物业管理的主要内容课件

v第一节 物业服务企业概念v第二节第二节 物业服务企业管理的基本内容物业服务企业管理的基本内容v第三节 企业人力资源管理v第四节 企业岗位责任制第二章 物业服务企业企业劳动定员管理v企业定员企业定员即劳动定员或人员编制。在一定的生产技即劳动定员或人员编制。在一定的生产技术组织条件下，为保证企业生产经营活动术组织条件下，为保证企业生产经营活动正常进行，按一定素质要求，对企业配备正常进行，按一定素质要求，对企业配备各类人员所预先规定的限额。各类人员所预先规定的限额。v定员与编制定员与编制 编制：国家机关、企事业单位、社会团体编制：国家机关、企事业单位、社会团体与其他工作单位中，各类组织机构的设置与其他工作单位中，各类组织机构的设置以及人员数量定额、结构和职务的配置。以及人员数量定额、结构和职务的配置。包括：机构编制和人员编制。包括：机构编制和人员编制。企业劳动定员管理v劳动定员与劳动定额劳动定员与劳动定额从概念：劳动定员是对劳动力使用的一种数从概念：劳动定员是对劳动力使用的一种数量质量界限量质量界限“质、量质、量”。劳动定额是对活。劳动定额是对活劳动消耗量的规定劳动消耗量的规定“质、量质、量”。从计量单位：劳动定员采用的劳动时间单位：从计量单位：劳动定员采用的劳动时间单位：“人人年；人年；人月；人季月；人季”；劳动定额采用的劳；劳动定额采用的劳动时间单位：动时间单位：“工日，工时工日，工时”；从实施和应用范围从实施和应用范围从制定方法：按劳动效率、设备、岗位、比从制定方法：按劳动效率、设备、岗位、比例、组织机构、职责范围、业务分工定员。例、组织机构、职责范围、业务分工定员。劳动定员是劳动定额的重要发展形势企业定员管理的作用v合理的劳动定员是企业用人的科学标合理的劳动定员是企业用人的科学标准；准；v是企业人力资源计划的基础；是企业人力资源计划的基础；v是企业内部各类员工调配的主要依据。是企业内部各类员工调配的主要依据。企业内部员工调配工作的目的是企业内部员工调配工作的目的是开发人才，使人尽其才。开发人才，使人尽其才。v有利于提高员工队伍的素质有利于提高员工队伍的素质。企业定员的原则 搞好劳动定员的工作，核心：保持先搞好劳动定员的工作，核心：保持先进合理的定员水平进合理的定员水平（各类人员定员数量（各类人员定员数量的高低宽紧程度）。的高低宽紧程度）。v1 定员必须以企业生产经营目标为依据；定员必须以企业生产经营目标为依据；v2 定员必须以精简、高效、节约为目标：产定员必须以精简、高效、节约为目标：产品方案设计要科学；身兼多职；必要才产生品方案设计要科学；身兼多职；必要才产生新的定员。新的定员。v3 各类人员的比例关系要协调各类人员的比例关系要协调v4 人尽其才，人事相宜人尽其才，人事相宜v5 要创造一个贯彻执行定员标准的良好环境。要创造一个贯彻执行定员标准的良好环境。v6 定员标准要适时修订。定员标准要适时修订。能力：核定用人数量的基本方法能力：核定用人数量的基本方法v基本依据：制度时间内规定的总工作任务量和各类人员的工作（劳动）效率。某类岗位制度时间内计划工作任务总量某类人员工作（劳动）效率某类岗位用人数量（一）按劳动效率定员（二）按设备定员（适合机械操作类工种）五种传统定员方法计划期生产任务总量工人劳动效率X出勤率定员人数=需要开动设备台数X每台设备开动班次工人看管定额X出勤率定员人数=（三）按岗位定员（三）按岗位定员1设备岗位定员设备岗位定员考虑的内容：考虑的内容：v看管（操纵）的岗位量、岗位负荷量；看管（操纵）的岗位量、岗位负荷量；v岗位危险和安全的程度、需走动的距离。岗位危险和安全的程度、需走动的距离。v生产班次、倒班及替班的方法。生产班次、倒班及替班的方法。v适于设备需单人看管或多人多岗共同看管适于设备需单人看管或多人多岗共同看管的场合。的场合。五种传统定员方法五种传统定员方法共同操作的各岗位生产工作时间的总和工作班时间休息宽放时间班定员人数=（三）按岗位定员（三）按岗位定员2工作岗位定员工作岗位定员适合于有一定岗位，但没有设备，而又不能实行适合于有一定岗位，但没有设备，而又不能实行定额的人员。如茶炉工、检修工、警卫员等定额的人员。如茶炉工、检修工、警卫员等五种传统定员方法（四）按比例定员（四）按比例定员 按与企业员工总数或某一类人员总数的比例，按与企业员工总数或某一类人员总数的比例，来计算某类人员的定员人数。来计算某类人员的定员人数。某类人员的定员人数某类人员的定员人数=员工总数或某类人员总数员工总数或某类人员总数X定定员标准（百分比）员标准（百分比）（五）按组织机构、职责范围和业务分工定员（五）按组织机构、职责范围和业务分工定员 适用于企业管理人员和工程技术人员的定员。适用于企业管理人员和工程技术人员的定员。五种传统定员方法企业定员的新方法企业定员的新方法（一）运用数理统计方法对管理人员进（一）运用数理统计方法对管理人员进行定员：行定员：将管理人员按职能分类，然后分别根据将管理人员按职能分类，然后分别根据其工作量影响因素来计算定员。其工作量影响因素来计算定员。用用回归分析方法回归分析方法求出管理人员与其工作求出管理人员与其工作量各影响因素的关系。量各影响因素的关系。企业要获得企业要获得较准确的定员数，需要收集，了解几十较准确的定员数，需要收集，了解几十个以上的同类型企业的有关资料和数据，个以上的同类型企业的有关资料和数据，然后进行回归分析。然后进行回归分析。企业定员的新方法企业定员的新方法（二）运用概率推断确定经济合理的医务（二）运用概率推断确定经济合理的医务人员的人数人员的人数（三）运用排队论确定经济合理的工具保（三）运用排队论确定经济合理的工具保管员人数管员人数 企业定员的新方法（四）零基定员法（四）零基定员法以零为起点按岗位的实际工作负荷量以零为起点按岗位的实际工作负荷量确定定员人数的方法，确定二、三线确定定员人数的方法，确定二、三线人员定员人数。