十四期加强储备地块出租管理课件

关于加强储备地块出租管理的实践与思考关于加强储备地块出租管理的实践与思考目录土地储备的概念01土地储备机构及管理机构的建立02土地储备的程序和方式03储备土地的管理和利用04关于储备地块房屋出租管理的问题与建议05目录土地储备的概念01土地储备机构及管理机构的建立02土一、土地储备概念一、土地储备概念土地储备管理办法的第二条：土地储备是指市、县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。国土资发2007277号一、土地储备的概念收购储备土地的最终目的是经营土地，而经营土地的目的是通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济可持续发展的资源保证，在这个前提下，使土地资源实现最大化的资产价值。土地储备管理办法的第二条：国土资发一、土地储备二、机构与制度的建立二、机构与制度的建立12二、土地储备机构的建立及管理制度的建立过程12二、土地储备机构的建立及管理制度的建立过程土地储备制度起源于香港，是香港为维持其高度自治的避税港经济体系下的产物。作为内陆第一家土地储备机构的上海土地发展中心正式引进这一名词。国土资源部以通知形式推广杭州和青岛的土地储备经验。1、机构的建立二、土地储备机构的建立及管理制度的建立过程国务院在关于加强国有土地资产管理的通知又明确要求有条件的地方政府试行土地储备制度。至此，土地储备机构在全国遍地开花。起源1996年1999年2001年土地储备制度起源于香港，是香港为维持其高度自治的避税港经济体土地储备机构虽然已经建立起来，但除个别地方出台了相关的文件之外，其余大部分地区都未有有效的法律法规对储备制度进行规范。浙江温州等地区相继出台了地方性的土地储备管理办法由国土部牵头，财政部和国中人民银行共同参与制定，借鉴了各地的管理办法等规范性文件，出台的土地储备管理办法是涉及土地储备制度最高的效力的规章。2、制度的建设二、土地储备机构的建立及管理制度的建立过程前期2002年2007年土地储备机构虽然已经建立起来，但除个别地方出台了相关的文件之三、土地储备的程序和方式三、土地储备的三、土地储备的程序和方式 相对于国土资源部及浙江省国土资源厅的土地储备办法开化县土地储备实施办法中对土地储备范围进行了分类并进行了详细的规定。第四章专门对土地储备范围及相关程序进行规定。分别对可以进行储备、可以无偿收回进行储备，可以有偿进行储备、可以通过收购进行储备等储备方式进行详细规定。1、土地储备范围三、土地储备的程序和方式相对于国土资源部及浙江省可实施储备范围1、土地利作总体规划和城市总体规划确定的城市发展用地；2、城市建成区的低效利用土地、闲置土地3、县政府认为储备的其他土地第十八条三、土地储备的程序和方式下列国有土地，可通过无偿收回进行储备1、土地有偿使用合同约定的使用期限，土地使用者未申请续期或虽申请续期未获批准的；2、单位因撤销、迁移、解散、破产等原因停止使用原划拨土地的3、公路、矿场等经依法核准报废的4、超过土地出让合同约定的工开发期限满2年未使用的5、违反土地管理法律法规，依法应当由收回的6、法例、法规规定可以无偿收回的其他国有土地第十九条可实施储备范围第十八条三、土地储备的程序和方式下列国有土地，应当通过有偿收回的进行储备1、因公共利需要使用的2、因实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的3、集体土地因农转非依法转为国有的4、法律法规规定当有偿收回的其他国有土地第二十条三、土地储备的程序和方式应当通过有偿收回的进行储备第二十条三、土地储备的程序和方式三、土地储备的程序和方式 开化县土地储备办法对收回收购的方式未进行规定，根据日常工作并结合实际与其它县市有关规定总结有以下几种方式。（1）土地征收；（2）土地收回；（3）直接收购；（4）预约收购（即协议收购或合同收购）；（5）土地置换；（6）规划红线储备；（7）信息储备。2、依法收回收购的方式三、土地储备的程序和方式2、依法收回收购的NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.61、土地征收。近几年的城市化发展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征收即政府统一征地的方式取得，是土地储备的一种重要形式，但符合征用条件的集体土地，必须在完善土地征收手续成为国有土地后才可进入土地储备库。建议县城村改居可采用这种土地储备方式，来解决城中村改造的老大难问题。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.61、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.62、土地收回按现行的有关法律法规，以出让方式取得国有土地使用权、期限已满申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，以出让方式取得土使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可收回后入库。但从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回土地使用权的土地少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.62、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.63、直接收购对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施项目；或是用地、区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.63、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.64、预约收购即协议收购或合同收购。对企业搬迁地块、破产变现地块、污染搬迁地块、老城区改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后，其土地进入土地储备库，由使用权信与政府按约定的比例分面。这种土地储备方式既减轻了土地收购储备资金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是着重推行的土地储备方式，但实行起来难度较大。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.64、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.65、土地置换对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备，用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收购储备成本，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资源。