第8章工程项目财务评价剖析课件

第第8 8章工程项目财务评价章工程项目财务评价 本章概要本章概要实现工程项目经济效益和社会效益最优是企业和各级政府投资的出发点，为了达到这一目标，需要对拟建项目进行财务评价，预先估算项目的投资与效益，避免盲目决策所导致的投资失误。财务评价是考察项目竣工投产后的获利能力、项目贷款的偿还能力，以及项目外汇效果等财务状况，是工程项目经济评价的核心内容,是工程经济原理的应用,也是理论知识的深化。通过本章的学习，要求大家熟悉财务评价的内容、指标体系和步骤,掌握财务评价基础数据测算和方法。第第8 8章工程项目财务评价章工程项目财务评价 8-1 8-1 财务评价概述财务评价概述8-18-18-18-1财务评价概述财务评价概述财务评价概述财务评价概述一、财务评价的基本概念一、财务评价的基本概念一、财务评价的基本概念一、财务评价的基本概念财务评价财务评价,又称财务分析又称财务分析,是根据国家现行财税制度、价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定格体系和项目评价的有关规定,从项目的财务角度从项目的财务角度,在在财务效益与费用的估算以及编制财务报表的基础上财务效益与费用的估算以及编制财务报表的基础上,计算财务分析指标计算财务分析指标,考察和分析项目的盈利能力、偿考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力债能力和财务生存能力,判断项目在财务上的可行性判断项目在财务上的可行性,明确项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献明确项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献,为为投资决策、融资决策以及银行审贷提供科学的依据投资决策、融资决策以及银行审贷提供科学的依据.8-18-18-18-1财务评价概述财务评价概述财务评价概述财务评价概述二、财务评价指标和基本报表二、财务评价指标和基本报表二、财务评价指标和基本报表二、财务评价指标和基本报表财务分析主要报表：现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息计划表、资产负债表等。8-18-18-18-1财务评价概述财务评价概述财务评价概述财务评价概述1.1.1.1.现金流量表现金流量表现金流量表现金流量表 反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。2.2.2.2.利润与利润分配表利润与利润分配表利润与利润分配表利润与利润分配表 反映项目计算期内各年的营业收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税后利润的分配，用以计算总投资收益率、项目资本金净利润率等指标。8-18-18-18-1财务评价概述财务评价概述财务评价概述财务评价概述3.3.3.3.财务计划现金流量表财务计划现金流量表财务计划现金流量表财务计划现金流量表反映项目计算期内各年的投资.融资及经营活动的资金流入和流出,用于计算累计盈余资金,分析项目的财务生存能力4.4.4.4.资产负债表资产负债表资产负债表资产负债表反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系,计算资产负债率5.5.5.5.借款还本付息计划表借款还本付息计划表借款还本付息计划表借款还本付息计划表反映项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况,计算偿债备付率和利息备付率等指标8-18-18-18-1财务评价概述财务评价概述财务评价概述财务评价概述三、财务评价的基本步骤三、财务评价的基本步骤三、财务评价的基本步骤三、财务评价的基本步骤1.1.基础数据的准备基础数据的准备;2.2.编制财务基本报表编制财务基本报表;3.3.计算与分析财务效益指标计算与分析财务效益指标;4.4.进行不确定性分析进行不确定性分析;5.5.财务评价结论财务评价结论.财务评价步骤财务评价步骤财务评价步骤财务评价步骤8-28-2工程项目投资估算工程项目投资估算 8-28-28-28-2工程项目投资估算工程项目投资估算工程项目投资估算工程项目投资估算一、投资估算的概念一、投资估算的概念一、投资估算的概念一、投资估算的概念投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算是项目决策的重要依据之一。对建设工程投资进行估算,在此基础上研究是否建设,为此,投资估算要保证必要的准确性,如果误差太大，必将导致决策的失误。因此,准确、全面地估算建设项目的投资,是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段的重要任务。投资估算的内容投资估算的内容投资估算的内容投资估算的内容从体现建设项目投资规模的角度,建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和铺底流动资金估算。二、投资估算的方法二、投资估算的方法(一一一一)固定资产投资估算方法固定资产投资估算方法固定资产投资估算方法固定资产投资估算方法1.1.