行业会计比较房地产课件

课程名称：行业会计比较课程名称：行业会计比较学习情境五学习情境五房地产企业典型业务的会计核算房地产企业典型业务的会计核算123房地产开发企业的认知房地产开发企业的认知1开发成本的核算开发成本的核算2开发产品的核算开发产品的核算3房地产企业典型业务的会计核算4学习子情境一 房地产企业开发企业认知一、房地产开发企业概念及其主要经营活动一、房地产开发企业概念及其主要经营活动 房地产开发：房地产开发：在依法取得土地使用权在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础上，对土地及（开发权、经营权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的活动。产建设与经营管理的活动。房地产开发企业：房地产开发企业：从事房地产开发和经从事房地产开发和经营管理的企业，它既是房地产产品的生产营管理的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。者，又是房地产商品的经营者。概念概念5学习子情境一 房地产企业开发企业认知主要经营活动主要经营活动,按开发对象的不同按开发对象的不同n土地开发与经营土地开发与经营n房屋的开发与经营房屋的开发与经营n城市基础设施和公共配套设城市基础设施和公共配套设施的开发与建设施的开发与建设n代建工程的开发与建设代建工程的开发与建设6学习子情境一 房地产企业开发企业认知房地产典型会计核算业务为：房地产典型会计核算业务为：开发成本的核算开发成本的核算 开发产品的核算开发产品的核算会计核算的特点会计核算的特点1.资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大2.资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具 有复杂性有复杂性3.核算周期的长期性核算周期的长期性4.商品销售的特殊性商品销售的特殊性7可行性研究可行性研究征地补偿征地补偿拆迁安置拆迁安置七通一平：七通一平：通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通热力、同道路、场地平整通热力、同道路、场地平整建筑安装建筑安装配套设施工程配套设施工程绿化环卫工程绿化环卫工程8房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较房地产开发企业的生产经营土地房地产开发企业的生产经营土地制造企业的生产经营特点制造企业的生产经营特点在进行房地产开发前必须取得土地在进行房地产开发前必须取得土地使用权，然后才可兴建建筑物使用权，然后才可兴建建筑物在营业执照范围内，在厂房、机器、人在营业执照范围内，在厂房、机器、人员、材料等必备资源就可进行产品生产员、材料等必备资源就可进行产品生产经营范围涉及房地产开发、经营、经营范围涉及房地产开发、经营、物业管理物业管理经营范围涉及产品的生产和销售、提供经营范围涉及产品的生产和销售、提供加工修理、修配劳务等加工修理、修配劳务等房地产企业产品销售后位置不变房地产企业产品销售后位置不变产品销售后位置会发生转移、实物消耗产品销售后位置会发生转移、实物消耗房产完工后根据用途不同，分别作房产完工后根据用途不同，分别作为开发产品、出租开发产品、周转为开发产品、出租开发产品、周转房使用房使用产品生产完成后，作为产成品入库，一产品生产完成后，作为产成品入库，一般用于对外销售般用于对外销售房屋销售后购房者取得房屋的所有房屋销售后购房者取得房屋的所有权，以及国有土地使用权权，以及国有土地使用权产品销售后购买人取得产品所有权产品销售后购买人取得产品所有权土地使用权期限较长；居住用地土地使用权期限较长；居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；商业、旅游、年；商业、旅游、娱乐用地娱乐用地40年；年；寿命期限因具体产品而有所不同寿命期限因具体产品而有所不同9开发成本种类：开发成本种类：土地开发成本土地开发成本房屋开发成本房屋开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本成本核算项目：成本核算项目：土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用开发成本内容开发成本内容学习子情境二 房地产企业开发成本核算10账户账户账户账户设置设置设置设置（一）（一）“开发成本开发成本”成本类账户，核算房地产开发企业在土地、成本类账户，核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。生的各项开发费用。企业对出租房进行装饰企业对出租房进行装饰及增补室内设施及增补室内设施而发生的出租房工程支出，而发生的出租房工程支出，也在本账户中核算。也在本账户中核算。“土地开发土地开发”、“房屋开发房屋开发”、“配套设配套设施开发施开发”“代建工程开发代建工程开发”为其二级科目，为其二级科目，再按成本核算对象和成本项目进行明细核算。再按成本核算对象和成本项目进行明细核算。开发成本核算开发成本核算学习子情境二 房地产企业开发成本核算11账户账户账户账户设置设置设置设置（二）（二）“开发间接费用开发间接费用”成本类账户，核算房地产开发企业内部独成本类账户，核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等。保费等。该账户按企业内部不同的单位、部门设置该账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账户。明细账户。