某路项目定位深化报告(-)课件

临汾五一路项目定位深化报告2014-12-1全城联动的品牌战略定位深化报告甲方项目分布情况l各地块分布于不同组团，开发时序先后有致，具备统筹考虑的基本条件。水云间西华公馆西荣阁广奇财富中心嗨都广场悦汇广场玉秀湾泰和府邸新百汇广场御景水城锦悦城教授花园恒大华府正基小镇梨园佳境盛世嘉园威斯汀公馆中骏国际社区御秀园财富国际上东世纪北美金港紫誉蓝摩卡上筑新东城天玺国际九星佳苑盛世华庭东方亚特兰日出东方世纪花园城春.中央公园东盛华庭莱茵半岛旺角金座在售待售自持招租公园壹号枣林街战略目的l1，品牌打造连锁商业品牌，扩大各项目单元的影响力，发挥集群优势l2，成本提高商业资源价值，降低项目规划及建设成本l3，效率提高营销效率，统一营销口径，利用各项目开发时序营造不间断推广氛围l4，地位奠定开发企业的城市商业领军者地位，抢占临汾商业升级制高点4凤凰汇生态艺术主题minimall一个临汾城，四个凤凰汇。以生态艺术为建筑元素，打造市民休闲空间餐饮休闲娱乐为核心功能，统一外观，统一内装，统一主题，统一品质。打造临汾创新型商业连锁品牌5凤凰汇生态艺术主题minimall精品超市生鲜超市个人护理用品超市儿童娱乐亲子早教儿童用品儿童连锁快捷酒店酒店中餐西餐快餐咖啡餐饮KTV电玩台球足疗SPA娱乐中小院线特色影院影院特色零售专业零售零售SPA美容美发美容精致型主题商业区，临汾商业升级典范6借鉴案例-上海K11购物艺术中心艺术、人文、自然三大核心元素相融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美融合，带出无限自由，创意及个性化的生活品牌7生态小品*采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。8生态小品内部生态小品随季节变化而变换主题，均以自然为主旨扶梯沿线也辅以绿植装饰9都市农场300平方米的室内都市农场，大人孩子体验从一颗种子开始到蔬菜满园的乐趣。10艺术小品K11精选当代中外艺术家17组作品，分布零散放置在商场供公共欣赏，赋予顾客多元化艺术感受11借鉴点12具体建议1.商业部分最高层外立面均以垂直绿化设计，增加自然感2.2#楼顶层建议设计“屋顶花园”3.过道区域采取分季节装饰（如：冬季装点圣诞雪景，夏季海洋主题等）4.入口区域及商业内部可摆放艺术小品5.类似都市农场可在3#楼顶层落位（面积为200）垂直绿化垂直绿化垂直绿化空中花园季节小品装饰艺术小品摆放区域都市农场13具体建议水上步行街封闭式水面通道脚下的精致水族馆14业态落位首层业态落位依据：1、商业定位业态落位充分符合并体现商业的主题及功能定位2、铺位价值按照铺位价值层级，布置相应价值贡献型（租金/形象/客流）的业态15首层商铺价值评估2-1a2-2a2-4a2-3a2-5a2-6a2-7a2-8a2-9a2-10a 2-11a1-2a1-3a1-4a1-6a1-7a1-9a1-10a1-11a1-12a1-13a1-14a1-15a1-8a1-5a1-1a1-16a1-17a1-18a1-19a1-20a1-22a1-21a1-23a3-9a3-8a3-7a3-6a3-5a3-4a3-3a3-1a3-2a一级二级三级四级五级商铺价值等级16二层商铺2-1b2-2b2-3b2-4b2-5b2-6b2-7b1-2b1-3b1-1b1-4b1-6b1-5b1-7b1-9b1-10b1-11b1-12b1-13b1-14b1-15b1-8b1-16b1-17b1-18b1-19b1-20b1-22b1-21b1-23b3-9b3-8b3-7b3-6b3-5b3-4b3-3b3-2b3-1b3-10b3-11b一级二级三级四级五级商铺价值等级17三层商铺2-1c2-5c2-4c2-6c2-3c2-2c一级二级三级四级五级商铺价值等级2-7c18业态落位首层4697.24626246.6846.68636345.245.2646431.3731.37656531.3731.37666631.3731.37676731.3731.37686831.3731.37696931.3731.37707032.0432.0471712121727221.9621.967777212178782121797921.9621.9676762121878721.9621.967575212174742121737321218282212181812121808021.9621.96838321218484212185852121868621218888212189892121909021.0621.064646176.25176.254747171.6171.64949171.6171.64848171.6171.65353441.87441.875050160.75160.755252206.36206.36515150.0450.04545425.0425.04555540.6940.69565650.0550.05575727.5527.55585827.5527.55595927.5527.55606027.5527.55616137.2737.271 121.9121.912 