某房地产项目工程管理策划书课件

XXXXXX项目工程项目工程策划策划日期:20XX/4/26XXX项目工程策划日 期:20XX/4/261第一部分目标策划第二部分报建策划第三部分前置策划第四部分工程策划第五部分质量策划目录第一部分 目标策划第二部分 报建策划第三部分 前置策划第四部第一部分目标策划第一部分 目标策划第一部分第一部分 目标策划目标策划项目概况项目概况XXX基础信息总占地16029.02总建面88116.01绿化率30.01%容积率3.999交通配套东三环、姚桥路直达北三环高价、地铁1号线、连霍高速商业配套小区内部商业配套、龙子湖38万方商业综合体教育配套龙子湖幼儿园、龙子湖小学，郑州市第94中学第一部分 目标策划项目概况XXX基础信息总占地16029.第一部分第一部分 目标策划目标策划项目概况项目概况XXXXXX，XXX置业集团郑东力作。鼎立于龙子湖&龙湖之间，位居龙子湖博学路与薛夏南街交会处东300米，紧邻城市主干道北三环，北接连霍高速，东邻京港澳高速，交通畅达迅捷。项目沿用ARTDECO建筑风格，通过儿童游乐场、室外会客厅、阳光草坪、健康跑道、灵动水景等多元层次手法，酿就桃源佳境；在户型设计方面，项目经历无数次论证、探访与考究，打造90、119、122舒居全三房，更以其卓越的产品品质，镌写龙湖都市桃源新篇章。生活上，XXXXXX兼得龙湖、龙子湖双湖繁华与生态资源；教育上，河南农业大学、河南财经政法大学、郑州航空工业管理学院15所高等学府涵养浓郁人文气息，龙子湖幼儿园、龙子湖小学、郑州94中全龄教育体系，为孩子铺就一条成才之路。河南XXX物业与绿城物业签约合作，是绿城物业联盟成员单位。绿城物业作为中国高端物业服务第一品牌，其推行的“健康、文化教育和居家生活”三大体系的园区生活服务，获得了广大业主认可。XXXXXX，将全面执行绿城的物业服务标准体系，以更加专业、专注用心的服务成就高端生活价值。1#27F2#25F3#23F4#/3F第一部分 目标策划项目概况XXXXXX，XXX置业集团郑本案周边路况XXX项目紧邻龙子湖小学、郑州市九十四中学，北距贾鲁河畔5分钟路程，南距魏河3分钟路程，距最近文苑北路地铁站10分钟路程，距郑东高铁站15分钟路程，西距博学路300米。北接连霍高速，东邻京港澳高速。龙子湖小学龙子湖小学九十四中九十四中龙子湖幼儿园龙子湖幼儿园 贾鲁河贾鲁河 魏魏河河地铁口地铁口 本案周边路况XXX项目紧邻龙子湖小学、郑州市九十四中学第一部分第一部分 目标策划目标策划项目概况项目概况本案周边路况南南北北西西东东XXX项目项目龙子湖街道办事处龙子湖街道办事处小夏街薛夏南街售楼部售楼部售楼部售楼部第一部分 目标策划项目概况 本案周边路况南北西东XXX本案周边路况薛薛夏夏南南街街龙子湖小学龙子湖小学XXX项项目目西西东东九十四中学九十四中学 本案周边路况薛夏南街龙子湖小学XXX项目西东九十四中学第一部分第一部分 目标策划目标策划开发分区及货量组织开发分区及货量组织1#27F2#25F3#23F4#3FXXXXXX可可售货值统计售货值统计楼栋楼栋户型户型面积面积套数套数总面积总面积套数占比套数占比 货值（亿）货值（亿）1#楼三室两厅一卫86.954347.81%0.07三室两厅一卫89.791049338.1625%1.77三室两厅两卫107.24428.81%0.08三室两厅两卫122.08141709.123%0.32三室两厅两卫122.239011000.722%2.09小计21622824.5652%4.342#楼三室两厅一卫86.024344.081%0.07三室两厅一卫88.92968536.3223%1.62三室两厅两卫105.552211.10.5%0.04三室两厅两卫107.242214.480.4%0.04三室两厅两卫115.052230.10.5%0.04三室两厅两卫118.5048568812%1.08三室两厅两卫120.26465531.9611%1.05小计20020756.0448%3.94车位-438-0.70储藏室-535.37-0.02合计85444115.99100%9.0025第一部分 目标策划开发分区及货量组织1#27F2#25F39第一部分第一部分 目标策划目标策划竞品分析竞品分析项目广电天韵泰宏阳光和苑鼎天东尚生生银河居位置郑东新区东三环与姚桥路交会处东三环薛夏南街交叉口东300米龙子湖博学路与薛夏北街交汇处东南角熊儿河路与相济路交汇处成交均价高层：23000-25000元/高层：19600元/高层：18100-18900元/高层：23000元/产品类型高层高层1018F小高层/1926F高层高层优势分析体量大产品户型可选择性强尾盘销售区位优势紧靠博学路景观绿化好，有小高层产品拉升品质；五证齐全在售区位有优势距离CBD一路之隔劣势分析前期释放价格较贵周边道路不通目前已处于停滞状态；位置较差周边缺少配套绿化档次低开发商实力一般小开发商工程物业无保障广电天韵阳光和苑英协生生银河居鼎天东尚第一部分 目标策划竞品分析项目广电天韵泰宏阳光和苑鼎天东尚10第一部分第一部分 目标策划目标策划竞品分析竞品分析户型典例优势：三房朝南，采光较好；卧室均有飘窗，居住舒适度高；独立餐厅，与客厅相连，面积利用率高；不足：厨房、卫生间的窗户想通，异味严重；户型动静分区不明，次卧与餐厅想通；鼎天东尚87m两室两厅英协生生银河居113m三室两厅优势：客厅、主卧、次卧均朝南，采光较好；户型方正，动静分区明显，居住舒适度高；独立餐厅，与客厅相连，面积利用率高；不足：卧室均无飘窗；卫生间格局较差，利用率低；第一部分 目标策划竞品分析户型典例优势：鼎天东尚英协生生银第一部分第一部分 目标策划目标策划我司产品分析我司产品分析总体规划项目开发1#楼、2#楼住宅1#楼预计7月份预售2#楼新推预计8月份预售一期规划项目占地16029.02容积率：3.999绿化率：30.01%停车位：568个住宅组成：3栋；公共建筑1栋户型面积：86.02-122.23第一部分 目标策划我司产品分析总体规划第一部分第一部分 目标策划目标策划我司产品分析我司产品分析第一部分 目标策划我司产品分析第一部分第一部分 目标策划目标策划我司产品分析我司产品分析产品建议：提升项目展示面及品质感。