开发成本核算开发成本核算学习子情境二 房地产企业开发成本核算12核核算算方方法法开发费用发生开发费用发生“开发成本开发成本”“开发间接费用开发间接费用”入入计计配配分分末末期期完工完工“开发产品开发产品”开发成本核算开发成本核算直接费用直接费用间接费用间接费用销售销售会计核算的整体程序会计核算的整体程序学习子情境二 房地产企业开发成本核算借：开发成本借：开发成本 贷：银行存款贷：银行存款/应付账款应付账款/应付职工薪酬应付职工薪酬借：开发成本借：开发成本 贷：开发间接费用贷：开发间接费用13学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开土地开发费用发费用 发生发生“开发成本开发成本 土地开发土地开发”“开发间接开发间接费用费用”“开发产品开发产品”“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发”直接费用计入直接费用计入间接费用计入间接费用计入期期末末分分配配计计入入完工完工自用自用 土地开发成本核算程序图土地开发成本核算程序图一、土地开发成本核算一、土地开发成本核算对外销售对外销售14例：盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开例：盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出。如下表发支出。如下表支出项目支出项目商品性土地商品性土地自用土地自用土地支付土地征用及拆迁补偿费支付土地征用及拆迁补偿费850000750000支付承包设计单位前期工程款支付承包设计单位前期工程款6000036000应付承包施工单位基础设施款应付承包施工单位基础设施款5600050000分配开发间接费分配开发间接费20000合计合计9860008360001.用银行存款支付征地拆迁费用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本借：开发成本征地补偿费（商品性土地开发成本）征地补偿费（商品性土地开发成本）850000 征地补偿费（自用土地开发成本）征地补偿费（自用土地开发成本）750000 贷：银行存款贷：银行存款 2.用银行存款支付设计单位前期工程款用银行存款支付设计单位前期工程款借：借：开发成本借：借：开发成本前期工程费（前期工程费（商品性土地开发成本商品性土地开发成本）60000 前期工程费（前期工程费（自用土地开发成本自用土地开发成本）36000 贷：银行存款贷：银行存款 960003.将应付施工企业基础设施工程款入账将应付施工企业基础设施工程款入账借：开发成本借：开发成本基础设施费（基础设施费（商品性土地开发成本商品性土地开发成本）56000 基础设施费（基础设施费（自用土地开发成本自用土地开发成本）50000 贷：银行存款贷：银行存款 1060004.分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用借：开发成本借：开发成本开发间接费（开发间接费（商品性土地开发成本商品性土地开发成本）20000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 2000015 2010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地城小区建设用地8 000平方米，计划平方米，计划40%作为作为商品性建设用地对外销售，商品性建设用地对外销售，60%用于本企业进用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：济业务：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等用税、劳动力安置费等300万元。万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金金6万元，存入开户银行。万元，存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一三通一平平”费用费用10万元。万元。借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 300万万 贷：银行存款贷：银行存款 300万万借：银行存款借：银行存款 6万万 贷：开发成本贷：开发成本土地开发土地开发6万万借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 10万万 贷：应付账款贷：应付账款某单位某单位 10万万学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例16 4、支付由市基础设施工程公司、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用承包的基础设施工程费用60万元。万元。5、期末分配结转开发间接费用，、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担新城小区建设用地应负担3万元。万元。6、昌平区建设用地开发工程完、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中工，并验收合格，其中3 200平方平方米直接对外销售，米直接对外销售，4 800平方米用平方米用于企业开发商品房，结转其成本。于企业开发商品房，结转其成本。