生产能力指数法根据已建成的、性质类似的建设项目或生产装置的投资额和生产能力及拟建项目或生产装置的生产能力估算拟建项目的投资额。式中C1已建类似项目或装置的投资额；C2拟建项目或装置的投资额；Q1已建类似项目或装置的生产能力；Q2拟建项目或装置的生产能力；f综合调整系数；n生产能力指数，0n1。举例举例举例举例例题，已知建设年产300 kt乙烯装置的投资额为60000万元，试估计建设年产70万吨乙烯装置的投资额(生产能力指数n=0.6，f=1.2)。解：二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法2.2.2.2.资金周转率法资金周转率法资金周转率法资金周转率法根据已建相似项目的有关数据估计资金周转率,然后以拟建项目的预计产品的年产量及单价,进行估算拟建项目的投资额。这种方法比较简便,计算速度快,但精确度较低,可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法3.3.3.3.比例估算法比例估算法比例估算法比例估算法以拟建项目或装置的设备费为基数,根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比,求出相应的建筑安装费及其他工程费用等,再加上拟建项目的其他有关费用,其总和即为项目或装置的投资。C=E(1+f1P1+f2P2+)+I 式中C拟建项目或装置的投资额；E拟建项目或装置的设备费(包括运杂费)的总和;P1、P2、P3已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；f1、f2、f3综合调整系数；I拟建项目的其他费用。二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法4.4.4.4.指标估算法指标估算法指标估算法指标估算法根据编制的各种投资估算指标,如元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kVA,乘以所需的面积、体积、容量等,求出相应的土建工程、给排水工程、照明工程、采暖工程、变配电工程等各单位工程的投资,在此基础上,可汇总成某一单项工程的投资,再估算工程建设其他费用及预备费,即求得所需的投资。注意两点:(1)(1)(1)(1)若套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时,应加以必要的换算或调整 (2)(2)(2)(2)使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点,能正确反映其设计参数二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法二、投资估算的方法(二二二二)铺底流动资金的估算方法铺底流动资金的估算方法铺底流动资金的估算方法铺底流动资金的估算方法铺底流动资金是保证项目投产后，能正常生产经营所需要的最基本的周转资金数额。铺底流动资金是项目总投资中的一个组成部分，在项目决策阶段，这部分资金就要落实。计算公式为：铺底流动资金=流动资金30 流动资金估算流动资金估算流动资金估算流动资金估算1.1.1.1.扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法是按照流动资金占某种基数的比率来估算流动资金。基数基数基数基数:销售收入、经营成本、总成本费用和固定资产投资等,基数可依行业习惯而定。比率比率比率比率:根据经验确定,或根据现有同类企业的实际资料确定,或依行业、部门给定的参考值确定。扩大指标估算法简便易行,但准确度不高,适用于项目建议书阶段的估算。1.1.1.1.扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法(1)(1)(1)(1)产值(或销售收入)资金率估算法 流动资金额=年产值(年销售收入额)产值(销售收入)资金率(2)(2)(2)(2)经营成本(或总成本)资金率估算法 经营成本是一项反映物质、劳动消耗和技术水平、生产管理水平的综合指标 1.1.1.1.扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法扩大指标估算法(3)(3)(3)(3)固定资产投资资金率估算法 固定资产投资资金率是流动资金占固定资产投资的百分比流动资金额=固定资产投资固定资产投资资金率(4)(4)(4)(4)单位产量资金率估算法 单位产量资金率,即单位产量占用流动资金的数额流动资金额=年生产能力单位产量资金率 流动资金估算流动资金估算流动资金估算流动资金估算2.2.2.2.分项详细估算法分项详细估算法分项详细估算法分项详细估算法分项详细估算法,也称分项定额估算法,是国际上通行的流动资金估算方法 流动资金流动资金流动资金流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=现金+应收及预付账款+存货 流动负债=应付账款+预收账款 流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金 (1)(1)(1)(1)现金的估算现金的估算现金的估算现金的估算 年其他费用=制造费用+管理费用+财务费用+销售费用-以上四项费用中所包含的工资及福利费、折旧费、维简费、摊销费、修理费和利息支出 流动资金估算流动资金估算流动资金估算流动资金估算(2)(2)(2)(2)应收应收应收应收(预付预付预付预付)账款的估算账款的估算账款的估算账款的估算应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金。