房地产产权理论课件

房地产经济学 2017 SUFE 房地产经济学房地产经济学姚玲珍姚玲珍 教授教授20172017年年9 9月月 房地房地产经济产经济学姚玲珍学姚玲珍 教授教授房地产经济学 2017 SUFE 目目 录录2第五章房地产市场微观篇第六章房地产价格基础篇第一章绪论第七章房地产投资第二章房地产与房地产业第三章地租理论与区位理论第四章房地产产权理论 目目 录录2第五章第五章 房地房地产产市市场场微微观观篇第六章篇第六章 房地房地产产价格基价格基础础房地产经济学 2017 SUFE微观篇第八章房地产开发第九章房地产经营第十章房地产金融 目目 录录第十一章房地产周期宏观篇第十二章房地产市场调控第十三章住房制度与住房保障第十四章房地产税收3微微观观篇第八章篇第八章 房地房地产产开开发发第九章第九章 房地房地产经营产经营第十章第十章 房地房地房地产经济学 2017 SUFE 第四章第四章 房地产产权理论房地产产权理论4产权与房地产产权产权与房地产产权一一房地产产权理论房地产产权理论二二思考题与阅读内容思考题与阅读内容三三 第四章第四章 房地房地产产权产产权理理论论4产权产权与房地与房地产产权产产权一房地一房地产产权产产权理理论论房地产经济学 2017 SUFE 一、产权与房地产产权一、产权与房地产产权5产权产权产权产权房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权(一一)(二二)一、一、产权产权与房地与房地产产权产产权5产权产权房地房地产产权产产权(一一)(二二)房地产经济学 2017 SUFE （一）产权（一）产权6(三三)(三三)产权的概念产权的概念1 1 1 1 产权与相关概念产权与相关概念2 2 2 2 产权的性质与功能产权的性质与功能3 3 3 3(三三)(三三)产权的分类产权的分类4 4 4 4（一）（一）产权产权6(三三)(三三)产权产权的概念的概念1 产权产权与相关概念与相关概念2 房地产经济学 2017 SUFE1.1.产权的概念产权的概念7 产权是以财产所有权为基础而形成的，反映不同经济主体对同一财产的不同方面、不同程度的权利及相应义务的法律形式。概括地说，产权是关于财产权利界定、配置与运用的法律制度法律制度的概念。一系列财产权利的综合经过社会强制而实现对物品用途的选择权本质上是人与人之间关于财产的社会关系。1.产权产权的概念的概念7 产权产权是以是以财产财产所有所有权为权为基基础础而形成的，而形成的，房地产经济学 2017 SUFE2.2.产权与相关概念产权与相关概念8（1 1）物权的概念物权的概念（2 2）人权的概念人权的概念（3 3）所有权的概念所有权的概念2.产权产权与相关概念与相关概念8（1）物）物权权的概念（的概念（2）人）人权权的概念（的概念（3）房地产经济学 2017 SUFE（1 1）物权的概念）物权的概念9物权物权对物对物关系说关系说折衷说折衷说对人对人关系说关系说人们直接就物享受其利益的财产权具有禁止任何人侵害的消极作用的财产权或对抗一般人的财产权物权有对人、对物两方面的关系，权利人支配特定物的方法、范围，不仅为事实问题，也包含法定的法律关系中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法明文规定：“本法所称物，包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他式权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”（1）物）物权权的概念的概念9物物权对权对物折衷物折衷说对说对人人人人们们直接就物享受其利益的直接就物享受其利益的房地产经济学 2017 SUFE（2 2）人权的概念）人权的概念10人权的一般性定义：人生存所必需的、基本的、不可剥夺的权利。人权的依据是社会成员的相互确认，不是来自于自然，实体法或国家权力机关。对人权概念对人权概念的理解的理解人权所说的人不分性别、种族、民族、阶级、信仰、出身、职业、财富、教育程度和社会地位状况的人。人权代表着社会承认既有利益的保有、追求利益、获得利益、免于责任、支配他人行为等行为的正当性或不可侵犯性。