加强品牌发声，以品牌带动项目，以项目提升品牌。优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（Threats）产品SWOT分析周边配套齐全，学府区位优势明显产品户型是郑东新区为数不多的小户型三房项目物业为绿城物业体系，居住品质提升较大；周边安置区较多，居住环境较差，品质感低；项目工期较为滞后，对项目有负面影响；公司入市项目较少，品牌力量较弱；项目为周边区域唯一在售项目；周边均为安置区，客户急需提升居住品质；项目周边区域竞品常以低价圈客，对项目未来冲击较大；项目为公司首批产品，对品牌影响较大；第一部分 目标策划我司产品分析产品建议：优势（Streng第一部分第一部分 目标策划目标策划我司产品分析我司产品分析特征人群主要分布置业目的主要诉求备注刚改客户郑东新区自住（学区房）更关注产品自身，地段、生活配套、户型、朝向、交通、生活氛围、物管、价格；户型面积要求较全面，但以三房为主房地产投资意识相对薄弱，拆迁后置业为主投资客户郑州市投资更关注区域未来发展、项目是否具备升值潜力、且对价格较为敏感；投资意识强，多为企业高层或周边拆迁居民，有雄厚投资资金客群构成分析第一部分 目标策划我司产品分析 第一部分第一部分 目标策划目标策划项目目标项目目标营销中心开放：2017年9月9日开盘时间：2018.6.29首期货值：8.28亿元首期去化：8.28亿元全年销售目标：8.62亿元（含车位、储藏室）总货值：9.00亿元（含车位、储藏室）总体目标成本：净利润目标：开盘当月目标：5.24亿元项目总地价：楼面价：第一部分 目标策划项目目标营销中心开放：2017年9月9日第一部分第一部分 目标策划目标策划财务经营指标财务经营指标 无第一部分 目标策划财务经营指标 无第一部分第一部分 目标策划目标策划利润表利润表项目开放时间开盘时间项目总货值土地获利倍数首期货值净利润率全年销售目标自有资产回报率 首期项目去化率XXX2017年8月2018年6月29日90889.33万元（含车位及储藏室）无85951.978万元（含车位）无85951.978万元（含车位）无住宅：100%车位40%第一部分 目标策划利润表项目开放时间开盘时间项目总货值土地第一部分第一部分 目标策划目标策划利润表利润表项目信息户型总量18年（按金额：万）项目业态开盘计划户型单套面积/套数总面积/均价/万元金额/万去化周期/月1月2月3月4月5月6月 7月8月9月10月 11月 12月 去化率合计（万）剩余货值（万）XXX住宅首批（1#）2018年6月29日三室两厅一卫 87.04347.81.9660.84个月蓄客期49681.9112420.4816560.644140.1600100%82803.1780三室两厅一卫 89.8 1049338.21.917742.5三室两厅两卫 107.24428.81.9814.7三室两厅两卫 122.1 141709.11.93247.3三室两厅两卫 122.2 9011000.7 1.920901.3住宅首批（2#）2018年6月29日三室两厅一卫 86.04344.11.9653.8三室两厅一卫 88.9968536.31.916219.0三室两厅两卫 105.62211.11.9401.1三室两厅两卫 107.22214.51.9407.5三室两厅两卫 115.12230.11.9437.2三室两厅两卫 118.5 485688.01.910807.2三室两厅两卫 120.3 465532.01.910510.7小计416 43580.6082803.2地下储藏室535.370.4214214地上非售车位55地下可售车位492167872787.2 787.2 787.2 787.240%3148.84723.2合计96344115.9990889.3349681.9112420.4817347.844927.36787.20787.2085951.9784937.35第一部分 目标策划利润表项目信息户型总量18年（按金额：万第二部分报建策划第二部分 报建策划第二部分第二部分 报建策划报建策划总体思路总体思路报建思路：报建策划重点：报建策划重点：1、根据计划节奏，相关报建工作前置前置准备，施工图提前送审图审中心；2、根据营销推售情况以及现场形象进度分批分批获取预售证。3、梳理办证流程、制定办证节点、抓抓住关键人人物、做好报建工作。报建建思路思路手续前置介入编制各项计划设计提前介入政府深入沟通第二部分 报建策划总体思路 报建思路：报建策划重点：第二部分第二部分 报建策划报建策划规划要点规划要点工程规划许可证工程规划许可证 工程施工许可证工程施工许可证商品房预售许可证商品房预售许可证开发报建思路：全面前置：风险预估及应对：开发报建重点：规范、政策前置沟通政务关系前置合同前置资料前置预审装修图审消防图审政策法规工程形象政府人员变动前置公关合法合规资源充分利用最快速度横向沟通领导支持竣工备案证竣工备案证第二部分 报建策划规划要点工程规划许可证工程施工许可证商品第二部分第二部分 报建策划报建策划规划要点规划要点工程规划许可证工程规划许可证 前期审批后续放线规划总平审批规划方案审查方案审核通知书专项审查合作方环评/水保/人防/节能/立项核准第二部分 报建策划规划要点工程规划许可证 前期 审批 第二部分第二部分 报建策划报建策划证照流程及时间节点证照流程及时间节点工作项工作项计划开始时间计划开始时间计划完成时间计划完成时间配合部门配合部门/人人政府单位政府单位责任人责任人规划设计条件已完成已完成设计中心规划局-固定资产备案已完成已完成财务中心/-规划专家评审会已完成已完成设计中心规划局-设计方案审核通知书已完成已完成设计中心规划局-环评报告报批已完成已完成采购中心建设环保局-水土保持方案报批已完成已完成设计中心/项目部/-基础配套费缴交/4月10日财务中心计财局-建设工程规划许可证4月11日4月17日/规划局-一、规划阶段分项计划一、规划阶段分项计划第二部分 