城市综合体的开发策略与模式解析课件

城市综合体的开发策略与模式解析城市综合体的开发策略与模式解析“城市综合体城市综合体”开发实务开发实务城市综合体的开发策略与模式解析“城市综合体”开发实务一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组安东尼安东尼圣修伯里说：圣修伯里说：若要建造一艘船，别叫一群人若要建造一艘船，别叫一群人去采集木头，别分派他们任务与工作，去采集木头，别分派他们任务与工作，而是诱导他们渴望大海的辽阔无垠。而是诱导他们渴望大海的辽阔无垠。安东尼圣修伯里说：理清概念：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。更清晰的定义：“城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。理清概念：更清晰的定义：城市综合体的最早雏形城市综合体的最早雏形清明上河图城市综合体的最早雏形清明上河图 美国的洛克菲勒中心.pptx最早的城市综合体最早的城市综合体美国的洛克菲勒中心.pptx最早的城市综合体城市综合体的分类城市综合体的分类 1、城市 CBD 中心的城市综合体，如北京万达广场。2、交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。3、城郊结合部城市综合体，如世茂、蝶湖湾。城市综合体的分类1、城市CBD中心的城市综合体，如北京区别于其它物业形态的典型性区别于其它物业形态的典型性城市综合体超大的建筑规模完善的交通体系现代的城市景观丰富的业态组合有特色的城市地标区别于其它物业形态的典型性城市超大的完善的现代的丰富的有特色城市化发展催生城市综合体.pptx广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”？上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市综合体，城市化进程的产物城市综合体，城市化进程的产物城市化发展催生城市综合体.pptx广州-北京路重庆-解放碑北城市综合体带给市民的是城市综合体带给市民的是 代表一种新城市时代的生活方式代表一种新城市时代的生活方式城市综合体集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活城市综合体带给市民的是城市综合体集合了城市的商务办公资源城市综合体城市综合体 最高级别的商业地产最高级别的商业地产案例分享：案例分享：北京华贸中心北京华贸中心.pptx城市综合体最高级别的商业地产政府政府层面面政策的宏政策的宏观环境境土地的土地的获取取与城市与城市规划的配合划的配合地脉文脉的挖掘地脉文脉的挖掘城市的城市的标志与景志与景观行行业层面面行行业标准的准的规范范资金越来越集中金越来越集中多元投多元投资理念的理念的输入入资本市本市场的多渠道的多渠道开开发商商层面面合理租售、合理租售、统一一经营长期培育、多方合作期培育、多方合作突出商突出商业属性，形成自有品牌属性，形成自有品牌专业化运作化运作强化商化商业地地产特色特色产业升升级，带动市市场增增长商业地产的发展趋势？商业地产的发展趋势？政府层面政策的宏观环境土地的获取与城市规划的配合地脉文脉的挖一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组城市综合体的基本功能城市综合体的基本功能 商商业商商务居住居住城市综合体的基本功能商业商务居住 城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力内在因素内在因素开发模式出现的必然性开发模式出现的必然性城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值综合体地产开发模式的价值体现综合体地产开发模式的价值体现 六本木六本木.pptx.pptx城市综合体将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。