房地产业--宏观环境分析课件

史镑箕汝鹊抡扣萝哥匙蝎招娱萧午帚阑珐伙墅彦少姬锦虎媒斋杂枷毖稿彬房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析宏观环境分析房地产业虹氮聊侥倡桐吕讽留擎恨尉据想袭为碎街辗瞒诗割撅颤级部到勤纂碗钦蛆房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析宏观环境分析房地产业虹氮聊侥倡桐吕讽留擎恨尉据想袭为碎1宏观环境因素自然环境自然环境经济经济技术技术政治法律政治法律社会文化人口社会文化人口据库踪哟肋帛六找祁弥成制峰签眠将藕落聊总津酝故筏哟硅病银塔墓彪嚏房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析宏观环境因素自然环境据库踪哟肋帛六找祁弥成制峰签眠将藕落聊总2自然环境自然资源自然资源（土地）（土地）生态环境生态环境Back户惭瓦悄卉部铜赚惦洪遂源汉咕芬淬币虾诫剿侯创韩虾倾椭卜毕恶雇凉疯房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析自然环境自然资源（土地）Back户惭瓦悄卉部铜赚惦洪遂源汉咕3土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。Next拿怀句狭码皿蒜寨铭臀险身没赐篷啊陕琐炎则云垂童型冤姿你蛀掏抬瓤汹房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析土地资源的稀缺性中国土地资源的稀缺，带来人地41.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析舷箍挨谨彬桥履部萝潘佑螟垮仿茵鹤窍酶韵卖围赁醋牧颗赛狭透熬栈邀渤房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向5自然生态环境对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。观。据北京林业大学统计据北京林业大学统计72.472.4的人希望居室临近天然美景的人希望居室临近天然美景,回归山回归山林。林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。适应市场需要的同时，带来丰厚利润。例例叁消宇傈掇隧筹须葛治够懈畏官撇彪案爆显轮周鞋束侗漠病爸掷吩皋琼例房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析自然生态环境对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求6经济GNP/GDPGNP/GDP经济增长率经济增长率利率利率 通货膨胀率通货膨胀率人均可任意支配收入人均可任意支配收入货币供给货币供给工资工资/物价控制物价控制市场需求市场需求税收税收汇率汇率Back靳券枚吵杨沟畔舵圃讣林庇烙鄙忆仍动导孝妻搐愿屋勘殃绦乔艰萤往忿浆房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析经济GNP/GDPBack靳券枚吵杨沟畔舵圃讣林庇烙鄙忆仍动7经济GNP/GDP:GNP/GDP:前三季度国内生产总值前三季度国内生产总值93144亿元，同比增亿元，同比增长长9.5%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一个百分点。其中，第一产业增加值产业增加值12561亿元，增长亿元，增长5.5%；第二产业增加值；第二产业增加值51631亿元，增长亿元，增长10.9%；第三产业增加值；第三产业增加值28953亿元，亿元，增长增长8.5%。房地产业产值变化房地产业产值变化经济增长率：前三季度国内生产总值经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同亿元，同比增长比增长9.5%通货膨胀率通货膨胀率CPICPI：比去年同期上涨了：比去年同期上涨了3.63.6人均可任意支配收入：人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支前三季度，城镇居民人均可支配收入配收入7072元，扣除价格因素，实际增长元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，元，实际增长实际增长11.4%，增幅比上年同期高，增幅比上年同期高7.6个百分点。个百分点。Back麻帕平沂闹慰气频逻瑚海笨萤润倍泣放帘啮烬砰掘宗甭杀敝地甘痛绿塔亢房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析经济GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比8货币供给货币供给9月末，金融机构人民币各项贷月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长款余额同比增长13.6%，增速分别比去年，增速分别比去年同期，去年末，今年同期，去年末，今年2季度末，上月末减季度末，上月末减缓缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点个百分点市场需求前三季度，社会消费品零售总市场需求前三季度，社会消费品零售总额额38439亿元，同比增长亿元，同比增长13%，扣除价格，扣除价格因素，实际增长因素，实际增长9.7%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。个百分点。通货膨胀通货膨胀半蛋门陶胶课时椒备贵服沿服陆硫辉开掖捏腋绿跪蜂显臃潦脱并衷淄掌堤房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%9纂凑棘童傀厘吸客个莱琉向帮国阅姬介勇鹊歌煤茶戳糊缎护左碑狈盼雨骸房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析纂凑棘童傀厘吸客个莱琉向帮国阅姬介勇鹊歌煤茶戳糊缎护左碑狈盼10税收：税收：国家税收政策国家税收政策物价控制物价控制前三季度，居民消费价格同比上前三季度，居民消费价格同比上涨涨4.1%，其中，城市上涨，其中，城市上涨3.6%，农村上涨，农村上涨5.1%.。