一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报课件

一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报课件一级土地开发项目投资拓展分析一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报专题汇报一级土地开发项目投资拓展分析一、前言一、前言二、一级土地开发基本问题二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议四、总体建议汇报纲要汇报纲要一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合1）战略层面土地拓展规模、结构、区位、布局、形式2）战术层面区域土地与房地产市场分析 土地获取方式的选择。包括：土地一级开发（一二级 联动）、二级市场（招拍挂、协议出让、行政划拨）、二手土地（合作）。土地拓展是房地产企业最大的决策土地拓展是房地产企业最大的决策1）土地成本是开发中最难控制的成本2）土地事关企业可持续发展3）土地投资本身甚至贯穿项目运营全过程(如：一级土地开发项目）土地拓展工作内容土地拓展工作内容一、前言一、前言1）战略层面土地拓展规模、结构、区位、布局、形式土地拓展本专题：一级土地开发项目投资拓展分析本专题：一级土地开发项目投资拓展分析一、前言一、前言本专题意图本专题意图1 1）目前集团正在推进的一级土地开发项目较多，且一级土地开发工作内容）目前集团正在推进的一级土地开发项目较多，且一级土地开发工作内容复杂，且通过一级开发的土地是房地产企业取得土地的主要来源，有必复杂，且通过一级开发的土地是房地产企业取得土地的主要来源，有必要通过对一级土地开发项目投资拓展问题分析总结，为集团相关项目工要通过对一级土地开发项目投资拓展问题分析总结，为集团相关项目工作开展提供有益建议。作开展提供有益建议。2 2）希望通过抛砖引玉，集思广益，使土地拓展工作得到大家的了解、关注、）希望通过抛砖引玉，集思广益，使土地拓展工作得到大家的了解、关注、思考、支持与协作。思考、支持与协作。本专题选择一级土地开发项目投资拓展问题进行分析，具体分析更多从战本专题选择一级土地开发项目投资拓展问题进行分析，具体分析更多从战术层面进行。术层面进行。本专题：一级土地开发项目投资拓展分析一、前言本专题意图1）目一、前言一、前言二、一级土地开发基本问题二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议四、总体建议汇报纲要汇报纲要一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之缘起缘起20022002年年20052005年、年、20062006年年中关村科技园土地一级开发暂行办法中关村科技园土地一级开发暂行办法首次明确提出首次明确提出“土地一级开发土地一级开发”的概念的概念北京市北京市出台出台四部法规文件规范土地一级开发行为：四部法规文件规范土地一级开发行为：北京市国有建设用地供应办法北京市国有建设用地供应办法、北京市土地储备和土地一级开发暂行办法北京市土地储备和土地一级开发暂行办法、北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图流程示意图、北京市土地一级开发招投标暂行办法北京市土地一级开发招投标暂行办法。成都市成都市人民政府批转市国土人民政府批转市国土局等部门关于积极引进和规范局等部门关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意社会资金进行一级土地整理意见的通知见的通知引导企业投资土地引导企业投资土地一级开发的行为一级开发的行为 20072007年年缘起缘起：在国家层面上并无所谓“土地一级开发”的概念，主要是各地根据自身发展实际对国家层面的“土地储备制度”进行突破，出台了相应的“土地一级开发”相关地方法规。海南省海南省关于规范企业参与成片关于规范企业参与成片开发的通知开发的通知明确了一级开发商明确了一级开发商最高可以分得最高可以分得70%70%土地纯收入土地纯收入2006.7.192006.7.19二、一级土地开发基本问题之缘起2002年2005年、2006土地一级开发土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。开发主体完成土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共配设施建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。土地储备开发土地储备开发：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地出让条件的工作。基本上包括土地储备和土地一级开发两项内容，即使土地由“生地”变为“熟地”，达到出让标准。概念：毛地做净、生地做熟概念：毛地做净、生地做熟二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之概念概念土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地土地一级开发土地一级开发运作模式运作模式二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式市场化市场化运作模式运作模式国有企业国有企业运作模式运作模式完全政府完全政府运作模式运作模式土地一级开发二、一级土地开发基本问题之运作模式市场化国有企业完全政府完全政府运作模式运作模式由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行土地一级由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行土地一级开发，开发完成后将预期的熟地交由土地交易部门公开出让。开发，开发完成后将预期的熟地交由土地交易部门公开出让。