蕲春房地产市场调研报告课件

蕲春春医圣故里因李时珍而享誉中外李时珍14岁中秀才后三次乡试不第遂绝意功名，弃文从医成千古名医皆变字使然1a三图三看蕲春2a区域划分区域划分图：一核七片：一核七片河西河西新区新区经济开开发区区老老城城区区核核心心区区城西城西生活区生活区独山独山生活区生活区城西南城西南生活区生活区李李时珍珍医医药港港黄色黄色经济开开发区区旧城拆迁紧锣密鼓新区建设如火如荼蓝色色居住生活区居住生活区热点区域：老城区、核心区；3a楼市版楼市版块图：三足鼎立：三足鼎立铁路开路开发区区经济开开发区区老城老城区区开开发区：区：大盘频出老城区：老城区：小盘扎堆以楼市热度来考量4a商商业圈圈层图：泾渭分明渭分明核心商圈：核心商圈：根深蒂固专业市市场：日渐兴起以商业发展潜力来看核心核心商圈商圈医医药港港建材建材城城汽汽贸城城5a成成于商于商累累亦商亦商蕲春市春市场调研分析研分析报告告2014年年4月月6a目目目目 录录蕲春市春市场概况概况|蕲春城市基本概况|区域住宅市场分析|区域商业市场分析7a城市区位：城市区位：中三角中三角中心地中心地带一小一小时城市圈城市圈京九京九铁路路沪蓉高速公路沪蓉高速公路长江黄金水道江黄金水道大大别山腹地公路山腹地公路鄂皖等鄂皖等级公路公路横横贯全境全境，交通，交通优势明明显蕲春地处湖北东部，北倚大别山，南临长江。水陆交通便利，四通八达，与武汉、合肥、南昌等省会城市同属一小时城市圈。8a城市概况：城市概况：百万人口大百万人口大县、文化底、文化底蕴深厚深厚蕲春版图面积达2398平方公里，总人口约一百万左右。共分为15个乡镇办以及2个省级开发区，即蕲春经济开发区和李时珍医药工业园区。根据本案所处区位以及乡镇分布情况来看，本案能够辐射的乡镇为：彭思彭思镇：人口约5万人；横横车镇：人口约10万人；株林株林镇：人口约5万人。辐射人口射人口约80万人（不含漕河万人（不含漕河16.2万人）万人）9a城市特点：城市特点：人杰地灵，人杰地灵，资源丰富源丰富自古人才辈出，为医圣李时珍故里，也是著名的教授之县；旅游资源丰富，文物古迹、风景名胜遍布，文物保护单位多达80多处；矿产资源丰富，已探明的矿产资源达30多种，石英石储量居全国之冠；物产资源丰富，蕲春四宝享誉全国，蕲春珍米也为全国七大名米之一。10a蕲春春县城城总体体规划：划：一核、两一核、两轴、七片、七片蕲春春县城市定位：城市定位：国际健康养生之都、全国中医药科研生产基地、鄂东现代化工商宜居城市。一核：一核：城南新城核心区，主要承担行政办公、文化娱乐和商业金融等功能；二二轴：横轴为城市中轴线，串联城南新城和河西新区；纵轴为蕲阳大道至豁口路串联老城和新城；七片：七片：老城生活片、城西生活片、城西南生活片、独山生活片、李时珍经济开发区、李时珍国际医药港、河西新区。总体体发展思路：南展思路：南扩、西拓、北、西拓、北优、东控控11a蕲春春县城交通城交通规划：划：八八纵八横的交通网八横的交通网络在在建建在在建建在在建建远期期规划划已形成已形成蕲春县城中轴线的兴建无疑为蕲春的发展定了一个总纲，一横一纵的两大轴线不仅使得县城迅速扩容，也让各项规划变得有的放矢。蕲春的交通规划成棋盘状，脉络清晰，四通八达，未来将会极大的促进县城的发展。此交通规划图属远景图目前交通已形成体系的仍只有老城区，经济开发区以及城南新城仍在建设中，短期来看，短期来看，县城的城的交通交通优势并不能完全体并不能完全体现。12a发展展现状：状：开开发区面貌区面貌焕然一新、然一新、产业集群初具集群初具规模模2009年建年建设中的李中的李时珍珍大道大道2009年建年建设中的工中的工业园区园区开开发区区工工业园区园区待开待开发工工业园区园区蕲春以弘扬李时珍文化为契机，大力实施药企联动、药旅联动战略，短短四年的时间，李时珍大道已焕然一新，两个工业园区也是成果斐然。其中李时珍医药港园区已形成医药产业园、节能灯产业园、陶瓷产业园、低碳经济产业园、农产品加工园等一区多元、多点支撑、多极带动的格局。进驻企业已达百余家。13a经济状况：状况：增增长稳定，定，发展展势头良好良好蕲春春县近五年近五年经济发展状况：展状况：经济增增长房地房地产发展状况展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳步发展大于8%飞速发展蕲春近五年春近五年GDP都保持都保持10%以上的增幅，房地以上的增幅，房地产也确也确实处于蓬勃于蓬勃发展展时期期14a经济状况：状况：城城镇人均可支配收入持人均可支配收入持续增加增加蕲春春县人居可支配收入状况：人居可支配收入状况：蕲春近五年人均可支配收入不断增加，消春近五年人均可支配收入不断增加，消费能力的增能力的增强将使得居民将使得居民对住宅住宅品品质的要求越来越高。的要求越来越高。15a经济状况：状况：固定固定资产投投资呈跨越式增呈跨越式增长近五年固定近五年固定资产投投资总额状况：状况：城区改造城区改造基础设施建设,城市环境改善；开开发区区兴建建入驻企业厂房建设以及业设备购置等。蕲春春县固定固定资产投投资近五年的平均增近五年的平均增长率达率达45%，这对房地房地产市市场的的发展来展来说是一个利好。是一个利好。16a蕲春房价：春房价：步入步入恶性性竞争，以价争，以价换量期量期过去十年，是中国房地产业迅猛发展的十年，蕲春房价自2008年起发生第二次飞跃，到2010年房价基本稳定，呈小幅增长状态，年增长幅度在10%左右，实际上是低于蕲春县GDP增幅的。因此，从短期从短期来看，来看，蕲春房价不春房价不会出会出现大起大落的大起大落的局面。局面。17a宏宏观环境小境小结交通区位交通区位优势明明显蕲春县地处鄂东边陲，北依大别山，素有吴头楚尾之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心；自然自然资源得天独厚源得天独厚不仅物产丰富，而且矿产资源种类繁多，文物保护单位也是遍布，每年能吸引大量的中外游客，促进经济的发展；城市城市规划格局初划格局初显蕲春县政府为蕲春的发展作出了详细的规划，城市的格局也初步显现，随着城市建设的不断深化，整个城市的面貌也是正逐渐改善，有利于房地产业的发展；经济发展展势头良好良好近五年蕲春的经济每年都以超过10%的速度迅猛发展，为房地产业的发展提供了强有利的经济支撑；房地房地产业蓄蓄势待待发城市化进程的加速、大量土地流入市场、经济运行状况良好等因素已为房地产业的发展提供了有利的支撑。