计算各成本核算对象应分摊的计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：土地开发成本：结转土地开发成本：结转土地开发成本：4、借：开发成本、借：开发成本土地开发成本土地开发成本 60万万 贷：银行存款贷：银行存款 60万万 5、借：开发成本、借：开发成本土地开发成本土地开发成本 3万万 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 3万万 6、土地开发总成本土地开发总成本 300610603 367（万元）（万元）对外销售土地应分摊成本额对外销售土地应分摊成本额 36740%146.8（万元）（万元）自用土地应分摊成本额自用土地应分摊成本额 36760%220.2（万元）（万元）结转土地开发成本：结转土地开发成本：借：开发产品借：开发产品土地土地 146.8万万 开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 220.2万万 贷：开发成本贷：开发成本土地开发成本土地开发成本367万万 土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例学习子情境二 房地产企业开发成本核算17二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算 配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：的各种服务性设施。可分为两大类：不能有偿转让的公共配套设施：不能有偿转让的公共配套设施：水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿园、公厕等。园、公厕等。能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目：商店、银行、邮局、中小学、文化站、项目：商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院等医院等学习子情境二 房地产企业开发成本核算18配套设配套设施开发施开发费用发费用发生生“开发成本开发成本 配套设施开发配套设施开发”“开发间接费用开发间接费用”“开发产品开发产品”某配套设施某配套设施“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发”配套设施开发成本核算程序图配套设施开发成本核算程序图二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算间接费用计入间接费用计入直接费用计入直接费用计入期期末末分分配配计计入入完工完工不能有不能有偿转让偿转让能有偿转让能有偿转让学习子情境二 房地产企业开发成本核算“开发成本开发成本-房屋开发成本房屋开发成本”计入房屋成本或计入房屋成本或能有偿转让的配能有偿转让的配套设施成本套设施成本注注意意 为了正确计算结转房屋开发成本为了正确计算结转房屋开发成本,配套设配套设施如果与房屋很多时候都不是同步开发，要施如果与房屋很多时候都不是同步开发，要按配套设施的预算成本通过预提的方式，将按配套设施的预算成本通过预提的方式，将配套设施费用计入房屋开发成本。即：配套设施费用计入房屋开发成本。即：借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷：其他应付款（预提费用）贷：其他应付款（预提费用）将来配套设施开发完工结转成本时，将来配套设施开发完工结转成本时，借：其他应付款（预提费用）借：其他应付款（预提费用）贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发配套设施开发学习子情境二 房地产企业开发成本核算20n例例 祥云房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小祥云房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园，上区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园，上述设施均发包给施工企业施工。其中，商店建成后，述设施均发包给施工企业施工。其中，商店建成后，有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出有关支出21支出项目支出项目商店商店水塔水塔幼儿园幼儿园支付征地拆迁费支付征地拆迁费1800009000180000支付承包设计单位前期工程款支付承包设计单位前期工程款650002000045000应付承包施工企业基础设施工程款应付承包施工企业基础设施工程款850002200095000应付承包施工企业建筑安装工程款应付承包施工企业建筑安装工程款620000530000400000分配水塔设施配套设施费分配水塔设施配套设施费75000分配开发间接费分配开发间接费95000预提幼儿园设施配套设施费预提幼儿园设施配套设施费800001.用银行存款支付征地拆迁费用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）180000 配套设施开发成本（水塔）配套设施开发成本（水塔）9000 配套设施开发成本（幼儿园）配套设施开发成本（幼儿园）180000 贷：银行存款贷：银行存款 3690002.用银行存款支付设计单位前期工程款时用银行存款支付设计单位前期工程款时借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）65000 配套设施开发成本（水塔）配套设施开发成本（水塔）20000 配套设施开发成本（幼儿园）配套设施开发成本（幼儿园）45000 贷：银行存款贷：银行存款 1300003.