案例：珠江新城、白云新城案例：珠江新城、白云新城二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式完全政府由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行案例：珠江新城、白云新城。国有企业国有企业运作模式运作模式政府政府将土地一级开发整理工作交给国有企业具体实施，整理后的土将土地一级开发整理工作交给国有企业具体实施，整理后的土地出让收益由国有企业享有。地出让收益由国有企业享有。案例：中关村、各地城投公司案例：中关村、各地城投公司云南城投一级土地开发云南城投一级土地开发二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式案例：珠江新城、白云新城。国有企业政府将土地一级开发整理工作企企业承担一承担一级土地开土地开发的角色、的角色、业务内容、利益内容、利益诉求求运作运作过程程土地开土地开发阶段段项目开目开发建建设阶段段管理运管理运营阶段段承担角色土地运营商房地产开发商房地产代理、中介、物业专业服务管理商业务内容项目定位研究、规划、融资、一级开发、招商、土地经营规划设计、建造营销、项目合作或转让销售、营销、物业经营利益诉求分享土地收益、为二级市场获取土地铺垫低成本取得土地、二级开发收益物业持续经营获取土地获取土地增值收益直接收益一级开发间接收益二级开发、转让招商市场化市场化运作模式运作模式通过招商引资或公开招投标方式确定投资商，投资商先行支付土地一通过招商引资或公开招投标方式确定投资商，投资商先行支付土地一级开发成本资金，待土地上市交易后，获取的土地收益首先用于偿还级开发成本资金，待土地上市交易后，获取的土地收益首先用于偿还投资商在土地一级开发中投入的资金成本，剩余部分按双方预先商定投资商在土地一级开发中投入的资金成本，剩余部分按双方预先商定的收益分配方式进行分配。的收益分配方式进行分配。主要有项目带土地、一二级土地联动开发主要有项目带土地、一二级土地联动开发等方式。等方式。二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式企业承担一级土地开发的角色、业务内容、利益诉求运作过程土地开清远金谷科学城项目清远金谷科学城项目市场化市场化运作模式运作模式1 1、项目带土地方式、项目带土地方式：利用产业园区、科技园区等概念进行用地控制：利用产业园区、科技园区等概念进行用地控制和获取，除部分用地用于产业及产业配套使用外，其余大部分土地用和获取，除部分用地用于产业及产业配套使用外，其余大部分土地用作房地产开发。作房地产开发。案例：清远金谷项目案例：清远金谷项目二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式p清远金谷科学城位于清远东城街，由广东汇裕投资发展集团有限公司与湖南科力远高技术控股有限公司共同投资组建，打造技术密集型新兴产业为主体的现代产业体系，内部还规划有高尚住宅区、中心商务区等房地产开发物业。p远期规划用地20000亩左右，起步区用地为2000亩，规划总建筑面积约350万平方米，计划投资超300亿元人民币。清远金谷科学城项目市场化1、项目带土地方式：利用产业园区、科神州半岛规划图神州半岛规划图市场化市场化运作模式运作模式2 2、一二级土地联动开发方式、一二级土地联动开发方式：利用参与土地一级开发的优势，在二：利用参与土地一级开发的优势，在二级市场上享有低价获取土地的优先权。项目推进中一级土地开发与二级市场上享有低价获取土地的优先权。项目推进中一级土地开发与二级土地开发交叉进行，往往利用二级市场的土地收入的资金来投入一级土地开发交叉进行，往往利用二级市场的土地收入的资金来投入一级土地开发中的市政基础设施建设。级土地开发中的市政基础设施建设。案例：海南神州半岛，我司海南木兰湾、龙波湾、四川大邑项目案例：海南神州半岛，我司海南木兰湾、龙波湾、四川大邑项目二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式p中信泰富是神州半岛的土地一级开发商，2005年9月，中信泰富与万宁市政府签订合作开发框架协议，中信泰富负责整个神州半岛的规划、道路平整、通水通电等基础设施，在完成基建后土地交还当地政府，再以公开挂牌拍卖方式出售，在2010年公开出让中，中信泰富及关联公司共获取全部出让的12宗地块，平均25万/亩，远低于同区域无海景资源土地30万元/亩的价格。p规划用地18平方公里（约2.7万亩），总建筑面积约406万，整体容积率约0.34。神州半岛规划图市场化2、一二级土地联动开发方式：利用参与土地二、一级土地开发基本问题之二、一级土地开发基本问题之运作模式运作模式政府利益政府利益城市发展财政政绩开开发商利益商利益利润实现市场目标政府政府开发商开发商企业参与一级土地开发之现实必要性：政企双赢企业参与一级土地开发之现实必要性：政企双赢政府政府：以将来的收益向开发商支付一级土地开发费用，再减轻政府现期财政压力的基础上促进城市发展。开发商开发商：可以获取一级开发的投资收益，且有利于在二级土地出让时拿地，取得二级土地开发收益，实现企业发展目标。市场化运市场化运作模式作模式二、一级土地开发基本问题之运作模式政府利益开发商利益政府开发一、前言一、前言二、一级土地开发基本问题二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议四、总体建议汇报纲要汇报纲要一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之分析框架分析框架本专题选择一级土地开发中本专题选择一级土地开发中一二级联动模式一二级联动模式进行深入分析。分析中注意结合进行深入分析。分析中注意结合我司项目及我司相关项目所在地区的情况我司项目及我司相关项目所在地区的情况一二级联动模式项目的两大核心关注点一二级联动模式项目的两大核心关注点1.1.一级土地开发投资收益能否实现。一级土地开发投资收益能否实现。一级土地开发投资收益能否实现。一级土地开发投资收益能否实现。2.2.二级土地获取能否如期（二级土地获取能否如期（二级土地获取能否如期（二级土地获取能否如期（按时期、按期望价格按时期、按期望价格按时期、按期望价格按时期、按期望价格）实现。）实现。）实现。）实现。