资源描述
如何制作价格表如何制作价格表?道邦地产策划培训(1)如何制作价格表?道邦地产策划培训(1)1价格表制作的基本步骤价格表制作的基本步骤l确定价格策略（后期专题讨论）l确定实收均价l项目内部调差l形成价格表l制作对外价格表价格表制作的基本步骤确定价格策略（后期专题讨论）2实收均价的确定实收均价的确定l市场比较法l收益还原法l客户需求分析l发展商营销目标实收均价的确定市场比较法3用市场比较法定均价用市场比较法定均价l确定可比项目及权重项目名称万科高尔夫银湖翡翠万科西半岛翠堤春晓耀江丽景湾沿海赛洛城升华现代城权重（%）1520205101010选取原则：客源（相互替代性）区域（价格可比性）品质（产品相似性）银湖御园为例讨论用市场比较法定均价确定可比项目及权重项目名称万科高尔夫银湖翡4l可比项目打分 （本项目在竞争中所处地位）l确实项目均价 （计算方式，让比分成为价格）用市场比较法定均价用市场比较法定均价用市场比较法定均价5项目内部调差项目内部调差l所有价格表本质上只有二种调差朝向差（水平差）楼层差（纵向差）项目内部调差所有价格表本质上只有二种调差朝向差（水平差）楼层6l朝向差的确定（同楼层每套房打分）项目内部调差项目内部调差朝向采光通风面积户型景观视野西晒噪音私密性15%10%10%10%15%10%10%15%5%影响因素及权重视不同项目情况调整朝向差的确定项目内部调差朝向采光通风面积户型景观视野西晒噪音7制作日期序号评定项目评 分 标 准 描 述权重1栋2栋 座 座A单位B单位C单位D单位A单位B单位C单位D单位评得评得评得评得评得评得评得评得1朝向状况5 正南、东南3 正东、西南2 东北0 正西、西北、正北15 2采光状况5 三向采光4 双向采光2 单向采光0 有黑房10 3通透状况5 南北通透3 其它向通透0 不通透10 4功能分区户型布局合 理 性5 户型布局舒适，功能分区合理,4 户型布局合理,功能分区一般3 户型布局一般，辅助功能分区欠佳2 户型布局欠佳,主要功能分区局部不合理0 户型布局、功能分区大部分不合理,严重影响使用15 5面积5 面积大小十分合理舒适,且没有面积浪费情况3 面积大小比较合理,走道有小部分面积浪费 0 面积大小不合理,且有多处面积浪费情况10 6噪音情况5 在室内开窗情况下,耳听噪音非常小，几乎没有3 能清楚听到噪音，但不是非常大0 噪音很大15 7景观视野5 内外视野开扬,景观非常优美4 内外景观优美（但视野不够开扬）3 内外视野开扬(但无景观)2 只有内外其一景观0 双向视野有阻挡情况10 8西晒状况5 无西晒3 仅有次卧西晒（窗/墙）0 主卧、客厅、阳台任一西晒（窗/墙）10 9私密性及对视情况5 宽松舒适（间距、楼高）,无对视情况3 基本合适（间距、楼高）,仅辅助功能区有对视0 感觉紧逼（间距、楼高）,主功能区有对视5 制作日期序号评定项目评 分 标 准 描 述权重1栋2栋 8l朝向差的确定 最大价差原则上不超过单价15%项目内部调差项目内部调差序号评定项目评 分 标 准 描 述权重2栋座A单位B单位C单位D单位评得评得评得评得1朝向状况15 5 75 5 75 5 75 3 45 2采光状况10 4 40 4 40 2 20 4 40 3通透状况10 5 50 2 20 0 0 3 30 4功能分区户型布局合 理 性15 5 75 3 45 5 75 3 45 5面积,10 5 50 5 50 5 50 5 50 6噪音情况15 0 0 0 0 0 0 0 0 7景观视野10 4 40 2 20 1 10 2 20 8西晒状况10 5 50 0 0 0 0 0 0 9私密性及对视情况5 5 25 5 25 5 25 3 15 合 计 得 分100 81.0 55.0 51.0 49.0 最大分差32.00 分差32.0 6.0 2.0 0.0 最大价差1500价差1500 281 94 0 每分价值46.88 取整1500 280 90 0 朝向差的确定项目内部调差序号评定项目评 分 标 准 描 述权9l楼层差的确定项目内部调差项目内部调差多层和高层的区别（并非越高越贵）10层以下30-5010-20层，20-3020层以上10-30一层与顶楼的附加价值：花园、露台跳差：较强的外部景观差异，遮挡引起 的采光、视野差异楼层差的确定项目内部调差多层和高层的区别（并非越高越贵）10位置表表7 7 栋 座楼座楼层调查表表单位ABCD参考层差楼层实际情况实际情况实际情况实际情况30/31复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间21002329东：香蜜湖景南：海景/植物公园 北：塘朗山景/北环大道视野极佳 东：香蜜湖景 北：塘朗山景/北环大道视野极佳西：山景 北：塘朗山景/北环大道视野极佳西：山景/园博园 南：海景北：塘朗山景/北环大道 视野极佳23层跳差层/250 24层开始双层复式单位层差300 1322东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观，但看不到湖南：越过小高层除园林近景外，可以看园林部分远景。北：噪音影响开始增大 视野开始开扬东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观但看不到湖北：噪音影响开始增大视野开始开扬西：山景北：塘朗山景/噪音影响开始增大 视野开始开扬西：山景/园博园南：园林景观北：塘朗山景；噪音影响开始增大，视野开始开扬13层跳差层/300 212东：5层越过商场后视野开始开阔，小高层有影响 南：有小高层遮挡可看到部分园林近景 北：侨香路/噪音影响有所减弱 2/3层阳台为实墙、部分有过梁 6层以上采光通风良好 东：小区入口庭院 北：路边绿化带，噪音影响开始减弱 2/3层阳台为实墙、部分有过梁 西：山景/路边绿化北：路边绿化带，噪音影响开始减弱2/3层阳台为实墙、部分有过梁西：山景/路边绿化 南：园林近景 北：路边绿化带，噪音影响开始减弱 2层送屋顶花园，面积见附送面积表 6层以上采光通风良好2层无屋顶花园单位层差0有屋顶花园单位以花园面积大小加价 3层层差50 位置表7 栋 座楼层调查表单位ABCD参考层差楼层11形成价格表形成价格表l几个常用函数 ROUND（取整函数，自动取整容易出错）COUNTIF（统计函数，用于价格分析）l价格分析形成价格表几个常用函数价格分析12l价格分析形成价格表形成价格表价格分析形成价格表13制作对外价格表制作对外价格表l折扣率的确定1.付款方式付款方式折扣销售比例正常按揭0.9880%一次性0.9620%平均折扣率=0.9762.销售各阶段优惠分配销售阶段时间优惠折扣预计比例套数(600)备注1从内部认购到解筹0.020 0.956 30%1802个点优惠2从解筹到开盘0.010 0.966 10%601个点优惠3从开盘后0.000 0.976 40%2404尾盘阶段0.010 0.966 20%120尾盘预留1个点优惠5期间老带新优惠0.010 0.946 40%240老带新新老客户各0.5个点优惠0.956 0.966 0.956 平均折扣率=0.963制作对外价格表折扣率的确定1.付款方式付款方式折扣销售比例正14thanksthanks15
展开阅读全文