绿地集团项目开发与策略课件

绿地集团项目绿地集团项目开发与策略开发与策略绿地集团项目绿地的策略绿地的策略策略一：策略一：土地能级的提升土地能级的提升合理的开发强度标准合理的开发强度标准在当前超常规的城市快速发展时期，建设用地供需矛盾十分在当前超常规的城市快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。面对突出。面对土地资源短缺土地资源短缺与与土地粗放利用土地粗放利用的现状，如何在城的现状，如何在城市增长中以最少的土地利用容纳最多的城市人口，提高城市市增长中以最少的土地利用容纳最多的城市人口，提高城市资源的资源的开发效益开发效益，提升土地的能级提升土地的能级，引导城市合理地向，引导城市合理地向集约集约化的用地模式化的用地模式发展，是绿地集约化实践的的主要课题。发展，是绿地集约化实践的的主要课题。绿地的策略策略一：土地能级的提升合理的开发强度标准在当前由于城市中心区人口密度大，土地价值高，所以其单位面积城市土地所需服务的人口数量也大，人们对土地所产生的社会效益的期望值也高。因此，城市中心区的现代服务业项目将具有更多的区域服务功能和辐射功能。另一方面，城市中心区拥有一个成熟的稳定的商业生存环境，有条件支撑现代服务业项目中较大规模的商业大量的城市办公和公寓建筑，可以为商业带来稳定充足的消费客源；而完善的城市基础配套设施，可供分配使用。所以，城市中心区的现代服务业项目开发应该有一个较高的开发强度标准。以香港为例。香港地少人多，城市土地集约化程度相当高。在香港1088平方公里土地上，迄今为止已建设了近五十个现代服务业综合体项目，如著名的金钟太古广场，香港又一城，IFC中心等。香港通过高强度建设并辅之以强度分区制度和控制体系来缓解城市人口增长带来的巨大压力和提升城市土地的能级。绿地集团汲取国内外城市集约化开发的先进经验，结合绿地实际开发策略，在全国一二线城市中心区，进行高度聚集，多功能复合型的现代服务业综合体项目开发，努力达到城市功能最优化、资源利用最大化、人口辐射最大化的城市综合效应。绿地上海卢湾滨江CBD、南昌21城，贵阳联盛国际、牡丹江市景福新都会等都市奥项目是目前绿地开发的现代服务业项目中较为典型的例子。这些开发项目的共同特点是高强度（容积率在3.5-4.5.）和多业态（包括办公，酒店，大卖场，百货，餐饮，零售商业等）。具体见表1.1。在城市中心区，在城市中心区，“商业综合体商业综合体”表现为辐射周边的现代服务业聚集区，具有较高的开发强度标准。表现为辐射周边的现代服务业聚集区，具有较高的开发强度标准。都市奥在城市中心区的开发强度标准都市奥在城市中心区的开发强度标准 表1.1 项目名称卢湾滨江CBD（商业部分）南昌21城联盛国际牡丹江景福新都会项目区位上海卢湾区江西省南昌市贵阳市金阳新区牡丹江市占地面积（万平米）2.711.871.45总建筑面积（万平米）16.254.228.210.7地上面积（万平米）11.242.427.18.6地下面积（万平米）4.911.71.12.1地下室层数2112容积率43.645.96主要业态及配比零售商业（万平米）2.1148.65餐饮娱乐（万平米）主力店商业（万平米）酒店（万平米）3.610.21.8办公（万平米）5.39.319.52.4由于城市中心区人口密度大，土地价值高，所以其单位面积城市土地绿地卢湾滨江CBD绿地景福新都会绿地贵阳联盛国际绿地南昌21城绿地卢湾滨江CBD绿地景福新都会绿地贵阳联盛国际绿地南昌21策略二：策略二：多种业态的复合多种业态的复合混合全时的物业平衡系统混合全时的物业平衡系统城市商业综合体不是单一功能的产品，而是多种业态的复合形成的都市综城市商业综合体不是单一功能的产品，而是多种业态的复合形成的都市综合体。一个相当规模的都市综合体一定会包含以下三种类型的业态：合体。