某标杆房地产项目开发报建策划课件

开发报建策划开发报建策划运营管理中心运营管理中心2019.4开发报建策划运营管理中心2019.41目录目录CONTEXTS02项目开发报建策划01全阶段开发报建流程03开发报建专项计划PPT模板： PPT课件： 1、土地登记申请书一套；、土地登记申请书一套；2 2、国土土地使用权出让合同（补充合同）；、国土土地使用权出让合同（补充合同）；3 3、出让土地使用范围图（原件）；、出让土地使用范围图（原件）；4 4、勘测定界成果报告书（原件）；、勘测定界成果报告书（原件）；5 5、收回国有土地使用权公告（分局出具或市国土局官网上打印）；、收回国有土地使用权公告（分局出具或市国土局官网上打印）；6 6、出让金缴费发票（出具原件、收取复印件，加盖公章）；、出让金缴费发票（出具原件、收取复印件，加盖公章）；7 7、契税发票（原件）；、契税发票（原件）；8 8、交地确认书和附图（原件）；、交地确认书和附图（原件）；9 9、企业法人营业执照；、企业法人营业执照；1010、法定代表人、代理人身份证；、法定代表人、代理人身份证；1111、立项批文、环评批复（出让合同第、立项批文、环评批复（出让合同第1414条有约定的需提供）。条有约定的需提供）。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程国有土地使用权证工作任务获取国有土地使用权证前置条件缴纳出让建设用地规划许可证建设用地规划许可证工作任务工作任务获取建设用地规划许可证获取建设用地规划许可证前置条件前置条件立项批文、土地出让合同立项批文、土地出让合同办理部门办理部门规划局分管规划局分管分局分局办理时间办理时间1010个工作日个工作日所需资料：所需资料：1 1、组织机构代码证、组织机构代码证 1 1份；份；2 2、建设项目基本信息表、建设项目基本信息表1 1份；份；3 3、规划局建设项目规划审批事项申请表、规划局建设项目规划审批事项申请表1 1份；份；4 4、现势性地形图、现势性地形图1 1份，提供供图编号，应在地形图份，提供供图编号，应在地形图上标出拟用地范围，并加盖建设单位公章；上标出拟用地范围，并加盖建设单位公章；5 5、土地出让合同、土地出让合同 1 1份；份；6 6、项目批文、项目批文 1 1份；份；7 7、其他需提供的文件。、其他需提供的文件。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程建设用地规划许可证工作任务获取建设用地规划许可证前置条件立项建设工程规划许可证建设工程规划许可证工作任务工作任务获取建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证前置条件前置条件立项批文、土地证立项批文、土地证办理部门办理部门规划局分管规划局分管分局分局办理时间办理时间1515个工作日个工作日所需资料：所需资料：1 1、项目规划审批事项申请表、项目规划审批事项申请表1 1份；份；2 2、国土证、国土证 1 1份；份；3 3、立项文件、立项文件 1 1份；份；4 4、总平面定位图、总平面定位图4 4份和建筑施工图（平、立、剖面、份和建筑施工图（平、立、剖面、基础图）基础图）3 3套；套；5 5、数字申报项目提交建设工程设计方案自审表；、数字申报项目提交建设工程设计方案自审表；6 6、建筑节能审查回复意见书、建筑节能审查回复意见书1 1份；份；7 7、规划条件及方案审定意见（或上一轮施工图审查、规划条件及方案审定意见（或上一轮施工图审查意见）中要求提交的相关材料。意见）中要求提交的相关材料。