土地一级开发审计与相关知识课件

w第一部分第一部分 常规知识常规知识2024/7/9第一部分 常规知识2023/8/1371.实施基本流程实施基本流程2024/7/91.实施基本流程2023/8/1382.2.土地一级开发的基本内容土地一级开发的基本内容 土地一级开发实际就是“生地”变“熟地”的过程（将土体开发成可收状态），主要包括：人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、平整及市政配套设施的建设（七通一平）（包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%（真正的BT项目）项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接委托的具有房地产开发资质的大型国有企业2024/7/92.土地一级开发的基本内容 土地一级开发实际93.“三定三限三结三定三限三结”合具体含义合具体含义w（源于奥运工程建设期间）w 基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程）、项目的特殊性，特别是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。w特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策 2024/7/93.“三定三限三结”合具体含义（源于奥运工程建设期间）2010w1.1.定性：定性：此类定向安置房为普通商品房性质，此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；土地供应采取定向供应原则；w2.2.定向：定向：专为上述各类工程、项目需要征收专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；搬迁的农（居）民安置使用；w3.3.定量：定量：严格限定需定向安置的农（居）民严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过均建筑面积按不超过5050平方米掌握。平方米掌握。3.1“三定三定”具体内容具体内容2024/7/93.1“三定”具体内容2023/8/1311w1.1.限户型限户型：原则上按照国办发：原则上按照国办发200637200637号文的有关号文的有关规定，执行规定，执行“90/7090/70”的相关标准；的相关标准；w2.2.限价格：限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本开发成本+建安成本建安成本+相关税费相关税费+出让金（毛地价）出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（类似经济适用房建议的合理利润率（3%3%）进行核定。）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；大冲击的原则；w3.3.限交易：限交易：（1 1）此类安置房不予办理预售许可，严）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（格掌握定向、定量的原则；（2 2）此类定向安置房的）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照易行为比照“两限两限”普通商品房普通商品房“退出机制退出机制”的有的有关规定办理。关规定办理。3.2“三限三限”具体内容具体内容2024/7/91.限户型：原则上按照国办发200637号文的有关规定，123.3 三结合具体内容三结合具体内容w1.1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相地拆迁方式相结合结合；w2.2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相相关政策相结合结合；w3.3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相地区拆迁安置用房政策相结合结合。2024/7/93.3 三结合具体内容1.此类定向安置房建设方式应与相对应的134.土地储备（一级开发）成本构成w总计有9项费用构成。具体为：1.前期费用；2.征地补偿及相关税费；3.收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用；4.市政基础设施建设费；5.财务费用；6.利润或管理费；7.两税两费（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%6%6%6%）；8.其它费用；9.审计费等。2024/7/94.土地储备（一级开发）成本构成总计有9项费用构成。具体为144.1 前期费用w主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其它可以计入土地一级开发成本的费用。w主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、规定、协议约定（后面简单介绍）。2024/7/94.1 前期费用主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性154.1.1前期费取费的相关依据前期费取费的相关依据1 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费：程咨询费：测算标准可参考测算标准可参考19991999年年9 9月月1010日国家计委制定的计价格日国家计委制定的计价格1999199912831283号号建设项目前建设项目前期工作咨询收费暂行规定期工作咨询收费暂行规定及及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字19991999第第487487号文号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标中的有关计价标准。