房地产企业税收要点课件

房地产企业税收痛点、热点、赌点、难点与盲点第一部分痛点第一部分痛点：企业“社保基数”与“发票打虚”痛点之一：社保基数(一)国地税合并后，有关社保费用的痛点1、缴纳社会保险费用的基数如何界定2、不列入社保费用的缴费基数3、缴纳社保费用的后果4、企业必须缴纳五险中的哪几个险？11，520.003,017.00不能扣除上月所得不算薪金所得本月应纳税额=（11520-3017-3500）*20%-555=445.6（元）册内工资个人所得税应个人所得税应个人所得税应个人所得税应纳税额纳税额纳税额纳税额=（工（工（工（工资薪金所得资薪金所得资薪金所得资薪金所得-“五险一金五险一金五险一金五险一金”-扣除标准）扣除标准）扣除标准）扣除标准）*适用税率适用税率适用税率适用税率-速速速速算扣除数算扣除数算扣除数算扣除数住房公积金月缴费基数=（全年册内工资+绩效工资+文明、平安、创城奖金）/12养老保险及职业年金月缴费基数=（全年册内工资+绩效工资）/12医疗保险、工伤、生育月缴费基数=册内工资类别单位个人住房公积金12%12%养老保险20%8%职业年金8%4%医疗保险11.5%2%工伤保险0.5%0生育保险0.5%0错误个税计算公式为：（税前工资-起征点-“三险一金”等专项扣除）税率降税前，也就是在起征点为3500元的情况下，5000元工资缴纳的个税并非是45元，而是低于45元。错误一S U B T I T L E在社保缴费中，个人缴纳比例一般是养老保险8%，医疗保险2%，失业保险0.5%，工伤保险和生育保险个人不缴费降税前按1800元缴纳社保，个人缴费为189元降税后按5000元缴纳社保，个人缴费为525元表中的个人缴费都有高估错误二S U B T I T L E分析S U B T I T L E对于一直按照实际工资缴纳社保的人来说，在税前工资没变的情况下，降税后，到手工资其实是增加的这张表其实想反映的是社保转由税务部门征收后，对没有实额缴纳社保的个人收入的影响。（二）用工单位不买社会保险的两种用工情况分析1、用工单位与劳动者签订劳务合同的情况，用工单位不给劳动者买社会保险；2、无雇工的个体工商户、未在用人单位参加基本养老保险和基本医疗保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员。（三）依法降低企业社会保险费用的方案设计1、合同设计：企业必须与劳务公司合作，签订劳务分包合同或劳务派遣协议2、制度设计：重构少缴纳社会保险费用的职工薪金、劳动保护和业务提升培训制度票据涉税风险管控。痛点之二：虚开发票（一）企业税前扣除凭证的分类及实务操作应用案例1、一定要开具发票作为税前扣除凭证的情形2、不需要开具发票，内部凭证（白条和收据）作为税前扣除凭证的情形3、企业所得税前扣除的凭证具备的三个条件8个税前扣除凭证案例，助您理解28号公告例1：甲公司2018年7月支付100万餐费，取得发票，能否税前扣除？例2：甲公司租用农业局的一层楼房，支付年租金100万，是否需要发票？例3：甲公司租用李三的一层楼房，支付一年租金36万，按季支付，是否需要发票？例4：甲公司上大街上找了一农民，让农民帮着把公司的杂草除一除，给了农民1000块钱，是否需要发票？例5：甲公司上北京转转，住到后勤保障部的宾馆，接受住宿服务，取得由财政部和总后勤部印制的中国人民解放军有偿服务收费专用票据是否属于企业所得税税前扣除的合法有效凭证？例6：甲公司向新加坡某公司支付咨询费106万元，请问以什么凭证作为合法有效税前扣除凭证？例7：甲公司善意取得一张116万的增值税专用发票，则16万的进项税额转出后，该张发票的价税合计116万能否在税前扣除？例8：甲公司购进货物后，向销售货物的乙公司索要发票，乙公司不给，甲公司起诉至法院，法院判决乙公司需要补开发票给甲公司，甲公司能否以法院判决书作为合法有效凭证在企业所得税前扣除？善意取得虚开发票和走逃失联企业发票的增值税和企业所得税处理1、什么是善意取得虚开发票2、什么是走逃失联企业发票3、善意取得虚开发票的增值税和企业所得税的处理4、取得走逃失联企业发票的增值税和企业所得税的处理双打被查企业应对经典案例分享-如何写陈述书第二部分热点：个税修法与阴阳合同热点之一个税修法后企业负担增加了吗？（一）个税修法主要内容分析1、完善有关政策与征管的规定：-减税负堵漏洞调征管（二）新个人所得税法下的个人所得税实务1、工资薪金所得的月预缴和年终汇算清缴的案例剖析2、经营所得的个人所得税计算的案例分析3、工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得等4项劳动性所得（综合所得）的实际计算案例分析4、年终奖计算有变化吗？