从商品构成看，。从商品构成看，食品食品价格上涨价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨务价格分别上涨1.3%和和1%；而衣着、家庭设；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，始改变，9月份居民消费价格同比上涨月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低比上月略低0.1个百分点个百分点死傀长隐诉贪悉吾枪掀澈城顽济随鱼唉碴展袁苫揪格尽民于嘴郧过毫涛践房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析税收：国家税收政策死傀长隐诉贪悉吾枪掀澈城顽济随鱼唉碴展袁苫11技术技术总体水平和发展趋势技术总体水平和发展趋势技术突破技术突破技术变迁技术变迁国家研究开发支出国家研究开发支出行业研发支出行业研发支出科技研究重点科技研究重点专利保护专利保护新产品、新技术的商品化新产品、新技术的商品化Back糕才掘杂滓非熟舞雕迁艾宙涯垮痕滤屉抱恰悬野膜辊穿键峡哺川途琵貌好房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析技术技术总体水平和发展趋势Back糕才掘杂滓非熟舞雕迁艾宙涯12房地产相关的技术支持硬件硬件环保材料环保材料软件软件估价估价预售政府管理预售政府管理网站发展网站发展公司管理公司管理弱橡厢班颗内箩穷肠城丹鲜汇辗诫桩革溺稻款的融擦已帜且汀炎绰屁伍劫房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析房地产相关的技术支持硬件弱橡厢班颗内箩穷肠城丹鲜汇辗诫桩革溺13环保材料新型环保建筑材料泡沫玻璃新型环保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。种新型保温隔热和吸音材料。技术分析技术分析烂寇佛碎使荤辣岿亚畸柑来左砷尉裁雹糕侄将隧淹酞而棕沽妹盔毡使给奥房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析环保材料新型环保建筑材料泡沫玻璃烂寇佛碎使荤辣岿亚畸柑来左砷14估价基于基于GIS技术的房地产估价系统技术的房地产估价系统拂唐粥棕潮黄腮皿毋檄充余珊侮屁早舷混胯纸少壕除肌碎孟刁禾保吾粘病房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析估价基于GIS技术的房地产估价系统拂唐粥棕潮黄腮皿毋檄充15预售政府管理借助互联网络技术借助互联网络技术强化商品房预售监管强化商品房预售监管阂拳梳谩拖梦抡寝昼畴乔洒割文盎臼藕闭坎尽幌屋筷拔莲筒垂礼葬燥元咨房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析预售政府管理借助互联网络技术强化商品房预售监管阂拳梳谩拖梦16网站发展中国房地产专业网站现状分析中国房地产专业网站现状分析郸詹模洪卡末牲攀谢蒸撇郊页赦谎巢媒睦杨智邀悉慰根短陛丢赠娃娇恐皿房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析网站发展中国房地产专业网站现状分析郸詹模洪卡末牲攀谢蒸撇郊17公司管理VPN：技术应用和实现方式：技术应用和实现方式企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。为企业节省资金。图示图示Back捉橇虏赛家藏考乓走蓬檬芭孔炔棉焙明笔万命谣捷簿攀挫洁边吭淮阵侨棉房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析公司管理VPN：技术应用和实现方式Back捉橇虏赛家藏考乓走18藐次躬犀刚质茨建卑册悸鬼判狄在渴凄逗抚发暗峦所流因亚诫江平真趾岗房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析藐次躬犀刚质茨建卑册悸鬼判狄在渴凄逗抚发暗峦所流因亚诫江平真19房地产软件VPN功能房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：1.建建筑筑栋栋数数层层数数、房房间间资资料料生生成成、按按揭揭银银行行资资料料、装装修修标标准准，以以及及由由现现场场售售楼楼处处销销售售数数据据采采集集；包包括括各各项项基基本本资资料料（土土地地面面积积，土土地地使使用用期期限限，人人员员直直接接录入客户资料和认购资料等）。录入客户资料和认购资料等）。2.行业资料采集，分析竞争对手策略。行业资料采集，分析竞争对手策略。3.认认购购管管理理系系统统，根根据据资资料料自自动动创创建建修修改改预预售售协协议议书书，销销售售合合同同，并并根根据据客客户选择方式自动计算按揭金额。户选择方式自动计算按揭金额。4.合同资料、产权资料档案管理。合同资料、产权资料档案管理。5.置率、按揭情况表等。置率、按揭情况表等。6.财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。7.资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。8.数数据据交交互互软软件件接接口口：实实现现楼楼盘盘销销售售中中的的财财务务数数据据与与财财务务软软件件数数据据和和托托收收银银行软件数据的交换和存贮。行软件数据的交换和存贮。专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。能。