达观机构-汇财御景湾营销整合推广方案

我们谁也想不到湖，也可以私有化御湖御湖一湾天下御景湾于天际岭国家森林公园中，独家兴建私家山体公园，中央内湖成就国家森林公园前的私有山湖，开启山湖私有时代【汇财御景湾】营销整合推广方案2021年5月10日达观机构版权所有敬请尊重版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归达观广告所有，未经达观广告书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。驾山御湖一湾天下毛子曰：独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。看万山红遍，层林尽染，漫江碧透，百舸争流。沁园春长沙长沙，众多周知的“山水洲城山水，众多楼盘皆可拥有公园，诸多楼盘的共同卖点我们的御景湾外靠天际岭，内藏私家山体公园所谓：外靠一座山，内藏一座山我们的御景湾外靠植物园、樱花谷，内藏湖泊所谓：外揽胜景，内藏乾坤那么我们要倾注怎样心血才算的上尊重了这天赐的宝地？我们要实施怎样的推广才算的上尊重了这无双的好盘？?礼记学记?：玉不琢，不成器湾在眼前，如何捕鱼？国家政策抑制消费者观望市场选择大如果把楼市是漩涡暗藏的湖消费者就像是湖里的鱼！我们要如何推广才能吸引这滑溜的鱼？我们要如何营销才能抓住这狡猾的鱼？湾湾在在眼眼前前，如如何何捕捕鱼鱼汇财御景湾整合推广9步曲准备出击湾区的经度市场分析湾区的纬度工程分析湾区的参度客群分析湾区的高度工程定位湾区的观度工程标识湾区的尺度营销建议湾区的广度推广部署湾区的热度公关活动湾区的强度媒体整合第一局部：市场分析政策影响解读后市预测古语曰：树欲静而风不止政策之下，谁能独善？一、政策解读 最新?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责2、坚决抑制不合理住房需求3、增加住房有效供给4、加快保障性安居工程建设5、加强市场监管重点坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差异化住房信贷政策。1、对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原那么自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。重点坚决抑制不合理住房需求1、抑制大户型需求2、抑制二套、三套房需求3、抑制外地炒房二套以上的置业本钱越来越高，第一次置业一步到位尤为重要。政策出来之后反映政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京那么出现浙政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京那么出现浙江投资客单笔上亿的抛售。江投资客单笔上亿的抛售。据报道，北三环一工程近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出据报道，北三环一工程近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房多套房源，总价近源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近亿元，折合平均单价为近4万万/平米。平米。4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐朝南坐的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者的观望情绪却已经明显显露。的观望情绪却已经明显显露。深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。大城市北京、上海、深圳政策出来之后反映长沙新政策下达还有一段时间新政策下达还有一段时间长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长沙反响普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢沙反响普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢拍。拍。4月月11日至日至4月月17日，全市新建商品房共成交日，全市新建商品房共成交4199套，成交面积为套，成交面积为47.21万平方米，较万平方米，较上周增加上周增加11.37万平方米，成交均价为万平方米，成交均价为5161元元/平方米，其中住宅成交平方米，其中住宅成交3986套，成交面套，成交面积为积为45.10万平方米，成交均价为万平方米，成交均价为5025元元/平方米。平方米。但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长沙这样房价较低的二在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长沙这样房价较低的二三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果，不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果，政策对于房地产影响力是不可回避的，此次政策对于房地产影响力是不可回避的，此次“国四条如果没有成效，未来还将有其国四条如果没有成效，未来还将有其他政策出台，最终将到达政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而他政策出台，最终将到达政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的答复。政策组合是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的答复。政策组合重拳已开启序幕，未来楼市风紧！重拳已开启序幕，未来楼市风紧！四月第三周长沙市新建商品房成交量大幅度攀升通过长沙10年第一季度的分析，我们认为：长沙楼市自09年中开始，量价齐升态势明显，整体开展迅猛，消费力的快速消耗及价格的快速上涨，对未来销售形成一定挑战！但是在新政之下，长沙楼市依然慢一拍，四月销售依然保持适当增加，但是受新政影响，消费者的观望情绪必然加重，对销售影响大！新政之下必将引致全国观望气氛的全面形成！小结：2021年房价走势预测供给大，观望浓，房价将略有下滑根据对长沙2021年的市场供给量及销售量的预测分析，房价下滑已成必然。但因长沙房价基数较低，从自去年年头到今年3月，房价上涨约1000元/左右，泡沫不算太大。根据以往经验预测，房价下滑的空间不会太大，应在500元/左右，且因上半年销售形势良好，局部开发商回款压力不大，以及长沙市场相较一线城市而言，有一定的滞后性，因此预测房价的波动短时内不会出现，下半年下滑的可能较大。供给量的增长及观望气氛的形成，将有可能导致房价下滑，但预计幅度不会太大，且不会马上表达！长沙购房者分析自09下半年始，投资者比例大幅提升根据本司监控的几个楼盘分析，自09年下半年开始，长沙的投资价值逐步受到投资者的认同，地州市购房者逐步涌入长沙市场，而至09年底，外地购房团开始进入长沙，湘江世纪城等楼盘就已接待温州等地购房团洽商，至今年第一季度，外地购房者已然占到各大楼盘购房客户的50%，特别是高端工程，投资客占到70-80%，如金烨融府外省市客户到达80%左右，华都也到达70%以上。长沙购房群体的结构性转变将令长沙难以躲过本次楼市调控，投资客必将快速退出市场！但长沙毕竟仍是一个以自住需求为主导的城市，因此预计此次调控对长沙楼市不会产生颠覆性的打击！达观观点：新政长沙楼市四大论断楼市拐点必将出现观望气氛持续蔓延销量收缩已成必然价格下滑年底显现对我们工程的影响弊：抑制改善型置业大户型滞销限制外地投资客户量减少客户观望情绪加强成交时间拉长对我们工程的影响利：户型、环境一步到位一次置业终生优享长沙价格洼地吸引在一线城市退出的投资客达观观点：2021年的长沙楼市，四大关键词：供货多，成交降，价格稳，政策紧竞争对手分析知彼孙子曰：知己知彼，百战不殆?孙子兵法?恒大绿洲群众精品+实惠价格价格：均价6800元/平方米最高价7264元/平米户数：1518套已售1333套最新楼盘动态：长沙恒大绿洲，武广新城片区热销中！一期清尾九七折，一次性付款和按揭均九八折。项目介绍：依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，长沙恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。