报建策划证照流程及时间节点工作项 计划开始时间 第二部分第二部分 报建策划报建策划证照流程及时间节点证照流程及时间节点工作项工作项计划完成时间计划完成时间配合部门配合部门/人人政府单位政府单位重点项、风险项重点项、风险项责任人责任人建设工程消防设计审核意见书5月7日设计中心消防大队/-施工、监理招标备案通知书4月17日成本采购中心建设环保局/-施工图设计文件审查合格书4月22日设计中心规划局建规证需2018/4/17日前提供，蓝审合格证需建规证取证后四个工作日-建设工程质量监督备案5月10日/质监站/-建设工程安全监督备案5月11日施工单位安监站/-资金保函5月11日财务中心财务中心有效期一个月-扬尘治理及罚款缴纳信息表5月11日项目部扬尘办建规证需2018/4/17日前提供，蓝审合格证需建规证取证后四个工作日-人社部门出具的工伤保险缴费凭证4月20日施工单位社保局每月20日之前交-建设单位和施工单位农民工工资保证金缴存证明5月11日财务中心市建委/-二、施工阶段分项计划二、施工阶段分项计划第二部分 报建策划证照流程及时间节点工作项 计划完成时间 第二部分第二部分 报建策划报建策划证照流程及时间节点证照流程及时间节点工作项工作项计划完成时间计划完成时间配合部门配合部门/人人政府单位政府单位重点项、风险项重点项、风险项责任人责任人联机备案4月25日营销中心市房管局/-物业招标备案5月30日物业公司东区房管局/-预售资金监管证明5月31日财务中心东区房管局土地要先解押-资金证明4月19日财务中心银行/-房屋预测绘5月25日设计中心东区房管局/-预测楼盘表确认6月8日/东区房管局/-开发规模比例批复5月8日/东区房管局暂定资质需提供担保-价格备案6月8日营销中心东区房管局不按限价销售需上会-验线报告5月31日项目部东区规划局现场要出+0-企业信用信息查询5月31日/市房管局/-三、预售阶段分项计划三、预售阶段分项计划第二部分 报建策划证照流程及时间节点工作项 计划完成时间 第二部分第二部分 报建策划报建策划证照流程及时间节点证照流程及时间节点工作项工作项计划完成时间计划完成时间配合部门配合部门/人人政府单位政府单位重点项、风险项重点项、风险项责任人责任人节能验收2020/3/20河南一建质监站-祝云建防雷验收2020/3/7河南一建气象局-祝云建规划验收2020/6/12河南一建规划局-祝云建消防综合验收2020/8/14河南一建消防大队-祝云建环境验收2020/6/19河南一建环保局-祝云建分户验收2020/5/29河南一建住建局进度完成祝云建资料预验收2020/6/28河南一建质监站、档案馆资料完整祝云建综合验收（五大责任主体验收）2020/8/5河南一建住建局-祝云建竣工备案2020/9/30河南一建质监站、档案馆资料完整祝云建四、竣工验收阶段分项计划四、竣工验收阶段分项计划第二部分 报建策划证照流程及时间节点工作项 计划完成时间 第二部分第二部分 报建策划报建策划关注要点关注要点序号序号主要事项主要事项主要风险点主要风险点1建设用地规划许可证确定规划指标2办理土地证印花税、耕地占用税、契税的及时缴纳3办理建设工程规划许可证村委、办事处对安置方案的确认；安置配套费减半手续的联审联批6办理施工证 未批先建需提前协调申请、扬尘审批7办理预售证成品房须装修样板房、商品房合同须审批五、主要风险点五、主要风险点第二部分 报建策划关注要点序号主要事项主要风险点1建设用地第三部分前置策划第三部分 前置策划第三部分第三部分 前置策划前置策划项目周边关系摸排A开盘后评估B组织策划C设计策划D招采策划E市政配套策划F第三部分 前置策划项目周边关系摸排A开盘后评估B组织策划C设 第二部分第二部分 前置策划前置策划周边关系摸排周边关系摸排政府关系维护政府关系维护一、每周向办事处、执法局、村委、扬尘办、质监站、安监站等部门进行汇报。二、每月分别邀请以上政府部门到项目指导工作。三、逢年过节对相关政府部门拜访。政府政府关系关系周汇报月邀请过节拜访 第二部分 前置策划周边关系摸排政府关系维护一、每周向办第三部分第三部分 前置策划前置策划开盘后评估经验应用开盘后评估经验应用无第三部分 前置策划开盘后评估经验应用无第三部分第三部分 前置策划前置策划组织策划组织策划人员编制建议：8人安装工程师土建工程师安全工程师资料管理岗项目总经理项目经理设计部成本部招采部运营运营管理中心人力资源部财务部公司领导监理工程师工程管理中心第三部分 前置策划组织策划人员编制建议：8人安装工程师土建部门部门姓姓 名名岗位岗位责任分工责任分工桃桃源源居居项项目目工工程程部部刘合伟刘合伟项目总经理全面负责项目管理工作。祝云建祝云建工程经理负责项目工程工作统筹，把控李恒峰李恒峰土建工程师负责土建现场工程质量、进度、安全、信息、协调等管理工作。闫航道闫航道安装工程师负责现场安装工程协调管理、市政报批手续跟进工作田飞田飞安全工程师负责XXX项目场区安全文明管理工作。张文军张文军助理土建工程师负责土建现场工程质量、进度、安全、信息、协调等管理工作。吕小伟吕小伟土建监理工程师负责现场分部验收、监理资料等管理工作赵利曼赵利曼资料员负责项目资料收集、整理、归档等等第三部分第三部分 前置策划前置策划组织策划组织策划项目部人员组织分工与责任部门姓 名岗位责任分工桃刘合伟项目总经理全面负责项目管理工第三部分第三部分 前置策划前置策划组织策划（总包单位）组织策划（总包单位）主要施工管理人员表主要施工管理人员表 总包项目经理及主要管理人员必须通过项目部的面试，核心管理人员需经过3个月试用期，项目经理不低于2个房地产项目管理经验，生产经理年龄在30-45岁，安全经理具有郑州市安全文明工地管理经验。