应收账款=年经营成本/周转次数 预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项。预付账款=外购商品或服务年费用/周转次数 (3)(3)(3)(3)存货的估算存货的估算存货的估算存货的估算存货存货存货存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售、或仍然处在生产过程,或在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等包括各种外购原材料、燃料、包装物、低值易耗品、在产品、外购商品、协作件、自制半成品和产成品等存货=外购原材料燃料+在产品+产成品流动资金估算流动资金估算流动资金估算流动资金估算(4)(4)(4)(4)应付应付应付应付(预收预收预收预收)账款的估算账款的估算账款的估算账款的估算举例举例例如，某建设项目达到设计生产能力以后，全厂定员为1100人，工资及福利费按照每人每年7200元估算，每年的其他费用为860万元，存货占用流动资金估算为7000万元，年外购原材料、燃料及动力费用估算为19200万元，年经营成本为21000万元。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天。试分项估算流动资金，并计算出总的流动资金估算额。解解:流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=现金+应收及预付账款+存货 流动负债=应付账款+预收账款 8-38-3工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题8-38-38-38-3工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题一、工程项目经济分析中的计算期一、工程项目经济分析中的计算期一、工程项目经济分析中的计算期一、工程项目经济分析中的计算期是指对拟建方案进行现金流量分析时应确定的项目服务年限，分为建设期和运营期。建设期建设期建设期建设期是指从开始施工阶段至全部建成投产所需时间。运营期运营期运营期运营期分为投产期和达产期两个阶段。投产期是指项目投入生产，但生产能力尚未完全达到设计能力时的过渡阶段。达产期是指生产运营达到设计预期水平后的时间。计算期的年序问题计算期的年序问题计算期的年序问题计算期的年序问题l财务现金流量表的年序为l，2，n，建设开始年作为计算期的第一年，年序为1。l为了与复利系数表的年序相对应，在折现计算中，采用年末习惯法。l年序1发生的现金流量(或效益费用流量)，按(1+i)-1折现。l年序2发生的现金流量按(1+i)-2折现,余类推 8-38-38-38-3工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题二、负债比例与财务杠杆二、负债比例与财务杠杆二、负债比例与财务杠杆二、负债比例与财务杠杆(一一)资金来源资金来源数量和结构的选择：自有资金与借入资金，国内资金与数量和结构的选择：自有资金与借入资金，国内资金与国外资金，资金结构与财务风险。国外资金，资金结构与财务风险。自有资金：新增资本金；资本公积金；折旧和摊销；未自有资金：新增资本金；资本公积金；折旧和摊销；未分配利润。分配利润。(一一一一)资金来源资金来源资金来源资金来源1.1.1.1.项目资本金项目资本金项目资本金项目资本金项目资本金是指在项目总投资中,由投资者认缴的出资额,投资者可以转让其出资,但不能以任何方式抽回。项目资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权等作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过资本金总额的20,经特别批准,部分高新技术企业可以达到35。2.2.2.2.项目资本金来源项目资本金来源项目资本金来源项目资本金来源(1)(1)(1)(1)股东直接投资股东直接投资 包括政府授权投资机构入股资金、国内外企业入股资包括政府授权投资机构入股资金、国内外企业入股资金、社会团体和个人入股的资金以及基金投资公司入金、社会团体和个人入股的资金以及基金投资公司入股的资金股的资金(2)(2)(2)(2)股票融资股票融资 通过发行股票在资本市场募集股本资金通过发行股票在资本市场募集股本资金(3)(3)(3)(3)政府投资政府投资 包括各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专包括各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、土地批租收入、地方政府按规定收取的项建设基金、土地批租收入、地方政府按规定收取的各种费用及其他预算外资金等。各种费用及其他预算外资金等。3.3.