第8章-投资性房地产课件

第八章第八章 投资性房地产投资性房地产v1.1.投资性房地产的特征投资性房地产的特征v2.2.投资性房地产的范围投资性房地产的范围 v3.3.投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 v4.4.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 v5.5.投资性房地产的转换投资性房地产的转换v6.6.投资性房地产的处置投资性房地产的处置7/12/202411.1.投资性房地产的特征投资性房地产的特征v房地产房地产:土地和房屋及其权属的总称。土地和房屋及其权属的总称。v在我国，在我国，土地土地指土地使用权，指土地使用权，房屋房屋指土地上的房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。等建筑物及构筑物。v投资性房地产投资性房地产:指为赚取租金或资本增值，或两者兼指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。有而持有的房地产。v投资性房地产的投资性房地产的特征特征:投资性房地产是一种投资性房地产是一种经营性活动经营性活动投资性房地产在投资性房地产在用途、状态、目的用途、状态、目的等方面区别于作为生等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有投资性房地产有两种后续计量模式两种后续计量模式：成本模式和公允价：成本模式和公允价值模式值模式投资性房地产能够投资性房地产能够单独计量和出售单独计量和出售 7/12/202422.2.投资性房地产的范围投资性房地产的范围v投资性房地产的范围包括：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权已出租的土地使用权长期持有并准备增值后转让的土地使用权长期持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物企业拥有并已出租的建筑物v不属于投资性房地产的房地产不属于投资性房地产的房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产管理而持有的房地产作为存货的房地产作为存货的房地产7/12/202433.3.投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量v3.1 3.1 投资性房地产确认的条件和原则投资性房地产确认的条件和原则v3.2 3.2 投资性房地产初始计量的基本原则投资性房地产初始计量的基本原则v3.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量 v3.4 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的确认和初始计量 v3.5 3.5 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量初始计量 v3.6 3.6 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出 7/12/202443.1 3.1 投资性房地产确认的条件和原则投资性房地产确认的条件和原则v基本条件基本条件：投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：的，才能予以确认：（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。）该投资性房地产的成本能够可靠计量。v基本原则基本原则：（1 1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投，其作为投资性房地产的确认时点为资性房地产的确认时点为租赁期开始日租赁期开始日，即土地使用权、建，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。（2 2）对于持有并准备增值后转让的土地使用权对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投，其作为投资性房地产的确认时点为企业资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期准备增值后转让的日期。7/12/202453.2 3.2 投资性房地产初始计量的基本原则投资性房地产初始计量的基本原则v应按照应按照取得时的成本取得时的成本进行初始计量。进行初始计量。7/12/202463.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量v原则：原则：只有在只有在购入的同时开始出租购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产，才能作为投资性房地产加以确认；其加以确认；其成本包括成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。该资产的其他支出。v账务处理账务处理:成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款等贷：银行存款等借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款等贷：银行存款等此外，还应在此外，还应在“投资性房地产投资性房地产”科目科目下设置下设置“公允价值变动公允价值变动”明细科目，明细科目，核算投资性房地产因公允价值变动所核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。产生的其与账面余额的差异。7/12/202473.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量v例例8 81 1：20072007年年5 5月月1010日，日，A A公司计划购入一栋写字楼用于对外公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。出租。5 5月月2020日，日，A A公司与公司与B B公司签订了经营租赁合同，约定自公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给写字楼购买之日起就出租给B B公司使用，为期公司使用，为期3 3年。年。6 6月月1 1日，日，A A公司购入写字楼，其实际成本为公司购入写字楼，其实际成本为500500万元，全部用银行存款支万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素，付。假定不考虑其他因素，A A公司采用成本模式对投资性房地公司采用成本模式对投资性房地产进行计量。产进行计量。vA A公司应于公司应于6 6月月1 1日编制如下会计分录：日编制如下会计分录：借：投资性房地产借：投资性房地产 5000000 5000000 贷：银行存款贷：银行存款 5000000 5000000vv问题问题问题问题（1 1 1 1）如果）如果）如果）如果A A A A公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？（2 2 2 2）如果）如果）如果）如果A A A A公司与公司与公司与公司与B B B B公司约定自公司约定自公司约定自公司约定自2008200820082008年年年年1 1 1 1月月月月1 1 1 1日起将写字楼租赁给日起将写字楼租赁给日起将写字楼租赁给日起将写字楼租赁给B B B B公司使用，那么公司使用，那么公司使用，那么公司使用，那么A A A A公司在购入该房地产时该如何处理？公司在购入该房地产时该如何处理？公司在购入该房地产时该如何处理？公司在购入该房地产时该如何处理？7/12/202483.4 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的确认和初始计量v确认条件确认条件：企业：企业只有只有在自行建造或开发活动完成的在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。