一个相当规模的都市综合体一定会包含以下三种类型的业态：商业商业类、办公类及居住类类、办公类及居住类。绿地集团根据不同项目所在城市的级别、所处城市。绿地集团根据不同项目所在城市的级别、所处城市的地理位置、人口密度金和人口结构情况，不同业态的配比作相应的合理的地理位置、人口密度金和人口结构情况，不同业态的配比作相应的合理的调整。的调整。策略二：多种业态的复合混合全时的物业平衡系统城市商业综合多业态复合的优势多业态复合的优势混合的全时系统混合的全时系统单一的产品开发带来地块资源上的极大浪费办公和商业在夜晚留下缺乏人气的“死城”,而居住和娱乐却能成为夜晚的主角，带来诸多的人气及消费只有各种服务业和居住功能的共同开发，才能从根本上提升地块的能级，创造24小时活力之城多业态复合的优势混合的全时系统单一的产品开发带来地块资源多种业态的复合使得商业类、办公类及居住类三种客源往往相互重叠，比如酒店的客人会成为酒吧的消费者，而在高级写字楼工作的人们将成为购物中心和大小餐馆的常客。这种客源的共享为租售创造了条件，绿地的经验在于：如果办公和居住已经在商业招商前入驻，那么在商业招商时就已经拥有了相当数量的客源，完成招商相对容易，且能快速形成成熟的商业气氛；如果在办公和居住入驻前商业气氛已经形成，能给即将入住的业主带来完善的商业配套，便利的生活和成熟的社区文化。多业态复合的优势多业态复合的优势混合的全时系统混合的全时系统多种业态的复合使得商业类、办公类及居住类三种客源往往相互重叠即使按照目前的规划和规范要求来设计地下车库空间，仍然难以满足日益增长的停车需求。合理的充分使用停车空间，从组织管理的角度优化停车横式，以及被证明是有效的手段。分时停车分时停车高强度的功能复合开发，对停车空间的要求是相当大的。分时停车是有效的解决方法。即使按照目前的规划和规范要求来设计地下车库空间，仍然难以满足绿地商业综合体的商业业态：绿地商业综合体的商业业态：项目海顿国际广场南昌21城银都路MAXMALL绿地联盛国际集群商业饕界精品专卖店休闲吧精品服饰大型购物中心精品服饰主题店（儿童，家居，手机数码）商业配套（咖啡、银行、邮局）顶级健康会所（美容，健身，银行）教育培训影城美食广场儿童游艺配套裙房商业24H便利店商务配套超市商业配套（咖啡、银行、邮局）顶级健康会所（美容，健身，银行）表3.1绿地商业综合体的居住业态：绿地商业综合体的居住业态：项目城市型公寓服务式酒店公寓式酒店南昌21城海顿国际广场银都路MAXMALL合肥绿地蓝海表3.2表3.2绿地商业综合体的商业业态：项目海顿国际广场南昌21城银都路M策略三：策略三：竖向空间资源的利用竖向空间资源的利用复合立体交通网络复合立体交通网络土地作为有限的不可再生资源，正随着不断增长的房产开发在逐渐减少。土地作为有限的不可再生资源，正随着不断增长的房产开发在逐渐减少。珍惜每一片土地已经成为了我国城市建设的重要国策。房产开发应该充珍惜每一片土地已经成为了我国城市建设的重要国策。房产开发应该充分挖掘有限土地的潜能，提升土地的能级，充分利用竖向空间资源是对分挖掘有限土地的潜能，提升土地的能级，充分利用竖向空间资源是对于日益紧张的城市土地进行集约化利用的重要策略。于日益紧张的城市土地进行集约化利用的重要策略。近几年来，绿近几年来，绿地集团在调整和优化现代服务业产品结构的同时，致力于地集团在调整和优化现代服务业产品结构的同时，致力于立体化土地资源利用的实践。立体化土地资源利用的实践。首先，对地上空间的利用首先，对地上空间的利用，我们通，我们通过对塔楼使用功能、结构体系和机电系统等因素的综合分析，总结出适过对塔楼使用功能、结构体系和机电系统等因素的综合分析，总结出适合不同业态的合不同业态的合理层高合理层高。我们通过对塔楼合理层高的控制，在满足规划。我们通过对塔楼合理层高的控制，在满足规划限高和使用舒适度的同时，能增加更多的层数，以充分利用地上限高和使用舒适度的同时，能增加更多的层数，以充分利用地上竖向空竖向空间资源间资源。