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.65、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.66、规划红线储备依照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收购储备的土地，规划部门可直接将规划红线划给土地储备机构，进行规划红线储备。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.66、NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.67、信息储备对按建设时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现奖信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库，条件成熟后再转为其他方式储备。三、土地储备的程序和方式NO.3NO.2NO.1NO.4NO.5NO.7NO.67、三、土地储备的程序和方式 开化县土地收购程序依据开化县土地储备办法第二十四条中的规定依法进行。3、土地收购程序三、土地储备的程序和方式3、土地收购程序1、提出申请三、土地储备的程序和方式1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地1、提出申请凡列入收购储备范围的土地，由原土地使用权人持有关资料向县土地储备中心提出收购申请，领取和填定国有土地使用权收购申请书。1、提出申请三、土地储备的程序和方式1、提出申请2、权属核查1、提出申请三、土地储备的程序和方式1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地2、权属核查县土地储备中心会同县国土资源管理部门对申请单位提供的土地及其地上物权属、土地面积、地上附着物、四至界限、土地用途等情况实地调查和核实，明确土地权属。2、权属核查1、提出申请三、土地储备的程序和方式1、提出申请2、权属核查1、提出申请三、土地储备的程序和方式2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地3、征询意见审查并测量定界后，县土地储备中心将申请储备土地的有关资料送至县规划部门，对申请储备土地需出具以下说明文件：一是规划设计要点；二是现状市政配套条件说明。2、权属核查3、征询意见1、提出申请三、土地储备的程序和方式2、权属核查3、征询意1、提出申请三、土地储备的程序和方式2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地4、补偿测算县土地储备中心实地调查情况和控制性详规，会同有关部门进行土地收购价格、拆迁安置及补偿等费用的评估测算。3、征询意见4、补偿测算1、提出申请三、土地储备的程序和方式2、权属核查3、征询意三、土地储备的程序和方式5、方案报批县土地储备中心根据权属核查、补偿测算结果，草拟出相关地块的土地收购方案并上报县政府核查审批。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地4、补偿测算5、方案报批三、土地储备的程序和方式5、方案报批1、提出申请2、权属核三、土地储备的程序和方式6、收购公告县土地储备中心将拟收购地块通过政府网站发布公告。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地5、方案报批 6、收购公告三、土地储备的程序和方式6、收购公告1、提出申请2、权属核查三、土地储备的程序和方式7、签订土地收购合同收购方案经县政府批准且公告无异议后，由县土地储备中心与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地 6、收购公告7、签订土地收购合同三、土地储备的程序和方式7、签订土地收购合同1、提出申请2、三、土地储备的程序和方式8、支付土地收购补偿费用县土地储备中心根据国有土地使用权收购合同约定的期限、金额和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地7、签订土地收购合同8、支付土地收购补偿费用三、土地储备的程序和方式8、支付土地收购补偿费用1、提出申三、土地储备的程序和方式9、办理权属变更手续根据收购合同约定，在县土地储备中心支付收购定金后，由县土地储备中心和原土地使用权人共同向县国土资源、住建部门申请办理权属变更登记手续，由县土地储备中心领取土地使用权证和房屋产权证书，注销收购土地及地上建筑物的原土地使用权和房屋所有权登记。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续三、土地储备的程序和方式9、办理权属变更手续1、提出申请2三、土地储备的程序和方式10、交付土地根据合同约定的交付期限和方式，原土地使用权人向县土地储备中心交付被收购的土地和地上附着物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入政府土地储备库，原则上由土地储备中心实行“净地管理”。1、提出申请2、权属核查 3、征询意见4、补偿测算5、方案报批8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告7、签订土地收购合同10、交付土地 9、办理权属变更手续10、交付土地三、土地储备的程序和方式10、交付土地1、提出申请2、权属四、储备土地的管理和利用四、储备土地的四、储备土地的管理和利用2002年 2002年实施的衢州市土地储备管理办法第二十一条第二款中规定：已收储的土地在出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地的使用权单独或者连同地上建筑物一并出租、抵押或者临时改变用途。2007年2013年2014年1相相关关法法律律条条文文四、储备土地的管理和利用2002年2002年实施2002年四、储备土地的管理和利用 2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定的土地储备管理办法出台，作为涉及土地储备制度的最高效力的规章使用，有关储备土地供应前临时利用方式中的出租行为，在第21条规定了储备土地的利用方式：“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物、通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地应征得抵押权人同意。