综合分析框架综合分析框架三、一级土地开发综合分析之分析框架本专题选择一级土地开发中一三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之政策环境政策环境国家层面政策不明确国家层面政策不明确从国家层面来看：从国家层面来看：20082008年国发年国发3 3号文明确号文明确“土地前期开发要引入市场机制，土地前期开发要引入市场机制，并通过公开招标方式确定实施单位并通过公开招标方式确定实施单位”；20102010年，国务院年，国务院1313号文件明确号文件明确“鼓励民间资本参与土地整治鼓励民间资本参与土地整治”，但截至目前，仍无相关部门出台配套实，但截至目前，仍无相关部门出台配套实施细则施细则。1 1、国务院关于促进节约集约用地的国务院关于促进节约集约用地的通知通知（国发（国发2008320083号）号）完善土地储备制度完善土地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式确定实施单土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式确定实施单位位。2 2、关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发（国发201013201013号）号）第二条第（十）款指出：第二条第（十）款指出：“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”。该土地整治应该包括集体农用地的整理及城市建设用地的整理开发。三、一级土地开发综合分析之政策环境国家层面政策不明确从国家层三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之政策环境政策环境各地政策不同，各具特色各地政策不同，各具特色 四川省与成都市：四川省与成都市：上下级政府政策不统一，甚至相冲突上下级政府政策不统一，甚至相冲突1 1、关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知（川国土资电发（川国土资电发201126201126号）（号）（20112011年年5 5月）月）凡由地方政府及相关部门以招商引资方式与企业签订协议、合同，委托企业对成片集体土地进行“一级开发整理”，或让企业参与土地出让收益分成，违反国家和省有关法律规定，造成土地管理秩序混乱。凡是此类项目协议、合同的签订和执行必须立即停止凡是此类项目协议、合同的签订和执行必须立即停止。2 2、关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发（成府发201126201126号）（号）（20112011年年9 9月）月）各区（市）县引进社会资金进行一级土地整理各区（市）县引进社会资金进行一级土地整理，应建立健全并坚持政府相关职能部门集体会审制度，坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模范围。项目投项目投资年回报率应不高于投资方实际投资金额的资年回报率应不高于投资方实际投资金额的12%。三、一级土地开发综合分析之政策环境各地政策不同，各具特色 四三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之政策环境政策环境海南：海南：政策未废止，实际难操作政策未废止，实际难操作1 1、海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知（琼府（琼府200634号）号）鼓励企业参与海南土地成片开发；土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%。2 2、海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批有关问题的通海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批有关问题的通知知琼府办琼府办200820089999号号 具体 明确土地成片开发选址及规划的审批流程。3 3、政策未废止，实际难操作政策未废止，实际难操作 上面两文件并未废止，实际操作中却难以按文件执行：海南省国土环境资源厅有关官员于2010年初曾向第一财经日报证实：“今后没有必要再让企业来参与土地的一级开发。”我司在海南的龙波湾项目也遇到原签订协议约定的土地出让收益返还在实际操作中我司在海南的龙波湾项目也遇到原签订协议约定的土地出让收益返还在实际操作中难以落实的问题，目前正与当地政府协商，通过签订补充协议来弥补难以落实的问题，目前正与当地政府协商，通过签订补充协议来弥补。各地政策不同，各具特色各地政策不同，各具特色 三、一级土地开发综合分析之政策环境海南：政策未废止，实际难操三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之政策环境政策环境 实践中仍有空间，但须注意不逾越：实践中仍有空间，但须注意不逾越：政策红线与项目红线政策红线与项目红线 政策红线政策红线 ：土地出让金收支两条线管理土地出让金收支两条线管理 中央政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理。中央政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理。国办发国办发2006100号：号：关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 财综财综200668号：号：国有土地使用权出让收支管理办法国有土地使用权出让收支管理办法 三、一级土地开发综合分析之政策环境 三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之政策环境政策环境项目红线：项目红线：限制类项目规定限制类项目规定一级开发项目涉及范围广，需要关注中央及地方现行的产业政策，尤其一级开发项目涉及范围广，需要关注中央及地方现行的产业政策，尤其是限制性政策是限制性政策 规定：规定：1 1、高尔夫球场：、高尔夫球场：其变种包括体育公园、休闲公园、高球学校、练习场等，中央已经先后下达10多次禁建令，每年国家级土地督办案件70%与高尔夫球场有关。