中原规划设计方案评价分享课件

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010广东中原地产代理公司2011年6月13日规划设计方案评价分享广东中原地产代理公司规划设计方案评价分享Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2011用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究立项立项前期策划定位、物业发定位、物业发展建议展建议营销执行策划开盘筹备开盘筹备销售执行执行与调整执行与调整设计任务书方案评标规划设计沟通设计细部沟通平面设计沟通展示沟通用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究前期策划营销Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2011l定位检测l总平面布局l户型分布l户型设计规划设计方案评价内容规划设计方案评价内容Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2011l规划设计方案评价（评标）l规划设计方案沟通（修改方向建议）l规划设计方案解读与营销应用规划设计方案评价应用范围规划设计方案评价应用范围Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2011PART1：评价理论基础营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现PART1：评价理论基础营销价值最大化 价值奥林匹克论 Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2011生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论马斯洛需求理论营销价营销价值值客户感客户感知价值知价值=生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论营销价Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2011生活方式舒适度第一层面第二层面第一层面第二层面Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2011第一层面：第一层面：占有资源越多，舒适度越高占有资源越多，舒适度越高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低高第一层面：占有资源越多，舒适度越高低高Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2011空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野中原规划设计方案评价分享课件Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2011舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小中原规划设计方案评价分享课件Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2011舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近中原规划设计方案评价分享课件Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2011第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值邻里共融小资空间宏大叙事新富格调展示知富。立面豪新富环境洋知富酷小资。第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值 Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2011一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）l充分利用资源，规避劣势地块资源最大化l规划协调资源、创造资源规划资源最优化l建立竞争优势栋均、户均资源占有最优化PART2：规划设计方案评价体系一、资源层面PART2：规划设计方案评价体系Code of this report|14 Copyright Centaline Group,20112、户型分布价值判断的三个层次户型分布价值判断的三个层次l资源分配均好性销售无障碍l资源分配合理性好的资源给大的户型l资源集中形成价值标杆价值提升2、户型分布价值判断的三个层次Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2011二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合二、生活方式层面Code of this report|16 Copyright Centaline Group,20113、其它因素l分期建设、销售l展示l经济性l发展性3、其它因素Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2011规划设计方案评价体系价值构面营销构面价值最大化均好性合理性价值标杆形象展示启动与分期开发构面经济性竞争差异化分期开发客户体验规划设计方案评价体系价值构面营销构面价值最大化均Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2011规划设计方案评价表示意权重打分价值评价总平面布局价值最大化户型分布价值最大化营销评价户型竞争性展示价值分期销售合理性启动区差异化竞争客户体验切合度开发评价经济合理性分期建设合理性规划设计方案评价表示意 权重 打分价值评价Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2011规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2Code of this report|20 Copyright Centaline Group,20111、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？