房地产融资与财务管理ppt课件

第一讲 房地产开发财务管理 基本理论与方法第一讲 房地产开发财务管理 基房地产开发财务管理 基本理论与方法1房地产开发财务管理房地产开发财务管理“是是”什么？什么？2房地产开发财务管理房地产开发财务管理“管管”什么？什么？3企业财务管理的目标企业财务管理的目标“是是”什么？什么？4房地产开发财务管理怎么理？房地产开发财务管理怎么理？房地产开发财务管理 基本理论与方法1 房地产开发1 1房地产开发财务管理房地产开发财务管理“是是”什么什么房地产开发（企业）财务管理是房地房地产开发（企业）财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一经营活动中的价值方面进行管理的一种种理财活动理财活动，是按照资金运动规律，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理由此引起的各监督和调节，正确处理由此引起的各种经济关系而实施的管理活动。种经济关系而实施的管理活动。1房地产开发财务管理“是”什么房地产开发（企业）财务管理是2 2 房地产开发财务管理管什么房地产开发财务管理管什么2.1资金筹集管理资金筹集管理2.2资金使用管理资金使用管理2.3成本费用管理成本费用管理2.4收入与分配管理收入与分配管理2 房地产开发财务管理管什么2.1 资金筹集管理资金筹集管理资金筹集管理（1）预测开发经营资金需要量；）预测开发经营资金需要量；（2）编制开发企业筹资计划；）编制开发企业筹资计划；（3）计算筹资成本；）计算筹资成本；（4）选择筹资渠道和方式；）选择筹资渠道和方式；（5）确定最佳筹资结构。）确定最佳筹资结构。Return一句话：合理筹集资金资金筹集管理（1）预测开发经营资金需要量；Return一句话资金使用管理资金使用管理（1）核定资金需要量；）核定资金需要量；（2）编制资金需要量计划；）编制资金需要量计划；（3）考核资金的使用效果；）考核资金的使用效果；（4）控制资金占用量和占用时间；）控制资金占用量和占用时间；（5）寻找提高资金利用效率的措施和途径。）寻找提高资金利用效率的措施和途径。Return一句话：提高资金使用效果资金使用管理（1）核定资金需要量；Return一句话：提高资成本费用管理成本费用管理（1）确定资金消耗定额；）确定资金消耗定额；（2）确定成本费用开支范围；）确定成本费用开支范围；（3）进行成本费用预测；）进行成本费用预测；（4）编制成本费用计划；）编制成本费用计划；（5）进行成本费用控制和分析；）进行成本费用控制和分析；（6）寻求降低成本的途径。）寻求降低成本的途径。Return一句话：控制资金耗费成本费用管理（1）确定资金消耗定额；Return一句话：控制收入与利润管理收入与利润管理（1）资金回收管理）资金回收管理确定收入的实现；确定收入的实现；制定开发产品价格；制定开发产品价格；编制销售计划；编制销售计划；分析销售计划完成情况；分析销售计划完成情况；经营收入盈亏分析。经营收入盈亏分析。（2）利润分配管理）利润分配管理Return一句话：尽快收回资金收入与利润管理（1）资金回收管理Return一句话：尽快收回3 3 企业财务管理目标是什么企业财务管理目标是什么有三种观点：有三种观点：（1）利润最大化传统的观点）利润最大化传统的观点（2）企业价值最大化）企业价值最大化（3）股东财富最大化）股东财富最大化3 企业财务管理目标是什么有三种观点：利润最大化目标的缺陷利润最大化目标的缺陷Return已不再作为现代财务管理目标不同时期的报酬具有不同的价值利润最大化不同时期的报酬具有不同的价值利润最大化没能对此加以区分即没有考虑资金的时间价没能对此加以区分即没有考虑资金的时间价值；值；没有考虑获取利润与所承担风险大小，因为，没有考虑获取利润与所承担风险大小，因为，获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成正比的关系；正比的关系；没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不利于不同资本规模的企业之间的比较；利于不同资本规模的企业之间的比较；追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行为的发生，从而影响企业的长远发展。为的发生，从而影响企业的长远发展。利润最大化目标的缺陷Return已不再作为现代财务管理目标不企业价值最大化目标的优点企业价值最大化目标的优点Return考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来计考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来计算企业价值；算企业价值；考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人员考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人员不顾风险大小片而追求利润的行为；不顾风险大小片而追求利润的行为；企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企业企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企业长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求利润长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求利润最大化的短期行为；最大化的短期行为；企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的基企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的基本要求；本要求；有利于社会资源的合理配置，从而实现社会财富的增加。有利于社会资源的合理配置，从而实现社会财富的增加。缺点：企业价值计量的困难企业价值最大化目标的优点Return考虑了货币的时间因素，以股东财富最大化目标股东财富最大化目标Return优点：（1）每股市场价格可观测性；（2）为融资方案选择提供了明确的价值判断标准。