土地权利登记2-土地资源管理课件

LOGO第三节第三节 土地权利登记的内容和程序土地权利登记的内容和程序一、土地登记的概念和作用一、土地登记的概念和作用 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。土地登记或不动产登记是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。二、土地登记的类型二、土地登记的类型（1）契约登记制度）契约登记制度 契约登记制度起源于法国、英美及中国香港特别行政区。以当事人就不动产权利变动所订立的书面契约为登记对象，契约内容是否真实，登记机关不予审查，也不对其真伪负责。登记无强制作用，当事人是否愿意登记采取自愿。LOGO （2）权利登记制）权利登记制 权利登记制首创于德国。土地权利的取得与变更均以登记才发生效力，若不登记，当事人间所订契约，不仅不能对抗第三人，在法律上也不发生效力。具有公信力，一切土地权利及变动均必须登记。（3）托伦斯登记制）托伦斯登记制 托伦斯登记制度最初由澳大利亚托伦斯爵士设计，目前，东南亚许多国家采用这一登记制度。其特点：不强制要求每一块土地必须申请登记，但是任何一宗土地一经申请第一次登记后，其土地权利之转移或变更，非经登记不生效力，即初次登记不强制，但经登记后进入强制状态。实质审查主义。三、土地登记的特点三、土地登记的特点统一性、唯一性、完整性、连续性、强制性、可信性LOGO 四、土地登记的对象和类型四、土地登记的对象和类型 土地登记的对象土地登记的对象：所有土地使用单位、包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。土地登记的类型：初始登记和变更登记土地登记的类型：初始登记和变更登记五、土地使有权变更登记，具体有如下几种情况：五、土地使有权变更登记，具体有如下几种情况：因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更；土地使用权出让；土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与；因单位合并、分立、企业兼并和实行股份制等原因引起土地权属变更的；依法继承土地使用权；因处分抵押财产而取得土地使用权的；交换和调整土地的。LOGO六、土地登记的内容六、土地登记的内容确定权源 土地权利主体土地权属界址土地用途土地总面积权属类别及其面积地类与其面积LOGO 七、七、我国土地登记的特点我国土地登记的特点 我国目前采用的土地登记制度属于产权登记制度，个别部门采用托伦斯土地登记制度。（1）强制性登记；（2）土地登记采取实质审查主义；我国的土地登记在发证之前经过登记申请、地籍调查、权属审核等程序，审查实际的权属状况与申请的是否一致并且以合法的实际权属状况确定土地权利。（3）土地登记具有社会一直信赖的法律基础；土地登记应由统一的登记机构，依据统一的登记规则规定统一的登记内容，填写统一的登记表格，依据统一的审核标准，颁发统一的证书。但现阶段我国尚未统一土地登记机构，存在多部门多级登记的现象。（4）我国的土地登记依地块编号，采取物的编成主义；（5）我国土地登记机构给土地权利人颁发土地权利证书。LOGO第四节第四节 土地划拨和征用土地划拨和征用一、土地划拨 土地划拨指从国有土地中划出一定数量的土地给国家、城市集体单位、农村和城镇居民建房使用。二、土地征用1.概念土地征用是指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防工程和其它文化生活福利设施，以及城镇兴办集体企业占用农村集体所有制的土地。LOGO2.土地征用的程序土地征用的程序LOGO 3.土地征用的现状和存在的缺陷土地征用的现状和存在的缺陷 由于我国土地征用制度的不完善,以及具体操作过程中存在着随意性和盲目性,土地征用权的运用十分混乱,所引发的纠纷和矛盾也越来越激烈。总的来说,当前的土地征用主要有以下几个方面的缺陷:(一一)征地程序不透明。征地程序不透明。首先,市场经济下土地的出让应该采取招标等公平竞争机制。其次,土地征用没有采用大多数国家所推行的公告听证制度。(二)土地征用补偿不合理。目前众多的争议主要集中于征地的补偿额过低,问题的根源在于所确定的补偿标准不合理。我国土地管理法第47条规定:“征用土地按被征用土地的用途给予补偿,具体包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补助费。”法律中仅仅提到补偿,至于这个补偿是否是合理的或是适当的,则没有涉及。“依照本条第2款的规定支付土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。”LOGO三、土地征用补偿标准三、土地征用补偿标准（一）政策依据政策依据1、我国土地管理法第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。2、土地管理法实施条例第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物或青苗的补偿费应归承包土地的农户所有。