借入资金借入资金借入资金借入资金国外资金来源国外资金来源国外资金来源国外资金来源外国政府贷款外国政府贷款(期限长、利率低、指定用途期限长、利率低、指定用途期限长、利率低、指定用途期限长、利率低、指定用途)外国银行贷款外国银行贷款(利率高利率高利率高利率高,还收取其他费用还收取其他费用还收取其他费用还收取其他费用)出口信贷出口信贷(争夺国际市场的一种筹资手段争夺国际市场的一种筹资手段争夺国际市场的一种筹资手段争夺国际市场的一种筹资手段,分为卖方信分为卖方信分为卖方信分为卖方信贷和买方信贷贷和买方信贷贷和买方信贷贷和买方信贷)国际金融机构贷款国际金融机构贷款(国际复兴开发银行、国际开发协国际复兴开发银行、国际开发协国际复兴开发银行、国际开发协国际复兴开发银行、国际开发协会、国际金融公司、亚洲开发银行、欧洲开发银行、会、国际金融公司、亚洲开发银行、欧洲开发银行、会、国际金融公司、亚洲开发银行、欧洲开发银行、会、国际金融公司、亚洲开发银行、欧洲开发银行、泛美开发银行以及国际货币基金组织等泛美开发银行以及国际货币基金组织等泛美开发银行以及国际货币基金组织等泛美开发银行以及国际货币基金组织等)（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本 1.1.1.1.资金成本的概念资金成本的概念资金成本的概念资金成本的概念投资者在工程项目实施中,为筹集和使用资金而付出的代价.包括资金筹集成本和资金使用成本。资金筹集成本资金筹集成本资金筹集成本资金筹集成本是指投资者在资金筹措过程中支付的各项费用,如向银行借款的手续费;发行股票、债券而支付的各项代理发行费和注册费用.资金使用成本资金使用成本资金使用成本资金使用成本,又称资金占用费,包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用,向出租人支付租金等.（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本2.2.2.2.资金成本计算的一般形式资金成本计算的一般形式资金成本计算的一般形式资金成本计算的一般形式 K资金成本率(一般通称为资金成本)P筹集资金总额 D一一资金占用费 F筹资费 f筹资费费率(即筹资费占筹集资金总额的比率)（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本3.3.3.3.银行借款的资金成本银行借款的资金成本银行借款的资金成本银行借款的资金成本债务成本的一个显著特点是债务成本具体表现为利息,计入企业财务费用,在所得税前支付.因此,企业实际负担的利息为：利息（1+所得税税率）Kd银行借款的资金成本 T所得税税率 R银行借款利率 f筹资费费率举例举例举例举例例题,某项目从银行贷款200万元,年利率为8%,在借款期内每年支付利息2次,所得税为33%,筹资费率为1%.试求该借贷资金的资金成本。解：解：解：解：实际利率：资金成本：（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本4.4.4.4.债券资金成本债券资金成本债券资金成本债券资金成本 发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费用 Kb债券资金成本 B债券筹资额 fb债券筹资费率 T所得税税率 Ib债券年利息举例举例举例举例例题,为筹集某项目投资资金,发行面额为300万元的长期债券,发行价格为350万元,票面利率为10%,发行费用占发行价格的5%,所得税税率为33%,则该债券的成本是多少？解：解：解：解：平价发行,债券成本：溢价发行,债券成本：折价发行,债券成本：（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本5.5.5.5.优先股成本优先股成本优先股成本优先股成本优先股的特点是股利率是固定的,在分红和剩余财产分配时比普通股有优先权，不能在税前支付。Kp优先股资金成本；Dp优先股每年股息；Pp优先股票面值；fp优先股筹资费率；i为股息率。举例举例举例举例例题,某公司为某项目发行优先股股票,票面额按正常市价计算为200万元,筹资费率为4,股息年利率为14%,试求其资金成本。解：解：解：解：（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本6.6.6.6.普通股资金成本普通股资金成本普通股资金成本普通股资金成本普通股具有参与公司经营决策权,股利的分配是不确定的,在正常情况下,表现为逐年增长的,设普通股每年以固定的比率G增长 Kc普通股资金成本 Dc预期年股利额 Pc普通股筹资额 fc普通股筹资费率 G普通股利年增长率举例举例举例举例例题,某公司发行普通股正常市价为300万元,筹资费率为4,第一年的股利率为10,以后每年增长5,试求其资金成本率。解：解：解：解：（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本7.7.7.7.留存盈余资金成本留存盈余资金成本留存盈余资金成本留存盈余资金成本留存盈余是企业税后净利润在扣除发放的股利后形成的,包括提取的盈余公积金和未分配利润.留存盈余的所有权属于普通股股东,既可用作未来股利的分配,也可作为企业扩大再生产的资金来源.表面上看,留存盈余属于公司股东,使用这部分资金好像不需要任何代价,但存在一种机会成本.将留存盈余视同普通股股东对企业的再投资,与普通股成本的计算基本相同,不考虑筹资费用.（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本（二）资金成本8.8.8.8.