即，股东所持股票的每股市场价格最高化。与企业价值最大化目标相比：缺点：（1）股票价格不稳定，受非市场因素影响，不能真实反应企业价值；（2）只适用上市企业。股东财富最大化目标Return优点：即，股东所持股票的每股市4 4 房地产开发财务管理怎么理房地产开发财务管理怎么理资金筹集管理资金筹集管理资金使用管理资金使用管理成本费用管理成本费用管理收入与分配管理收入与分配管理房地产开发财务管理这四个方面的内容不是相互独立的，而是相互联系的统一体4 房地产开发财务管理怎么理资金筹集管理房地产开发财务管理这4 4 房地产开发财务管理怎么理房地产开发财务管理怎么理第二讲房地产开发资金的计划、筹集与运作第二讲房地产开发资金的计划、筹集与运作第三讲开发成本经济性分析第三讲开发成本经济性分析第四讲房地产开发经营的税务筹划第四讲房地产开发经营的税务筹划4 房地产开发财务管理怎么理第二讲房地产开发资金的计划、筹4 4 房地产开发财务管理怎么理房地产开发财务管理怎么理财务管理工具：财务管理工具：资金时间价值理论资金时间价值理论4 房地产开发财务管理怎么理财务管理工具：1 1 资金的时间价值资金的时间价值1.1资金时间价值的含义资金时间价值的含义1.2资金等值原理资金等值原理1.3资金时间价值计算公式资金时间价值计算公式1 资金的时间价值1.1 资金时间价值的含义1.1资金时间价值的含义资金时间价值的含义1.1.1 资金时间价值概念资金时间价值概念1.1.2 利息和利率利息和利率1.1.3 利息的计算利息的计算1.1 资金时间价值的含义1.1.1 资金时间价值概念1.1.1资金时间价值概念很古的时候，一个农夫在开春的时候没了种子，于是他问邻居借了一斗稻种。秋天收获时，他向邻居还了一斗一升稻谷。资金的时间资金的时间价值价值利息利息利润利润红利红利分红分红股利股利收益收益表现形式表现形式1.1.1资金时间价值概念很古的时候，一个农夫在开春的时候没1.1.1资金时间价值概念货币作为社会生产资货币作为社会生产资金参与再生产过程，金参与再生产过程，就会带来资金的增值，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价这就是资金的时间价值。值。300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。甲先生。300年前，乙年前，乙先生的老祖先先生的老祖先将将10元钱进行元钱进行投资，他的后投资，他的后代子孙们并没代子孙们并没有消费这笔财有消费这笔财产，而是将其产，而是将其不断进行再投不断进行再投资。这笔财富资。这笔财富一直遗传到乙一直遗传到乙先生。先生。谁更有钱呢谁更有钱呢Return1.1.1资金时间价值概念货币作为社会生产资金参与再生产过程1.1.2 利息与利率1利息利息(interest)在工程经济学中，“利息”广义的含义是指投资所得的利息、利润等，即投资收益。2利率利率(interest rate)在工程经济学中，“利率”广义的含义是指投资所得的利息率、利润率等，即投资收益率。用什么来衡量资金时间价值用什么来衡量资金时间价值(the time value of money)的大小的大小？Return1.1.2 利息与利率1利息(interest)在工程经济1.1.3 利息计算P本金本金(principal)i 利率利率n 计息周期计息周期(interest periods)数数F本利和本利和 (principal plus interest/compound-amount)I 利息利息1单利法单利法(simple interest)I=Pi nFP(1+i n)2复利法复利法(compound interest)FP(1+i）nI=P(1+i）n-11.1.3 利息计算P本金(principal)1单利法1.1.3 利息计算例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少，三年后的本利和为多少？年末单利法单利法FP(1+i n)复利法复利法FP(1+i）n1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10，1.1.3 利息计算例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少，三年后的本利和为多少？年末单利法单利法FP(1+i n)复利法复利法FP(1+i）n1F11000+100010%=1100F11000(1+10%）=11001.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10，1.1.3 利息计算例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少，三年后的本利和为多少？年末单利法单利法FP(1+i n)复利法复利法FP(1+i）n1F11000+100010%=1100F11000(1+10%）=11002F21100+100010%=1000(1+10%2)=1200F21100+110010%=1000 (1+10%)2=12101.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10，1.1.3 利息计算例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少，三年后的本利和为多少？年末单利法单利法FP(1+i n)复利法复利法FP(1+i）n1F11000+100010%=1100F11000(1+10%）=11002F21100+100010%=1000(1+10%2)=1200F21100+110010%=1000 (1+10%)2=12103F31200+100010%=1000(1+10%3)=1300F31210+121010%=1000 (1+10%)3=13311.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10，1.1.3 利息计算例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少，三年后的本利和为多少？