资源描述
爱是双翼同心就能飞翔爱正在进行房地产市场现状分析区域市场分析潜在客户分析项目定位分析目录目录产品优化建议项目营销策略广告策略房地产市场现状分析市场分析武汉经济一季度开门红居住类价格涨幅7.2%连续9月居首武汉市一季度全市住房价格稳中有升，新建住房销售均价7036.5元/平米，同比涨6.24%。武汉楼市近13个月主城区楼市走势从武汉市场近13周住宅成交量和价格的走势来看：销量：主城区从4月份开始波动较小，趋于稳定，远程区影响较小且武汉是全国12大城市中唯一保持销量不下滑的城市，继续保持月销过万套价格：虽然三月份波动偏大，但之后总体价格趋于稳定，从数据来看增长微小，市场呈现观望趋势。市场供求分析2019年9月第3周，武汉商品住宅供应量48.62万方，商品住宅成交29.94万方，成交均价8821元/。武汉市场宏观数据分析武汉市场宏观数据分析/成交量价成交量价市场供求分析20192019年一季度新建住房重点区域年一季度新建住房重点区域不同户型新增供应情况不同户型新增供应情况新建商品房供应及销售情况新建商品房供应及销售情况2019年一季度，全市新建商品房供应套数为42135套,其中新建住房供应套数为31895套，写字楼新增供应套数为4948套，其他为5292套。新建住房供应按户型结构统计，90-120平方米户型的供应套数占比最大市场供求分析20192019年一季度新建住房重点区域年一季度新建住房重点区域不同价位销售情况不同价位销售情况按价格段统计，价位在4000-7000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共实现销售13308套其次7000-10000元/平方米的新建住房共实现销售11740套市场供求分析20192019年一季度新建住房重点区域年一季度新建住房重点区域不同户型销售情况不同户型销售情况新建住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数27973套市场供求分析20192019年一季度新建住房重点区域年一季度新建住房重点区域销售价格情况销售价格情况新建商品房价格情况新建商品房价格情况2019年一季度，新建商品房平均价格为7563.53元/平方米，新建住房平均价格为7036.5元/平方米分析小结 主城区销量主要增长点在二七后湖片、东西湖片及武昌中心区，东西湖片及武昌中心区两大板块销量主导，其余片区销量基本保持持平。汉口城区，就业主自身而言，高端片区业主较有实力，对资金需求程度并不急迫，同时对该片区发展持看好态度，所以价格方面并未出现松动汉口主城区 在全国新政未真正施行的环境下，价格降幅微小，销量保持平稳处于汉口主城区的本案目前的市场行情并未受阻区域市场分析始于常青我的记忆，从常青开始。依稀记得和小伙伴们在公园嬉戏的背影也忘不了看着商店里零食流口水的期盼神情。老常青的每个角落，无不留下我们的足迹与欢乐。区域规划常青片区最早因新世界集团和武汉市城乡建设一同开发的大型住宅区常青花园而闻名，经过十几年的持续建设，已发展为武汉市最具代表性的大型成熟社区。购房者对常青片区的居住氛围形成了广泛的心理认同。常青花园居住区由十四个居住小区组成，内有武汉轻工学院、部队、中心绿地花园。区域规划八大建设亮点八大建设亮点共享资源共享资源1 1、永旺百货零售集团、永旺百货零售集团：由：由142142家公司组成的家公司组成的集团，于集团，于20192019年年7 7开工，开工，20192019年年5 5月开业月开业2 2、极地海洋世界、极地海洋世界：共占地面积达：共占地面积达2828万方，万方，2727万方的总建筑面积。周围除万方的总建筑面积。