加权平均资金成本加权平均资金成本加权平均资金成本加权平均资金成本加权平均资金成本是指企业全部长期资本的加权成本,通常是以各种资本占全部资本的比重为权重，对个别资本进行加权平均确定的。Kw加权平均资金成本Kj第j种融资渠道的资金成本Wj第j种融资渠道筹集资金占全部资金的比重(权数)例题，某企业筹集长期资金结构和各种资金来源资金的例题，某企业筹集长期资金结构和各种资金来源资金的税后成本如表所示，求企业的加权平均成本。税后成本如表所示，求企业的加权平均成本。某企业资金结构某企业资金结构资金来源资金来源金额金额(万元万元)资金税后成本资金税后成本(%)(%)占资金总额比重占资金总额比重(%)(%)长期借款长期借款8008005 51616公司债券公司债券9009006 61818优先股优先股40040010108 8普通股普通股1600160015153232留存盈余留存盈余1300130014142626总计总计500050001001008-28-28-28-2工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆负债比例是指项目所使用的债务资金与资本金的数量比率。财务杠杆是指负债比例对资本金收益率的缩放作用。不同来源的资金所需付出的代价是不同的,项目资本金收益率不仅与项目收益率有关,与负债比例密切相关。（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆（三）负债比例与财务杠杆设项目全部资金为设项目全部资金为K K，资本金为，资本金为K0K0，借款为，借款为KLKL，项目投资，项目投资利润率为利润率为R R，资本金利润率为，资本金利润率为R0R0，借款利率为，借款利率为RL,RL,则资则资本金利润率为本金利润率为 K=K0+KLK=K0+KL举例举例例题例题,某项工程有三种方案某项工程有三种方案,总投资收益率总投资收益率R R分别为分别为6 6,10,10,15,15,借款利率借款利率R R R RL L L L为为1010,问负债比例分别为问负债比例分别为0 0、l l和和4 4时的资本金利润率。时的资本金利润率。不同负债比例下的资本金利润率不同负债比例下的资本金利润率方案方案方案方案(负债比例负债比例负债比例负债比例)K K K KL L L L/K/K/K/K0 0 0 0=0=0=0=0K K K KL L L L/K/K/K/K0 0 0 0=1=1=1=1K K K KL L L L/K/K/K/K0 0 0 0=4=4=4=4方案方案方案方案A(R=6%)A(R=6%)A(R=6%)A(R=6%)6%6%6%6%2%2%2%2%-10%-10%-10%-10%方案方案方案方案B(R=10%)B(R=10%)B(R=10%)B(R=10%)10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%方案方案方案方案C(R=15%)C(R=15%)C(R=15%)C(R=15%)15%15%15%15%20%20%20%20%35%35%35%35%8-28-28-28-2工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题三、运营期借款利息的计算三、运营期借款利息的计算三、运营期借款利息的计算三、运营期借款利息的计算运营期借款利息支出指建设投资借款利息和流动资金借款利息之和。建设投资借款的还本付息方式建设投资借款的还本付息方式建设投资借款的还本付息方式建设投资借款的还本付息方式:1.1.1.1.等额利息法 2.2.2.2.等额本金法 3.3.3.3.等额摊还法 4.4.4.4.一次性偿付法 5.5.5.5.量入偿付法流动资金利息计算：流动资金利息计算：流动资金利息计算：流动资金利息计算：流动资金利息=流动资金借款累计金额年利率8-28-28-28-2工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题工程项目财务评价的若干问题四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定 （一）（一）（一）（一）确定财务评价价格体系 1.1.1.1.对建设期的投入物价格对建设期的投入物价格对建设期的投入物价格对建设期的投入物价格 以涨价预备费的形式综合计算2.2.2.2.对运营期的投入物和产出物价格对运营期的投入物和产出物价格对运营期的投入物和产出物价格对运营期的投入物和产出物价格以市场价格体系为基础的预测价格,预测到经营期初价格,运营期各年采用统一的不变价格对在生产成本中影响特别大的货物和主要产出物的价格进行预测四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定（二）通货膨胀对项目财务评价的影响 1.借款利率设f表示通货膨胀率,利率分为浮动利率im和实际利率ir,则f、im、ir之间关系：或结论结论第一,当ir0时,即imf,ir为正值,则银行借款除回收本金外,还可得到利率为ir的利息。第二,当ir=0时,即im=f,则银行借款只能收回本金,利息为零。第三,当ir0时,即imf,则银行借款不仅得不到利息,还要亏本。四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定2.2.2.2.