年末单利法单利法FP(1+i n)复利法复利法FP(1+i）n1F11000+100010%=1100F11000(1+10%）=11002F21100+100010%=1000(1+10%2)=1200F21100+110010%=1000 (1+10%)2=12103F31200+100010%=1000(1+10%3)=1300F31210+121010%=1000 (1+10%)3=1331注意注意工程经济分析中，所有的工程经济分析中，所有的利息和资金时间价值计算利息和资金时间价值计算均为复利计算。均为复利计算。Return1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10，1.2资金等值原理资金等值原理1.2.11.2.1 等值原理等值原理1.2.21.2.2 资金等值的三要素资金等值的三要素1.2.31.2.3 等值原理公式等值原理公式1.2.41.2.4 现金流量图现金流量图Return1.2 资金等值原理1.2.1 等值原理Return1.2.1 资金等值原理两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。(Two things are said to be equivalent when they have the same effect)如：如：100N2m1m200N两个力的作用效果两个力的作用效果力矩，是相等的力矩，是相等的1.2.1 资金等值原理两个不同事物具有相同的作用效果，称之1.2.1 资金等值原理例：例：现在拥有现在拥有1000元，在元，在i10的的情况下，和情况下，和3年后拥有的年后拥有的1331元是等元是等值的。值的。两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。(Two things are said to be equivalent when they have the same effect)1.2.1 资金等值原理例：现在拥有1000元，在i10资金等值资金等值(economic equivalence/the equivalence of money)，是指由于资金时间的存在，使不同时点，是指由于资金时间的存在，使不同时点上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值。上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值。1.2.1 资金等值原理例：例：现在拥有现在拥有1000元，在元，在i10的的情况下，和情况下，和3年后拥有的年后拥有的1331元是等元是等值的。值的。资金等值(economic equivalence/the1.2.2 资金等值的三要素1金额金额(the amounts of the sums)2时间时间(the times of occurrence of the sums)3利率利率(the interest rate)例：例：现在拥有现在拥有1000元，在元，在i10的的情况下，和情况下，和3年后拥有的年后拥有的1331元是等元是等值的。值的。1.2.2 资金等值的三要素1金额(the amounts1.2.3 等值原理公式i 利率利率n 计息周期数计息周期数P一笔资金现在的价值（本金）一笔资金现在的价值（本金）F一笔资金一笔资金n计息期后的价值（本利和）计息期后的价值（本利和）FP(1+i）n或PF（1+i）-n例：例：现在拥有现在拥有1000元，在元，在i10的的情况下，和情况下，和3年后拥有的年后拥有的1331元是等元是等值的。值的。1.2.3 等值原理公式i 利率FP(1+i）n例：资金时间价值含义的理解货币作为社会生产资货币作为社会生产资金参与再生产过程，金参与再生产过程，就会带来资金的增值，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价这就是资金的时间价值。值。300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。甲先生。300年前，乙年前，乙先生的老祖先先生的老祖先将将10元钱进行元钱进行投资，他的后投资，他的后代子孙们并没代子孙们并没有消费这笔财有消费这笔财产，而是将其产，而是将其不断进行再投不断进行再投资。这笔财富资。这笔财富一直遗传到乙一直遗传到乙先生。先生。10(1+5%)300=22739961只要长寿只要长寿就成富翁就成富翁资金时间价值含义的理解货币作为社会生产资金参与再生产过程，就资金时间价值含义的理解1812年美国南北战年美国南北战争时期，纽约市曾争时期，纽约市曾借给首都华盛顿借给首都华盛顿100万美元。万美元。1975年，纽约市发生金年，纽约市发生金融危机时，要求华融危机时，要求华盛顿特区归还这笔盛顿特区归还这笔旧帐及利息。按每旧帐及利息。按每年年6的复利计算，的复利计算，发现这债务增加到发现这债务增加到Return资金时间价值含义的理解1812年美国南北战争时期，纽约市曾借1.2.4 现金流量图例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为三年后的本利和为1331元。元。时间的进程时间的进程(over time)1032一个计息周期一个计息周期第一年年初第一年年初第一年年末，也是第一年年末，也是第二年年初第二年年初cash flow diagram1.2.4 现金流量图例：1000元存银行3年，年利率101.2.4 现金流量图例例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为三年后的本利和为1331元。元。103210001331现金流入inflow现金流出outflowi10cash flow diagram1.2.4 现金流量图例：1000元存银行3年，年利率101.2.4 现金流量图10321000存款人的现金流量图存款人的现金流量图103210001331i10银行的现金流量图银行的现金流量图i101331同一笔经济业务，现金流的方向依分析所处的角度不同同一笔经济业务，现金流的方向依分析所处的角度不同而不同。而不同。