济南市粟山路地块市场报告课件

大盘造势，做整体大盘造势，做整体在未进入正式在未进入正式调研之前，我们仅有一个占地，我们仅有一个占地500500亩的亩的大盘轮廓，并不知道它会是什么，但是，我们必须保有一个大盘轮廓，并不知道它会是什么，但是，我们必须保有一个确定的原则和属于大盘的思维方式。确定的原则和属于大盘的思维方式。大盘在济南遍地都是。在进入调研在进入调研第1天之后，我们了解到之后，我们了解到在进入调研尾声之后，落地药山片区，主城滨河新区版图，从宏观到微观，充分研究并论证本案做滨河版图空白市场的标杆大盘济南市粟山路地块项目市场研究报告报告思路1、宗地现状2、城市环境研究3、房地产整体市场及分片区市场研究4、药山片区特征研究5、片区内消费群特征研究6、SWOT分析Part1 宗地现状本项目所在的片区位于济南市西北部，是市政府较早的工业园区，工业年总产值占天桥区工业总产值的50%以上。是济南市政府规划的滨河新区与向北跨越的重要发展区。地块在城市中的位置：项目位于天桥区药山片区，北临津浦铁路、绕城高速公路、黄河，南临小清河，西接西二环路及规划中的西部高铁新城，东临黄岗路。围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略中，项目被归为主城区范围之内。本案所在二环路经十路宗地现状北：津浦铁路用地大概范围重汽配件市场（待建）苗圃农贸市场及商业网店东：蓝翔路通往北园高架北：北太平河中：东宇大街，打通后通往小清河及北园高架中：圈吸虹干渠工业厂区项目用地周边厂房林立，中间有河道通过，东临的济南殡仪馆是个很大的硬伤。东：粟山及殡仪馆工业厂区宗地现状地块现状：地块目前部分区域的地上建筑物已拆除，约有100亩左右的用地可供开发，可作为一期开发用地。其余地块地上建筑物未拆除，总体开发条件较好。A-3A-3地块近景地块近景宗地现状地块北面 北临津浦铁路地块西侧与新沙王庄接壤地块东侧临近花卉种植基地地块南侧为粟山路p地块地势较为平坦，部分土地可直接用于开发使用；p其他地块尚有大量民房需要拆迁，须达成合作后尽快开始拆迁工作p地块周边的交通环境及自然环境较差，前期需大量投入提升项目整体形象地块所在宗地现状p区域未来通过二环西路与其他快速交通线连接p通过东宇大街接北园、顺河高架直达泉城广场p随着小清河改造工程完成，两侧的道路状况会更加完善p随着时间的推移、配套完善，将大大缩短客户的心理距离，后续助力明显，市场接受度提升。火车站、公交枢纽站、长途汽车站地块未来潜力距高铁站、火车站距离均在8KM以内，随着二环西路高架桥的建设，本地块交通便利性增加，区域价值存在重新定义的机会。本案7.5KM二环西路火车站大明湖11KM距高铁站7KM二环北路北园高架宗地现状地块优劣分析：本项目能否成功运作很大程度上在于客观的理解本地块，其中，政府对于区域的规划发展方向以及政策许可范围内开发与上市时机的选择成决定性因素。u二环以内大规模住宅用地偏少，而且普遍价格很高，使本区域在二环以内形成价值洼地。u西二环高架桥及黄岗路的建设及拓宽使本区域未来干线交通组织更加快捷、便利。u高铁片区的开发建设及小清河改造工程的完工，对本区域的环境提升及发展有很大的提升作用。u周边商贸、工业的发展为本地块提供了强大的消费客群。u根据政府规划“东拓、西进、北跨、南控”的发展方向，本区域将成为西拓及北跨的重点发展区域。u随着周边土地的持续开发，将大大改变区域在市民中的传统印象，有利于提升区域价值。u目前，本地块周边区域的交通情况较差，公交线路偏少。u区域周边大型城市配套不足、市场接受度较低，需要时间的积淀。u地块没有明显景观、自然人文、或者生活配套的优势，为地块的产品规划提供难度。u地块规划属于工业园区范围，宜居指数较低，且大部分为城中村，消费者对区域的认知度普遍偏低。需要产品创新以弥补不足。u位于地块东侧一公里的济南殡仪馆，在客户中存在一定的心理抗性。u北面临津浦铁路，噪音污染及形象受损。u未来区域将大量供地，市场竞争激烈。u即将进入市场的绿地滨河国际城及北大资源项目将给项目带来巨大的市场压力。优势优势 机会机会 劣势劣势 威胁威胁 宗地现状地块属性界定：二环主城区内、高铁新城辐射区、西北部工业聚集区、房地产价值洼地属性诠释界定地理位置小清河提升改造的片区、高铁板块辐射区城市向北发展的重点区域市民认知本区域发展速度较慢，市民对本区域的认知度较低，区域外市民对本地块较为陌生。陌生区域片区发展传统工业经济园区，随着城市发展建设的加快，在未来几年北区域将成为新的热点区域。发展潜力较大资源条件地块有水系穿过，但周边环境一般，无突出山、水、园等景观优势。资源禀赋一般，无太大提升改造空间地块现状地块平整，条件较好，周边环境较差开发前期投入较大交通条件目前道路及公交系统较差，但距离北园高架较近，随着西二环及小清河的改造完成，交通环境会明显改善地块交通情况发展前景可期宗地现状近100万项目在这样一个目前被普遍认为脏、乱、差的环境，意味着什么？是否具备良好的外部开发环境？开发机会在哪里？宗地现状PART2城市环境分析n城市概况n城市宏观经济状况分析n城市总体规划分析n小结济南济南 一座现代化高速发展之城一座现代化高速发展之城关键词：环渤海中心城区关键词：环渤海中心城区 省会城市省会城市p济南于鲁中西部，是我国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一，是国务院公布的国家历史文化名城、中国软件名城、国家创新型城市之一。p济南是山东的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，北连京津，南接沪宁，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心。p是中华文明中闻名世界的史前文化龙山文化的发祥地，是第11届全国运动会和第7届中国国际园林花卉博览会的主办城市。