她是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展她是一个强大的磁场，融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神这就是城市综合体特有的城市精神“融汇、交流、影响融汇、交流、影响”一个一个“资源共生、聚合增值资源共生、聚合增值”的全新地产模式的全新地产模式综合体地产开发模式的价值体现六本木现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化由粗放型向集约型方向的转化 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向“城市区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市综合体的九大特征城市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性城市综合体的价值城市综合体的价值商商业生生态系系统价价值强大的资本吸附磁场效应现金流量和现金流速的最佳物业价值翻倍增长强大的商业价值洼地效应城市空城市空间延延续价价值加快城市商业产业升级换代；规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大城市居民的消费需求；释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张城市综合体的价值商业生态系统价值强大的资本吸附磁场效应现金流持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；租金的回报能保证项目的可持续经营；可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收商业物业的增值商业物业的增值持续稳定的收益持续稳定的收益强大的融资平台强大的融资平台项目拓展的优势项目拓展的优势品牌影响力品牌影响力开发商为什么做城市综合体？开发商为什么做城市综合体？合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；可售物业的现金可售物业的现金持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；租金的回报能保证您是谁？您是谁？为了做地产而做商业为了做商业而做地产案例分享案例分享西蒙介绍西蒙介绍.pptx您是谁？为了做地产而做商业为了做商业而做地产案例分享西蒙城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体如何实现价值增值如何实现价值增值紧扣客户需求、紧扣客户需求、吸引购买者、投吸引购买者、投资客、观光客资客、观光客业态新颖，包容业态新颖，包容性强，吸引消费性强，吸引消费者、观光客者、观光客理念超前，设计理念超前，设计出跳，形成地标，出跳，形成地标，吸引市民吸引市民商业业态商业业态产品形态产品形态建筑特征建筑特征让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人回去做宣传让人回去做宣传城市综合体如何实现价值增值紧扣客户需求、吸引购买者、投资客、城市城市综合体的开合体的开发，有，有别于于传统的住宅开的住宅开发，增加后，增加后续经营的的环节，延，延长了价了价值链，许多更深多更深远的价的价值是在后期是在后期实现的。的。定位设计建设招商运营商商业地地产开开发商商城市综合体的开发过程城市综合体的开发过程不不动产运运营商商城市综合体的开发，有别于传统的住宅开发，增加后续经营的环节，商业地产与住宅开发的区别？商业地产与住宅开发的区别？盈利模式的区别规划设计的区别开发流程的区别商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别.ppt.ppt商业地产与住宅开发的区别？盈利模式的区别规划设计的区别开发流商业地产商业地产商业地产商业地产住宅地产住宅地产住宅地产住宅地产商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产与住宅开发的本质区别？价值一次性实现价值一次性实现非请勿来非请勿来非要你来非要你来要实现价值增值要实现价值增值商业地产住宅地产商业地产与住宅开发的本质区别？价值一次性实现我们的城市综合体是否有魅力？你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？1 1你的产品有没有竞争力？客户会不会买？你的产品有没有竞争力？客户会不会买？2 2你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？3 3 你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？4？如果回答：是！则项目大功告成。如果回答：是！则项目大功告成。我们的城市综合体是否有魅力？你的建筑有没有魅力？是不是令人一、一、“现金流现金流”是综合体开发的基础是综合体开发的基础现金为王现金为王.pptx产品策略决定一切产品、配比、租售及推进节奏的精确把控住宅开发模式由经营链串联的房地产复合地产模式全产业链的开发及不动产运营商业地产模式不动产运营模式一、“现金流”是综合体开发的基础现金为王.