第三部分 前置策划组织策划（总包单位）主要施工管理人员表总第三部分第三部分 前置策划前置策划组织策划（总包单位）组织策划（总包单位）总包单位桩基单位基坑支护降水铝合金门窗土方单位已定已定已定2019.6.20栏杆单位2019.7.6保温班组2019.6.1.待定第三部分 前置策划组织策划（总包单位）总包单位桩基单位基坑第三部分第三部分 前置策划前置策划设计策划设计策划XXXXXX项目项目设计图纸需求计划设计图纸需求计划序号序号专项图纸专项图纸出图日期出图日期目前进展目前进展风险风险1 1桩基础图纸已完成-2 2支护降水方案已完成-3 3地下室施工图已完成-4 4主体施工图已完成-5 5毛坯水电图已完成-6 6水电图纸已完成-7 7装修施工图2019/7/15未完成-8 8综合管线图2019/2/8未完成-9 9绿化施工图2019/9/3未完成-1010园建施工图2019/4/8未完成-1111铝合金门窗深化图2019/7/4未完成-第三部分 前置策划设计策划XXX项目设计图纸需求计划序号专第三部分第三部分 前置策划前置策划招标策划招标策划序号工程名称招标方式定标时间预计进场时间1总包工程-已完成-2土方工程-已完成-3桩基工程-正在施工-4铝合金门窗工程公开招标2019年6月20日2019年8月4日5货量区栏杆扶手工程公开招标2019年7月6日2019年9月4日6货量区装修工程公开招标2019年8月15日2019年9月15日7货量区雨污水工程公开招标2018年8月31日2018年10月15日8货量区绿化园建工程公开招标2019年7月15日2019年8月31日9货量区智能化工程公开招标2020年1月15日2020年3月2日10消防工程-已完成-11人防工程-已完成-XXX项目项目招标采购计划招标采购计划第三部分 前置策划招标策划序号 工程名称招标方式定标时间预第三部分第三部分 前置策划前置策划招标策划招标策划序号工程名称招标方式定标时间预计进场时间12污水处理站工程公开招标2018年8月31日2018年10月15日13电力工程公开招标2019年10月21日2019年12月10日14给水工程公开招标2019年10月21日2019年12月10日15燃气工程-2019年10月21日2019年12月10日16通信工程公开招标2020年1月5日2020年2月26日17有线电视工程公开招标2020年1月5日2020年2月27日18热力工程公开招标2019年11月2日2019年12月2日第三部分 前置策划招标策划序号 工程名称招标方式定标时间预第三部分第三部分 前置策划前置策划采购策划采购策划注此节由营销管理中心填报，由营销管理中心填报，应以表格配图形式展示产品类型、层数、户型、套数、面积、货值等；关键工作计划完成时间计划进场时间风险等级开关面板2020/1/42019/9/5二级铝合金门窗2019/9/42019/8/4一级入户门2020/4/152020/3/15二级室内外栏杆2020/3/302020/3/1二级内墙涂料2020/3/302020/2/20二级外墙涂料2019/12/152019/8/15二级配电箱2020/1/42019/9/5一级电梯2019/10/122019/6/15一级电线电缆2020/1/42019/9/5一级人防设备2018/7/52018/5/5二级导向标识，门牌栋号2020/6/192020/5/10二级防火门2019/12/152019/11/15二级第三部分第三部分 前置策划前置策划采购策划采购策划XXX项目项目采购计划采购计划第三部分 前置策划采购策划注此节由营销管理中心填报，应第三部分第三部分 前置策划前置策划市政配套策划市政配套策划事项报装资料提交方案定案出具施工图合同谈判定价合同审批签订合同进场施工施工完成竣工验收电力2019.4.12019.5.12019.6.12019.6.162019.7.12019.7.182019.8.182020.2.182020.2.23供水2019.4.152019.5.152019.6.152019.7.12019.7.102019.7.252019.8.252020.4.302020.5.3燃气2019.10.152019.11.152019.12.152020.1.12020.1.132020.1.282020.2.282020.4.292020.5.3通信2020.11.12020.12.12020.1.12020.1.152020.2.12020.2.152020.3.152020.6.152020.6.20有线2019.12.12020.1.12020.2.12020.2.162020.3.12020.3.152020.4.152020.7.152020.7.20环保2020.1.12020.2.12020.3.12020.4.12020.4.152020.4.302020.5.302020.6.192020.6.24热力2019.4.12019.5.12019.6.12019.7.12019.7.152019.8.52019.9.52020.1.42020.2.4第三部分 前置策划市政配套策划事项报装资料提交方案定案出具第第三部分三部分 前置策划前置策划市政市政配套策划（踏勘）配套策划（踏勘）基坑西侧上口通讯电线杆影响基坑开挖及边坡支护，现场临时采用搭设钢管架子支撑通讯线路，待土方回填后再恢复。电电线线杆杆第三部分 前置策划市政配套策划（踏勘）基坑西侧上口通讯电线第第三部分三部分 前置策划前置策划市政市政配套策划（踏勘）配套策划（踏勘）燃气燃气雨水雨水 DN600给水给水电力电力网络网络市政管网主要集中在薛夏南街、小夏街污水污水内容内容相关信息相关信息电力引自48亩安置区给水引自自来水公司主管道燃气引自天燃气公司主管道雨水DN600的雨水排放管道污水引入市政管网供热引自热力公司主管道网络移动、联通、电信两三家可供选择供热供热薛夏南街薛夏南街小小夏夏街街第三部分 前置策划市政配套策划（踏勘）燃气雨水 DN600第三部分第三部分 前置策划前置策划地勘策划地勘策划 根据各土层的野外特性，并结合地区建筑经验，提出了具体的土层承载特征值。