（三）实务演练：2018年第四季度个税咋计算热点之二;范冰冰“阴阳合同”税案的警示（一）何为阴阳合同（二）税收危害（三）“阴阳合同”自查自纠第三部分赌点：“企业往来”问题账目与土地“争执税”赌点之一：“企业往来”问题账目(一)中介垫资注册公司抽逃注册资金遗留下的“其他应收款”的税务风险1、抽逃资金的税收风险2、抽逃资金的法律风险3、化解财务上因抽逃注册资金遗留的“其他应收款”的税收风险方案设计公司账上长期挂“其他应收款股东”的税务风险1、公司账上长期挂“其他应收款股东”的几种情况2、公司账上长期挂“其他应收款股东”的涉税风险3、化解公司账上长期挂“其他应收款股东”的税收风险方案设计。-内控制度分享建筑企业营改增前母公司中标自公司施工，母公司转移利润给子公司遗留下来的“其他应收款”和“其他应付款”1、涉税风险分析。2、税务风险规避方案设计。公司作出利润分配方案未支付股东利润和公司借股东资金遗留的“其他应付款”的税务风险。1、公司作出利润分配方案未支付股东利润遗留的“其他应付款”的涉税风险。2、公司借股东资金遗留的“其他应付款”的涉税风险3、税务风险规避方案设计。（五）营改增前支付税点购买发票做成本，没有资金流账上遗留下的“其他应付款”的税务风险1、涉税风险分析2、税务风险规避方案设计营改增前，企业隐瞒收入在账上长期挂“其他应付款”的税务风险1、涉税风险分析2、税务风险规避方案设计企业账上超过三年的“其他应付款”或“应付账款”的税务风险1、涉税风险分析2、税务风险规避方案设计关联企业直接相互拆借资金而在账上遗留的“其他应收款”和“企业应付款”的涉税务风险1、统借统贷资金的税法界定和税务处理2、关联企业直接相互拆借资金无偿使用的涉税风险分析3、关联企业直接相互拆借资金而在账上遗留的“其他应收款”和“企业应付款”税务风险（九）生产和销售企业“账实不符或库存不实”的税务风险规避方案设计1、“账实不符或库存不实”的原因分析2、“账实不符或库存不实”的税务风险分析3、“账实不符或库存不实”的税务风险规避方案设计要点。政策依据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）企业会计准则借款费用企业会计准则讲解借款费用赌点之二：土地增值税争议（一）清算前可否进行税务稽查公共配套未移交可否扣除其成本什么情形可核定办法进行清算扣除成本分摊方法如何让税局认可清算单位如何界定才合法合规综合案例分析难点之二：汇缴：收入、成本、费用确认一般收入与视同销售收入的（一）主营收入确认与纳税申报的实务操作1、收入确认条件是什么？2、房地产纳税义务发生时间怎么规定？3、现下流行的共有产权房收入是如何确定的？4、预收款和收入项目的会计和税务如何处理？5、一般企业收入明细表如何正确填报？（二）视同销售确认与纳税申报实务如何操作1、“限地价限房价竞配建”土地招拍方式下配建房移送视同销售吗？2、以土地入股是否视同销售处理？3、人防车位销售是否视同销售处理？4、视同销售的会计和税务如何处理？5、视同销售如何填报视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表？6、买一赠一有几种形式，如何才能做到节税？7、视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表房地产企业开发成本与费用确认与纳税申报1、虚与实2、真与假3、有与无【实证案例分享】1、延期缴纳交房减价与赔付物业管理费如何处理税收风险思考：以物业费抵顶违约金作销售折让好还是费用支出好？2、不周全的成本费用税收筹划后果与破解思考：解决成本费用税收风险最佳途径是什么企业借款费用资本化区间的确定借款费用资本化计算的一个区间。借款费用资本化区间以外发生的借款费用都应当是费用化。借款费用资本化区间本专题旨在提高税务干部对房地产企业借款费用资本化区间的认识和判定。一、法律依据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。二、企业会计准则借款费用（一）借款费用资本化的起点借款费用同时符合三个条件才能开始资本化：第一个条件：资产支出已经产生。包括支付现金转移非现金资产 承担带息债务形式所发生的支出例如房地产企业以银行存款向承包商支付工程款；房地产企业以已开发商品房向承包商支付工程款；房地产企业与承包商签订合同，以承担利息方式由承包方垫资建造。二、企业会计准则借款费用（一）借款费用资本化的起点借款费用同时符合三个条件才能开始资本化：第二个条件：借款费用已经发生。计息日已经开始了。二、企业会计准则借款费用（一）借款费用资本化的起点借款费用同时符合三个条件才能开始资本化：第三个条件：为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始。由于房地产开发企业购入的土地就是存货，那购入土地就是购建活动或生产活动的开始。