人员定员人数。要求在编制因素方案时，一概从基数要求在编制因素方案时，一概从基数零点开始审议，然后根据每个项目的零点开始审议，然后根据每个项目的效果，确定资源分配。效果，确定资源分配。打破了传统按比例定员的方法，以岗打破了传统按比例定员的方法，以岗位劳动量为依据。位劳动量为依据。企业定员的新方法企业定员的新方法零基定员法步骤：零基定员法步骤：按月核定各岗位的工作量；按月核定各岗位的工作量；核定各岗位工作量负荷系数；核定各岗位工作量负荷系数；通过岗位分析和岗位评定建立各类岗位工作通过岗位分析和岗位评定建立各类岗位工作量负荷系数标准量负荷系数标准 初步核定定员人数。初步核定定员人数。该方法关键该方法关键：核定各岗位的工作任务量、生产性、：核定各岗位的工作任务量、生产性、服务性的岗位工作量容易核定。管理岗位要做好服务性的岗位工作量容易核定。管理岗位要做好工时抽样和工作日写实。工时抽样和工作日写实。定员标准编写格式和要求v定员标准定员标准是由劳动定额定员标是由劳动定额定员标准化主管机构批准、发布，在一定准化主管机构批准、发布，在一定范围内对劳动定员所作的统一规定。范围内对劳动定员所作的统一规定。过去：由各行政主管部门统一指定劳过去：由各行政主管部门统一指定劳动定员标准。动定员标准。现在：企业开始重视和加强包括劳动现在：企业开始重视和加强包括劳动定员在内的各项基础管理工作。定员在内的各项基础管理工作。v定员标准是劳动定额标准体系的重定员标准是劳动定额标准体系的重要组成部分。要组成部分。企业定员标准的分级分类企业定员标准的分级分类v企业定员标准的分企业定员标准的分级级国家劳动定员标准国家劳动定员标准行业劳动定员标准行业劳动定员标准地方劳动定员标准地方劳动定员标准企业劳动定员标准企业劳动定员标准劳动定员标准的分类劳动定员标准的分类v按定员标准的综合程度：按定员标准的综合程度：单项定员标准单项定员标准综合定员标准综合定员标准v按定员标准的具体形式：按定员标准的具体形式：效率定员标准效率定员标准设备定员标准设备定员标准岗位定员标准岗位定员标准比例定员标准：按员工总数或某类人员的人比例定员标准：按员工总数或某类人员的人数比例，确定另一类人数的定员标准。数比例，确定另一类人数的定员标准。职责分工定员标准职责分工定员标准编制定员标准的原则编制定员标准的原则1 定员标准水平要科学、先进、合理定员标准水平要科学、先进、合理从本行业本企业现实生产技术组织水平出从本行业本企业现实生产技术组织水平出发。发。2 依据要科学依据要科学3 方法要先进方法要先进4 计算要统一计算要统一5 形式要简化形式要简化6 内容要协调内容要协调定员标准编写依据v严格按照国家以及各级标准化行政主管严格按照国家以及各级标准化行政主管和归口部门发布的各项法规、条例、规和归口部门发布的各项法规、条例、规定、实施细则的要求，认真组织制定、定、实施细则的要求，认真组织制定、审批、发布和实施。审批、发布和实施。定员标准的总体编排v定员标准由三要素构成：定员标准由三要素构成：1 概述：封面、目次、前言、首页概述：封面、目次、前言、首页2 标准正文标准正文一般要素：标准名称；范围；引用标一般要素：标准名称；范围；引用标准准技术要素：包括定义、符号、缩略语、各工技术要素：包括定义、符号、缩略语、各工 种、岗位、种、岗位、设备、各类人员的用人数设备、各类人员的用人数量和质量要求。量和质量要求。3 补充：附录、脚注、图注等。补充：附录、脚注、图注等。定员标准的层次划分定员标准的层次划分v定员标准的层次划分定员标准的层次划分 可按篇、章、条段排列条文可按篇、章、条段排列条文条文最后排列目录条文最后排列目录按一定逻辑顺序编排按一定逻辑顺序编排v劳动定员标准表的格式设计劳动定员标准表的格式设计表的编号、接排、画法表的编号、接排、画法表头的项目设计表头的项目设计v企业定员管理的作用不包括企业定员管理的作用不包括(D)。(A)合理的劳动定员是企业用人的科学标准合理的劳动定员是企业用人的科学标准 (B)科学的定员是企业内部员工调配的主要依据科学的定员是企业内部员工调配的主要依据 (C)合理的劳动定员是企业人力资源计划的基础合理的劳动定员是企业人力资源计划的基础 (D)合理的劳动定员有利于提高企业的经济效益合理的劳动定员有利于提高企业的经济效益v以下关于企业定员的说法错误的是以下关于企业定员的说法错误的是(A)。(A)编制包括机构编制和政府编制编制包括机构编制和政府编制 (B)它与劳动定额的内涵完全一致它与劳动定额的内涵完全一致 (C)企业定员亦称劳动定员或人员编制企业定员亦称劳动定员或人员编制 (D)使用劳动力的一种数量和质量界限使用劳动力的一种数量和质量界限考题举例考题举例考题举例v以下关于定员方法的表述不正确的是以下关于定员方法的表述不正确的是(D)(A)辅助生产工人可按比例定员辅助生产工人可按比例定员 (B)化工、冶金企业适合按岗位定员化工、冶金企业适合按岗位定员 (C)检修工、检验工适合按岗位定员检修工、检验工适合按岗位定员 (D)机器制造和纺织企业适合按以比例定员机器制造和纺织企业适合按以比例定员v企业定员的新方法不包括企业定员的新方法不包括(B)。(A)零点定员法零点定员法 (B)效率定员法效率定员法 (C)运用概率推断确定医务人员人数运用概率推断确定医务人员人数 (D)运用数理统计方法对管理人员进行定员运用数理统计方法对管理人员进行定员考题举例v劳动定员标准属于劳动定额工作标准，即以劳动定员标准属于劳动定额工作标准，即以(A)为对象制定的标准。