2 2、别墅：、别墅：目前中央部委对于别墅的禁令不少，但由于无法明确定义别墅，各地的开发商都在打擦边球。3 3、政府楼堂管所：、政府楼堂管所：包括超标准的行政办公楼、政府培训中心、政府招待所等。4 4、跑马场、跑马场/马术俱乐部：马术俱乐部：这类项目多以种马繁殖基地、驯养基地的形式存在，以繁殖驯养为基础、为幌子，兼做马术休闲娱乐、甚至赛马博彩。5 5、主题公园：、主题公园：2011年8月5日，国家发改委发布关于暂停开工建设主题公园项目的通知，但由于主题公园的界定十分模糊，各地扛着大力发展文化产业的大旗，主题公园兴建之风日益兴盛。三、一级土地开发综合分析之政策环境项目红线：限制类项目规定一三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式收益来源分析收益来源分析 收收益益来来源源一级土地开发本身一级土地开发本身分享土地增值收益分享土地增值收益持有部分公共建筑持有部分公共建筑二级土地开发收益二级土地开发收益关键在于严格控制各项成本费用，关键在于严格控制各项成本费用，其中比重和控制难度最大的是征地其中比重和控制难度最大的是征地拆迁费用。拆迁费用。通过对环境景观的打造、公共配套通过对环境景观的打造、公共配套设施的完善以及引入品牌项目资源设施的完善以及引入品牌项目资源等，加快实现土地增值，而政府与等，加快实现土地增值，而政府与开发商之间按一定比例分享增值收开发商之间按一定比例分享增值收益。益。开发商可以通过提供公共配套设施开发商可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流，但最大的服务而获得长期现金流，但最大的挑战在于对公共配套设施的投资决挑战在于对公共配套设施的投资决策和后期的运营管理能力。策和后期的运营管理能力。创造条件让一级开发商取得二级开创造条件让一级开发商取得二级开发项目土地，通过二级开发弥补一发项目土地，通过二级开发弥补一级开发收益。级开发收益。三、一级土地开发综合分析之收益模式收益来源分析 收一级土地开三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式收益实现路径收益实现路径一级整理的经营性土地的招拍挂出让收入、产业用地的协议出让收入一级整理的经营性土地的招拍挂出让收入、产业用地的协议出让收入上缴地方政府专门的财政出让专户上缴地方政府专门的财政出让专户收支两条线，列入地方政府性基金收支预算计划收支两条线，列入地方政府性基金收支预算计划返还分配（政府审核成本后分配增值收益）返还分配（政府审核成本后分配增值收益）固定收益方式固定收益方式按分成比例分配收益方式按分成比例分配收益方式三、一级土地开发综合分析之收益模式收益实现路径一级整理的经营三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式各地收益分配政策规定：各地收益分配政策规定：取得取得固定收益或取得按分成比例分成的收益固定收益或取得按分成比例分成的收益北京北京：如果是政府出资，开发利润不高于开发成本的2%；如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。但2010年初开始，北京的土地一级开发市场化已中止。海南海南：政府土地纯收益分成不低于30%。备注：我司海南龙波湾项目按照备注：我司海南龙波湾项目按照70%（我司）：（我司）：30%（政府）分成（政府）分成成都成都：市政基础设施和城市公共公益配套设施均纳入一级土地整理投资方投资整理范围；同时，积极采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。但2011年9月，成都市政府要求废止2007年文件，规定项目投资年回报率应不高于投资方实际投资的12%。备注：我司大邑项目原签订协议中约定为按分成比例分成土地出让收益，由于上备注：我司大邑项目原签订协议中约定为按分成比例分成土地出让收益，由于上述政策变化，目前正与当地政府协商如何落实。述政策变化，目前正与当地政府协商如何落实。三、一级土地开发综合分析之收益模式各地收益分配政策规定：取得三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式一级土地开发收益实现存在问题一级土地开发收益实现存在问题 土地出让金收支两条线土地出让金收支两条线 目前，国家法律并未禁止企业参与土地收益分成，但实践操作中，实现土地收益分成有较大的难度。文件规定：文件规定：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方政府性基金收支预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府性基金收支预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。参见：国办发国办发2006100号：号：关于规范国有土地使用权出让收支管理关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知的通知 财综财综200668号：号：国有土地使用权出让收支管理办法国有土地使用权出让收支管理办法 三、一级土地开发综合分析之收益模式一级土地开发收益实现存在问三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式关于土地出让金支出规定关于土地出让金支出规定 土地出让金收入土地出让金收入的规定使用范围的规定使用范围 征地及拆迁补偿征地及拆迁补偿土地开发支出、基础设施支出土地开发支出、基础设施支出城市建设支出城市建设支出支农支出支农支出其它支出其它支出 一级土地开发项目的投资成本部分可以分别纳入政府征地及拆迁补偿、城市建设、土地开发支出等，但对于投资所得土地出让金分成收益部分可否列入，则由各地的当地财政部门掌握，按规定需通过地方政府性基金收支预算安排。操作中涉及国土收、财政支两条线管理，实际难以实现。另外，地方政府的政策也存在不统一、不延续的情况，导致企业在土地一级开发合同项下某些利益的可能丧失（如：我司龙波湾项目和大邑项目一级土地投资收益原约定通过土地出让金收（如：我司龙波湾项目和大邑项目一级土地投资收益原约定通过土地出让金收益返还方式实现，在实际操作中已存在困难，正与政府协商调整收益方式。）