18a版版块分布：分布：呈三足鼎立的局面呈三足鼎立的局面老城核老城核心区心区3800元元/平米平米经济开发区3700元/平米城北区城北区3600元元/平米平米城市向南城市向南发展展核心区核心区核心区核心区开开开开发发区区区区城北区城北区城北区城北区项目档次一般较好较好项目品质较好较很好项目体量较小较大较大销售均价高于县城均价高于县城均价与全市均价相当区域价值很好较好较好蕲蕲春楼市概况春楼市概况春楼市概况春楼市概况19a蕲蕲春楼市概况春楼市概况春楼市概况春楼市概况商品房供商品房供应量：量：近两年集中放量，呈井近两年集中放量，呈井喷之之势中天国中天国际20万万畔山畔山华府府16万万凤凰世家凰世家10万万卓达天下卓达天下5万万中央城中央城20万万福星小区福星小区2万万棕盛商棕盛商业广广场18万万世世纪华城城32万万首府壹号首府壹号40万万蕲河金岸河金岸15万万御景湾御景湾7万万国国际新城新城20万万城市花园城市花园13万万翰林翰林华府府5万万城市新居城市新居3万万国国际新城新城6万万东郡壹号郡壹号16万万金色家园金色家园30万万香格里拉香格里拉32万万未售未售在售2222万方万方万方万方112112万方万方万方万方6868万方万方万方万方106106万方万方万方万方在售未售楼盘19个，共计308万方20a蕲蕲春楼市概况春楼市概况春楼市概况春楼市概况还建楼供建楼供应量：量：伴随着新区建伴随着新区建设、旧城改造放量激增、旧城改造放量激增新区建设导致还建楼的供应量大增，将原本就有限的客群再次稀释六方小六方小镇7万万梅家塘梅家塘13万万松松树岗20万万三合三合铺13万万桂花园桂花园25万万蕲阳新区阳新区12万万八斗地小区八斗地小区十里畈小区十里畈小区杨树畈小区畈小区付畈社区付畈社区9万万21a蕲蕲春楼市概况春楼市概况春楼市概况春楼市概况土地供土地供应量：量：楼市的繁荣、城市的楼市的繁荣、城市的扩建使得楼王建使得楼王频出，尚余出，尚余约40万方建面的成交地万方建面的成交地块未开未开发。地址地址项目名称目名称开开发公司公司占地面占地面积（公（公顷）容容积率率成交价格成交价格（万元）（万元）拟定建筑面定建筑面积拟定定楼面地价楼面地价签订日期日期漕河镇付畈居委会商住小区湖北永欣置业4.37533126001312599602013-10-21漕河镇南门畈居委会住宅小区湖北朋泰3.015343900090460.29952013-10-18漕河镇罗州城大道西侧住宅小区湖北德茂兴0.1387232.8193.6133884.2444982013-8-12漕河镇芝麻山蕲太路东侧商住小区湖北省谊嘉1.040343.5152036411.94172013-7-29漕河镇十里畈社区翰林华府0.97234.331262.3942100.593002013-6-17漕河镇吴庄居委会东郡壹号李时珍国际医药港0.292953.45467.25510106.7754622013-5-27漕河镇独山村国际医药港李时珍国际医药港4.2868442.062812.6488308.98643182013-5-16漕河镇枫树林居委会住宅小区华罗利置业4.84694739088145408.416252013-5-14漕河镇枫树林居委会住宅小区华罗利置业5.077577311480152327.317542013-5-14漕河镇大河口村国建公司蕲春城投置业3.33342.52500833353002013-3-27漕河镇枫树林居委会凤凰世家蕲春中耀3.1767653571895302.956002013-1-21漕河镇豁口社区商住小区湖北首信4.926253.59060172418.755252013-1-8漕河镇豁口社区商住小区湖北首信6.407143.511550224249.95152013-1-8漕河镇芝麻山村商住小区湖北福万家0.7696541830307865942012-12-12漕河一路与齐昌大道龙泉国际新城湖北福迪城乡建设0.812914.5351036580.959602012-7-3漕河镇七里桥城市新居湖北新居置业0.772943.51231.9427052.94552012-6-19漕河镇大河口村教职工住宅湖北正德0.56012.8840.21615682.85362011-12-25漕河镇大河口吕凉巷李时珍酒厂湖北弘宇1.27212794.26254423122011-10-21漕河镇夏漕村赤东中央城湖北赤东5.97768312800179330.47142011-6-25漕河镇夏漕村金色家园杭州申基置业5.377444312057.23161323.327472011-6-24漕河镇夏漕居委会建材装饰城湖北中再生0.68133.8962826502.572372010-10-25漕河镇南门畈社区常宏花园小区湖北永欣置业1.59131.81193.528643.44172010-10-12漕河镇南门畈3组鑫源小区0.46982352.593963752010-9-27漕河镇七里桥万豪大酒店湖北万豪郦晶1.30073.89126650597.232502010-1-2022a蕲蕲春楼市概况春楼市概况春楼市概况春楼市概况楼市去化率：年去化率不足楼市去化率：年去化率不足30万方万方东方名居方名居6万万信达步行街信达步行街6万万东郡壹号郡壹号2万万鑫源小区鑫源小区2万万万豪公万豪公馆3万万常宏花园常宏花园4.5万万万豪万豪郦晶苑晶苑6万万香格里拉一期香格里拉一期1万万福星小区福星小区5万万美景国美景国际新城新城17万万城市花园城市花园7万万东方花园方花园14万万2010年底至2013年县城已售罄项目的分布图如下：12个楼盘共计73.5万方23a蕲春楼市小春楼市小结呈蓬勃呈蓬勃发展的展的态势，竞争日益激烈争日益激烈蕲春楼