从全国版图看济南城市发展之魅构建环渤海地区南翼及黄河中下游中心城区关键词：环渤海 省会城市城市概况济南重工业城市的国际化体现，环渤海经济圈中心城市之一，工业密集区彰显得天独厚的经济发展优势环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部，改革开放以来，环渤海已经形成了发达便捷的交通优势，雄厚的工业基础和科技教育优势，丰富的自然资源优势，密集的骨干城市群等五大优势。这些优势同时集中地表现为环渤海地区加强东北亚地区国际开发合作的独特优势。北京济南城市概况p铁路：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。p公路：北京至上海、北京至福州两条国家级高速公路交汇济南，可直达全国主要省份和城市。以济南为中心的省际高速公路可在5小时内到达山东省的全部17座大中城市。p航空：济南国际机场离市中心只有30分钟车程，机场航线通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地区。京沪高速铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长三角两个经济区域。所经区域面积占国土面积的6.5%，人口占全国地26.7%，人口100万以上城市11个，是中国社会经济发展活跃的地区之一，也是中国客货运输较繁忙、增长潜力较大的客运专线。2011年6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，济南正处于高铁线的黄金分割点。便捷的内外交通优势，辐射力加强，为济南城市发展提速城市概况京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海，中部沿海城市经济发展相对低，沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。这种“哑铃式”格局，由于中间存在断层，不利于南北经济往来与南北两大经济圈人才、资金、技术等要素的流动。客观上要求，必须尽快填补中间经济凹地。而在京沪高铁的中间地段，济南当仁不让地成为京沪高铁经济带中部的支撑点。城市概况济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省-山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市户籍人口为604万人，新推出的一揽子重大战略部署，2012年济南将实现70%的城镇化水平。2010年，济南GDP总额为3910亿元，人均GDP为5.74万元。济南市现辖6个市辖区，3县，1个县级市。人口大市及近70%的城镇化水平，济南房地产还处于“人口红利”消化的有利阶段。城市概况宏观经济：济南近年来GDP增长速度有所放缓，但经济总量和固定资产投资总额依然稳步上升。财政收入也逐年上涨，为房地产市场提供了较好的经济动力。国民生产总值2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。财政收入2010年全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。固定资产总值全年全社会固定资产投资1987.4亿元，增长20.1%。其中。三次产业投资比重为3.4：34.1：62.5。宏观经济产业机构：济南服务业发展迅猛，近年来，第三产业在GDP中所占的比例越来越高，以劳动和资金密集型的第三产业的发展有助于房地产市场的发展。u目前济南市流动人口年流量超过500万人，其中流动人口高峰期登记量近200万人。2009年、2010年全市年度新办暂住证量均突破百万大关。u 济南目前的流动人口，有将近40%来自于外地，这些都为济南的房地产市场发展带来推动作用。宏观经济p人口数量保持低速均衡增长。年末户籍总人口604.1万人，增长1.34。就业形势总体稳定。年末全市从业人员380万人。其中：第二产业、第三产业从业人员分别占33%和42%；p全年城市居民人均消费性支出15973.3元，增长8.2%；农民人均生活消费支出5406.6元，增长14.2%。人均收入：济南市居民人均可支配收入逐年递增，消费品零售总额也在近年不断增加，2010年首次超过1700亿元。宏观经济济南与同等规模城市竞争力比较对比项目济南市郑州市哈尔滨市石家庄市青岛市济南排名人口规模604.1 862.6 992.0 1016.4 763.6 52010年城市GDP3910.8 4000.0 3665.9 3401.0 5666.2 32010年城市GDP增长率12.7%13.0%14.0%12.2%12.9%42010年房地产开发量（亿元）484 555.7 360.7 538.0 602.4 42010年价格（元）8598.0 5981.0 6400.0 5061.0 8962.0 22010年价格涨幅43.0%22.0%25.0%12.0%23.0%1 近年来，济南经济发展速度迅猛，相对应，房地产市场也是异常火爆，作为东部沿海城市省会，与相同GDP的其他内陆省会相比，2010年均价高出2000元。而与省内龙头城市青岛相比，房价略有不如。不过，济南房价是全国主要省会城市当中，2010年增幅最快的。宏观经济小结1、济南城市经济近几年维持快速发展，但因山东胶东半岛城市群经济实力普遍较强，且青岛对胶东半岛更具吸引力，故济南的实际辐射能力较有限。2、随着高铁通车，济南作为山东交通中心的地位将进一步确立，并以此增强其经济辐射能力和凝聚力，预计对鲁中南、鲁西北等区域更具吸引力。城市规划总纲：济南确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的规划战略，本地块项目正处于北垮与西进的结合部。城市规划n 中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区，西部城区为玉符河以西地区，东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。