规划设计评价沟通要点Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2011规划设计评价应避免的6大误区认识自己解析地块，集中力量利用和发挥优势；价值，价值永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值“金角银边”是商业的法则；来源于市场，超越市场建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；上帝永远是对的最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。规划设计评价应避免的6大误区认识自己解析地块，集中力量利Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2011l资源最大化l资源合理分配l优势资源标杆价值最大化核心资源平衡资源最大化价值最大化核心资源平衡Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2011PART3PART3：规划设计案例：规划设计案例PART3：规划设计案例Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2011案例案例-华侨城波托菲诺华侨城波托菲诺燕栖湖燕栖湖天鹅湖天鹅湖欢乐谷欢乐谷天鹅堡天鹅堡2 2期期2 2区区天鹅堡天鹅堡2 2期期1 1区区纯水岸纯水岸TOHOTOHO纯水岸多层纯水岸多层262-288262-288三层三层TOHOTOHO多层多层170-206170-206平面五房平面五房3131层，层，229229四房四房253253五房五房12-2012-20层层,170170三房三房205205四房四房245245平面五房平面五房产品分布图产品分布图案例-华侨城波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期天鹅堡Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2011案例案例天鹅堡二期鸟瞰图天鹅堡二期鸟瞰图1区区2区区案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2011案例案例-华侨城华侨城.波托菲诺波托菲诺方案评价方案评价l景观资源最大化l均好性l树立价值标杆l生活方式缔造案例-华侨城.波托菲诺方案评价 景观资源最大化Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2011案例案例-中旅国际公馆中旅国际公馆指标及户型比例指标及户型比例总用地面积：总用地面积：55831.50 总建筑面积：总建筑面积：124301.71 容积率：容积率：1.81 建筑覆盖率：建筑覆盖率：25.17%总套数：总套数：546户型户型户数（户）户数（户）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）二房2884.17123.20小三房14113.91132.02大三房265123.20160.68四房138159.18-187.22TOWNHOUSE61212.08311.29复式40223.88392.88案例-中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2011案例案例-中旅国际公馆中旅国际公馆户型分布户型分布案例-中旅国际公馆户型分布Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2011案例案例-中旅国际公馆中旅国际公馆鸟瞰图鸟瞰图案例-中旅国际公馆鸟瞰图Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2011l均好性l树立价值标杆l院落、私密性案例案例-中旅国际公馆中旅国际公馆方案评价方案评价 均好性案例-中旅国际公馆方案评价Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2011案例案例-星河国际星河国际指标及户型比例指标及户型比例占地面积：占地面积：3394633946平方米平方米建筑总面积：建筑总面积：243106243106平方米平方米住宅总面积：住宅总面积：152874152874平方米平方米总套数：总套数：922922套套容积率：容积率：4.54.5案例-星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2011案例案例-星河国际星河国际产品分布产品分布两房三房四房27F27F29F29F29F29F30F案例-星河国际产品分布两房三房四房27F27F29F2Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2011案例案例-星河国际星河国际鸟瞰图鸟瞰图案例-星河国际鸟瞰图Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2011l 产品均好性l树立价值标杆l王者坐标，体现尊崇感案例案例-星河国际星河国际方案评价方案评价 产品均好性案例-星河国际方案评价Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2011案例案例-宝安宝安N2地块地块指标及户型比例指标及户型比例用地面积：用地面积：2759727597建筑面积：建筑面积：4967649676容积率：容积率：1.81.8覆盖率：覆盖率：2323绿化率：绿化率：4040户型户型建筑面积建筑面积套数比套数比两房两厅一卫79-8510三房两厅一卫91-9410三房两厅两卫11919四房两厅两怀149-16139复式花园洋房118-23613复式123-2455连排别墅190-2374案例-宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2011案例案例-宝安宝安N2地块地块产品分布产品分布N79-852X2X191-943X2X1119 3X2X2复式洋房200-236 6X3X3149 4X2X2161 4X2X2连排别墅连排别墅1-2F 4X3X3 1901-2F 4X3X3 1903-4F 4X3X3 2373-4F 4X3X3 237花园洋房1-2F 4X3X3 1993-4F 3X2X2 2375-6F 4X3X3 19112F12F18F18F18F6F4F18F18F案例-宝安N2地块产品分布N79-852X2X191Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2011案例案例-宝安宝安N2地块地块鸟瞰图鸟瞰图案例-宝安N2地块鸟瞰图Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2011案例案例-宝安宝安N2地块地块方案评价方案评价l均好性l树产价值标杆l院落、私密性案例-宝安N2地块方案评价 