（2）人）人权权的概念的概念10人人权权的一般性定的一般性定义义：人：人权权的依据是社会成的依据是社会成员员的的房地产经济学 2017 SUFE（3 3）所有权的概念）所有权的概念11所有权：所有权：狭义狭义仅仅表明财产归谁所有，表示人与财产的隶属关系；广义广义不仅表明财产归谁所有，而且表明所有者对财产还有占有、使用、处分、收益的权利。所所有有权权的的分分割割占有权占有权使用权使用权收益权收益权处分权处分权指直接控制和掌握财产，并排斥他人占有的权利指按照财产的性能和用途，对财产加以充分利用的权利指获取财产收益的权利指可以将财产出售或转让给别人的权利（3）所有）所有权权的概念的概念11所有所有权权：所有：所有权权的分割占有的分割占有权权使用使用权权收益收益权权房地产经济学 2017 SUFE（4 4）产权与物权、人权、所有权的关系）产权与物权、人权、所有权的关系12既有内在统一性，又有所区别。其区别在于：产权的依据来自于实体法，人权的依据来自于社会成员的相互确认。人权的外延比产权广泛。产权是基于物的权利，不同个体有多少、大小之分，人权突出不同个体在享受权利方面的平等性、自然性。（4）产权产权与物与物权权、人、人权权、所有、所有权权的关系的关系12产权产权与物与物权权在在权权利利统统房地产经济学 2017 SUFE3.3.产权的性质与功能产权的性质与功能13(三三)3.产权产权的性的性质质与功能与功能13(三三)产权产权主体存在的主体存在的实实体性（体性（1）房地产经济学 2017 SUFE4.4.产权的分类产权的分类14（1 1）按产权产生的先后按产权产生的先后（2 2）按产权主体隶属于个人的程度按产权主体隶属于个人的程度4.产权产权的分的分类类14（1）按）按产权产产权产生的先后（生的先后（2）按）按产权产权主体隶主体隶房地产经济学 2017 SUFE（1 1）按产权产生的先后）按产权产生的先后15 原始产权，为资产的所有权或最终产权，是指受法律确认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系，包括所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。原始产权的权限对财产可以缩小到只有所有权。派生产权是对原始产权的折射。派生产权是所有权的某些权能而并非所有权的全部权能，并从这些权能的运用中获得收益而实现的具有物权性质的财产权利，如所有权的派生权利资产经营权及使用权。（1）按）按产权产产权产生的先后生的先后15原始原始产权产权派生派生产权产权 原始原始产产房地产经济学 2017 SUFE（2 2）按产权主体隶属于个人的程度）按产权主体隶属于个人的程度16产产权权私人产权私人产权联合产权联合产权集体产权集体产权国家产权国家产权共有产权共有产权指将产权分配给特定的个人，由个人排他性地行使该特定权利并获取相应的利益指将产权分配给若干特定的个人，由个人排他性地行使该特定权利并获取相应的利益指产权归属于某个社区全体，由内部成员来选定资源的用途并排斥外来者即产权主体为国家的产权形式指产权被任何人共同拥有并且无人单独拥有的排他性权利（2）按）按产权产权主体隶属于个人的程度主体隶属于个人的程度16产权产权私人私人产权联产权联合合产权产权集体集体房地产经济学 2017 SUFE （二）房地产产权（二）房地产产权17(三三)(三三)房地产产权的概念和结构房地产产权的概念和结构1 1 1 1地产权、房产权地产权、房产权2 2 2 2房地产金融产权房地产金融产权3 3 3 3（二）房地（二）房地产产权产产权17(三三)(三三)房地房地产产权产产权的概念和的概念和结结构构1地地房地产经济学 2017 SUFE 1.1.房地产产权的概念和结构房地产产权的概念和结构18（1 1）房地产产权的基本概念和特征房地产产权的基本概念和特征（2 2）房地产产权结构房地产产权结构 1.房地房地产产权产产权的概念和的概念和结结构构18（1）房地）房地产产权产产权的基本概念的基本概念房地产经济学 2017 SUFE19（1 1）房地产产权的基本概念和特征）房地产产权的基本概念和特征 房地产产权，是指产权主体（组织和个人）对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产权利。