215.8315.833 318.9218.924 4140.17140.175 569.1669.166 689.4889.487 795.2695.269 9150.86150.861111140.1140.1404058.1158.11414146.946.9424247.1147.11434356.8356.83444456.8356.83454546.846.81212194.83194.831313140.6140.61414178.94178.941515159.62159.621616157.42157.423030183.16183.162929122.96122.962828126.4126.42727126.4126.42626132.4132.4252595.5495.542424148148232395.5495.542222132.4132.42121126.4126.420201551551919119.62119.621818176.17176.171717121.36121.36313152.452.432325050333342.3342.33343421.5321.53353542.242.2363650.5350.53373750.5350.5338385050393942.3342.338 8155.87155.871010134.11134.11餐饮零售社区服务休闲娱乐休闲餐饮、面包、饮品、甜点休闲餐厅、特色餐饮、水吧甜品银行、通讯营业厅、美发美甲、婚庆摄影美容美体、养生会所、女子SPA、棋牌、酒吧男女服装、箱包鞋帽、家居用品、化妆品、创意礼品、电器、烟酒、茶行、药店、便利店、果蔬店19业态落位二层252532.1832.18393933.0433.04404033.0233.02353533.0433.04414133.0233.02424233.0433.04434333.0433.04444434.5234.52292921.8321.83303021.8321.83313121.8321.83323221.8321.83333321.8321.83343421.7221.72363633.0233.02373733.0233.02383833.0433.04262631.1331.13272721.8321.83282821.8321.83171756.3756.37222263.6663.66242440.4640.46181833.3233.32191933.3233.32202033.3233.32212133.3233.32232322.4622.461 154.3754.372 246.946.93 356.8356.834 456.8356.835 547.1147.116 646.946.97 758.1158.118 842.3342.339 9505012125050131342.3342.33141442.3342.3315155050161652.452.4101050.5350.53111150.5350.53餐饮社区服务休闲娱乐主题餐饮、家庭餐饮教育培训、亲子园健身瑜伽、形体塑造足疗足道特色餐厅、饮品20业态落位三层1 1143.12143.122 2150.66150.663 3130.71130.71101050.6250.624 478.2378.235 5275.49275.496 644.9544.957 776.0876.088 874.9974.999 967.2867.28餐饮大型餐饮21品牌落位首层4697.24餐饮零售社区服务休闲娱乐22品牌落位二层餐饮社区服务休闲娱乐23品牌落位三层餐饮24业态配比业态面积（）占比餐饮4559.1442%社区服务2326.5422%休闲娱乐2103.7120%零售1752.4716%合计10741.86100%25租售建议首层4697.24626246.6846.68636345.245.2646431.3731.37656531.3731.37666631.3731.37676731.3731.37686831.3731.37696931.3731.37707032.0432.0471712121727221.9621.967777212178782121797921.9621.9676762121878721.9621.967575212174742121737321218282212181812121808021.9621.96838321218484212185852121868621218888212189892121909021.0621.064646176.25176.254747171.6171.64949171.6171.64848171.6171.65353441.87441.875050160.75160.755252206.36206.36515150.0450.04545425.0425.04555540.6940.69565650.0550.05575727.5527.55585827.5527.55595927.5527.55606027.5527.55616137.2737.271 121.9121.912 