储备土地临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应”。这是整部规章里唯一一条有关储备土地供应前利用方式中的租赁行为，也是储备土地可以出租的法律依据。2007年2013年2014年1相相关关法法律律条条文文2002年四、储备土地的管理和利用2007年112002年四、储备土地的管理和利用2013年开政发2013109号文件开化县土地储备管理实施办法。对储备土地管理和利用在程序上进行了规定，临时利用未进行相关的规定。2007年2013年2014年1相相关关法法律律条条文文2002年四、储备土地的管理和利用2013年开政2002年四、储备土地的管理和利用2014年开化县人民政府为依法有序推进我县国有房地产公开出租工作，进一步规范国有房地产出租行为，开政办下发了201426号文件，文件要求，出租国有房地产，应严格履行审批手续。未经批准的不得对外出租。该文件对国有房地产的公开出租程序进行了详细的规定。2007年2013年2014年1相关法律条文2002年四、储备土地的管理和利用2014年开化县现有存量储备地块由于面积小、控规限制及规划功能未确定等原因都不能对外单独开发建设。我县先后13宗对外出租。由于政策处理不到位和措施等原因造成储备土地租金收取困难，严重影响了我县土地储备工作的进展。2015年1月份以来，以公开招租方式出租只有4宗，在公开招租过程中出现了诸多事前未能考虑到难题。2、我县储备中心管理现状四、储备土地的管理和利用我县土地储备中心成立于2012年2月，截止至2015年7月止，我县纳入政府储备的土地有47宗，共计8.5024公顷，收储成本3.5446亿；现有存量储备地块由于面积小、控规限制及规划功能未确定五、问题与建议五、问题与建议五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议存在问题1、储备地块出租管理细则需进一步明确 开化县开政办发201426号文件对国有房产公开招租进行了程序上的规定，对确保国有房地产出租做到公开、公平、公正有一定保障作用，但我们在对文件的执行过程中，也出现了许多当初意想不到的问题。如公开出租时的价格评估特别是装修评估，各个单位做法是不一致的，有的单位采取的是由原承租户找评估单位，自付评估费用，我中心采取的是由我中心出评估费用，正是因为两种方式不同，导致评估价格层出不穷。从而提高了招租过后的腾空工作难度。新承租户认为我们的装修费评估过高，老承租户认为我们的评估费太低，各方的期望值都很难达得到一致。监管协调制度制度五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议存在问题1、储备地块五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议2、土地出租后难以监管 土地租后的使用缺乏有效的监督和管理。虽然土地储备办法第21条规定了储备土地的利用方式，即在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地连同一上建筑物，通过出租、临时使用等方式 加以利用，设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权的同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不影响土地供应，但从实践中真正被无偿收回的租后土地少之又少。同时对于土地租赁方未按用途等约定条件使用的，我们在项目实施初期很难对此进行认定认定时已经形成了违约事实，难以在源头上把关。监管协调制度制度监管存在问题五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议2、土地出租后难以监协调五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议制度存在问题3、土地储备机构和其他部门之间需要一定的协调 土地收购储备工作是一个比较复杂的过程，涉及到多方问题。因此各部门之间的协作配合对土地收购储备工作至关重要。各部门之间难以达成共识、部门间协调配合不够，都将会给土地储备工作带来困难。储备中心与我局其他部门间的协调、与城建、规划部门也都存在着千丝万缕的联系。现有存量储备地块由于面积小、控规限制及规划功能未确定等原因都不能对外单独进行开发建设 ，限制了收购土地的开发，也带给我们一定的资金风险，而地块的安全管理角度则涉及到供电，安检等部门。协调监管协调五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议制度存在问题3、五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统一制度1、形成一套可以遵守的制度 开政办发2014年26号文件对国有房屋出租只在程序上进行规定，我个人认为，为规范储备地块出租管理，促进出租管理工作顺利进行，对公开招租房屋相关事宜进行一个明确的操作规范：如在公开招租方面一是对公开招租的对象进行分类，建议对房屋根据用途进行分类，厂房和店面的公开招租方式应有一定的区别。二是对装修评估事宜进行细化，装修评估列入的和不列入的项目分别划出一定的范围，三是对装修评估实施明确，如是否有折旧。五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统一制度定期总结2、定期自我总结提升 自从公开出租工作开展以来，各单位在实践中都有了一定的好的做好和经验，需要有一个平台进行交流和提升，建议县级层面上不定期召开一些讨论会。五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统一制度定期总结3、请相关部门提前介入 收储地块的房屋基本上都是在上世纪八九十年代建造，年代久远又疏于管理，房屋存在如电线老化等诸多问题。承租户承租后对房屋进行的休整大多也只是浮于表面，并无意愿对电路等进行重新规划布局。因此出租后的房屋存在着火灾等安全隐患，这也让我们管理者预期不到的问题。在这点是否能在公开招租时就请相关部门介入，从专业角度进行管理，条块结合，综合管理。部门协助五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统一制度定期总结4、跳出圈子，责权相离 可将收储地块的管理市场化，如将管理职权进行社会公开招标，由专业管理公司对收储地块的安全与具体出租事宜等相关进行管理。而储备中心担起监管责任，对收储地块的出租、使用等事宜进行监管。部门协助责权相离五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统一制度定期总结5、物权财产化 将现有的收储地块进行疏理，分类分批次对资产进行盘活，盘活沉睡资金。部门协助责权相离物权财产化五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议相关建议12345统谢谢大家谢谢