绿地金融中心项目后评估培训课件

xxxx金融中心项目后评估金融中心项目后评估决策会议管理目录一项目概况二项目各条线管控评估三经验分享及不足之处一、项目概况xx金融中心项目是集团进军广东的第一个项目，同时也是集团交付的第三个超高层项目。项目位于广东省广州市白云区白云新城，北临齐心路、西临云城西路，北侧地下室与地铁2号线（已开通）及规划14号线交汇点对接。面积占地面积39780平方米总建筑面积293491平方米地下建筑面积122804平方米层数地上45层地下3层/4层总高度200m用途商业办公综合体二、项目各条线管控评估（一）开发周期控制评估xx金融中心作为集团进入广东的第1个项目，规划按一期3层、二期4层地下室，裙楼6层，塔楼45层设计，项目总工期由动工到竣工备案36个月。实际开发周期由动工到竣工备案41个月。延误的主要原因是受2013年11月13日二期西北面市政道塌方导致项目基坑受损，影响工期5到6个月时间。开发流程开发流程开发周期计划开发周期计划实际完成实际完成1土地出让合同签订2010年12月22日2010年12月22日2一期开工2011年4月15日3一期预售许可证2011年11月30日2011年11月21日4一期竣工备案2012年12月30日2012年12月29日5二期开工2011年9月15日6二期预售许可证2012年11月30日2012年12月5日7二期竣工备案2014年5月30日2014年09月30日项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（二）前期手续评估部分业务办理用时对比部分业务办理用时对比项目项目政府部门办理时限政府部门办理时限（工作日）（工作日）实际完成实际完成时间时间项目命名30天14天物业公司招投标60天40天直管房屋、拆迁补偿审核30天免审土地出让金契税缴纳15天3天项目概况审核15天3天一期预售证办理10天3天土地他项权证附图测绘8天3天土地证抵押8天1天土地证涂销抵押3天1天在建工程抵押15天4天监控帐户款划拨审批5天2天前期重点手续前期重点手续完成时间完成时间1成立项目公司2011年1月11日2建设用地规划许可证 2011年3月18日3建设用地批准书2011年4月25日4土地使用证2011年11月7日5建设工程规划许可证 一期 二期2011年9月19日2012年5月21日建筑工程施工许可证 一期 二期2011年10月24日2012年8月10日6预售许可证 一期 二期2011年11月21日2012年12月5日7机场控高意见2012年6月6日8轨道交通意见2012年5月29日9规划验收许可证一期 二期2012年12月28日 2014年9月29日10竣工验收备案表一期 二期2012年12月29日2014年9月30日项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（二）前期手续评估前期工作的主要亮点：1、规划审批取得重大突破按土地出让合同约定本项目项下的主体商业部分（商场）不得分割预（销）售。通过与政府进行沟通，将完整的一个综合体项目强行分割为两期开发销售，开了广州市的一个先例。开工当年完成销售7个亿，回款2.4亿，为项目顺利推进及事业部后续发展打下坚实的基础。2、项目分两期开发项目配套费缴纳比例由10.5%降低到5.5%3、建筑限高通过调集资源攻关沟通，将建筑限高147米的民航专业意见，改为200米。4、当年开工当年销售在一期工程形象进度离封顶要求还差1个月就将预售证办理出来，确保当年开工当年销售。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（三）设计施工优化1、基础优化选型：采用抗浮锚杆加筏板基础采用抗浮锚杆加筏板基础的优点：1、xx金融中心地质条件较为复杂。(场地基岩是石灰岩层，岩石强度较高。地下水较为丰富，有溶洞及裂隙发育存在。)2、缩短工期。3、综合经济成本较低。(每平米节约造价约1000元)项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（三）设计施工优化2、土建钢构幕墙施工优化上部土建爬模核心筒施工领先钢柱钢梁安装4F中部钢柱、钢梁安装领先压型钢板安装2F中下部压型钢板安装领先组合楼板钢砼2F土建与钢结构交叉施工优化，促进了项目的快速推进。优化施工流程，加快了工程进度。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（三）设计施工优化3、超高层幕墙安装优化930层、3143层分两阶段，采用环形轨道及多点竖向索道施工。