为对象制定的标准。(A)人力消耗人力消耗 (B)时间消耗时间消耗 (C)资源消耗资源消耗 (D)一切劳动消耗一切劳动消耗v企业要制定用人标准，即需要加强（企业要制定用人标准，即需要加强（ABCD）工作，促进企业劳动组织的科学化。）工作，促进企业劳动组织的科学化。(A)定编定编 (B)定额定额 (C)定岗定岗 (D)定员定员 (E)定定薪薪v关于定员标准总体编排的说法中错误的是关于定员标准总体编排的说法中错误的是(A)(A)提示提示的附录是标准不可分割的组成部分的附录是标准不可分割的组成部分 (B)劳动定员标准由概述、标准正文和补充组成劳动定员标准由概述、标准正文和补充组成 (C)提示的附录按国家标准提示的附录按国家标准GBT11的要求撰写的要求撰写 (D)标准名称通常有引导词、主体词和补充词三个要素标准名称通常有引导词、主体词和补充词三个要素v关于企业定员的说法正确的是关于企业定员的说法正确的是(CDE)。(A)定员范围与用工形式有关定员范围与用工形式有关 (B)定员的对象不包括一般员工定员的对象不包括一般员工 (C)合理的劳动定员能提高劳动生产率合理的劳动定员能提高劳动生产率 (D)劳动定员管理的核心是保持先进合理的定员水平劳动定员管理的核心是保持先进合理的定员水平 (E)合理的定员能使各工作岗位的任务量实现满负荷合理的定员能使各工作岗位的任务量实现满负荷v核定用人数量时，比例定员法适用于核定用人数量时，比例定员法适用于(ABDE )的定员。的定员。(A)食堂工作人员食堂工作人员 (B)卫生保健人员卫生保健人员 (C)工程技术人员工程技术人员 (D)托幼工作人员托幼工作人员 (E)政治思想工作人员政治思想工作人员考题举例企业劳动定额管理 我国物业管理行业由于起步较晚，国我国物业管理行业由于起步较晚，国家没有真正形成统一的劳动定额，参照已家没有真正形成统一的劳动定额，参照已有的较成熟的物业公司物业管理处人员的有的较成熟的物业公司物业管理处人员的劳动定额如下：劳动定额如下：（一）公共事务人员劳动定额1.客服中心管理员客服中心管理员2.楼宇巡查处组管理员楼宇巡查处组管理员3.管理层人员配置管理层人员配置 （二）保安人员劳动定额1.保安消防员保安消防员2.管理层人员配置管理层人员配置 （三）机电维修人员劳动定额（三）机电维修人员劳动定额1.机电维修人员机电维修人员2.管理层人员配置管理层人员配置3.综合劳动人员定额综合劳动人员定额（四）清洁人员劳动定额v1.保洁人员保洁人员v2.管理层人员配置标准管理层人员配置标准v3.保洁人员综合劳动定额保洁人员综合劳动定额（五）园林绿化部人员劳动定额v1.绿化人员（绿化人员（13个方面课本个方面课本25页）页）v2.综合劳动定额综合劳动定额（六）管理处员工综合配置v1.多层住宅多层住宅5万平方米以下，每人监护面积万平方米以下，每人监护面积25003000平方米；平方米；5万万10万平方米，每人万平方米，每人监护面积监护面积2883500平方米；平方米；10万万30万平方万平方米，每人监护面积米，每人监护面积30004000平方米。平方米。v2.高层住宅、写字楼工业厂房，高层住宅、写字楼工业厂房，5万平方米以万平方米以下，每人监护面积下，每人监护面积20003000平方米；平方米；1030万平方米，每人监护面积万平方米，每人监护面积28004000平方米。平方米。物业服务费的测算物业服务费的测算v物业服务费，是指物业服务企业按照物业服物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。的费用。综综上上所所述述：物物业业管管理理企企业业的的成成本本，就就 是是 指指 企企 业业 在在 从从 事事 物物业业管管理理活活动动中中，为为物物业业产产权权人人、使使 用用 人人 所所 提提 供供 维维 修修、管管 理理 和和服务等过程中发生的各项支出。服务等过程中发生的各项支出。物业服务费的测算编制物业服务费的测算编制（一）物业服务费测算编制的原则（一）物业服务费测算编制的原则v1 1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合合中华人民共和国会计法中华人民共和国会计法等有关法律、等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。行政法规和财务会计制度的规定。v 2 2、合理性原则。影响定价成本各项费用的、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。会公允水平。3 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。用。4 4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。也不得计入本期成本。（二）物业服务费用酬金制与包干制二）物业服务费用酬金制与包干制1 1、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。经营收入等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。服务资金的收支情况。2 2、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。发展。3 3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征1 1）财务主体）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。