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程建设工程规划许可证工作任务获取建设工程规划许可证前置条件立项建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证工作任务工作任务获取建筑工程施工许可证获取建筑工程施工许可证前置条件前置条件规划许可证、消防审查意见、图审合格规划许可证、消防审查意见、图审合格证、质监、安监备案证证、质监、安监备案证办理部门办理部门住建局住建局办理时间办理时间1 10个工作日个工作日所需资料：所需资料：1 1、国土证；、国土证；2 2、规划许可证；、规划许可证；3 3、施工现场情况说明；、施工现场情况说明；4 4、总包中标通知书、监理中标通知书；、总包中标通知书、监理中标通知书；5 5、消防设计审查合格意见；、消防设计审查合格意见；6 6、图审合格意见；、图审合格意见；7 7、节能备案表；、节能备案表；8 8、质量监督通知书、安监备案通知书；、质量监督通知书、安监备案通知书；9 9、总包安全生产许可证；、总包安全生产许可证；1010、施工方案报审表；、施工方案报审表；1111、设资金落实证明；、设资金落实证明；1212、程社会保障费缴纳证明（由甲方代缴代扣）。、程社会保障费缴纳证明（由甲方代缴代扣）。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程建筑工程施工许可证工作任务获取建筑工程施工许可证前置条件规划商品房预售许可证商品房预售许可证工作任务工作任务获取商品房预售许可证获取商品房预售许可证前置条件前置条件取得规划证、工程达到预售条件、物价批取得规划证、工程达到预售条件、物价批复、物业招标复、物业招标办理部门办理部门房管局房管局办理时间办理时间7个工作日个工作日所需资料：所需资料：1 1、商品房预售申请书；、商品房预售申请书；2 2、企业法人营业执照；、企业法人营业执照；3 3、开发企业资质证书；、开发企业资质证书；4、国有土地使用证及国有土地使用权出让合同；、国有土地使用证及国有土地使用权出让合同；5、建设项目批文；、建设项目批文；6、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明；、建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明；8、预售款监管合同；、预售款监管合同；9、前期物业管理协议、物业管理协议备案证明、物管公司资质证书、前期物业管理协议、物业管理协议备案证明、物管公司资质证书、物业管理区域备案表；物业管理区域备案表；10、商品房共有共用部位审核表（、商品房共有共用部位审核表（207207室）；室）；11、商品房预售方案、资金投入证明；、商品房预售方案、资金投入证明；12、房屋建设工程白蚁预防临时证明；、房屋建设工程白蚁预防临时证明；13、物价批复、价格表。、物价批复、价格表。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程商品房预售许可证工作任务获取商品房预售许可证前置条件取得规划竣工备案竣工备案工作任务工作任务获取竣工备案合格证获取竣工备案合格证前置条件前置条件质监站竣工验收通过质监站竣工验收通过办理部门办理部门建设局建设局办理时间办理时间20个工作日个工作日所需资料：所需资料：1 1、房屋建筑工程竣工验收备案申请书；、房屋建筑工程竣工验收备案申请书；2 2、工程竣工报告（施工）；、工程竣工报告（施工）；3 3、工程质量监理评估报告；、工程质量监理评估报告；4、单位工程竣工验收报告；、单位工程竣工验收报告；5、建筑节能分部工程质量验收记录；、建筑节能分部工程质量验收记录；6、人防工程竣工验收备案证明文件；、人防工程竣工验收备案证明文件；7、工程质量监督报告；、工程质量监督报告；8、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；9、环保部门认可文件；、环保部门认可文件；10、施工图设计文件审查合格书；、施工图设计文件审查合格书；11、建设工程档案专项验收意见书；、建设工程档案专项验收意见书；12、防雷装置验收合格证；、防雷装置验收合格证；1 13、工程质量保修书；、工程质量保修书；1 14、住宅质量保证书、使用说明书发放承诺；、住宅质量保证书、使用说明书发放承诺；15、工程款支付情况表。