兑由恭欲枝霜早促驳丧吸抽舰条此叉梆急猖遂罪良捶胳妨淑莎页莲炒君蜒房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析房地产软件VPN功能房地产软件主要包括销售、财务控制和专20政治制度政治制度体制体制政府的稳定性政府的稳定性特殊经济政策特殊经济政策反托拉斯立法反托拉斯立法环保立法环保立法外贸立法外贸立法对外国企业态度对外国企业态度就业立法就业立法行业规制行业规制Back充舔吴董臂格洒涅杭兰循克他交嘛绵赢盅贩杰修皇惫骂匈瘫宵批焦冯爵蚀房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析政治制度Back政治法律充舔吴董臂格洒涅杭兰循克他交嘛绵赢盅21特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于投资，多于70%的资金来源于国家银行的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。房地产行业的发展起着关键作用。匪佰耪耙庸远膜宝严庚陡绰疙翠雅膀来亢命姑坞捍储债嘲泪壁佐捷梨辆诵房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金22特殊信贷政策年下半年以来全国房地产业出現了结年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。的信贷风险，保持金融的持续稳定。年月日，中国人民银行发布关于进一年月日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（因序号步加强房地产信贷业务管理的通知（因序号，所以业內都将其简称为，所以业內都将其简称为“号文号文件件”）。号文件宣布了紧缩房地产信贷）。号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈引发强烈“地震地震”。训党李茧撤病烂法肮女潜然晴飘搜胰竹柒邦峨歹福元赤佐冤谎妻瑞冗喊粗房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析特殊信贷政策年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题23央行号文件内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知理的通知号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的。对于个人房屋贷款，号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。功鸭申岂吼鼓昨共饮柔挚央顾震菩允寸枝份镁侵帘抠涨糠椅恕坯福渤唁肩房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析央行号文件内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理24“地震”央行央行121号文件出台后，我市金融机构号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年对房地产信贷开始从严监管，今年15月份，全市房地产业贷款比去年同月份，全市房地产业贷款比去年同期减少期减少2900万元。万元。国家统计局最新测算的全国房地产开发国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：景气指数结果表明：8月份，月份，“国房景气国房景气指数指数”为为106.89，比，比7月份下降月份下降0.38点，点，比去年同期上升比去年同期上升2.42点，在连续点，在连续2个月个月攀升之后出现小幅回落。攀升之后出现小幅回落。贞悍植椎陆称愚儡挠戮缮为袱寻墙抿横关笺链管芭原敝壬探糊聪北兵绢拾房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析“地震”央行121号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷25积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些一些房地产开发商利用自己少量的资金房地产开发商利用自己少量的资金“四两四两拨千金拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不获得暴利，而现在，开发商再也不能卖能卖“图纸房图纸房”了，老百姓购买的大都是由实了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。质量的现房。枯闭形巢寸扳肿疚属垫辱堤祸帛赶披陷晒惭已义仔皿摔铆澳芭周淖货励鬃房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于实力雄厚的房26积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于中、低档购房者购买现房有利于中、低档购房者购买现房过去，盖了、层的楼房，个人就可以办过去，盖了、层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。甫跃斋喇败因乌智袱失茂制省挝裹带文际帜趁恬灸莫音润四忽处囱声靳豫房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于中、低档购房27积极影响121文件促进房地产行业健康发展促进了房地产融资多元化健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势趋势。尤其是。尤其是信托投资信托投资大幅增长。相对银行大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。的市场生存能力。批雌谎溜战拒凶又凋颐讳署汗剿桶伴纸颜咨签榴聋磐阂颧贤灿雾缓丹服抽房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析积极影响121文件促进房地产行业健康发展促进了房地产融资多28消极影响限制了新兴房地产企业的发展121文件对房地产行业融资文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉着生命力的中小企业给与沉重一击。