其次，对。其次，对地下空间的利用地下空间的利用，我们对业态进行合理归类，使地下，我们对业态进行合理归类，使地下空间发挥尽量多的效应。空间发挥尽量多的效应。策略三：竖向空间资源的利用复合立体交通网络土地作为有限的网状景观形成立体网状交通立体网状交通下沉露天大街下沉露天大街使地下空间资源的利用最大化使地铁与地块、地块与地块无缝链接空中连廊空中连廊与下沉大街相结合，实现地块内的人车分流使各建筑间的联系更紧密立体化交通体系网状景观形成立体网状交通立体化交通体系地下车库商业内街地下商业创意办公顶级办公观光厅CEO公寓空中俱乐部高级配套公寓配套公寓地下车库商业内街地下商业创意办公顶级办公观光厅CEO公寓空中策略四：策略四：景观环境的优化景观环境的优化立体化景观和碳中和系统立体化景观和碳中和系统现代服务业项目往往位于旧城中心区或城市近郊的新城中心，所以，现代服务业项目往现代服务业项目往往位于旧城中心区或城市近郊的新城中心，所以，现代服务业项目往往缺乏优越的外部自然环境。另一方面，由于现代服务业项目对土地的集约化开发程度往缺乏优越的外部自然环境。另一方面，由于现代服务业项目对土地的集约化开发程度较高，建筑密度及强度较大，所以，在此类项目中打造传统意义的水平空间的大绿地、较高，建筑密度及强度较大，所以，在此类项目中打造传统意义的水平空间的大绿地、大景观的难度很大。大景观的难度很大。绿地集团在挖掘城市土地集约化利用的潜力的绿地集团在挖掘城市土地集约化利用的潜力的同时，也在为提升城市人文和自然景观环境出谋划策。同时，也在为提升城市人文和自然景观环境出谋划策。在城市综在城市综合体项目中，我们采用高品质立体化景观设计策略，将水平维度的景观环境向空中延伸，合体项目中，我们采用高品质立体化景观设计策略，将水平维度的景观环境向空中延伸，达到空间景观均好性达到空间景观均好性,实现了视觉景观、自然生态和大众心理需求的完美融合。实现了视觉景观、自然生态和大众心理需求的完美融合。“立体化立体化”景观设计景观设计策略主要体现在以下三个方面：策略主要体现在以下三个方面：1.1.多场所，多视角，多层次的视觉景观形象多场所，多视角，多层次的视觉景观形象2.2.垂直绿化垂直绿化3.3.绿化与活动空间的立体交叉绿化与活动空间的立体交叉策略四：景观环境的优化立体化景观和碳中和系统现代服务业项现代服务业产品的特点是人群参与度高,体验性强,商业展示性强,视觉和人流可达性好。多场所，多视角，多层次的视觉景观形象能提供给人们更多的交往空间、活动场所和体验中心。例如，在绿地南昌21城项目中采用的退台式“商业峡谷”就是一个较为成功的例子。梯田式商业街通过层层叠叠的平台，丰富的商业界面、建筑形体的扭动和穿插营造出许多富有动感的建筑空间，给人们带来独特的购物者消费体验。景观环境的优化景观环境的优化多场所，多视角，多层次的视觉景观形象多场所，多视角，多层次的视觉景观形象南昌21城梯田式商业峡谷，把屋面变成了城市广场现代服务业产品的特点是人群参与度高,体验性强,商业展示性强,“垂直绿化”主要体现在：1.屋面成为都市广场2.空中花园成为都市绿化、景观系统新的组成部分3.用绿色植物覆盖建筑表皮传统用来反映地面绿化效果的绿地率指标已不能综合体现“立体化景观”的实际效果。因此，我们不仅强调满足绿地率规划要求，而且强调高绿化覆盖率。因为绿化覆盖率可以反映出树荫覆盖、立面植被等垂直绿化所产生的景观效果。我们通过屋顶绿化和屋顶休闲公共平台形成了以立体、公共、城市休闲为基调的景观空间。另外，各高层内部设置的空中花园，空中景观绿廊等景观元素，为商务人士提供了一种自然生态的生活方式，增强了人们在空中的“亲地感”和“舒适感”。景观环境的优化景观环境的优化垂直绿化垂直绿化“垂直绿化”主要体现在：景观环境的优化垂直绿化传统景观设计的集中绿化一般通过“中央绿地”或尺度超大的“绿轴”等规划设计手法来体现。