由于本项由于本项目地表水降水不佳，目地表水降水不佳，基坑东北角位置出现基坑东北角位置出现流砂渗水，现场采用流砂渗水，现场采用轻型井点及吸水井降轻型井点及吸水井降水。水。XXXXXX项目项目地基土承载力特征值及压缩性评价地基土承载力特征值及压缩性评价 层号(1)(1)(2)(2)(3)(3)(4)(4)(5)(5)(6)(6)(7)(7)(8)(8)(9)(9)(10(10)(11(11)(12(12)(13(13)(14(14)岩性粉粉土土粉粉土土粉粉土土粉粉质质粘粘土土粉粉质质粘粘土土粉粉砂砂粉粉土土细细砂砂细细砂砂粉粉质质粘粘土土细细砂砂粉粉质质粘粘土土细细砂砂粉粉质质粘粘土土建议采用值10010012012011011085859090150150140140200200220220180180220220200200250250220220Es1-2(MPa)5.55.59 98.58.58 87.47.46 63.83.80 04.44.42 214149.29.23 3181820207.37.38 820208.18.17 722228.48.49 9a1-2(MPa-1)0.30.35 50.20.26 60.20.26 60.50.52 20.40.43 30.10.19 90.20.25 50.20.22 20.20.20 0压缩性评价中中中中中中高高中中中中中中低低低低中中低低中中低低中中各层土承载力特征值各层土承载力特征值 (k kPa)第三部分 前置策划地勘策划 根据各土层的野第三部分第三部分 前置策划前置策划地勘策划地勘策划 根据上表计算结果，预制管桩可满足拟建建筑物承载力要求。单桩承载力特征值应在试桩和静载试验后确定。设计部门可以根据实际荷载确定具体的桩长、桩间距以及布桩形式，设计单位应验算变形和下卧层验算。XXXXXX项目项目桩基承载力计算一览表桩基承载力计算一览表层数24+1F23+1F23+1F验算孔号63215桩顶标高75.7476.0476.04布桩型式正方形布置正方形布置正方形布置桩间距(m)1.61.61.6桩径(mm)400400400桩的入土深度(m)29.029.029.0有效桩长（m）20.020.020.0桩端持力层101010单桩竖向极限承载力标准值Quk（kN）179417791785单桩竖向承载力特征值Ra（kN）(k=2)897889892桩顶轴向压力值（kN）896858858验算结果满足满足满足第三部分 前置策划地勘策划 根据上表计算结果，预制管桩第四部分工程策划第四部分 工程策划第四部分第四部分 工程策划工程策划标段划分标段划分二标段范围二标段范围1#楼/27F2#楼/25F3#楼/23F4#楼/3FXXX项目总包单位由河南一建施工，未划分标段，根据公司开发计划，依次施工1#楼、2#楼、3#楼、4#楼，优先确保1#楼预售节点完成。第四部分 工程策划标段划分二标段范围1#楼/27F2#楼/第四部分第四部分 工程策划工程策划标段划分标段划分总包单位业绩 博学路便民服务中心博学路便民服务中心贰仟家企业总部综合中心贰仟家企业总部综合中心 国家干线物流港综合楼国家干线物流港综合楼第四部分 工程策划标段划分总包单位业绩 博学路便民服务中心48第四部分第四部分 工程策划工程策划交付样板间定位交付样板间定位交房样板区布交房样板区布置简介置简介:1号楼东单元5层A户型，2号楼东单元5层C户型为交房样板，交付样板2019年10月1日前完成。1#楼/27F2#楼/25F3#楼/23F4#楼/3F第四部分 工程策划交付样板间定位交房样板区布置简介:1号楼第四部分第四部分 工程策划工程策划交付样板间交付样板间动线动线交付样板间交付样板间 动线动线第四部分 工程策划交付样板间动线交付样板间动线第四部分第四部分 工程策划工程策划交付样交付样板房板房验收验收施工方自检完成后上报工程部验收，工程部每次验收后要求施工方全部整改到位经验收合格后，项目严格执行保鲜制度集团对于样板房的整体施工给予签字验收项目工程部部验收合格后上报各部门进行联合验收第四部分 工程策划交付样板房验收施工方自检完成后上报工程部第四部分第四部分 工程策划工程策划临建设施（临水）临建设施（临水）给水方案项目红线内打深水井抽到水箱房，用于场区供水，一路用于施工用水，一路用于办公区用水。现场管网深井水源第四部分 工程策划临建设施（临水）给水方案项目红线内打深水第四部分第四部分 工程策划工程策划临建设施（临电）临建设施（临电）临时用电概况临时用电概况1、根据施工场地及工程特点，临电接入市政用电变压器，现场设两个一级配电箱，供施工现场用电及办公用电使用，遵循三级配电原则，施工电梯和塔吊设置独立二级箱；钢筋加工场内二级箱根据施工要求配备充足回路；一级箱围闭上锁，二级箱由总包统一管理，任何小型用电设备不允许直接在二级箱上直接接电，许配置三级箱，以保证现场用电安全稳定。时埂社区变压器时埂社区变压器一级配电箱一级配电箱一级配电箱一级配电箱第四部分 工程策划临建设施（临电）临时用电概况1、根据施工第四部分第四部分 工程策划工程策划临建道路（基础阶段）临建道路（基础阶段）场区主干路第四部分 工程策划临建道路（基础阶段）场区主干路第四部分第四部分 工程策划工程策划临建道路（车库完成后）临建道路（车库完成后）主干路支路 以永临结合永临结合思路考虑临时道路施工，节约公司成本，缩短工期。结合市政图纸，提前将雨污管网铺设完毕，并结合各类市政管线图纸及各功能用房（开闭所，生活水泵房等）所在区位，提前预留过路套管。出入口第四部分 工程策划临建道路（车库完成后）主干路支路 第四部分第四部分 工程策划工程策划场地布置图场地布置图现场平面布置图现场平面布置图第四部分 工程策划场地布置图现场平面布置图第四部分第四部分 工程策划工程策划场地布置图场地布置图现场办公区布置，现场办公区布置，由于现场场地狭由于现场场地狭小，劳务生活区小，劳务生活区采用外租形式。