、工程款支付情况表。备注：备注：全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程竣工备案工作任务获取竣工备案合格证前置条件质监站竣工验收通过02项目开发报建策划项目开发报建策划开发报建策划02项目开发报建策划开发报建策划12房地产开发报建策划房地产开发报建策划01各阶段注意点02报建组织策划03风险分析04费用统计房地产开发报建策划01各阶段注意点02报建组织策划03风险分13方案阶段方案阶段工规证阶段工规证阶段1、关注抗震、民防、环卫、住宅保障等部门意见。设计院通常习惯使用国标，不重视地方标准，对于审批意见不能落实。2、常有项目在这一阶段已经违章开工，经过报建公关，相关征询可能侥幸通过，但却无法反馈至施工图中，予以现场实施，导致验收时存在隐患。案例：某项目，因设计院抗震软件达不案例：某项目，因设计院抗震软件达不到抗震规范要求，导致部分楼栋在结构到抗震规范要求，导致部分楼栋在结构设计中抗震超限，修改后报抗震专项评设计中抗震超限，修改后报抗震专项评审，此时已违章开工，造成部分楼栋结审，此时已违章开工，造成部分楼栋结构植筋，增加成本费用。构植筋，增加成本费用。1、关注规划与房产两大部门就面积认定的口径，在防止建筑面积超容的同时最大化可售面积。（例如，尽可能分摊地上公建至地下，增加可售面积）2、关注公建配套用房面积满足指标。前期抢节点完成施工图，导致物业招投标或交付时，因公建用房面积不满足指标，往返调整规划，最终反而是多花时间，影响运营节点。扩初阶段扩初阶段各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点1、充分了解地块规划要求，综合当地各行业部门的设计规范和相关法规，制定具有可实施性的方案。2、除规划、土地，还要把控绿化、交通、交警、环保、消防、卫生的征询。3、建议方案征询结束后，迅速组织基坑维护单位、设计院准备下阶段征询资料。案例：案例：某项目某项目在交通征询中在交通征询中因设计规范因设计规范使用版本问题，导致实际缺少使用版本问题，导致实际缺少200200个车个车位，位，重新调整方案，不仅耗时，还要增重新调整方案，不仅耗时，还要增加加40004000万成本。万成本。通通过过专家评审专家评审会会加公关，加公关，将批文中将批文中“需需”增加调整增加调整为为“宜宜”增加，增加，虽然得以办理规证，但为后期验收埋虽然得以办理规证，但为后期验收埋下下重大隐患。重大隐患。方案阶段工规证阶段1、关注抗震、民防、环卫、住宅保障等部门意14施工证阶段施工证阶段综合验收阶段综合验收阶段预预测测面面积积：施工图房产审核工作前置，审图公司审图阶段同步启动房产面积核定，把所有问题控制在规证获取前予以设计调整。确保施工证获取后最短时间完成预测报告。物物业业招招投投标标：指标满足物业及业委会面积配比，力争区域划分与物业外部招标同步。预预售售许许可可证证：应当充分考虑工程进度，形象进度不满足要求申请预售，存在较大投诉风险。案例：案例：某楼盘结构未封顶，某楼盘结构未封顶，迫于迫于回款节回款节点点压力压力，骗取进度鉴证报告，获取预售，骗取进度鉴证报告，获取预售证后，遭遇同行举报，预售证被吊销，证后，遭遇同行举报，预售证被吊销，同时也在政府主管部门留下了较差印象同时也在政府主管部门留下了较差印象。消消防防验验收收：1、景观通病，将消防车道做成隐形通道，采用塑料植草格上铺草坪方式，无法满足验收要求。2、售楼处、会所通病，未报审消防精装审图先建，导致无法验收。绿化验收绿化验收：项目通病，绿化率永远不满足，先硬质基层满足消防，再改为绿化，再验收后又改为车位。规划验收：规划验收：1、规划核准总图、平面、立面图与现场施工成果不符，验收无法通过。