周围除291291、296296、563563路路公交经过外，还有公交经过外，还有216216路新设的公交线路路新设的公交线路3 3、汉口大戏院、武汉艺术大厦、武汉文化博、汉口大戏院、武汉艺术大厦、武汉文化博览中心览中心：三者集合为一体的文化综合体，其：三者集合为一体的文化综合体，其主体工程包含主体工程包含1010万方的文化展览中心、万方的文化展览中心、5 5万方万方的会议中心、的会议中心、3 3万方的民间藏品馆、万方的民间藏品馆、2020万方的万方的艺术品交易中心、艺术品交易中心、5050万方的创意文化基地万方的创意文化基地4 4、常青花园中心公园、常青花园中心公园：以：以“居住与世界同步居住与世界同步”为理念的为理念的2020万方生态公园，是常青花园的万方生态公园，是常青花园的“后花园后花园”5 5、常青花园急速生活圈、常青花园急速生活圈：各种商业的集结地，：各种商业的集结地，建成后可建成后可8 8分钟到达王家墩分钟到达王家墩CBDCBD、1010分钟到达分钟到达西北湖金融圈、西北湖金融圈、1212分钟到达武广商圈、分钟到达武广商圈、1515分分钟到达江汉路钟到达江汉路6 6、常青花园商业街、常青花园商业街区域规划建设亮点建设亮点共享资源共享资源7 7、天河机场第二高速公路、天河机场第二高速公路：该项目起点为汉：该项目起点为汉口姑嫂树立交，与三环线相接，经过长咀岗、口姑嫂树立交，与三环线相接，经过长咀岗、黄花涝等地，止于拟建的天河机场南入口，黄花涝等地，止于拟建的天河机场南入口，与拟建的天河至孝感三汊一级公路相接，全与拟建的天河至孝感三汊一级公路相接，全长长15.515.5公里公里8 8、地铁、地铁2 2号线、号线、6 6号线号线：武汉地铁武汉地铁6 6号线一期号线一期工程由沌口体育中心至金银湖，全长工程由沌口体育中心至金银湖，全长3636公里，公里，设站设站 27 27座，总投资座，总投资270.52270.52亿元，预计亿元，预计 2019 2019年底建成开通。年底建成开通。同时也是武汉市第二条穿越同时也是武汉市第二条穿越汉江的轨道交通线路和武汉市在建的第汉江的轨道交通线路和武汉市在建的第5 5条轨条轨道交通线路。道交通线路。6 6 号线下穿号线下穿 2 2 号线，并与之交号线，并与之交叉。叉。6 6 号线常青花园站与地铁号线常青花园站与地铁 2 2 号线常青号线常青路站距离较近，路站距离较近，可实现与可实现与 2 2 号线换乘号线换乘交通概况本案本案12341.2019年开通的地铁地铁2 2号线号线连接武昌、汉口，将该片区与汉口火车站汉口火车站紧密连接；2.2019年底将开通的地铁地铁6 6号号线连接汉口、汉阳、东西湖，将有效带动沌口开发区、常青组团以及金银湖地区的发展；3.该区域临近机场高速，过去一直是抵达武汉机场的必经之地；4.今年通车的姑嫂树立交，连接机场高速，二环，成为汉口第二条南北向快速通道，有效缓解区域交通梗阻。常青花园作为常青花园作为将武汉机场和汉口巧妙连接，也将铁路、公路、航空运输紧密联系地铁地铁6 6号线（号线（2019.2019.年年底通车）底通车）姑嫂树立交，串起姑嫂树立交，串起汉口六条交通汉口六条交通“动动脉脉”强大的交通网络，带动区域价值强大的交通网络，带动区域价值区域规划菱角湖万达菱角湖万达极地海洋世界极地海洋世界地铁三号线地铁三号线二七商圈二七商圈武汉天地武汉天地汉口火车站汉口火车站6号线号线2号线号线常青花园常青花园菱角湖万达极地海洋世界极地海洋世界3号线二七商圈武汉天地汉口火车站6号线2号线常青花园金银湖片区常青片区杨汊湖片区交通概况公交站：花园南路花园中路口公交线路：71、317、534公交站：花园中路地铁常青花园站公交线路：317、534公交站:公园环路花园十二小区公交路线：71、534双地铁：地铁2号线地铁6号线机场二通道机场二通道三环线地铁2号线站名：常青花园站地铁6号线站名：常青花园站项目延伸公交配套项目延伸公交配套武汉轻工大学本项目本项目分析小结新世界常青花园：新世界常青花园：从一个大型居住社区到一个新兴的城市中心从一个大型居住社区到一个新兴的城市中心 发展契机汉口北拓（汉口重心北移的大趋势）汉口的城市成长历程汉口的城市成长历程：不断向北挺进的发展史，从沿河大道到中山大道，到建设大道，再到解不断向北挺进的发展史，从沿河大道到中山大道，到建设大道，再到解放大道、发展大道，汉口中心城区的内涵和外延总是在逐渐扩大放大道、发展大道，汉口中心城区的内涵和外延总是在逐渐扩大永不相忘成长后的我们，踌躇满志。