市自2010年起迎来新一轮发展，外加城市建设也在大张旗鼓的进行，都刺激了土地市场的繁荣，近三年，近三年，仅漕河漕河镇就有就有24宗土地拍宗土地拍卖，释放的建筑面放的建筑面积达达180多万方，即使按照每年多万方，即使按照每年40万方的去化速度来万方的去化速度来计算，算，仅新拍成交的地新拍成交的地块，便需要，便需要5年才能完全去化；年才能完全去化；三足鼎立的局面短期内不会改三足鼎立的局面短期内不会改变蕲春楼市呈春楼市呈现出三足鼎立的局面，分出三足鼎立的局面，分为老城核心区、城北居住区以及李老城核心区、城北居住区以及李时珍珍经济开开发区三个版区三个版块，根据城市的总体规划，城市将沿着蕲阳大道南向发展，老城核心区将在相当老城核心区将在相当长时间内仍是内仍是县城楼市的城楼市的标杆，李杆，李时珍珍经济开开发区区规划划为工工业园，园，长期来看，会促期来看，会促进一街之隔的老城区的楼市一街之隔的老城区的楼市发展，自身展，自身发展潜力有限；随着城北区基展潜力有限；随着城北区基础设施的不断改善，大施的不断改善，大盘纷纷进驻，未来可能会异，未来可能会异军突起。突起。24a老城核心区楼市分析老城核心区楼市分析25a老城核心区楼老城核心区楼盘分布分布123679854蕲春大道春大道齐昌大道昌大道漕河大道漕河大道付畈大道付畈大道漕河一路漕河一路1、万豪、万豪郦晶园晶园2、卓达天下、卓达天下3、龙泉国泉国际新城新城4、香格里拉新城、香格里拉新城5、棕盛商、棕盛商业广广场6、信达步行街、信达步行街7、福星小区二期、福星小区二期8、翰林、翰林华府府9、首府壹号、首府壹号城市南城市南扩26a核心区楼核心区楼核心区楼核心区楼盘盘信息信息信息信息统计统计表表表表项目名称目名称占地面占地面积（）（）总建筑建筑面面积(）物物业形形态主力主力户型型（)均价（元均价（元/）去化率（去化率（%）卖点点卓达天下卓达天下1279145745小高层高层88-129约3900约70%地段、品质龙泉国泉国际新城新城9010.756000高层109-121前期登记地段、品质万豪万豪郦晶园晶园1500060000高层128-1453300售罄品质、四星级酒店信达步行街信达步行街1200060000高层99-1463500售罄地段、商业香格里拉国香格里拉国际新城一期新城一期1508743524(仅建了一栋楼)多层、小高层134、1472500售罄品牌、城市综合体福星小区二期福星小区二期443617231高层123、125约3700预定地段、教育翰林翰林华府府963649000高层105124390070%教育首府壹号首府壹号110000400000高层前期登记教育、规模、品质27a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析万豪万豪万豪万豪郦郦晶园晶园晶园晶园占地面占地面积15000规模模60000项目地址目地址七里桥大转盘处容容积率率3.57绿化率化率41.5%套数套数470户型区型区间88129销售价格售价格2011年均价3500元/开开盘时间2010年10月2日产品品结构构高层（两梯4户、一梯3户）四星四星级酒店酒店5至尊至尊阁4雍雍锦阁3华锦阁2荣荣锦阁1贵锦阁28a产产品分析品分析品分析品分析20102010年横空出世，年横空出世，年横空出世，年横空出世，树蕲树蕲春春春春标标杆杆杆杆项目于2010年面世，正值房地产复苏之时，蕲春楼市竞争相对较弱，城区仅有几个新建楼盘，此盘的推出算是占尽天时；项目地理位置优越，位于李时珍大道与蕲春大道交汇处，算是蕲春的门户，周边配套相对齐全，交通便利；物业形态规划为1栋蕲春唯一的四星级酒店以及5栋19层的高层住宅，外立面采用新古典主义风格，看起来大气厚重，品质彰显；其中23栋为2梯4户，其余为1梯三户，主力户型为2房、3房，面积区间为99130平米，也有少量4房、5房等大面积房型以供选择。四星四星级酒店酒店5至尊至尊阁4雍雍锦阁3华锦阁2荣荣锦阁1贵锦阁户型面积()套数配比2*2*199-11118037.58%3*2*1114.918517.75%3*2*2120-13018037.58%4*2*2159.7193.97%4*3*2178.68、190.54102.09%5*3*3217.6、223.9951.04%29a销销售分析售分析售分析售分析99平120平主力户型在设计上也是可圈可点，99平米的户型方正实用，卧室皆朝南，双阳台设计；120平的三房也有诸多亮点，如：双阳台设计、主卧270度观景。当然，厨卫相连也略显突兀；本案于2010年10月2日开盘，开盘后，打出了2小时售罄，演绎蕲春楼市传奇的广告，虽然有夸张之嫌，但80%的去化率应该是达到了的，项目开盘均价为3000元/平米，2011年尾盘销售均价拉至3500元/平米。30a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析信达步行街信达步行街信达步行街信达步行街占地面占地面积12000规模模60000项目地址目地址漕河大道与漕河二路交汇处容容积率率5绿化率化率18%套数套数360户型区型区间84146销售价格售价格均价3800元/开开盘时间2011年12月产品品结构构高层（两栋24层、一栋15层、一栋14层）31a产产品分析品分析品分析品分析1栋24层2栋24层3栋16层4栋15层本案与万豪郦晶园同为2010年推出，虽然项目所在地要比万豪更靠近商业区，但在昭示性以及档次上并不如郦晶园；物业形态规划为4栋高层，底商为3层，4层以上为住宅；户型两房、三房、四房皆有，且比例相当，1、2梯为两梯四户，3、4梯为一梯三户；项目因靠近核心商业区，周边配套齐全，主要地段及配套，因此，产品在整体设计只能算中规中矩，并无特别之处。32a销销售分析售分析售分析售分析户型型面面积()套数套数配比配比2*2*184.977220%3*2*195.767220%3*2*2112-11610830%4*2*2126-14610830%如图，本案在户型配比上，不仅将2房面积控制在了90平米以下、3房面积控制在了100平米以下，而且四房的改善性住房所占的比重也相当大，在2010年的蕲春可谓大胆尝试。