2、擅自改变使用功能竣工备案竣工备案：所有小验收单体需无一疏漏；关注监理总包合同注销、社会保险注销、墙体材料散装水泥备案、节能备案；核对规证、审图证、报监表、施工证面积以及建设信息指标等，面积需完全吻合。预售证阶段预售证阶段各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点1、提前安排外部招投标与四证前节点有机结合，先设计招标后勘察招标，审图证之后施工监理搭接招标。2、如有违章开工提前现场踏勘办理处罚，力争做到开标当日完成报监及施工证。施工证阶段综合验收阶段预测面积：施工图房产审核工作前置，审图15各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点-综合验收综合验收序号序号专项名称专项名称验收进度验收进度完成时间完成时间责任部门责任部门责任人责任人政府政府对接接人人员备注备注1防雷验收已通过2017/11/82智能化验收检测报告已取得2017/12/143泛光照明（综合）初验收已通过2017/11/304绿化验收（综合）竣工测量基本完成5城管验收（综合）无，只参加规划验收6环保验收资料整理中7水保验收无8国土验收无9人防验收检测报告已取得，初定12月25日初验收10消防验收检测报告已取得2017/12/811交警验收无12物业验收已初验收，整改中2017/12/8各阶段开发报建注意点-综合验收序号专项名称验收进度完成时间责16各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点-综合验收综合验收序号序号专项名称专项名称验收进度验收进度完成时间完成时间 责任部门责任部门责任人责任人政府政府对接接人人员备注备注13环卫验收（综合）已初验收，整改中2017/12/714规划验收各项15白蚁已通过16墙改无17水已通水2017/11/518电已通电2017/11/2519气管子完成2017/11/2220主体质监站竣工初验已通过2017/12/1121市政质监站资料整理中，准备验收22通信无验收，已完成安装2017/11/2523房产面积实测备案面积实测报告已完成，报告未出24市建设档案馆备案25竣工验收26联合验收各阶段开发报建注意点-综合验收序号专项名称验收进度完成时间责17各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点-小结小结010302041、尊重政府强制性规范，尊重规划核准图“宪法”地位。2、加强公司内部各专业条线交圈，报批专业及时发现问题及时整改，将问题扼杀在摇篮中。保证图纸符合规范1、不定期邀请政府各相关职能部门人员组织进行强制性规范培训。2、加强与政府推荐设备设施单位的联动，充分发挥其公关能力。加强外部沟通施工图出图在全盘沟通交圈讨论后再定稿，切勿为了抢开工时间和预售节点而忽视出图质量，带来验收隐患。加强内部沟通1、对于相关征询意见予以梳理，确保各相关部门的意见落实到后续设计深化及具体施工中。2、在确保出图质量的前提下，现场必须按图施工，不得随意修改。按图施工各阶段开发报建注意点-小结010302041、尊重政府强制性18报建组织策划报建组织策划-成立报建工作小组成立报建工作小组19Controlcosta工作小组区域领导规划设计方案、项目总规划设计方案、项目总体开发、运营等体开发、运营等重大事重大事项决策。项决策。大。事项决策大。事项决策开发报建部1）整体开发组织协调，总体）整体开发组织协调，总体开发计划制定、落实；开发计划制定、落实；2 2）行政部门对接，了解相关）行政部门对接，了解相关细则。细则。投资拓展部签署投资协议、拿地收地、签署投资协议、拿地收地、争取优惠政策、前期政策咨争取优惠政策、前期政策咨询。询。产品研发中心/工程技术部前期方案比选、设计，方案前期方案比选、设计，方案文本及施工图设计，协助报文本及施工图设计，协助报建审批。建审批。