将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时；将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时；借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）85000 配套设施开发成本（水塔）配套设施开发成本（水塔）22000 配套设施开发成本（幼儿园）配套设施开发成本（幼儿园）95000 贷：应付账款贷：应付账款应付工程款应付工程款 202000 借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）620000 配套设施开发成本（水塔）配套设施开发成本（水塔）530000 配套设施开发成本（幼儿园）配套设施开发成本（幼儿园）400000 贷：应付账款贷：应付账款应付工程款应付工程款 4.分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）75000 贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发成本（水塔）配套设施开发成本（水塔）750005.分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）95000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 950006.预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时借：开发成本借：开发成本配套设施开发成本（商店）配套设施开发成本（商店）80000 贷：预提费用贷：预提费用预提配套设施费预提配套设施费 8000022三、房屋开发成本的核算三、房屋开发成本的核算目的与用途为对外销售而开发的商品房为对外销售而开发的商品房为出租经营而开发的经营房为出租经营而开发的经营房为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房受其他单位委托，代为开发建设的代建房受其他单位委托，代为开发建设的代建房学习子情境二学习子情境二 房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本核算其开发成本均应在其开发成本均应在“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”中核中核算算23n例例 天之衡房地产开发公司将锦绣家园开发小区中的一幢商天之衡房地产开发公司将锦绣家园开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市第十建筑公司。工程完工，市第十建品住宅工程出包给市第十建筑公司。工程完工，市第十建筑公司提交筑公司提交“工程价款结算单工程价款结算单”，工程价款共计元，已预，工程价款共计元，已预付元。经审查同意，天之衡房地产开发公司支付余款，期付元。经审查同意，天之衡房地产开发公司支付余款，期末分配结账该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用末分配结账该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用25000元。元。n1）根据）根据“工程价款结算单工程价款结算单”确认房屋开发成本确认房屋开发成本 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷：银行存款贷：银行存款 预付账款预付账款市十建锦绣家园工程市十建锦绣家园工程 n2）分配该商品房应房屋的间接费用）分配该商品房应房屋的间接费用 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 25000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 2500024学习子情境二学习子情境二 房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本核算四、代建工程开发成本的核算四、代建工程开发成本的核算 企业接受委托单位代为企业接受委托单位代为开发建设场地和开发建设场地和房屋房屋，可比照土地开发和房屋开发的核算，可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算其开发费用分别在方法进行核算其开发费用分别在“开发成开发成本本土地开发土地开发”和和“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入合格时，转入“开发产品开发产品代建工程代建工程”账账户。户。除土地、房屋外，其他代建工程如市政除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等工程等，其所发生的支出，通过，其所发生的支出，通过“开发成开发成本本代建工程开发代建工程开发”账户核实，工程完工账户核实，工程完工验收计入验收计入“开发产品开发产品代建工程代建工程”25n例例 环宇房地产开发公司环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区；建松江风景区；5月月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设计勘察万元，设计勘察费费6万元，基础设施费万元，基础设施费3万；万；5月月15日，结转应付某施工企业工日，结转应付某施工企业工程进度款程进度款45万；万；5月月25日，支付风景区绿化费日，支付风景区绿化费3万元；万元；5月月31日，日，企业分配风景应负担的开发间接费用企业分配风景应负担的开发间接费用5万；万；5月月31日，该风景区日，该风景区竣工，结转其实际成本。竣工，结转其实际成本。