本案于2010年底面世，共360套房源，价格从最初的3000元/平米涨至后来的3800元/平米，2011年底13栋约270余套房源基本售罄，因其预售许可证一直未能如期办理，导致部分客户流失，可能也拉长了它的销售时间；通过两个典型的热销楼盘的比较不难发现，虽然两个楼盘地段相当，但是产品在品质上有一定差别，在户型配比上也是大相径庭，但并不妨碍两个楼盘在20102011年的同时热销。这也在一定程度上反应蕲春当时的楼市处于上升阶段。33a占地面占地面积12791规模模45745项目地址目地址漕河一路与齐昌大道交汇处容容积率率3.57绿化率化率30%套数套数400户型区型区间88129销售价格售价格3800元/开开盘时间2013年10月2日产品品结构构小高层、高层典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析卓达天下卓达天下卓达天下卓达天下一期一期一期一期二期二期二期二期34a产产品分析品分析品分析品分析2134567本案地处蕲春新老城区连接中心，周边生活配套齐全，交通路网四通八达，地理位置优越；项目由7栋小高层及高层组成，整个小区采用的是人车分流的设计，外立面为现代简约风格，外墙用的是面砖，彰显档次，窗户用的是彩铝双层中空玻璃，整个小区还提供24小时的太阳能热水供应。本案与之前同地段的两个售罄的项目相比，在产品的品质以及附加值上都提升了不少；户型面积区间为87133平米，以三房为主，皆为2梯4户和2梯2户。35a产产品分析品分析品分析品分析户型型面面积()套数套数配比配比2*2*287.08165%3*2*2109-13127688%4*2*2132227%如图，本案在户型配比上，3房占了主导，而且4房也占了不小的比重，可见，本案主打的是改善性住房。这也与本案的地段及品质相符，旨在打造成蕲春的标杆。120.5平131.44平户型设计应该说是一般，劣势：面积过大、过道过长、客厅无阳台。从户型图可以看出，很多户型都将客厅与餐厅隔断，这与五线城市的生活习惯有关，客户倾向于客厅与餐厅分开。36a销销售分析售分析售分析售分析价格表价格分析：价格分析：从偷拍的价格表可以看出，11层小高小高层的表均价的表均价约为3958元元/平米，平米，层差价差价为30元，而元，而18层高高层的表的表均价均价为3928元元/平米，平米，层差价差价为20元元；除去认筹优惠以及开盘优惠，实收均价约在3600元/平米。推推货分析：分析：项目最先拿到预售的为4、5、6、7号楼，开盘共推出138套房源。单就放量来说，并不算多；销售分析：售分析：本案加上1、2栋楼，可售房源也只有314套，但首，但首次推次推货也只也只138套，可套，可见，蓄客情况并不理想，蓄客情况并不理想；本案共6个置业顾问，人均约十多套，开盘去化率约在70%左右。37a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析翰林翰林翰林翰林华华府府府府占地面占地面积9636规模模49000项目地址目地址漕河一路与付畈大道交汇处容容积率率-绿化率化率-套数套数292户型区型区间105124销售价格售价格3800元/平米开开盘时间2013年9月30日产品品结构构高层（2梯4户）38a产产品分析品分析品分析品分析书书香香香香门门第，人文世家第，人文世家第，人文世家第，人文世家项目地处老城核心区，周边配套十分齐全，而而且且紧邻蕲春新春新实验小学，教育小学，教育资源可源可谓得天独得天独厚，厚，为其主要其主要卖点；点；项目在规划由由2栋28层的高楼的高楼组成，成，13层为商商业，3层以上以上为住宅住宅；共共3个个单位，位，2梯梯4户，面，面积区区间在在103-121平平米之米之间，皆是三房，皆是三房户型；型；除了先天的区位优势外，本案在本案在产品品设计上算上算是乏善可是乏善可陈，并无太多的亮点，并无太多的亮点。39a户型型面面积()套数套数配比配比3*2*2103.949633.33%3*2*2109.344816.67%3*2*2115.629633.33%3*2*2121.244616.67%产产品分析品分析品分析品分析如图，本案本案仅四种四种户型，型，虽然面然面积各异，各异，实际户型在型在设计上大同小异，上大同小异，仅两种布局两种布局，但在配比上，不难看出，故意将面积小的房型数量增大，这也利于后期的销售，因为少了6个平方，总价至少少了2万多。103.94平115.62平优点：户型方正；明厨明卫；动静分区；超大阳台；主卧飘窗。缺点：书房过小，实用性不强。优点：入户花园；双阳台设计；主卧飘窗；餐厅客厅区分；缺点：入户花园过长；户型非正南北朝向，通透采光效果有限。40a销销售分析售分析售分析售分析项目于2013年9月30日开盘，一次性推出全部的292套房源，折后均价约在3700元/平米，虽然网页上显示已售罄。但根据现场了解的情况来看，中低楼层的户型已售光，高楼层的通透户型部分也已去化，小户型的房型还比较充足，去化率约在70%以上。本案与卓达天下在同期开本案与卓达天下在同期开盘（10月月2日），日），虽然卓达天下在然卓达天下在规模、品模、品质、便利程度、便利程度、产品附品附加加值上都上都强于翰林于翰林华府，但无府，但无论从推从推货量量还是去化情况来是去化情况来看，翰林看，翰林华府都要府都要强于卓达天下，原因无它，与于卓达天下，原因无它，与实验小学小学近在咫尺。近在咫尺。