时光荏苒的常青，也变得更加夺目。无论走的多远，只有自己知道心中的家，只有这里。片区楼盘概况片区楼盘概况华星融城华星融城先后开发了华星融城先后开发了A A、B B、D D区，区，C C区分为二期开发，区分为二期开发，本案为正在开发的本案为正在开发的C C区中的一期区中的一期(C1-C4)(C1-C4)。建筑类别为高层、小高层。（建筑类别为高层、小高层。（3030层高层住宅）层高层住宅）片区楼盘概况福星惠誉福星华府（一期）三梯四户三梯四户1010栋栋45-5545-55层建筑层建筑 7 7号号 1010号为号为5555层层 1234568912345689号为号为4545层层在售在售123123号楼号楼片区楼盘概况中国水电盛世江城中国水电盛世江城片区楼盘概况新世界常青花园雁溪山新世界常青花园雁溪山共19栋楼，由19栋18-28层的小高层组成，2梯4户。6、7号楼房源在售中，主推7097平米刚需型两房。6、7号楼均为18层高层住宅，均价9500元/平米左右中国水电盛世江城首期产品户型配比结论：从产品分析和结果可以看出，小户型的8095平米的二房和小三房设计较多，市场接受度较高。户型分析结论：从产品分析和结果可以看出，该项目二房和三房设计占比各一半，小户型设计较单一，选择性偏少。福星惠誉星华府首期产品户型配比户型分析结论：从产品分析和结果可以看出，该项目二房和三房设计占比各一半，C4加推主要以舒适大户型为主。华星融城首期（C4）产品户型配比户型分析户型分析0901001101201301401501601701801902009076-959713883-94124-1336991-1012房3房华星融城福星华府盛世江城 常青花园雁溪山常青花园6小区 45-9097-1291231.建筑形态上主要以高层为主2.市场上供应以70-85左右的两房，90左右、115130的三房为主。由市场的供销情况反应的户型定位来看，客户需求量都较好，因此建议本案也采用70-85左右的两房，90、115左右的三房的定位片区商铺考察市场调研资料/商业单体/常青花园商铺考察情况周边区域分析红旗渠片区情况红旗渠片区情况顶琇国际公馆9700元占地:12822建面:60134福星惠誉福星城已售完锦绣人家（已售完）周边区域分析后湖片区后湖片区周边区域分析金银湖片区金银湖片区翠堤春晓7500元占地:73570建面：129700卧龙丽景湾（三期）7800元占地：360000建面：540000金湖天地8200元占地：92642建面：339307.56裕亚银湖城7550元占地：91266建面:448708作为常青花园老社区最后的稀有地块的本案，需要一个深度全方位的开发才能极尽自身优势分析小结体量普遍较大，基本都有独立商业配套交通、公园、学校、医院等配套交叉性较大，覆盖楼盘范围较多，且都被潜在客户所认可，所以差异性不明显价格常青花园老社区的售价在1万元每平米以上，其他楼盘多在9000元10000万每平米之间潜在客户分析客户群分析由于本项目位于常青花园东，处于同一片区，所以对常青花园的由于本项目位于常青花园东，处于同一片区，所以对常青花园的业主信息进行业主信息进行图标图标统计，借以分析本项目的客户情况统计，借以分析本项目的客户情况周边企业客户项目客群定位常青客群将军花园客群汉口客群吴家山客群地铁2号线沿线客群地铁6号线沿线客群常青片区汉口片区武昌、汉阳片区少量吴家山、将军花园片区客群住房改善人群;便捷交通带来的上班族由地铁便利带来的一部分投资客户群体偶得客群有经济实力的住房改善人群由近缘性带来的拆迁、住房改善群体主力客群本项目客户群体将沿交通网络分布于东西湖、汉口、武昌各区域，尤其是地铁沿线区域项目客群定位目标市场定位主要定位区域固定居住人群以老社区带动新购房需求商业以社区商业或是底商为主。