批批成本合约部1）土方、桩基、监理、总包等）土方、桩基、监理、总包等单位的提前确定，并完成合同；单位的提前确定，并完成合同；2）前期造价支援，土方、桩基、）前期造价支援，土方、桩基、临水、临电等工程造价预估。临水、临电等工程造价预估。估估综合管理部提供人力资源保障。提供人力资源保障。报建组织策划-成立报建工作小组19Control costa19报建组织策划报建组织策划-成立报建工作小组成立报建工作小组项目部部门姓名联系方式项目负责人报建负责人工程负责人土建工程师水电工程师项目资料员区域职能部门部门姓名联系方式区域投资发展部区域设计管理部区域营销客服部区域工程技术部区域成本合约部区域财务管理部区域运营管理部区域人力行政部区域法务部报建组织策划-成立报建工作小组项目部部门姓名联系方式项目负责20方案批复国土证土地证工规证施工证预售证市规划局市规划局窗口收件窗口收件-转国土局信息中心转国土局信息中心-信息信息中心领导签字中心领导签字-转地籍处经办人转地籍处经办人-地地籍处处长籍处处长-信息中心制证信息中心制证市国土局市国土局市规划局分管分局市规划局分管分局窗口窗口-经办人经办人-分分管副局长管副局长-局长局长市规划局分管分局市规划局分管分局窗口窗口-经办经办-科长科长-分管局长分管局长区住建局区住建局经办人经办人-科长科长-处处长长-分管副局长分管副局长-局长局长市房管局市房管局报建组织策划报建组织策划-行政主管部门行政主管部门窗口窗口-经办人经办人-分管分管局长审批局长审批-局长审批局长审批窗口窗口-经办人经办人-分分管副局长管副局长方案国土证土地证工规证施工证预售证市规划局窗口收件-转国土局21报建组织策划报建组织策划-行政主管部门行政主管部门行政主要领导干部及工作人员联系方式部门姓名电话爱好职务部门姓名电话爱好职务县委县委书记住建局正局长县政府县长副局长国土正局长副局长副局长主任县城乡规划局正局长发改委正局长副局长副局长城管局正局长副局长城规科副局长财政局正局长消防大队长副局长人防办主任报建组织策划-行政主管部门行政主要领导干部及工作人员联系方式22技术风险政策风险特殊风险方案合规性风险1、规划方案符合政府强制性规范2、保证各证记载数据的一致性3、保证图纸与现场的一致性受政策影响的风险1、未批先建2、消防审核3、政策性停工4、政府部门报建手续变化不可预估的意外风险1、如项目涉及合作，需要充分考虑合作方意见2、恰逢重要会议，主要政府办公人员稳定性风险分析风险分析核心：如何做到集团要求与项目特性的统一，包括标准化流程、运营指标考核要求等核心：如何做到集团要求与项目特性的统一，包括标准化流程、运营指标考核要求等。技术风险政策风险特殊风险 方案合规性风险23风险分析风险分析-技术风险技术风险240504030201日照风险风险等级：风险风险：本地规划对日照要求严格，公司设计院对日照分析计算方式可能不同。措施措施：联系本地日照公司对方案进行分析并做出调整意见及时反馈。规划方案前置确定风险等级：风险：风险：方案确定流程较长，方案及指标不确定，后续工作缺乏数据基础，不能前置。措施措施：提前沟通规划局及集团，形成一致意见，摘牌后即可启动各报告的编制，日照分析、交通评价、规划方案的报批及施工图的设计工作。消防审查风险等级：风险风险：原合作方一期消防道路存在隐患，二期设计将考虑整体合用车道。措施措施：提前与消防部门沟通，尽量为我方项目争取有利资源。必要设计时间风险等级：风险：风险：设计时间较短，需同时开展方案本册，报建图纸及施工图的设计。措施：措施：由设计部牵头成立设计小组，协调设计资源，设计院给予重点支持，充分利用节假日时间。证载数据一致性风险等级：风险风险：前置办理不能保证立项、总平、规证、图审合格证各证登记数据一致，为后续手续埋下隐患。措施：措施：1、开发部成员加入设计小组，建立历史数据台账，紧密沟通，做到最有利方案；2、设计预留数据安全空间，做到前证指标大于后证指标。