准。立项报告、可研报告的编制费立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费项目前期的各种工程咨询费2024/7/94.1.1前期费取费的相关依据1、立项报告、可研报告、土地一162、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 20012001年年国国家家计计委委关关于于放放开开和和下下放放部部分分商商品品和和服服务务价价格格的的通通知知（计计价价格格2001121820011218号号）中中取取消消了了19931993年年由由建建设设部部、国国家家物物价价局局联合颁布的联合颁布的城市规划设计计费标准城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。，放开了规划设计市场。20042004年年6 6月月，为为了了规规范范规规划划设设计计市市场场计计费费，中中国国城城市市规规划划协协会会在在全全国国范范围围内内进进行行调调查查研研究究，制制定定并并发发布布了了城城市市规规划划设设计计计计费费指指导导意见意见，作为城市规划设计计费的参考依据。，作为城市规划设计计费的参考依据。w（管线综合、规划综合）2024/7/92、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用2173、工程勘察、测绘、定桩费用20022002年年1 1月月7 7日日国国家家计计委委、建建设设部部以以计计价价格格200210200210号号文文发发布布了了工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定，从从20022002年年3 3月月1 1日日起起执执行行。应应根根据该文件规定核算工程勘察费用。据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知关于测绘产品收费标准的通知【京发改京发改2006200610091009号号】2024/7/93、工程勘察、测绘、定桩费用2023/8/13184、环境影响评价分析费用 20022002年年1010月月2828日日全全国国人人大大通通过过了了中中华华人人民民共共和和国国环环境境影影响响评评价价法法，规规定定：在在中中华华人人民民共共和和国国领领域域和和中中华华人人民民共共和和国国管管辖辖的的其其他他海海域域内内建建设设对对环环境境有有影影响响的的项项目目，应应当当进进行行环环境境影影响响评评价价。随随后后，国国家家计计委委、国国家家环环境境保保护护总总局局发发布布了了关关于于规规范范环环境境影影响响咨咨询询收收费费有有关关问问题题的的通通知知（计计价价格格20022002125125号号）。该该通通知知中中规规定定了了项项目目前前期期进进行行建建设设项项目目环环境境影影响响评评价价分分析析，包包括括编编制制环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表和和对对环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表进进行行技技术术评评估估的的费费用用标标准准，可可以以作作为为核核算算环境影响评价分析费用的依据。环境影响评价分析费用的依据。2024/7/94、环境影响评价分析费用2023/8/13195、交通影响评价分析费用 北北京京市市规规划划建建设设委委员员会会早早在在20012001年年就就发发布布了了关关于于对对部部分分新新建建项项目目进进行行交交通通影影响响评评价价的的通通知知市市规规发发2001100120011001号号。规规定定需需要要进进行行交交通通影影响响评评价价的的项项目目需需由由项项目目业业主主方方委委托托符符合合资资质质的的设设计计或或咨咨询询机机构构进进行行交交通通影影响响评评价价，并并按按照照北北京京市市建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价准准则则和和要要求求编编制制咨咨询询报报告告。进进行行建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价咨咨询询工工作作的的机机构构应应具具有有城城市市规规划划和和交交通通咨咨询询甲甲级级资资质质。但但对对委委托托编编制制交交通通影影响响评评价价报报告告的的取取费费标标准准没没有有明明确确规规定定，实实践践中中可可以以参参照照委委托托规规划划设设计计咨咨询询的的标标准准及及市市场场行行情情协协商商（目目前前收收费费标标准准通通常常在在0.50.52 2元元/平平米米不不等等）。（一般为1.0元以下，实施方案会按1元编制）2024/7/95、交通影响评价分析费用2023/8/13206、地震影响评价分析费用 20022002年年1 1月月1 1日日起起施施行行、中中华华人人民民共共和和国国国国务务院院令令（第第323323号号）公公布布的的地地震震安安全全性性评评价价管管理理条条例例规规定定：新新建建、扩扩建建、改改建建建建设设工工程程，依依照照中中华华人人民民共共和和国国防防震震减减灾灾法法和和本本条条例例的的规规定定，需需要要进进行行地地震震安安全全性性评评价价的的，必必须须严严格格执执行行国国家家地地震震安安全全性性评评价价的的技技术术规规范范，确确保保地地震震安安全全性性评评价价的的质质量量。