小结客群分析类型类型刚需族、投资性、中产性客户刚需族、投资性、中产性客户职业职业周边企事业单位的员工（电信、南航等），企业经营者，学校的教职员工（比如武汉轻工大学）周边企事业单位的员工（电信、南航等），企业经营者，学校的教职员工（比如武汉轻工大学），个体户经营者，外来务工人员或外来经商者，个体户经营者，外来务工人员或外来经商者区域区域常青花园内部及周边常青花园内部及周边20-3020-30分钟普通交通工具辐射的交通圈内，重点包括常青路、青年路、姑分钟普通交通工具辐射的交通圈内，重点包括常青路、青年路、姑嫂路以及将军路附近的客户群体嫂路以及将军路附近的客户群体地铁地铁2 2号线、号线、6 6号线沿线的客户群体号线沿线的客户群体作为潜在客户大多来自常青花园内部的本案，需要一个呼唤“常青人”内心“爱”的人文来体现地块价值的“空前绝后”项目定位分析归于原点倦鸟总得返巢，我们梦回这里。老常青，新常青，改变的是面貌，不变的是情感。我们，为爱而归。项目概况常常青青片片区区金银湖生态园区将军路片区后湖新城汉口中心片区汉口中心片区本案本案黄陂临空经济区黄陂临空经济区江汉经济技术开发区本项目位于汉口北部常青花园东部，属于三环之外的东西湖区，右临金银湖生态居住区，后临机场高速，左临发展中的后湖新城，前方临近汉口中心城区，具有良好的投资居住价值。远离主城区喧嚣，又紧邻汉口中心城区，该地区拥有全国最大的最早的规范社区，生活配套齐全，具有良好的居住价值。该项目远离主城区，又紧邻汉口中心城区，被誉为汉口“后花园”具有良好的投资和居住价值。项目概况总用地面积：61004.53总建筑面积：约215000土地性质：居住用地A块块28891.60B块块27845.87C块块 4552.67中中环环路路常青花园中路常青花园中路 公园环路公园环路康居五路康居五路三环线三环线 姑李公路姑李公路常青花园十一号小区常青花园十一号小区军事训练基地军事训练基地地块后方建设楼盘地块后方建设楼盘 项目周边由新世界、华项目周边由新世界、华星、万科等大开发商建设的星、万科等大开发商建设的住宅项目将对本项目产生一住宅项目将对本项目产生一定的威胁定的威胁2、6号线换乘站号线换乘站-常青花园站常青花园站幼儿园、医院、幼儿园、医院、社区配套社区配套71、317公公交交常青中央商业街、武昌量贩常青中央商业街、武昌量贩SWOT分析S（优势）（优势）W（劣势）（劣势）O（机会）（机会）T（威胁）（威胁）1、交通便利，配套完善，大环境良好2、产品实用性强，面积适中，置业门槛低1、中小型体量，缺乏片区影响力2、物业类型繁多，不易把握3、开发商知名度较低1、大区域和小片区良好发展态势；2、大量集中年青客群；3、项目所在的常青花园作为居住区拥有较高的知名度。1、未来市场竞争激烈，后湖、红旗渠、金银湖客源分流优势+机会=抢占市场份额（发挥优势抢占机会）主打地段优势，借区域发展之势吸引更多客户；路网贯通，差异化产品，抢夺常青、东西湖主力客群，兼顾汉口城市中心交通优势：临地铁2号线/6号线常青花园站、周边71路、317路/534路等多条线路直达汉口中心城区，居民出行便利配套优势：项目位于常青花园十一区附近，周边医院、超市等生活配套齐全，可实现资源共享项目周边由新世界、华星、万科等大开发商建设的住宅项目将对本项目产生一定的威胁项目C地块附不利于项目的规划建设产品分析简爱核心卖点简爱核心卖点地段好地段好交通便利交通便利毗邻公园毗邻公园 环境幽静环境幽静适合人群广适合人群广舒适性性强舒适性性强周边配套周边配套 