Since there two parties to every transaction,it is important to note that the cash flow diagrams depend upon the point of view taken.1.2.4 现金流量图10321000存款人的现金流量图101.3资金时间价值计算公式资金时间价值计算公式1.3.1 几个概念几个概念1.3.2 资金时间价值计算公式资金时间价值计算公式1.3.3 系数符号与利息表系数符号与利息表1.3.4 公式应用示例公式应用示例1.3.5 其它类型公式其它类型公式Return1.3 资金时间价值计算公式1.3.1 几个概念Ret例：例：一、几个概念1.现值（P）指一笔资金在某时间序列起点处的价值。(a present principal amount)2.终值（F）又称为未来值，指一笔资金在某时间序列终点处的价值。(a future amount,n annual interest periods hence)10321000i101331例：一、几个概念现值（P）指一笔资金在某时间序列起点处的例：例：一、几个概念10321000i1013313.等额支付系列（A）又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment,in series of n equal payments,made at the end of annual interest period)例：一、几个概念10321000i101331等额支付系一、几个概念例：零存整取例：零存整取1000i21032100010001000 12（月）（月）3.等额支付系列（A）又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment,in series of n equal payments,made at the end of annual interest period)一、几个概念例：零存整取1000i21032100010一、几个概念例：零存整取例：零存整取100010321000 1000 12（月）（月）i210003.等额支付系列（A）又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment,in series of n equal payments,made at the end of annual interest period)一、几个概念例：零存整取1000103210001000一、几个概念例：零存整取例：零存整取10321000 12（月）（月）i23.等额支付系列（A）又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment,in series of n equal payments,made at the end of annual interest period)一、几个概念例：零存整取1032100012（月）i4.i利率，广义指投资收益率（rate of investment return)。5.n计算周期数(the number of annual interest periods)，广义指方案的寿命期(life cycle)。一、几个概念例：零存整取例：零存整取10321000 12（月）（月）i2Returni利率，广义指投资收益率（rate of investme1一次支付的复利（终值）公式(single-payment compound-amount)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少？三年后的本利和为多少？1032P1000i10F？FP(1+i）n已知：P，求：F？FP(1+i）n=1000(1+10%）3=1331Interest formulas1一次支付的复利（终值）公式1.3.2 资金时间价值计算公2一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：1000元存银行元存银行3年，年利率年，年利率10，三年后的本利和为多少？三年后的本利和为多少？1032P1000i10F？已知：F，求：P？FP(1+i）n=1000(1+10%）3=1331Interest formulas2一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-pay例：例：3年末要从银行取出年末要从银行取出1331元，年元，年利率利率10，则现在应存入多少钱？，则现在应存入多少钱？1.3.2 资金时间价值计算公式2一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth)已知：F，求：P？Interest formulas例：3年末要从银行取出1331元，年利率10，则现在应存2一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：3年末要从银行取出年末要从银行取出1331元，年元，年利率利率10，则现在应存入多少钱？，则现在应存入多少钱？1032P？i10F1331PF(1+i）-n=1331(1+10%）-3=1000已知：F，求：P？Interest formulas2一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-pay3等额支付的终值公式（年金终值公式）(equal-payment-series compound-amount)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：3年末要从银行取出年末要从银行取出1331元，年元，年利率利率10，则现在应存入多少钱？，则现在应存入多少钱？1032P？i10F1331已知：A，求：F？PF(1+i）-n=1331(1+10%）-3=1000Interest formulas3等额支付的终值公式（年金终值公式）1.3.2 资金时间价3等额支付的终值公式（年金终值公式）(equal-payment-series compound-amount)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：零存整取零存整取1032A1000 12（月）（月）i2F？