采用外租形式。1号楼号楼第四部分 工程策划场地布置图现场办公区布置，由于现场场地狭第四部分第四部分 工程策划工程策划人货梯布置人货梯布置施工电梯出入口第四部分 工程策划人货梯布置施工电梯出入口第四部分工程策划主楼桩基础施工1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼桩基工程情桩基工程情况：况：XXX项目CFG桩基工程，因之前开发商撤场，现我公司需重新组织勘探，补打桩基:1#楼桩基工程需补桩239根，已全部施工完成。2#楼需补桩97根，暂未施工。3#楼需补桩568根，已补桩58根。鉴于1#楼、3#楼补桩时桩机多次钻到老桩，建议2#、3#楼土方开挖后再补打新桩。第四部分 工程策划主楼桩基础施工1号楼2号楼3号楼桩基工59第四部分工程策划主楼桩基础施工1#楼西单元CFG桩基施工图表示原有已施工工程桩，为新补加工程桩。第四部分 工程策划主楼桩基础施工1#楼西单元CFG桩基施60第四部分工程策划主楼桩基础施工 2#楼西单元CFG桩基施工图表示原有已施工工程桩，为新补加工程桩。第四部分 工程策划主楼桩基础施工 2#楼西单元CFG61第四部分第四部分 工程策划工程策划支护与降水工程支护与降水工程支护工程：支护工程：根据场地地层条件和周边环境状况，本工程支护结构选用桩锚支护（C30护坡桩、高压旋喷帷幕、土钉墙支护）。第四部分 工程策划支护与降水工程支护工程：第四部分第四部分 工程策划工程策划支护与降水工程支护与降水工程降水工程：降水工程：本项目降水方法采用管井为主，轻型井点为辅。基坑内共布置31眼降水井，管井深度为20m。管井成井直径650mm。井管直径300mm。基坑内基坑内1#1#楼及东北角位置降楼及东北角位置降水不佳，增设吸水井及轻型井点降水。鉴于水不佳，增设吸水井及轻型井点降水。鉴于1#楼基坑内地下水位较高，建议楼基坑内地下水位较高，建议2#、3#楼开挖电梯井时提前做好轻型井点降水准备工作，以缩短建设工期。楼开挖电梯井时提前做好轻型井点降水准备工作，以缩短建设工期。基基坑坑东东北北角角吸吸水水井井1#楼电梯井轻型井点降水楼电梯井轻型井点降水轻轻型型井井点点降降水水第四部分 工程策划支护与降水工程降水工程：基坑东北角吸水井第四部分第四部分 工程策划工程策划土方工程土方工程开挖区域开挖区域开挖量约：69000方运输车功效：每车20方开挖面积：约24亩机械机械功效功效数量数量 工期工期挖挖机机320钩机3台台60天天(考虑政府扬考虑政府扬尘管控等因素影响尘管控等因素影响)运运土土车20方25辆铲车60装载机1辆出入口出入口1#楼楼2#楼楼开挖开挖顺序：顺序：1#楼楼 2#楼楼 3#楼楼 4#楼楼3#楼楼4#楼楼第四部分 工程策划土方工程开挖区域开挖量约：69000方运防雷、机电预埋完成防雷、机电预埋完成 2019.4.12机电工程开工机电工程开工 2018.5.6装饰装修机电完成装饰装修机电完成 2020.3.30照明、智能化照明、智能化 2020.5.29市政管网市政管网 2020.1.4给水、电力、燃气、消防工程给水、电力、燃气、消防工程 2020.6.10第四部分第四部分 工程策划工程策划市政策划市政策划类别施工内容大市政给排水、电缆管沟、燃气、污水、热力等小市政路灯、监控、背景音乐等单体水电毛坯水电：防雷、电气给排水管敷设、电箱安装等。专业分包楼体亮化、智能化等施工顺序：施工顺序：1#楼楼 2#楼楼 3#楼楼1#楼楼2#楼楼3#楼楼4#楼楼防雷、机电预埋完成机电工程开工装饰装修机电完成给水、电力、燃第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划景观作为交付区域的业主第一视觉接触区域，景观的效果好坏直接影响业主的交付感受和交付满意度；XXX项目对景观施工细节尤为重视，下面对具体节点优秀做法进行展示：第四部分 工程策划景观策划景观作为交付区域的业主第一视觉接第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划一、土球表面处理工艺要求：1.乔木种植后剪除草绳,表面回填适量土方并平整,树干向四周放缓坡。2.草坪内土球表面:草坪先铺到树干,再以树干为圆心用剪刀将草皮剪一圆;待浇水压平草坪后再均匀放置30mm厚陶料。3.人行道或休闲平台树池:树池周边铺装完成后,土方回填标高低于铺装50mm,硬景交界处苗木需向外倾斜45度种植，防止露土。4.灌木内土球表面:先种植土球表面灌木,完成后再种植周边的其它苗木。第四部分 工程策划景观策划一、土球表面处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划 二、乔木支撑处理工艺要求：支撑整齐；大乔采用四脚撑，中乔采用扁担撑；支撑材料统一、牢固；支撑杆定位：与相邻硬景平行、垂直；支撑杆顶角高度一致，四脚撑支杆倾斜度一致、扁担撑支杆垂直。第四部分 工程策划景观策划 二、乔木支撑处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划 二、乔木支撑处理第四部分 工程策划景观策划 二、乔木支撑处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划 三、汀步施工处理工艺要求：清除汀步石周边的水泥砂浆放样:计算出汀步石数量及间距,建议中对中距离为600-700mm土方平整及夯实。3.铺50mm厚碎石。粘结层:30mm厚1：3干硬性水泥砂浆+浇浆。安装:汀步石高于周边土方面30mm,四角平整度一致。第四部分 工程策划景观策划 三、汀步施工处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划四、井盖处理工艺要求：草坪内窨井盖用石材做标识需外露的井盖采用仿真假草皮覆盖,要求井盖面与土壤面齐平,先铺草皮再铺仿真草皮。