设施齐全设施齐全简爱的主题色彩丰富简爱的主题色彩丰富建筑规划布局业态组合业态组合住宅住宅公寓公寓商业商业餐饮餐饮高品质人文住宅，作为项目高品质人文住宅，作为项目现金流产品，周转轴心现金流产品，周转轴心高溢价物业高溢价物业 极大挖掘潜在价值极大挖掘潜在价值弹性功能物业弹性功能物业 可发可发展为酒店式公寓展为酒店式公寓集聚人流，服务周边社区集聚人流，服务周边社区建筑规划高层根据地块西北方向住宅的稳定性以及西南方向的交通通达信（地铁2号线6号线）考虑设置集中型商业 高层十字路口的沿街商铺可以贯穿链接常青花园到地铁口的人流量从而带动路边商铺优势：公寓互补了地形、朝向上的劣势，周围餐饮较为零散，没有主题鲜明的美食城集聚地，C地块的地段狭长靠近十字路口人流较多更好的服务了周围社区。休闲娱乐可以丰富居民的娱乐生活。公寓加美食城或者休闲娱乐会所，规避军事通讯站不利影响CBA（实际规划具体以设计院为准）主题定位简爱公园前定位语：常青东公园前简爱楼阁u我给你的爱写在公元前u几十个世纪后仍依稀可见u用修葺楼阁刻下了永远u承诺那已风化千年的誓言u常青东公园前简爱楼阁机场边地铁口便捷生活u还在格子间？别坐了爱在公园前u人生一段一段因你而美简爱一户一户有你而暖u简爱,不止常青简爱,不止名筑坚持的爱岁月带走的是时间，却带不走心底的永远。石板路上的青苔仍依稀可见，我们却和常青相伴到隽永。即使两鬓斑白，回忆里的坚持始终如一。特色餐饮、快餐、西餐咖啡、休闲餐饮、小吃店主题一：家居饰品、精品店、美容SPA、健身会所主题二：银行、干洗店、便利店、美容美发、医药、面包甜品主题三：儿童类业态音乐吧、书吧餐饮娱乐概念家庭生活概念文化消费概念商业定位业态体系建筑风格artdeco建筑风格Art DecoArt Deco这一经久不衰的建筑风格为项目注入这一经久不衰的建筑风格为项目注入高贵、典雅、内敛的人文气质。高贵、典雅、内敛的人文气质。artdecoartdeco建筑风格是一种艺术装饰风格，体现了简约建筑风格是一种艺术装饰风格，体现了简约时尚的艺术品位，主要运用几何的形体，英明的轮时尚的艺术品位，主要运用几何的形体，英明的轮廓，阶梯状的造型，在材料方面是以新材料的作用廓，阶梯状的造型，在材料方面是以新材料的作用为其特征，比如钢铁、玻璃等。为其特征，比如钢铁、玻璃等。园林风格artdeco建筑风格园林通过变形、简化、几何处理将古典装饰转变成现代通过变形、简化、几何处理将古典装饰转变成现代装饰装饰强调竖向线条的延伸感以及几何图形的叠加强调竖向线条的延伸感以及几何图形的叠加项目细节建议入户大堂局部架空入户大堂将项目住宅入户大堂打造为挑高入户大堂，提高项目档次。局部架空将项目建筑底层局部架空，与项目园林相结合，打造小区优质生活休闲场所。项目配套建议建设小区健身场所 在项目小区内规划社区健身场所，方便业主休闲、娱乐生活，增加项目生活氛围。小区健身场所户型配比户型建议小户型：约6075主推户型紧凑型小三房n阔绰两房，动静分区，干湿分离n厨房自带生活阳台，功能齐全n户型紧凑，功能全面，实现空间零浪费n方正空间花园+超大阳台n赠送面积两房变三房，三口之家最佳选择价格定位价格定位定价影响因素【外部因素】区域位置区域项目档次区域景观交通网络消费心理价格因素未来规划影响【内部因素】项目自身档次定位项目素质（包括规划、建筑外形、配套等）【其它因素】国民经济状况、房地产行业状况，以及国家和地方房地产政策等价格定位价价格格预预估估定定位位过过程程动态价格动态价格 =静态比准价静态比准价 +溢价空间溢价空间市场比较 确定权重加权平均外部：溢价因素内部：溢价因素市场增涨溢价区域规划溢价营销推广溢价产品创新溢价品牌提升溢价项目价格模拟模型项目价格模拟模型价格定位价格界定价格界定（现静态）（现静态）根据因数权重打分，可得出本项目住宅静态均价可实现96309630元元/注：未考虑包装、策划、入市时的价格自然增长等综合溢价体系注：未考虑包装、策划、入市时的价格自然增长等综合溢价体系。