随着小清河改造的完成，规划的 滨河新区将成为济南“第三区”。n 未来济南将以“一城三区”为基础，建立5个商业中心，6个特色商贸片区，建立较为完善的商业发展体系。本项目所在区域将以匡山农产品市场、金牛建材市场、泺口服装市场为主，发展成为商品市场商贸集中片区。本案本案城市规划总纲：济南未来城市格局将呈现“线形、多中心”的发展格局，本项目中心城区、拟建的西部新城、小清河滨河新区的结合地带，为济南未来发展的“第四极”，在商业功能上被定位为济南核心商贸区之一。城市规划小清河改造是东起东绕城高速，西至济南西编组站，南起北园大街及工业北路，北至黄河南岸，总用地面积约158万平方公里，以小清河为中心建设滨河新区。滨河新区发展目标是“都市新中心，泉城新水岸，北跨新基地”，以此推动滨河新区由价值洼地向服务高地的跨域。小清河于2011年10月恢复通航，居住环境得以大幅度改善。未来2-3年，小清河沿岸将迎来土地供应和开发的高峰期，并成为未来济南房地产市场的明星片区。在发展过程中，泺口片区可能发展最快，并成为北部滨河新区的中心，并以此为中心向两翼展开。本地块项目西部：美里湖-药山片区中部：泺口片区中部：北湖片区东部：华山片区西部：西部新城北片区城市规划小清河两岸西二环至东二环以东各功能划分根据区域和发展规划将小清河西二环到东二环部分划分为居住生活区、生态休闲区、商务办公区、商业文化区，本案所在的位置规划为西部组团的居住生活区。本案位置城市规划小清河沿线中部区域泺口片区绿地滨河国际城规划效果示意图在未来小清河开发过程中，目前泺口片区的绿地滨河国际城将扮演市场先导及中心角色，将起到与济南南部、东部片区分庭抗礼的作用，并影响药山及北湖等片区的开发。城市规划根据初步规划，济南规划7条轨道交通，其中的4号线黄岗路站将设在本地块项目附件，但建造时间暂未确定，济南目前尚无轨道交通的概念炒作的楼盘。项目地块位置项目地块位置项目地块位置城市规划小结济南城市受地理环境的制约，整体城市的发展格局将呈现出更为明显的“线形发展，多组团多核心”的格局，在此背景下，传统观念中的北部主城区等偏远地段（含地块所在的药山片区）将因距离核心商业圈距离较近而逐步被人所认同，其地段价值将逐步释放，最终达到整个城市的平衡发展。小清河的改造规划及西部新城的规划将有助于济南完成整体城市的升级。因小清河沿岸距离主城区近，将在未来3-5年成为城市发展的主角，本地块正好处于二者的交集地带，长远前景看好。随着绿地城市综合体项目落户泺口，整个北部片区的区域形象将很快得以改观，并被市场看好。2011年6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，处于两大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时代。对于四平八稳的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海，中部沿海城市经济发展相对低，沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。这种“哑铃式”格局，由于中间存在断层，不利于南北经济往来与南北两大经济圈人才、资金、技术等要素的流动。客观上要求，必须尽快填补中间经济凹地。而在京沪高铁的中间地段，济南当仁不让地成为京沪高铁经济带中部的支撑点。高铁通车后，济南新城也迎来了西部新城开发的热潮。预计2年后，济南城市发展的重心将向西部倾斜。近期，将主要完成基础设施的投入，而3-5年后，将迎来房地产开发的热潮。西部将迎来全速发展的新时期。城市规划西部新城核心区长青大学科技园片区黄河湿地保护区本案本案核心区辐射规划区济南高铁西客站片区总投资约3500亿元，规划居住人口约60万人，开发面积共计55平方公里，比1978年前的两个济南城区还大。按不同的功能划分为四大片区，26平方公里的西部新城中心区为重点发展区域；9平方公里的峨眉片区以物流产业为特色；15平方公里的腊山片区以居住功能为主导；黄金发展区域达5平方公里。随着西部西客站片区的规划建设，济南城市格局将发生深刻变化，今后几年的房地产开发重点将由南部和东部转向西部和北部，并极大的带动西部和北部的快速发展。城市规划“一站”即济南西客站及其核心地区。“两轴”指东西发展轴和南北景观轴。东西发展轴，以高铁站为起点规划一条东西向100米150米的中心绿带，形成片区重要的发展轴线。南北景观轴则以腊山河水系为主要承载的绿色廊道。“三心”为规划区域的商务中心、城市公共中心、主题园区(包括中心公园、体育中心、文化创意产业园)。“多组团”指在一站、一轴、三心的骨架结构统领下，规划城市大型居住区，形成以居住区配套设施为核心的居住组团。“一站、两轴、三心、多组团”的布局方式高铁片区总体布局项目地块位置城市规划迪士尼初步确定落户济南西部，建700亿“十大综合体”，大手笔开发格局助推大西部整体形象与价值提升西客站片区规划建设的十大城市综合体，主要有220万平方米的文化会展中心综合体，台湾华新丽华投资建设的170万平方米齐鲁之门综合体，香港华润集团投资建设的100万平方米华润置地广场，广州恒大集团投资建设的150万平方米商务综合体，中建集团投资建设的120万平方米高档社区，山东高速投资建设的138万平方米商务办公和住宅综合体，北京荣宝斋集团投资建设的20万平方米荣宝斋大厦暨艺术家村，上海绿地集团投资建设的56万平方米站前综合体，以及中铁、中航投资建设的两大综合体，总投资达700多亿元。其中，齐鲁之门综合体、恒大商务综合体、中建高档社区、山东高速商务办公和住宅综合体将于2011年下半年陆续开工。这十大城市综合体总投资达700多亿元,建成后将会呈现出一个集文化艺术交流、会展会议、金融服务、总部经济、商业休闲等功能于一体的西部新城核心区。事件评述：事件评述：在西部新城的产业布局中,会展业是重点发展的产业之一。“会议会展中心总建筑面积28万平米,计划明年开工建设,十艺节前完工。”