装修介绍：精装修,全装修目前可售房源约200套1栋5套：三室二厅106-125平米，5套2栋(8套)：二室二厅80平米4套、三室二厅110-120平米4套3栋(10套)：一室一厅60平米1套、二室二厅80平米2套、三室二厅/110-120平米7套4栋11套：二室二厅80平方米3套、三室二厅110-120平方米7套14-16栋(20套)：二室二厅84-95平方米2套、三室二厅124-127平方米18套17-18栋(84套)：二室二厅87.98平方米7套、三室二厅108-127平方米77套19栋(61套)：三室二厅196.34平方米2套、四室二厅220.76平方米32套、五室二厅245平米27套20-21栋(10套)：三室二厅110-120平方米6套、四室二厅140平方米4套主力户型：三房二厅四房二厅1、长沙恒大绿洲依托武广新城“四横两纵一轴一环”的城市路网、四通八达的高速公路网、长途汽车客运总站、城市公交始发站、城市地铁换乘站等设施，形成铁路、公路、航空、轨道全方位的立体交通体系。2、坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林消匿了城市的噪音。西邻圭塘河风光带，规划建设为长沙的“秦淮河”的圭塘河风光带，建成后将有主题公园、中心广场、游览观光景点，也有名人雕塑、艺术场馆、美术长廊，更有坐花轿、赶马车和参加民俗风情节等可供体验的项目。综合评定：工程小结：1、恒大绿洲主要以两房为主，大约占到总量的4成，面积在80左右。三房约占到4成，面积约为125左右。四房、一房占到2成。从户型面积来看，绿洲的户型面积比较合理。2、恒大绿洲绿化比较高，景观设计主要以社区内水景为中心，向四周辐射。周边配套比较齐备。交通便利。组团园林：组团园林：将空间多重绿化，精心装饰。满目绿篱，浪漫叠泉流水，自然散落的雕塑小品。50005000豪华会所及休闲运动场豪华会所及休闲运动场交相辉映。现代简约的暖色立面设计现代简约的暖色立面设计。新城新世界广告风格：奢华、尊贵详细数据：价格：大户均价：5400元/平米售楼：0731-85359666/85359656销售状态：在建在售开盘时间：2021-01-01占地面积：453400.0平方米建筑面积：1319168.6平方米总栋数：58总套数：10598容积率：3绿化率：40.5%公摊率：0%建筑密度：19.7%停车位数：1：1.25物业管理：湖南省华天物业管理物业交费：1.5元/平方米/月工程动态：2021-03-19 目前在售最小房源为127，均价5000元/。户型展示：四室二厅二卫三室二厅二卫工程小结：1、工程以85两房一厅为主，约占到5成，45一房一厅约占2成，单间住宅和商业房约占2成，110以上三房、四房约占1成。户型以N+1为主要特色，比较适合灵活处理。2、工程景观缺少特色，但社区内绿化面积较高，房屋间距适中。3、工程周边配套、交通比较完善，银行、学校等相对来说比较完善。4、工程定位高端，均价较高。价格：5300元/平米开盘时间：2021-03-27交房时间：暂无资料占地面积：153062.5平方米建筑面积：395166.0平方米总栋数：48总套数：2380容积率：2.2绿化率：40%建筑密度：24%停车位数：近500个物业管理：浙江绿城物业管理工程数据：中城丽景香山广告诉求：城市、山居社区以短板小高层为主(简欧风格，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层，排布错落有致，建筑精致和谐，并完整保存了近万平方米内部山体，形成整个社区的核心公园。工程由数家极富实力的浙江开发商联合投资开发，经新加坡柏景公司进行景观设计，深圳立方公司进行规划设计，强强联手，自然出手非凡。在售房源以大户型为主：16号栋9套：两房一厅，98，2套。三房两厅，129143，7套。17号栋17套：四房两厅，166左右。19号栋7套：三房两厅，140左右。20号栋27套：四房两厅，164177。21号栋12套：四房两厅，127145，3套。五室一厅，235.58，9套。工程小结：1、工程以大三房、四房为主，约占到工程总数的6成。五房、两房占到4成。2、工程交通较为便利，周边配套一般。社区景观设计，比较完美，主要设计理念以亚热带风情为主。