参考楼盘选取常青花园雁溪山、福星惠誉福星华府、中国水电盛世江城、华星融城确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因素！项目价格动态模拟项目价格动态模拟预计预计2012015 5年年中旬中旬住宅推向市场，通过溢价整合住宅推向市场，通过溢价整合 住宅第一批动态均价预估：住宅第一批动态均价预估：96309630元元/（毛坯），（毛坯），整体价格波动在整体价格波动在991999191020810208/（毛坯）（毛坯）模拟结果，全盘住宅实现10063.5元/平米价格定位产品优化建议以爱之名爱，极致浓烈之后，却抵不过归于平淡。简单，看似乏味，却是一生的悠长回味。因爱而生，为爱筑巢。简单爱，归于简爱公园前。产品优化建议生态科技、品质生活构筑新域之家u住宅的舒适性u住宅的便捷性u住宅的安全节能性u住宅的附加价值性产品优化建议住宅的舒适性住宅的舒适性洁净的空气质量洁净的空气质量自平衡式通风系统自平衡式通风系统出风口进风口进风口法国ALDES“住宅清风系统”室内设备窗开、窗闭，空气都能与室外畅通交流窗开、窗闭，空气都能与室外畅通交流产品优化建议恒温恒湿自动控制系统：恒温恒湿自动控制系统：用智能设备保持室内稳定的温度和适度住宅的舒适性 根据冬夏居家的习惯，通过混凝土楼板散热和吸热，再以柔和的辐射方式使室内温度均匀受控达到恒温的效果。恒湿则是依靠新风系统，经过过滤、加湿或除湿等多重处理后，带走人体的汗味及其它浑浊气体，最后由厨房和卫生间顶部的排气孔排出，使冬夏两季室内空气达到人体适宜的湿度 产品优化建议住宅的便捷性直饮水系统直饮水系统是以市政自来水经过特殊工艺深度处理净化后，再经臭氧混合后密封于容器中通过紫外线灭菌使水质达到国家饮用水标准然后经过变频泵利用食品级独立管道直接输送到每个饮用点电梯预约系统电梯预约系统户主刷卡电梯直接识别楼层，保证私密性；并可在家直接预约电梯产品优化建议住宅的安全性节能性太阳能草坪灯设施设备设施设备煤气自动关闭装置产品优化建议通过通过“实用阳台实用阳台”增加产品附加值增加产品附加值面临未来同质化的市场竞争，建议需从项目规划及产品细节双方面提高产品性价比，从而推动项目销售。大阳台大阳台入户花园入户花园空中庭园空中庭园空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算具体以后期政府审批结果为主产品优化建议通过通过“凸窗凸窗”增加产品附加值增加产品附加值低台凸窗低台凸窗落地凸窗落地凸窗可拆卸式假凸窗可拆卸式假凸窗受新规限制：飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于受新规限制：飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于0.45米，且凸出外墙米，且凸出外墙轴线宽度不得超过轴线宽度不得超过0.75米。米。影响：限制了凸窗凸出外墙轴线宽度，影响了空间的可延伸性，减少了影响：限制了凸窗凸出外墙轴线宽度，影响了空间的可延伸性，减少了凸窗面积赠送。凸窗面积赠送。应对：在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下，只能够增加凸窗的应对：在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下，只能够增加凸窗的宽度度，但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关，因此需要综合考虑合宽度度，但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关，因此需要综合考虑合理设置凸窗的宽度理设置凸窗的宽度建筑新规，对低台凸窗和落地式凸窗的影响较大，这两种偷面积形式的功效会逐渐减弱但对可拆卸式假凸窗或可打掉步入式凸窗梁限制较少，在不影响外墙立面的情况下，可拆卸式假凸窗仍可做不受新规的限制。