理。（2 2）收入）收入 采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。业服务费。（3 3）成本费用）成本费用 1 1）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比例较高 2 2）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高 3 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强三）物业服务费的测算编制应考虑的因素三）物业服务费的测算编制应考虑的因素1 1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。是市场调节价。2 2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。本。3 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。4 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。使物业管理企业得以可持续发展。三、物业服务费成本（支出）构成三、物业服务费成本（支出）构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1)1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3 3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4 4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5 5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6 6）办公费用；）办公费用；（7 7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9 9）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用(10)(10)税金税金(11)(11)合理利润合理利润四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据1 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。形式）和可收费的管理面积。2 2、支出的编制依据包括：、支出的编制依据包括：（1 1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。（2 2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。的或参考其它同类物业的物业服务成本。成本测算方法成本测算方法一、成本测算的目的一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；本、法定税费和物业管理企业的利润；酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。支出和物业管理企业的酬金。成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。施过程中企业内部的成本管理工作。主要成本项目的测算方法主要成本项目的测算方法 （一）人工费的测算（一）人工费的测算1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。质，参考当地平均工资水平确定。2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。据当地政府的规定由企业决定。3 3、按规定提取的福利费（、按规定提取的福利费（F3F3）（元）（元/月）月）福利费包括以下三项：福利费包括以下三项：（1 1）福利基金。按工资总额的）福利基金。按工资总额的14%14%计算。计算。（2 2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按工资总额的2%2%计算。计算。（3 3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的1.5%1.5%计算。计算。4 4、加班费（、加班费（F4F4）(元元/月月)加班费按人均月加班加班费按人均月加班2 23 3天，在乘以日平均工资计算，日天，在乘以日平均工资计算，日平均工资按每月平均工资按每月2222个工作日计算。个工作日计算。5 5、服装费（、服装费（F5F5）（元）（元/月）月）按每人每年按每人每年2 2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以出服装费后再除以1212个月，即可得到每月服装费。个月，即可得到每月服装费。该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。后分摊到每月每平方米。6 6、工服洗涤费（、工服洗涤费（F6F6）工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤非标准计算确定量，按照当地的洗涤非标准计算确定。