分别安装在31层及44层。保证了安装进度和质量安装。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（三）设计施工优化3、超高层幕墙安装优化44层以上采用天面布置特制活动小吊车及借助擦窗机完成单元体安装。项目分割开发销售示意4、高标号钢管砼施工优化采用钢柱楼层侧向开孔浇筑高抛法，浇筑钢管砼。保证浇筑质量，同时不影响钢结构安装进度。二、项目各条线管控评估（三）设计施工优化项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（四）现场管理优化1、均衡前置，超前启动，快速推进2011年3月31日交地确认书签署，收地清理已完成，地质勘探、一期基坑支护及土方开挖已开始施工，施工场地平面基本完成。8月售楼处交付使用，11月一期预售证取得，12月一期结构封顶，二期核心筒土方开挖到负3层。2、方案先行，样板引路，专家会审总包施工组织设计方案、基坑支护方案、基坑工程地铁保护方案等重大技术方案，先编先报先审，专家会审，技术交底。优化施工流程、施工顺序、施工方法、施工机械选型，重点抓重大方案评审，重大风险预控。3、部门联动，条线协同，迅速解决工程推进中的问题针对工程初期施工图纸供应，无法满足现场快速推进的需要，项目协同技发部，紧逼设计院加班加点，预先提供电子版、打印白图，边审边深化，碰到问题，组织现场会审解决。协同合约部、技发部，推进工程招标、材料定版、工程变更签证的落实，保证工程不停顿地向前推。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（四）现场管理优化4、合作资源管理优化发挥总承包项目管理优势，利用监理进行有效监导，项目协调主管部门，为工程顺利推进保驾护航。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（四）现场管理优化5、信息化管理，保障现场协调的执行力通过建立项目QQ群、手机微信群，使现场的问题能得到即时的反映、回复和处理。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（四）现场管理优化6、关键节点管理，责任落地对关键节点，对施工单位采取约谈公司领导，落实进度，签署承诺责任状，对各单位的履约情况定期进行考评。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（四）现场管理优化7、对标先进，培训提升查找不足，取长补短。不断提升项目管理能级。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化1、事前预防，进场把关专项质量控制方案钢构工厂监造检查风管制作安装样板先行大体积混凝土专项施工方案 项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化1、事前预防，进场把关材料样品审批封样材料现场抽样送检现场施工样板图纸会审项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化2、事中控制，过程监督施工过程质量检查 施工过程工序验收施工过程质量验收 材料进场验收项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化3、事后评价，总结提高 质量验收资料核查质量问题定期组织学习二期工程桩、立柱桩检测一期室内批荡薄膜养护项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化3、事后评价，总结提高塔楼底板大体积混凝土浇筑，降温措施及温升监测二期工程钢管柱焊接工程图片一期五层天井防水蓄水试漏线管开槽挂网项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化4、重视关键部位，严抓控制要点主干通道管线综合布置屋面防水卷材施工屋面聚苯板隔热施工室外排水管施工二期梁板钢筋及幕墙埋件项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化4、重视关键部位，严抓控制要点东侧地下连续墙钢筋片焊接质量情况工程桩钢筋笼钢筋焊接质量情况塔楼基础工程桩形桩抽芯检测负三层J-K轴后浇底板钢筋绑扎质量情况项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化4、重视关键部位，严抓控制要点主题混凝土柱质量抽芯检测公寓室内隔音墙施工防水涂料现场抽样送检项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（五）质量管理优化5、装修管理精细化，设计还原度高公寓室内精装修塔楼大堂精装修项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化1、二期分区优化，超高层快速推进根据功能及开发进度分为将白云xx金融中心二期分为个施工区域。