物业管理条例普法宣讲课件

物业管理条例普法宣讲一、一、条例条例的立法意义与作用的立法意义与作用规范物业管理行为，培育推进物业管理市场。物业管理招标、投标前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物业鼓励招投标。物业管理企业资质前期物业管理业主大会、业主委员会一、一、条例条例的立法意义与作用的立法意义与作用强化物业管理合同法律意识合同意识风险意识竞争意识服务意识品牌意识全面提高从业人员整体素质一、一、条例条例的立法意义与作用的立法意义与作用倡导物业管理与房地产分业经营物业管理招标投标物业管理企业必须有相应的企业资质住宅前期物业管理强制招投标前期物业管理开发商的权利与义务一、一、条例条例的立法意义与作用的立法意义与作用提升了中国社区民主活动进程以财产与社区事务为切入点物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基础来行使的。业主的财产民主与物业管理权对应体现权利意识、市民意识、财产意识、市场意识、管理意识、服务意识一、一、条例条例的立法意义与作用的立法意义与作用为司法的审判、行政执法、纠纷处理提供法律依据。纠纷急剧增多行政纠纷凸显引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政法、税法等法律规范的调整。业主委员会诉讼主体资格经业主大会决议授权。二、二、条例条例的基本原则的基本原则公平、公开、合理、科学从内容上体现从立法形式上体现建筑物区所有权为基础吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理论物业管理权和财产权相应物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务二、二、条例条例的基本原则的基本原则维护全体业主合法权益（财产民主的权利）业主大会代表和维护全体业主合法权益业主委员会成为业主大会执行机构业主大会、业主委员会成立运作程序法定业主大会、业主委员会不得做出无关决定共用部分建设单位不得擅自处分招投标、选聘物业管理企业业主临时公约不得侵害业主合法权益二、二、条例条例的基本原则的基本原则维护全体业主合法权益（财产民主的权利）空置房也要按标准交费额外收费停止缴纳保安人员不得侵害公民权利小区共用部分经营收益按业主大会决定使用挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责任安全隐患要强制排除服务合同终止应做好移交二、二、条例条例的基本原则的基本原则民主自治自律与专业化服务相结合民主自治自律业主大会、业主委员会专业化服务物业管理公司专业化人员专业化技术、技能专业化工具专业化组织专业化程序、方法二、二、条例条例的基本原则的基本原则保证物业的正常运作和安全合理使用物业管理是对物、对物业的管理，对人的服务是最基本原则可持续民展与国际惯例接轨保留物业管理企业资质建立物业管理职业经理人制度建筑物区分所有权概念的运用二、二、条例条例的基本原则的基本原则政府的适度干预与推动引导立法执法指导监督三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题 为什么要制定物业管理条例（以下简称条例）？为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题什么是物业管理？条例中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？条例规定业主在物业管理活动享有10项权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题安徽省物业管理条例 第九条 业主除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还享有以下权利：（一）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；（二）推选业主代表，并享有被推选权；（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主在物业管理活动中必须履行6项义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。安徽省物业管理条例业主除履行国务院物业管理条例规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主大会的职责是什么？(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题安徽省物业管理条例 除国务院物业管理条例规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；（二）批准业主委员会工作规则；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主在业主大会会议上的投票权如何确定？业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题合肥市物业管理条例第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题安徽省物业管理条例安徽省物业管理条例第十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题 前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？-业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会应当由513人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。（合肥市物业管理条例）三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主委员会的职责是什么？(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题合肥市物业管理若干规定除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（二）监督管理业主共有收益；（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（五）业主大会赋予的其他职责。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主委员会的执行人员及任期安徽省物业管理条例 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主委员会成员的资格终止情形安徽省物业管理条例业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；（三）因身体健康等原因丧失履行职责能力的；（四）因犯罪正在受刑事追究的；（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；（六）拒不履行业主义务的；（七）收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的；（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主委员会成员的禁止行为合肥市物业管理若干规定（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。合肥市物业管理条例（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）严重影响社区安定和社会稳定的。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主大会、业主委员会的决议错误怎么办？物业管理条例第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。安徽省物业管理条例第二十七条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。合肥市物业管理条例第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题条例对前期物业服务合同作了哪些要求？前期物业服务合同应当以书面形式订立。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业合同的公示程序安徽省物业管理条例物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。前款规定的公示时间不得少于10日。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理用房归谁所有，如何使用？物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业服务用房的配置比例合肥市物业管理条例建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为1525平方米。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业服务用房的配置比例安徽省物业管理条例（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置；（二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1的标准配置；业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理区域内配套设施设备的归属合肥市物业管理条例第四十二条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；（三）按规划配建的非机动车车库；（四）公共绿化、道路、场地；（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（七）其他依法归全体业主所有的设施设备。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理区域内配套设施设备的归属安徽省物业管理条例第四十五条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题车库、车位的相关规定安徽省物业管理条例第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题车库、车位的相关规定合肥市物业管理若干规定第四十一条 物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题条例对水、电、气、热等的代收作了哪些规定？物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业管理区域内禁止下列行为安徽省物业管理条例（一）拆改房屋承重结构；（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；（六）违反规定摆摊设点、占道经营；（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（九）违反规定停放自行车和机动车辆；（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题条例对物业的使用与维护作了哪些规定？条例对物业的使用与维护作了四个方面的规定：一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。条例对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题专项维修基金的管理 （安徽省物业管理条例）专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。（合肥市物业管理条例）专项维修资金应当由代管单位在商业银行开设专户储存，按幢建账，按户核算。业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题专项维修基金的使用规则合肥市物业管理条例（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该单元的专项维修资金中支出；三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意。专项维修资金不敷使用，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业共用部位、设备的收益处分 （安徽省物业管理条例）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。三、三、条例条例规定的主要问题规定的主要问题物业安全隐患的维修义务物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。四、案例分析四、案例分析 案例案例1林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业公司,物业公司想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业公司,他并没有投同意票,所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业公司对此事不知该如何处理?分析：分析：小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的物业管理条例第五十一条明确规定了:“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了物业管理条例的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照物业管理条例第六十六条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。案例案例2王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。分析：分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了民法通则的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。案例案例3两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。分析：分析：日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。案例案例4一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭。分析：分析：物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。案例案例5小区业主陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月陈某起诉至法院请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。讨论：被告该不该赔？分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。案例六案例六某住宅小区1单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？1单元单号8家住户，其说法不一，7、8层得住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。分析：分析：水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。案例七案例七徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户漏水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？分析：分析：1、楼上漏水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致漏水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管漏水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3.楼上业主过失导致漏水涉及业主之间的侵权，应当承担侵权赔偿责任。4.物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。案例八案例八某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。分析：分析：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来补贴物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的公有部分的持有比例向全体业主分配。谢谢大家！谢谢大家！谢谢