重一击。断绝资金断绝资金来源使一些企业濒于破产。来源使一些企业濒于破产。毁讼涂轻魂丈恒缄办堰驹糖牛讳荚允梧所翔辖锚坊壤胖致蹦度梨雍咒斌惧房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析消极影响限制了新兴房地产企业的发展121文件对房地产行业融292004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令11号令：叫停了已沿用多年的土地协议出让方式（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定）2002年5月9日，国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始，“土改”之声不绝于耳。从11号令起，在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。豁躁释柯韶逼察殷且拢柜辱迫划蜗控克杭咬纱础矩滔请贞疆陇故樊父贩钳房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到302004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令33号令：实际上是一个“缓期执行”的做法（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定）33号令：2002年6月底为具体实施11号文，北京市出台了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知简称33号令，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。椅寿泵锥耙泛饺写娩嘻挠焕葫币楔黑屯垃戍咆倦拒弓客骆箍辞缚咐僵教六房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到312004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令4号令：被认为是土地交易暗箱操作的终结者（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定）4号令：2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。4号令被认为是土地交易暗箱操作的终结者，业内人士普遍认为其将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。褐朋总庞钒卿份钞浦钵养镁憨岳人忽救具茄秒封碟行抵共盆烂忱扯撒蔚藻房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到322004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令71号令：要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕（关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知.）71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“8.31大限”这个令不少开发商头痛的名词。葬捐荷扭掣耶显苗章成孕摸饯敲灾饼稳杯杜混尚石涅朴万制聪衅仿练巡狄房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到33终结者8.31大限8月月31日，即是协议日，即是协议出让经营性国有土地出让经营性国有土地使用权的最后期限。使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得一纸批文就协议取得土地使用权的日子将土地使用权的日子将成为过去，取而代之成为过去，取而代之的是以招投标方式为的是以招投标方式为主的主的“阳光地阳光地”。隔棵妹日布锨牙门氓嗓容液绒针芝痔经遮撇泵呵筋糖岂谣坞农灾蔼勿理取房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析终结者8.31大限8月31日，即是协议出让经营性国有土地34影响影响商品房价二手房市场行业洗牌娇便矿薪盎纬讥撇畅睁槐曰改翘莱账锌门筐慢顾瞎煎狐抛涂逾摊犁芒宦禹房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析影响商品房价娇便矿薪盎纬讥撇畅睁槐曰改翘莱账锌门筐慢顾瞎煎狐35众说纷纭的房价开发商开发商任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为能会更加明显。这是因为8.31之后，协议出让的土地会大量减少，之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重一些较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重要的一个东西。要的一个东西。在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土地量是一两年前拿到的。地量是一两年前拿到的。8.31大限后，招标拍卖挂牌对房地产市大限后，招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影地上涨。地上涨。