新规限制的主要是飘窗的高度及凸出外墙轴线的宽度项目营销策略营销问题难点 1、中等规模 2、对品牌认知度低 1、大环境下的低迷 2、期望市场价格跌底 3、无法预期的政策再施压如何在淡市中实现销售？1 12 2如何塑造客户心中的理想形象？总体营销策略总体原则坚持以“舒适.便捷.宜居”为主题概念坚持以双地铁、小户型、多功能房、完善生活配套等核心竞争力为首要卖点坚持挖掘简爱公园前的生活价值和文化价值总体策略定位：准确定位时尚.简约.温馨（突出风格）营销：精确制导网络媒体+户外广告（多方位营销）推广：拔高形象时尚而温馨的人居生活（提升价值、打造知名度打造便捷时尚而温馨的人居生活引领者！以最短的时间完成最大销量打造便捷时尚而温馨的人居生活引领者！以最短的时间完成最大销量总目标总体营销策略客户线线上推广提高项目认知度，线下多种渠道蓄客，保证开盘蓄客量体验线通过现场展示，释放项目“舒适”、“宜居”形象，打动客户活动线重点影响力事件的把握奠定项目市场形象和高度总策略总策略产品定位：产品定位：中端中端“宜居宜居”住宅住宅+底商底商“低开高走低开高走”的价格策略的价格策略辐射区域：辐射区域：内延：金银湖片区内延：金银湖片区外延：红旗渠片区外延：红旗渠片区地铁地铁2、6号延线号延线促销渠道及方式促销渠道及方式:线上线上+线下推广线下推广总体营销策略阶段性营销计划 三三 期期 C 区区 二二 期期 B 区区 一一 期期 A 区区 营销阶段营销阶段阶段目标阶段目标（实际实际以工程进度及实际销售情况为准）住宅销售住宅销售900-1000套套商业销售：商业销售：B区商业区商业住宅销售住宅销售400-500套套商业销售：商业销售：C区商业区商业约三年销售周期约三年销售周期年去化量年去化量6万方万方阶段时间阶段时间总营销策略方案确定总营销策略方案确定产品的价格策略产品的价格策略开盘营销执行方案开盘营销执行方案营销活动执行配合营销活动执行配合重点工作重点工作产品的价格策略产品的价格策略开盘营销执行方案开盘营销执行方案营销活动执行配合营销活动执行配合产品的价格策略产品的价格策略营销执行方案营销执行方案商业街开街工作商业街开街工作住宅交房工作住宅交房工作一期项目营销中心开放一期项目营销中心开放看房通道开放看房通道开放住宅样板房开放住宅样板房开放部分绿化完成部分绿化完成一期商业推广全面启动一期商业推广全面启动二期宣传广告推出二期宣传广告推出二期项目营销中心开放二期项目营销中心开放看房通道开放看房通道开放住宅样板房开放住宅样板房开放二期商业推广全面启动二期商业推广全面启动三期宣传广告推出三期宣传广告推出三期项目营销中心开放三期项目营销中心开放看房通道开放看房通道开放住宅样板房开放住宅样板房开放三期商业推广全面启动三期商业推广全面启动住宅竣工验收完成住宅竣工验收完成商业街具备开街条件商业街具备开街条件相关准备相关准备住宅销售住宅销售800-900套套商业销售：商业销售：A区商业区商业形象策略营销中心园林景观样板间销售服务形象价值策略主题：常青东双地铁公园家体验式售楼部打造会发光的石头坐椅打造电影院式形象展厅，运用数字多媒体技术播放项目形象宣传片，营造强烈的视觉冲击，和置身其中的绝妙试听感受宣传片3D效果展示，结合购房者心理，从人居的角度出发，运用声、光、电、影等效果来解读项目，同时增加项目整体质感和生活元素。