某广场商业定位构思课件

某广场商业定位构思课件前言项目介绍市场环境分析、SWOT分析关于项目定位的策略性思考分阶段招商计划租赁/销售价格建议关于我们的团队世家/丽盛投资目 录 思考：我们有什么?我们需要什么？前 言我们有.南一环唯一的成规模的商业物业 便捷的区域交通 数十个大型成熟居住社区 数十万就近消费的巨大潜在人流我们有.我们有.“高升桥”“红牌楼”区域商圈整合改造带来的 历史机遇 项目定位差异化 优质的物业载体 商业个性我们有.我们有.理性、激情、勇气 专业、资源、平台 团队、实力、经验 开发商的支持 打造“成都最具生命力商业中心”的雄心！我们有.我们是谁？南一环，纯商务中心，地标性商业中心!我们是谁？项目介绍项目介绍项目区位图项目区位图项目区位图项目基础数据 本项目为罗浮世家三期工程（包括一栋15层的高档写字楼和5层的商业裙楼）o 项目区位：一环路高升桥路口东南方200米o 综合商业建筑面积：17150.75平方米o 建筑层高：1层5.1 米；2-3层4.8米；4-5层4.2米 o 停车位：机动车位220辆 非机动车580辆 项目基础数据市场环境分析市场环境分析环顾四周还有谁有资格或有意愿将“南一环，纯商务中心，地标性商业中心!”收编于麾下.环顾四周西起送仙桥、内双楠；东到玉林路、肖家河，从南到北，本案是唯一成规模的新建商业中心。我们就是ONLY ONE！某广场商业定位构思课件谁，在与我们竞争商业资源？谁，在和我们竞争消费者手中的人民币？谁，在与我们竞争商业资源？罗浮广场周边一公里直径内大型商业物业：名称体量业态售价租金金色阳光精品家具广场160001F-4F：精品家具5F：家装设计只租不售1F：160-180元/5F：50-80元/新世纪装饰广场120001F-4F：精品建材5F：家装设计只租不售1F-4F：90元/5F：50元/罗浮广场周边一公里直径内大型商业物业：名称体量业态售价租金金项目2.5公里直径内的大、中型商业物业罗马假日广场人民商场武侯分场成都购书中心风尚国际（社区商业街）双楠人人乐、同辉购物中心 项目2.5公里直径内的大、中型商业物业项目2.5公里直径内拟建的大型商业物业新希望房产红南港（写字楼、酒店、老洋房等）东泰建材市场的改建8万的精品家居饰品专业市场武侯广场的开发家乐福精品店（13层）、天亿酒 店（四星级）等永合地块商业裙楼、住宅红牌楼新拍卖地块的开发 项目2.5公里直径内拟建的大型商业物业项目周边现有及拟建商业物业状况：商业体量商业定位商业业态物业租金销售价格项目周边现有及拟建商业物业状况：某广场商业定位构思课件装饰建材、家俬、汽配等专业市场 书店、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服装等综合业态环伺本案周围装饰建材、家俬、汽配等专业市场但唯独缺乏：集中西餐饮、休闲、健身、洗浴、购物等多种商业形态于一体的中型中高档商业消费中心这就是我们的市场机会！但唯独缺乏：打造南一环地标性复合商业中心,是有市场基础和可行性的选择！是我们可以旗帜鲜明提出来的目标！打造南一环地标性复合商业中心,高升桥核心区域商圈 南一环唯一的新建规模化商业中心 数十个成熟居住社区环伺周围 数十万人自然消费人流 开发商雄厚的企业实力和先进的开发理念 物业建筑规划科学合理、硬件设施先进、符合高品质商业 对物业的要求SWOTSWOT分析分析Strength Strength (优势)高升桥核心区域商圈SWOT分析Strength (优势)Weakness Weakness (劣势)现阶段项目周边汽配、装饰等专业市场林立，影响高档消费 型商圈的形成 项目周边尚无高档消费场所，本项目无可参考物业，需啃 “螃蟹”高升桥区域不属于传统成熟型商业圈，在短时间内市场认可 度较低 项目完全呈现需要较长时间,市场需求变动较难预测Weakness (劣势)现阶段项目周边汽配、装饰等专业Opportunity Opportunity (机会)高升桥商圈规划改造，将极大提升商圈品质 家乐福精品店、两个四星级酒店等商业旗舰相继进驻“高升 桥”“红牌楼”商圈，与本项目高档定位相呼应 中高档集中式复合商业的相对空白及集中开发，可在未来3 到5年内形成聚合效应，将改变整个商圈的结构 开发商对商业定位的重视，使本项目成功运营成为可能 专业商业团队的全程介入、将最大程度降低项目营运风险Opportunity (机会)高升桥商圈规划改造，将 现阶段市场尚不成熟 项目认知度较低 项目周边拟建大型商业物业较多，推出时间比较集中，将 导致市场竞争激烈 成都市区现有商业物业供大于求，且空置率居高不下 国家对商业地产调控政策的不确定性 市场对本项目定位规划的接受程度 Threat (威胁)现阶段市场尚不成熟 关于项目定位的策略性思考 关于项目定位的策略性思考顾虑：因短视或资金压力而丢掉长期开发价值，现在的开发商经常做着杀鸡取卵的事情！