1）5月月10日日借：开发成本借：开发成本代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）590000 贷：银行存款贷：银行存款 5900002）5月月15日日借：开发成本借：开发成本代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）450000 贷：应付账款贷：应付账款某施工企业某施工企业 4500003）5月月25日日借：开发成本借：开发成本代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）30000 贷：银行存款贷：银行存款 3000026n例例 环宇房地产开发公司环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区；建松江风景区；5月月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设计勘察万元，设计勘察费费6万元，基础设施费万元，基础设施费3万；万；5月月15日，结转应付某施工企业工日，结转应付某施工企业工程进度款程进度款45万；万；5月月25日，支付风景区绿化费日，支付风景区绿化费3万元；万元；5月月31日，日，企业分配风景应负担的开发间接费用企业分配风景应负担的开发间接费用5万；万；5月月31日，该风景区日，该风景区竣工，结转其实际成本。竣工，结转其实际成本。4）5月月31日日借：开发成本借：开发成本代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）50000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 50000借：开发产品借：开发产品代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）贷：开发成本贷：开发成本代建工程开发（松江风景区）代建工程开发（松江风景区）27n五、开发间接费用的核算五、开发间接费用的核算n1.开发间接费用的支出和核算开发间接费用的支出和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。n2.开发间接费用的分配开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。入有关开发产品的成本。为了简化核算手续并防止重复分配，为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配间接费用。均不分配间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配进入有关房屋开发成本用，可直接分配进入有关房屋开发成本28开发项目编号名称开发项目编号名称直接成本直接成本分配开发间接费分配开发间接费商品房商品房200000出租房出租房80000周转房周转房60000大型配套设施大型配套设施110000公共配套设施（不作公共配套设施（不作有偿转让有偿转让80000商品性土地商品性土地150000合计合计68000060000间接费用分配率间接费用分配率=60000（680000-80000）=0.1房屋应分配的开发间接费用房屋应分配的开发间接费用=（200000+80000+60000）0.1=340000元元借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 34000 配套设施开发成本配套设施开发成本 11000 商品性土地开发成本商品性土地开发成本 15000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 600002000080006000110001500029开发产品开发产品是可以作为商品对外销售的产品。是可以作为商品对外销售的产品。产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理：产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理：作为商品对外销售的通过作为商品对外销售的通过“开发产品开发产品”核算核算 用于出租经营的通过用于出租经营的通过“出租开发产品出租开发产品”核算核算 用于安置周转使用的通过用于安置周转使用的通过“周转房周转房”核算核算 自建自用的房产通过自建自用的房产通过“固定资产固定资产”核算核算学习子情境三 房地产企业开发产品核算30开发产品开发产品会计核算会计核算账户设置账户设置“开发产品开发产品”“分期收款开发产品分期收款开发产品”“出租开发产品摊销出租开发产品摊销”“周转房摊销周转房摊销”“出租开发产品出租开发产品”学习子情境三 房地产企业开发产品核算“周转房周转房”31开发产品核算开发产品核算借：主营业务成本借：主营业务成本贷：开发产品贷：开发产品借：开发产品借：开发产品 贷：开发成本贷：开发成本开发成本开发成本开发过程开发过程开发产品增加开发产品增加开发产品减少开发产品减少完工完工销售销售学习子情境三 房地产企业开发产品核算以分期收款方式销售时以分期收款方式销售时借：分期收款开发产品借：分期收款开发产品贷：开发产品贷：开发产品借：主营业务成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品结转结转借：应收账款借：应收账款/银行存款银行存款贷：主营业务收入贷：主营业务收入32n例例 盛大房地产开发公司根据其开发的住宅楼验收交接凭证，盛大房地产开发公司根据其开发的住宅楼验收交接凭证，结转住宅楼开发实际成本元。其后将该住宅楼出售，取得结转住宅楼开发实际成本元。其后将该住宅楼出售，取得价款收入元，款项存入银行。价款收入元，款项存入银行。