考虑通货膨胀的财务评价方法考虑通货膨胀的财务评价方法考虑通货膨胀的财务评价方法考虑通货膨胀的财务评价方法(1)(1)(1)(1)盈利能力分析盈利能力分析不变价格法不变价格法采用基期不变价格采用基期不变价格,投入物和产出物不考虑通货膨胀率投入物和产出物不考虑通货膨胀率优点优点:在经济稳定、通货膨胀率较小时在经济稳定、通货膨胀率较小时,可获得较可靠的可获得较可靠的评价资料评价资料,简单易行简单易行缺点缺点:在通货膨胀率较高时在通货膨胀率较高时,按不变价格计算的各项收支按不变价格计算的各项收支金额金额,不能满足项目在建设期的用款计划。不能满足项目在建设期的用款计划。四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定建设期时价法建设期时价法建设期时价法建设期时价法是工程项目盈利能力分析时常用的方法。是工程项目盈利能力分析时常用的方法。只考虑建设期的通货膨胀因素只考虑建设期的通货膨胀因素,以基期资料为基础以基期资料为基础,投入投入物和产出物考虑通货膨胀因素到建设期末物和产出物考虑通货膨胀因素到建设期末,不考虑生不考虑生产期各种因素的通货膨胀因素。产期各种因素的通货膨胀因素。优点优点:建设期通货膨胀率较好预测建设期通货膨胀率较好预测缺点缺点:通货膨胀因素考虑不够全面通货膨胀因素考虑不够全面四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定四、项目财务评价价格的确定计算期时价法计算期时价法计算期时价法计算期时价法在考虑建设期通货膨胀的基础上再进一步考虑生产在考虑建设期通货膨胀的基础上再进一步考虑生产期的通货膨胀因素期的通货膨胀因素,以基期资料为基础以基期资料为基础,投入物和投入物和产出物都考虑通货膨胀因素到生产期末。产出物都考虑通货膨胀因素到生产期末。优点优点:克服前两种方法的不足克服前两种方法的不足缺点缺点:整个计算期通货膨胀率不好预测整个计算期通货膨胀率不好预测利息备付率利息备付率利息备付率利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润,与当期应付利息费用的比率.计算公式为：税息前利润税息前利润税息前利润税息前利润:利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息当期应付利息当期应付利息当期应付利息:指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2.否则,表示项目付息能力保障程度不足。偿债备付率偿债备付率偿债备付率偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。计算公式为：可用于还本付息资金,包括可用于还款的折旧和摊销,成本中列支的利息,还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。一般房地产置业投资项目,该指标值应大于等于1.2,当指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。举例举例例题,某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为7.5、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30,写字楼年增值率为2。试计算该写字楼投资项目的现金回报率、投资回报率和偿债备付率指标。资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率是指负债总额与资产总额之比,反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例.计算公式为：资产负债率高,企业或项目的资本金不足,对负债的依赖性强,在经济萎缩或信贷政策有所改变时,应变能力较差;资产负债率低则企业或项目的资本金充裕,企业应变能力强.房地产开发属于资金密集型经济活动,普遍使用较高的财务杠杆,房地产开发项目资产负债率一般较高.流动比率流动比率流动比率流动比率是指流动资产总额与流动负债总额之比，反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。计算公式为：流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。速动比率速动比率速动比率速动比率是指流动资产减存货后的差额（即为速动资产）与流动负债总额之比,是反映项目各年快速偿付流动负债能力的指标.计算公式为：该指标属短期偿债能力指标,反映企业或项目流动资产总体变现或近期偿债的能力,因此它必须在流动资产中扣除存货部分,因为存货变现能力差.房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到100举例举例举例举例例题,从某房地产企业(项目公司)资产负债表上,可得如下信息:负债合计3000万元,资产合计5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元.试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率.解：解：解：解：