优山美地待售优山美地待售工程资料：项目地址：雨花武广新城白沙湾路与曲塘路交汇处价格：均价5000元/平方米物业类别：住宅、普通住宅建筑类型：高层，小高层环线位置：二环以内所属商圈：体育新城片区开盘时间2010-05交房时间：/总建筑面积：112217平方米总占地面积:43964.75平方米绿化率：45.10%容积率：2.20户数：936整体建筑风格为简约风格。项目户型设计以人性尺度考量，设计紧凑且有高附加值，户型以110平米的2+1和3+1房为主，南北通透，户型空间设计创新，实用性好，且预留附加使用空间。小区景观以“鲜花谷”为主题，打造自然、生态，软质景观为主的园林。优山美地项目位于武广高铁、地铁2号线、4号线的立体交通主枢纽所在地，项目离武广新客站仅5分钟，距黄花机场仅15分钟车程，便利性和通达性强。项目周边市政配套、体育休闲配套、文化教育配套齐全、交通设施完善。综合评定工程小结：1、工程户型灵活，以n+1为主，可灵活变动，整体建筑风格为简约风格。工程户型设计以人性尺度考量，设计紧凑且有高附加值，户型以110平米的2+1和3+1房为主，南北通透，户型空间设计创新，实用性好，且预留附加使用空间。小区景观以“鲜花谷为主题，打造自然、生态，软质景观为主的园林。2、工程位于武广高铁、地铁2号线、4号线的立体交通主枢纽所在地，工程离武广新客站仅5分钟，距黄花机场仅15分钟车程，便利性和通达性强。工程周边市政配套、体育休闲配套、文化教育配套齐全、交通设施完善。工程小结：1、工程户型以一房为主，约占到3.5成。三房也占到3成。二房、四房约占3成。其他的约占到0，5成。面积以小户型为主。2、工程绿化率比较高，社区内显拥挤。位于圭塘河旁，周边配套稍显不成熟。建筑类型以高层为主。总结：1、工程周边大盘、名盘云集，其中不乏知名房产企业开发的楼盘。户型配比都比较符合刚性需求客户的心理。也不缺高端客户需要的大户型。2、工程的直接竞争对手都离工程较远，工程周边楼盘两级分化明显，别墅盘如托斯卡纳、美洲故事等，低端楼盘如水岸天际、华银天际等。高端别墅盘云集，能够提升工程的大形象。差异！整合！区域内不乏大盘、名盘、特色盘，汇财御景湾如何才能与其他个盘形成差异，并凸显工程独特优势？我们认为，差异是目的，整合是手段！价值是关键！达观观点：第二局部：工程分析工程优势挖掘知己孙子曰：知己知彼，百战不殆?孙子兵法?一个中心，两条路：交通极为便利工程位于长株潭融城中央长沙南城板块，万家丽路与湘府东路于此交汇，区位优势极为明显，交通便利。两大利好，一个站：前景极为广阔工程位于长株潭轻轨站，地铁6号线穿过而过，同时，工程靠近南站。前景极为广阔。一个商圈，名店林立：商业配套优越工程傲占红星商圈，区域内名店林立，通程百货、步步高百货等。商业配套优越，生活极为便利。两大名校，多所幼儿园：一条龙式精英教育工程近靠雅礼中学、砂子塘小学等全国名校，斜倚小杜鹃幼儿园子女教育一步到位。一个风光带，两大公园：风光独一无二工程近靠圭塘河风光带，背依天际岭国家深林公园和省植物园，自然景观极为优越。内藏青山，门前有湖：景观极致享受工程内有私家山体公园，门前筑湖，自然景观极为优越，风水极佳。优势1、项目位于湘府东路与万家丽路交汇，省府东核融城中轴，交通便利。2、地铁6号线从旁穿过，近靠长株潭轻轨站，升值潜力大；3、近享红星商圈，咫尺通程百货、步步高超市，生活配套较为完善。4、近读小杜鹃幼儿园、砂子塘小学、雅礼中学，一线式精英教育近在眼前。5、枕倚植物园，漫步樱花谷，圭塘河风光带风光旖旎，沉醉漫坡郁金香；6、外靠天际岭森林公园，内藏私家山体公园，外靠青山，内藏青山；7、山下筑湖，山泉、瀑布、叠水、溪流汇流入湖；8、天然台地花园，珍贵原生树林，立体生态植被；9、高层山湖华宅，入户花园、空中花园，户户观景；10、n+1户型，二房变三房，轻松多间房，价值大跃升；劣势1、项目周边楼盘两级分化明显，高档别墅比较多，如:托斯卡纳、美洲故事等。对于项目高端产品销售影响大。2、项目定位中端，前期价格较低，难以后期价格的拉高。工程SWTO分析优劣势分析机会1、地铁6号线、城际轻轨已经动工，区域价值提升在即；2、长沙市场稳步发展，有利于项目快速销售。威胁1、区域竞争较大，对项目销售形成一定威胁；2、国家政策抑制楼市，消费者进入观望期，威胁项目销售。