n1）住宅楼完工验收，结转开发成本）住宅楼完工验收，结转开发成本 借：开发产品借：开发产品房屋房屋 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 n2）住宅楼出售收到价款，结转销售成本）住宅楼出售收到价款，结转销售成本 借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 结转销售成本结转销售成本 借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 贷：开发产品贷：开发产品房屋房屋 33学习子情境三 房地产企业开发产品核算出租开发产品核算出租开发产品核算开发完工或由开发开发完工或由开发产品转为出租时产品转为出租时借：出租开发产品借：出租开发产品 贷：开发产品贷：开发产品 或或 开发成本开发成本出租开发产品增加出租开发产品增加收取租金、摊销成本收取租金、摊销成本 收取租金时收取租金时借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 摊销成本时摊销成本时借：主营业务成本借：主营业务成本 贷：出租开发产品贷：出租开发产品摊销摊销日常修理时（小额）日常修理时（小额）借：主营业务成本借：主营业务成本贷：银行存款等贷：银行存款等大修或装修时大修或装修时增加出租产品价值增加出租产品价值3发生修理费用发生修理费用34出租开发产品核算出租开发产品核算4借：应收账款借：应收账款/银行存款银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 商品房销售商品房销售 结转出租开发产品销售成本结转出租开发产品销售成本借：主营业务成本借：主营业务成本（出租产品的摊余价值）（出租产品的摊余价值）出租开发产品摊销（出租产品已提摊销额）出租开发产品摊销（出租产品已提摊销额）贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租开发产品转为销售出租开发产品转为销售学习子情境三 房地产企业开发产品核算35出租开发修理核算出租开发修理核算5 出租期间房地产开发企业的出租产品改变用途，出租期间房地产开发企业的出租产品改变用途，作为商品对外销售发生的修理费用，应列为作为商品对外销售发生的修理费用，应列为“销销售费用售费用”，不得作为，不得作为“主营业务成本主营业务成本”进行列示进行列示出租开发产品改变用途出租开发产品改变用途学习子情境三 房地产企业开发产品核算36n例例 天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋总成本总成本720万，租赁期限为万，租赁期限为5年，每月租金年，每月租金3万，租赁期间按月进行万，租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限出租房摊销，该商品房预计使用年限40年，无残值。年，无残值。5年后租赁到年后租赁到期，天安公司将该栋商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议期，天安公司将该栋商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议作价为作价为800万元，款项已收存银行。万元，款项已收存银行。n1）完工结转开发成本）完工结转开发成本 借：开发产品借：开发产品房屋房屋 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 n2）商品房用于出租）商品房用于出租 借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品 贷：开发产品贷：开发产品房屋房屋 n3）按月收取租金，并进行出租房摊销）按月收取租金，并进行出租房摊销 借：银行存款借：银行存款 30000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 30000 出租房月摊销额出租房月摊销额=72000004012=15000元元 借：主营业务成本借：主营业务成本 15000 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 1500037例例 天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋总成本房屋总成本720万，租赁期限为万，租赁期限为5年，每月租金年，每月租金3万，租赁期万，租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限40年，无残年，无残值。值。5年后租赁到期，天安公司将该栋商品房改变用途，出年后租赁到期，天安公司将该栋商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议作价为售给丁公司，双方协议作价为800万元，款项已收存银行。万元，款项已收存银行。n4）将房屋对外出售，收到价款）将房屋对外出售，收到价款借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售商品房销售 同时，结转商品房销售成本同时，结转商品房销售成本借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售商品房销售 出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 900000 贷：出资开发产品贷：出资开发产品出租产品出租产品 3839练习练习鸿利房地产开发公司在鸿利房地产开发公司在2003年发生了下列有关出租开发产品年发生了下列有关出租开发产品的经济业务。的经济业务。1）企业开发的一幢商品房于）企业开发的一幢商品房于4月完工，经计算其实际开发成月完工，经计算其实际开发成本为本为150万元，万元，5月份签订出租合同，将其用于出租。