3、国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见规定：按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。4、2004年10月21日发布实施的国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第12条规定，“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”。并指出“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴”，第一次在增值收益返还农民问题上给出了政策导向。LOGO5、2006年8月31日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）指出，“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则”。明确规定，被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，并强调，“社会保障费用不落实的不得批准征地。”6、我国物权法第四十二条指出：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”7、国务院办公厅转发的劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知指出，被征地农民的社会保障是指基本生活和长远生计两个层面的保障。并要求被征地农民基本生活和养老保障水平，应不低于当地最低生活保障标准。（二）土地征用补偿方法（二）土地征用补偿方法1.产值倍数法（传统的方法）2.征地区片综合地价（1）定义 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。包括土地补偿费和安置补助费两部分,不包括青苗及地上附着物补偿费。LOGO （2）天津市西青区征地区片综合地价区片区片编号编号 区片区片价价区片范围描述区片范围描述 122.0 李七庄环内（武台村、杨楼村、凌口村、王兰庄村、高庄子村、小倪庄村、大倪庄村、宁家房子村、纪庄子村、凌庄子村、赵金庄村、邓店、王台、辛院、梨园头），西营门街部分环内（兴业里村、八里台村），大寺环内（张道口、倪黄庄、周庄子、大任庄）219.0 西营门街环内（怡和村、北菜园村、前园村、小圆村、杨庄子村、赵庄子村、小稍直口村、王顶堤），中北镇环内（李家园村、东姜井村、西姜井村、大卞庄村、侯台子村、曹庄子），南河镇环内（姚村）315.9 中北镇（大稍直口村、汪庄子村、邢庄子村、曹庄子村环外、大汴庄环外、侯台子村环外、东北斜村、中北斜村、西北斜村、雷庄子村、北四新庄村、谢庄村、东马庄村、西马庄村、王庄村、小蒋庄村、大蒋庄村、祁庄村、李楼村、大梁庄村），杨柳青镇（一街村、二街村、三街村、四街村、五街村、六街村、七街村、八街村、九街村、十街村、十一街村、十二街村、十三街村、十四街村、十五街村、十六街村、隐闲村、东碾坨咀村、西碾坨咀村、东桑园村、后桑园村、前桑园村、娄家园村），西营门街环外（王顶堤）LOGO 412.7 李七庄街环外（蔡台村、王台村、边村、程村、邓店村、于台村、辛院村、王姑娘村、梨园头村），大寺镇环外（门道口村、张道口村、倪黄庄村、周庄子村、大任庄村、王村）510.6 张家窝（周李庄村、南赵庄村、炒米店村、薛庄子村、古佛寺村、张家窝村、董庄子村、高村），南河镇（小南河村、大南河村、付村、姚村环外、潘楼村、郭村），大寺镇（大芦北口村、王庄子村、石庄子村、李庄子村、南里八口村、北里八口村、大寺村、贾庄子村）67.5 大寺镇（青凝侯村），南河镇（刘庄村、马家寺村、小卷子村、大卷子村、刘坨子村）74.9 杨柳青镇（白滩寺村、大柳滩村）84.5 张家窝（老君堂村、宫庄子村、房庄子村、小甸子村、高村、康庄子村、西闫庄村、东琉城村、西琉城村），南河镇（王庄子村、孙庄子村、吴庄子村、宽河村、南闫庄村、小卞庄村、陈台子村）93.9 辛口镇（当城村、水高庄村、第六埠村、上辛口村、中辛口村、下辛口村、郑庄子村、木厂村、冯高庄村、郭庄子村、小沙窝村、宜家院村、毕家村、小杜庄村、大杜庄村、大沙窝村、王家村、岳家开村）LOGO103.5王稳庄（新建村、小孙庄村、大侯庄村、小金庄村、小年庄村、王稳庄村、小韩庄村、杨科庄村、东台子村、东兰坨村、西兰坨村、小张庄村、二侯庄村、小泊村、大泊村）LOGO LOGO2008200820082008年天津市各区县补偿安置和土地补偿费统计表年天津市各区县补偿安置和土地补偿费统计表年天津市各区县补偿安置和土地补偿费统计表年天津市各区县补偿安置和土地补偿费统计表 单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元/亩亩亩亩 区县区县实际实际总费用总费用征地区征地区片价标片价标准准补偿费补偿费附加安置补助费附加安置补助费社会保社会保障障还迁房还迁房之外的之外的住房补住房补助助未成年未成年人人安置补安置补贴贴日常生日常生活活补助补助搬迁补搬迁补助助塘沽塘沽18.40 5.23 1.29 3.92 0.21 5.88 1.88 汉沽汉沽3.65 3.65 00000大港大港3.53 3.53 00000东丽东丽12.32 8.26 1.39 1.03 01.49 0.25 西青西青13.40 10.45 01.36 01.14 0.45 津南津南14.51 8.89 02.06 0.04 1.98 1.54 北辰北辰13.45 9.75 01.00 01.38 1.32 武清武清9.58 2.40 1.24 1.97 02.41 1.57 宝坻宝坻8.25 2.40 02.49 02.52 0.84 宁河宁河2.25 2.25 00000静海静海2.82 2.50 0000.32 0 蓟县蓟县3.56 3.00 0000.56 0（三）天津实际征地补偿标准三）天津实际征地补偿标准LOGO1、实际总费用征地区片价标准补偿费与政府附加安置补助费之和。