。益返还方式实现，在实际操作中已存在困难，正与政府协商调整收益方式。）。三、一级土地开发综合分析之收益模式关于土地出让金支出规定土地三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式二级土地开发收益实现存在问题二级土地开发收益实现存在问题由于土地获取必须通过招、拍、挂由于土地获取必须通过招、拍、挂 ，开发商在二级开发土地的取得上存，开发商在二级开发土地的取得上存在风险。在风险。与与政府约定的价格较难得到保障政府约定的价格较难得到保障一方面，“招拍挂”制度体现价高者得的原则，即价格由市场决定；另一方面，设置限制性出让条件涉嫌不正当竞争。建设用地指标按计划落实的难度较大建设用地指标按计划落实的难度较大由于建设用地指标受国家土地利用规划管理以及建设用地总量控制，而且土地出让要依照年度土地供应计划，因此政府与开发商约定年度供地计划的承诺难以确保。三、一级土地开发综合分析之收益模式二级土地开发收益实现存在问三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之收益模式收益模式投资收益实现的策略投资收益实现的策略清晰清晰了解地方政府性基金收支预算体制，动态跟踪政策变化，及时签订补充协了解地方政府性基金收支预算体制，动态跟踪政策变化，及时签订补充协议保障自身利益议保障自身利益充分与当地政府国土、财政部门深入沟通，确保一级土地开发收益的获取在地方政府性基金收支预算管理体制下具备可操作性。相关政策发生变化时，应及时与政府沟通，通过签订符合新政策的补充协议，尽可能保障企业的开发收益。采用多种方式解决用地指标，先行取得足够的建设用地，采用多种方式解决用地指标，先行取得足够的建设用地，一是要主动协调多级政府，促成下级政府向上级政府争取更多的建设用地指标；二是积极争取取得额外的建设用地指标；三是充分利用政策（如城乡增减挂钩等），落实建设用地指标。争取取得其它额外收益争取取得其它额外收益如我司大邑项目通过土地一级整理，获取了林地、农地的使用权。如我司大邑项目通过土地一级整理，获取了林地、农地的使用权。三、一级土地开发综合分析之收益模式投资收益实现的策略清晰了三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之投入成本投入成本土地一级开发成本土地一级开发成本：指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。一级土地开发一级土地开发投入成本构成投入成本构成前期费用前期费用征地拆迁补偿费用征地拆迁补偿费用市政基础设施与公共配套设施建设以及设施市政基础设施与公共配套设施建设以及设施移交前的管理费用移交前的管理费用财务费用财务费用不可预见费不可预见费应纳税费应纳税费其它费用其它费用三、一级土地开发综合分析之投入成本土地一级开发成本：一级土地三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之投入成本投入成本一级土地开发项目成本控制的策略一级土地开发项目成本控制的策略制订科学、严密、可行的项目整体开发计划、征地计划，并加强征地组织和管制订科学、严密、可行的项目整体开发计划、征地计划，并加强征地组织和管理，控制土地征用和拆迁安置的成本。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁理，控制土地征用和拆迁安置的成本。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，该部分费用可计入土地出让金收益返还，要与政府约定返还方式和路径，费用，该部分费用可计入土地出让金收益返还，要与政府约定返还方式和路径，确保能顺利返还。确保能顺利返还。与政府落实项目红线外的外围市政基础设施完成的时间节点，并明确相关成本与政府落实项目红线外的外围市政基础设施完成的时间节点，并明确相关成本和责任由政府承担。和责任由政府承担。积极协调和配合政府完成区域土地利用规划、城市总体规划等前期规划方案，积极协调和配合政府完成区域土地利用规划、城市总体规划等前期规划方案，并在方案中考虑土地用途、土地使用强度、市政基础设施容量的合理确定与科学并在方案中考虑土地用途、土地使用强度、市政基础设施容量的合理确定与科学安排，进行建设时序的合理安排等。安排，进行建设时序的合理安排等。争取前期投入可用于抵扣土地出让金，或取得政府承诺将二级土地出让金收入争取前期投入可用于抵扣土地出让金，或取得政府承诺将二级土地出让金收入专款返回到项目基础设施建设中。专款返回到项目基础设施建设中。三、一级土地开发综合分析之投入成本一级土地开发项目成本控制的三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之风险分析风险分析政策风险政策风险政府政策变化（如上级出台相冲突的文件）政府政策变化（如上级出台相冲突的文件）政府换届或领导更迭政府换届或领导更迭 如果政府政策改变，或者上级政府的政策改变，就有可能对参与土地一级开发的企业的利益进行调整。或许由于政府换届，或许由于一任领导的更迭等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策发生变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。三、一级土地开发综合分析之风险分析政策风险政府政策变化（如法律风险法律风险国家没有统一的政策规定，实际操作中难以实施国家没有统一的政策规定，实际操作中难以实施政府失信或履约能力不理想（如土地指标难保障）政府失信或履约能力不理想（如土地指标难保障）一级土地开发国家没有统一的政策规定，尤其是土地收益分成方面，与国家相关政策规定及其实施操作有一定的冲突，且企业参与土地一级开发没有明确的相关法律、行政法规来规范土地一级开发主体之间权利义务关系，政府的责任义务基本上仅依靠企业与政府的投资协议和政府履约是否诚信，参与土地一级开发的企业的权利保护处于劣势。因此，政府的诚信是企业企业权利的重要保证。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之风险分析风险分析法律风险国家没有统一的政策规定，实际操作中难以实施一级土地资金风险资金风险资金占用量大、占用时间长，资金筹集周期不确定。