娇奎票懈声孙哭窒篡责淋篇壤踪臼腆屈铡郊烂蜗塌绑午晓赃沥锯渭镜繁圆房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析众说纷纭的房价开发商娇奎票懈声孙哭窒篡责淋篇壤踪臼腆屈铡郊烂36众说纷纭的房价业内研究员：业内研究员：中国房地产研究会副会长张元端表示，中国房地产研究会副会长张元端表示，“国家出台土地政策，我认为主国家出台土地政策，我认为主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的，我觉得它的要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的，我觉得它的主要目的不是为了限制房地产的发展主要目的不是为了限制房地产的发展”。8.31之后，协议转让土地的方式被完全禁止了，现在人们最关心的就之后，协议转让土地的方式被完全禁止了，现在人们最关心的就是，土地供应能不能跟得上，商品房会不会供不应求。对于这种担心，是，土地供应能不能跟得上，商品房会不会供不应求。对于这种担心，张元端用一组数字表明了他的观点，张元端用一组数字表明了他的观点，“开发用地是不是会造成紧张，我开发用地是不是会造成紧张，我查了一些数字，这几年来我们开发用地，购置面积连年大幅度地增长。查了一些数字，这几年来我们开发用地，购置面积连年大幅度地增长。”张元端所说的数字，是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发面张元端所说的数字，是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发面积的统计：积的统计：2001年土地购置面积年土地购置面积2.166亿平方米，开发面积亿平方米，开发面积1.45亿平方米；亿平方米；2002年土地购置面积年土地购置面积3.038亿平方米，开发面积亿平方米，开发面积1.734亿平方米；亿平方米；2003年土地购置面积年土地购置面积3.7亿平方米，开发面积亿平方米，开发面积2.09亿平方米。亿平方米。从这组数字可以看出，近几年土地的购置面积都远高于开发面积。张从这组数字可以看出，近几年土地的购置面积都远高于开发面积。张元端认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元端认元端认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元端认为，为，“开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年不会引开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年不会引起土地供应很紧张。起土地供应很紧张。”闺喝旺俄吩产折虫贫崖钮劣榷工沾顿窍潭攘帮血麦智苇岗墅皆什戒邢态引房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析众说纷纭的房价业内研究员：闺喝旺俄吩产折虫贫崖钮劣榷工沾顿窍37众说纷纭的房价国土资源部国土资源部国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加了国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加了房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它比例房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它比例很小。很小。冷宏志副司长表示，很多专家认为，房价高，关键是各种收费太多，冷宏志副司长表示，很多专家认为，房价高，关键是各种收费太多，太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。很多人都认为，经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施，会助长房很多人都认为，经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施，会助长房价的飙升，冷宏志认为，这个说法是一种不全面的看法，或者说是一种价的飙升，冷宏志认为，这个说法是一种不全面的看法，或者说是一种误解。房价的构成是一个综合的因素，房价高低更主要的是由供求关系误解。房价的构成是一个综合的因素，房价高低更主要的是由供求关系决定的，并不会因为成本低就低价销售。他还表示，原来那种协议的是，决定的，并不会因为成本低就低价销售。他还表示，原来那种协议的是，划拨的方式，大量的一块差价被开发商拿走了，政府没有得到，老百姓划拨的方式，大量的一块差价被开发商拿走了，政府没有得到，老百姓没有得到实惠的。没有得到实惠的。冷宏志认为，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市场有着非冷宏志认为，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市场有着非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防止国常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防止国有土地资产的流失，也将促使开发企业理性投资。有土地资产的流失，也将促使开发企业理性投资。客舅择档羹氖浦瞥矛锌拼亥岩郁乓点肝孟苯孤蒙卫钡汝帝柏荚涟缚饶锥肃房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析众说纷纭的房价国土资源部客舅择档羹氖浦瞥矛锌拼亥岩郁乓点肝孟38二手房市场将趋向健康二手房市场将趋向健康二手房交易更加活跃二手房交易更加活跃“链家”市场研究部认为：“71号令”对二手房的冲击主要表现为：第一，由于开发商土地成本的增加导致商品房价格的上扬，从而使一部分置业者因为二手房价格的优势往二手房市场转移。二手房的均价从1月份的3420元平方米降到4月份的2800元平方米，商品房虽然从1季度的6253元平方米降到5月份的6052元平方米，但是比较而言，二手房价格的优势已经显露无疑，“71号令”会增加二手房的需求群体；第二，由于“71号令”的效应，四环周边区域高档住宅的大量出现，使一部分高端客户群完成置业升级，从而会使二手房(包括公房、二手商品房、二手经济适用房)的供给增加。