然而，城市公共活动的特点决定了其景观空间应该以提供人活动的硬质广场和街道为主，大面积的集中绿化布置并不适合。因此，我们采用绿化与人们活动空间交叉的布局方式，把绿化与商业和商务活动相结合，形成具有主题性的各种场所，为人们提供自然舒适健康环境的同时满足人们消费、休憩、娱乐、社交的需求。以上海绿地卢湾滨江CBD综合开发项目为例，建筑的内部空间处理充分考虑到绿色植物对室内空间小气候的影响，植物结合内部空间的柱和玻璃边墙等的有序布置，不仅提升了内部环境，而且也有利地改善了人们的心情。景观环境的优化景观环境的优化绿化与活动空间的垂直交叉绿化与活动空间的垂直交叉卢湾滨江CBD项目中绿化与活动空间互相融合，营造良好的办公生态小气候川沙Max-mall项目中空中平台。连廊，营造出多视角多层次的商业室外空间传统景观设计的集中绿化一般通过“中央绿地”或尺度超大的“绿轴碳中和运动循环系统碳中和运动循环系统未来城市未来城市未来城市未来城市会呼吸的会呼吸的 City EyesCity Eyes“碳中和碳中和”即是指采用植被绿化、建筑措施等技术手段来减少CO2排放带来的影响。CO2CO2的产生的产生人的活动能源的消耗交通工具的排放电气设备的排放CO2CO2的减少的减少植被的光合作用风循环的带动低碳技术的运用可再生能源的开发现实操作的碳感应圈现实操作的碳感应圈现实操作的碳感应圈现实操作的碳感应圈建筑建筑景观景观公共艺术公共艺术人流交通人流交通城市公共空间城市公共空间街道尺度街道尺度建筑断面设计建筑断面设计街道界面街道界面立体景观立体景观设计层面的操作手法设计层面的操作手法设计层面的操作手法设计层面的操作手法会呼吸的城市综合体设计的理论平台景观环境的优化景观环境的优化碳中和循环系统碳中和循环系统,低碳生活实践低碳生活实践碳中和运动循环系统未来城市会呼吸的 City Eyes“碳中和运动循环系统碳中和运动循环系统05:0007:00(晨练)07:0009:00(早高峰)09:0017:00(工作时)17：0000:00(夜休闲)营造适宜清晨锻炼的绿化景观空间。道路断面设计，以丰富的绿化层次中和交通排放影响。空中花园，屋顶绿地营造生态自然办公环境。利用主导风向组织建筑布局，利用太阳能等可再生能源。应对策略应对策略应对策略应对策略碳中和循环系统碳中和循环系统,低碳生活实践低碳生活实践碳中和运动循环系统05:0007:0007:0009:0碳中和循环系统碳中和循环系统,低碳生活实践低碳生活实践碳中和循环系统,低碳生活实践碳中和循环系统碳中和循环系统,低碳生活实践低碳生活实践碳中和循环系统,低碳生活实践策略五：策略五：公共空间的再生公共空间的再生增加城市空间的灰度系数增加城市空间的灰度系数城市公共空间的缺失是城市中心区发展的普遍问题，城市公共空间的缺失是城市中心区发展的普遍问题，公共空间的再公共空间的再生是现代服务业项目开发企业不可回避的责任。生是现代服务业项目开发企业不可回避的责任。绿地在公共空间再生方面的实践主要体现在以下三个方面：绿地在公共空间再生方面的实践主要体现在以下三个方面：1 1、塔楼共享空间的拓展、塔楼共享空间的拓展2 2、地面活动空间的公共化、地面活动空间的公共化3 3、地下开放空间的延伸、地下开放空间的延伸策略五：公共空间的再生增加城市空间的灰度系数城市公共空间共享空间处于建筑的主体结构内部，主要包括大堂空间、休憩空间、中庭空间。这些共享空间的处理使塔楼空间穿插变换，可以让人们消除“身在空中”的感受。大堂空间一般布置在塔楼底层，是整个塔楼的“公共客厅”，是都市向高层建筑过渡的空间,它服务于整个高层建筑。绿地中的高层建筑往往在垂直方向上叠加了多种功能，这就使高层建筑中的大堂空间需要设置于塔楼中间。空中大堂提供了二次门厅的概念，为建筑带来了更多的灵活性和变化性，更符合建筑使用功能的合理要求。