已知：A，求：F？Interest formulas3等额支付的终值公式（年金终值公式）1.3.2 资金时间价4偿债基金公式(equal-payment-series sinking-fund)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：零存整取零存整取已知：F，求：A？1032A1000 12（月）（月）i2F？Interest formulas4偿债基金公式1.3.2 资金时间价值计算公式例：零存整取4偿债基金公式(equal-payment-series sinking-fund)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：存钱结婚存钱结婚1032A？4i10F30000元元520岁岁25岁岁已知：F，求：A？Interest formulas4偿债基金公式1.3.2 资金时间价值计算公式例：存钱结婚5资本（资金）回收公式(equal-payment-series capital-recovery)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：存钱结婚存钱结婚已知：P，求：A？1032A？4i10F30000元元520岁岁25岁岁Interest formulas5资本（资金）回收公式1.3.2 资金时间价值计算公式例：5资本（资金）回收公式(equal-payment-series capital-recovery)1.3.2 资金时间价值计算公式例：借例：借钱结婚钱结婚1032A？4i10P30000元元525岁岁30岁岁已知：P，求：A？Interest formulas5资本（资金）回收公式1.3.2 资金时间价值计算公式例：6等额支付现值公式（年金现值公式）(equal-payment-series present-worth)1.3.2 资金时间价值计算公式例：借例：借钱结婚钱结婚已知：A，求：P？1032A？4i10P30000元元525岁岁30岁岁Interest formulas6等额支付现值公式（年金现值公式）1.3.2 资金时间价值6等额支付现值公式（年金现值公式）(equal-payment-series present-worth)1.3.2 资金时间价值计算公式例：例：养老金养老金(retirement pension)问题问题1032A2000元元20i10P？60岁岁80岁岁Return已知：A，求：P？Interest formulas6等额支付现值公式（年金现值公式）1.3.2 资金时间价值1.3.3 系数符号与利息表FP(1+i）n公式系数（因子）公式系数（因子）(factor)(F/P,i,n)(P/F,i,n)(F/A,i,n)(A/F,i,n)(A/P,i,n)(P/A,i,n)系数符号系数符号公式可记为公式可记为F=P(F/P,i,n)P=F(P/F,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)A=P(A/P,i,n)P=A(P/A,i,n)1.3.3 系数符号与利息表FP(1+i）n公式系数（1.3.3 系数符号与利息表例：例：养老金问题养老金问题1032A2000元元20i10P？查利息表查利息表(interest tables)（复利系数表）（复利系数表）=300008.514=17028Return1.3.3 系数符号与利息表例：养老金问题1032A2001某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30，一年后付房价的30，两年后付20，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？1.3.4 应用示例解：解：设利率为设利率为i1某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金1某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30，一年后付房价的30，两年后付20，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？1.3.4 应用示例解：解：（1）从购房人的角度，假设其投资收益率为从购房人的角度，假设其投资收益率为10（2）从房产商的角度，假设其投资收益率为从房产商的角度，假设其投资收益率为201某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金P=62某住宅楼正在出售，购房人可采用分期付款的方式购买，付款方式：每套24万元，首付6万元，剩余18万元款项在最初的五年内每半年支付0.4万元，第二个5年内每半年支付0.6万元，第三个5年内每半年内支付0.8万元。年利率8，半年计息。该楼的价格折算成现值为多少？1.3.4 应用示例解：解：+0.4(P/A,4%,10)+0.6(P/A,4%,10)(P/F,4%,10)+0.8(P/A,4%,10)(P/F,4%,20)6=15.49(万元）万元）P=P=62某住宅楼正在出售，购房人可采用分期付款的方式购买，P=63.一个男孩，今年一个男孩，今年11岁。岁。5岁生日时，他祖父母赠送他岁生日时，他祖父母赠送他4000美元，美元，该礼物以购买年利率该礼物以购买年利率4（半年计息）的（半年计息）的10年期债券方式进行投资。年期债券方式进行投资。他的父母计划在孩子他的父母计划在孩子1922岁生日时，每年各用岁生日时，每年各用3000美元资助他美元资助他读完大学。祖父母的礼物到期后重新进行投资。父母为了完成这读完大学。祖父母的礼物到期后重新进行投资。父母为了完成这一资助计划，打算在他一资助计划，打算在他1218岁生日时以礼岁生日时以礼 物形式赠送资金并物形式赠送资金并投资，则投资，则 每年的等额投资额应为多少？（设每年的投资利率为每年的等额投资额应为多少？