案例分析案例分析万达广场曾经的尴尬.pptx多产品组合模式.pptx住宅开发模式万达商业模式.pptx复合地产模式嘉德置地的全产业链运作模式商业地产模式不动产运营模式案例分析住宅开发模式万达广场曾经的尴尬.pptx复合地产模全产业链的不动产运营全产业链的不动产运营案例：案例：嘉德置地的运作模式嘉德置地的运作模式嘉德置地的运作模式嘉德置地的运作模式.pptx.pptx全产业链的不动产运营案例：二、项目定位是开发的前提二、项目定位是开发的前提业态定位定位功能定位功能定位经营定位定位客群客群/客客层定位定位商圈定位商圈定位模式模式定位定位形象定位形象定位战略定位略定位二、项目定位是开发的前提业态定位功能定位经营定位三、产品研究是开发的根本三、产品研究是开发的根本商商业商商务居住居住城市城市综合体综合体三、产品研究是开发的根本商业商务居住城市住宅产品纯住宅产品类住宅产品商务产品写字楼酒店纯商业产品集中商业街区商业产品分类解析产品分类解析产品的分类.pptx住宅产品纯住宅产品类住宅产品商务产品写字楼酒店纯商业产品集中四、租售关系是开发的核心四、租售关系是开发的核心现金流金流商商业价价值经营收益物业增值品牌提升销售融资租金四、租售关系是开发的核心现金流销售融资租金商业价值经营收益五、商业模式是开发的关键五、商业模式是开发的关键“先招商后建设，订单式开发模式先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键商业地产开发模式.ppt深圳华润中心.pptx五、商业模式是开发的关键“先招商后建设，订单式开发模式”是六、业态组合是开发的重点六、业态组合是开发的重点六、业态组合是开发的重点七、招商管理让定位和业态组合落地七、招商管理让定位和业态组合落地七、招商管理让定位和业态组合落地做好准备了吗？做好准备了吗？足够的决心，有吗？足够的资金，有吗？足够的资源，有吗？足够的时间，有吗？做好准备了吗？足够的决心，有吗？足够的资金，有吗？足够的资凡凡事事都都得得趁趁早早做商业地产做商业地产亦是如此亦是如此凡事都得趁早做商业地产亦是如此一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组城市综合体开发系统的形成城市综合体开发系统的形成城市综合体项目城市综合体项目城市综合体开发系统的形成城市综合体项目市场研究市场研究（选选址）址）运运营营管理管理招商招商与建设与建设规划设计规划设计定位定位城市综合体开发全环节城市综合体开发全环节市场研究运营管理招商与建设规划设计定位城市综合体开发全环节城市综合体可控性开发流程城市综合体可控性开发流程城市综合体可控性开发流程土地与项目获取阶段市场研究及定位阶段方案与产品塑造阶段设计与产品优化阶段项目工程建设阶段项目招商租售阶段商业运营管理阶段融资与资本运作阶段开发全流程解析开发全流程解析开发全流程开发全流程开发全流程开发全流程.xlsx.xlsx土地与项目获取阶段市场研究及定位阶段方案与产品塑造阶段设计与写字楼 公寓 酒店 商业 展览 城市综合体就是一个大容器城市综合体就是一个大容器写字楼公寓酒店商业展览城市综合体就是一个大容器确定产品组合要系统考虑确定产品组合要系统考虑租售比现金流金流保保证建筑建筑设计商商业形象形象控控规指指标确定产品组合要系统考虑租售比现金流建筑商业控规专题研究：专题研究：如何通过模型推导，形成产品策略？如何通过模型推导，形成产品策略？案例分享：案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx专题研究：案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；“24H”24H”的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。综合综合-复合复合单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用u商务客流的共享：规划出酒店和购物中心之间的动线连接，鼓励酒店的住客到商业空间休闲和消费，以发挥综合体优势；u通过酒店提升物业价值；u高星级酒店在资本市场上的估值不可忽视。五星级酒店在综合体的地位五星级酒店在综合体的地位商务客流的共享：规划出酒店和购物中心之间的动线连接，鼓励酒店u不适当的搭配会影响物业总体价值。u超五星级别酒店与名品购物中心或中高档购物中心搭配。u四、五星级酒店与中高档购物中心搭配。酒店级别与购物中心之间的关系酒店级别与购物中心之间的关系大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心不适当的搭配会影响物业总体价值。酒店级别与购物中心之间的关系阳光阳光100东营黄河文化公园东营黄河文化公园 项目位于山东省东营市东西城区之间，占地超过2500亩，是一个黄河文化主题的综合体。