这样，将会使二手房的需求和供给都会有所上升，从而会使二手房的交易更加活跃。异俯钵当犹熏馒佰元王脑肋崩诲损糠通露紫抬灭损叹毯箭麦秒毒涝辨先氓房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析二手房市场将趋向健康二手房交易更加活跃异俯钵当犹熏馒佰元王39二手房市场将趋向健康二手房市场将趋向健康二手市场短期影响小二手市场短期影响小说到说到“71号令号令”对二手房市场的影响，鑫尊地产的对二手房市场的影响，鑫尊地产的观点是：新政策对观点是：新政策对2004年下半年的二手房市场短期影年下半年的二手房市场短期影响较小。这是因为新政策实施后会直接立即影响预售响较小。这是因为新政策实施后会直接立即影响预售房屋的供应量，进而影响预售房屋的供求关系和市场房屋的供应量，进而影响预售房屋的供求关系和市场价格。但目前购买二手房的客户群体和购买预售房屋价格。但目前购买二手房的客户群体和购买预售房屋的客户群体是截然分开的，其购买需求不混淆交叉，的客户群体是截然分开的，其购买需求不混淆交叉，购买目标也基本明确，因此不管预售房屋市场有何变购买目标也基本明确，因此不管预售房屋市场有何变化，短期内对二手房屋的客户群体影响不大，他们仍化，短期内对二手房屋的客户群体影响不大，他们仍然会选择位置好、面积小、总价低、货真价实的二手然会选择位置好、面积小、总价低、货真价实的二手现房来购买。现房来购买。池磕码扰窟肋艺宙龋楞啃旺辕阉名沪巨维绽醒晶蔑鞠嘛墙电伴首沂陆直陨房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析二手房市场将趋向健康二手市场短期影响小池磕码扰窟肋艺宙龋楞啃40二手房市场将趋向健康二手房市场将趋向健康二手房价格更加合理二手房价格更加合理鑫尊地产认为：新政策对二手房市场的长期影响是巨大的，主鑫尊地产认为：新政策对二手房市场的长期影响是巨大的，主要体现是会使二手房市场的交易价格更加合理和理性，业主的要体现是会使二手房市场的交易价格更加合理和理性，业主的房屋会趋向保值和升值，二级市场趋向健康发展。原因有三：房屋会趋向保值和升值，二级市场趋向健康发展。原因有三：1.新政策的实施由于有较长时间的软着陆期，大量的土地交易得新政策的实施由于有较长时间的软着陆期，大量的土地交易得以有时间顺利完成，所以市场会平稳地继续前行，没有升值或以有时间顺利完成，所以市场会平稳地继续前行，没有升值或贬值的意外诱因存在；贬值的意外诱因存在；2.新政策会使大批有实力、没关系的开发新政策会使大批有实力、没关系的开发商开发出品质优良、价格合理的新楼盘，这样以前开发的二手商开发出品质优良、价格合理的新楼盘，这样以前开发的二手房会因本区域不断涌现优质楼盘而提升区域价值。以前有些没房会因本区域不断涌现优质楼盘而提升区域价值。以前有些没实力的开发商靠关系拿到优质地段，却开发出质次价低的楼盘，实力的开发商靠关系拿到优质地段，却开发出质次价低的楼盘，其产品因质次而不断贬值，并且会连累同地段的房产共同贬值；其产品因质次而不断贬值，并且会连累同地段的房产共同贬值；3.新政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，土地会有规划新政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，土地会有规划地进入市场，由于没有过多预售房屋拉低市场价格，这样二手地进入市场，由于没有过多预售房屋拉低市场价格，这样二手房的价值就会得到正常体现。房的价值就会得到正常体现。久汲巷泻铬娇蚌侨她野言藏妆何友撇鼎漫饭辩灭弄晾迄窑赛肩穷笺岗瓶库房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析二手房市场将趋向健康二手房价格更加合理久汲巷泻铬娇蚌侨她野言41行业洗牌行业洗牌实力雄厚者稳步发实力雄厚者稳步发展展小有实力者淡出大小有实力者淡出大城市城市 实力不济者急于变实力不济者急于变现抽身现抽身 外商跃跃欲试外商跃跃欲试弥烽肾赐蔬浊丑粮造澈谷陌淄押鄂唉遂啮犊网暑风羞剃琴薄啼锭玻挟拆肩房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析行业洗牌实力雄厚者稳步发展弥烽肾赐蔬浊丑粮造澈谷陌淄押鄂唉遂42实力雄厚者稳步发展但正因如此，优质的上市地产公司才更具优但正因如此，优质的上市地产公司才更具优势。万科就表示，其项目储备主要是通过公势。万科就表示，其项目储备主要是通过公开市场方式获得的，所以开市场方式获得的，所以“新政新政”对万科的影对万科的影响甚微；相反，随着市场的规范和透明，公响甚微；相反，随着市场的规范和透明，公司已明显感受到自己更有能力获得项目发展司已明显感受到自己更有能力获得项目发展用地；越来越多的项目公司正在努力寻求与用地；越来越多的项目公司正在努力寻求与万科的合作机会，万科也会将自身项目操作、万科的合作机会，万科也会将自身项目操作、市场运作、品牌等方面的整体优势更充分地市场运作、品牌等方面的整体优势更充分地发挥出来。据悉，公司目前土地储备充沛，发挥出来。据悉，公司目前土地储备充沛，为未来三年的稳定增长奠定了基础。为未来三年的稳定增长奠定了基础。蒋耳仑谷斋漱苞哆煽绅幼移萝宋采繁吗位囤煤谐贝迟忻旁追嗽翔婚庙早拘房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析实力雄厚者稳步发展但正因如此，优质的上市地产公司才更具优势43小有实力者淡出大城市华远董事长任志强称，目前一部分已华远董事长任志强称，目前一部分已意识到无利可图的开发商开始转移战略意识到无利可图的开发商开始转移战略发展重心，未来将逐步淡出北京房地产发展重心，未来将逐步淡出北京房地产市场。据任志强介绍，近日已有开发商市场。据任志强介绍，近日已有开发商开始从京沪等一线城市撤出，转向开发开始从京沪等一线城市撤出，转向开发成本更低的二线甚至三线城市。成本更低的二线甚至三线城市。