所谓的购建活动是指实体建造开始，即应当是取得施工许可证并开工的那个时点才是购建活动或生产活动的开始。二、企业会计准则借款费用（二）借款费用资本化的终点符合下列三个方面中的一方面即为资本化区间的终点：第一个方面：符合资本化条件资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。房地产企业已经办理竣工结算手续。二、企业会计准则借款费用（二）借款费用资本化的终点符合下列三个方面中的一方面即为资本化区间的终点：第二个方面：所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符。房地产企业已经办理竣工备案手续。二、企业会计准则借款费用（二）借款费用资本化的终点符合下列三个方面中的一方面即为资本化区间的终点：第三个方面：继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。二、企业会计准则借款费用（二）借款费用资本化的终点分析了上面三个方面再结合（国税发200931号）中规定的房地产企业开发产品完工的三个条件，竣工备案、交付使用、取得初始产权证明，在企业所得税处理中税务干部应当结合会计准则与企业所得税法的规定不定期判断资本化区间，不应当停留在企业会计准则中的规定。三、案例分析某房地产公司开发过程中的一些时间如下表：时时 间间 事事 件件2010年年9月月取得出让土地2012年年10月月取得施工许可证2013年年9月月取得预售许可证2013年年12月月开发产品全部出售2014年年10月月竣工证明材料报房地产管理部门备案2015年年3月月交房2015年年9月月初始产权证明取得三、案例分析在开发过程中发生的借款费用如下表：年年 度度月月 份份借款性质借款性质借借款款期期限限借款金借款金额额年利年利率率2011年年10月房地产开发贷款3年30000万元6%2013年年10月经营性流动贷款1年12000万元10%2014年年10月经营性流动贷款1年12000万元10%三、案例分析开发成本支出如下表：时间项目发生金额累计支出2010年10月土地出让金50000500002012年11月工程支出10000600002013年5月工程支出10000700002013年11月工程支出300001000002014年5月工程支出50001050002015年5月工程支出2000107000三、案例分析（一）判定借款费用开始资本化的时点条件事件时间资产支出已经发生首次支付工程款2012年11月借款费用已经发生房地产开发贷款（3年期）2011年10月为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始取得施工许可证2012年10月资本化区间的起点三、案例分析（二）判定借款费用资本化的终点条件事件时间建造实质完成竣工证明材料报房地产管理部门备案2014年10月可使用或销售交房2015年3月后续支出很少工程支出2015年5月资本化区间的终点四、总结房地产企业借款费用资本化区间的起点资本化区间的终点三个条件孰迟三个条件孰早四、总结资本化区间以外的借款费用都应当费用化，资本化区间以内的借款费用才有可能资本化，但并不是全部资本化，也有可能费用化。难点之三：关联交易涉税风险的化解错综复杂的关联企业之间股权税收问题关联方资金借贷有关财务费用资本化和费用化列支问题关联方销售价格纳税调整合法性与合理性问题案例：QC集团低价转让给总经理99个车位与商业店铺反避税调查第四部分（上）难点：房地产企业预缴与汇算清缴难点之一：预缴：季度申报表的修改对房企所得税预缴有什么影响（一）季度预缴申表报变化在哪里？（二）季度预缴申报表的变化给房企带来哪些风险！（三）如何有效化解房企季度预缴企税新政的带来的风险？（四）房企季度预缴所得税填报示例。第四部分（下）难点建筑施工企业汇算清缴的风险建筑施工企业季度预缴表对所得税的影响与实务建筑施工企业所得税汇算清缴申报流程与案例1.企业基础信息表的填写实务；2.企业所得税汇算清缴主表的填写实务；3.企业所得税附表的填写实务；4.企业所得税汇算清缴实案例分享。第五部分盲点：房地产企业增值税与财行税实务税收盲区盲点之一：房地产企业增值税税收筹划空间（一）房地产企业增值税税收政策盲区：只有一条防避税条款（二）普遍忽视增值税税收筹划空间：空间发现与挖掘房地产企业投资行为涉税风险与防范（四）增值税与会计差异与纳税调整盲点之二：房地产企业财行税税收忽视（一）减免出让金、配套费漏报契税（二）售楼处于地下空间利用的房产税（三）股权转让可观的印花税（四）延期交地土地使用税之争。季度预缴申报的变化你掌握季度预缴申报的变化你掌握了吗？了吗？