建建设设单单位位应应当当将将建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价业业务务委委托托给给具具有有相相应应资资质质的的地地震震安安全全性性评评价价单单位位。地地震震安安全全性性评评价价单单位位对对建建设设工工程程进进行行地地震震安安全全性性评评价价后后，应应当当编编制制该该建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价报报告告。目目前前，全全国国各各省省市市对对地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准都都有有不不同同的的规规定定，北北京京市市的的工工程程可可依依据据原原北北京京市市物物价价局局20022002年年9 9月月1818日日京京价价(收收)字字20023612002361号号文文件件关于地震安全性评价收费标准的函关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。的规定进行核算。2024/7/96、地震影响评价分析费用2023/8/13217、地价评估费用19941994年年1212月月1212日日，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了“关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知”，通通知知规规定定：“土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介服服务务收收费费行行为为，评评估估机机构构要要按按照照自自愿愿委委托托、有有偿偿服服务务的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，开开展展评评估估服服务务工工作作，收收取取合合理理费费用用。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。”19971997年年1212月月1 1日日北北京京市市物物价价局局发发布布了了京京价价(房房)字字(1997)(1997)第第398398号号文文件件关关于于房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的通通知知，对对我我市市房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的有有关关规规定定进进行行了了修修订订，规规定定“房房地地产产价价格格评评估估收收费费、土土地地价价格格评评估估收收费费标标准准实实行行政政府府定定价价，其其收收费费标标准准按按照照标标的的总总额额采采取取差差额额定定率率分分档累进制档累进制 。（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）2024/7/97、地价评估费用2023/8/1322（新文件：京发改（新文件：京发改【20132013】15221522号文件，没有真正执行）号文件，没有真正执行）8、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 u19971997年年1212月月1 1日日，北北京京市市物物价价局局发发布布了了关关于于房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的通通知知京京价价(房房)字字19971997第第398398号号文文，对对我我市市房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的有有关关规规定定进进行行了了修修订订，规规定定“因因征征用用拆拆迁迁对对房房屋屋进进行行价价格格评评估估的的，按按补补偿偿价价款款金金额额的的1 11.5%1.5%向向征征用用拆拆迁迁单单位位收收取取评评估估费。费。”u（京国土市（京国土市【20052005】540540号）号）u北北京京市市物物价价局局、北北京京市市财财政政局局关关于于房房屋屋迁迁管管理理费费和和房房屋屋拆拆迁迁服服务费收费标准的复函务费收费标准的复函【京价（收）字（京价（收）字（19931993）第）第238238号号 】：房房屋屋拆拆迁迁管管理理费费 ：不不超超过过房房屋屋拆拆迁迁补补偿偿安安置置费费用用 0.5%0.5%（似似似似乎乎乎乎没没没没有计取过）有计取过）有计取过）有计取过）房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.51.52024/7/9（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）8234.2 征地补偿及相关税费征地补偿及相关税费w立足于改善和保障被征地农民生活水平及长远生计，主要包括：土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费（可按不高于征地工作预计发生部分的5%计取）。主要依据：征地协议、征地批复及征地结案。2024/7/94.2 征地补偿及相关税费立足于改善和保障被征地农民生活水平244.3 收购补偿费、拆迁补偿费及相关费收购补偿费、拆迁补偿费及相关费 涉及产权调整实施房屋征收或以房屋置换方式实施拆迁补偿的，原则上应在项目供地前完成，但不纳入供地条件。此部分费用主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、评估服务费、拆除费、招标代理费、土地一级开发拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费等。