它所体现的是围绕房地产财产所形成的各种权利关系，即经济利益关系的总和。房地产产权属于物权的一部分；房地产产权属于不动产产权；房地产产权的权益性。19（1）房地）房地产产权产产权的基本概念和特征房地的基本概念和特征房地产产权产产权的基本概念房地的基本概念房地房地产经济学 2017 SUFE20（2 2）房地产产权结构）房地产产权结构物权债权自物权他物权所有权房屋所有权土地所有权建筑物区分所有权单独所有共有用益物权担保物权抵押权建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权地役权租赁权房地产产权结构房地产产权结构20（2）房地）房地产产权结产产权结构物构物权债权权债权自物自物权权他物他物权权所有所有权权房屋所有房屋所有权权房地产经济学 2017 SUFE 2.2.地产权、房产权地产权、房产权21（1 1）地产权地产权（2 2）房产权房产权 2.地地产权产权、房、房产权产权21（1）地）地产权产权（2）房）房产权产权房地产经济学 2017 SUFE22（1 1）地产权）地产权 地权关系地权关系（又称地权制度/土地所有权制度/土地产权制度），是国家或社会通过一定立法程序制定的对各种土地占有、利用权利运用和限制的法律规定，是国家或社会土地所有制在法律上的体现。地主与租、佃户之间的权利关系；土地所有者、租佃农场主与农业工人之间的权利关系；用土地作抵押时，债权人与债务人之间的权利关系；买卖、转让、继承、赠与时，各利益主体之间的权利关系。作为国有土地所有者的国家（或其委托者）与国有土地使用者（包括房地产开发商及其他用地单位、个人）之间的权利关系；国有土地使用者之间的权利关系；国家土地使用者与集体土地使用者之间的权利关系；集体土地所有者与使用者之间的权利关系；国有建设单位与集体土地所有者、使用者之间的权利关系；土地使用者与金融机构之间的权利关系等。土地私有条件下的地权关系土地私有条件下的地权关系土地公有制条件下的地权关系土地公有制条件下的地权关系22（1）地）地产权产权 地地权权关系（又称地关系（又称地权权制度制度/土地所有土地所有权权制制房地产经济学 2017 SUFE23 土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定法律规定和许可许可的范围内，对土地享有的占有、使用、收益占有、使用、收益和处分处分等的权利；土地产权或地产权则是有关土地财产的一切权利的总和。其中，土地所有权是土地产权的主要也是最重要的组成部分，其他产权权能是土地所有权权能分割的衍生物。根据有关条款规定，土地产权可以分解为土地产权可以分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、开发权、赠与权、继承权、租赁权、抵押权、典权、留置权、地上权、通行权等权能。u 土地所有权u 土地占有权u 土地使用权u 土地收益权u 土地继承权u 土地租赁权u 土地抵押权u土地处分权u 土地开发权u 土地赠与权u 土地典权u 土地留置权u 地上权u 通行权（1 1）地产权）地产权23 土地所有土地所有权权是指土地所有者在法律是指土地所有者在法律规规定和定和许许可的范可的范围围内内房地产经济学 2017 SUFE24（2 2）房产权）房产权 房产权有广义与狭义之分。狭义的房产权狭义的房产权是指房产产权所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附着物拥有占有、使用、收益、处分的权利。而广义的房产权广义的房产权则包括狭义的房产权及其衍生出来的各种权能，包括：房产所有权、房产占有权、房产使用权、房产收益权、房产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当权、房产留置权、房产继承权、房产赠与权等权能。v 房产所有权v 房产占有权v 房产使用权v 房产收益权v 房产处分权v 房产售卖权v 房产租赁权v 房产抵押权v 房产典当权v 房产赠与权v 房产留置权v 房产继承权24（2）房）房产权产权 房房产权产权有广有广义义与狭与狭义义之分。