产确认为投资性房地产。v成本：成本：由由建造该项资产达到预定可使用状态前所发建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出生的必要支出构成。构成。包括包括：土地开发费、建筑成本、：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。7/12/202493.4 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的确认和初始计量v例例8 82 2：X X公司公司20062006年年2 2月月1 1日购入一块土地使用权，并在这块日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。20072007年年5 5月，月，X X公司公司预计写字楼即将完工，与预计写字楼即将完工，与Y Y公司签订了经营租赁合同，将其中公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给一栋写字楼出租给Y Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。开始起租。20072007年年8 8月月1 1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为用权的成本为500500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200200万元，出租写字楼的工程造价为万元，出租写字楼的工程造价为600600万元，另一栋写字楼的万元，另一栋写字楼的造价为造价为800800万元。假设万元。假设X X公司采用成本模式核算投资性房地产。公司采用成本模式核算投资性房地产。vX X公司在公司在20072007年年8 8月月1 1日应进行的账务处理为：日应进行的账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 6000000 6000000 固定资产固定资产 8000000 8000000 贷贷:在建工程在建工程 14000000 14000000 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 2000000 2000000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2000000 20000007/12/2024103.5 3.5 非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量的确认和初始计量v非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产，实质实质上是因房地产用上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的途发生改变而对房地产进行的重分类重分类。v自用房地产或作为存货的房地产转为出租自用房地产或作为存货的房地产转为出租，应当在，应当在租赁开始租赁开始日确认日确认为投资性房地产。为投资性房地产。v自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应，应当在该土地使用权当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点时点，确认为投资性房地产。，确认为投资性房地产。v非投资性房地产转换为投资性房地产的非投资性房地产转换为投资性房地产的初始成本初始成本，采用成本，采用成本模式计量的，为模式计量的，为转换日资产的账面价值转换日资产的账面价值；采用公允价值模式；采用公允价值模式计量的，为计量的，为转换当日的公允价值转换当日的公允价值。公允价值与账面价值之间的差额如何处理？7/12/2024113.6 3.6 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出v处理原则：处理原则：满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化的后续支出，计入投资性房地产成本的后续支出，计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。计入当期损益。7/12/2024123.6 3.6 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出v资本化后续支出的会计处理资本化后续支出的会计处理v投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时，投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时，借：在建工程借：在建工程 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （账面价值）（账面价值）v发生后续支出时发生后续支出时 借：在建工程借：在建工程 贷：银行存款等贷：银行存款等v工程完工时，继续用于投资性房地产的工程完工时，继续用于投资性房地产的 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程贷：在建工程7/12/2024133.6 3.6 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出v费用化后续支出的会计处理费用化后续支出的会计处理v企业应在支出发生时，根据支出的数额，编企业应在支出发生时，根据支出的数额，编制如下会计分录：制如下会计分录：借：管理费用等借：管理费用等 贷：银行存款等贷：银行存款等7/12/2024144.4.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 4.1采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量 4.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量 4.3投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更 7/12/2024154.1采用采用成本模式计量成本模式计量的投资性房地产的后续计量的投资性房地产的后续计量v核算要点：核算要点：v（1 1）按期（月）计提折旧或摊销按期（月）计提折旧或摊销。借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（或累积摊销）贷：投资性房地产累计折旧（或累积摊销）v（2 2）按租赁协议或合同约定收取租金按租赁协议或合同约定收取租金 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入等贷：其他业务收入等v（3 3）资产负债表日，资产负债表日，应对存在减值迹象的投资性房地产进行减值应对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试测试，应计算其可回收金额，可回收金额低于其账面价值的差额，应计算其可回收金额，可回收金额低于其账面价值的差额，应确认为资产减值损失，同时计提资产减值准备应确认为资产减值损失，同时计提资产减值准备。借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。期间不得转回。7/12/2024164.1采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量v例例8 83 3：甲公司的一栋新办公楼自甲公司的一栋新办公楼自20072007年年1 1月月1 1日出租日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500500万元，万元，预计使用寿命为预计使用寿命为5050年，预计净残值为年，预计净残值为2020万元，采用年万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为成本为240240万元，其摊销年限为万元，其摊销年限为4040年。双方约定，以年。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金公司每年年初应向甲公司支付租金3030万元。万元。20072007年年1212月月3131日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为额为480480万元。万元。7/12/202417续例续例8-38-3（1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金 借：银行存款借：银行存款 300000 300000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 300000 300000（2 2）20072007年每月计提折旧和摊销年每月计提折旧和摊销 月折旧额月折旧额=（50000005000000200000200000）5012=80005012=8000（元）（元）月摊销额月摊销额=24000004012=5000=24000004012=5000（元）（元）借：其他业务成本借：其他业务成本 13000 13000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 8000 8000 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 5000 5000（3 3）20072007年年1212月月3131日确认资产减值损失日确认资产减值损失 计提减值准备前办公楼的账面价值计提减值准备前办公楼的账面价值 =5000000 =5000000800012=4904000800012=4904000（元）（元）应计提的资产减值准备应计提的资产减值准备=4904000=49040004800000=1040004800000=104000（元）（元）借：资产减值损失借：资产减值损失 104000 104000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 104000 1040007/12/2024184.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量v当企业有当企业有确凿证据确凿证据表明其投资性房地产的表明其投资性房地产的公允价值公允价值能够持续可靠取得能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。允价值模式进行后续计量。v其其核算要点核算要点是：企业应以资产负债表日投资性房地是：企业应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，同时将公允产的公允价值为基础调整其账面价值，同时将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（“公允公允价值变动损益价值变动损益”科目），而不对投资性房地产计提折科目），而不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。旧或进行摊销。7/12/2024194.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量v例例8 84 4：续例续例8 83 3，假设甲公司对办公楼和土地使用权采用，假设甲公司对办公楼和土地使用权采用公允价值模式进行后续计量，公允价值模式进行后续计量，20072007年年1212月月3131日办公楼的公允日办公楼的公允价值为价值为540540万元，土地使用权的公允价值为万元，土地使用权的公允价值为300300万元。万元。v甲公司应进行的账务处理如下：甲公司应进行的账务处理如下：（1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金 借：银行存款借：银行存款 300000 300000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 300000 300000（2 2）20072007年年1212月月3131日，确认公允价值的变动日，确认公允价值的变动 借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼办公楼 400000 400000 土地使用权土地使用权 600000 600000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1000000 1000000 7/12/2024204.3投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更v投资性房地产的计量模式一经确定，投资性房地产的计量模式一经确定，一般不得随意变更一般不得随意变更。但存在但存在确凿证据确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且能够满足采用公允价值模式的情况下，靠取得且能够满足采用公允价值模式的情况下，可以从成可以从成本模式转为公允价值模式本模式转为公允价值模式。v成本模式转为公允价值模式的，应当作为成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更会计政策变更，将计量模式转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初将计量模式转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。留存收益。v注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值模式转为成本模式。7/12/2024214.3投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更v例例8 85 5：续例续例8 83 3，假定，假定20082008年年1 1月月1 1日，甲公司持有的投资日，甲公司持有的投资性房地产符合采用公允价值模式的条件，决定采用公允价值性房地产符合采用公允价值模式的条件，决定采用公允价值模式对办公楼和土地使用权进行后续计量。模式对办公楼和土地使用权进行后续计量。20082008年年1 1月月1 1日，日，办公楼的公允价值为办公楼的公允价值为480480万元，土地使用权的公允价值为万元，土地使用权的公允价值为300300万元。甲公司按净利润的万元。甲公司按净利润的10%10%计提盈余公积。计提盈余公积。v甲公司在甲公司在20082008年年1 1月月1 1日的账务处理为：日的账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）4800000 4800000 土地使用权（成本）土地使用权（成本）3000000 3000000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 96000 96000 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 60000 60000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 104000 104000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产办公楼办公楼 5000000 5000000 土地使用权土地使用权 2400000 2400000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 594000 594000 盈余公积盈余公积 66000 66000 7/12/2024225.5.投资性房地产的转换投资性房地产的转换v5.15.1投资性房地产的转换形式与转换日投资性房地产的转换形式与转换日 v5.25.2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产 v5.35.3非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产 7/12/2024235.15.1投资性房地产的转换形式与转换日投资性房地产的转换形式与转换日v投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；转换日为房地产达到自用状态，资产或无形资产；转换日为房地产达到自用状态，企业开始企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。v作为存货的房地产，改为出租作为存货的房地产，改为出租，相应地由存货转换为投资性，相应地由存货转换为投资性房地产；转换日为房地产；转换日为租赁开始日租赁开始日，即承租人有权行使其使用租，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。赁资产权利的日期。v自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应，相应地由无形资产转换为投资性房地产；转换日是企业停止将该地由无形资产转换为投资性房地产；转换日是企业停止将该项土地的使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理项土地的使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局当局作出房地产转换决议的日期作出房地产转换决议的日期。v自用建筑物停止自用，改为出租自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为，相应地由固定资产转换为投资性房地产；转换日为投资性房地产；转换日为租赁开始日租赁开始日，即承租人有权行使其，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。使用租赁资产权利的日期。7/12/2024245.25.2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产（1 1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产房地产v企业应当以转换日投资性房地产的账面价值作为自用房地产企业应当以转换日投资性房地产的账面价值作为自用房地产的入账价值。的入账价值。借：固定资产（或无形资产）借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）7/12/2024255.25.2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产 例例8 86 6：续例续例8 83 3，假定，假定20082008年年1 1月月1 1日，甲公司与乙公司协日，甲公司与乙公司协商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用。商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用。甲公司的账务处理为：甲公司的账务处理为：借：固定资产借：固定资产 5000000 5000000 无形资产无形资产 2400000 2400000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）156000156000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 104000 104000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产办公楼办公楼 5000000 5000000 土地使用权土地使用权 2400000 2400000 累计折旧累计折旧 96000 96000 累计摊销累计摊销 60000 60000 固定资产减值准备固定资产减值准备 104000 1040007/12/2024265.25.2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产v（2 2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产产转换为自用房地产v企业应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为企业应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。差额计入当期损益。借：固定资产（或无形资产）借：固定资产（或无形资产）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 贷或借：投资性房地产贷或借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益贷或借：公允价值变动损益 7/12/2024275.25.2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产v例例8 87 7：20072007年年8 8月月1010日，某企业将出租期满的办公楼收回，日，某企业将出租期满的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。开始用于本企业的行政管理。8 8月月1010日，出租办公楼的公允日，出租办公楼的公允价值为价值为300300万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行后续计量，转换前的账面价值为后续计量，转换前的账面价值为280280万元，其中成本为万元，其中成本为250250万万元，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值3030万元。万元。v该企业的账务处理如下：该企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 3000000 3000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 2500000 2500000 公允价值变动公允价值变动 300000 300000 公允价值变动损益公允价值变动损益 200000 2000007/12/2024285.35.3非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产（1 1）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量v处理原则：应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值处理原则：应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值v作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的 借：投资性房地产借：投资性房地产 （该存货在转换日的账面价值）（该存货在转换日的账面价值）存货跌价准备存货跌价准备 （原已计提跌价准备的累计金额）（原已计提跌价准备的累计金额）贷：开发产品贷：开发产品 （该存货的账面余额）（该存货的账面余额）v自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产：借：投资性房地产借：投资性房地产 （该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）（该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）累计折旧或累积摊销累计折旧或累积摊销 （已计提的折旧或摊销）（已计提的折旧或摊销）固定资产减值准备或无形资产减值准备固定资产减值准备或无形资产减值准备 （已计提减值准备的金额）（已计提减值准备的金额）贷：贷：固定资产或无形资产固定资产或无形资产 （该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）（该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销 （已计提的折旧或摊销）（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 （已计提减值准备的金额）（已计提减值准备的金额）7/12/2024295.35.3非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产v例例8 88 8：某企业拥有两栋办公楼，用于企业总部办公。因企业某企业拥有两栋办公楼，用于企业总部办公。因企业业务缩减，企业将一栋办公楼腾出对外出租。业务缩减，企业将一栋办公楼腾出对外出租。20072007年年6 6月月1515日，日，该企业与该企业与Z Z公司签订了房屋租赁协议，租赁开始日为公司签订了房屋租赁协议，租赁开始日为20072007年年7 7月月1 1日，为期日，为期3 3年。年。20072007年年7 7月月1 1日，出租办公楼的账面余额为日，出租办公楼的账面余额为400400万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧100100万元。假设该企业按成本模式对投资万元。假设该企业按成本模式对投资性房地产进行后续计量。性房地产进行后续计量。v该企业的账务处理为：该企业的账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产 4000000 4000000 累计折旧累计折旧 1000000 1000000 贷：固定资产贷：固定资产 4000000 4000000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）1000000 10000007/12/2024305.35.3非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产（2 2）采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量）采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量v处理原则：按照转换日的公允价值计价，公允价值小于原账面价值的，其处理原则：按照转换日的公允价值计价，公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。v将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产借：投资性房地产 （该存货在转换日的公允价值）（该存货在转换日的公允价值）存货跌价准备存货跌价准备 （已计提跌价准备的金额）（已计提跌价准备的金额）公允价值变动损益公允价值变动损益 （账面价值（账面价值-转换日公允价值）转换日公允价值）贷：开发产品贷：开发产品 （账面余额）（账面余额）或：资本公积或：资本公积其他资本公积其他资本公积 （转换日公允价值（转换日公允价值-账面价值）账面价值）v将自用土地使用权或建筑物转换为以公允价值模式计量的投资性房地产将自用土地使用权或建筑物转换为以公允价值模式计量的投资性房地产：借：投资性房地产借：投资性房地产 （该存货在转换日的公允价值）（该存货在转换日的公允价值）累计折旧或累积摊销累计折旧或累积摊销 （已计提的累计折旧或累积摊销）（已计提的累计折旧或累积摊销）固定资产减值准备或无形资产减值准备（已计提减值准备的金额）固定资产减值准备或无形资产减值准备（已计提减值准备的金额）公允价值变动损益公允价值变动损益 （账面价值（账面价值-转换日公允价值）转换日公允价值）贷：贷：固定资产或无形资产固定资产或无形资产 （账面余额）（账面余额）资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 （转换日公允价值（转换日公允价值-账面价值）账面价值）7/12/2024315.35.3非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产v例例8 89 9：续例续例8 88 8，假定该企业采用公允价值模式对投资性，假定该企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。转换日该办公楼的公允价值为房地产进行后续计量。转换日该办公楼的公允价值为360360万万元。元。v该企业的账务处理为：该企业的账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 3600000 3600000 累计折旧累计折旧 1000000 1000000 贷：固定资产贷：固定资产 4000000 4000000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 600000 600000v问题：如上例中办公楼的公允价值为问题：如上例中办公楼的公允价值为280280万元，那么该如何万元，那么该如何进行账务处理？进行账务处理？7/12/2024326.6.投资性房地产的处置投资性房地产的处置v投资性房地产的处置是指房地产的投资性房地产的处置是指房地产的出售出售、转让转让、报报废废或者或者毁损毁损等。等。v投资性房地产处置时，投资性房地产处置时，应将处置收入扣除其账面价应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益值和相关税费后的金额计入当期损益。7/12/2024336.6.投资性房地产的处置投资性房地产的处置v采用成本模式计量的投资性房地产处置时采用成本模式计量的投资性房地产处置时v借：银行存款等（实际收到的价款）借：银行存款等（实际收到的价款）贷：其他业务收入贷：其他业务收入v借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值）借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提折旧或摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提折旧或摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）7/12/2024346.6.投资性房地产的处置投资性房地产的处置v采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时v借：银行存款等（实际收到的价款）借：银行存款等（实际收到的价款）贷：其他业务收入贷：其他业务收入v借：其他业务成本（投资性房地产的账面余额）借：其他业务成本（投资性房地产的账面余额）借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动（累计公允价值变动）公允价值变动（累计公允价值变动）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本（投资性房地产的成本）成本（投资性房地产的成本）v借或贷：公允价值变动损益（累计公允价值变动）借或贷：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷或借：其他业务收入贷或借：其他业务收入v借：资本公积借：资本公积其他资本公积（原转换日计入资本公积的金额）其他资本公积（原转换日计入资本公积的金额）贷：其他业务收入贷：其他业务收入7/12/202435 结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best,Failure Is Great,So DonT Give Up,Stick To The End谢谢大家荣幸这一路，与你同行ItS An Honor To Walk With You All The Way演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日