资金占用量大、占用时间长，资金筹集周期不确定。企业缺乏抵押物及担保，融资难、融资不畅，导致资金链断裂风险。企业缺乏抵押物及担保，融资难、融资不畅，导致资金链断裂风险。土地一级开发需要的资金量大、周期长，企业一般不可能全部以自有资金进行开发，需要银行贷款支持。但土地一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资。另外，中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大。土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大，这些巨额融资，通常来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄也高达数亿元资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。减少融资风险、保证融资渠道通畅，是土地一级开发成功的关键。减少融资风险、保证融资渠道通畅，是土地一级开发成功的关键。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之风险分析风险分析资金风险资金占用量大、占用时间长，资金筹集周期不确定。市场风险市场风险对市场需求分析判断对市场需求分析判断土地出让价格不可控土地出让价格不可控 相对二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。如土地出让价格过低甚至流拍，都会对土地一级开发商收回投资造成较大的影响。另外，致力于土地一级市场拿地的企业也会遇到土地出让竞争激烈而自身资金势力不够的情况，也将面临土地出让价格过高而无法实现通过土地一级开发拿地的风险。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之风险分析风险分析市场风险对市场需求分析判断 相对二级开发，土其它风险其它风险征地拆迁风险征地拆迁风险土地一级开发通常会涉及征地与拆迁安置等相关事项，征地特别是农用地的征用涉及到政府的审批，而拆迁安置又是土地一级开发中较大且不可预知的风险。征地最终能否得到政府的审批，拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同履行的一个风险。联合开发中的合作风险联合开发中的合作风险由于土地一级开发规模大、开发周期长，企业往往采取合作方式进行开发，以发挥合作各方的优势，规避风险，推进项目实施。但由于合作各方利益、开发理念、履约能力等存在差别，在合作过程中难免出现一定的矛盾，导致项目存在合作上相应风险。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之风险分析风险分析其它风险征地拆迁风险三、一级土地开发综合分析之风险分析三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析项目运作基本流程项目运作基本流程成立工具公司成立工具公司开发企业与政府达成投资意向开发企业与政府达成投资意向一级土地开发一级土地开发设置限制性招拍挂条件，取得土地设置限制性招拍挂条件，取得土地综合土地综合土地工业用地、科技用地工业用地、科技用地自主自主开发开发合作合作开发开发股权股权转让转让转为综合用地转为综合用地经营（招商、转租等）经营（招商、转租等）自主开发自主开发合作开发合作开发股权转让股权转让三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作基本流程成立工大邑项目与政府签订的合同及其主要内容大邑项目与政府签订的合同及其主要内容1 1、20092009年年1212月月2 2日，签订日，签订大邑晋北子龙生态休闲旅游度假区项目投资框架协议大邑晋北子龙生态休闲旅游度假区项目投资框架协议约定项目总投资50亿元，规划控制区域约20平方公里，拟分三期完成，一期规划7.5平方公里，二期、三期供地安排根据项目推进情况另行约定。项目投资50亿元左右，建设生态休闲旅游度假区，投资拟分三期完成，其中一期投资4亿元以上，二期项目、三期项目投资根据整体项目规划确定。大邑县政府根据项目公司建设进度进行供地，项目集体建设用地、国有住宅用地的使用权，通过大邑县政府依法出让方式取得；集体农用地的承包经营权，通过流转方式取得。项目运作实例分析项目运作实例分析成都大邑项目成都大邑项目三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析大邑项目与政府签订的合同及其主要内容项目运作实例分析成都大2 2、20102010年年1 1月月2929日，签订日，签订四川大邑凤凰岛国际旅游度假区项目投资协议书四川大邑凤凰岛国际旅游度假区项目投资协议书 用地取得方式：国有建设用地使用权，通过依法出让方式取得。大邑县政府协助项目公司向当地农村集体经济组织流转部分农用地或林地，具体事宜由项目公司与项目所在地集体经济组织协商，流转费用由项目公司承担，且按现行政策和标准对流转范围内的农民进行安置补偿。大邑县政府负责在2010年6月30日前依法出让首期开发用地约1000亩；在2010年12月30日前依法出让一期第二批开发用地约1000亩；在2011年6月30日前依法出让第一期第三批开发用地约1200亩。大邑县政府负责协调有关部门，为项目提供外部配套（水、电、信、气、路等）连接到项目规划控制范围红线边界。项目运作实例分析项目运作实例分析成都大邑项目成都大邑项目三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析2、2010年1月29日，签订四川大邑凤凰岛国际旅游度假区3 3、20102010年年2 2月月1010日，签订日，签订大邑县七里村、仙合村片区土地一级整理协议书大邑县七里村、仙合村片区土地一级整理协议书规划控制范围7.6平方公里，预计整理出建设用地约3200亩。经测算并经甲乙双方认可，本次合作片区建设用地土地整理成本约为32万元/亩，总投资约10亿元人民币。土地开发成本由项目公司投入。投资收益的分配：整理土地的拍卖起始价为35万元/亩，拍卖成交价扣除依法应缴的税费、拍卖佣金后余额为整理地块的国有土地使用权出让收入，政府同意优先归还项目公司实际投入资金（不计资金利息）。