包含黄河国际论坛中心、黄河博物馆、大型主题商业、居住区等多种功能。平衡好平衡好“闹闹”与与“静静”的关系的关系区域分隔区域分隔阳光100东营黄河文化公园平衡好“闹”与“静”的关系区域平衡好平衡好“闹闹”与与“静静”的关系的关系塔楼裙楼分隔塔楼裙楼分隔平衡好“闹”与“静”的关系塔楼裙楼分隔城市综合体的职能城市综合体的职能容积磁铁“巨无霸巨无霸巨无霸巨无霸”如何解决容积和磁铁的关系如何解决容积和磁铁的关系如何解决容积和磁铁的关系如何解决容积和磁铁的关系.ppt.ppt综合体的合体的职能能城市综合体的职能容积磁铁“巨无霸”如何解决容积和磁铁的关系.法国拉德芳斯法国拉德芳斯城市综合体的典范城市综合体的典范 拉德芳斯拉德芳斯.pptx.pptx 法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国拉德芳斯城市综合体的典范法国最大的企业一半在这里；区万达商业模式的经验分享万达商业模式的经验分享万达的运作经验分享.pptx万达商业模式的经验分享万达的运作经验分享.pptx一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组商业业态解析商业业态解析 商业业态解析商业业态解析.pptx 购物中心百货商场综合超市社区超市仓储超市专业市场精品广场商业业态解析商业业态解析.pptx购物竞争因素竞争因素机遇因素机遇因素市场因素市场因素多少数量多少数量什么档次什么档次什么类别什么类别什什么区么区域域资源因素资源因素商户定位商户定位业态组合与商户定位业态组合与商户定位竞争因素机遇因素市场因素多少数量什么档次什么类别什么区域资源运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良；镇国家，抚百姓，吾不如萧何镇国家，抚百姓，吾不如萧何；统百万兵，战必胜，吾不如韩信。统百万兵，战必胜，吾不如韩信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商业地产的招商运营商业地产的招商运营资资源的整合源的整合刘邦刘邦运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良；刘邦娱娱 乐乐 专卖专卖店店 主力店主力店休闲休闲餐餐 饮饮业态组合，其实就是功能的组合业态组合，其实就是功能的组合娱乐专卖店主力店休闲餐饮业态组合，其实就是功能的组合项目定位目标市场商户定位商户定位不仅要与项目定位相符合，同时也要与目标市场的需求层次相符合业态组合要尊重市场业态组合要尊重市场上海正大广场上海正大广场上海正大广场上海正大广场.ppt.ppt项目定位目标市场商户定位商户定位不仅要与项目定位相符合，同时 各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生现象，各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生现象，还存在品牌互补与品牌排斥现象。同时不同的商户组合还会产生不同还存在品牌互补与品牌排斥现象。同时不同的商户组合还会产生不同的品牌效应及租金收益。的品牌效应及租金收益。利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失 。商户的共生与互补商户的共生与互补各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生 商业商业“马太马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。目位置。位置差位置差位置好位置好品牌档次、影响力及形象品牌档次、影响力及形象商业商业“马太马太”商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌 不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。电影影院院电子子游游戏美美食食广广场娱乐大大世世界界品品牌牌专卖店店业态互补业态互补不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不负负一 楼楼一 楼楼二 楼楼三 楼楼档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等中档次、中租金：如服装店、礼品店等档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等 租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。