狭之分。狭义义的房的房产权产权房地产经济学 2017 SUFE 3.3.房地产金融产权房地产金融产权25（1 1）房地产金融产权的概念房地产金融产权的概念（3 3）房地产金融产权的主要内容房地产金融产权的主要内容 3.房地房地产产金融金融产权产权25（1）房地）房地产产金融金融产权产权的概念（的概念（3）房）房房地产经济学 2017 SUFE26（1 1）房地产金融产权的概念）房地产金融产权的概念 房地产在现实经济生活中是以产权的运行为基础的，房地产成为担保物，债权人不能将其运输及封存，因而只能在房地产上设定特定的产权才能进行。我们将这种因资金借贷关系的需要而由金融机构设定在房地产上的各种产权统称为房地产金融产权房地产金融产权。26（1）房地）房地产产金融金融产权产权的概念的概念 房地房地产产在在现实经济现实经济生活中生活中房地产经济学 2017 SUFE27特点特点设定性设定性契约性契约性转移性转移性强制性强制性房地产金融产权并不是一个独立的财产权，它是在房地产所有权或房地产使用权、房地产地上权等产权明确的情况下，在这些产权的基础上设定的权利。通过契约来规定房地产金融产权的产生和终止，并保证主产权持有人合理、合法地根据契约行使这些权力。作为房地产金融商品的内在基础房地产金融产权，也将随着金融商品的交换,如房地产证券的流通、保险人的更换等，从一个持有者转移到另一个持有者手上。一方面是指房地产金融产权不能被其他人夺取或侵占；另一方面，当契约一方不能如期履行合同时，房地产金融产权持有人为了保障其自身的利益不受侵害而有权对房地产采取强制性处分措施。（2 2）房地产金融产权的特点）房地产金融产权的特点27特点特点设设定性契定性契约约性性转转移性移性强强制性房地制性房地产产金融金融产权产权并不是一个独立并不是一个独立房地产经济学 2017 SUFE28（3 3）房地产金融产权的主要内容）房地产金融产权的主要内容住房按揭权住房按揭权住房按揭权住房按揭权房地产典权房地产典权房地产抵押权房地产抵押权房地产抵押权房地产抵押权房地产信托收益权房地产信托收益权房地产信托收益权房地产信托收益权房地产可保权益房地产可保权益房地产可保权益房地产可保权益房地产金融产权28（3）房地）房地产产金融金融产权产权的主要内容的主要内容住房按揭住房按揭权权房地房地产产典典权权房地产经济学 2017 SUFE29房地产抵押权房地产抵押权 房房地地产产抵抵押押权权是指抵押人以其合合法法的房地产不转移占有的方式向抵押权人履履行行担担保保的行为。其实实质质是根据放款人和借款人的契约，以房地产的产权为基础设定的担保物权，在抵押期内，产权人及受押人都不能随意处置房地产。设定抵押权设定抵押权抵押权的估价抵押权的估价抵押权的消失抵押权的消失占有和管理占有和管理v 一一是是抵押合同得到如期履行，合同到期，抵押权即自动消失；二二是是合同没有得到履行，抵押人不能还本付息，这时抵押权人可以采取适当延期的方法，也可行使抵押权的权利，对抵押房地产进行必要的处分，一旦处分结束，债务得到清偿，抵押权就相应消失。v 发放贷款的金融机构或房地产评估中介机构就要对抵押的房地产进行综合评估，确定房地产的评估价格，并结合抵押系数（抵押率）计算出房地产抵押价格v 具有合法房地产的企业法人、个人和其他经济组织均可以房地产作为担保物向金融机构申请抵押贷款。v 相关政府部门设定专门办法，规范房地产抵押行为，保障房地产抵押人和抵押权人合法权益。29房地房地产产抵押抵押权权 房地房地产产抵押抵押权权是指抵押人以其合法的房是指抵押人以其合法的房房地产经济学 2017 SUFE30房地产典权房地产典权 房地产典当房地产典当是指房地产产权持有人以房地产作为担保品向承典人融通资金，并约期归还的行为。而房地产典权房地产典权是指承典人支付典价，占有他人房地产，并行使使用、收益的权利。典权与抵押权一样，是在他人财产的基础上设定的产权，它同样要求房地产具有明确的产权。30房地房地产产典典权权 房地房地产产典当是指房地典当是指房地产产权产产权持有人以房地持有人以房地房地产经济学 2017 SUFE31住房按揭权住房按揭权 按揭权一般多发生在住房买卖中，故在大多数情况下，我们把按揭和住房按揭等同起来。