一切以“市场”为导向！一切以“商家”为中心！要“打中”他们，更要“打动他们”！顾虑：一切以“市场”为导向！要“打中”他们，更要“打动他们”“开发商”、“投资者”、“经营者”、“消费者”四方共生共融，是商业地产永恒不变的市场法则！我们必须与商家携手共创本案商业品牌，这是商业价值链的必然要求!“开发商”、“投资者”、“经营者”、“消费者”项目定位核心思路以高级商务会所为招牌以超市百货卖场为项目人气支撑以中高档餐饮、娱乐、休闲为特色基础项目定位核心思路定位思路阐述“高升桥红牌楼”区域商圈现状本项目商业定位假设定位思路阐述商圈未来发展预测定位思路阐述定位思考原则定位思路阐述定位思路阐述商业定位商业规划思路一：商家规模大，数量少地下一层引入知名百货超市1层规划为百货区、中西快餐、品牌专卖等2、3、4层为高档VIP会所（桑拿、SPA、洗浴场所）5层为高档商务茶楼、商务餐厅商业规划思路一：商家规模大，数量少说明：-1F：利用空间，必要时可销售产权，实现利润最大化 1F：高产值区，利润最高，建议市场自然消化2F-4F/5F：由一个商家租赁，降低操作难度 5F：即为商务茶楼，又为写字楼提供商务餐说明：商业规划思路二：分层租赁地下1层、地面1层引入知名百货超市2层规划为高档餐饮；3层为高档会所或KTV歌城4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所5层为大型商务茶楼商业规划思路二：分层租赁说明：-1F-1F：由商家整体租赁，一层为店中店，可售产权2F/2F-3F：分层租赁/销售，整体规划为餐饮 3F：可为餐饮，也可为娱乐业态4F/4F-5F：有水休闲，结合恒温泳池 5F：部分可为写字楼配套商务会所说明：商业规划思路三：商家数量多，规模小地下一层引入知名百货超市1层规划为百货业态、精品店、咖啡店2层为大型品牌中餐、新概念餐饮、洋快餐3层为高档健身会所或KTV歌城4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所5层为大型商务茶楼商业规划思路三：商家数量多，规模小说明-1F：超市 1F：由市场自然消化，整体规划、招商 2F：分成几个版块租赁/销售，整体规划为餐饮业态 3F：高档健身/商务娱乐业态 4F：有水休闲，结合恒温泳池 5F：部分可为写字楼配套商务会所说明 工程设计应考虑的几个问题注意事项：分阶段招商计划第一阶段：招商准备期工作时间：2006年5月至10月第二阶段：招商启动期工作时间：2006年11月至2007年11月第三阶段：强势招工作时间：2007年12月至2008年4月第四阶段：清盘招商商业经营管理商业经营管理是实现商业物业的持续健康经营、保某广场商业定位构思课件租赁/销售价格建议业 态租金范围建议进驻楼层传统餐饮3040元/23楼洋快餐4060元/12层品牌专卖6080元/1层有水休闲2035元/35层商务茶楼1530元/5层超市1020元/地下1层建议首期租金价格体系业 态租金范围建议进驻楼层传统餐饮30对销售价格的一些建议第一、对于本项目写字楼部分第二、裙楼1至3层第三、负1层在座谁都不会仅满足于这不足2万平米商业物业单纯的销售或招商！白花花的银子花出去 在做足今天功课的同时，还能为罗浮广场的明天留 下点什么呢？在座谁都不会仅满足于 白花花的银子花出去做商业地产精品!我们要做成都二环区域内少有的精品商业项目！这是罗浮广场打造“南一环商业地标性建筑”的必然要求。也是本案力图达到的目标！做商业地产精品!关于我们的团队 世家机构/丽盛投资关于我们的团队成都丽盛投资管理有限公司 成立于1999年，是专业从事商业地产运营及管理的服务公司，拥有一支专家领衔、精英汇粹的优秀人才队伍，现有专业商业运营人员20多人，平均年龄28岁。秉承“为客户创造无限价值”的经营理念，以睿智坚韧的态度、激情创新的意识、精诚合作的团队，高效整合社会资源，为商业和地产各方合作伙伴提供资源转化为资本的即时流通平台。成都丽盛投资管理有限公司核心竞争力 一流的资源平台：世家机构商业联盟起源：成都最早的商业地产民间组织“拓展者沙龙”。发展：世家七年在西南地区房地产综合服务领域的深厚市场 资源积累。组成：国际、国内以及西南市场知名品牌商家与运营商资源 （现有会员近1000名）：中国区、西南地区、成都地区 负责人（总经理）沙龙。核心竞争力项目执行组部分成功案例1、太升通讯城9、锦江宾馆 瑞锦商务酒店关于本项目前期的市场调研内容请详见我司提交的达义罗浮广场市场调研报告关于本项目商业定位及操作思路请详见我司所提交的商业服务计划书关于本项目的报价请详见项目服务报价关于本项目前期的市场调研内容请详见我司提交的THANKS！谢谢聆听THANKS！