时机与威胁分析SOSO战略：发挥优势，抢占机会战略：发挥优势，抢占机会WOWO战略：利用机会，克服劣势战略：利用机会，克服劣势以内外部景观为核心卖点，做好形象展示；以项目自然环境的作为主要卖点。利用城市核心南移利好和武广高铁、利用城市核心南移利好和武广高铁、城际轻轨的区域带动力；城际轻轨的区域带动力；现在市政配套不好，但从城市发展现在市政配套不好，但从城市发展变迁角度，项目区域必然发展迅速。变迁角度，项目区域必然发展迅速。建立精品形象，弱化周边不利形象；建立精品形象，弱化周边不利形象；STST战略：发挥优势，转化威胁战略：发挥优势，转化威胁WTWT战略：减小劣势，避免威胁战略：减小劣势，避免威胁 精细化打造项目形象；精细化打造项目形象；形象展示区先行，吸引消费形象展示区先行，吸引消费者；者；关注市场变化，合理广告节关注市场变化，合理广告节点。适当促销点。适当促销着力突出小区高品质，加强项目自着力突出小区高品质，加强项目自身比较优势，从周边项目脱颖而出；身比较优势，从周边项目脱颖而出；形象宣传推广注重要点，合理选择形象宣传推广注重要点，合理选择媒体，把握推广节奏；媒体，把握推广节奏；工程SWTO战略御园御户御景御山御湖御台御学御城御风御商十大优势御景湾价值体系图：御城：湘府东路与万家丽路交汇，省府东核融城中轴；御风：地铁6号线旁，轻轨站、京珠高速、汽车南站邻；御商：近享红星商圈，咫尺通程百货、步步高超市；御学：近读小杜鹃幼儿园、砂子塘小学、雅礼中学；御园：枕倚植物园，漫步樱花谷，沉醉漫坡郁金香；御山：外靠天际岭森林公园，内藏私家山体公园；御湖：山下筑湖，山泉、瀑布、叠水、溪流汇流入湖；御台：天然台地花园，珍贵原生树林，立体生态植被；御景：高层山湖华宅，入户花园、空中花园，户户观景；御户：n+1户型，二房变三房，轻松多间房，价值大跃升；十大优势，御驾全城第三局部：客群分析美洲故事奥林匹克花园森林公园1号华银天际高端群体低端群体本工程中端群体目标客户定位模型中产阶层即城市上行阶层目标客户定位他们也许没能力购置别墅豪宅，他们有追求享受的心理；他们也许离不开城市繁华，他们更向往健康、休闲、安静、自然的居住环境。他们努力工作，渴望被认同，并不断追求更高的社会地位他他们们是是有有能能力力，更更有有情情趣趣与与生生活活的的精精白白天天，市市中中心心紧紧张张忙忙碌碌的的工工作作，回回家家，想想要要回回归归自自然然的的怀怀抱抱，感感受受山山上上清清风风的的抚抚摸摸。他们对新鲜事物保持极高的敏锐度，虽没有雄厚的经济实力，但内心仍追求高雅与卓尔不群屡次置业外地客大长沙中心未来开展前景公园环境融城核心开展重心外国家公园内私家山体公园公园环境舒适3房外国家公园内私家山体公园舒适3房我们有什么他们想要什么首次置业紧凑户型一步到位2、3房紧凑的2房经济的3房工程如何与目标客户群对接？湾在眼前，准备完毕，是到捕鱼的季节了！q片区策略：q发挥森林公园、工程山体公园等资源优势，巧借托斯卡纳、美洲故事，树立片区高形象q竞争策略：q主动式挑战者，改变游戏规那么，建立工程产品优势与价格优势；q推广策略：q高举高打，关键节点，立体宣传，建立工程的高端形象；q价格策略：q以中价格启动，制造市场热销局面。工程整合推广策略总纲：树立工程高形象、以区域中价格、实现快销售，以工程带动开发商品牌建立第四局部：工程定位一个成功的工程，需要一个精确的定位定位推导本工程的核心优势是什么？地段工程位处南城，地段绝非工程优势规模工程附近大规模工程比比皆是，规模亦非工程优势产品产品可复制性极强，且难以承载整个工程的定位推广景观工程景观优势突出，但放眼长沙，山景、湖景楼盘比比皆是，且区域内便有几大工程与之共享山景资源，缺乏唯一性然而，景观是作为外围楼盘的本工程唯一可供挖掘和深化的优势关键在于，如何将景观深入挖掘并全新包装？如何包装工程优势，才能令工程在市场上突围而出？如何包装工程优势，才能令工程在市场上突围而出？寻找一个独一无二的卖点：工程私有山体包装一个前所未有的概念：私家山体公园两种方式也许，我们不是第一个，拥有“私家山体公园的楼盘但我们绝对是第一个，叫响“山景私有化的楼盘也许，我们不是第一个，宣扬“山居生活的楼盘但我们绝对是第一个，开启“私有山居时代的楼盘我们的USP，区别于常规的地段、景观、规模、产品，我们想要塑造的，是一个全新的概念，以及它所创领的前所未有的生活观和价值观！私有山居，一个长沙市场从未出现过的名词，将彻底颠覆长沙居住价值观，以一个新兴事物的姿态，令工程异军突起，从而到达“四两拨千金之效！