超高层建筑分布在二期B2区域。工程前期，受各种因素影响，无法全面施工。根据总体平面图分布情况，为推进超高层快速建设，将白云xx中心分为个区。优先施工B2区，待B2区施工出地面后方进行5/B6区施工。由于5/B6区裙楼仅层，5/B6区为地下室部分。不影响整体施工进度。通过分区，极大推动了工程的进展项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化2、地铁边线施工取得突破地铁边线的地下连续墙施工，既不能拖慢现场进度，又不能影响地铁安全运行，难度极大，施工遭遇瓶颈，经过项目现场会议论证，决定选用铣槽机施工，有效解决了上述困难，施工取得重大突破。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化3、基础施工优化一期结构一期结构二期负四二期负四层开挖层开挖二期基坑二期基坑维护维护为满足销售节点需要，地下室采用“先浅后深”施工顺序，先施工一期负3层地下室，在完成其周边支护桩后，再施工二期负4层地下室。有效节约和缩短了施工工期，取得了不错的成效。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化4、架设栈桥，优化出土通过假设栈桥，有效解决了二期施工通道及加工场地的问题，塔楼区域土方提前两个月开挖完成。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化5、中心岛挖土法结合基坑支护和栈桥的布置，二期地下室（-4层）采用中心岛挖土法，有效地提高了土方施工质量，缩短了施工工期。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化6、塔吊选型及悬空施工工艺根据钢构件构件的单件重量、卸车点、堆场、安装点位置、进度要求进行大型吊装机械塔吊的选择和布置；钢管柱最重为16.7t，钢梁最重约7t，受现场堆场的限制，钢柱堆场主要位于一二期交界处（建筑消防车道）西半部及基坑西侧、云城西路东侧位置，合理布置两台塔吊D800-42，当R=34.43m(即最大吊距)时，西边3#60m臂长的塔吊最大起重量为20.36t，东边4#70m臂长的塔吊最大起重量为18.75t，两台塔吊性能均满足钢结构吊装的要求。经过选型论证，配合钢结构安装，做到“两层一吊”，加快了项目的推进。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化6、塔吊选型及悬空施工工艺根据3#、4#塔吊的平面位置,3#塔吊安装高度低于4#塔吊，在施工中受塔吊附墙后自由独立高度50.2m(扶着架以上标准节n8)及考虑施工环境下吊装净高的需要的限制，在3#低塔正式附墙之前，4#高塔要先通过临时附墙完成顶升为3#低塔达到最大独立高度提供空间，待结构施工要求低塔顶升之前，进行3#低塔（独立高度要求必须附墙时）和4#高塔的正式附墙，在3#塔吊附墙时，4#塔吊完成进行柱的吊装及上层钢筋材料的吊运。在上部结结构钢筋绑扎、下层砼浇筑过程中完成4#塔吊的附墙顶升。优化塔吊附墙道数，避免因塔吊顶升影响主体结构进度，节约工期。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化6、塔吊选型及悬空施工工艺附墙框及附墙杆件安装3#、4#塔吊采用抱柱附墙方式，通过四道附墙杆件与塔楼外框钢柱拉结，形成一次超静定附墙结构。有效地确保了工程的安全推进。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化6、塔吊选型及悬空施工工艺塔吊基础的施工，如果按照传统施工工艺，要在地下室（-4层）土方完成后，再进行施工。为了不影响施工进度，事业部牵头各个部门及施工单位、监理单位研讨后确定采取悬空工艺。