（设每年的投资利率为6）1.3.4 应用示例解：解：4000(F/P,2%,20)(F/P,6%,3)+x(F/A,6%,7)=3000(P/A,6%,4)以以18岁生日为岁生日为分析点分析点（当前期）（当前期）得，得，X=395(美元美元)设设1218岁生日时的等额投资额为岁生日时的等额投资额为x美元，则美元，则P=6一个男孩，今年11岁。5岁生日时，他祖父母赠送他400P=64某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为10；另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。1.3.4 应用示例解：解：100=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)用试算的方法，可得到用试算的方法，可得到P(10%)=8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5)101.73P(12%)=8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5)94.09 设债券利率为设债券利率为i令令P(i)=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)P=64某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入P=64某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为10；另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。1.3.4 应用示例解：解：用试算的方法，可得到用试算的方法，可得到P(10%)=8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5)101.73P(12%)=8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5)94.09用线性内插法用线性内插法P=64某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入5某人于今年年初一次性存入银行30000元，打算从今年始每年末取出5000元。银行年复利率为10。问几年内他将会取完这笔钱？1.3.4 应用示例解：解：设设n年取完年取完30000=5000(P/A,10%,n)(P/A,10%,n)=6通过试算或查表，有通过试算或查表，有取取n=9,(P/A,10%,9)=5.7590取取n=10,(P/A,10%,10)=6.1446用线性内插法用线性内插法Return5某人于今年年初一次性存入银行30000元，打算从今年始每例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果万元。如果把该地买下，必须等到把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年土地出卖掉。如果他想取得每年15的投资收益率，则的投资收益率，则10年该地至少应该要以多少价钱出售？年该地至少应该要以多少价钱出售？1.3.5 其它类型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor2000404448727601 2 3910售价售价？例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美1.3.5 其它类型公式01234n-1 n2GG3G(n-2)G(n-1)GG梯度量（或梯度因子）梯度量（或梯度因子）FG=?（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式01234n-1n2GG3G(1.3.5 其它类型公式01234n-1 n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式01234n-1n2GG3G(1.3.5 其它类型公式01234n-1 n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式01234n-1n2GG3G(1.3.5 其它类型公式01234n-1 n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式01234n-1n2GG3G(1.3.5 其它类型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式（一）等差型公式1.3.5 其它类型公式梯度支付终值系数，符号：梯度支付终值系数，符号：（F/G,i,n)梯度系数，符号：梯度系数，符号：（A/G,i,n)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式梯度支付终值系数，符号：（F/G,例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果万元。如果把该地买下，必须等到把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年土地出卖掉。如果他想取得每年15的投资收益率，则的投资收益率，则10年该地至少应该要以价钱出售？年该地至少应该要以价钱出售？1.3.5 其它类型公式2000404448727601 2 3910售价售价？2000(F/P,15%,10)+40(F/A,15%,10)+4(F/G,15%,10)=9178.11(美元美元)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美例：上例中，假设第一年需要的养老金为例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8，则养，则养老基金需要多少？老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式例：例：养老金问题养老金问题A2000元元P？