人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费人工费P1=P1=月基本工资月基本工资+社会保险费社会保险费+各项福利费各项福利费+加班费加班费+服装费服装费+工服洗涤费工服洗涤费/S/S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/S 式中的式中的S S表示参加测算的物业总面积，单位为平方表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。米。（二）办公费测算（二）办公费测算 1 1、交通费（）（元月）：交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、维交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。修保养费、保险费、保养费、养路费等。、通信费（）、通信费（）通信费包括电话费、传真费、手机费等。通信费包括电话费、传真费、手机费等。、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。印复印等。、书报费（）、书报费（）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用需要的费用.、宣传广告和市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）、法律费用（）、法律费用（）经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。业装饰的费用。、办公用水电费（）、办公用水电费（）办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费办公费 年各项费用之和年各项费用之和月月参与测算的参与测算的物业面积物业面积即即月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 单位：（元月单位：（元月平方米）平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算、维修保养费（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。工具和防火设备购置等支出。、装修费、装修费(F2)(F2)该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润.、能源费、能源费(F3)(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用、杂项费用(F5)(F5)该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。关标识等费用支出。上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费公共部位、公共设施设备维修保养费 i i月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月（元月（元月平方米）平方米）（四）秩序维护费测算（四）秩序维护费测算秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系统秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费1 1、秩序维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容：（1 1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电筒等费用。（3 3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值和除以安防系统正常使用年限的数值。2 2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)(F2)用公式可以表示如下：用公式可以表示如下：秩序维护费秩序维护费 年总支出年总支出 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即i i月月 单位单位:（元月（元月平方）平方）（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算1 1、清洁工具购置费、清洁工具购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2 2、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)3 3、清洁机械材料费、清洁机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5)、其他费用、其他费用(F6)(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7(F7用公式可表示为：用公式可表示为：清洁卫生费清洁卫生费各项费用年支出各项费用年支出参与测算的物业面积参与测算的物业面积即清洁卫生费即清洁卫生费 i i 月月（六）绿化养护费测算（六）绿化养护费测算、绿化工具费、绿化工具费(F1)(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。器等的购置费用。