风险分析-技术风险240504030201日照风险规划方案前24风险分析风险分析-政策风险政策风险Corporateculture134652未批先建风险等级：风险：风险：施工证未办理，不允许土方及桩基施工。措施：提前措施：提前沟通城管局及质监站，办理相关提前开工手续或缴纳最少开工费用。施工图联审风险等级：风险：风险：建设局及消防审核时间长，影响办证进度。措施：措施：1、方案确定后提前与消防单位进行预沟通；2、提前确定消防施工单位，优先本地单位，充分利用其资源。政府部门报建手续变化风险等级：风险风险：程序复杂，不流畅，职权划分不明确，重复审查，时间长。措施：措施：持续跟进了解办事流程，对接主管领导，提前沟通。政策性停工风险等级：风险：风险：雾霾天气、重大活动期间停止施工，工程实体进度受到影响。措施：措施：1、维护建设局及城管良好关系，寻求支持；2、提前筹划，合理安排现场施工，减少不利影响。土地评估风险等级：风险风险：地块成交时间较早，对现价评估有一定难度。措施：措施：提前与当地国土部门沟通，土地评估不影响核准证的办理。国土证风险等级：风险：风险：原土地证办理改为不动产登记证，程序复杂及办理时间增加。措施：措施：提前了解办理程序和所需资料，做足相关办理准备工作。风险分析-政策风险Corporate culture134625前期费用施工报建费用预售证办理市政配套可研报告可研报告环评报告编制环评报告编制雷击风险评价费雷击风险评价费防雷检测费防雷检测费规划放线费规划放线费城市基础设备配套费城市基础设备配套费墙改基金墙改基金渣土处置费渣土处置费农名工工资预储金农名工工资预储金安全文明施工措施费安全文明施工措施费图审费图审费房屋预测绘费房屋预测绘费物业招标代理费物业招标代理费电力配套费电力配套费供热配套费供热配套费供水配套费供水配套费燃气配套费燃气配套费01020304费用统计费用统计前期费用施工报建费用预售证办理市政配套可研报告墙改基金房屋预26费用统计费用统计前期费用测算总建筑面积74650.33总用地面积规划指标容积率：2.28住宅：60920.4628736.24平方米居住户数：430户商业:2201.67车位：231个车库：4118.34科目缴费标准计价基础金额（万）备注可研报告市价6含节能分析、社会风险评估环评报告编制费及专家评审费市价15该阶段未成报建前置条件雷击风险评价费用地面积每平米约1元土地出让合同2.88防雷工作移交住建局，暂未明确该环节要求防雷检测费1元/平方米总建筑面积74650.33平方米7.46防雷工作移交住建局，暂未明确该环节要求规划放线费每栋楼按4个点计，每个点500元地块8栋楼共32个点1.61.6城市基础设施配套费住宅：90元/住宅建筑面积60920.46平方米548.28财税（2017）16号其他：60元/非住宅建筑面积6320.01平方米37.92财税（2017）16号小计619.14费用统计前期费用测算总建筑面积74650.33总用地面积规划27费用统计费用统计施工报建费用墙改基金10元/总建筑面积74650.33平方米74.65渣土处置费5.6元/m总建筑面积74650.33平方米41.80农民工工资预储金20%总包合同额成本预算9260万元1852安全文明施工措施费2.50%总包合同额成本预算9260万元231.50图审费1.5元/平方米总建筑面积74650.33平方米11.20小计2211.15费用统计施工报建费用墙改基金10元/总建筑面积74650.28费用统计费用统计预售证办理房屋预测绘费住宅及其他用房：1.4元/；商业用房2.3元/。