障暖敷芒衙便胚襟薪昭馒闽炳芭掂茎岩蛔策愤丙揽莫岗临字旭病佰床营影房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析小有实力者淡出大城市华远董事长任志强称，目前一部分已意识44实力不济者急于变现抽身缺乏资金和经营能力的小公司很可能缺乏资金和经营能力的小公司很可能被自行淘汰。据住总金帝开发公司的负被自行淘汰。据住总金帝开发公司的负责人称，自住总金帝今年欲储备一块土责人称，自住总金帝今年欲储备一块土地的消息传出后，手中有地却无力开发、地的消息传出后，手中有地却无力开发、通过各种途径主动找上门的小企业已有通过各种途径主动找上门的小企业已有数家，其中有些企业将在处理完剩余土数家，其中有些企业将在处理完剩余土地或项目后便退出房地产业。地或项目后便退出房地产业。剥遥跨携垂孪寞历吓找髓裹潞粕毗嚣哺夹覆糕橡谜恐民赴牢睹梅熙偏纺痊房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析实力不济者急于变现抽身剥遥跨携垂孪寞历吓找髓裹潞粕毗嚣哺夹覆45外商跃跃欲试“境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最大问题还是政境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最大问题还是政策问题。策问题。”“831”终止了协议出让土地制度。协议出让的交易行为让终止了协议出让土地制度。协议出让的交易行为让市场缺乏透明度。透明度是市场经济的一大特色，更是吸市场缺乏透明度。透明度是市场经济的一大特色，更是吸引外资的重要元素，如果市场透明度不足，投资者连一些引外资的重要元素，如果市场透明度不足，投资者连一些基本的土地成本数据都无法获得，对一些稳重的投资者来基本的土地成本数据都无法获得，对一些稳重的投资者来说就是很大风险，绝对会影响到他们的投资决策。说就是很大风险，绝对会影响到他们的投资决策。房地产开发最重要的是资本运作，因此，房地产开发最重要的是资本运作，因此，“831”前后很多前后很多房地产开发公司都改成了投资公司，房地产从低层次的开房地产开发公司都改成了投资公司，房地产从低层次的开发到高层次的资本运营这是一个必然趋势。发到高层次的资本运营这是一个必然趋势。“831”大限实大限实际是房地产的第二次革命，单一的全流程的房地产开发商际是房地产的第二次革命，单一的全流程的房地产开发商将被资本运营商取代，房地产将成为资本链条上的一个环将被资本运营商取代，房地产将成为资本链条上的一个环节，外资终于有了进军房地产市场的时机。节，外资终于有了进军房地产市场的时机。卵篮氧唾陡惋秽酋香概蔷镶唯涂泉那孤瞅荡熬领荐赊蜘歼嘉兜暖弯溺镀支房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析外商跃跃欲试“境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最46短期负面影响土地新政带来商业地产阵痛期土地新政带来商业地产阵痛期土地新政带来商业地产阵痛期土地新政带来商业地产阵痛期 大多项目前途未卜大多项目前途未卜大多项目前途未卜大多项目前途未卜 商业地产项目土地成本原本就高于住宅，对于靠后期商业地产项目土地成本原本就高于住宅，对于靠后期出租等方式收回成本的商业项目来说，出租等方式收回成本的商业项目来说，6060天内交齐巨天内交齐巨额土地出让金无疑是被戴上了一道紧箍咒额土地出让金无疑是被戴上了一道紧箍咒 在商业地产银根开始紧缩，信贷难度越来越大，在商业地产银根开始紧缩，信贷难度越来越大，开发商自有资金捉襟见肘的情况下，商业地产又遭遇开发商自有资金捉襟见肘的情况下，商业地产又遭遇831831冲击，其将何去何从？易铺网冲击，其将何去何从？易铺网CEOCEO陈建明称，陈建明称，中国商业地产开发商盲目求大，专业技能欠缺，既缺中国商业地产开发商盲目求大，专业技能欠缺，既缺乏良好的专业化操作水平，又缺少强大的资金实力，乏良好的专业化操作水平，又缺少强大的资金实力，基本处在襁褓期。与此同时，商业地产开发成本还始基本处在襁褓期。与此同时，商业地产开发成本还始终居高不下，有业内人士呼吁，后终居高不下，有业内人士呼吁，后831831时代的商业地时代的商业地产亟待降低成本。产亟待降低成本。831831大限突然改变了土地供应方式，所有土地都采取大限突然改变了土地供应方式，所有土地都采取招拍挂方式出让，且要求开发商必须在很短时间内交招拍挂方式出让，且要求开发商必须在很短时间内交齐所有土地出让金，这对自有资金本来就少，并已习齐所有土地出让金，这对自有资金本来就少，并已习惯了在几年内交齐土地出让金的商业地产开发商来说，惯了在几年内交齐土地出让金的商业地产开发商来说，无疑是一次重击。无疑是一次重击。涂趋倾拓缩贞绑勃摧苞希耿养瞪撕钉逊毒菠馁藻泄绘恶嗜裳竣讳沧侈蔷郧房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析短期负面影响土地新政带来商业地产阵痛期大多项目4747潜在威胁 另有人士指出，实行土地公开交易另有人士指出，实行土地公开交易后，土地交易的市场化、透明化未必后，土地交易的市场化、透明化未必就一定到来。招标、拍卖、挂牌三种就一定到来。招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，连最公开的拍卖都土地出让方式中，连最公开的拍卖都可能做可能做“串拍串拍”、“压拍压拍”的手脚，而非想的手脚，而非想象中的价高者得、凭实力说话，何况象中的价高者得、凭实力说话，何况土地挂牌、招标后面更有较大的土地挂牌、招标后面更有较大的“操作操作余地余地”。北京一位知名的开发商就曾说，。北京一位知名的开发商就曾说，其实只要在挂牌前跟土地交易部门充其实只要在挂牌前跟土地交易部门充分分“沟通沟通”好，摘牌的可能性极大。好，摘牌的可能性极大。