均好性Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2011区位：布吉新中心区区位：布吉新中心区新一代区域新一代区域CBD案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期区位分析区位分析区位：布吉新中心区新一代区域CBD案例-大世纪花园Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2011三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容 积 率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园含五号地不含五号地案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期用地分析用地分析三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2011三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。团四（一、二期为组团一）。案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期总体布局建议总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2011l加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四；l组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为辅；l组团三中档为主，二房、三房为主；l组团四为中高档，三房为主，四房以上、二房为辅，有部分排屋。案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期发展方向一发展方向一加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2011l未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期发展方向二发展方向二未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2011l三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期地形处理地形处理三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2011l 以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。团二、到组团四在形象品质上有明显提升。l四个组团中，以四个组团中，以8 8号路为界，组团一和组团三形象基本统号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。一，组团二和组团四形象基本统一。l组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。形成亮丽的外观形象。l组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；线，彰显小区的档次和品质；案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期建筑设计建议建筑设计建议l以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。l四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。l组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。l组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2011l在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。l 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。l组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。案例案例-大世纪花园三期大世纪花园三期地形处理地形处理l在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。l从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。l组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑区位分析区位分析万科城市花园万科城市花园德式堡德式堡深圳高尔夫深圳高尔夫缇香名苑缇香名苑山姆会员店山姆会员店水榭花都商业街水榭花都商业街本项目商业街本项目商业街香逸名园商业香逸名园商业香梅路口商业香梅路口商业宏浩花园商业街宏浩花园商业街天然居商业街天然居商业街案例-缇香名苑区位分析万科城市花园德式堡深圳高尔夫缇香Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2011四至及景观四至及景观p西、北临市政路p东南为学校、多层住宅、生活文化配套p西北远观湖景p西南高层远观绿地p高层四向视野开敞案例案例-缇香名苑缇香名苑地块分析地块分析占地面积：20365 总建面积：101037建筑容积率：3.26建筑覆盖率：28四至及景观案例-缇香名苑地块分析占地面积：20365Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2011l产品均好性l价值分布l经济性（梯户比）案例案例-缇香名苑缇香名苑方案评价方向方案评价方向案例-缇香名苑方案评价方向Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改前方案修改前方案不可拆迁不可拆迁的旧楼的旧楼商商业业售楼处售楼处幼儿园幼儿园存在问题存在问题1 1：该布局幼儿园与医院放在一起：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受客户难以接受.