215.8315.833 318.9218.924 4140.17140.175 569.1669.166 689.4889.487 795.2695.269 9150.86150.861111140.1140.1404058.1158.11414146.946.9424247.1147.11434356.8356.83444456.8356.83454546.846.81212194.83194.831313140.6140.61414178.94178.941515159.62159.621616157.42157.423030183.16183.162929122.96122.962828126.4126.42727126.4126.42626132.4132.4252595.5495.542424148148232395.5495.542222132.4132.42121126.4126.420201551551919119.62119.621818176.17176.171717121.36121.36313152.452.432325050333342.3342.33343421.5321.53353542.242.2363650.5350.53373750.5350.5338385050393942.3342.338 8155.87155.871010134.11134.111#2#3#自持样板店：228.44自持样板店：282.83自持样板店：486.06合计自持面积销售面积7688.84997.336691.51100%13%87%注：含一带二商铺，单位：26租售建议二层252532.1832.18393933.0433.04404033.0233.02353533.0433.04414133.0233.02424233.0433.04434333.0433.04444434.5234.52292921.8321.83303021.8321.83313121.8321.83323221.8321.83333321.8321.83343421.7221.72363633.0233.02373733.0233.02383833.0433.04262631.1331.13272721.8321.83282821.8321.83171756.3756.37222263.6663.66242440.4640.46181833.3233.32191933.3233.32202033.3233.32212133.3233.32232322.4622.461 154.3754.372 246.946.93 356.8356.834 456.8356.835 547.1147.116 646.946.97 758.1158.118 842.3342.339 9505012125050131342.3342.33141442.3342.3315155050161652.452.4101050.5350.53111150.5350.531#2#3#合计自持面积销售面积1851.7101851.71100%0%100%单位：27租售建议三层1 1143.12143.122 2150.66150.663 3130.71130.71101050.6250.624 478.2378.235 5275.49275.496 644.9544.957 776.0876.088 874.9974.999 967.2867.28合计自持面积销售面积1201.321201.320100%100%0%单位：28租售建议小结/商业总面积（）自持面积（）销售面积（）首层（含一带二）7688.84997.336691.51二层1851.7101851.71三层01201.321201.32合计10741.872198.658543.22租售比100%20%80%29加盟商铺品牌资料定位深化报告可加盟餐饮品牌分类甜品咖啡主力餐饮特色餐饮可为有经营需求的客户提供加盟商业资料31鲜芋仙是一家台湾的连锁甜品专卖店，成立于2007年以“时尚精致甜品”与“新鲜口感”为概念，坚持以纯手感制作出香Q的芋圆甜品、鲜嫩的仙草与滑嫩的传统的传统豆花。鲜芋仙在上海、北京、天津、重庆、青岛、江苏省、浙江省、广东省、河北省、福建省、湖北省、云南省、广西省、辽宁省、陕西省、四川省、海南省、贵州省等全国14个省3大直辖市有超过300家鲜芋仙门店的设立商户介绍商户介绍甜品咖啡加盟条件面积：最小100费用：三年一签，加盟费20万、设备30万、装修20万、品牌使用管理费3万/年32Coffeebene(咖啡陪你)韩国最大的咖啡连锁企业，自2008年成立以来在韩国已有9百多家门店，总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还经营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.目前在全球的连锁店超过1500家。2012年3月进入中国市场，2014年，coffeebene中国门店超过500家.商户介绍加盟条件三大创新加盟模式（见图示）选址：交通便利、消费能力高、商业氛围浓面积：150-350，最大超过1000，更有30-40的MINI店。