其中拆迁不可预见费按照不高于预计拆迁部分费用的10%计取，收购储备项目按照不高于收购成本的3%计取。主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等。2024/7/94.3 收购补偿费、拆迁补偿费及相关费 254.4 市政基础设施建设费市政基础设施建设费w主要包括可计入土地一级开发成本的道路、主要包括可计入土地一级开发成本的道路、管线等市政建设工程（主要是指地块范围内管线等市政建设工程（主要是指地块范围内的支路及地下管网）的支路及地下管网）w主要依据：发展与改革部门批复的立项核准主要依据：发展与改革部门批复的立项核准中市政基础设施的内容和金额、经区（县）中市政基础设施的内容和金额、经区（县）发展改革部门批准的市政基础设施工程建设发展改革部门批准的市政基础设施工程建设方案等。方案等。2024/7/94.4 市政基础设施建设费主要包括可计入土地一级开发成本的道264.5 财务费用财务费用w主要包括土地储备开发工作中相关投入生产的财务费用。计费标准：w1.融资利率：原则上按不高于人民银行同期同类贷款的基准利率计取，若确需提高的，必须报请土地储备开发项目成本预审会专项审议。w2.自有资金：对于企业为主体及储备机构为主体委托企业带资实施的一级开发项目，原则上企业自有的资金比例不低于土地储备开发成本的30%。2024/7/94.5 财务费用主要包括土地储备开发工作中相关投入生产的财务274.6 4.6 利润和管理费利润和管理费1.管理费：土地储备开发项目中，依据项目成本、周期及完成情况，储备机构开发成本部分可以按不高于2%计提管理费；2.利润：企业融资部分利润按照相关委办局研究并报市政府批准政策执行（8%）3.财务费用不能作为利润或管理费的计取基数（以前似乎没有明确）。（以前似乎没有明确）。（以前似乎没有明确）。（以前似乎没有明确）。2024/7/94.6 利润和管理费1.管理费：土地储备开发项目中，依据项目285.土地储备开发成本构成表土地储备开发成本构成表序号序号序号序号科科科科 目目目目土地开发成本土地开发成本土地开发成本土地开发成本实际发生投资实际发生投资实际发生投资实际发生投资预计发生投资预计发生投资预计发生投资预计发生投资1 1前期费用前期费用前期费用前期费用2 2征地补偿及相关税费征地补偿及相关税费征地补偿及相关税费征地补偿及相关税费3 3拆迁补偿及相关费用拆迁补偿及相关费用拆迁补偿及相关费用拆迁补偿及相关费用4 4市政基础设施建设费用市政基础设施建设费用市政基础设施建设费用市政基础设施建设费用5 5其它费用其它费用其它费用其它费用 1-5 1-5项小计项小计项小计项小计6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7利润或管理费利润或管理费利润或管理费利润或管理费8 8审计费审计费审计费审计费9 9委托入市交易服务费委托入市交易服务费委托入市交易服务费委托入市交易服务费1010地价评估费地价评估费地价评估费地价评估费1111两税两费两税两费两税两费两税两费总总总总 计计计计2024/7/95.土地储备开发成本构成表序号科 目土地开发成本实际发29第二部分第二部分 审计工作审计工作2024/7/9第二部分 审计工作2023/8/13306 审计的基本内容审计的基本内容2024/7/92023/8/13312024/7/92023/8/13326.1 审计的基本内容审计的基本内容w1.根据项目情况向委托单位提供审计工作方案及审计计划，并定期向委托单位汇报工作，根据中国注册会计师审计准则和工程造价咨询单位执业行为准则及国家相关法律法规开展审计工作，发表审计意见;w2.针对委托单位负责的土地一级开发工作中产生的征地、拆迁补偿费用、各类报告编制、各类前期工作费用等开发成本进行全程审计工作，确保产生的各类款项符合北京市土地一级开发成本归类（集）的要求；w3.派专职工作人员参与委托单位组织召开的土地一级开发和相关工作会议，为委托单位提供书面建议，避免不合理成本的支出，保证项目的顺利实施；w4.检查土地一级开发过程中各类合同、付款凭证、评估报告等有关文件和资料的真实性、合理性，对出现的问题及时书面通知委托单位；w5.对土地一级开发成本支出进行完全归集，保证通过土地管理部门的审核，确保土地按时上市；2024/7/96.1 审计的基本内容1.根据项目情况向委托单位提供审计工336.2 审计的基本内容审计的基本内容w6.提供项目市政基础设施、公用设施建设、土地一级开发实施方案编制等咨询意见；w7.提供市政配套工程、公用设施工程全过程跟踪审计并出具审核报告；w8.对已经开始建设的回迁安置房工程的已完工程量、已发生费用及停工损失和其它费用进行完整审核，编制审核报告并确保审核成果的详实和真实；同时对回迁安置房后期建设进行全过程跟踪审计；w9.对拆迁改移工程、七通一平工程、围挡工程等涉及一级开发项目的工程结算资料进行成本审计，并出具审核报告。w10.提供征地补偿费、劳动力安置、地上附着物补偿的价格测算，征地合同主要条款等咨询意见；2024/7/96.2 审计的基本内容6.提供项目市政基础设施、公用设施建346.3 审计的基本内容审计的基本内容w11.审计公司全程跟踪审计，参与拆迁补偿安置办法的制定，拆迁预分方案的编制，参加拆迁工作组工作会议等相关工作环节，并提出审计建议，对拆迁方案等出具审计报告。提供北京市周边同类地区农、居民拆迁补偿安置政策供委托单位编制居民拆迁补偿实施方案参考，测算上述地块拆迁总成本预算；w12.根据相关文件对照清单对房地产评估公司出具的房屋估价通知单中的各项补偿价格的计算进行复核，对每一拆迁户除评估报告补偿价格外的其他补偿费用，依据昌平区区政府有关规定实施检查；w13.针对每一拆迁户，出具总补偿费用审核单，为银行支付补偿费用提供依据；w14.对每份拆迁档案做审计核查，并对审计结果出具审计报告；w15.