41a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析福星小区二期福星小区二期福星小区二期福星小区二期占地面占地面积4436.2规模模17231.62项目地址目地址漕河一路农贸市场对面容容积率率3.9绿化率化率30%套数套数120户型区型区间123、125销售价格售价格3700元/平米开开盘时间2013年10月2日产品品结构构高层（2梯4户）42a产产品分析品分析品分析品分析123平125.8平本案地处漕河一路，位于卓达天下与翰林华府之间，由两由两栋17层的住宅的住宅组成，一二楼成，一二楼为底商，二楼之上底商，二楼之上为住宅；住宅；本案仅两种两种户型，面型，面积为123和和125平米两平米两户，户型比型比较单一，且面一，且面积较大，大，在核心区住宅均价都过3800元/平米的情况下，总价拉得价拉得过高必然会高必然会导致致目目标客群客群缩少；少；本案虽然坐北朝南，2梯4户，但因户型面积相当，因此，本可以南北通透的本可以南北通透的125平三房，通透性无疑平三房，通透性无疑大打折扣；大打折扣；本案在推广上在推广上强调地段和教育，但正如其地段一地段和教育，但正如其地段一样，比比较夹生，教育便捷度不如翰林生，教育便捷度不如翰林华府，地段和府，地段和产品品又比不上卓达天下；又比不上卓达天下；本案相当于是散开盘。125平125平123平123平43a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析龙龙泉国泉国泉国泉国际际新城新城新城新城占地面占地面积9010.7规模模56000项目地址目地址漕河一路与齐昌大道交汇处容容积率率-绿化率化率-套数套数290户型区型区间108120销售价格售价格预计价格在3800元/开开盘时间未定产品品结构构高层以及loft44a产产品分析品分析品分析品分析本案与卓达天下紧邻，由由2栋22层的住宅以的住宅以及及1栋9层的的loft住宅住宅组成，整体成，整体为欧式欧式风格，格，高高层的的14层为底商，底商，522楼楼为住宅；住宅；住宅为2梯4户，面面积区区间在在108-120平米之平米之间，都，都为三房；三房；本案拿地价地价颇高，因此，做了四高，因此，做了四层的商的商业，为蕲春之最，但反观地段更佳，商业氛围更为浓厚的信达步行街，即使只做了三层商业，二三层仍是空的，相当于商业还是失败的，四四层商商业能否成功运能否成功运营将是个将是个问题；在产品附加值方面，能能24小小时供供热，算是一，算是一个亮点。个亮点。45a产产品分析品分析品分析品分析户型型面面积()套数套数配比配比3*2*2108.697229%3*2*2110.153629%3*2*2120.46、119.28、120.810813%本案在户型设计上，全部全部为小三房以及大三小三房以及大三房，面房，面积都控制在都控制在120平米以内平米以内，按照片区3900元/平米的均价来看，预计开盘折后总价基本在40万左右；受到地块面积过小这一先天条件的限制，户型在设计上有诸多局限性，导致大三房的房型致大三房的房型基本上是异型，且存在基本上是异型，且存在东西朝向的西朝向的户型，相反，小三房的型，相反，小三房的户型型则更更为方正合理。方正合理。46a核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小结结一、一、一、一、竞竞争争争争态势态势日日日日趋趋激烈，激烈，激烈，激烈，销销售盛况一去不返售盛况一去不返售盛况一去不返售盛况一去不返2010年，年，蕲春春县城在售楼城在售楼盘不足十个，基本不足十个，基本处于供不于供不应求的局面，求的局面，而老城区凭借其先天的区位以及配套优势，楼盘的销售更是火爆，香格里拉新城、香格里拉新城、东方花园、万豪方花园、万豪郦晶园、信达步行街等楼晶园、信达步行街等楼盘的的陆续面世，面世，让核心区的住宅一路核心区的住宅一路飘红，价格也是年年，价格也是年年飙升；升；随着城市南扩方针的实施，核心区楼核心区楼盘也是沿着漕河一路呈也是沿着漕河一路呈现出出多点开花的局面，多点开花的局面，竞争日争日趋激烈，激烈，仅漕河一路今年新开的楼盘就多达四个。此外，40万方的蕲春第一大盘首府壹号也在蓄势待发，而卓达天下的二期工程也在筹备中，未来竞争将更加严峻；从新开楼从新开楼盘的推的推货量来看，量来看，卓达天下开盘仅推出138套房源、福星小区120套房源直接散认购，开盘遥遥无期、翰林华府200推出200套房源，推推货量都是小幅多量都是小幅多频，但从开盘后的推广情况来看，都未打出开盘火爆的广告，可见，销售情况都一般。售情况都一般。47a核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小结结二、物二、物二、物二、物业业形形形形态态朝高朝高朝高朝高层发层发展，展，展，展，产产品品品品品品品品质质大同小异大同小异大同小异大同小异因老城核心区土地有限，新推楼新推楼盘从体量上来看，普遍不大，大从体量上来看，普遍不大，大都不超都不超过6万方，而容万方，而容积率率颇高，便高，便导致核心区楼致核心区楼盘的物的物业形形态逐逐渐朝小高朝小高层、高、高层发展；展；新开楼盘所在区域，不仅是蕲春县城的行政服务中心、也紧邻蕲春的核心商圈，商春的核心商圈，商业氛氛围浓厚，也厚，也导致小区多以大型底商致小区多以大型底商+高高层住宅的形式出住宅的形式出现，如卓达天下和福星小区为二层底商，翰林华府为三层底商，龙泉国际新城为四层底商；就产品品品品质来来讲，都大同小异，建筑密度大，采光通，都大同小异，建筑密度大，采光通风效果不理效果不理想，想，部分楼盘通过附加值来提升产品的竞争力，如卓达天下的24小时热水，龙泉国际的24小时供热，但在地段为王的区域里，这些科技也仅能起到锦上添花的效果，对销售并不会起到太大的促进作用。