商业部分商业部分的放置明显没考虑经营需要的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示售楼处的设置显然不利于形象展示案例-缇香名苑修改前方案不可拆迁商售楼处幼儿园存在问题Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改前方案修改前方案存在问题存在问题2 2：小区整体抬高两层：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状小区入口形成阶梯状,十分气派十分气派,但单一但单一的解体设计给住户的出行造成不方便的解体设计给住户的出行造成不方便.案例-缇香名苑修改前方案存在问题2：小区整体抬高两层,Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改前方案修改前方案地上车库存在问题存在问题3 3：此地上车库有封顶，层高小于：此地上车库有封顶，层高小于6 6米，应该计入容积率，且用米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？案例-缇香名苑修改前方案地上车库存在问题3：此地上车库Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改前方案修改前方案存在问题存在问题4 4：项目成本高达项目成本高达50005000多元多元/，且不包括不可预见费等；同，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现中档偏高产品的对比发现,本项目在成本和造价上不是很经济。本项目在成本和造价上不是很经济。案例-缇香名苑修改前方案存在问题4：项目成本高达500Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改后方案修改后方案9898三房三房110-115 110-115 三房三房130130三房三房45 45 一房一房72 72 二房二房150150三房三房162 162 四房四房案例-缇香名苑修改后方案98三房110-115 三Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2011案例案例-缇香名苑缇香名苑修改后方案户型比例修改后方案户型比例户型户型建筑面积建筑面积套数套数套数比套数比面积比面积比户型特色户型特色1房1厅45.3184135%东向、带6m2大阳台2房2厅71.5188139%客厅宽大凸窗、赠送卧房露台小3房2厅96.431021614%入户花园、赠送部分露台中3房2厅117.1781213%入户花园、主卧独立阳台大3房2厅132.051692631%入户花园，主卧阳台、赠送大露台4房2厅147.4751115%入户花园、赠送主卧宽大露台、客厅大观景阳台5房2厅161.2650811%入户花园、赠送主卧宽大露台、客厅大观景阳台大平面/复式193.651223%入户花园、赠主卧、客厅阳台合计658100100%案例-缇香名苑修改后方案户型比例户型建筑面积套数套数比Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园区位分析区位分析案例-御景东园区位分析Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园地块分析地块分析南面松园路商业氛围较为成熟，商业价值较大东部发展条件略好于西部南、北侧发展条件接近l项目规模较大，用地较为规则，为罗湖区罕有的大规模项目，发展条件良好。l项目地块东、西遮挡较少，发展条件接近；南、北均有部分遮挡，而北部将建的公寓存在近距离遮挡问题。整体而言，项目环境条件一般，基本无可利用的景观资源。占地面积：27366建筑面积：154056容积率：5.63案例-御景东园地块分析南面松园路商业氛围较为成熟，商业Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园修改前方案修改前方案规划设计特点：l灵活半围合式布局，周边点式楼联体设计，保证中间大庭院；l高层和相对较低的密度；l规划布局呈现相对的封闭性内向性和，以庭院为中心；l户型分布以庭院景观为导向；l保证最大的几种户型占有较好的资源；l档次北高南低；l一梯四户大户型和一梯六户、一梯八户中小户型。案例-御景东园修改前方案规划设计特点：Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园修改前方案规划布局分析修改前方案规划布局分析A.封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、统一的形象。B.完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型的素质，特别是C2、C3户型；C.总体而言，未充分考虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝向都不能保证。案例-御景东园修改前方案规划布局分析封闭式、内向性布局Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园修改前方案户型比例修改前方案户型比例户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）面积比面积比套数套数套数比套数比二房二厅一卫68596987143%408241%三房三房二厅一卫91489619165%48 1%346204%508%三房二厅二卫10022102999%190112%三房二厅二卫+花园（部分+工人房）1257513445217%326192%四房二厅二卫+花园1451820192333%392231%五房二厅三卫+花园（复式）2557343%3319%小计100%1695100%案例-御景东园修改前方案户型比例户型面积区间（m2）Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2011255五房145-202四房花园125-134三房花园100-102三房二卫91-96三房一卫70二房案例案例-御景东园御景东园修改前方案户型比例修改前方案户型比例255五房145-202四房花园125-134三房花园Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园修改前方案户型设计分析修改前方案户型设计分析p户型设计基本合理；p二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也较为合理；p125平方米以上大户型带入户花园是卖点。p149平方米以上豪华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与户型面积不相称；pD、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性；p剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。