全部拆迁工作结束后，向委托单位出具住宅拆迁补偿审计汇总报告；2024/7/96.3 审计的基本内容11.审计公司全程跟踪审计，参与拆迁35w16 非住宅拆迁补偿费用的咨询、审计工作，包括：依据相关文件审核房地产评估公司出具的拆迁评估报告和各类补偿费用，出具非住宅拆迁补偿审核报告；全过程跟踪非住宅拆迁事宜，并对拆迁补偿结果出具审计报告；w17对区域内的集体企业拆迁补偿进行审计并出具审计报告；w18 提供“三定三限三结合”有关政策咨询、审核，包括：依据北京市和昌平区政府关于农居民住宅拆迁安置方案，向委托单位提供落实“三定三限三结合”政策的咨询方案，审核“三定三限三结合”具体内容的实施；w19 协助编制财务决算报告；w20 为委托单位提供相关业务咨询。6.4 审计的基本内容审计的基本内容2024/7/916 非住宅拆迁补偿费用的咨询、审计工作，包括：依据相关文件367.审计依据审计依据2024/7/97.审计依据2023/8/13377.1 审计依据审计依据-基本政策（部分）基本政策（部分）基本政策（部分）基本政策（部分）1.1.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第（中华人民共和国主席令第8 8号）；号）；2.2.北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（京国土市20055402005540号）；号）；3.3.北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（京国土市20053022005302号）号）4.4.北京市建设征地补偿安置办法北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府（北京市人民政府148148号）；号）；5.5.北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第（北京市人民政府令第124124号）；号）；6.6.北京市人民政府办公厅印发北京市人民政府办公厅印发 的通知的通知（京政办发（京政办发201520151111号；号；7.7.北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用（京国土用 20055332005533号）；号）；8.8.北京市房屋重置成新价评估技术标准北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆（京国土房管拆20038082003808号）；号）；9.9.关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（北京市人民政府令（北京市人民政府令19911991年第年第5 5号）；号）；10.10.北京市房屋拆迁评估规则（暂行）北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字（京国土房管拆字2001123420011234号）；号）；11.11.北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字（京房地评字19996561999656号）；号）；12.12.北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法；13.13.北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见定向安置房供地办法的初步意见（京国土市（京国土市20077742007774号）；号）；14.14.关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知（京国土储（京国土储20142072014207号）；号）；15.15.项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；16.16.相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。2024/7/97.1 审计依据-基本政策（部分）中华人民共和国土地管理法387.2 审计依据审计依据-项目依据项目依据项目依据项目依据当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目w w关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见【北京市人民政府签北京市人民政府签北京市人民政府签北京市人民政府签报报报报201290090201290090201290090201290090号号号号】；w w北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示的请示的请示的请示【昌政报昌政报昌政报昌政报201255201255201255201255号号号号】；w w关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见【北京市人民政府北京市人民政府北京市人民政府北京市人民政府签报签报签报签报201290337201290337201290337201290337号号号号】；w w昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要【北京市重大项目北京市重大项目北京市重大项目北京市重大项目建设指挥部办公室第建设指挥部办公室第建设指挥部办公室第建设指挥部办公室第176176176176期期期期】；w w关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【北京市人民政府签报北京市人民政府签报北京市人民政府签报北京市人民政府签报201290470201290470201290470201290470号号号号】；w