强化综合优势！强化综合优势的攻击性！强化综合优势所赋予的领袖般的优越感！主推定位国家公园前21万平米私有山湖家 释义：国家公园前：强调工程位于省植物园、天际岭国家森林公园的优势。私有山湖家：强调工程内藏私家山体公园，门临湖的优势。有山有湖，我们的楼盘也许不是第一个，但是山湖“私有，绝对是首创。次推定位：长沙南核公园前的私享山湖家藏山御湖21万平米低碳高氧建筑群驾山御湖一湾天下主推口号：1、驾山：外靠天际岭，内藏私家山体公园，所谓：外靠一座山，更内藏一座山。御湖：内藏社区水景，外揽湖泊胜景，景观独一无二。2、口号暗含案名，朗朗上口，通俗易懂。解释：驾山御湖私享家国家公园前私享山湖家家在山湖中山湖在家中外靠园内筑湖私藏山备选口号：第五局部：工程标识主推LOGO：次推LOGO：LOGO3VI系统1手提袋：第七局部：推广部署一个成功的工程需要优秀的整合推广整体推广思路立足城南，辐射1-2小时生活圈区域市场领头羊，全市范围有影响力南城1小时生活圈主城影响城南城南带动主城诉求点诉求点品山，修身，私享家国家公园，私有山居借名人之势上位提出“山景私有化概念借名山之利定位强化长沙首个私有山居强化现场实景及山居生活借现场之景得位借创新理念出位突出私家山顶公园推广主线借势占位，优势强化开启，山景私有时代，启端，山居私有元年！时间节点营销期数2021/072021/102021/10下2021/112021蓄客期开盘强销岁末强销推广节奏与销售配合2021/05工程整体形象亮相推广节奏第一期VIP首发一期开盘一期持续强销工程整体形象塑造第一阶段：工程整体形象亮相“山湖私有化概念提出-靠名人上位1，马克思篇引题：马克思怎么也想不到标题：山湖也可私有化副题：虽然他很热爱山湖主文：御景湾，于1400万平米天际岭国家森林公 园中，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，成就国家森林公园前的私有山 湖，开启山湖私有时代！2，恩格斯篇引题：恩格斯怎么也预不到标题：山湖也可私有化副题：虽然他很向往山湖3，列宁篇引题：列宁怎么也算不到标题：山湖也可私有化副题：虽然他很享受山湖第二阶段：第一季VIP首发“山景私有化概念强化-靠名山定位1，天际岭篇标题：天际岭是大家的，御景湾是私家的主文：天际岭国家森林公园，有山有谷，更有浩瀚湖面！但天际岭再壮美，一定是7000万湖南人共享的！惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！系列12，岳麓山篇标题：岳麓山是大家的，御景湾是私家的主文：岳麓山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。但岳麓山再秀美，一定是13亿中国人共享的！惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！3，秀峰山篇标题：秀峰山是大家的，御景湾是私家的主文：秀峰山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。但秀峰山再秀美，一定是13亿中国人共享的！惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！4，天马山篇标题：天马山是大家的，御景湾是私家的主文：天马山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。但天马山再秀美，一定是13亿中国人共享的！惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！系列2：1，靠山篇标题：城中靠山的房子不多靠山更藏山的房子惟此2，望湖篇标题：城中望湖的房子不多望湖更揽公园的房子惟此第三阶段：一期正式开盘强调私有山湖，强化居山揽湖的私享生活1，等待篇标题：为了您，这片山湖等了上千年2，生长篇标题：之前，他们在此生长了上百年3，奖赏篇标题：私家山湖，是对成功的最大奖赏第四阶段：一期持续强销强调高赠送的，完美户型1，选择篇标题：享最优美的山湖，选最完美的户型主文：n+1户型，慷送空中花园，二房变三房，98平米阔胜118平米78-110平米华宅，花园、阳台、飘窗，户户观山望湖2，居住篇标题：瞰最壮观的美景，住最宽阔的户型第五阶段：二期全新登场1，山房篇标题：山就是房子，房子就是山主文：御景湾，建筑与天际岭森林公园、私家山体公园、中央湖景等融为一体，房子随着山势、围着内湖自然生长，建造出浑然天城的自然居住气氛！