装修：欧式经典+韩式精致商户介绍甜品咖啡33SPRCOFFEE韩国最大的咖啡连锁企业，自2008年成立以来在韩国已有9百多家门店，总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还经营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.SPRCOFFEE成立于2000年，迄今已发展加盟店300余家，遍布全国各大城市商户介绍加盟条件商户介绍甜品咖啡SPRCOFFEE加盟共分为三种类型：30-150平米为:大学型，费用为：39.8万150-300平米为:智能型，费用为：46.8万300平米以上为:专卖型，费用为：75.5万免管理费、免督导费、免培训费34SPRCOFFEE加盟类型介绍商户介绍甜品咖啡35便宜坊便宜坊烤鸭店是北京著名的“中华老字号”饭庄便宜坊”字号蕴涵了“便利人民，宜室宜家”的经营理念，形成了以焖炉烤鸭为龙头，鲁菜为基础的菜品特色。烤鸭外酥里嫩，口味鲜美，享有盛誉。因焖炉烤鸭在烤制过程中不见明火，所以被现代人称为“绿色烤鸭”。商户介绍商户介绍主力餐饮加盟条件城市经济发展、投资环境良好，当地具有一定市场消费需求和相应消费水平；城市人口在60万人以上；营业面积不得低于1000平方米，位置及布局合理，适用于经营餐饮；二类城市加盟费40万，使用费14万/年，保证金14万36巴贝拉巴贝拉是一家于2005年7月创立于上海浦东的全国连锁意式西餐厅主要客户群主要以18-30岁的年轻族群为主，具备消费能力，对生活有追求，对新鲜事物有浓厚的兴趣巴贝拉已经成为国内经营最成功，发展最快的连锁餐饮集团之一。商户介绍商户介绍主力餐饮选址：该城市繁华核心商圈位置面积：实用面积应在400左右，经营面积为单一层面最佳费用：50-100万加盟条件37Mr.Pizza(米斯特披萨)来自韩国的传统手抛PIZZA专营店，米斯特披萨独有100%手打方式呈现。餐厅整体装潢为1970年代美国纽约的复古工作室，红与黑的强烈对比凸显时尚简约的就餐空间商户介绍加盟模式：首次签约3年，自动续2年，满5年续签加盟合同面积：250-300（使用面积）费用：加盟费30万，保证金15万，其他费用，预计总投资250万联系方式：6468-8808商户介绍主力餐饮加盟条件38东来顺中国知名清真连锁餐饮服务和多元化产品服务供应商，“中华老字号”品牌，“国家级非物质文化遗产”品牌餐饮直营门店23家，覆盖北京、武汉、杭州、银川、哈尔滨、青岛等六个城市；餐饮特许加盟业务保持着全国130家左右的门店数量规模，覆盖到23个省市自治区商户介绍商户介绍主力餐饮加盟条件面积：800以上（地级市使用面积）费用：地级市加盟费20万，特许权使用费15万/年，保证金10万，管理费为营业额的1%，每期合同期限3年，期满续签合同不再收取加盟费、保证金特许加盟店开业前必须办理当地清真许可证明，否则将被视为验收不合格39火宴山山西天星海外海餐饮集团是山西省最大的餐饮连锁品牌，目前在职员工3500余人。现已成功开拓海外海大酒店、滨河味道、老太原菜馆、57度湘、顺风123、火宴山等多个高中端品牌旗下火焰山是太原最火爆的人气餐厅之一,以时尚火锅自助为主，深受广大食客喜爱商户介绍商户介绍主力餐饮加盟条件面积：1000以内（使用面积）费用：具体面谈40香草香草云南原生态火锅香草香草云南原生态火锅源自清末王家私房汤锅，历经百年传承，采用名贵的松茸、牛肝菌等十多种野生菌加以高汤熬制。菌香纯正浓郁，汤色鲜亮醇厚。追求绿色、养生、营养、健康、环保、原生态的品牌核心经营理念商户介绍加盟模式：合作经营，统一管理和运营。股份制分成，甲方55%，加盟商45%（有详细资料）面积：临街店铺需500负责人：钟意15901394880，徐娇15810080181商户介绍特色餐饮加盟条件41胡椒厨房（Pepperlunch）胡椒厨房(PEPPERLUNCH)是一家国际化连锁餐饮企业的DIY牛排餐厅，在日本已有超过200家连锁店，分店遍布新加坡、印尼、中国、香港、台湾等地。胡椒厨房(PEPPERLUNCH)面对广大消费者，以直营、加盟的方式经营西式餐点，特色是自己动手煮牛排商户介绍加盟模式：特许经营，合同期3-5年面积：150-200建筑要求：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上商户介绍特色餐饮加盟条件42水货餐厅-SEAHOODRestaurant长沙57湘餐饮旗下品牌，是一家将“吃”升华到集美味和娱乐一体的全国首家无餐具欢乐餐厅以各类虾蟹海鲜味主打菜品，各类美式口味小食和新鲜进口扎啤，创新的无餐具用餐模式，独特的氛围和布局，带给食客差异化用餐体验目前，在北京、上海、重庆、太原、南昌、济南、苏州等十余个城市开出数十家店，人气十分火爆商户介绍商户介绍特色餐饮加盟条件面积：350-500（使用面积）费用：单店加盟总费用约为300万（不含租金），具体需申请加盟并审核后详谈43辣尚瘾辣尚瘾麻辣香锅、烤鱼隶属北京渝都仁和餐饮有限公司旗下的品牌，国家商务部备案特许加盟连锁企业，2005年公司成立,2008年10月创立辣尚瘾品牌“吃的时尚，辣的精彩”，辣尚瘾品牌自成立以来，在北京已发展拥有近十家直营店，在太原、广州、深圳、石家庄等其他省市已发展有多家加盟店商户介绍商户介绍特色餐饮加盟条件面积：150-600（使用面积）费用：准备金40-150万，加盟费8-18万/三年，保证金1-3万44初步收益测算定位深化报告经济测算售价年度123456789101112131415租金3.03.03.03.23.23.33.33.53.53.63.84.04.24.44.74.9租金递增5%年租金收益109510951150115012071207126812681331139814671541161816991784资产溢价率1.5%投资回收期15租金总收益20276资产溢价611726393 