案例-御景东园修改前方案户型设计分析户型设计基本合理；Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园方案评价标准方案评价标准l 产品均好性产品均好性l 建筑形象建筑形象l 产品价值标杆产品价值标杆l 价值分布价值分布案例-御景东园方案评价标准 产品均好性Code of this report|64 Copyright Centaline Group,201173-842X2X198-1093X2X1(2)114-126 3X2X2133-140 3X2X2147-151 4X2X2175-191 4X2X2(3)案例案例-御景东园御景东园修改后方案修改后方案32F33F33F30F73-842X2X198-1093X2X1(2)114-Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2011案例案例-御景东园御景东园修改后方案户型配比修改后方案户型配比户型面积套数总计套数比两房2*2*1728421024023.51%2*2*28430三房3*2*1959915034662633.89%61.31%3*2*21031151963*2*2（花）11714025328027.42%3*2*2（花+工）15227四房4*2*2（花+工）14317912615314.99%4*2*3（花+工）19127复式4*3*4（花+工）266120.20%5*3*4（花+工）3431案例-御景东园修改后方案户型配比户型面积套数总计套数比Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典区位分析区位分析本项目本项目幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园桃源小学桃源小学华城百货华城百货医疗所医疗所卓雅小学卓雅小学桃源实验中学桃源实验中学民润超市民润超市中行中行农行农行峻峰峻峰。丽舍丽舍龙珠医院龙珠医院城市假日城市假日花园花园花园花园水木华庭水木华庭桃源村桃源村龙龙龙龙珠珠珠珠大大道道四四路路路路井井龙龙路路北北环环高高速速车车 管所管所邮局邮局中爱中爱花园花园挪威挪威森林森林高压走廊微波走廊400m500m案例-欧陆经典区位分析本项目幼儿园幼儿园桃源小学华城百Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2011小河沟绿化带项目地块龙井路广深高速龙珠四路公共绿化带规划中公园车管所龙井村桃源村案例案例-欧陆经典欧陆经典地块分析地块分析占地面积占地面积28945.128945.1平方米平方米总建筑面积总建筑面积4600046000平方米平方米容积率容积率1.81.8，覆盖率，覆盖率2525；小河沟绿化带项目地块龙井路广深高速龙公共绿化带规划中公园车管Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案一评标方案一75 3X2X288 3X2X2 65 2X2X1N复式：1-2F 118 4X3X33-4F 95 3X2X2102-105 3X2X24F4F8F7F11F11F11F11F10F11F10F11F案例-欧陆经典评标方案一75 3X2X288 3XCode of this report|69 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案一鸟瞰图评标方案一鸟瞰图案例-欧陆经典评标方案一鸟瞰图Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案二评标方案二 75-80 2X2X1 87-89 3X2X1 105-108 3X2X2 66 2X2X1119 5X2X2130 4X2X2N11F11F11F11F11F11F9F9F5F5F5F5F5F5F案例-欧陆经典评标方案二 75-80 2X2X1 8Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案二鸟瞰图评标方案二鸟瞰图案例-欧陆经典评标方案二鸟瞰图Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案三评标方案三N6F9F9F10F9F9F10F6F6F12F11F12F11F11F12F11F12F案例-欧陆经典评标方案三N6F9F9F10F9F9F1Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典评标方案三鸟瞰图评标方案三鸟瞰图案例-欧陆经典评标方案三鸟瞰图Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2011l 规避劣势规避劣势l 户均占在有资源户均占在有资源l 经济性经济性l 竞争优势竞争优势案例案例-欧陆经典欧陆经典方案评价方案评价 规避劣势案例-欧陆经典方案评价Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2011户型户型面积面积套数套数比例比例4房房127-1305613.5%户型户型面积面积套数套数比例比例小小3房房87-977919.1%户型户型面积面积套数套数比例比例2房房69-7811928.7%户型户型面积面积套数套数比例比例大大3房房104-12014835.7%户型户型面积面积套数套数比例比例复式复式112-144122.9%案例案例-欧陆经典欧陆经典确定方案确定方案户型面积套数比例4房127-1305613.5%户型面积套数Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2011案例案例-欧陆经典欧陆经典确定方案鸟瞰图确定方案鸟瞰图案例-欧陆经典确定方案鸟瞰图Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭设计方案设计方案三房二房一房商业裙楼泳池园林案例-名骏豪庭设计方案三房二房一房商业裙楼泳池园林Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2011l 价值分布价值分布l 景观资源分配景观资源分配l 均好性均好性案例案例-名骏豪庭名骏豪庭方案评价方案评价 价值分布案例-名骏豪庭方案评价Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭设计方案解析一设计方案解析一1、户型价值分布不尽合理，均好性较差；三房户型商业裙楼2、南向景观未充分利用；二房户型游泳池3、建筑间距较近，布局较拥挤；一房户型园林4、商业价值未充分体现；5、环境与配套设计缺乏特色。