亡骤嚏报登宝过通位虾绍深炙刮振辟雅拿掀吊吭魁状茅癣蛹跑潍涵瞎脑祷房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析潜在威胁另有人士指出，实行土地公开交易后，土地交易的市场化4848社会文化人口人口增长率、人口结构人口增长率、人口结构及人口迁移及人口迁移教育状况教育状况收入分配收入分配消费观念和消费结构消费观念和消费结构社会阶层社会阶层生活方式生活方式就业预期就业预期宗教宗教民族性民族性保护消费者运动保护消费者运动结婚率结婚率文化及亚文化文化及亚文化Back涤痔筑亭珠帽寅廊醚民淳喻取幅痹瑚拽枷饥翼亦涪妹衬验拣理稠胜寅徐着房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析社会文化人口人口增长率、人口结构及人口迁移就业预期Back涤49生活方式：生活方式：现代的人们的生活方式变化已经成了不可现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济新经济”“信信息时代息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生活的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。于是一切成为现实。于是“SOHO”现代城，国内第现代城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了一个引入商住两用概念的公寓，成为了90年代年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞相追随的项目。相追随的项目。谤厂蛮浓酿搀烹湿硝涕辖答转旺酉痢摈槐弹靖胸龟滁瘦隆浪酣外蟹沉肛罚房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析生活方式：谤厂蛮浓酿搀烹湿硝涕辖答转旺酉痢摈槐弹靖胸龟滁瘦隆50消费观念和消费结构消费观念和消费结构：一一方方面面，中中国国“买买方方置置地地”的的传传统统观观念念古古来来有有之之。也也是是大大多多数数普普通通百百姓姓生生活活的的基基本本的的要要求求。“衣衣食食住住行行”中中“住住”是是其其中中不不可可缺缺少少的的部部分分。这这对对于于人人口口数数量量如如此此庞庞大大的的中中国国来来说说，市场之大，需求之大，自不待言。市场之大，需求之大，自不待言。喀役猛州铺殖忱危篓悯楚旺焚觉场贝莱浚矗迭查造从认忙蝇郴掌锦刘触圃房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析消费观念和消费结构：喀役猛州铺殖忱危篓悯楚旺焚觉场贝莱浚矗迭51另另一一方方面面，随随着着住住房房制制度度的的改改革革，取取消消了了福福利利分分房房制制度度，商商品品房房成成为为主主流流，加加之之住住房房按按揭揭的的发发展展，信信贷贷结结构构的的完完善善，人人们们不不能能享享受受福福利利分分房房的的优优惠惠。同同时时，商商品品房房的的出出现现给给人人们们更更多多的的选选择择，收收入入的的提提高高，人人们们逐逐步步接接受受了了商商品品房房，并并且且愿愿意意以以贷贷款款方方式式提提前前消消费费，更更为为重重要要的的是是，人人们们对对于于房房屋屋品品质质，坐坐落落，朝朝向向，环环境境，便便捷捷度度有有了了更更高高的的要要求求，这这些些需需求求促促使使房房地地产产开开发发商商不不断断提提高高楼楼盘盘质质量量，也也刺刺激激了了房房地地产产业业的高速发展。的高速发展。具体解释具体解释羚象斟匀昭丫厨艳最溃傣船过说歉摇嘎韭湾喷低纷淋计标愿扔裂赊甥贬厌房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，521.开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住2.宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚3.者自行建设人造河人造湖。如：者自行建设人造河人造湖。如：碧水庄园碧水庄园4.2.开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，5.同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，6.往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，7.又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，8.房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，9.这样业主可以自由设计。这样业主可以自由设计。曙村葡愿监榆陀粟式讽劫苦择泰池烫上再咆颜舆怔熟汐症诲蘑睛氯锈雾跺房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住曙村葡愿监榆陀粟53 碧碧 水水 轻轻 波波，绿绿 野野 仙仙 源源，心心 灵灵 栖栖 息息 所所京京城城独独有有30003000亩亩687687栋栋私私家家湖湖景景宅宅邸邸，共共享享433433亩亩 碧碧水水庄庄园园三三期期占占地地23002300亩亩，只只设设计计建建造造343343栋栋独独体体别别墅墅，规规划划设设计计的的“之之”字字湖湖，宛宛如如一一条条巨巨龙龙盘盘亘亘三三期期东东西西，将将343343栋栋别别墅墅驮驮在在龙龙背背之之上上，浩浩渺渺烟烟波波中中，又又如如长长虹虹偃偃月月点点点点倒倒映映在在水水面面。悠悠悠悠烟烟水水，澹澹澹澹云云山山，建建筑筑群群在在轻轻波波荡荡漾漾的的湖湖水水映映衬衬下下，溢溢彩彩流流光。光。智椎权敞纶者噬矮弛川积周凋但袭惜拇锥姓悯盏呼翅浚库劝栓咙亮崇整豢房地产业-宏观环境分析房地产业-宏观环境分析碧水轻波，绿野仙源，心灵栖息所京城独有3000亩654社会阶层社会阶层：开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。区位的住房。金领阶层金领阶层-别墅，别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求，位于市郊，对环境要求高，要求精装，大建面，高品位高，要求精装，大建面，高品位白领阶层白领阶层-高档公寓，位于市区内，适于生活的环境高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小