业态分布业态分布负一楼一楼二楼三楼档次高、形像好、租金高 要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。业态配比业态配比黄金取割黄金取割黄金取割黄金取割.pptm.pptm要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；“24H”24H”的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。业态复合业态复合单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用 主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。肯德基肯德基必胜客必胜客国美主力店主力店如如太平洋太平洋、沃尔玛等、沃尔玛等星巴克星巴克美格菲美格菲主力店在业态组合中的作用主力店在业态组合中的作用主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度城市商业中心城市商业中心1 1区域中心型区域中心型2 2精品商场精品商场百货公司百货公司购物中心购物中心商业街商业街手机通讯手机通讯银行银行专业市场专业市场餐饮餐饮娱乐娱乐汽车市场家居建材大型餐饮3 34 4社区商业中心社区商业中心小型超市小型超市餐饮店餐饮店娱乐娱乐休闲休闲社区配套社区配套便利店便利店批发市场批发市场汽配市场汽配市场家居建材家居建材名品折扣店名品折扣店大型餐饮大型餐饮大型娱乐大型娱乐购物中心购物中心专业市场专业市场综合超市综合超市服装店服装店餐饮店餐饮店娱乐娱乐社区配套社区配套便利店便利店社区型社区型郊区型郊区型土地成本土地成本递递减减,客流量客流量递递减减不同地段适合不同的主力业态不同地段适合不同的主力业态租金递增租金递增城市商业中心1区域中心型2精品商场汽车市场34社区商业中心批案例分析案例分析大宁国际大宁国际.ppt案例分析大宁国际.ppt千千万万不不要要想想当当然然城市综合体的开发策略与模式解析课件一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组 事后控制不如事中控制，事中控制事后控制不如事中控制，事中控制不不 如事前控制。如事前控制。防患未然，更胜治乱于已成之后。防患未然，更胜治乱于已成之后。准确定位准确定位防患于未然防患于未然事后控制不如事中控制，事中控制不准确定位防患于未然永远朝前看！定位亦是如此永远朝前看！定位亦是如此永远朝前看！定位亦是如此商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营能力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。重视市场调研重视市场调研商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现市场调研应涉及的内容市场调研应涉及的内容经济环境的分析和研究境的分析和研究区域城市区域城市结构构调查与与发展展规划划商商业发展展规划和政策研究划和政策研究区域商区域商业结构的市构的市场调查与分析与分析典型性典型性调查与研究与研究未来商未来商业地地产的供的供应量分析量分析消消费者消者消费行行为的的调查与研究与研究立地条件研究立地条件研究商圈的确定和研究商圈的确定和研究市场调研应涉及的内容经济环境的分析和研究区域城市结构调查与发市场调研的分析市场调研的分析人口；发展；经济；商圈分析；消费特点分析；商业状况分析；区域分析市场调研竞争对手的调查 （地段、物业、品牌级次、客群、销售额）自身的特点 （口岸、交通、物业、规模、人流量、商业配套）优劣势分析 （硬件、软件）竞争调研市场调研的分析市场调研人口；案例分享案例分享市调案例市调案例市调案例市调案例1.ppt1.ppt案例分享市调案例1.ppt每个每个项目都有其特殊性，文化、旅游、目都有其特殊性，文化、旅游、习俗、都有可能成俗、都有可能成为其商其商业元素元素做商做商业地地产需要最大限度地挖掘商需要最大限度地挖掘商业元素元素商商业元素可以是元素可以是传承、可以是沿承、可以是沿袭、也可、也可以是以是创造。造。