案例-名骏豪庭设计方案解析一 Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭设计方案解析二设计方案解析二一房三房二房商业裙楼游泳池园林l一梯一梯1212户户2828层，客厅设计全在凹槽，整体档次不层，客厅设计全在凹槽，整体档次不高，市场接受程度一般高，市场接受程度一般 l南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被忽略。忽略。案例-名骏豪庭设计方案解析二一房三房二房商业裙楼游泳池Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭设计方案解析三设计方案解析三一房三房二房商业裙楼游泳池园林l 三房较大户型完全北向，价值分布不合理，三房较大户型完全北向，价值分布不合理，北向三房市场接受程度较差。北向三房市场接受程度较差。l 临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。四周沿街面也未充分利用。案例-名骏豪庭设计方案解析三一房三房二房商业裙楼游泳池Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭设计方案解析四设计方案解析四一房三房二房商业裙楼游泳池园林l消防登高面消防车道设计较呆板，不利于消防登高面消防车道设计较呆板，不利于内部空间设计的艺术性与完整性。内部空间设计的艺术性与完整性。l全二房设计，南向景观价值未充分利用全二房设计，南向景观价值未充分利用案例-名骏豪庭设计方案解析四一房三房二房商业裙楼游泳池Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭住宅价值分析住宅价值分析-700-800-600-600-2000-600-3000-100-600-600-700+100+2000-600-8000+100案例-名骏豪庭住宅价值分析-700-800-600-6Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭方案修改建议方案修改建议一梯八户，一梯八户，28层层沿街一层沿街一层商业商业一梯六户，一梯六户，28层层一梯八户，一梯八户，28层层一梯六户，一梯六户，28层层一梯八户，一梯八户，24层层三房二房一房商业四房案例-名骏豪庭方案修改建议一梯八户，28层沿街一层商业Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭修改后住宅价值分析修改后住宅价值分析-400-500-400-4000300-300-1002000-3000+500+4003000+300+400案例-名骏豪庭修改后住宅价值分析-400-500-40Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2011案例案例-名骏豪庭名骏豪庭修改建议修改建议1 1、各户型重新分布，达到均好性和价值体现；、各户型重新分布，达到均好性和价值体现；2 2、充分利用南北山景，体现高层景观价值；、充分利用南北山景，体现高层景观价值；3 3、降降低低商商业业层层数数，沿沿街街设设商商铺铺，考考虑虑加加大大商商业业面面积积的的可可能能性；性；4 4、内内外外空空间间充充分分分分离离，独独立立优优质质环环境境空空间间，消消防防登登高高面面全全外围解决，内部架空层和庭院设水系主题系列园林；外围解决，内部架空层和庭院设水系主题系列园林；5 5、在在经经典典户户型型的的基基础础上上，设设计计特特色色户户型型，如如设设入入户户花花园园，每隔二层设空中连廊花园户型等；每隔二层设空中连廊花园户型等；案例-名骏豪庭修改建议1、各户型重新分布，达到均好性和Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2011案例案例-九州新都市九州新都市华森方案总平面图华森方案总平面图案例-九州新都市华森方案总平面图Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2011案例案例-九州新都市九州新都市华森方案效果图华森方案效果图案例-九州新都市华森方案效果图Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2011案例案例-九州新都市九州新都市中建方案总平面图中建方案总平面图案例-九州新都市中建方案总平面图Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2011案例案例-九州新都市九州新都市中建方案住宅平面图中建方案住宅平面图案例-九州新都市中建方案住宅平面图Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2011案例案例-九州新都市九州新都市中建方案效果图中建方案效果图案例-九州新都市中建方案效果图Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2011案例案例-蓝湾半岛蓝湾半岛总平面图总平面图案例-蓝湾半岛总平面图Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2011案例案例-金地金地.翠堤湾翠堤湾总平面图总平面图N案例-金地.翠堤湾总平面图NCode of this report|94 Copyright Centaline Group,2011案例案例-东海花园东海花园总平面图总平面图案例-东海花园总平面图Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2011案例案例-四季花城四季花城三期总平面图三期总平面图案例-四季花城三期总平面图Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2011案例案例-东海花园东海花园外立面外立面1案例-东海花园外立面1Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2011案例案例-东海花园东海花园外立面外立面2案例-东海花园外立面2Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2011案例案例-蔚蓝海岸蔚蓝海岸二期立面二期立面案例-蔚蓝海岸二期立面Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2011案例案例-蔚蓝海岸蔚蓝海岸三期立面三期立面案例-蔚蓝海岸三期立面Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2011案例案例-现代城现代城外立面外立面案例-现代城外立面Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2011皇牌代理皇牌代理 信心标记信心标记皇牌代理 信心标记