如拍卖成交价在35万元/亩-50万元/亩，扣除归还项目公司实际投资资金后的余额全部用于该7.6平方公里内基础设施和商业公建配套建设，大邑政府不参与分成；超过35万元/亩按梯度分成：50万元/亩-80万元/亩，超过50万元/亩，由大邑县政府与项目公司按照3:7的比例分成；50万元/亩-80万元/亩，超过80万元/亩，由大邑县政府与项目公司按照5:5的比例分成；超过100万元/亩，项目公司不再参与分成。在各期土地出让之日后30个工作日内结算支付项目公司的投资资金。各期出让土地最终审计结算完毕后15个工作日支付项目公司应分得投资收益。项目运作实例分析项目运作实例分析成都大邑项目成都大邑项目三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析3、2010年2月10日，签订大邑县七里村、仙合村片区土地龙波湾项目与政府签订的合同及其主要内容龙波湾项目与政府签订的合同及其主要内容20092009年年1212月月3131日，签订日，签订联合开发龙波湾旅游房产项目框架协议联合开发龙波湾旅游房产项目框架协议项目规模：项目占地约13500亩，按照每期不小于90公顷，不大于300公顷的面积向省政府逐期呈报成片开发方案。征地工作及用地指标：临高县政府负责取得项目的建设用地指标，办妥相关的土地及方圆作为主开发商等报批手续，完成项目占地范围内的征地、拆迁、安置工作，其中沿海区域的2500亩土地由当地政府依法出让方圆用于自行开发。征地费用：方圆负责分期垫付项目的土地开发综合成本。土地收益：土地出让收入扣除双方确认的征地成本之外的土地收益，由县政府和方圆按3：7的比例分成；其中属于方圆自身开发的2500亩范围内，县政府所得的30%的分成收益必须定向投入用于该2500亩土地基础设施建设。项目运作实例分析项目运作实例分析龙波湾项目龙波湾项目 三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析龙波湾项目与政府签订的合同及其主要内容项目运作实例分析龙波木兰湾项目与政府签订的合同及其主要内容木兰湾项目与政府签订的合同及其主要内容20102010年年1 1月月2828日，签订日，签订文昌木兰头国际体育休闲园项目合作开发合同文昌木兰头国际体育休闲园项目合作开发合同项目规模：项目规划用地范围约8平方公里，首期规划用地3000亩。投资规模：项目总投资约人民币150亿元，开发期限为8年。征地工作：文昌市政府负责完成项目规划用地范围内的征地工作。征地费用：征地费用由项目公司借付给向市政府。市政府同意将项目公司的征地借款相应抵顶项目公司参与项目规划用地具体地块招、拍、挂时的竞买保证金，并在竞得土地后抵冲为土地出让金。如项目规划用地全部或部分被第三方竞得，市政府退还项目公司已支付的当期相应地块的征地借款和基础设施建设资金。土地收益：年度供地价格按现状土地评估价作为依据，项目公司如高于评估价竞得项目用地，则市政府将溢价部分属于本级政府所得部分全部再投入到项目规划用地范围内作为公共设施建设配套资金。项目公司未竞得相应地块，但已完成规划用地范围内市政基础设施建设的，市政府将溢价部分属于本级政府所得部分的35%资金作为项目公司前期投资回报。基础设施建设：市政府负责项目规划用地范围之外的大市政配套设施建设，项目公司负责项目规划用地范围内基础设施的投资与建设。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析项目运作实例分析项目运作实例分析木兰湾项目木兰湾项目 木兰湾项目与政府签订的合同及其主要内容三、一级土地开发综合分主要开主要开发内容内容木木兰湾湾项目目龙波湾波湾项目目大邑大邑项目目征地与开发模式分期征地，一二级联动分期征地，一二级联动 整体征地，一二级联动规划设计我司主持编制我司主持编制我司主持编制土地出让状况净地、生地出让净地、生地出让净地、生地出让市政基础设施有约定外围市政设施的建设责任部分落实（通路、但其它市政配套未明确）有约定外围基础设施的建设责任前期投入成本返还与收益实现前期投入成本通过出让金返还，政府土地收益约定通过投入基础设施建设及土地出让金分成的方式返还开发商原约定土地出让金分成，需签订补充协议原约定土地出让金分成，需签订补充协议二级土地获取方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌出让底价评估价评估价评估价政府对合同履行情况尚可总体较好涉及政府违规操作融资安排股东借款，基金股东投入，基金股东借款实例分析实例分析三个项目之异同三个项目之异同三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析主要开发内容木兰湾项目龙波湾项目大邑项目征地与开发模式分期征实践经验评价实践经验评价成功经验成功经验重视重视建立与维护各级政府关系，取得政府支持建立与维护各级政府关系，取得政府支持如我司海南项目推进中，重视建立省、县两级政府各相关主管部门的关系，取得了政府的大力支持，如龙波湾和木兰湾项目在政府支持下批准为省重点项目，并已顺利地获取了一批建设用地指标。积极介入前期规划，科学控制总体土地利用。积极介入前期规划，科学控制总体土地利用。龙波湾、木兰湾和大邑项目均由我司代政府直接委托设计单位编制控制性详细规划；规划内容基本按照我司的开发意图落实；相关规划都获取了审批通过。在规划编制过程中，我司进行全面的项目现场踏勘和前期市场调研，在此基础上确定项目定位和开发思路，确保规划编制工作的质量和进度。土地土地征用落实到位，确保项目有效推进征用落实到位，确保项目有效推进征地过程中得到政府大力支持，由政府主导，我司配合，如木兰已征地约3000多亩，大邑通过一级土地整理，已全部完成11000亩的征地工作；龙波湾已完成约1900亩征地工作。采用生地出让方式，尽早取得优质土地。采用生地出让方式，尽早取得优质土地。龙波湾、木兰湾和大邑项目均是在征地补偿完毕，而未进行市政基础设施建设的情况下（即在对土地进行“净地”处理的情况下），进行“生地”出让，大大减少了我司的前期投入。