合肥海顿国际广场的塔楼集办公、酒店为一体，我们把酒店大堂设置在17层，通过高速电梯抵达，两层高的共享空间配以休闲酒吧，餐厅及适当的商务配套设施，提供了舒适明亮的氛围。解决了底层办公和酒店人流交叉的问题，空中大堂的设置使得酒店客源垂直分流。空中休憩空间为商务人士就近提供洽谈休息场所，也是目前高级商务楼品质的体现。我们在海顿国际广场的项目中，在办公楼各层均设计休憩观景平台，为人们提供了一个绝佳的休息交往空间，从而提升了整个写字楼的品质。中庭空间可以使整个塔楼视线通透，给人以放眼环顾，放松身心的空间，同时也丰富了塔楼空间的层次感。在芜湖镜湖新城项目中，设置于高级写字楼中，贯通若干层的大小不等的中庭空间在引入阳光、自然风及户外绿化景观，在丰富空间造型的同时，使得写字楼获得了绝佳的采光和景观视野。塔楼共享空间的拓展塔楼共享空间的拓展塔楼共享空间的拓展真如都市奥甲级办公楼徐州东部新层150m假级办公楼南昌21城超高层办公楼真如都市奥甲级办公楼真如都市奥甲级办公楼徐州东部新层150m假级办公楼南昌21城将原本私有化的室外空间公共化，在保证物业管理的同时，尽可能多的为城市提供丰富的公共活动空间。在绿地项目中，我们在保证建筑使用功能的前提下，采用底层架空的设计方法来提高地面活动空间的可能性，把公共空间还给城市。底层架空不仅把城市道路、广场和建筑有机地结合在一起，形成通透、开放的空间，而且还可以有利于形成视觉通廊，增加了都市空间的层次，为人们提供更多的室外活动场地。在牡丹江市景福新都会项目中，入口处的空中廊桥形成了一个超尺度的灰空间，不仅强化了入口标志，而且增强了入口的视觉通透性。地面活动空间的公共化地面活动空间的公共化绿地景福新都会主入口的“廊桥”和大尺度“灰空间”绿地联盛国际LOHO公寓入口广场成为城市开放的公共活动空间将原本私有化的室外空间公共化，在保证物业管理的同时，尽可能多如何通过混合型立体交通体系，充分挖掘地下土地资源的价值，提高地下空的商业吸引力，是绿地项目在土地集约化利用方面的又一实践。绿地对地下开放空间的延伸主要体现在：1、利用城市轨道交通枢纽提高地下空间的商业价值2、地上地下空间界限的模糊3、加强地下公共空间的开放性地下开放空间的延伸地下开放空间的延伸绿地真如都市奥，地下商业与城市地铁紧密结合绿地海顿国际广场完全开放的下沉广场如何通过混合型立体交通体系，充分挖掘地下土地资源的价值，提高绿地的优势绿地的优势丰富的开发经验丰富的开发经验-卢湾卢湾CBDCBD，真如都市奥，南昌，真如都市奥，南昌2121城，西安中央广场，城，西安中央广场，大连钻石之塔，徐州高铁广场，北京大兴，大连钻石之塔，徐州高铁广场，北京大兴，19601960国际化合作资源国际化合作资源百联集团百联集团正大集团正大集团 洲际酒店集团洲际酒店集团万豪酒店集团万豪酒店集团SOM,Calison,Gensler,UASOM,Calison,Gensler,UA成熟的项目操作管理流程成熟的项目操作管理流程设计调研，国际招标，深化设计，工程质量管控设计调研，国际招标，深化设计，工程质量管控绿地的优势丰富的开发经验-绿地商业综合体专项开发建设机制第一阶段：第一阶段：开发建设规划设计研究开发建设规划设计研究第三阶段：第三阶段：深化技术设计深化技术设计第四阶段：第四阶段：优质工程建设优质工程建设第二阶段：第二阶段：优秀方案征集优秀方案征集由集团业务决策研发部门与战略合作设计单位共同完成。根据第一阶段确定的规划设计导则，聘请国内外知名设计公司进行方案征集。与政府主管部门、各专业技术专家共同确定设计方案。整合规划、建筑、机电及室内、景观、幕墙、灯光、绿色低碳等各方技术设计与咨询单位进行各专业深化设计，为工程建设做好准备。集团拥有优质、高效的设计团队，采用科学的管理手法，从而保证建设出优质的工程。绿地商业综合体专项开发建设机制第一阶段：第三阶段：第四阶段：