2，山风篇标题：山风湖风与窗风相逢主文：御景湾，充分考量建筑布局，让社区内的空气流通最大化，实现藏风纳气的最正确人居标准。3，溪流篇标题：门前的瀑布，共青山一色主文：御景湾，飞流直下的瀑布、上百米蜿蜒溪流，皆汇入数千平米中央湖泊，千万级园林水系与原生态山林水乳交融，拨动你与自然共同呼吸的心弦。第六阶段：二期盛大开盘1，居山篇标题：靠山藏山享山主文：御景湾，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖，栖息着上百种飞鸟与昆虫，生长着上百种珍稀树木灌木与花草。朝朝暮暮美化你的视觉，丰富你的听觉，滋养你的身心。2，临湖篇标题：临湖傍溪观瀑3，听心篇标题：听风听雨听心整合推广规划方案1-线稿系列重点突出城中靠山，藏山御湖之独到优势，辅以优势户型推介整体形象建立，核心优势彰显1，开门见山篇标题：开门见山推窗向湖副题：山水连城惟有御景湾系列12，园中有山篇标题：园中有山山麓有湖副题：山水连城惟有御景湾系列2：核心优势强化系列1，靠山藏山篇标题：靠着一座山还藏着一座山山水连城惟有御景湾2，围园环湖标题：围着一座园还环着一座湖山水连城惟有御景湾3，蓄湖造园篇标题：山脚下蓄湖山坡上造园山水连城惟有御景湾系列3：正式开盘系列1，心骋纵情篇标题：心骋城市纵情山湖2，悠游归巢篇标题：悠游城市归巢山湖3，台上台下篇标题：台上繁花台下繁华4，身谢心谢篇标题：身谢生活心谢自然系列4：持续强化热销系列1，山湖万象篇标题：山生万物湖纳万象2，独秀倾城篇标题：独秀于林，山湖倾城第八局部：公关活动u 活动规划活动是整合推广的重要支撑，是会员沟通、客户交流的重要平台与关系维护的根底。因而活动分量是关键，通过在重要时间节点举行具有较大影响力活动，产生轰动效应，吸引更多关注，同时在日常不间断的举办与目标客户身份、品位、爱好相符的小规模活动，形成良好口碑效应，持续刺激会员、刺激客户。大型引爆活动持续保温活动山居生活PARTY新年酒会音乐名家演奏会御景湾樱花节御景湾私有山居品鉴会御景湾桃花节送森林公园10年年票大型启动活动，重在知名度传播，为蓄客准备山居生活PARTY借助售楼部、样板房、示范园林开放契机，在现场举办规模宏大、档次较高的仁一会PARTY，让客户在轻松愉悦的状态下，“亲鉴产品，感受品质。新年酒会音乐名家演奏会在新年钟声敲响之际，会聚会员，举办高雅的新年酒会，吸引会员参与的同时，提升工程档次。邀请音乐名家演绎一场ChamberMusic鉴赏会，由其分别演奏经典如柴可夫斯基、巴赫、格鲁克等作品，让会员体验感受经典艺术，从而提升工程艺术品味及高端形象。持续保温活动，重在工程优势传达，促进销售御景湾樱花节结合工程临近植物园这一优势卖点，在春季樱花盛开的时节，举办樱花节，赠送赏樱券，吸引客户到场参观，针对购房客户可赠送植物园终身免费游赏金卡，以配合销售工作的开展。开盘前召集目标客户群，在特定场所售楼部或星级酒店详细阐述产品信息，一方面深入传达工程核心卖点信息，另一方面稳定客群，确定购置意向，坚决认购信念。私有山居品鉴会利用私家山顶公园的独特优势，开展现场互动活动，以吸引目标客户群到场参观，并让客户在活动过程中，充分感受到居住于此的舒适与惬意。还可通过风筝节串联一系列的互动活动，如风筝文化展、风筝放飞竞赛、花式风筝欣赏、风筝制作讲堂等，现场设置自助餐，吸引客户屡次回流现场参观。品味生活，放飞梦想-御景湾风筝节关联活动配合利用私家山顶公园的独特优势，调动客户爱树养树情结，发动客户和业主参与认养树活动，并可以此展开相关活动，如养树节、植树节，对于某些果树还可开展“丰收节，以丰富的多层次的活动，吸引客户回流，不断强化工程与客户的关联性及亲切感。树是回家的方向-御景湾认养树活动u 宣传配合网站作为工程网站一局部涵盖其中，不间断发布活动信息与回忆重要事件。会刊传达工程动态与活动信息发布、回忆的重要载体，建议采用月刊形式。联盟商家通过与知名商家建立广泛联系，采取双方均能接受的合作模式，相互资源共享，效劳会员。具体商家利用方式如下：1、业主凡前往上述商家经营场所消费，可享受特定优惠折扣；2、可在上述商家摆放相关工程与仁一会宣传资料；3、协助御景湾举行相关活动。