w关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要【北京市昌平区人民政府办公室第北京市昌平区人民政府办公室第北京市昌平区人民政府办公室第北京市昌平区人民政府办公室第76767676期期期期】；w w北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函市规函市规函市规函201363201363201363201363号号号号】；w w关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【北京市人北京市人北京市人北京市人民政府签报民政府签报民政府签报民政府签报201390295201390295201390295201390295号号号号】；w w关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见【北京市人民北京市人民北京市人民北京市人民政府签报政府签报政府签报政府签报201490055201490055201490055201490055号号号号】；w w关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安置房有关问题的请示置房有关问题的请示置房有关问题的请示置房有关问题的请示【北京市人民政府签报北京市人民政府签报北京市人民政府签报北京市人民政府签报201430603201430603201430603201430603号号号号】；2024/7/97.2 审计依据-项目依据当地政府和土地管理和收储机构为项目3911.11.11.11.北京市国土资源局局长专题会议纪要北京市国土资源局局长专题会议纪要北京市国土资源局局长专题会议纪要北京市国土资源局局长专题会议纪要【2014201420142014年第年第年第年第3 3 3 3期期期期】；12.12.12.12.昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案；13.13.13.13.昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划；14.14.14.14.工程项目技术报告书工程项目技术报告书工程项目技术报告书工程项目技术报告书【编号编号编号编号20130315201303152013031520130315】；15.15.15.15.北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示【北企报北企报北企报北企报201415201415201415201415号号号号】；16.16.16.16.北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示【昌建文昌建文昌建文昌建文201427201427201427201427号号号号】；17.17.17.17.当地人口证明当地人口证明当地人口证明当地人口证明【人口情况人口情况人口情况人口情况】；18.18.18.18.关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含二层）建筑面积的说明；二层）建筑面积的说明；二层）建筑面积的说明；二层）建筑面积的说明；19.19.19.19.关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房拆除问题的承诺书；拆除问题的承诺书；拆除问题的承诺书；拆除问题的承诺书；w w其它相关政策：专题会议纪要等其它相关政策：专题会议纪要等其它相关政策：专题会议纪要等其它相关政策：专题会议纪要等7.3 审计依据审计依据-项目依据项目依据项目依据项目依据2024/7/9北京市国土资源局局长专题会议纪要【2014年第3期】；7401.1.1.1.占地测量成果资料占地测量成果资料占地测量成果资料占地测量成果资料；2.2.2.2.房屋测绘成果资料房屋测绘成果资料房屋测绘成果资料房屋测绘成果资料；3.3.3.3.回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；4.4.4.4.项目实施方案；项目实施方案；项目实施方案；项目实施方案；5.5.5.5.关于集体土地面积的说明；关于集体土地面积的说明；关于集体土地面积的说明；关于集体土地面积的说明；6.6.6.6.工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；7.7.7.7.其它必要的前期及过程中的技术成果。其它必要的前期及过程中的技术成果。其它必要的前期及过程中的技术成果。其它必要的前期及过程中的技术成果。7.4 审计依据审计依据-技术成果技术成果技术成果技术成果2024/7/9占地测量成果资料；7.4 审计依据-技术成果2023/8418 审计活动审计活动 如何开展土地一级开发审计活动：如何开展土地一级开发审计活动：初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全过程跟踪审计及部分项目预审计。过程跟踪审计及部分项目预审计。2024/7/98 审计活动 如何开展土地一级开发审计活动：2023/428.1 项目团队组建项目团队组建w 土地一级开发项目时间长（多数由于拆迁原因，同时涉及项次太多，需要协调的部门太多）、投资额较大，项目构成要素复杂，综合性较强，因此无论从工作强度还是工作压力、难度及对知识和综合能力的要求都都远远高于我们从事常规建设项目审计。