2678927190 27598 2801228432 28859 29292 29731 3017730630 31089 3155632029 32509首层商铺售价26393楼层/分级售价价格系数首层26393/一级263931二级237530.9三级224340.85四级197950.75一带二商铺售价182050.8商铺二层售价159290.7商铺三层售价113780.5首层面积售价总价一级12192639332173194.71二级13762375332692024.49三级2396.232243453756475.04四级17001979533649666.75合计6692152271361一层均价22756楼层商业总面积自持面积可售面积货值首层7688.84997.336691.51152271384二层1851.7101851.7129496139三层1201.321201.32013668564合计10741.872198.658543.22195436086整体均价2287646经济测算销售节奏时间节点第一年第二年第三年第四年第五年第六年Q1Q2Q3Q4商铺45%18%18%9%10%公寓0%20%10%10%30%30%l以一年为销售周期进行推盘，各物业去化情况：47年度第一年Q1第一年Q2第一年Q3第一年Q4第二年第三年第四年第五年第六年商业租金测算商业总面积10741.87自持商铺面积997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.330租金2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.10 2.10 2.21 2.21 租金递增5%免租期租金（6个月）88706 88706 加盟开店费（至开业节点，按一次性缴纳、无房租计算）1200000 出租率75%90%100%100%100%100%100%100%100%商业租金总额-742668 566540 728051 728051 728051 764453 764453 802676 0 运营成本及税费-88611 205961 242301 242301 242301 250492 250492 259092 0 运营成本（租金的5%）-37133 28327 36403 36403 36403 38223 38223 40134 0 营业税及附加（租金收入5.5%）-40847 31160 40043 40043 40043 42045 42045 44147 0 房产税（租金收入12%）-89120 67985 87366 87366 87366 91734 91734 96321 0 土地使用税(占地面积*6元/年)78490 78490 78490 78490 78490 78490 78490 78489.60年租金净收入-654057 360579 485750 485750 485750 513962 513962 543584 0 租金总净收入2,735,279 2,735,279 商铺销售收入测算销售商铺总面积8543.2 2198.65销售均价22876 18933 销售率50%20%20%10%100%商铺销售收入总额97718043 39087217 39087217 19543609 41627750 公寓销售收入测算公寓总面积4150 销售均价6000 销售率0%20%10%10%30%30%公寓销售收入总额0 4980000 2490000 2490000 7470000 7470000 税费扣除7328853 3305041 3118291 1652521 560250 560250 3122081 销售费用（销售收入2%）1954361 881344 831544 440672 149400 149400 832555 营业税及附加（销售收入5.5%）5374492 2423697 2286747 1211848 410850 410850 2289526 年销售收入90389190 40762176 38458926 20381088 6909750 6909750 38505669 销售总净收入242,316,549 242,316,549 年总收入89735133411227553894467620866838739550074237125139625435843850566948谢谢谢谢观赏谢谢观赏