筹划筹划“山居笔记山居笔记u 目的目的u 是目标客群特别是主城客户在历史、文化、环境、旅游以及是目标客群特别是主城客户在历史、文化、环境、旅游以及开展等开展等 u 方面更为直观、深刻的了解工程，对工程产生美好向往的载体。方面更为直观、深刻的了解工程，对工程产生美好向往的载体。u 实质实质u工程宣传品工程简介涵盖其中；工程宣传品工程简介涵盖其中；u生活倡导者山居山居理念涵盖其中；生活倡导者山居山居理念涵盖其中；u礼品用于积累客户；礼品用于积累客户；u配合仁一会使用，客户细细品读，并珍藏；配合仁一会使用，客户细细品读，并珍藏；第九局部：媒介推广第一节：入市引爆阶段核心思想【以奇制胜，影响全城】快速引爆市场的方法以“量取胜以“奇取胜以费用为代价，不可取往往事半功倍，可取“陆、空、人、媒体四维立体轰炸式广告营销工程正式面市前，集中一个周六日，采取陆上、空中、行人三方结合的立体广告攻势，以求“一朝闻名天下知，令工程一天之内成为全株洲议论的焦点。而且，此番攻击一旦在株洲人心目中留下深刻印象后，工程的后续推广将起到事半功倍的效果。陆上攻势租赁数台大型巡游车，在市中心人流较多的主干道来回巡游。车顶及两侧设置滚动字幕，不断强化工程面市的信息。空中攻势租赁数部滑翔伞、飞艇及热气球，在市中心人流较多的地段来回巡游。在滑翔伞、飞艇及热气球上印制巨大的工程LOGO及面市信息，持续强化。行人攻势在市中心人流聚集地带，安排兼职人员大范围派发礼品及工程资料。在礼品设计上，建议以价格低廉，但宣传性极强的礼品为主，以期到达吸引路人注意，一传十、十传百的效果。此外，建议当天配合短信发送，一那么提醒客户关注工程的广告，二那么强化工程在客户心目中的印象。短信攻势第二节：常规宣传配合影响主城面对全长沙外卖场工程前期在市中心人流集中的位置设立外卖场，以广泛吸引目标人群。报媒针对工程所处营销阶段，采用不同推广强度导入、蓄势期可保持高强度，进入销售期后强度递减，仅维持市场声音即可，传达工程核心诉求价值，并发布相关信息。户外媒体投放区域备注户外南城至主城内环主要出入口及核心商圈显要位置占据口岸位置强势截留主城客户长沙市房交会长沙地产盛会，关注度高、影响力大，每年春、秋各举行一届，工程参与其中，以特色展场布置亮相，既可迅速提升工程知名度，又可广泛发布核心信息。电台在售楼部、样板房与园林环境、开盘等重要时间节点前后一周通过交广台路况时时播报栏目或准点报时发布工程广告信息。网站建立工程自有精美网站，全面发布工程信息，使客户产生美好向往与联想。网络1、在搜房网、焦点房产网、0731等主流网络媒体通过新闻形式发布工程及仁一会相关信息。2、专人不定期的进行网络炒作，制造工程热点话题，形成广泛关注。3、QQ群传递教师、公务员、律师、医生、行业协会群。精耕细作面对南城户外、导旗、灯箱媒体投放区域备注户外南城区交通要道建立围杀半径导旗、灯箱项目周边区域主干道巡展主动出击，深入目标客户聚集区，通过选择与其生活、工作、娱乐密切相关的场所进行不间断不同规模档次的针对性巡展，同时配合仁一会入籍与相关活动，传递工程信息，强势截留客户。主要场所选择：1、交房时间在3年以上、且入住率高的高品质社区；2、大学教师、医生、公务员集资房；3、南城商圈核心地段；前两种场所主要采用小规模展示，商圈核心地段那么采用大规模展示。主要时间段选择：1、品质社区、大学教师、医生、公务员集资房巡展时间主要为上下班顶峰与周末；2、商圈核心地段巡展时间主要为周末时段。定向直投、直邮对工程目标客户聚集区域南城的品质小区住户、政府职能部门管理人员、大学教授、行业协会如律师协会、医生协会、餐饮协会等进行定点直投、直邮、夹报，传递工程相关信息。短信群发利用短信平台，根据营销节点活动、售楼部开放、开盘等，对工程登记客户、业主或特定收入人群、特定行业人群大学教师、医生等发布相关信息。精准营销特定人群1、走进各类购物、娱乐消费场所、酒店：账单反面广告，单张定点派发，楼盘形象宣传大使；2、走进星级酒店：产品发布会、顶峰论坛、酒会等；3、走进?车友会?、汽车销售场所杂志：杂志广告，定点派发/DM，吸引自驾人士潜在买家；4、走进服饰店、美容机构、名茶名酒专买店、家电、家纺与他们联手互动做百家联营活动“购产品送有礼看房卡一张，购房送免费消费或折扣消费卡；5、银行对账单：DM，针对VIP用户或信用卡/储蓄卡使用额度超过一定金额的用户。强强联手，实力打造