未包青苗、地上附着物补偿与房屋拆一补一的费用，按照财产的实际情况进行补偿。2、征地区片价标准补偿费各区县平均征地区片价。3、附加安置补助费各区县政府给予的征地区片价标准以外的地均补补偿金。4、社会保障将政府额外出资为失地农民上缴养老保险费用分摊到征地面积。（人口年龄结构和性别构成依据市第二次农业普查数据）5、还迁房之外的住房补助是指拆一补一还迁房以外，以优惠价卖给失地农民的房屋面积总价款与正常市价的差额分摊到征地面积上。6、未成年人安置补助征地时未达到16周岁的未成年人，在规定的补偿标准 1万元/人以外政府增加的补助。7、日常生活补助政府提供的日常生活上的补贴项目，包括免费房屋装修、物业费减免、供暖费优惠等折合的地均价格。8、搬迁补助各区县提供的搬迁奖励费和临时过渡安置费等。LOGO（四）（四）合理征地补偿标准的构成合理征地补偿标准的构成 合理的征地补偿标准应包括农用地功能价值和农地发展权价值。农用地功能价格包括经济价值、社会价值和生态价值。社会价值又包括社会保障价值和社会稳定价值。社会稳定价值、生态价值和部分土地发展权价值主要分配给国家和政府，经济价值、社会保障价值和部分土地发展权价值分配给农户。征地补偿标准农用地功能价值农地发展权价值经济价值社会价值生态价值社会保障价值社会稳定价值LOGO1.农用地的经济价值农用地的经济价值（归农户所有）土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的多少，衡量其价值的主要方法为收益还原法。其基本公式为：（式1）（式1）中，是农用地的经济价值，是农用地的年纯收益，为还原利率。土地还原利率是将土地纯收益还原为地价的比率。根据天津市实际情况和可操作性，还原利率取安全利率与风险调整值之和，其公式为：（式2）式中，为土地还原利率，为安全利率，为风险调整值。2.农用地的社会价值农用地的社会价值（1）农用地的社会保障价值）农用地的社会保障价值（归农户所有）社会保障价值是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。农地作为农民最基本的生存保障，负担着农民的就业、养老、医疗等一系列社会保障功能。LOGO （2）农用地的社会稳定价值（归国家所有）这个价值主要是指农用地的国家粮食安全价值。对农用地的社会稳定价值进行补偿可以促使使用单位和个人不占或少占农用地，在一定程度上起到减少占用农业地的作用。目前我国采取最严格的耕地保护制度，主要有：耕地占卜平衡制度：占用耕地要补充同等数量和质量的耕地，禁止异地占补平衡。税收制度：耕地占用税、耕地开垦税、新增建设用地有偿使用税城乡建设用地增减挂钩：2010年12月国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知3.农用地的生态价值（归国家所有）这是国家从人类生存与可持续发展的角度，为确保生态平衡而对耕地实行生态安全性保护的权利。农用地的国家生态安全权对其价值是农用地作为生物生长繁衍基地功能的体现。他与生态环境密切相关。农用地除了农产品的生产基地、还有生态用地和景观用地。LOGO4.农地发展权价值农地发展权价值（归农户、国家和用地单位共同所有）（归农户、国家和用地单位共同所有）土地发展权的内涵有狭义和广义之分，相对应的其外延也有所发展，可以分为农地发展权和市地发展权。狭义的土地发展权是指土地所有权人改变土地用途从而获利的权利，一般指将农地变更为建设用地的权利。广义的土地发展权则是指土地的空间利用或利用强度提高以及土地用途转变从而获利的权利。（1）土地增值收益的理解）土地增值收益的理解 土地征收增值是指：农用地由集体土地所有权价格、使用权价格转变为国有土地使用权价格的土地价格增值，具体表现为国家征收农民集体土地后在土地一级市场上的出让价格和征地补偿价格之间的差额。（2）土地增值收益分配的观点土地增值收益分配的观点“涨价归公”论农用地征用后所带来的巨大增值收益理归国家所有。“涨价归私”论国家理应将土地增值收益完全还归于农民。“公私分享”论“合理补偿安置，剩余归公，支援全国”。（3）土地增值收益土地增值收益土地增值收益（含税费）土地增值收益（含税费）=土地出让价土地出让价-征地成本征地成本-土地开发成本土地开发成本-其它支出其它支出LOGO1、土地增值收益征地过程中发生的税费应该纳入政府征地的收益之中。政府在土地征收各环节收缴的税费包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等。