使用悬空工艺后，塔吊至少提前三个月投入使用。有力地推进了工程整体进度，为项目的顺利实施争取了宝贵的时间。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化7、核心筒爬模工艺核心筒形状对称、规则，考虑到施工成本和施工速度以及安全质量因素，采用“爬模”施工工艺。大大加快了主体施工时间：平均6.7天/层，最高峰达8层/月。土建与钢结构交叉施工优化，促进了项目的快推。提高了施工质量。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化8、支撑梁爆破拆除施工采用爆破拆除方式。在保证地铁安全运行的同时，加快了施工进度。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（六）施工组织优化8、支撑梁爆破拆除施工爆破拆撑过程中严格按照换撑要求，在结构浇筑完成，养护强度达到后进行靠地铁侧支撑与连续墙支撑切割、隔震，然后依次进行各道支撑爆破拆除。项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（七）助力营销1、环境打造，品牌展示，扩大号召力项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（七）助力营销2、盛大开工，提升形象，辐射影响力项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（七）助力营销3、开工后4个月，迅速开放售楼部项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（八）工程创优钢结构钢结构粤钢奖粤钢奖 机电优质项目金奖机电优质项目金奖 轻质隔墙图册优秀管理奖轻质隔墙图册优秀管理奖 xxxx产业集团第二名产业集团第二名 安全生产文明施工示范工地安全生产文明施工示范工地项目分割开发销售示意二、项目各条线管控评估（九）团队建设1.持续优化项目人员配置。贯彻“xx化、年轻化、专业化、职业化”的要求，项目人员由2011年的3人增加至6人，同时通过多种形式选拔培养管理人才，大力发展项目后备力量。2.在原有管理体系基础上，实现合作方相互对接，做到管理线条清晰，提高管理效率。3.加强工程、技发、合约、前期等部门联动，推动条线协同，梳理管控界面，不断提高项目管理水平和运营效率。4.加强培训学习，提高管理能级，更好地指导工程实践。对标先进，查找不足，发现亮点，总结分享，引导良性竞争。三、经验分享及不足之处（一）经验分享2013年11月13日晚8点二期西北基坑外路面出现裂缝后1.立即启动紧急预案。2.立即疏散基坑内施工人员，未发生任何人员损失。3.安排围蔽两侧市政路口。4.通知燃气、自来水、供电到场关停处理，交警到场指挥。5.紧急组织设计院、监理、施工单位到场抢险，成立专家小组连夜分析对策，监控塌陷发展情况。6.及时开展保险理赔跟踪工作。应急处理：塔楼避难层外围格栅设计影响建筑外立面的整体效果。建议：采用颜色与幕墙玻璃相近的百页。三、经验分享及不足之处（二）不足之处车库入口处采用石材铺贴，易受车辆碾压而破损。建议：采用沥青作为车库入口的地面铺设材料。三、经验分享及不足之处（二）不足之处塔楼公寓电梯轿厢装修方案欠佳，存在超重及视觉效果差的问题。建议：电梯轿厢装修采用轻质材料，且综合考虑整体镜面效果。三、经验分享及不足之处（二）不足之处花基砌筑工序繁杂，火烧面效果一般。建议：采用石材砌筑一次成型，无需勾缝等工艺。三、经验分享及不足之处（二）不足之处前期电线管的预埋，在后期设备安装及装修时，容易被打断，造成大量返工修理，存在故障隐患。建议：有天花的楼面，均采用明敷线线管。三、经验分享及不足之处（二）不足之处公寓隔墙采用“松本”轻质隔音墙板，取得了较好的隔音效果。但卫生间防水层及面砖，固定较难，容易出现空鼓现象，质量难保证。建议：考虑材料的优化。公寓外走廊墙面采用墙纸，交付后容易被刮损、受潮，后期维护较难。建议：在广东地区避免在公共空间使用墙纸，确保交付品质。三、经验分享及不足之处（二）不足之处出图滞后，深度不够前期的施工设计图纸提供不及时，深度不够，导致中后期设计变更和签证较多，对质量和成本控制不利。三、经验分享及不足之处（二）不足之处二期裙楼交付新加坡凯德商用准备工作不足对合同条款和交付标准的严谨要求准备不足，双方对合同交楼标准的理解，现场及图纸要求与交付标准，存在较多的差异，致使交付工作陷入困难被动。谢谢聆听！