灌木内用杉木桩做标识，外露200mm。第四部分 工程策划景观策划四、井盖处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划五、铺装处理工艺要求：1.必须结合图纸及现场尺寸进行放样排版2.控制拼缝的“横、平、竖、直”3.地面控制平整度、排水方向，一般情况下坡度0.5-1%；菱形铺、“工”字铺收边处为大块的1/2。小诀窍：拉控制线“横一竖三”4.道牙石现场测量，厂区直接加工。第四部分 工程策划景观策划五、铺装处理第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划人性化处理人性化处理宠物便池宠物便池拖把池拖把池石材圆角石材圆角第四部分 工程策划景观策划人性化处理宠物便池拖把池石材圆角第四部分第四部分 工程策划工程策划景观策划景观策划人性化处理人性化处理无障碍通道无障碍通道第四部分 工程策划景观策划人性化处理无障碍通道第四部分第四部分 工程策划工程策划货量统计货量统计XXXXXX住宅住宅可售资源统计可售资源统计楼栋楼栋户型户型面积面积套数套数总面积总面积套数占比套数占比 货值（亿）货值（亿）1#楼三室两厅一卫86.954347.81%0.07三室两厅一卫89.791049338.1625%1.77三室两厅两卫107.24428.81%0.08三室两厅两卫122.08141709.123%0.32三室两厅两卫122.239011000.722%2.09小计21622824.5652%4.342#楼三室两厅一卫86.024344.081%0.07三室两厅一卫88.92968536.3223%1.62三室两厅两卫105.552211.10.5%0.04三室两厅两卫107.242214.480.4%0.04三室两厅两卫115.052230.10.5%0.04三室两厅两卫118.5048568812%1.08三室两厅两卫120.26465531.9611%1.05小计20020756.0448%3.94合计41643580.6100%8.281#27F2#25F3#23F安置用房4#3F第四部分 工程策划货量统计XXX住宅可售资源统计楼栋户型面75第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施（流水段划分）抢工措施（流水段划分）流水一段流水二段抢工区域1#楼楼/27F2#楼楼/25F3#楼楼/23F按照楼栋划分进行流水段划分4#楼楼/3F第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施（重点抢工栋号）抢工措施（重点抢工栋号）重点抢工栋号为重点抢工栋号为1号楼号楼图例仅供参考，以实际为准1#楼楼/27F2#楼楼/25F3#楼楼/23F4#楼楼/3F第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施抢工措施(劳动力配备）劳动力配备）总包单位重点抢工次要抢工备注木工7050-钢筋工5035-泥工2520-水电1510-重点抢工次要抢工图例仅供参考，以实际为准3#楼楼/23F2#楼楼/25F1#楼楼/27F4#楼楼/3F第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施抢工措施(重要节点）重要节点）序号工程内容开始时间结束时间周期（天）备注流水一1#楼桩基施工已完成已完成-政府管控（2018-11-15至2019-3-15）未计入工期地下室施工2018/4/102018/5/25465层预售节点2018/5/262018/6/2026主体结构封顶2018/5/262019/4/23333砌筑施工2018/9/192019/6/7262室内粉刷2019/6/152019/11/1140红线内市政给水、排水、电力、热力、燃气、弱电管网等工程2019/9/52020/1/4120红线内道路、景观施工2020/3/12020/5/2990交房2020/10/102020/10/2516第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施抢工措施(重要节点）重要节点）序号工程内容开始时间结束时间周期（天）备注流水二2#楼桩基施工2018/5/152018/5/3116政府管控（2018-11-15至2019-3-15）未计入工期地下室施工2018/6/122018/7/15345层预售节点2018/7/162018/8/1430主体结构封顶2018/7/162019/4/21280砌筑施工2018/11/232019/6/5195室内粉刷2019/6/152019/11/1140红线内市政给水、排水、电力、热力、燃气、弱电管网等工程2019/9/52020/1/4120红线内道路、景观施工2020/3/12020/5/2990交房2020/10/102020/10/2516第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第四部分第四部分 工程策划工程策划管理思路及抢工措施管理思路及抢工措施第四部分第四部分 工程策划工程策划抢工措施（夜间照明方案）抢工措施（夜间照明方案）布置要点：1、由专人负责夜间照明（责任人：闫航道），移动式照明配合固定式照明，保证照明效果，严禁随意挪用。2、备移动照明支架、灯具用于机动补充光源，3、利用塔吊等高空建筑物来充分达到照明效果。4、局部区块再以移动式灯具重点布置。