“国家非物质文化遗产博览园也落户西部新城。”目前迪士尼生产物流中心已经和济南方目前迪士尼生产物流中心已经和济南方面签署初步意向。省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城面签署初步意向。省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城,并将启动建设并将启动建设,而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整体迁入西部新城。体迁入西部新城。城市规划整个西部新城的大手笔规划，为本案近百万平米的地产开发，以时易空整个西部新城的大手笔规划，为本案近百万平米的地产开发，以时易空，确保后期区域价值增长点，提供整体片区开发动力。，确保后期区域价值增长点，提供整体片区开发动力。小结以高铁开通为契机，西客站片区的规划建设将带动济南西部的快速发展，犹如奥体中心为济南东部带来的发展。本项目位于西客站片区的辐射区域，西客站片区的快速发展必将引起市场的关注，并带动本区域房地产市场的快速繁荣。以西客站为起点规划的公交干线、快速交通线，将为本项目区域的交通提供很大的改变可能。以西客站片区发展为契机，加上小清河改造对本区域的带动作用，为本项目的持续开发有很强的支撑作用。城市规划PART3房地产整体市场及分片区市场研究n房地产整体市场研究n土地市场研究n板块特征研究n产品总结分析2011年中央经济工作会议基调：基本取向“积极稳健、审慎灵活”，确认货币政策基调由“积极”转向“稳健”，明确提出“把好流动性总闸门”。中央经济工作会议确定:2011年宏观经济政策的基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。2007年2008年2009年2010年2011年继续稳健财政政策实施从紧货币政策保增长,促发展稳增长,促转变实施稳健货币政策房地产整体市场2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,密集出台政策涉及了土地、行政、税收、金融等手段。限购令、新国八条、加息等一系列的政策搅得楼市动荡不安，房价或将下降的征兆似乎愈加明显，引得观望大军队伍越来越大，不论是刚需还是投资客，济南置业貌似多了几分疑云。房地产整体市场06-10年市区房地产投资额近年来，由于城市经济高速发展，全社会固定资产投资总额的不断增加，济南房产也得到快速发展。2010年全市完成房地产开发投资首次突破200亿大关，达到204.4亿元，增长14.8%。2010年商品房价格涨幅较快。经过前几年房地产市场价格平稳增长后，2010年，济南市房价迎来快速增长，增长幅度超过40%，成交均价达到8598元/房地产发展状况：房地产投资总额虽然历年增长速度不同，但总体趋势不断上涨，商品房成交价格5年内上涨100%。2006-2010年济南商品住宅成交均价对比（元/平方米）房地产整体市场2010年施工面积增速放缓虽然2010年，房地产施工面积再创新高，超过2300万，但增长速度与前两年相比，有所放缓。其中住宅1868.4万，增长6.1%；房屋新开工面积971.8万，增长92.6%。2010年竣工面积大幅下滑与过去今年相比，济南房地产竣工面积在2009年有较大幅度的提升，2010年又回落到正常水平，从近年来看，房地产竣工面积基本维持在250万的水平。房地产施工状况：房地产施工面积逐年递增；竣工面积除2009年外，基本保持平稳，各年度差距不大。房地产整体市场2010年商品房销售金额快速增长。与2009年相比，由于销售面积和每平米销售金额均有大幅提升，因此，2010年济南房地产销售金额超过332.6亿元，增长率达到54.0%。房地产销售状况：房地产销售面积增长率每年略有上升，由于房价增长速度加快，导致销售金额增长速度加快。5年来济南房地产销售面积平稳增长。虽然每年增长率都有所增加，但总体来看，近5年来，济南房地产销售面积增长率年增幅不大。2010年，济南房地产销售面积531.5万，增长率20.5%房地产整体市场济南近年来房地产施工竣工面积比项目20062007200820092010施工面积3529.53805.44173.32131.22363.5竣工面积1401.91590.11600.2467.3245.8单位：万平米 近年来，济南市房地产市场开发趋势受到一定遏制，自2009年以来，施工面积和竣工面积都有较大幅度下滑。另外，济南市历年的施工与竣工面积差距都较大，反映出整体市场开发速度较慢。房地产整体市场小结济南房地产市场近两年来整体呈现快速发展的阶段，但与同等规模省会城市比较，其销售量较小（2010年销售面积：济南531万、郑州1558万、合肥1005万、西安1587万），从比较中看，随着济南作为核心城市地位进一步加强，市场应当具有相当大的潜力。济南供需市场整体维持在较为均衡的状态，但从2011年开始，存量房逐步增加，市场风险初步显现。2009年，历下区是济南市土地拍卖宗数和楼面价格最高的区域，这主要是由于老城区地块面积小，周边配套好引起的，而南部市中区的土地供应成为年度热点，不论是供应土地面积还是供应建筑面积都位居全市第一。天桥区在此时开发还没有完全兴起，土地供应面与楼面价格都位列全市倒数。土地市场分析2010年，天桥区成为投资热点，土地供应宗数位居全市第一，土地楼面均价也有大幅提升，这与济南市着力改造小清河沿岸环境密不可分。高新区成为土地楼面价最高的区域，这也是由于该区域的价值逐渐被大家认可，高新成为继奥体之后，济南市又一投资热土。土地供应量最大的是槐荫区，这与高铁经济的发展不无关系。土地市场分析2011年，历下区再次成为济南土地供应宗数做多的区域，但其价值已被高新区超越，高新区楼面均价超过3500元，依然是济南市楼面价格最高的区域，而土地面积与建筑面积巨大的差异，也意味着高新区未来的供应将集中在高层上。