古古为今用今用洋洋为中用中用他他为我用我用充分挖掘商业元素充分挖掘商业元素上海新天地案例上海新天地案例.ppt每个项目都有其特殊性，文化、旅游、习俗、都有可能成为其商业元项目定位的主要方面项目定位的主要方面业态定位定位功能功能定位定位经营定位定位客群客群定位定位项目定位项目定位项目定位项目定位1.ppt1.ppt案例：东莞华南案例：东莞华南案例：东莞华南案例：东莞华南MALL.pptxMALL.pptx项目定位的主要方面业态功能经营客群项目定位1.ppt项目定位项目定位业态定定位位功功能能定定位位经营定定位位客客群群/客客层定定位位商商圈圈定定位位模模式式定定位位形形象象定定位位战略略定定位位项目定位业态定位功能定位经营定位客群/客层定位商城市综合体的定位方法城市综合体的定位方法城市综合体的定位剖析.pptx城市综合体的定位方法城市综合体的定位剖析.pptx千千万万不不能能模模仿仿他他人人城市综合体的开发策略与模式解析课件只售不租出只售不租出让产权只租不售只租不售统一管理一管理不售不租自主不售不租自主经营租售租售结合收放自如合收放自如开开发商与商家商与商家联营明确商业模式明确商业模式只售不租出让产权只租不售统一管理不售不租自主经营租售结合重视主力店重视主力店“主力店”的概念是从美国传来的，英文叫做ANCHOR锚）。船没有锚就飘浮不定，如果一个购物中心里面没有主力店，商场的定位就会模糊不清。一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。主力店的特点：一是面积大，大面积能够带来大人流。另外就是拥有众多忠诚客群的知名品牌。实际上，传统的百货商场大多都没有主力店，主力店的概念是随着商业地产的新生业态ShoppingMall的诞生而兴起的。大型购物中心（Mall）的特点是规模大、业态全，能实现居民“一站式消费”的需求。因此，在百货、卖场、餐饮、娱乐等方面引入知名品牌商家，无疑是吸引客流的最佳方式。因此招商遵循“主力店先行”，已经是一条基本原则，但这也绝不是唯一原则。好的开始是成功的一半重视主力店“主力店”的概念是从美国传来的，掌握主力店的技术要求掌握主力店的技术要求掌握主力店的选址技术条件，既可以为你的定位能落地做好铺垫，又能充分站在经营者的诉求上看待商业规划及设计，主力店其实是最好的商业设计老师。各主力店技术条件要求各主力店技术条件要求.ppt.ppt掌握主力店的技术要求掌握主力店的选址技术条件 做商业地产时需要最大限度地挖掘项目所能够传承和捕捉的商业元素；成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划；制定科学的商业规划，科学的商业规划是招商质量的基础；把功夫下在做好商业规划上尤显重要重视商业规划重视商业规划重视商业规划商业地产规划设计专业系统的形成商业地产规划设计专业系统的形成商业地产规划设计专业系统的形成商业规划设计原则商业规划设计原则创意的意的独特性独特性空空间的的合理性合理性环境的境的舒适性舒适性动线的的合理性合理性设计的的经济性性可售型商业设计要点集锦可售型商业设计要点集锦可售型商业设计要点集锦可售型商业设计要点集锦.pptx.pptx商业规划设计原则创意的独特性空间的合理性环境的投入产出的经济性投入产出的经济性内外部联系完整性内外部联系完整性城市综合体设计规划的重点城市综合体设计规划的重点 空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模1、整体的规划必须要顾及现金流的延续，以使产品的出售节奏掌握在最合理的状态，2、通过多种模式的推算，找到IRR的最大值，也通过平稳持有部分的经营预期，以使得物业自身具有升值潜力投入产出的经济性内外部联系完整性城市综合体设计规划的重点空增加商业项目磁性和魅力的方法！专怪怪新新增加商业项目磁性和魅力的方法！专怪新案例分享案例分享怡丰城怡丰城新加坡新加坡.ppt案例分享怡丰城新加坡.ppt商业规划设计需重视的方面商业规划设计需重视的方面人流人流动线对规划划设计起决定作用起决定作用规划划设计要要满足足经营的功能多的功能多样化化通道和通道和动线是是设计规划的重点划的重点一定要重一定要重视灯光灯光设计规划划设计时要充分考要充分考虑商商业属性属性休休闲区域的区域的规划划设计容易出亮点容易出亮点要考要考虑到到顾客如何度客如何度过3小小时融融进文化元素始文化元素始终是不是不错的的选择商业改造提升商业价值商业改造提升商业价值.ppt.ppt商业规划设计需重视的方面人流动线对规划设计起决定作用规划设要要常常锻锻炼炼身身体体珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多运动运动运动运动.ppt.ppt城市综合体的开发策略与模式解析课件中庭的设计策略中庭的设计策略中庭的设计策略城市综合体的开发策略与模式解析课件城市综合体的开发策略与模式解析课件 外部交通流线的设置外部交通流线的设置外部交通流线的设置城市综合体的开发策略与模式解析课件城市综合体的开发策略与模式解析课件 内部交通流线的设置内部交通流线的设置内部交通流线的设置城市综合体的开发策略与模式解析课件城市综合体的开发策略与模式解析课件目标人群目标人群地铁客群周边常住人口社区人口 人流分析人流分析目标人群地铁客群周边常住人口社区人口人流分析 内部人流动线设置内部人流动线设置内部人流动线设置城市综合体的开发策略与模式解析课件商业规划设计步骤商业规划设计步骤建筑建筑设计配套配套规划划立面立面规划划主力主力商家商家诉求求设计深化深化装修装修规划划 商业设计绝不仅是建筑设计，它是一个系统，并且要同定位、招商、商家诉求等紧密联系起来，才能完成全部的设计流程。