月份签订出租合同，将其用于出租。2）每月计提该出租房的摊销额，出租房的预计摊销年限为）每月计提该出租房的摊销额，出租房的预计摊销年限为60年，预计净残值率为年，预计净残值率为4%。3）10月份，该出租房的承租人退租，公司委托江南建筑公月份，该出租房的承租人退租，公司委托江南建筑公司对该出租房进行装修，装修完工用银行存款支付装修费司对该出租房进行装修，装修完工用银行存款支付装修费30万元。万元。4）12月份，对装修后的出租房对外销售，收入价款月份，对装修后的出租房对外销售，收入价款200万元万元存入银行。存入银行。要求：编制相应的会计分录要求：编制相应的会计分录n1）借：出租开发产品）借：出租开发产品出租产品出租产品 n 贷：开发产品贷：开发产品 n2）借：主营业务成本）借：主营业务成本 2000n 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 2000n3）借：开发成本）借：开发成本 300000n 贷：银行存款贷：银行存款 300000n 借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品 300000n 贷：开发成本贷：开发成本 300000n4）借：银行存款）借：银行存款 n 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 n 借：主营业务成本借：主营业务成本 n 出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 14000n 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品出租产品 周转房的核算周转房的核算周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用的各种房屋。周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用的各种房屋。借：借：开发成本开发成本或开发间接费用或开发间接费用贷：周转房摊销贷：周转房摊销借：借：开发成本开发成本或开发间接费用或开发间接费用贷：银行存款贷：银行存款应付职工薪酬等应付职工薪酬等借：银行存款借：银行存款贷：主营业务收入贷：主营业务收入借：主营业务成本借：主营业务成本 周转房摊销周转房摊销贷：周转房贷：周转房增加增加摊销摊销修理修理出售出售学习子情境三 房地产企业开发产品核算 借：周转房借：周转房 贷：开发产品贷：开发产品/开发成本开发成本41n例例 华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建造的造的C栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为600万。在万。在使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用5万，以银行万，以银行存款支付；存款支付；20个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将C栋周转房栋周转房作为商品房对外销售，售房收入作为商品房对外销售，售房收入880万已存入银行。万已存入银行。n1）C栋商品房完工结转开发成本栋商品房完工结转开发成本 借：开发产品借：开发产品C栋商品房栋商品房 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 n2）C栋商品房用于周转房使用时栋商品房用于周转房使用时 借：周转房借：周转房在用周转房在用周转房 贷：开发产品贷：开发产品C栋商品房栋商品房 n3）按月计提周转房摊销）按月计提周转房摊销 月摊销额月摊销额=60000005012=10000 借：开发成本借：开发成本湘江花园湘江花园 10000 贷：周转房贷：周转房周转房摊销周转房摊销 1000042n例例 华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建造的建造的C栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为600万。万。在使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限在使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用5万，以银行存款支付；万，以银行存款支付；20个月后，湘江花园小区竣工交房，公个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将司将C栋周转房作为商品房对外销售，售房收入栋周转房作为商品房对外销售，售房收入880万已存入银万已存入银行。行。n4）支付维修费）支付维修费 借：开发成本借：开发成本湘江花园湘江花园 50000 贷：银行存款贷：银行存款 50000n5）周转房改变用途对外出售）周转房改变用途对外出售 借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售商品房销售 借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售商品房销售 周转房周转房周转房摊销周转房摊销 200000 贷：周转房贷：周转房在用周转房在用周转房 43练习一、单选题1.房地产开发企业为将一处商品房出租对其进行了装修，发生的装修费应在（）账户中核算。A.主营业务成本 B.开发成本C.出租开发产品 D.开发间接费用2.对出租的商品房进行修理，发生的修理费应计入（）账户。A.主营业务成本 B.开发成本C.开发间接费用 D.开发产品3.