土地市场分析2011年上半年，挂牌土地面积、成交土地面积和成交土地宗数几项数据与2010年同期数据相比下幅明显，这也表明市场随着国家宏观调控的加强在土地市场反应较为明显。从各季度挂牌、成交情况来看，2011年1季度的各项数据明显低于去年同期，创下近年来市场新低；2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米。土地类型土地类型居住用地居住用地商业和金融商业和金融用地用地成交面积（万平米）成交面积（万平米）114.6732.38成交宗数成交宗数2319成交楼面均价（元成交楼面均价（元/平米）平米）1499.953150.51 20112011年上半年土地成交类型分析年上半年土地成交类型分析土地市场分析2011年上半年土地成交最多的区域为奥体板块，成交面积为56.69万，成交宗数为15宗；楼面成交均价最高是大明湖板块，达到4023元/为历史最高价，主要是因为大明湖板块成交土地大多为商业和金融用地，而其他区域则以居住用地为主；上半年滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价均有较大幅度的涨幅；相信在未来三到五年内，滨河板块会成为开发商和市民持续关注的热点。为了方便统计，我们将高铁板块和西市场板块合并为城西板块；将滨河板块和泺口-美里板块滨河并入板块。土地市场分析小结从2009-2011年土地供应数据累加分析，目前市区各片区整体土地供应相对均衡，预计未来2-3年的房地产供应市场依然维持相对均衡的态势。结合济南城市发展方向以及基础设施的投入情况看，未来济南土地供应应集中在天桥、槐荫及历城区，其中又以西部及西北片区小清河沿线为重，这些传统偏远地区将登上历史舞台，在未来3-5年成为市场真正的主角。奥体-高新组团南部组团历城组团中部组团历城组团南部组团奥体-高新组团西北部组团目前市场主要竞争格局3-5年后市场主要竞争格局奥体-高新版块是目前市场主导西北版-历城版块是未来市场主导板块分析及代表个案板块市场分析房地产业呈现四面开花的空间格局东部：受“东拓”利好，成为大量品牌开发商入济首选之地，同时几个新片区形成也使东部成为房地产开发的最大潜力区域。南部：随着“南控”的推进，南部可开发的土地日益减少，但由于鲁能、中海等大盘的存在，相当长的一段时间内，南部还是市场供应主体之一。西部：随着西部新城的开发及老城区改造，大量土地放量，未来潜在供应较大。北部：受北园高架路的修建、BRT公交工程建设、小清河改造等利好影响，大量的城中村改造带来的土地放量，将是新一轮大盘的聚集地。中部：中心城区旧城改造将带来高密度和高强度的房地产开发。黄河及滩区南部山区，泉水涵养地奥体文博片区建设高新区城市功能强化唐冶新城建设西客站片区建设北园大街、小清河沿线改造中疏战略旧城改造板块市场分析高新板块奥体板块城南板块滨河板块大名湖板块泺口-美里板块高铁板块近两年热点方向未来五年热点方向西市场板块n近年来，济南市房地产市场将依然以向东部发展为主，东部的奥体板块、高新板块经过多年的发展，已经形成了较为完整的配套，另外，向东的发展也符合济南人的生活习惯。n滨河板块将是未来发展的重点区域，这得益于市政府对小清河的改造工程，是东北地区陈给热点。n市中心的后续供应逐渐萎缩、并且价格较高，市场会出现“溢出”效应，大批客户由市中心向外迁移，城南板块大盘云集，会成为承接主力。n城市西部和北部的两个板块过去曾被济南遗忘，但随着高铁经济的发展，未来这两个板块将是发展的重中之重。板块市场分析在经过多年的不断发展后，济南城市根据所在地理位置、居民生活习惯和周边可利用配套的不同，逐渐形成了多个板块。滨河板块：主要利用小清河资源，打造环境优势高新板块：主要利用高新区产业资源优势，吸引刚性需求奥体板块：利用奥体中心，发展会展、金融和现代服务业南部板块：利用南部山区环境优势，打造宜居生态社区泺口-美里板块：利用大型商贸业带来繁荣型经济优势，配合小工业发展大名湖板块：主要大名湖和省政府所带来的环境与行政配套优势西市场板块：利用老火车站和市委带来的繁华、成熟的商业配套高铁板块：利用高铁，带动周边物流和现代服务业的发展板块市场分析n上半年济南住宅总供应量为18845套，供应市场在各月度看较为平均；n从区域看，城西板块供应量居首位，其次是滨河和高新板块；区域供应量与去年相比发生了明显变化，城西板块已取代奥体板块成为最大的供应市场。板块市场分析n上半年住宅共消化12358套，与新增供应量比较，由于宏观调控的原因，市场存量处于急剧增加的上升阶段。n成交量的区域分布与供应量及新增供应量的区域分布保持一致。城西板块依旧是成交量最大的区域，其次是滨河板块；而成交量最少的是新增供应量较少的奥体板块。板块市场分析n上半年住宅市场成交均价总体上保持稳步上升的趋势，3月份部分新开盘项目以低于预期价格销售，从而拉低了整体成交均价。n各板块之间，大名湖板块和奥体板块依然是目前市场上价格最高的板块，反映出两个板块的在市场中的主导地位，而滨河板块价格上涨仍然维持上涨趋势。板块市场分析2006-2010年济南商品住宅月度成交均价走势对比（元年济南商品住宅月度成交均价走势对比（元/平方米平方米）n近年来济南楼价虽然个别月份成交价略有下降，但总体上呈不断攀升的趋势；n济南总体各板块之间价格差异较小，总体呈北低南高，西低东高的趋势；n济南房价最高的板块主要集中在大名湖周围与奥体中心周围，前者由于土地稀缺，后者则是近年来投资的热点板块。板块市场分析供求关系供求比基本维持在1以下，整体市场供求平衡。2010年济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有效供应不足。（为保持一致，章丘、圣井、长清不在计算范围）板块市场分析排名项目名称销售套数销售面积（万平米）销售额（亿）销售均价（元/平米）1绿地卢浮公馆1959232089002恒大绿洲15652312.554343北大尚品清河 1310149.165004恒大名都130016.311.469955火炬东第119913.78.663006中海奥龙观邸 11471721123537中国诺贝尔城113015640008鲁能领秀城 9701815.888009天鸿.