2、征地成本即实际发生的征地补偿安置费，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、房屋拆迁补偿费、安置补助费，也包括政府用于保持被征地农民原有生活水平的补贴和补助被征地农民社会保障的支出。3、土地开发成本包括出让土地需要进行的基础设施建设支出以及银行贷款本息等支出。天津市实现“七通一平”的平均土地开发费用约25万元/亩。4、其它支出包括土地出让业务费支出和缴纳新增建设用地土地有偿使用费。土地出让业务费费率按土地出让金的2%计算；天津市涉农区县土地等别510等，新增建设用地有偿使用费缴费标准6428元/平方米，其中30%部分上缴中央国库。折合地方政府支出约2万元/亩。LOGO （4）天津土地增值收益的测算20082008年天津市征地补偿标准与增值收益对比年天津市征地补偿标准与增值收益对比 单位：万元/亩区县土地补偿和安置补助费土地出让均价（D）实际增值收益（E）账面增值收益（F）E/DC/F实际支出（A）征地区片价（B）补助支出（C）塘沽18.40 5.2313.17 141.3365.2 102.27 46.1%12.9%汉沽3.65 3.650141.1081.5 103.62 57.8%0大港3.53 3.53019.32-19.4-15.60-100.5%0东丽12.42 8.264.16 202.79122.9 159.47 60.6%2.5%西青13.40 10.452.95 179.74102.7 134.70 57.1%2.2%津南14.51 8.895.62 375.53263.9 328.13 70.3%1.7%北辰13.45 9.753.70 70.2211.7 28.07 16.7%13.2%武清9.58 2.407.18 27.21-19.7-6.73-72.3%-106.7%宝坻8.25 2.405.85 30.03-15.8-3.97-52.7%-147.6%宁河2.25 2.25011.24-24.7-22.24-219.7%0静海2.82 2.500.32 78.7330.7 43.65 39.0%0.7%蓟县3.56 3.000.56 86.2536.1 50.52 41.9%1.1%天津市8.81 5.19 3.62 113.6252.9 75.16 46.6%4.8%LOGO说明：补偿安置方式：部分征地的补偿对象是农民集体经济组织 补偿安置方式：户籍“农转非”，补偿对象是征地安置人员青苗、地上附着物损失补偿土地补偿费征地补偿安置费其他形式生活补助再就业培训等方式农民土地承包期收益方式被征地安置人员失地农民日常生计政府国有土地有偿使用收入征地区片价安置补助费失地农民社会养老、医疗保障农民集体经济组织房屋拆迁补助、生活安置补助、未成年人安置补助等城镇家庭最低生活救助四、天津征地补偿与增值收益分配现状四、天津征地补偿与增值收益分配现状LOGOP122一、土地权利设定登记 土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记是对一宗土地上新设定的土地使用权、所有权和土地他项权利进行的土地登记。（一）权利设定登记与初始土地登记的区别（1）登记时限有所不同。（2）登记方式有所各异。（二）设定登记的特点（1）设定登记的土地权利是一宗土地上所设定的且未经确认和登记的。（2）设定的土地权利必须符合国家法律、法规和政策的规定。（3）设定的土地权利必须具备合法的土地权属来源文件。LOGO（三）划拨国有土地使用权的设定登记划拨国有土地使用权的设定登记是对一宗土地上新设定的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。土地划拨的类型：（1）国家建设使用国有荒山、荒地及其他单位或个人使用的国有土地的划拨。（2）征用后划拨，即是将农民集体土地由国家依法征用，将其变为国有土地后再划拨给建设单位使用。（3）特殊的土地划拨类型即集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用国有土地的情况。(四)出让国有土地使用权的设定登记（五）国家入股国有土地使用权的设定登记（六）国家租赁国有土地使用权的设定登记（七）集体土地使用权设定登记（八）土地使用权抵押设定登记（九）土地使用权租赁设定登记LOGO 二、土地用途变更登记（一）名称变更登记 名称变更登记也称更名登记，是指土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称的改变而进行的变更土地登记。（二）地址变更登记 地址变更登记又称更址登记，是指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记。（三）土地用途变更登记 土地用途变更登记又称地类变更登记，是经批准土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记。LOGO第五节第五节 土地使用权管理土地使用权管理一、土地使用权出让管理一、土地使用权出让管理1.概念概念 土地使用权出让（即国有土地使用权出让）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权仅限于城镇国有土地、集体所有土地需经政府征用转为国有后才能由政府出让土地使用权。