基于此，拟任项目经理应具备良好的沟通能力和综合知识（具备财务、造价、招投标、土地成本构成等相关知识），熟知北京市土地一级开发的成本组成（尤其是在实际工作中应协助项目实施主体判断项目中所涉及的成本是否可以纳入土地一级开发成本）。同时一般审计人员也需要掌握土地一级开发中涉及的相关政策及知识点，并能熟练应用。2024/7/98.1 项目团队组建 土地一级开发项目时间长（多438.2 审计中的重点审计中的重点-拆迁拆迁拆迁拆迁1.拆迁审计是土地一级开发中重要的成本构成，是土地一级开发实施过程中最关键工作，是审计的最难点之一，因此审计责任重大；2.其责任在于既要保证被拆迁人能够得到政策规定应得的全部补偿全部补偿，又要严格执行拆迁政策，避免违法违规行为的发生，并保证拆迁资金合理利用；3.审计人员要深入客观掌握各项拆迁政策，对政策进行正确解读；4.在审计工作中采取多种方式与项目实施单位、政府组建的拆迁指挥部、拆迁公司、评估公司等各方进行充分交流；5.审计沟通过程中应以正式颁布的政策和相关文件为准，客观正确地解读政策，使各方共同认可审计单位对政策的客观把握水平；6.在政策的执行上，由于项目的复杂性，审计过程中对于部分政策把握不太准时，审计人员应及时请教土储及审计方面的相关专家，以避免理解偏差；7.在实际工作中要求审计人员随同评估公司和拆迁公司做好入户实地调查，确保数据的真实性和准确性（类似工程中的旁站）。2024/7/98.2 审计中的重点-拆迁 拆迁审计是土地一级开发中重要的成448.3 审计中的重点审计中的重点-内部流程及学习内部流程及学习内部流程及学习内部流程及学习w1.鉴于土地一级开发成本的大资金、长周期的特殊性，要针对项目情况重新建立公司内部的审计流程，形成三级审核的全覆盖；w2.梳理项目执行过程中可能出现的问题，做好项目审计预案；w3.审计成员应定期认真组织学习相关政策，相互促进；w4.项目定期总结。2024/7/98.3 审计中的重点-内部流程及学习1.鉴于土地一级开发成45棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容序号序号序号序号审计、咨询事项审计、咨询事项审计、咨询事项审计、咨询事项审计或咨询内容审计或咨询内容审计或咨询内容审计或咨询内容审核时间节点审核时间节点审核时间节点审核时间节点成果形式成果形式成果形式成果形式一、成本控制情况一、成本控制情况一、成本控制情况一、成本控制情况1 1 1 1征地费用征地费用征地费用征地费用是否进行征地公告是否进行征地公告是否进行征地公告是否进行征地公告 阶段性，抽阶段性，抽阶段性，抽阶段性，抽查不低于查不低于查不低于查不低于%或全部审核或全部审核或全部审核或全部审核 阶段性咨阶段性咨阶段性咨阶段性咨询意见询意见询意见询意见（批复未（批复未（批复未（批复未取得，未取得，未取得，未取得，未办理征地）办理征地）办理征地）办理征地）审查征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会是否签审查征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会是否签审查征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会是否签审查征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会是否签订了书面的征地补偿安置协议订了书面的征地补偿安置协议订了书面的征地补偿安置协议订了书面的征地补偿安置协议协议是否包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量协议是否包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量协议是否包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量协议是否包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容方式等内容方式等内容方式等内容征用土地的面积是否全部在项目立项批复范围内，征地面积总和征用土地的面积是否全部在项目立项批复范围内，征地面积总和征用土地的面积是否全部在项目立项批复范围内，征地面积总和征用土地的面积是否全部在项目立项批复范围内，征地面积总和与征地结案表或政府征地批准书面积是否一致，补偿方式、与征地结案表或政府征地批准书面积是否一致，补偿方式、与征地结案表或政府征地批准书面积是否一致，补偿方式、与征地结案表或政府征地批准书面积是否一致，补偿方式、标准与征地协议规定是否一致标准与征地协议规定是否一致标准与征地协议规定是否一致标准与征地协议规定是否一致劳动力安置补偿计算依据是否充分，转非人员与征地结案表所列劳动力安置补偿计算依据是否充分，转非人员与征地结案表所列劳动力安置补偿计算依据是否充分，转非人员与征地结案表所列劳动力安置补偿计算依据是否充分，转非人员与征地结案表所列转非人员或政府征地批复转非人员是否一致转非人员或政府征地批复转非人员是否一致转非人员或政府征地批复转非人员是否一致转非人员或政府征地批复转非人员是否一致征地补偿费收取单位是否与协议签订单位一致征地补偿费收取单位是否与协议签订单位一致征地补偿费收取单位是否与协议签订单位一致征地补偿费收取单位是否与协议签订单位一致 地上物：检查评估公司出具的建筑物、构筑物评估报告，重地上物：检查评估公司出具的建筑物、构筑物评估报告，重地上物：检查评估公司出具的建筑物、构筑物评估报告，重地上物：检查评估公司出具的建筑物、构筑物评估报告，重点关注并现场核实其面积、内容与评估报告描述是否一致；点关注并现场核实其面积、内容与评估报告描述是否一致；点关注并现场核实其面积、内容与评估报告描述是否一致；点关注并现场核实其面积、内容与评估报告描述是否一致；青苗及地上物补偿数量是否合理，补偿标准是否符合文件标青苗及地上物补偿数量是否合理，补偿标准是否符合文件标青苗及地上物补偿数量是否合理，补偿标准是否符合文件标青苗及地上物补偿数量是否合理，补偿标准是否符合文件标准准准准征地相关税费缴纳标准是否符合文件规定征地相关税费缴纳标准是否符合文件规定征地相关税费缴纳标准是否符合文件规定征地相关税费缴纳标准是否符合文件规定征地补偿款是否及时足额支付征地补偿款是否及时足额支付征地补偿款是否及时足额支付征地补偿款是否及时足额支付 