按揭在我国的一些地方也称供楼供楼，它是由金融机构、房地产开发商和购房者三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，其本质本质是为促成房地产开发商和购房者完成住房交易，而由金融机构提供的住房抵押贷款。v住房按揭权是在预期财产的基础上设定的，申请按揭贷款时，购房者尚未取得住房的产权，住房原所有人（开发商或业主）为了使住房销售能够顺利进行，愿意出面充当中间人，所以就能够办理他项产权作为担保，故按揭权的设定是在他项产权明确的基础上进行的。v按揭权一经设定，金融机构即可放款，住房产权在房款付清后由开发商转给按揭受益人（金融机构），住房所有权为按揭受益人持有。v按揭人（购房者）通过分期付款、偿还本息后，金融机构（按揭权人）就把住房产权让渡给购房者，按揭权自动消失。31住房按揭住房按揭权权 按揭按揭权权一般多一般多发发生在住房生在住房买卖买卖中，故在大中，故在大房地产经济学 2017 SUFE32房地产信托受益权房地产信托受益权 房地产信托受益权房地产信托受益权是在房地产所有权或有效期限内的使用权的基础上设定的，包括包括房地产占有权和使用权，但不具备完全的收益权。信托受益信托受益权权起始于信托合同发生效用日。在合同期内，受托人可以根据约定自由支配房地产，但必须将房地产收益以事先规定的方式转交给信托受益人。契约一经到期，信托受益权即告终止。房地产信托受益权在房地产遇到意外意外事故事故而无法继续进行信托时也可自动中断。32房地房地产产信托受益信托受益权权 房地房地产产信托受益信托受益权权是在房地是在房地产产所有所有房地产经济学 2017 SUFE33房地产可保权益房地产可保权益 房地产在生产、分配、交换、消费过程中，时时刻刻会受到各种风险的威胁。风险事故的发生有可能造成房地产的损坏或可能产生某种责任，给所有人或使用人带来利益上的损失，造成房地产经营上的困难。为消除这种可能发生的不利影响，房地产产权持有者可缴付一定的保险费，以获得相应的可保权益。33房地房地产产可保可保权权益益 房地房地产产在生在生产产、分配、交、分配、交换换、消、消费过费过房地产经济学 2017 SUFE 二、房地产产权理论二、房地产产权理论34产权理论产权理论产权理论产权理论产权理论在房地产经济学中的应用产权理论在房地产经济学中的应用产权理论在房地产经济学中的应用产权理论在房地产经济学中的应用(一一)(二二)二、房地二、房地产产权产产权理理论论34产权产权理理论产权论产权理理论论在房地在房地产经济产经济学中的学中的应应房地产经济学 2017 SUFE （一）产权理论（一）产权理论35(三三)(三三)西方产权理论西方产权理论1 1 1 1马克思主义产权理论马克思主义产权理论2 2 2 2马克思主义产权理论与西方产权理论的比较马克思主义产权理论与西方产权理论的比较3 3 3 3（一）（一）产权产权理理论论35(三三)(三三)西方西方产权产权理理论论1马马克思主克思主义产权义产权房地产经济学 2017 SUFE1.1.西方产权理论西方产权理论36（1 1）西方产权理论的构成西方产权理论的构成（2 2）科斯的产权理论科斯的产权理论1.西方西方产权产权理理论论36（1）西方）西方产权产权理理论论的构成（的构成（2）科斯的）科斯的产产房地产经济学 2017 SUFE37（1 1）西方产权理论的构成西方产权理论的构成西方产西方产权理论权理论交易费用交易费用理论理论企业产权企业产权结构理论结构理论制度变迁制度变迁理论理论产权批判产权批判（产权完善）（产权完善）理论理论企业性质企业性质理论理论研究企业的性质与边界。代表人物：科斯、张五常产权关系清晰是自由竞争的一个条件。代表人物：布坎南、舒尔茨包括产权理论、国家理论和意识形态理论的制度变迁理论。代表人物：诺斯包括团队生产理论、现代公司理论、委托-代理理论。代表人物：德姆塞茨、沃德主要研究交易费用的分类、度量以及交易费用与契约、经济效率的关系。代表人物：威廉姆森37（1）西方）西方产权产权理理论论的构成西方的构成西方产权产权理理论论交易交易费费用理用理论论企企业产权业产权房地产经济学 2017 SUFE38（2 2）科斯的产权理论）科斯的产权理论 科斯的产权理论发端于对制度涵义的界定，通过对产权的定义，对由此产生的成本及收益的论述，从法律和经济的双重角度阐明了产权理论的基本内涵。