48a核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小结结三、三、三、三、户户型以型以型以型以110110以上以上的大三房的大三房的大三房的大三房为为主，主，主，主，针对针对高端客高端客高端客高端客户户户型型面面积()套数套数配比配比2*2*290以下162%3*2*210010927027%3*2*211011923324%3*2*212012938038%3*2*2130以上667%4*2*2130以上222%在售楼在售楼盘户型配比型配比如图，可以看出，本区域的房型以三房本区域的房型以三房为主，主，约占到占到90%，而，而户型面型面积，则以以110130平米的平米的大三房居多，占到大三房居多，占到62%，按照折后均价3600元/平米来计算，总价基本在40万以上；49a四、推广主四、推广主四、推广主四、推广主线线明确，主打地段、教育，差异化从品明确，主打地段、教育，差异化从品明确，主打地段、教育，差异化从品明确，主打地段、教育，差异化从品质诉质诉求上体求上体求上体求上体现现核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小核心区楼市小结结50a开开发区楼市分析区楼市分析51a开开发区楼区楼盘分布分布齐昌大道昌大道蕲春大道春大道付畈大道付畈大道漕河一路漕河一路中中轴线12754361、城市新居、城市新居2、城市花园、城市花园3、东郡壹号郡壹号4、东郡紫郡紫荆城城5、城市之星、城市之星6、中天国、中天国际7、信达畔山、信达畔山华府府52a项目名称目名称占地面占地面积（）（）总建筑面建筑面积(）物物业形形态主力主力户型型（)均价（元均价（元/）去化率（去化率（%）卖点点东郡壹号郡壹号609621061高层80-1203500售完地段、李时珍医药港入口城市新居城市新居771028368高层941293600约50%地段、价格城市花园城市花园47333130000多层、高层791183700二期尾盘在售规模、品质信达畔山信达畔山华府府64937161000高层、别墅681463800预计40%左右规模、环境、城市综合体中天国中天国际64324204300高层881883900一期预计去化50%规模、环境、城市综合体东郡紫郡紫荆苑苑57333159502高层地段、小区配套开开开开发发区楼区楼区楼区楼盘盘信息信息信息信息统计统计表表表表53a占地面占地面积64324.3规模模204300（商业7万方）项目地址目地址李时珍大道新会展中心旁容容积率率2.5绿化率化率38.6%套数套数1071户型区型区间88188销售价格售价格均价3900元/开开盘时间2013年1月1日产品品结构构1830层高层典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析中天国中天国中天国中天国际际54a65789产产品及品及品及品及销销售分析售分析售分析售分析项目位于李时珍经济开发区，受受蕲春春县政府的政府的蛊惑拿惑拿地，一地，一举成成为当当时的地王；的地王；因楼地面价楼地面价过高，高，导致开致开发商将土地商将土地闲置三年置三年，直到相邻的地块，也就是畔山华府项目即将启动，才被迫动工面世；项目走的是高端路线，在规划设计上花了诸多心思，产品的品品的品质以及附加以及附加值在在蕲春可春可谓独独树一一帜；项目紧邻4万平的人民广场、6000亩的森林公园、自自然然资源得天独厚；源得天独厚；项目为蕲春首个大型城市春首个大型城市综合体，涵盖住宅、酒店、合体，涵盖住宅、酒店、商商业等物等物业；总的来看，地理位置地理位置过于偏僻于偏僻为项目的一个制目的一个制约因素，因素，项目于2013年元旦首次开盘推出7、8、9栋，又于春节期间加推5、6栋，相当于2013年共推出200余套住宅，去化率估去化率估计不到不到60%。55a占地面占地面积64937.3规模模161000项目地址目地址李时珍大道新检察院对面容容积率率2.5绿化率化率36%套数套数1080户型区型区间108119销售价格售价格均价3800元/开开盘时间2013年11月9日产品品结构构别墅、高层典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析畔山畔山畔山畔山华华府府府府56a项目位于李时珍大道东侧，属工属工业开开发区，周区，周边行政行政单位位汇集，生活配套相集，生活配套相对不足；不足；项目依山而建，背靠6000亩独山森林公园，自然自然资源源优越；越；项目体量达16万方，为城市城市综合体，由合体，由23栋高高层住宅和住宅和47栋依山依山别墅墅组成成；除了12层底商外，小区小区还规划了划了4000平米平米的大型生活超市、四星的大型生活超市、四星级酒店、商酒店、商业街、双街、双语幼儿园等；幼儿园等；主力户型的面积区间为76146平米，小小户型型算是其一个亮点，但四五算是其一个亮点，但四五线城市的客城市的客户接受度接受度还有待有待观察；察；项目于于11月月9日开日开盘，折后的起价，折后的起价为3150元元/平米平米，算是给了紧邻的中天国际一记重拳。去化率约在50%左右。产产品分析品分析品分析品分析57a开开开开发发区楼市小区楼市小区楼市小区楼市小结结从开从开盘区楼区楼盘分布来看，主要是沿着李分布来看，主要是沿着李时珍大道朝南向城市中珍大道朝南向城市中轴线发展展未来城市未来城市虽然是朝南然是朝南发展，但此区域楼市的展，但此区域楼市的发展局限性会展局限性会较大大，一方面是背靠独山，限制了区域东扩，另外，虽然区域紧邻工业区，但工业区的发展不仅仅只对此区域楼市的发展起到支撑作用，对仅有一街之隔的城南区，也是一个利好，相对来讲，城南区则对客户更有吸引力；本区域的两个楼本区域的两个楼盘，都是走城市，都是走城市综合体路合体路线，即社区配备了大型的酒店、会所以及商业裙楼，与前两年的大型楼盘美景国际新城走住宅为主的路线则是大相径庭；从工从工业区的建区的建设状况来状况来讲，应该算是起步算是起步阶段，很多段，很多规划都是划都是处于于蓝图阶段，段，未来会有未来会有诸多不确定因素，多不确定因素，对于已于已经启启动的的项目来目来讲，时不待人；不待人；未来相当未来相当长的的时间内，将是畔山内，将是畔山华府与中天国府与中天国际之之间的的竞争争，中天国际因地价过高，导致销售均价达3900元/平米，为蕲春之最，待畔山华府以折后3150元/平米的起价入市后，中天国际紧接着打出1万抵4万的优惠，认筹优惠幅度也创了蕲春的纪录，竞争激烈可见一斑。