收回国有土地使用权，是否与国有土地所有者签订收回国有收回国有土地使用权，是否与国有土地所有者签订收回国有收回国有土地使用权，是否与国有土地所有者签订收回国有收回国有土地使用权，是否与国有土地所有者签订收回国有土地使用权补偿协议；协议面积、内容、使用目的与国有土土地使用权补偿协议；协议面积、内容、使用目的与国有土土地使用权补偿协议；协议面积、内容、使用目的与国有土土地使用权补偿协议；协议面积、内容、使用目的与国有土地使用权证载面积、内容、使用目的是否一致；国有土地使地使用权证载面积、内容、使用目的是否一致；国有土地使地使用权证载面积、内容、使用目的是否一致；国有土地使地使用权证载面积、内容、使用目的是否一致；国有土地使用权补偿费收取单位、国有土地使用权证载单位和协议签订用权补偿费收取单位、国有土地使用权证载单位和协议签订用权补偿费收取单位、国有土地使用权证载单位和协议签订用权补偿费收取单位、国有土地使用权证载单位和协议签订单位三方是否一致；检查评估公司出具的建筑物评估报告，单位三方是否一致；检查评估公司出具的建筑物评估报告，单位三方是否一致；检查评估公司出具的建筑物评估报告，单位三方是否一致；检查评估公司出具的建筑物评估报告，重点关注并现场核实其建筑面积、内容与评估报告描述是否重点关注并现场核实其建筑面积、内容与评估报告描述是否重点关注并现场核实其建筑面积、内容与评估报告描述是否重点关注并现场核实其建筑面积、内容与评估报告描述是否一致一致一致一致2024/7/9棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容序号审计、咨询46棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容2 2 2 2腾退补偿费用腾退补偿费用腾退补偿费用腾退补偿费用是否制订了腾退补偿方案是否制订了腾退补偿方案是否制订了腾退补偿方案是否制订了腾退补偿方案 阶段性，抽阶段性，抽阶段性，抽阶段性，抽查不低于查不低于查不低于查不低于%或全部审核或全部审核或全部审核或全部审核 阶段性咨询意见阶段性咨询意见阶段性咨询意见阶段性咨询意见（先以村民自主腾（先以村民自主腾（先以村民自主腾（先以村民自主腾退形式开展，已完退形式开展，已完退形式开展，已完退形式开展，已完成成成成 户的腾退补偿）户的腾退补偿）户的腾退补偿）户的腾退补偿）被补偿人是否属本项目被安置人员被补偿人是否属本项目被安置人员被补偿人是否属本项目被安置人员被补偿人是否属本项目被安置人员补偿款是否确已支付给被补偿人；是否留存真实、完善、补偿款是否确已支付给被补偿人；是否留存真实、完善、补偿款是否确已支付给被补偿人；是否留存真实、完善、补偿款是否确已支付给被补偿人；是否留存真实、完善、合规的支付轨迹资料合规的支付轨迹资料合规的支付轨迹资料合规的支付轨迹资料 获得项目腾退补偿办法的政策文件、评估公司按户获得项目腾退补偿办法的政策文件、评估公司按户获得项目腾退补偿办法的政策文件、评估公司按户获得项目腾退补偿办法的政策文件、评估公司按户出具的出具的出具的出具的房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单、项目开发单位出具、项目开发单位出具、项目开发单位出具、项目开发单位出具的的的的农居民拆迁补偿费用明细表农居民拆迁补偿费用明细表农居民拆迁补偿费用明细表农居民拆迁补偿费用明细表、拆迁补偿协议、拆迁补偿协议、拆迁补偿协议、拆迁补偿协议、被拆迁人户口及身份证明复印件、残疾证复印件、大被拆迁人户口及身份证明复印件、残疾证复印件、大被拆迁人户口及身份证明复印件、残疾证复印件、大被拆迁人户口及身份证明复印件、残疾证复印件、大病证明、困难户证明、利用住房生产经营（营业执照病证明、困难户证明、利用住房生产经营（营业执照病证明、困难户证明、利用住房生产经营（营业执照病证明、困难户证明、利用住房生产经营（营业执照或完税）证明等或完税）证明等或完税）证明等或完税）证明等检查检查检查检查房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单上记载的有效房屋建筑面积上记载的有效房屋建筑面积上记载的有效房屋建筑面积上记载的有效房屋建筑面积与实际是否一致与实际是否一致与实际是否一致与实际是否一致对照拆迁补偿政策，检查对照拆迁补偿政策，检查对照拆迁补偿政策，检查对照拆迁补偿政策，检查房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单房屋估价结果通知单区位补区位补区位补区位补偿价、（有效）房屋重置成新价、装修和其他附属物偿价、（有效）房屋重置成新价、装修和其他附属物偿价、（有效）房屋重置成新价、装修和其他附属物偿价、（有效）房屋重置成新价、装修和其他附属物补偿计算是否正确，的文件依据是否充分补偿计算是否正确，的文件依据是否充分补偿计算是否正确，的文件依据是否充分补偿计算是否正确，的文件依据是否充分除上述实物补偿外，对照拆迁补偿政策检查其他补偿计算除上述实物补偿外，对照拆迁补偿政策检查其他补偿计算除上述实物补偿外，对照拆迁补偿政策检查其他补偿计算除上述实物补偿外，对照拆迁补偿政策检查其他补偿计算的正确性的正确性的正确性的正确性检查大病补偿、困难户补偿、残疾人补偿等特殊补偿的真检查大病补偿、困难户补偿、残疾人补偿等特殊补偿的真检查大病补偿、