万象新天94310.26.3618010名士豪庭 92011.210.39196值得注意的是，济南销售套数前10名中，累计销售了12443套，占全年住宅销售总量的56%，说明济南市场垄断性很强，龙头楼盘地位的树立先得分外重要。销售排名2010年济南房地产销售套数楼盘TOP10板块市场分析板块市场分析销售排名2011年1-6月济南房地产销售套数楼盘TOP10序号项目名称销售套数销售面积（万）均价（元）总价（亿元）1国际花都1928206300122恒大城126011.576009.353恒大名都8019.5872656.964绿地泉景天沅6967.9692007.45鑫苑名家6876.2386845.416万象新天5996.3770494.497尚品清河5145.476004.18翡翠东郡4403.6646101.699恒大绿洲4285.756003.210中海国际社区4184.2297504.12在2011年销售套数排行中，非热点地段中的平价盘及低价盘占据主流，这与目前刚需购房为主体的市场特征相吻合。大名湖板块：以大名湖为中心，济南传统政治经济文化中心，地区配套、周边环境以及产品附加值较高。目前，该地区主要集中以商业地产为主，住宅项目存量较小。价格区间13000-16000元/产品形式小高层、高层客户特征济南市的中高端精英阶层，对居住品质和周边环境要求很高，房价不是购房的首要考虑因素代表项目保利大名湖；万达公馆市中心项目高价面市市中心目前主要集中为商业地产，就是目前在售的住宅项目也接近尾声。在售产品多以豪宅形象示人，产品定位高端，价格，项目附加价值高。大名湖板块目前，该板块的旧城改造基本完成，是济南市最主要的旅游购物休闲中心，同时也是省政府的办公地点；大名湖板块未来土地供应量较少，且多以商业地产为主；地块未来规划主要以商业地产为主，以明湖路和泉城路为东西主干道，顺和路高架和历山路为南北双轴。保利大名湖板块市场分析名称名称保利保利大名湖大名湖万达公馆万达公馆图片概况项目独具两大稀缺资源，即“城市核心区位”与“大明湖景区”。项目总建筑面积为23万平米，涵盖多类型物业，包括：名府（住宅）、名堂（写字楼）、名街（商业），其中“名府”定位于“湖居艺术豪宅”，采用ART DECO风格设计。万达公馆位于市中区，项目总用地面积345亩，建筑面积约100万，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中住宅建筑面积近47万平米。户型90 两房仅有10余套，99-224三房约90两房，约90-160三房价格14000元/精装修16000元/精装修客户济南市中高端客户，以政府和企业的高层为主以企业高管和政府工作人员为主销售状况目前还有1/4未销售目前住宅项目已经基本销售完成大名湖板块代表个案大名湖板块代表个案济南传统商业核心品牌效应明显商业附加值高大名湖畔小高层ART DECO风格地段价值优越板块市场分析奥体板块：奥体板块：济南市东南重要板块，主要以奥体中心为核心，是近年来济南发展最为热门的板块，也是房价攀升速度最快的板块。价格区间11000元/产品形式小高层、高层客户特征紧随城市发展步伐，向往更为优质的生活环境，追求楼盘品质的中高收入群体代表项目海尔绿城全运村、中海奥龙官邸、康桥颐东公馆奥体板块向奥体板块向金融服务中心过渡金融服务中心过渡奥体板块项目众多，是目前城市发展的重中之重，也是济南市居民居住生活的首选场所，由于发展较晚，目前商业休闲配套资源十分有限，但由于地理位置优越、环境佳，目前是济南市均价最高的板块目前是济南房地产住宅板块价值高地；经过近十年的开发，周边项目已经形成相当规模；目前配套欠缺，未来该地区仍将是济南房地产开发的重点，并由体育中心向会展中心过渡。奥体板块奥体板块东荷西柳东荷西柳板块市场分析名称海尔绿城全运村中海奥龙官邸汇中沁园图片概况项目总占地面积1200余亩，规划地上总建筑面积100余万平方米。物业类型包括高层、小高层、多层、产权式酒店、平层官邸、小独栋及联排多层住宅、五星级酒店、商业等。总建筑面积约46万平米，社区容积率仅为1.63，绿化率达40%。建筑形态分为城市别墅与高层豪宅，社区依山麓走势南高北低，城市别墅位于社区南部位于济南市历下区旅游路南500米,三面环山,东侧背靠350000平方的牧牛山公园,历下区九年制重点学校仅临400米,银座花园店已正式营业,周围配套正在逐步完善.小区大多以机关单位团购为主。户型74一房；92-146两房；148-208三房；159-219四房99两房；116-140三房；别墅：255-545四房91-104两房；136-165三房；别墅：157-178四房价格均价12000元均价12000元均价11000客户以济南中高端客户为主以济南中高端客户为主以周边渴望多层的客户为主奥体板块代表个案奥体核心区实力开发商产品类型多样周边配套完善周边环境好产品类型稀缺周边环境好开发商实力强产品类型多样板块市场分析高新板块：高新板块：依托高新产业技术开发区和山东会展中心，以及未来市政府的东移，该板块是目前济南销售量最大的板块，也是未来楼盘供应最多的版块。n高新板块形成有接近十年的时间，是济南市产业东移的产物n未来，高新板块仍然是住宅房地产发展的重要板块，也是刚性需求最为明显的板块。高新板块未来土地还将集中供应，是城市发展的主要方向片区充分展现了济南城市房地产发展偏好，未来高新区将在多个大盘的带领下，继续高速发展。价格区间7000-9000元/产品形式高层客户特征主要以在高新区工作的年轻人为主，以及对城市发展有追逐的客户代表项目保利海德公馆紫御东郡恒大城天鸿万象新天绿城百合花园高新板块高新板块恒大城恒大城板块市场分析名称天鸿万象新天恒大城保利海德公馆图片概况项目总建筑面积600万平方米，定位于“百万平米.新都市国际人文社区”，整体规划拥有大型商业中心、风情步行商业街、宜居住宅组团、济南知名教育、医疗配套等多种物业形态。