58a城北居住区楼市分析城北居住区楼市分析59a2134765蕲春大道春大道蕲阳北路阳北路京九大道京九大道1、美景国、美景国际新城新城2、申丰金色家、申丰金色家园园3、凤凰世家凰世家4、中央城、中央城5、新八世、新八世纪华城城6、六方小、六方小镇7、东方名居方名居蕲阳南路阳南路城北生活区楼城北生活区楼盘分布分布60a项目名称目名称占地面占地面积（）（）总建筑建筑面面积(）物物业形形态主力主力户型型（)均价（元均价（元/）去化率（去化率（%）卖点点东方名居方名居1494060000高层981363000售罄赤东品牌、价格六方小六方小镇3850077400多层、小高层93124价格美景国美景国际新城新城72896200000多层、小高层、高层100135350090%规模、舒适性金色家园金色家园90346298804多层、高层861393800首期不足50%规模、宜居度、地中海风情赤赤东中央城中央城64000197010高层73118赤东品牌、规模、城市综合体凤凰世家凰世家31767102700高层108128景观、中央花园新八世新八世纪华城城100000320000新八品牌、规模城北生活区楼城北生活区楼城北生活区楼城北生活区楼盘盘信息信息信息信息统计统计表表表表61a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析美景国美景国美景国美景国际际新城新城新城新城占地面占地面积72896规模模200000项目地址目地址蕲阳北路漕河政府对面容容积率率2.73绿化率化率30%套数套数1365户型区型区间100135销售价格售价格2011年多层2500元/，现小高层折后均价3600元/开开盘时间2010年10月产品品结构构多层、小高层、高层62a一期多一期多层产产品分析品分析品分析品分析蕲蕲春首个春首个春首个春首个2020万大万大万大万大盘盘项目位于城北生活区，2010年面世，体量年面世，体量达达20万方，万方，为当当时的的蕲春之最，春之最，规模效模效应明明显，号召力，号召力强；项目旨在打造成蕲春首个国际公园大社区，集多集多层洋房、小高洋房、小高层、高、高层建筑形建筑形态于一体，于一体，宜居性宜居性强，选择余地大；余地大；绿化景化景观也是小区的一个也是小区的一个优势，整个小区采用欧陆风情的景观设计，精致小品贯穿全区；一期为多层洋房，其余为小高层以及高层，多层洋房于2010年底面世，用于试探市场，回笼资金，当当时均价均价约在在2500元元/平米平米。如今在售2栋高层，面积全部为128平米。为1梯2户房型。63a小区内部以多以多层为主，人居密度低、舒适性佳；一梯两主，人居密度低、舒适性佳；一梯两户，宜居性，宜居性强。除了。除了别致的景致的景观外外，小区内还配置篮球场、羽毛球场、老年健身中心，生活配套十分生活配套十分齐全。全。产产品分析品分析品分析品分析景景景景观别观别致、日久弥新致、日久弥新致、日久弥新致、日久弥新64a新推新推新推新推户户型：一梯两型：一梯两型：一梯两型：一梯两户压轴户压轴新品新品新品新品项目于2013年3月推出收官之作2号楼，共共3个个单元，元，1梯梯2户，全部，全部为128平米房平米房型，型，3房房2厅2卫，共，共120户；此房此房动静分区，功能静分区，功能齐备；双阳台；双阳台设计；卧室卧室带飘窗；缺点就是厨房窗；缺点就是厨房为开放式，与开放式，与县城居民的生活城居民的生活习惯相左；相左；目前楼目前楼盘的的优惠惠约在在15000元元/套，折后套，折后价格价格约在在3500元元/平米。平米。二号楼推售将近一年，目前的去化情况并二号楼推售将近一年，目前的去化情况并不理想，与前两年的火爆不理想，与前两年的火爆态势根本不能相根本不能相提并提并论，一个是面，一个是面积过大，大，总价价过高，二高，二是是现在在竞争异常激烈。争异常激烈。65a占地面占地面积64000规模模191070项目地址目地址蕲阳北路与京九大道交汇处容容积率率2.97绿化率化率38.6%套数套数1365户型区型区间73118销售价格售价格预计开盘折后均价在3600元/开开盘时间2014年元月产品品结构构高层典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析赤赤赤赤东东中央城中央城中央城中央城66a1235467891011产产品分析品分析品分析品分析本案地处蕲阳北路与京九大道交汇处，属城北居住生活区，为蕲春春县楼楼盘开开发的的热点版点版块，周，周边的交通以及生活配套的交通以及生活配套还有待改善，有待改善，整体整体环境一般；境一般；项目体量达目体量达20万方，万方，为一城市一城市综合体合体，商业体量达3.2万方，涵盖酒店、商业街、会所等等，住宅约17万方，由11栋1933层的高层住宅组成，面积区间为73118平；外立面采用外立面采用现代代风格，格，显得自然大气，但外得自然大气，但外墙颜色并未搭配好，档次以及品色并未搭配好，档次以及品质不不够突突显；社区社区环境境结合合东南南亚园林园林风情，情，为蕲春首家春首家；开开发商商为本土老牌建筑商赤本土老牌建筑商赤东建筑，在建筑，在蕲春春有很高的知名度，容易得到本土客有很高的知名度，容易得到本土客户的的认可可。67a营销营销状况状况状况状况116.77平平109.35平平87.35平平87.35平平项目自2013年年1月份开始蓄客，月份开始蓄客，当时免费领取vip卡，可享受开可享受开盘5000元的元的购铺优惠惠，初定的是一期1、2、3、5号楼开盘；蓄客到13年十月份，则正式启正式启动认筹，筹，实施施1万抵万抵3万万优惠，惠，认筹筹优惠惠的幅度大幅增加；的幅度大幅增加；2014年1月份开盘，仅推出推出2栋，23层的住宅，的住宅，2个个单元，元，2梯梯4户，共共160套房源。套房源。本次即将推出的三种户型全部为二房，虽然然109和和116的两种房型可改成三的两种房型可改成三房，但房，但毕竟是靠空竟是靠空间花园改成，花园改成，则实用性会大打折扣，客用性会大打折扣，客户接受程度成疑接受程度成疑。