在各方交易成本为零时，只要产权界定清楚，市场运行的最终结果都是一样的，且达到帕累托最优。在交易成本大于零的情况下，不同的产权安排会有不同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率。在交易成本大于零的情况下，由政府选择某个最优的初始产权安排，就可能使福利在原有基础上得以改善；且这种改善可能优于其他初始权利安排下通过交易所实现的福利改善。科斯第一定理科斯第一定理科斯第二定理科斯第二定理科斯第三定理科斯第三定理38（2）科斯的）科斯的产权产权理理论论 科斯的科斯的产权产权理理论发论发端于端于对对制度涵制度涵房地产经济学 2017 SUFE2.2.马克思主义产权理论马克思主义产权理论39（1 1）产权本质上是生产关系的总和。）产权本质上是生产关系的总和。（2 2）产产权权是是一一个个历历史史范范畴畴，它它是是生生产产力力基基础础上上社社会会分分工工的的产产物物。分分工工发发展展的的不不同同阶阶段，产权有不同的内容和形式。段，产权有不同的内容和形式。（3 3）产产权权制制度度的的演演变变过过程程是是生生产产力力基基础础上上分分工工、所所有有制制和和所所有有权权相相互互作作用用的的过过程程，在在阶阶级级社社会会，它它是是阶阶级级和和集集团团之之间间利利益益冲冲突的直接后果。突的直接后果。（4 4）私私有有产产权权制制度度与与社社会会分分工工发发展展要要求求之之间间存存在在着着内内在在的的不不可可克克服服的的矛矛盾盾，它它最最终终必然被公有产权取代。必然被公有产权取代。（5 5）建立共产主义最终要彻底废除产权制）建立共产主义最终要彻底废除产权制度。度。主主要要结结论论2.马马克思主克思主义产权义产权理理论论39（1）产权产权本本质质上是生上是生产产关系的关系的总总和和房地产经济学 2017 SUFE3.3.马克思主义产权理论与西方产权理论的比较马克思主义产权理论与西方产权理论的比较40（1 1）产权理论研究方法论比较产权理论研究方法论比较（2 2）产权理论体系比较产权理论体系比较3.马马克思主克思主义产权义产权理理论论与西方与西方产权产权理理论论的比的比较较40（1）产权产权理理论论房地产经济学 2017 SUFE41（1 1）产权理论研究方法论比较）产权理论研究方法论比较马马克克思思主主义义产产权权理理论论西西方方产产权权理理论论唯物辩证法历史唯物论功利主义个人主义自由主义个体理性主义科学抽象法逻辑与历史一致法有机整体方法论单纯的抽象法成本收益分析法边际分析法经济哲学的经济哲学的方法论方法论经济学的经济学的方法论方法论经济学的技经济学的技术性方法论术性方法论41（1）产权产权理理论论研究方法研究方法论论比比较马较马克思主克思主义产权义产权理理论论西方西方产权产权理理房地产经济学 2017 SUFE42（2 2）产权理论体系比较）产权理论体系比较马马克克思思主主义义产产权权理理论论西西方方产产权权理理论论站在无产阶级立场，为无产阶级和劳动人民群众的经济利益服务站在资产阶级立场，为资产阶级经济利益服务“社会人”“经济人”“有限理性”以产品产权分析为逻辑起点，以产品产权为起始范畴以契约分析为逻辑起点，以契约为起始范畴研究目的研究目的基本假设基本假设逻辑起点逻辑起点剩余产品产权交易费用中介核心中介核心范畴范畴强调个体对整体的作用，同时强调整体对个体的作用只强调个体的作用，不讲个体与个体之间的矛盾与冲突个体与整体个体与整体基本设定基本设定42（2）产权产权理理论论体系比体系比较马较马克思主克思主义产权义产权理理论论西方西方产权产权理理论论站在站在房地产经济学 2017 SUFE43（2 2）产权理论体系比较）产权理论体系比较马马克克思思主主义义产产权权理理论论西西方方产产权权理理论论生产功能交换功能分配功能交易功能预期功能内在化功能分配功能产权与效率的关系取决于是否适应经济基础和生产力的发展超产权论认为影响企业效率的因素有企业治理和竞争不同的产权关系具有不同的社会性质，私有制社会的产权关系是不平等、剥削、强制、不和谐的关系资本主义社会的产权关系是自由、平等、协作与和谐的关系产权功能产权功能产权与效率产权与效率关系关系产权关系产权关系社会性质社会性质主要理论内容主要理论内容43（2）产权产权理理论论体系比体系比较马较马克思主克思主义产权义产权理理论论西方西方产权产权理理论论生生产产房地产经济学 