5、保证施工区域没有阴影、没有死角，为夜间施工做好准备工作；6、严禁使用碘钨灯等存在较大安全隐患的灯具，在条件允许下优先选择节能、安全、低压照明器具移动照明投光灯 第四部分 工程策划管理思路及抢工措施第四部分 工程策划抢第五部分质量策划第五部分 质量策划第五部分第五部分 质量策划质量策划质量管控原则和思路质量管控原则和思路工程质量过程管控措施工程技术标准及培训、交底项目工程部评估 严格贯彻落实集团公司工程评估考核、质量管理行为、实测实量办法、工程技术标准及管理套表等制度和标准，对施工单位合理引导、适当激励，以高标准的工程技术要求进行系统、全方位的质量管理，保证工程质量。工程培训计划项目管理行为做指导全过程管控工程质量过程管控措施正向激励越做越好集团工管中心评估第五部分 质量策划质量管控原则和思路工程质量过程管控措施工成立质量管理小组成立质量管理小组组长:祝云建副组长：李恒峰成员：吕小伟成员：张文军成员：闫航道成员：田飞第五部分第五部分 质量策划质量策划质量管控原则和思路质量管控原则和思路成立质量管理小组组长:祝云建副组长：李恒峰成员：吕小伟成员：第五部分第五部分 质量策划质量策划质量管控原则和思路质量管控原则和思路 样板引路集中样板计划报备施工时间、位置、包含工序种类实体样板计划报备主体结构三层样板方案审批施工样板验收样板交底组织工人学习注意注意工法样板、实体样板资料上墙包含各种工序所有工序均样板先行且样板进行联合验收在工序大面积开展施工前完成相应工序的工法样板，并现场交底每新进场一批工人对样板100%进行学习培训，样板100%覆盖各级管理人员及施工操作人员第五部分 质量策划质量管控原则和思路 样板引路集中样板计划第五部分第五部分 质量策划质量策划质量管控原则和思路质量管控原则和思路工法样板计划工法样板计划序号样板名称样板内容完成时间1剪力墙钢筋绑扎剪力墙、暗柱钢筋连接、绑扎、拉钩、定位箍、钢筋定位卡具、安装预埋设置2018.10.12墙、柱、梁、板模支设模板木方铺设、加固、清扫孔、柱底封闭2018.10.13楼梯施工包括模板支设、钢筋绑扎、施工缝留置2018.10.14支模架架子材料、立杆间距、扫地杆、水平杆、剪刀撑2018.10.16墙体工艺皮数杆、砌体排砖、施工、二次结构、接槎、顶砖2018.10.67内墙工艺基层、挂网、分层抹灰2018.10.68外墙工艺抹灰层、保温层、面层、涂料层、2018.10.69厨卫样板抹灰、防水、地面、管道2018.10.610屋面工程基层、找平、找坡、防水、保温、保护层、防水收口、侧排节点、管道节点2018.10.10第五部分 质量策划质量管控原则和思路工法样板计划序号样板名样板引路：工法样板设工法样板设工法样板设工法样板设置置置置样板引路：工法样板设置样板引路：工法样板设工法样板设工法样板设工法样板设置置置置样板引路：工法样板设置第五部分第五部分 质量策划质量策划质量管控原则与思路质量管控原则与思路周质量会议实测实量可视化管理第五部分 质量策划质量管控原则与思路周质量会议实测实量可视89土建：外窗淋水水电：排水管道通水、通球试验；室内给水压力测试入户门挂钩（建议增加）品质提升：温馨提示（建议增加）喜庆福字（建议增加）土建：外窗淋水水电：排水管第五部分第五部分 质量策划质量策划主体控制点主体控制点安装外侧墙柱模板时，上层模板应伸入下安装外侧墙柱模板时，上层模板应伸入下层墙体，利用下层螺杆进行加固层墙体，利用下层螺杆进行加固楼梯施工缝留置在休息平台向上三个踏楼梯施工缝留置在休息平台向上三个踏步位置步位置,建议楼梯采用定型模板建议楼梯采用定型模板第五部分 质量策划主体控制点安装外侧墙柱模板时，上层模板应第五部分第五部分 质量策划质量策划主体控制点主体控制点后浇带采用独立支撑架，支设规范后浇带采用独立支撑架，支设规范墙柱根部混凝土界面凿毛处理墙柱根部混凝土界面凿毛处理第五部分 质量策划主体控制点后浇带采用独立支撑架，支设规范第五部分第五部分 质量策划质量策划主体控制点主体控制点楼梯踏步混凝土几何尺寸规范、表面光洁楼梯踏步混凝土几何尺寸规范、表面光洁混凝土楼面二次收面混凝土楼面二次收面第五部分 质量策划主体控制点楼梯踏步混凝土几何尺寸规范、表第五部分第五部分 质量策划质量策划主体控制点主体控制点顶板平整美观无错台、裂缝、阴阳角顺直顶板平整美观无错台、裂缝、阴阳角顺直实测实量数据上墙实测实量数据上墙第五部分 质量策划主体控制点顶板平整美观无错台、裂缝、阴阳第五部分第五部分 质量策划质量策划砌筑控制点砌筑控制点专用防护棚、堆放高度不超过专用防护棚、堆放高度不超过2米米排版合理，灰缝横平竖直，双面勾缝排版合理，灰缝横平竖直，双面勾缝第五部分 质量策划砌筑控制点专用防护棚、堆放高度不超过2米第五部分第五部分 质量策划质量策划砌筑控制点砌筑控制点门窗洞口按规定尺寸设置砼预制块门窗洞口按规定尺寸设置砼预制块外窗洞口先浇筑压顶梁再进行上部砌体砌筑外窗洞口先浇筑压顶梁再进行上部砌体砌筑第五部分 质量策划砌筑控制点门窗洞口按规定尺寸设置砼预制块第五部分第五部分 质量策划质量策划砌筑控制点砌筑控制点构造柱模板在构造柱上开孔两侧粘贴双构造柱模板在构造柱上开孔两侧粘贴双面胶面胶构造柱马牙槎留置合理构造柱马牙槎留置合理第五部分 质量策划砌筑控制点构造柱模板在构造柱上开孔两侧粘第五部分第五部分 质量策划质量策划抹灰质量管理抹灰质量管理抹灰前基层清理，内墙螺栓孔采用发泡抹灰前基层清理，内墙螺栓孔采用发泡剂填充密实剂填充密实砼涨模部位处理完毕，不同材料界面按砼涨模部位处理完毕，不同材料界面按要求挂设钢丝网要求挂设钢丝网第五部分 质量策划抹灰质量管理抹灰前基层清理，内墙螺栓孔采第五部分第五部分 质量策划质量策划砌筑抹灰质量管理砌筑抹灰质量管理墙面甩浆密实坚硬墙面甩浆密实坚硬第五部分 质量策划砌筑抹灰质量管理墙面甩浆密实坚硬第五部分第五部分 质量策划质量策划砌筑抹灰质量管理砌筑抹灰质量管理抹灰层厚度抹灰层厚度35mm时，采用钢丝网加强时，采用钢丝网加强早晚各养护一次，养护不得少于早晚各养护一次，养护不得少于7天天第五部分 质量策划砌筑抹灰质量管理抹灰层厚度35mm时，第五部分第五部分 质量策划质量策划公共区域装修控制点公共区域装修控制点地砖材质均匀，无明显色差，排砖合理，地砖材质均匀，无明显色差，排砖合理，接缝均匀