凡属划拨方式取得土地使用权的任何单位和个人，其土地使用权不准转让、出租和抵押。需要转让的必须事先向所在地市、县人民政府土地管理部门申请并经政府批准，补交土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，办理土地使用权出让登记手续后，方可转让、出租和抵押。LOGO国土部高官透露我国将取消土地供应双轨制国土部高官透露我国将取消土地供应双轨制2011年09月18日,国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。不过目前，政府行政办公用地、关系国计民生的部分产业用地以及公益性事业用地仍然采取土地划拨的形式。俞明轩称，按照国土资源部最新说法，除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。那么，以后政府行政办公用地，能源、电力等行业用地，学校、医院、博物馆等使用土地也要通过招拍挂形式有偿出让。LOGO2.土地使用权出让和转让的区别（土地使用权出让和转让的区别（P129）3.土地使用权出让管理土地使用权出让管理 土地使用权出让管理包括计划调控、审批、收益分配和监督土地使用权出让管理包括计划调控、审批、收益分配和监督管理等项内容。管理等项内容。LOGO 二、土地使用权转让管理 1.定义。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2.土地使用权转让的基本条件 土地使用权转让的基本条件是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用。3.土地使用权转让的原则（1）出让合同规定的全部权利和义务因土地使用权同时转移的原则；（2）土地使用权与其他地上建筑物产权一致的原则；（3）不得损害土地及其地上建筑物任何效益的原则。4.土地使用权转让的形式LOGO 三、土地使用权出租、抵押管理（一）土地使用权出租管理1.含义 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随国土地上建筑物、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.基本要求 土地使用权出让条例土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。（二）土地使用权抵押管理1.含义 土地使用权抵押是指土地使用者为筹措资金，以土地使用权作为抵押财产向债权人履行债务作出的担保。LOGO （二）土地使用权抵押管理1.含义 土地使用权抵押是指土地使用者为筹措资金，以土地使用权作为抵押财产向债权人履行债务作出的担保。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其它附着物随之抵押。其它附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。这体现了土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则。2.基本要求 土地使用权和地上建筑物、其它附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。3.抵押权的实现与消灭 只有债务到期或债务人没有履行债务时，或者在抵押期间内宣告解散、破产，从而失去了履行债务的能力时，才能开始实行抵押权。LOGO 四、划拨土地使用权管理 1.含义 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。所谓依法无偿就是土地使用者可获得土地使用权支付一定的代价，如支付征地费用、拆迁费用等，但用地者不支付给国家任何费用。除法律规定以外，不得转让、出租、抵押，不得从事经营活动。2.划拨土地使用权赠与、交换、联建联营的管理 土地使用权的赠与土地使用权的赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。在赠与过程中，赠与人的义务是转移土地使用权，受赠人的义务是及时受领土地使用权。土地使用权交换土地使用权交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。以划拨土地使用权为条件联建房屋以划拨土地使用权为条件联建房屋，实质上是土地使用权的入股且参与所建房屋分成，即土地使用权转让行为。以划拨土地使用权为条件参与联营以划拨土地使用权为条件参与联营，是两个或两个以上法人之间，为了一定的目的，一方以土地使用权为条件，而另一方以人员、资金、技术等为条件，而不同程度地集中使用、协作经营。LOGO 借款纠纷借款纠纷 甲公司向乙公司借款1500万元，并和乙公司私下商定将自己位于市中心以行政划拨方式取得的A地块作为抵押。现在因为甲公司经营不善，无法按期还款，乙公司申请法院强制拍卖该地块或者把A地块的土地使用权判给乙公司，以偿清甲公司向乙公司的借款。但是，甲公司3个月前将该地块土地转让为丙公司，丙公司已经从甲公司手中拿到了A地块原来的土地使用权证书。根据所学的内容，分析此案例反映出那些方面存在问题。