主力店引进主力店引进招商把控招商把控市场定位市场定位项目包装项目包装规划可提升价值规划可提升价值.pptx商业规划设计步骤建筑设计配套规划立面规划主力商家诉求设计深商业设施规划商业设施规划道路道路规划划停停车场规划划环境境设施施规划划商商业建筑体外装建筑体外装规划划商商业空空间内装内装规划划商商业街街设施施规划划CIS规划划SIGN设计商业设施的规划细则商业设施的规划细则商业设施的规划细则商业设施的规划细则.pptx.pptx商业设施规划道路规划停车场规划环境设施规划商业建筑体外装城市综合体的开发策略与模式解析课件城市综合体的开发策略与模式解析课件商业空间规划商业空间规划商业空间规划的黄金法则商业空间规划的黄金法则商业空间规划的黄金法则商业空间规划的黄金法则.ppt.ppt法法则一：一：规划最佳使用率划最佳使用率法法则二：开二：开间合理的黄金分割点合理的黄金分割点法法则三：突三：突显商商场空空间法法则四：遵循人流消四：遵循人流消费习惯法法则五：五：强调休休闲及趣味元素及趣味元素法法则六：适度六：适度规模模法法则七：七：导示系示系统醒目醒目法法则八：合理八：合理预留广告位留广告位商业空间规划商业空间规划的黄金法则.ppt法城市综合体的开发策略与模式解析课件城市综合体的开发策略与模式解析课件案例分享案例分享日本大阪难波公园日本大阪难波公园.pptx案例分享日本大阪难波公园.pptx不要将自己置于尴尬境地不要将自己置于尴尬境地不要将自己置于尴尬境地万达广场解析万达广场解析（案例分享案例分享）万达模式解析万达模式解析万达模式解析万达模式解析.pps.pps万达广场解析万达模式解析.pps要要常常锻锻炼炼身身体体珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多珍爱脊椎多多运动运动运动运动.ppt.ppt城市综合体的开发策略与模式解析课件一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组确定招商模式确定招商模式混合招商自行招商委托招商确定招商模式混合招商自行招商委托招商确定微观经营主体确定微观经营主体 微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。确定微观经营主体确定微观经营主体确定微观经营主体确定微观经营主体.pptx.pptx确定微观经营主体微观经营主体选择在商业房地产招商策略招商策略招商策略招商策略招商条件的制定办法招商条件的制定办法招商条件的制定办法招商条件的制定办法.pptx.pptx招商推广策略招商进度及品质控制业务流程及条件审批控制招商团队统一招商一招商统一管理原一管理原则放水养放水养鱼原原则同同业相助异相助异业互互补原原则先主力店后散先主力店后散户之先后有序原之先后有序原则优质商商户与平庸商与平庸商户区区别对待原待原则各功能合理配比原各功能合理配比原则形像与效益相平衡原形像与效益相平衡原则招商招商执行可行性原行可行性原则招商的基本原则招商的基本原则统一招商统一管理原则放水养鱼原则同业相助异业互补原则先主力店拟定招商计划拟定招商计划 以招商为主线确定完整的筹备进度以招商为主线确定完整的筹备进度招商及筹备阶段进度安排招商及筹备阶段进度安排招商及筹备阶段进度安排招商及筹备阶段进度安排.xls.xls招商计划表招商计划表招商计划表招商计划表.xls.xls周周详的的计划是成功的保划是成功的保证拟定招商计划以招商为主线确定完整的筹备进度周详的计划项项目定位规规划划设计设计目标标市场场定位市场场研研究 推广策略 团队团队管理 招商控制 商户组户组合 招商条条件 招商计划是开展整个招商工作的方向性、实施性文件，一经招商计划是开展整个招商工作的方向性、实施性文件，一经确认不能随意更改，要保持政策、方向、过程、进度的连贯性、一致性，确认不能随意更改，要保持政策、方向、过程、进度的连贯性、一致性，并对时间节点进行过程监控，保证计划的全面实施，达到预期目标。并对时间节点进行过程监控，保证计划的全面实施，达到预期目标。商户户定位 招商计划的实施招商计划的实施招商控制表招商控制表招商控制表招商控制表.xls.xls项目定位规划设计目标市场定位市场研究推广策略谈判前的准备谈判技巧攻略谈判应注意的原则谈判中的加值招商谈判技巧招商谈判技巧招商谈判策略招商谈判策略招商谈判策略招商谈判策略.ppt.ppt谈判前的准备谈判技巧攻略谈判应注意的原则谈判中的加值招商谈判谢谢谢谢Thanks!谢谢