总建筑面积74650.33平方米，其中商业2201.67平方米7.66物业招标代理费物业单价*1.5%总建筑面积74650.33平方米0.28物业费暂按2.5/平方米计小计7.94市政配套电力配套费用地红线内150元/+用地红线外100万元总建筑面积74650.33平方米1119.76供热配套费住95元/，商110元/总建筑面积74650.33平方米602.96含热力2次线30/供水配套费32元/总建筑面积74650.33平方米238.88燃气配套费3200元/户430户137.6小计2099.2不可预见费50合计4979.49费用统计预售证办理房屋预测绘费住宅及其他用房：1.4元/；2903开发报建专项计划开发报建专项计划开发报建策划03开发报建专项计划开发报建策划30开发报建专项计划开发报建专项计划01开发报建专项计划02工作前置及流程优化开发报建专项计划01开发报建专项计划02工作前置及流程优化3101覆盖全周期1、前期报批2、后期验收02责任到人1、主责部门-主责人2、配合部门-配合人03要求明确1、前置条件2、完成标准3、时间合理开发报建专项计划开发报建专项计划-编制原则编制原则01覆盖全周期02责任到人03要求明确开发报建专项计划-编制32三、报建策划责任分解开发报建专项计划开发报建专项计划-责任分解责任分解开发报建专项计划责任分解（以办理施工证为例）序号项目主责部门配合部门责任人配合人前置条件计划完成时间 实际完成时间完成成果备注4施工许可证开发部开发部获取施工许可证4.1消防审核开发部设计部消防审核通过4.2人防审批开发部设计部人防审核通过4.3防雷审核开发部设计部防雷审核通过4.4施工图审查工程部设计部获取施工图审查合格书4.5监理、总包招标工程部合约部发布中标通知书合约部提供清单4.6节能备案工程部设计部完成节能备案开发部配合4.7合同备案开发部监理、总包单位完成合同备案工程部配合4.8质监、安监备案开发部监理、总包单位完成质监、安监备案工程部配合三、报建策划责任分解开发报建专项计划-责任分解开发报建专项三、报建策划责任分解工作前置及流程优化工作前置及流程优化-目的目的打破政府流程目的：减少时间与资金成本要点：1、提前了解当地政府规定、政策，并了解当地开发商的常用手段，能打擦边球尽可能做。2、需打破政府流程时，可以采用多种手段有效沟通，例如组织召开政府办公会/协调会，将我司项目纳入重点项目开通绿色通道等手段。1、争取土地款分期支付2、争取提前预售3、施工证办理阶段，未缴纳相关费用前，将后续事项前置办理4、争取政府支持，设计、勘察、施工、监理单位同时招标，提前完成三、报建策划责任分解工作前置及流程优化-目的打破政府流程目三、报建策划责任分解工作前置及流程优化工作前置及流程优化-关注点关注点规划类：1、摘牌前预审批2、摘牌前确定规划方案3、总规预审、单体预审可同时进行4、单体预审后无误送消防预审施工证类：1、缴纳相关费用前，将后续事项前置办理2、提前签订设计、勘察、施工、监理单位合同3、施工证办理前，图纸审查和节能审查意见书尽量晚缴费，减少资金投入预售类：1、银行监控账户、监控协议提前办理2、前置预测面积测量，公关用电子版3、提前看现场、预估工程进度（提前7天）4、备份资料，房管局现场修改工作前置三、报建策划责任分解工作前置及流程优化-关注点 规划类三、报建策划责任分解工作前置及流程优化工作前置及流程优化-案例案例建设用地规划许可证方案通过规委会审查建设工程规划许可证施工合同与监理合同备案建筑工程施工许可证商品房预售许可证优优化化前前优优化化后后5月3日4月20日8月25日8月10日7月20日7月15日9月20日5月20日6月22日6月15日5月30日5月25日注：经优化后的报建时间比一般房企缩短3个月时间。主要优化在：提前提前13天天提前提前43天天提前提前15天天提前提前18天天1、办理建设用地规划许可证要求土地款缴清、规划总平图确认，沟通通过后补的形式提前办理；2、方案审批节点，一般房企需要两个月时间，通过地勘及设计工作穿插实现一个月通地方案报批工作；3、提前组织招标，将总包及监理单位合同备案穿插在工程规划许可证办理阶段；4、通过协调绿色通道，项目先开工后补施工许可证的方式实现尽早开工。三、报建策划责任分解工作前置及流程优化-案例建设用地方案通谢谢谢谢观看观看运营管理中心运营管理中心2019.4谢谢观看运营管理中心2019.437