项目总体规划778亩，总建筑面积约：170万平米，是集城市高尚社区、娱乐休闲购物于一身的都市综合生活城。其中首期建设住宅总2134套。11000平方米活水景观湖，近15000平方米超大规模运动中心。项目位于花园路北，临近东二环，总建面43万平米。一期主打精装豪宅，一基本销售完成，二期毛坯房，主要希望快速销售，价格有所降低。项目以英伦风格为主，内含济南唯一的社区图书馆。户型90两房，110-140三房93-107两房，110-135三房85两房，140-280三房价格多层均价7500；高层均价6500毛坯均价6500；精装均价7300均价9000元客户以项目周边的刚性需求为主以高新区刚性需求为主以东二环附近中高端客户为主销售状况一期正在销售，由于受到恒大城影响，销售速度较慢二期已开一栋，未来几个月将逐步加推二期目前正在认筹，预计月底开盘高新板块代表个案5000亩超大盘市场最具体量项目未来竞争主体之一价格优势品牌优势开发速度优势区位优势精装优势知名品牌板块市场分析城南板块：城南板块：以经十路为界，经十路以南靠近南部山区都属于该板块，该板块主打自然环境，相当一部分项目依山而建，受地理条件所限，未来土地供应量会逐渐减少。价格区间7500-9000元/产品形式高层、别墅、洋房客户特征片区特性十分明显，不管项目规模多大，都基本上只能吸引周边片区的客户代表项目鲁能领秀城；中海国际社区；泉景天沅；阳光100城南板块环境优美城南板块环境优美由于济南地势南高北低，因此城南板块拥有先天优势，且大部分项目依山而建，周边环境较好，空气质量上佳。未来板块主要以趋化大盘为主，土地供应和新盘开发较少。城南板块城南板块目前，该板块开发已经比较成熟，配套相对完善，东西主干道经十路和二环南路交通便捷；版块内大盘较多，体量巨大，大盘之间竞争明显，各项目必须拥有更强的竞争买点，才能促进销售；地块未来规划出售土地较少，且由于政府开发向西北偏移，片区影响力将逐渐减弱。鲁能领秀城鲁能领秀城板块市场分析名称鲁能领秀城中海国际社区泉景天沅图片概况项目曾经是济南最早的超级大盘，目前开发较为成熟，总建筑面积460万平米，目前开发面积超过200万平米，项目已引进两所幼儿园，一所小学和中学项目规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，目前由于刚开始进行建设和销售，周边配套严重不足，这也影响了楼盘的销售。项目总占地580万，规划高层51栋，目前已有17栋入住。项目包含八个住宅组团，是周边项目中唯一拥有实验学校学区配套的项目。户型88-96两房；137-147三房；171四房87两房；107-120三房70一房；90-107两房；112-120三房价格均价8300元毛坯均价7800元均价9000元客户以城南客户为主以城南客户为主30多岁，看重小区的学区配套销售状况进入销售中期，主推核心公园区刚进入市场，通过低价吸引客户目前还有最后一期没有销售城南板块代表个案济南最早的超大盘本土品牌优势开发时间较早配套较为成熟全国知名品牌开发依山而建环境优美包含别墅高端产品主打学区楼盘板块市场分析西市场板块：济南城西最为核心地区，目前主要面临着旧城改造，道路疏通等问题，但由于其传统地位优势明显，板块内楼盘普遍售价较高。价格区间8500元/产品形式高层客户特征济南老市民为主，熟悉该地区的一草一木，习惯就进出行，对城市发展关心度较低代表项目南益名泉春晓、路劲御景城、绿地卢浮公馆西市场板块艰难的旧城改造板块目前地产项目密集，但体量规模普遍不足，作为济南传统的购物中心，交通环境和市政环境较差，制约了板块的发展，未来，济南规划的中疏通将主要集中在该地区。曾经是济南最为繁华的地段，拥有完善的商业、交通、教育和医疗等配套；目前是济南交通状况最为糟糕的地区，面临着大量的旧城改造工程；未来依然是济南大名湖以西居住人口的购物休闲集中区西市场板块名泉春晓板块市场分析名称南益名泉春晓路劲御景城绿地卢浮公馆图片概况项目是聚集旗舰商业、情景商业街、高档写字楼、精品公寓、高尚住宅群为一体的城市综合体、是复合型规划的高度集约型街区建筑群体。项目总建面55万，目前已开发一半左右。总占地面积约20万,总建筑面积约41万,由22栋高层住宅组成，结合现代人居理念，以“原森态健康运动主题社区”为总设计目标，着力营造独具特色的“中国韵动生活”。绿地新里卢浮公馆是以总建筑面积60万平米的海派社区，整体采用新古典主义法式风格，导入集欧洲、海派设计精华之大成的“ART-DECO”建筑艺术，构造新古典主义“欧式华美园艺乐章”。户型87两房；107-137三房90-100两房；110-140三房；94-106两房；117-141三房；价格均价8300元均价8500元均价8600元客户以堤口附近客户为主以纬十二路周边客户为主以城中心外溢客户为主西市场块代表个案周边配套完善道路交通状况较好产品规划设计较好开发商实力较强开发周期较长已有部分入住品牌实力强产品品质较好周边配套便捷板块市场分析滨河板块：滨河板块：价值尚未充分实现的易居片区，未来会是城市重点打造的生态居住区。在小清河治理，华山文化区建设与徐李片区综合治理的展开区域价值开始建立；以周边客户和城市中对于未来发展方向较为关心的客户为主。现在：城市价值承接地未来：价值将被充分实现区域价值快速提升，演变为人文高端居住区；区域价值将被充分实现并逐步提升；知名开发商进驻，客户结构升级。价格区间8500元/产品形式高层客户特征客户对城市的发展关注度较高，且对居住环境有较高要求的客户代表项目翡翠清河、鑫苑名家拥有城市重点打造的多个绿色生态工程，生态居住价值已经得到客户的充分认可，且由于历山路、二环东路两条城市南北主干道，前往市中心十分便捷。北城唯一的价值高地北城唯一的价值高地山水人家滨河板块滨河板块鑫苑名家鑫苑名家板块市场分析名称翡翠清河鑫苑名家图片概况项目总占地面积约240亩，总建筑面积地上地下共达30万平方米，项目南临济南市东西“商业金街”北园大街，西靠城市商务经济隆起带二环东路，交通网络四通八达。