房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费应记入（）账户。A.开发产品 B.主营业务成本C.开发间接费用 D.销售费用4.分期收款开发产品的成本应（）结转。A.在合同成本时一次 B.按收款比例C.在全部房款收齐后 D.按月 5.开发成本中公共配套设施费包括开发项目内的（）设施支出A.照明 B.锅炉 C.环卫 D.供电6.（）属于房地产开发企业的其他业务收入。A.出租开发产品租金收入 B.配套设施销售收入C.土地转让收入 D.商品房售后服务收入二、多选题1.周转房集体摊销额应借记（）账户。A.开发成本 B.主营业务成本C.开发间接费用 D.周转房摊销2.开发成本中的基础设施费包括开发小区的()工程支出。A.绿化 B.排污 C.居委会 D.自行车棚3.开发成本的前期工程费包括（）A.土地征用费 B.勘察测绘费C.规划设计费 D.项目可行性研究费n练习：康乐房地产开发公司于练习：康乐房地产开发公司于2003年年4月份将月份将一幢开发完工的商品房采用分期收款方式出售一幢开发完工的商品房采用分期收款方式出售给江南纺织厂作为职工宿舍，房屋售价给江南纺织厂作为职工宿舍，房屋售价360万。万。合同固规定，价款分三次支付：第一次在合同固规定，价款分三次支付：第一次在2003年年5月移交房屋时支付价款的月移交房屋时支付价款的50%；第二次在；第二次在2003年年9月支付价款的月支付价款的30%;第三次在第三次在2003年年12月将价款全部付清。该商品房开发成本为月将价款全部付清。该商品房开发成本为300万。万。n要求：编制相应的会计分录要求：编制相应的会计分录n（1）签订合同时）签订合同时n借：分期收款开发产品借：分期收款开发产品 n 贷：开发产品贷：开发产品 n（2）收到第一次房款时）收到第一次房款时n借：银行存款借：银行存款 n 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 n同时，结转相关销售成本同时，结转相关销售成本n借：主营业务成本借：主营业务成本 3000000*50%=1500000n 贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品 1500000n（3）收到第二次房款时）收到第二次房款时n借：银行存款借：银行存款 n 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 n同时，结转相关销售成本（同时，结转相关销售成本（300万万*30%=90万）万）n借：主营业务成本借：主营业务成本 900000n 贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品 900000n（4）收到第三次的）收到第三次的20%价款时价款时n借：银行存款借：银行存款 720000n 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 720000n同时，结转相关销售成本（同时，结转相关销售成本（300万万*20%=60万）万）n借：主营业务成本借：主营业务成本 600000n 贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品 600000n练习：大华房地产开发公司发生了下列周转房业务：练习：大华房地产开发公司发生了下列周转房业务：n（1）为安置安民小区的动迁居民，将其建造的）为安置安民小区的动迁居民，将其建造的57#楼作为楼作为周转房，实际成本为周转房，实际成本为260万元。万元。n（2）大华公司计提）大华公司计提57#楼周转房的月摊销额楼周转房的月摊销额5000元。元。n（3）57#楼周转房发生修理费用楼周转房发生修理费用20000元，以银行存款支元，以银行存款支付。付。n（4）57#楼周转房使用两年后，公司将其作为商品房对外楼周转房使用两年后，公司将其作为商品房对外销售，售房收入销售，售房收入3700万已存入银行，该房累计摊销额为万已存入银行，该房累计摊销额为12万万n要求：编制相应的会计分录要求：编制相应的会计分录n（1）借：周转房）借：周转房在用周转房在用周转房 n 贷：开发产品贷：开发产品 n练习：盛洪房地产开发公司发生了下列业务：练习：盛洪房地产开发公司发生了下列业务：n（1）公司出售商品住宅一栋，取得价款收入）公司出售商品住宅一栋，取得价款收入760万，已存万，已存入银行，该住宅的实际开发成本为入银行，该住宅的实际开发成本为620万元。万元。n（2）公司出租写字楼一栋，收到本月的租金）公司出租写字楼一栋，收到本月的租金10万，已存万，已存入银行，同时计提月摊销额为入银行，同时计提月摊销额为10000元。元。n（3）公司为某公司代建办公楼一幢，按照代建工程规定，）公司为某公司代建办公楼一幢，按照代建工程规定，竣工后一次结清。该工程本月已全部竣工并验收合格，同竣工后一次结清。该工程本月已全部竣工并验收合格，同委托方结算工程价款委托方结算工程价款310万，其代建工程开发成本为万，其代建工程开发成本为220万元。万元。n（4）公司将剩余材料出售，收到价款）公司将剩余材料出售，收到价款45000元，已存入元，已存入银行，该材料的成本为银行，该材料的成本为40000元。元。n要求：编制相应的会计分录。要求：编制相应的会计分录。写在最后写在最后成功的基成功的基础在于好的学在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits52谢谢聆听 学习就是为了达到一定目的而努力去干,是为一个目标去战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard,Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal