税法第八章土地增值税教学课件

l l本章考情分析本章考情分析本章考情分析本章考情分析l l在最近在最近3 3年的考试中，土地增值税一章的平均分值年的考试中，土地增值税一章的平均分值为为6 6分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型题以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型题量如下：量如下：年度年度题型题型20192019年年20092009年年20192019年年题量题量分值分值题量题量分值分值题量题量分值分值单项选择单项选择题题1 11 11 11 11 11 1多项选择多项选择题题1 11 11 11 11 11 1判断题判断题计算题计算题1 13 31 13 31 14 4综合题综合题合计合计3 35 53 35 53 36 6l l2019201920192019年教材的主要变化年教材的主要变化年教材的主要变化年教材的主要变化l l1.1.删除了土地增值税作用的内容；删除了土地增值税作用的内容；l l2.2.进行了部分节之间的合并；进行了部分节之间的合并；l l3.3.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定；增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定；l l4.4.增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除的规定；支出调整至财务费用中计算扣除的规定；l l5.5.对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正；对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正；l l6.6.增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计算；算；l l7.7.补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠的政策解释；产的税收优惠的政策解释；l l8.8.在土地增值税管理中增加预征率的规定。在土地增值税管理中增加预征率的规定。第一节土地增值税基本原第一节土地增值税基本原理理（了解，能力等级（了解，能力等级1 1）l l一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念l l土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收的一种税。l l对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。的的土地税。l l二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点l l（一）以转让房地产的增值额为计税依据（一）以转让房地产的增值额为计税依据l l（二）征税面比较广（二）征税面比较广l l（三）实行超率累进税率（三）实行超率累进税率l l（四）实行按次征收（四）实行按次征收第二节纳税义务人与征税第二节纳税义务人与征税范围范围l l一、纳税义务人（了解，能力等级一、纳税义务人（了解，能力等级一、纳税义务人（了解，能力等级一、纳税义务人（了解，能力等级1 1 1 1）l l土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。物及其附着物并取得收入的单位和个人。l l二、征税范围（掌握，能力等级二、征税范围（掌握，能力等级二、征税范围（掌握，能力等级二、征税范围（掌握，能力等级1 1 1 1）l l土地增值税的征税范围包括：土地增值税的征税范围包括：l l（1 1）转让国有土地使用权；）转让国有土地使用权；l l（2 2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；l l（3 3）存量房地产的买卖。）存量房地产的买卖。l l【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解：个方面来理解：l l首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税的征税范围必须具有的征税范围必须具有“国有国有”、“转让转让”两个关键特征。两个关键特征。房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：l l其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括连同土地使用权一并转让的地上建筑物和土地附着物。l l“地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。l l“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。l l【例题单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2019年）l lA.公司与公司之间互换房产l lB.房地产开发公司为客户代建房产l lC.兼并企业从被兼并企业取得房产l lD.双方合作建房后按比例分配自用房产l l【答案】Al l【例题多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。l lA.将房屋产权赠与直系亲属的l lB.由双方合作建房后分配自用的l lC.以房地产抵债而发生房地产产权转让的l lD.以房地产作价入股投资房地产开发公司的l l【答案】CD第三节税率第三节税率（掌握，能力等级（掌握，能力等级2 2）l l土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。l l【建议】记忆土地增值税的税率表。（教材P185）第四节应税收入与扣除项第四节应税收入与扣除项目目（掌握，能力等级（掌握，能力等级2 2）l l一、应税收入的确定一、应税收入的确定一、应税收入的确定一、应税收入的确定l l纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。要折合金额计入收入总额。l l二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定l l（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）P186P186l l包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。l l（二）房地产开发成本（适用新建房转让）（二）房地产开发成本（适用新建房转让）l l包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费、开发间接费用。l l【例题【例题多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。）。l lA.A.土地出让金土地出让金 B.B.耕地占用税耕地占用税 C.C.公共配套设施费公共配套设施费 D.D.借款借款利息费用利息费用l l【答案】【答案】BCBCl l（三）房地产开发费用（适用新建房转让）（三）房地产开发费用（适用新建房转让）l l1.1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：的：l l最多允许扣除的房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用=利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内l l2.2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）l l最多允许扣除的房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地房地产开发成本）产开发成本）10%10%以内以内l l3.3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述费用计算扣除时不能同时适用上述1 1、2 2项所述两种办法（项所述两种办法（P187P187新增）。新增）。也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述述1 1或或2 2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用。可扣除的开发费用。l l【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额的金额1000010000万元；房地产开发成本万元；房地产开发成本6000060000万元；万元；向金融机构借入资金利息支出向金融机构借入资金利息支出40004000万元（能提供万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为金额为10001000万元；开发中还使用其他借入资金万元；开发中还使用其他借入资金20002000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%5%。该企业允许扣除的房地产开发费用该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-4000-10001000）+（10000+6000010000+60000）5%=65005%=6500（万元）。（万元）。l l（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）l l包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。企业状况企业状况可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明房地产房地产开发企业开发企业（1 1）营业税）营业税（2 2）城建税）城建税和教育费附加和教育费附加（1 1）销售自行开发的房地产时计算）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为业税税率为5%5%（2 2）由于印花税（）由于印花税（0.50.5）包含在管）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除理费用中，故不能在此单独扣除非房地产非房地产开发企业开发企业（1 1）营业税）营业税（2 2）印花税）印花税（3 3）城建税）城建税和教育费附加和教育费附加（1 1）销售自行开发的房地产时计算）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为业税税率为5%5%；销售或转让其购置的；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为额；营业税税率为5%5%（2 2）印花税税率为）印花税税率为0.50.5（产权转移（产权转移书据）书据）l l【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2019年）l lA.营业税，印花税l lB.房产税,城市维护建设税l lC.营业税,城市维护建设税l lD.印花税,城市维护建设税l l【答案】Cl l（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）房转让）l l从事房地产开发的纳税人可加计扣除从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地（取得土地使用权所支付的金额使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%l l【提示】【提示】l l1.1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；地产开发企业不享受此项政策；l l2.2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。计扣除。l l【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计发成本共计1000010000万元；该公司没有按房地产项目万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为税金为200200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣其他扣除项目除项目”的金额为的金额为1000010000（10%+20%10%+20%）=3000=3000（万（万元）。元）。l l（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）产转让）l l税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。l l1.“1.“旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。价格。评估价格须经当地税务机关确认。P188P188l l评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率l lP188P188新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算扣除。计算扣除。计算扣除项目时计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满票开具之日止，每满1212个月计一年；超过一年，未满个月计一年；超过一年，未满1212个个月但超过月但超过6 6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。l l对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为准予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作予以扣除，但不作为加计为加计5%5%的基数。的基数。l l对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第3535条条的规定，实行核定征收。的规定，实行核定征收。l l【例题【例题单选题】单选题】20192019年年3 3月，某企业转让一处月，某企业转让一处20192019年年7 7月月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款注明购房款300300万元，购入时缴纳契税万元，购入时缴纳契税9 9万元，转让时缴纳万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计营业税、城建税、教育费附加合计5.55.5万元，缴纳印花税万元，缴纳印花税0.20.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）万元。）万元。l lA.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5l l【答案】【答案】C Cl l【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300=300（1+5%41+5%4）+9+5.5+0.2=374.7+9+5.5+0.2=374.7（万元）。（万元）。l l2.2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。额。l l【例题【例题单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（时准予扣除的项目有（）。（）。（20092009年原制度）年原制度）l lA.A.旧房产的评估价格旧房产的评估价格l lB.B.支付评估机构的费用支付评估机构的费用l lC.C.建造旧房产的重置成本建造旧房产的重置成本l lD.D.转让环节缴纳的各种税费转让环节缴纳的各种税费l l【答案】【答案】ABDABDl l【例题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()（2000年）l l【答案】l l【难点归纳【难点归纳1 1】从不同转让标的看扣除项目的差异。】从不同转让标的看扣除项目的差异。l l新建房地产转让时可扣除：新建房地产转让时可扣除：l l1.1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；l l2.2.房地产开发成本；房地产开发成本；l l3.3.房地产开发费用；房地产开发费用；l l4.4.与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；l l5.5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。其他扣除项目（从事房地产开发的）。l l存量房地产转让时可扣除：存量房地产转让时可扣除：l l1.1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；l l4.4.与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；l l6.6.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格。l l【例题多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。l lA.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本l lC.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格l l【答案】AC第五节第五节 应纳税额的计算应纳税额的计算l l一、增值额的确定一、增值额的确定一、增值额的确定一、增值额的确定l l（一）通过收入减除扣除项目求得（一）通过收入减除扣除项目求得l l（二）关于评估价格的使用（二）关于评估价格的使用l l纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1 1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2 2）提供的扣除）提供的扣除项目不实的；（项目不实的；（3 3）转让房地产的成交价格低于房地产评）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。估价格，又无正当理由的。l l【解释】【解释】l l1.1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。务机关进行评估。l l2.2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。l l3.3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。l l【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。l l【例题【例题单选题】按照土地增值税有关规定，纳单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（税时，应按照（）。（）。（20192019年）年）l lA.A.税务部门估定的价格扣除税务部门估定的价格扣除l lB.B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除l lC.C.房地产评估价格扣除房地产评估价格扣除l lD.D.房地产原值减除房地产原值减除30%30%后的余值扣除后的余值扣除l l【答案】【答案】C Cl l二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法l l（一）计算土地增值税的步骤和公式（一）计算土地增值税的步骤和公式l l第一步，计算收入总额第一步，计算收入总额l l第二步，计算扣除项目金额第二步，计算扣除项目金额l l第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额l l土地增值额土地增值额=转让房地产收入转让房地产收入-规定扣除项目金额规定扣除项目金额l l第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数税率的档次和速算扣除系数l l第五步，套用公式计算税额。公式为：第五步，套用公式计算税额。公式为：l l应纳税额应纳税额=增值额增值额税率税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数l l（二）土地增值税计算的命题规律（二）土地增值税计算的命题规律l l关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤步骤型型”到到“关系加分摊型关系加分摊型”的变化。的变化。l l【例题【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于计算题】某房地产开发公司与某单位于20192019年年3 3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入1500015000万元，万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%5%，城建，城建税税率为营业税税额的税税率为营业税税额的7%,7%,教育费附加征收率为营业税税教育费附加征收率为营业税税额的额的3%3%，印花税税率为，印花税税率为0.50.5）。已知该公司为取得土地）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为为30003000万元；投入房地产开发成本为万元；投入房地产开发成本为40004000万元；房地产开万元；房地产开发费用中的利息支出为发费用中的利息支出为12001200万元（不能按转让房地产项目万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为例为10%10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（20192019年）年）l l【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。各项目的基本扣除规定。l l（1 1）确定转让房地产的收入：）确定转让房地产的收入：l l转让收入为转让收入为1500015000万元。万元。l l（2 2）确定转让房地产的扣除项目金额：）确定转让房地产的扣除项目金额：l l取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的金额为30003000万元万元l l房地产开发成本为房地产开发成本为40004000万元万元l l房地产开发费用为：房地产开发费用为：l l（3000+40003000+4000）10%=70010%=700（万元）（万元）l l与转让房地产有关的税金为与转让房地产有关的税金为:l l150005%+150005%150005%+150005%（7%+3%7%+3%）=825=825（万元）（万元）l l从事房地产开发的加计扣除为：从事房地产开发的加计扣除为：l l（3000+40003000+4000）20%=140020%=1400（万元）（万元）l l转让房地产的扣除项目金额为：转让房地产的扣除项目金额为：l l3000+4000+700+825+1400=99253000+4000+700+825+1400=9925（万元）（万元）l l（3 3）计算转让房地产的增值额）计算转让房地产的增值额:l l15000-9925=507515000-9925=5075（万元）（万元）l l（4 4）计算增值额与扣除项目金额的比率）计算增值额与扣除项目金额的比率:l l5075992551.13%5075992551.13%l l（5）计算应纳土地增值税税额：l l第一种计算方法：l l应纳土地增值税税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）l l第二种计算方法：l l应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）。l l【例题【例题 计算题】李某系某市居民，于计算题】李某系某市居民，于20192019年年2 2月以月以5050万元购得一临街商铺，同时支付相关税费万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1 1万元，万元，购置后一直对外出租。购置后一直对外出租。20192019年年5 5月，将临街商铺改月，将临街商铺改租为卖，以租为卖，以8080万元转让给他人，经相关评估机构评万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为定，房屋的重置成本价为7070万元，成新度折扣率为万元，成新度折扣率为8080。l l要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（每问需计算出合计数。（20092009年原制度）年原制度）l l（1 1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。育费附加。l l（2 2）李某转让商铺应缴纳的印花税。）李某转让商铺应缴纳的印花税。l l（3 3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。l l（4 4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。l l【答案及解析】【答案及解析】l l（1 1）营业税、城建税和教育费附加（）营业税、城建税和教育费附加（80-5080-50）5%5%（1 17%7%3%3%）1.651.65（万元）（万元）l l（2 2）印花税）印花税800.05%800.05%0.040.04（万元）（万元）l l（3 3）可扣除项目）可扣除项目7080%7080%1.651.650.040.0457.6957.69（万元）（万元）l l增值额增值额80-57.6980-57.6922.3122.31（万元）（万元）l l增值率增值率22.31/57.6922.31/57.6938.67%38.67%50%50%l l土地增值税土地增值税22.3130%22.3130%6.696.69（万元）（万元）l l（4 4）略。）略。要点要点主要规定主要规定清算清算单位单位（1 1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算开发的项目，以分期项目为单位清算（2 2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算清算条件条件纳税人应进行土地纳税人应进行土地增值税的清算的三增值税的清算的三种情况种情况（1 1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3 3）直接转让土地使用权的）直接转让土地使用权的主管税务机关可要主管税务机关可要求纳税人进行土地求纳税人进行土地增值税清算的四种增值税清算的四种情况情况（1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该以上，或该比例虽未超过比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的自用的（2 2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的续的（4 4）省税务机关规定的其他情况）省税务机关规定的其他情况三、房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算非直非直接销接销售和售和自用自用房地房地产的产的收入收入确定确定将开发产品用于职工福将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同生所有权转移时应视同销售房地产销售房地产收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：（1 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定平均价格确定（2 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定格或评估价值确定房地产企业用建造的该房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售的，安置用房视同销售处理处理将开发的部分房地产转将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未等商业用途时，产权未发生转移的情况下发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用的成本和费用扣除项扣除项目规定目规定可据实扣除的项目可据实扣除的项目（1 1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2 2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本成本（3 3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除发票所载金额予以扣除（4 4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统按国家统一规定交纳的有关费用一规定交纳的有关费用”，计入，计入“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”中扣除中扣除（5 5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（6 6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除项目可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不符合清算要求或不实的不可扣除的项目不可扣除的项目（1 1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除扣除（2 2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3 3）竣工后竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除票的，扣留的质保金不得计算扣除（4 4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除土地增值土地增值税的核定税的核定征收征收（新（新变化）变化）税务机关可以参照与其税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种征收土地增值税的五种行为行为（1 1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的账簿的（2 2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（3 3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的项目金额的（4 4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的清算的（5 5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的核定征收率的规定核定征收率的规定为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5 5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率型制定核定征收率清算后再清算后再转让房地转让房地产产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积清算后应清算后应补税与滞补税与滞纳金纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金定的期限内补缴的，不加收滞纳金第六节第六节 税收优惠税收优惠l l主要税收优惠如下：主要税收优惠如下：l l1.1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的免税。的免税。l l普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在20192019年以前由各省、自治年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。区、直辖市人民政府规定。20192019年年6 6月月1 1日起，普通标准住宅应同时满足：日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；单套建筑面积在以上；单套建筑面积在120120平方米以下；实际平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.21.2倍以下。各省、自治区、倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。允许直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的准的20%20%。l l2.2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税l l3.3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。产的，免征土地增值税。l l4.4.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。长短确定免税或减半征税。l l【例题【例题多选题】下列项目中，按税法规定可以多选题】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（免征土地增值税的有（）。（）。（20192019年考题改年考题改编）编）l lA.A.国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产l lB.B.税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产l lC.C.个人因工作调动转让居住满个人因工作调动转让居住满5 5年的原自用住房的年的原自用住房的l lD.D.因为国家建设需要而被依法征用的房产因为国家建设需要而被依法征用的房产l l【答案】【答案】CDCDl l【例题【例题多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（有关规定的有（）。（）。（20192019年）年）l lA.A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额金额2020的，减半征收土地增值税的，减半征收土地增值税l lB.B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额金额2020的，免征土地增值税的，免征土地增值税l lC.C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额额2020的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税税l lD.D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额额2020的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税l l【答案】【答案】BDBD第七节第七节 征收管理征收管理l l纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。l l【本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。本章有两个重点内容：一是土地增值税征免界限的划分；二是土地增值税的计算（含清算计算、与所得税的混合计算）。近些年来，土地增值税的计算往往提供开发工程、部分完工、部分销售的条件，计税时需要确定实际销售和视同销售的收入，并配比已售成本（不是全部成本），计算时要注意配比关系。谢谢！