60岁岁80岁岁i=10%10322017028（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式例：养老金问题A2000元P例：上例中，假设第一年需要的养老金为例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8，则养，则养老基金需要多少？老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式例：例：养老金问题养老金问题P？60岁岁80岁岁i=10%10322017028A2000元元（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式例：养老金问题P？60岁80例：上例中，假设第一年需要的养老金为例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8，则养，则养老基金需要多少？老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式2160P？i=10%1032202000S=8%23332000(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式2160P？i=10%1031.3.5 其它类型公式A(1+s)P？i=利率利率1032nAS=通胀率通胀率A(1+s)2A(1+s)n-12.当当i=s的情况下的情况下3.当当s=o的情况下的情况下（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式A(1+s)P？i=利率10例：上例中，假设第一年需要的养老金为例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8，则养，则养老基金需要多少？老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式2160P？i=10%1032202000S=8%23332000(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式2160P？i=10%1031.3.5 其它类型公式例：例：某人现拟以万元的价格购入某预售写字楼楼盘的某人现拟以万元的价格购入某预售写字楼楼盘的一层用于出租经营。已知楼价款在年内分次支付（年初、一层用于出租经营。已知楼价款在年内分次支付（年初、年末、年未），比例分别为、和。第年末、年未），比例分别为、和。第年初投入万元装修后即可出租，预计当年的毛租金收入年初投入万元装修后即可出租，预计当年的毛租金收入为万元，经营成本为万元，并在此后的年内毛为万元，经营成本为万元，并在此后的年内毛租金收入与经营成本的平均上涨率均为。他准备在租金收入与经营成本的平均上涨率均为。他准备在年末重新装修后再可转售，估计装修费用为万元，转售年末重新装修后再可转售，估计装修费用为万元，转售价格为万元，另要发生万元的转售成本。他的价格为万元，另要发生万元的转售成本。他的投资收益率为。问：他的这项投资是否分合算？投资收益率为。问：他的这项投资是否分合算？Return（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式例：某人现拟以万元的价格购入 第二讲 房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作 第二讲 房地产开发项目 资金房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作03年6月：央行关于进一步加强房地产信贷的通知(一般称为“121号文件”)发布，04年10月央行9年来首次加息，至今加息7次（2007加息4次），贷款利率由5.31%提高到7.02%。05年3月16日中国人民银行把商业银行个人放贷利率从5.31%上调到6.12%，同时个人住房贷款最低首付款比例由20%提升至30%。房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作03房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作05年3月26日国务院办公厅下发的俗称关于国八条的切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等综合手段，控制不合理等需求，抑制房价过快上涨。05年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施及新国八条，通过土地、税收、金融等关键措施强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作05年8月15日，央行建议取消房屋预售制度。05年9月初，银监会“212号”文，规定房地产信托贷款最新条件，即项目自有资金须超过35、“四证”齐全、具有二级以上开发资质，这实际上比商业银行发放贷款的条件更高。房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作06年7月24日，建设部等六部委联合签发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（简称171号文件），对外资在中国房地产市场的经营、投资行为进行了一系列规范，在购买物业、住房等方面，也都做出了比较严格的限制。如，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，而此前的标准为40%。影响更大的是，文件规定不准用离岸公司来购买内地物业，而要来华设立外资独资企业或者中外合资企业，这项规定基本上杜绝了外资以直接购买物业的方式进入房市。房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作2007年3月1日，实施中国银监会修订后的信托公司管理办法和信托公司集合资金信托计划管理办法（通常简称“新两规”），今后信托公司的业务主要分为两类：一类是面向高端客户群及机构客户的信托产品；一类是标准化、可流通、证券化的公募产品，如REITs 房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知通知，该通知将第二套住房的首付提高到四成。