68a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析金色家园金色家园金色家园金色家园占地面占地面积90346规模模298804项目地址目地址蕲春新城京九大道沿线容容积率率3绿化率化率30%套数套数1998户型区型区间84132销售价格售价格3800元/平米开开盘时间2013年10月1日产品品结构构多层、高层69a151620211产产品分析品分析品分析品分析本案紧邻美景国际新城和中央城，体量达体量达30万方，万方，为目前目前蕲春体量最大的楼春体量最大的楼盘，但地理位置却不如前两个楼盘，周边的道路交通也亟待改善；项目由由33栋多多层、高、高层住宅住宅组成，整个小区成，整个小区规划划为地中海的地中海的风格，极具异国格，极具异国风情；情；小区规划了一个一万平米的中央景划了一个一万平米的中央景观区，区，为项目的一大特色，目的一大特色，但景观属于一个远景规划，后期变数极大；楼盘的排列为阵列式，多层的私密性受到影响，户型面型面积在在86139平米之平米之间，多，多为一一梯二梯二户、一梯三、一梯三户，可供，可供选择的余地的余地较大；大；本区域属于群雄逐鹿的地区，项目在目在规划、划、体量、体量、产品品品品质上都大同小异，上都大同小异，卖点也相当，点也相当，价格无异是重点价格无异是重点。70a户型型面面积()套数套数配比配比2*2*184.932429%3*2*194.622429%3*2*2112.461013%3*2*2121.892429%营销营销状况状况状况状况项目于2013年10月2日开盘，仅推出5栋多层，共92套住宅，蓄客将近一年，竞争态势可见一斑。认筹优惠为1万抵3万、3万抵6万，开盘折后均价约为3500元/平，去化率估计不足50%。户型从大体上看还算方正，都是双阳台设计，但缺点也十分明显，如两房厨房远离大门，三房过多的浪费面积，诸多死角等84平平121平平71a典型楼典型楼典型楼典型楼盘盘分析分析分析分析凤凤凰世家凰世家凰世家凰世家占地面占地面积31767规模模102700项目地址目地址蕲春新城京九大道沿线容容积率率3绿化率化率32.54%套数套数729户型区型区间108129销售价格售价格未出开开盘时间2014年元月产品品结构构高层、超高层72a产产品分析品分析品分析品分析凤凰世家位于城北高尚居住区,总建筑面积达10万方,由由2栋28层的超高的超高层以以及及6栋16层的高的高层组成；成；项目紧邻蕲春春县人民广人民广场，自身更是，自身更是打造了一个打造了一个8000平米的中央花园，平米的中央花园，绿化景化景观也是也是项目的一个主要目的一个主要卖点；点；小区整体采用整体采用现代代简约的的设计风格，格，简洁明快；明快；首次推售首次推售1、2、3栋，共，共128套房源套房源，2梯3户，共3种户型，分别为108平、118平、128平；三种三种户型型约各占三分之一，各占三分之一，约42套。套。3127859673a产产品分析品分析品分析品分析户型设计的方正方正紧凑，无浪凑，无浪费面面积；户户均有赠送面积，得房率高，蓝色方框部分为赠送一半面积，红色方框部分为赠送全部面积；2房面房面积做到了做到了118平，平，为蕲春首春首创，且，且为南北通透南北通透，但无疑导致总价过高；小三房的设计也可圈可点，卧室与客，卧室与客厅全朝南，且各卧室均全朝南，且各卧室均赠送送飘窗。窗。118平108平128平74a城北区楼市小城北区楼市小城北区楼市小城北区楼市小结结一、一、一、一、乡镇进乡镇进城必城必城必城必经经之地，大之地，大之地，大之地，大盘盘云集之所云集之所云集之所云集之所蕲阳北路作阳北路作为蕲春八个春八个乡镇进城的必城的必经之路，可之路，可谓门户之地，之地，城北居住区本身地理位置尚可，离蕲春县的核心商圈之一的中美商圈仅几百米距离，虽然本身配套缺乏，但也勉然本身配套缺乏，但也勉强算得上出算得上出则繁繁华；蕲春首个20万方的大盘美景国际新城于2010年面世，一炮而红，本来周边的地块也在美景开发商的规划之中，但地块后来却被其它开发商一一拍走，楼地面价都达到了楼地面价都达到了700以上，地以上，地价的价的节节攀升也攀升也间接表明了此区域的接表明了此区域的竞争激烈程争激烈程度；度；美景的成功算是占尽了天时、地利、人和，单从地理位置上来看，美景因美景因为紧邻主干道主干道蕲阳北路，阳北路，比如今新开的四个楼比如今新开的四个楼盘位置都要好，它的成功能位置都要好，它的成功能否复制否复制则是个疑是个疑问。75a城北区楼市小城北区楼市小城北区楼市小城北区楼市小结结二、二、二、二、产产品品品品风风格迥异，特色格迥异，特色格迥异，特色格迥异，特色鲜鲜明明明明虽然同为十万方以上的大盘，美景走的是一个常美景走的是一个常规的大型社区开的大型社区开发模式，模式，以多以多层为主，高主，高层为辅，体，体现规模体量、展模体量、展现舒适程度、提供基本生活舒适程度、提供基本生活配套配套设施；施；金色家园为目前蕲春最大的盘，主打地中海，主打地中海风情大社区、情大社区、实际也走的是也走的是美景国美景国际新城的大型社区路新城的大型社区路线，只是在格，只是在格调上又上升了一个上又上升了一个级别，小区，小区的整体建筑的整体建筑风格更具特色，品格更具特色，品质也更上一也更上一层楼；楼；凤凰世家位置凰世家位置应该算最差，也最算最差，也最为尴尬，尬，十万方的建筑规模，单从体量上来看，放眼整个蕲春，都是一个优势，但偏偏在此大盘频出的区域，项目紧靠蕲春正在改建的人民广场，本身为了彰显特色，又打造一个8000平米的中央景观，但无奈相但无奈相邻的金色家园却打造了一个一万平米的的金色家园却打造了一个一万平米的中央景中央景观，因此，此楼，因此，此楼盘在区域的在区域的竞争力争力应该是最弱的；是最弱的；中央城，虽然没然没邻主干道主干道蕲春大道，但却春大道，但却紧邻京九大道，京九大道，邻街面是一街面是一优势，中央城没有走，中央城没有走传统宜居社区的道路，而是旨在打造成区域首个集商宜居社区的道路，而是旨在打造成区域首个集商街、酒店、商街、酒店、商业裙楼于一体的城市裙楼于一体的城市综合体，本合体，本项目如果商目如果商业操作得当，操作得当，很可能很可能实现突突围。76a户型型面面积()套数套数配比配比2*2*190以下10428%2*2*2109、1188222%3*2*194.62247%3*2*21084211%3*2*2110-1205014%3*2*2120-1306618%城北区楼市小城北区楼市小城北区楼市小城北区