本项目北依市政府斥巨资打造的城市生态休闲景走廊小清河，远眺华山风景区，拥有独一无二的水域环境。项目位于历山路以西、小清河以南，总建筑面积70万平方米，西临规划中的北湖公园，北临改造后的小清河，向南俯瞰市区全貌，北望“齐烟九点”之一的华山。上半年推盘量较大，成为济南销售最好的楼盘之一。户型74-90 两房，110-140三房58一房，约85两房，95-115三房价格均价8300元8700元/精装修客户以周边客户为主以周边客户为主销售状况目前一期已经销售完成，二期月底开盘5月18日开盘以来，每月加推一到两栋滨河板块代表个案小清河价值交通便捷性本土知名开发商成功开发济南多个楼盘小清河环境优雅交通便捷板块市场分析泺口-美里板块：曾经被济南遗忘的角落，未来以商贸业为主，辅以加工制造业的发展方向。缺乏城市整体规划，对居民的心理距离远大于实际距离；板块内交通环境、社会环境和市政配套都较差；板块目前产业附加值较低现在：城市价值洼地未来：商贸经济新城区域价值快速提升，通过商贸经济带动板块发展；工业产业急需转型，小作坊式的加工制造业向现代物流和汽配方向发展；成为济南最重要的专业批发市场片区价格区间7800元/产品形式高层、多层客户特征客户对板块认知度较低，主要集中在周边客户为主代表项目尚品清河、海那城房地产板块的价值洼地，未来潜在的巨大市场。随着政府规划的变革和西二环的疏通，板块将有较大的提升。不过目前缺乏市场引导，板块在济南居民心中地位较偏曾经被遗忘的角落泺口-美里板块尚品清河板块市场分析名称尚品清河海那城图片概况项目总占地面积180，总建面30万，采用新古典主义风格，由于项目规划较早，拥有二环内稀缺的多层产品，2010年5月第一次开盘，目前已销售大部分。开发商的未来重点将集中在徐李片区的综合改造上。海那城总占地面积1478亩。总建筑面积为95万平方米。项目开发于3年前，但是由于规划等问题，导致一期开盘结束后，就没有新进的动态。户型90 两房，116-160三房130-165三房价格高层均价7600元多层均价8300元客户以泺口片区客户为主以美里湖周边客户为主销售状况目前还有1/7未销售一期开发的9栋洋房基本销售完成泺口-美里板块代表个案产品类型稀缺自然环境较好目前开发遇到瓶颈泺口片区商业优势地段价值相对较好板块市场分析在下一轮城市扩张中，高铁板块在政府推动下，将逐步发展成另一热点片区，高铁站附近将成为济南西部新城，成为整个大名湖以西地区人民休闲，购物，以及外来人口住宿，观光的重要场所。区域价值将不断放大。高铁板块：目前没有正式推售项目，其驱动模式与竞争机会将遵循“高铁经济”发展模式，未来，随着各大开发商项目的开发，区域价值将迅速提升政府驱动式发展片区定位城区西部窗口，由政府强势推动，目前初步形成认知，待片区市政、商业资源配套建成，未来将是重点发展片区。城市补充式发展由于老城区发展基本成型，需要与高铁板块形成配套衔接；未来城市将向西快速发展。品质驱动式发展随着外来知名开发商、专业组团的进入，区域将开始迈入品质时代，利用市政配套和高铁物流，实现品质驱动式发展。板块市场分析两房产品8080以下以下85-90 85-90 80-85 80-85 100100以上以上90-95 90-95 95-100 95-100 翡翠清河名泉春晓御景城国际花都东方新天地卢浮宫馆方正园泉景天沅泉景园尚品清河阳光100中央花园中海国际花园连城水岸领秀城集中区济南市场的两房产品最主要集中在85-90，且90以上也占据相当大的比重，与其90可迁入户口的政策有关系。产品总结分析三房产品9010090100110-120 110-120 100-110 100-110 140140以上以上120-130120-130130-140 130-140 翡翠清河名泉春晓御景城国际花都东方新天地卢浮宫馆方正园泉景天沅泉景园尚品清河阳光100中央花园中海国际花园连城水岸领秀城济南市场的三房产品最主要集中在115-130，且135-145以上也占据相当大的比重，而110以下三房却几乎空白。相比其他城市，该市场中的三房产品普遍偏大。集中区产品总结分析价格表现8500元元等价线等价线位置较偏远，处于西部党家组团，周边配套不齐全。产品总结分析小结济南各版块市场呈现出明显的“大盘当道、大盘唱戏”的特点，各片区均有百万甚至数百万的超级大盘，超级大盘成为市场供需双方的主体，在各楼盘销售速度上，大盘明显快于小盘。济南各楼盘雷同度高，整体开发水平在国内尚处较落后的水平。济南整体户型产品偏大，未出现高附加值产品，但目前上最走俏的是经济型房型，未来整体市场将会朝着更加集约化的方向发展。济南整体房价较高，主流项目维持在7500元/以上，但目前房价有所松动，中海国际社区项目价格已经出现1000元/左右的回调。随着宏观调控的日益深入，可能更多楼盘的价格会走下行通道。PART4药山片区市场研究n片区概况n片区特征研究（人口、交通等）n片区目标市场研究黄河滩、工业区、脏偏乱、殡仪馆此前，市民对片区普遍印象p片区属黄河滩泛滥范围；p以工业产业集中区及城中村为主要印象；p殡仪馆的忌讳，企业进驻、住宅开发诟病；p片区内目前还是一派农村景象，丝毫没有城市的气象；p集中小产权房，土地基本未出让，片区仍未进入市场的视线之内。片区概况药山片区定位及简介 药山片区东至无影山北路、南至小清河、北临黄河、西至西二环路。本片区定位为工业园区，起始于1993年，是济南市规划的首批工业园区，园区内有企业620余家，规模以上工业企业28家，规模以上企业年总产值20亿元以上。片区内常驻人口及流动人口在10万人以上，工业年产值占天桥区工业总产值的一半以上。药山工业园区的规划以教育产业、物流、服务外包三项为主要发展方向，加速中小型加工企业的转型升级，提升企业的技术含量和发展创新能力，打造高新技术产业发展集群。片区概况从“被遗忘的角落”到二环之内主城区界定，直至今日，片区西接西客站，北跨城市桥头堡，定位城市副中心打造小清河滨河版图，迎来历史性蜕变机遇。曾经是城市规划空白二环之内，界定主城范围片区概况药山片区功能定位规划