售楼部内场设自助高尔夫休闲运动装置吧台设置休闲区休闲区打造打造展示区展示区/放映区打造放映区打造钢琴演奏区售楼部是展示产品形象和公司形象的窗口，体验式的、人性化的售楼部打造，能使客户获得美好体验，增强对产品的信心形象策略形象策略样板间展示美式田园风格样板间打造美式田园风格的家居设计，清新自然充满田园生活气息，又极具浪漫气息，符合项目形象广告策略广告策略项目整体客群分析前期：包括入市前后和项目开盘期以双地铁、小户型、多功能房等卖点重点闯入市场，形成整体市场初步印象，塑造时尚人居的整体项目形象，包括认筹优惠、团购房等活动中期：包括热销和持续平稳销售期坚持“舒适.便捷.宜居”主题进行营销宣传，配合“地铁让生活更美好”等营销活动，全面打开市场，并深层次挖掘项目生活价值和文化价值后期：包括尾盘清售开展一系列活动，进行最后的尾盘促销活动广告策略项目核心卖点区位强调项目的双地铁区位和发展契机，延伸未来发展前景，同时也体现项目自身的便捷舒适理念和完善配套、生活方式双地铁.加速度突出项目交通规划方面的核心优势多功能房.小户型强调户型的利用率和得房率，强调项目精品社区、时尚人居生活，提升项目形象和品质档次定位立足于常青花园的宜居社区行列，打造便捷时尚生活引领者；档次同比华星融城等项目；双地铁和完善配套的优势有利于提升项目档次广告策略媒体选择策略u报纸杂志：以楚天都市报为主，长江商报、楚天金报为辅，配合第1生活和其他地产专业杂志进行宣传u网络媒体：搜房网、亿房网、大楚网等网络广告u分众传媒（楼宇液晶）：选取青年路、民航新村商圈、新华路、金银湖、红旗渠、解放大道等众多中高档写字楼及酒店广告策略媒体选择策略户外广告：东西湖三环线上户外、汉口火车站户外、常青路立交、姑嫂路立交等；同时可设立公交车体广告、帐篷广告等LED灯：选取常青路或地铁内进行LED灯展示地铁投放：2号线人流量大的站点如江汉路站、中山公园站、武汉火车站等站点可长线投放；地铁6号线汉阳、后湖、东西湖区域可短线投放公交候车厅广告地铁二号线广告路标广告、户外大牌活动策略特色VIP卡推广活动推广多种用途的VIP卡，刺激购房者入会u附加功能：与商场、娱乐会所、教育机构、休闲场所、餐饮机构等建立合作关系，凡持新域公园上品会员卡的客户，在合作场所或机构消费，均可享受优惠折扣u入会条件：申请新域公园上品会员卡，必须是住房意向客户，并且缴纳一定的认筹金u推广方式：微信、短信活动策略“常青印象常青印象”摄影比赛摄影比赛u活动目的：用常青人喜爱的带有艺术气息和人文气息的“摄影比赛”，加强常青印象，推广产品形象。u宣传方式：海报、户外“常青情常青情”社区人文系列活动社区人文系列活动“我的家在常青我的家在常青”征文比赛征文比赛u活动目的：以富有人文气息和公益形式的征文比赛，征集体现常青片区宜居特点的文章，加强常青片区居民参与度，以情感化的方式唤起对常青公园的美好回忆，体现同时植入产品形象，起到推广和宣传的作用。u宣传方式：海报、户外、纸媒活动策略老客户转介绍活动旧业主转介下的价格策略：旧业主转介下的价格策略：u项目首批低开，保证成交和回款；u第二批升价后启动业主转介高激励和高优惠措施，实收价与首批持平，面价和实收的差价用于旧业主转介激励，同时面价上升且可有效推动成交步入良性轨道；u第三四批后提价但维持转介的激励和优惠，整体实收价上涨；举措：举措：1.旧业主转介成交每套奖励5000元！2.旧业主转介成交减免一年物业管理费3.旧业主转介成交免停车费6个月活动策略开盘活动露天自助餐化装舞会高大上的高大上的舞台表演舞台表演VIVI展示展示方案二结束语忙碌奔波收获迷失沮丧喜悦人的一生，犹如一部从不NG的电影每个人，都在扮演不同的角色。或激荡豪迈，或平静如水。导演、编剧，全凭自己。然而无论角色斗转星移，无论时空变幻莫测，始终，勿忘初衷。年幼时公园嬉戏的身影，年轻时激情拼搏的汗水，年老时牵手依偎的微笑，回味时，却是简单的意味悠长。而这一切，皆是因爱而生。不要在碌碌的追求中迷失自我，简单的心似明镜，才能蕴含最丰盈的自我简单爱，简爱，就在简爱.公园前。ThanksThanksThanks
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