2017 SUFE（二）产权理论在房地产经济学中的应用（二）产权理论在房地产经济学中的应用44(三三)(三三)土地制度与住房制度的设计土地制度与住房制度的设计1 1 1 1房地产市场与金融的发展房地产市场与金融的发展2 2 2 2房地产业长效机制的建立房地产业长效机制的建立3 3 3 3（二）（二）产权产权理理论论在房地在房地产经济产经济学中的学中的应应用用44(三三)(三三)土地制度土地制度房地产经济学 2017 SUFE1.1.土地制度与住房制度的设计土地制度与住房制度的设计45产产权权理理论论的的应应用用土地制度城市土地农村土地土地所有制度土地使用制度土地管理制度住房制度住房供给制度住房保障制度经济适用住房制度廉租住房制度公共租赁住房制度1.土地制度与住房制度的土地制度与住房制度的设计设计45产权产权理理论论的的应应用土地制度城市土用土地制度城市土房地产经济学 2017 SUFE2.2.房地产市场与金融的发展房地产市场与金融的发展46 理清房地产产权关系，明确房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权及其相互关系，进行房地产登记，确认房地产权属、界址、面积等，为房地产权转让提供客观依据，促进房地产市场交易规范化。房地产金融指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，理清房地产产权关系，有利于房地产金融的健康发展。2.房地房地产产市市场场与金融的与金融的发发展展46规规范房地范房地产产市市场场秩序促秩序促进进房地房地产产金金房地产经济学 2017 SUFE3.3.房地产业长效机制的建立房地产业长效机制的建立47 理清房地产产权关系，通过在保有环节开征房产税等形式的调控，同时强化供给侧改革，将有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集以及空间优化分布，有利于房地产业的供和求,短期均衡和长期均衡不断趋近。3.房地房地产业长产业长效机制的建立效机制的建立47 理清房地理清房地产产权产产权关系，通关系，通房地产经济学 2017 SUFE三、思考题与阅读内容三、思考题与阅读内容48(三三)（一）思考题（一）思考题1.房地产产权的作用有哪些？2.产权理论的发展历程如何？其在房地产经济学中有哪些应用？3.房地产产权与经济效益之间的关系如何？三、思考三、思考题题与与阅读阅读内容内容48(三三)（一）思考（一）思考题题1.房地房地产产权产产权的的房地产经济学 2017 SUFE 三、思考题与阅读内容三、思考题与阅读内容49(三)（二）阅读内容（二）阅读内容1.产权与房地产产权的内涵产权与房地产产权的内涵（1）产权的内涵）产权的内涵参阅潘义勇：产权经济学（暨南大学出版社，2008年），第18-26页。谢经荣，吕萍，乔志敏：房地产经济学（中国人民大学出版社，2013年），第132-134页。（2）房地产产权的内涵）房地产产权的内涵参阅张永岳，陈伯庚，孙斌艺，孟星：房地产经济学（高等教育出版社，2016年），第71-73页。三、思考三、思考题题与与阅读阅读内容内容49(三三)（二）（二）阅读阅读内容内容1.产权产权与房地与房地房地产经济学 2017 SUFE 三、思考题与阅读内容三、思考题与阅读内容50(三)2.房地产产权理论房地产产权理论（1）产权理论）产权理论参阅吴易风，关雪凌等：产权理论与实践（中国人民大学出版社，2010年），第194-196页、第214-217页。赵艳霞，张晓凤，蔡文柳：房地产经济学（哈尔滨工业大学出版社，2016年），第57页。（2）产权理论在房地产经济学中的应用）产权理论在房地产经济学中的应用参阅张永岳，陈伯庚，孙斌艺，孟星：房地产经济学（高等教育出版社，2016年），第73-78页。三、思考三、思考题题与与阅读阅读内容内容50(三三)2.房地房地产产权产产权理理论论（2）产权产权