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析实践经验评价成功经验重视建立与维护各级政府关系，取得政府实践经验评价实践经验评价成功经验成功经验重视重视取得政府支持，二级土地获取总体顺利取得政府支持，二级土地获取总体顺利龙波湾项目已获取约388亩建设用地指标、木兰湾项目已获取317亩建设用地指标，大邑项目目前已获取约1000亩建设用地指标；同时，我司在挂牌出让中设置出让条件方面积累了大量经验。通过二级土地市场获取土地总体价格符合协议约定。通过通过多种方式，有效落实前期投入资金的返还。多种方式，有效落实前期投入资金的返还。木兰湾项目的前期征地费用用于抵扣土地出让金；龙波湾项目采用道路BT方式从土地出让中获得前期投入返还；大邑项目前期一级土地整理投入资金部分已通过土地出让金返还。根据根据项目推动需要，积极开展项目合作项目推动需要，积极开展项目合作如龙波湾项目，成功引入碧桂园进行合作，整合资源，优势互补，实现共赢，目前项目推进顺利。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析实践经验评价成功经验重视取得政府支持，二级土地获取总体顺实践经验评价实践经验评价存在问题存在问题对项目外围基础设施建设的落实有待加强。对项目外围基础设施建设的落实有待加强。虽在合同中约定，但政府并未落实，已成为制约项目开发的重大不利因素。对协议约定的土地收益分成的落实需要到位。对协议约定的土地收益分成的落实需要到位。龙波湾项目原协议分成方式难以实现，拟通过BT方式实现，正在签订补充协议；另外，大邑项目也存在原约定的土地投资收益实现方面的困难，目前正与政府沟通落实解决方案。项目存在的相关风险应予以足够重视。项目存在的相关风险应予以足够重视。龙波湾、木兰湾和大邑项目都不同程度上存在征地、拆迁、高尔夫建设和后续二级开发土地获取等方面的风险。对项目整体实施推进应做出周密安排。对项目整体实施推进应做出周密安排。受宏观环境影响，周期长，项目如何积极有效推进需要深入研究。对大型旅游地产项目如何开发运营需深入研究。对大型旅游地产项目如何开发运营需深入研究。大型旅游地产项目有其自身开发运营的特殊性，需要进一步进行总结分析，并同时借鉴同类成功项目的先进经验，弥补我司在此类项目的开发运营方面的不足。三、一级土地开发综合分析之三、一级土地开发综合分析之项目运作分析项目运作分析实践经验评价存在问题对项目外围基础设施建设的落实有待加强一、前言一、前言二、一级土地开发基本问题二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议四、总体建议汇报纲要汇报纲要一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合四、总体建议四、总体建议 由于一级土地开发政策不完善，投资周期长，开发链条长，资金投入大，占由于一级土地开发政策不完善，投资周期长，开发链条长，资金投入大，占用时间长，流动性差，拆迁等关键环节易发纠纷，受市场环境和宏观经济环境影用时间长，流动性差，拆迁等关键环节易发纠纷，受市场环境和宏观经济环境影响大、涉及面广等特点，从总体上看，一级土地开发中要着手做好以下响大、涉及面广等特点，从总体上看，一级土地开发中要着手做好以下4 4方面的方面的工作：工作：1 1、规划先导，计划先行、规划先导，计划先行2 2、资源整合，系统集成、资源整合，系统集成3 3、学习先进，提升能力、学习先进，提升能力4 4、风险控制，精细管理、风险控制，精细管理四、总体建议 由于一级土地开发政策不完善，投资周期长，四、四、规划先导、计划先行规划先导、计划先行p规划设计是项目总体开发目标与具体规划设计是项目总体开发目标与具体开发实施的结合点（必须在规划上取得开发实施的结合点（必须在规划上取得主动）主动）宏观规划：社会经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划微观规划：土地利用年度计划、控制性详规、修建性详规先定位、再规划，后计划p易犯错误：对项目宏观背景缺乏调研把握，对项目定位缺乏科学严谨分析，易犯错误：对项目宏观背景缺乏调研把握，对项目定位缺乏科学严谨分析，对项目可行性分析论证随意性对项目可行性分析论证随意性。投资拓展项目工作流程投资拓展项目工作流程四、规划先导、计划先行规划设计是项目总体开发目标与具体开发实四、四、资源整合、系统集成资源整合、系统集成p重视各级政府关系，取得政府支持重视各级政府关系，取得政府支持 p大力开辟融资渠道，提升融资能力大力开辟融资渠道，提升融资能力p积极寻求联合开发，实现合作共赢积极寻求联合开发，实现合作共赢（取长补短，集合优势，提升抵抗风险能力、共享收益）p引入优质资源，带动项目价值提升引入优质资源，带动项目价值提升（如引入品牌商业或酒店；工业与科技用地的一级土地开发项目中，整合特定资源更是关键。）四、资源整合、系统集成重视各级政府关系，取得政府支持 四、四、学习先进、提升能力学习先进、提升能力p从事一级土地开发的条件要求与自身能力对照，改正提高。从事一级土地开发的条件要求与自身能力对照，改正提高。p应对市场波动的能力要增强，各提供综合能力（如成本控制方面）应对市场波动的能力要增强，各提供综合能力（如成本控制方面）p善于学习与总结，弥补不足，克服所短，发挥所长。善于学习与总结，弥补不足，克服所短，发挥所长。四、学习先进、提升能力从事一级土地开发的条件要求与自身能力对四、四、风险控制、精细管理风险控制、精细管理p提升管理能力，过程有效控制。提升管理能力，过程有效控制。p控制一级开发与二级拿地的协调链接，确保前期投入及时控制一级开发与二级拿地的协调链接，确保前期投入及时转化为土地储备。转化为土地储备。p积极争取优惠政策积极争取优惠政策（如我司海南龙波湾和木兰项目都是省重点项目，可享受相关优惠政策）。p由政府部门作为征地拆迁责任主体，与政府形成利益捆绑。由政府部门作为征地拆迁责任主体，与政府形成利益捆绑。p政策变化时，应与政府签订补充协议，消除风险，保障核政策变化时，应与政府签订补充协议，消除风险，保障核心权利与利益心权利与利益（资金回笼，利润分配，二级土地获取）。p优化运作流程，把握行业波动周期控制开发节奏优化运作流程，把握行业波动周期控制开发节奏（小步走，快速跑，该快就快，该慢就慢）。四、风险控制、精细管理提升管理能力，过程有效控制。一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报课件