从近几年来的一系列国家出台的房地产市场宏观调控政策来看，真正起到调节作用的是强化社会住房保障措施和银行信贷这两项措施。房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作1 投资费用的组成及估算2 投资资金使用计划的编制3 融资基本知识4 房地产融资操作实务5 房地产融资现状与创新房地产开发项目 资金的计划、筹集与运作1 1 1 投资费用的组成及计算投资费用的组成及计算1.1开发成本开发成本1.2开发费用开发费用例：某房地产开发项目投资费用计算例：某房地产开发项目投资费用计算1 投资费用的组成及计算1.1 开发成本1.1开发成本开发成本1.1.1 土地使用权出让金土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3 前期工程费前期工程费1.1.4 建安工程费建安工程费1.1.5 基础设施费基础设施费1.1.6 公共配套设施费公共配套设施费1.1.7 不可预见费不可预见费1.1.8 开发期间税费开发期间税费1.1.9 其他费用其他费用Return1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金Return1.1.3前期工程费(1)项目可行性研究费项目可行性研究费（一般可按建筑工程费的0.2-1%计算）(2)规划设计费规划设计费（一般为建安工程费的3%左右）(3)地质勘察测绘费地质勘察测绘费（一般为建筑工程费的0.5%左右）(4)场地准备费场地准备费(包括原有建筑物和构筑物拆除，场地平整，通水、通电和临时道路等)(5)筹建开办费筹建开办费（一般为建筑工程费2.5%左右）Return1.1.3前期工程费(1)项目可行性研究费Return1.1.4 建安工程费可按概算指标、工程量近似匡算法或类似工程估算法(1)(1)土建工程费土建工程费(2)(2)设备及安装工程费设备及安装工程费 Return1.1.4 建安工程费可按概算指标、工程量近似匡算法或类似工1.1.5 基础设施费建建筑筑物物2 2米米以以外外、规规划划红红线线以以内内各各种种管管线线和和道道路路工工程程费费，包包括括供供电电、供供水水、供供气气、电电信信、绿绿化化、道道路路、排排污污、排排洪洪、路灯、环卫等工程费用。路灯、环卫等工程费用。Return1.1.5 基础设施费建筑物2米以外、规划红线以内各种管线和1.1.6 公共配套设施费小小区区内内为为居居民民服服务务的的不不能能有有偿偿转转让让的的各各种种非非营营利利性性的的公公共共配配套套设设施施，如如托托儿儿所所、学学校校、理理发发店店、变变电电房房、公公厕厕、自自行行车车库、垃圾站等。库、垃圾站等。Return1.1.6 公共配套设施费小区内为居民服务的不能有偿转让的各1.1.7 不可预见费包包括括备备用用金金（不不含含工工料料价价格格的的上上涨涨预预备备费费）、不不可可预预见见的的基基础础设设施施和和其其他他附附加加工工程程增增加加的的费费用用、不不可可预预见见的的自自然然灾灾害害增增加加的的费费用用。一一般般为为1 16 6项项的的3%3%5%5%。Return1.1.7 不可预见费包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）1.1.8 开发期间税费1)1)土地使用税土地使用税2)2)城城市市（红红线线外外）配配套套设设施施建建设设费费（市市政政支支管管线线分分摊摊费费和和分分散散建建设设市市政政公公用用设设施施建建设设费费），按按建建筑筑面面积积征收征收3)3)供电增容费（用电权费、供电贴费）供电增容费（用电权费、供电贴费）4)4)绿化建设费绿化建设费Return1.1.8 开发期间税费土地使用税Return1.1.9 其他费用Return临时用地费、临时占道费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图审查费、竣工图编制费、工程保险费等可一并计入开发期间税费进行计算可一并计入开发期间税费进行计算1.1.9 其他费用Return临时用地费、临时占道费、工程1.2开发费用开发费用1.2.1管理费用管理费用1.2.2销售费用销售费用1.2.3财务费用财务费用Return（广告费、代理费等，可按（广告费、代理费等，可按销售收入的销售收入的4%4%6%6%）（开发成本的（开发成本的3%3%左右）左右）（为筹集资金而发生的各项（为筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、筹资费用，包括借款利息、筹资费等）费等）1.2 开发费用1.2.1管理费用Return（广告费、房地产融资与财务管理ppt课件2投资资金使用计划的编制投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据编制投资资金使用计划的依据2.2资金使用计划表的形式资金使用计划表的形式2.3资金使用计划编制方法资金使用计划编制方法2投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依2.1编制投资资金使用计划的依据编制投资资金使用计划的依据编制资金使用计划的主要依据有下面几个：编制资金使用计划的主要依据有下面几个：开发项目的建设进度计划开发项目的建设进度计划开开发发商商与与承承包包商商签签订订的的工工程程承承包包合合同同中中的的工工程价款支付款额、支付方式和时间的要求程价款支付款额、支付方式和时间的要求业业主主方方供供应应工工程程材材料料和和设设备备的的时时间间及及订订货货的的价款支付时间价款支付时间销售进度计划销售进度计划Return2.1 编制投资资金使用计划的依据编制资金使用计划的主要依2.2资金使用计划表的形式资金使用计划表的形式Return2.2 资金使用计划表的形式Return2.2资金使用计划表的形式资金使用计划表的形式在初始计划阶段（如投资分析和策划阶段）可按年或季编制。在项目实施阶段，可分别按年、季、月来编制，通常是上一个周期末提出下个周期的计划。有些房产开发商甚至要求每个项目按周来