、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。置费。、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3)4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4)5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5)6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6)绿化养护费绿化养护费各项费用年支出各项费用年支出 参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月七、固定资产折旧费七、固定资产折旧费、交通工具（汽车等）、交通工具（汽车等）(F1)(F1)、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)(F2)、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）等）(F3)(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)(F4)、其他设备、其他设备(F5)(F5)固定资产折旧费固定资产总额固定资产折旧费固定资产总额平均折旧年限平均折旧年限参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 i i月月 固定资产平均折旧年限一般为年。固定资产平均折旧年限一般为年。（八）保险费测算（八）保险费测算 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。（i ii i）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积 （i i，n n）式式 中：中：保险费支出额；保险费支出额；i i投保的第投保的第I I种保险种类；种保险种类；i i第第I I种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。九）专项维修资金九）专项维修资金1 1、工资津贴等费（、工资津贴等费（F1F1）、设备、零部件和材料购置、设备、零部件和材料购置(F2)(F2)、机械使用费、机械使用费(F3)(F3)、水、电、气费、水、电、气费(F4)(F4)、管理费、管理费(F5)(F5)公共维修基金公共维修基金 i i月月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月平方平方米）米）即：即：i i月月（元月（元月平方平方米）米）成本估测算结果汇总成本估测算结果汇总 P=P=i/Si/S式式 中：中：P P某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元/月月平方米；平方米；FiFi各分项费用；各分项费用；i i费用项数，费用项数，i=1i=1，n n 所有费用项目算术和；所有费用项目算术和；S S参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。案例：案例：某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万平方米，经测算该项目万平方米，经测算该项目全年各项费用如下全年各项费用如下（1 1）各类管理服务人员的工资、社会保险等）各类管理服务人员的工资、社会保险等 5050万元万元（2 2）共用部位、共用设施设备的运行维护费）共用部位、共用设施设备的运行维护费 2020万元万元（3 3）清洁卫生费）清洁卫生费 1515万元万元（4 4）绿化养护费）绿化养护费 1010万元万元（5 5）公共秩序维护费）公共秩序维护费 1010万元万元（6 6）办公费）办公费 5 5万元万元（7 7）固定资产折旧）固定资产折旧 2 2万元万元（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2 2万元万元（9 9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6 6万元万元合计：合计：120120万元万元若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%10%，则该项，则该项目单位物业服务费标准为：目单位物业服务费标准为：120120万元万元x x（1+10%1+10%）1010万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/平方米平方米.月月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1212万元，万元，则该项目单位物业服务费标准为：则该项目单位物业服务费标准为：（120120万元万元+12+12万元）万元）10 10万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/平方米平方米.月月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述的地方以文字进行表述。物业日常服务物业日常服务常规性公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务