预缴申报表改版后体系预缴申报表改版后体系房地产业新版和旧版填报比较房地产业新版和旧版填报比较新版填报原则新版填报原则预售收入应税在预缴期间预售收入应税在预缴期间“逢进不逢出逢进不逢出”主表第主表第4 4行行“特定业务计算的应纳税所得额特定业务计算的应纳税所得额”填报说明：填报说明：“房地产企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的房地产企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月(季季)度度预缴纳税申报时不调整。预缴纳税申报时不调整。”基于这一新规定，加之修订后的预缴基于这一新规定，加之修订后的预缴纳税申报表取消了纳税申报表取消了“本期金额本期金额”列，只保留列，只保留“累计金额累计金额”列，使列，使得该行填报金额自然而然不得小于本年上期申报金额。得该行填报金额自然而然不得小于本年上期申报金额。这个这个“逢进不逢出逢进不逢出”限定性规定，也辐射于该表第限定性规定，也辐射于该表第1414行行“特特定业务预缴定业务预缴(征征)所得税额所得税额”的填报中，该行本期填报金额同样不的填报中，该行本期填报金额同样不得小于本年上期申报的金额，这是一致性原则的集中体现。得小于本年上期申报的金额，这是一致性原则的集中体现。填报范例填报范例示例：示例：某房地产开发项目在某房地产开发项目在20182018年年1010月完月完工，工，20182018年第三季度预收的销售收入为年第三季度预收的销售收入为10001000万元，预计毛利率为万元，预计毛利率为15%15%，20182018年第年第四季度，当期的主营业务收入为四季度，当期的主营业务收入为20002000万万元，营业成本为元，营业成本为15001500万元，不考虑其他万元，不考虑其他事项。事项。20182018年版申报表与年版申报表与20152015年版申报年版申报表的填写如下：表的填写如下：示例20182018年第三季度填报：年第三季度填报：20182018年第四季度填报：年第四季度填报：二、新报表新风险二、新报表新风险（一）风险一：（一）风险一：本次规定出台后，企业不得在会计结转收入的当期抵本次规定出台后，企业不得在会计结转收入的当期抵扣之前扣之前已经按照预计毛利率计算或者按照31号文的口径视同结转收入计算的应纳税所得额，这将导致房地产企这将导致房地产企业需要就同一笔售楼款在预售和结转收入的当期季度申业需要就同一笔售楼款在预售和结转收入的当期季度申报时预缴两次企业所得税，在年度汇算清缴时可能需要报时预缴两次企业所得税，在年度汇算清缴时可能需要申请退税。申请退税。1 1、示例、示例1 1：预售与竣备入伙在同一纳税年度：预售与竣备入伙在同一纳税年度 A A房地产公司房地产公司20182018年二季度取得预售收入年二季度取得预售收入100100亿元，亿元，三季度完成竣工备案并结转收入，当地规定企业销售未三季度完成竣工备案并结转收入，当地规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率为完工开发产品的计税毛利率为20%20%。项目实际利润率为。项目实际利润率为30%30%。二、新报表新风险二、新报表新风险二、新报表新风险二、新报表新风险从从上述示例来看，对于销售收入上述示例来看，对于销售收入100100亿元的项目，根据其开盘预售与竣亿元的项目，根据其开盘预售与竣备入伙的时间不同，约有备入伙的时间不同，约有5 5亿元至亿元至7.57.5亿元的税款需要暂时性地重复缴纳，亿元的税款需要暂时性地重复缴纳，按年按年10%10%的资金成本、资金占用为期一的资金成本、资金占用为期一年来计算，增加整个项目的成本年来计算，增加整个项目的成本5,0005,000至至7,5007,500万元。这将增加企业的万元。这将增加企业的现金流压力及资金成本，同时，企业现金流压力及资金成本，同时，企业还将面临实操中退税困难等问题还将面临实操中退税困难等问题。友情友情提醒：提醒：二、新报表新风险二、新报表新风险（二）风险二：（二）风险二：退房款大于预售收入时造成多预缴税款：退房款大于预售收入时造成多预缴税款：新版申报表的填表说明明确，房地产企业在季度预缴时特定业务计算的应纳税所得额，不得小于本年上期申报金额。实务中，可能出现房地产企业当期无预售收入且发生退房退款。例如，2018年房地产企业一、二季度分别取得预售收入1500万元、500万元，适用的预计毛利率为25%，二季度限购政策出台，部分客户解除购房合同，累计退回购房款1000万元。由于该栏次在二季度申报时填报数据不得小于375万元（150025%），上述退房款的影响无法在申报表中体现；在会计利润为正的情况下，上述退款也无法抵减当期会计利润，造成多预缴税款。三、如何避免新版申报表带来的风三、如何避免新版申报表带来的风险险 两个建议：两个建议：提前进行测算并评估该影响提前进行测算并评估该影响 加快推进项目的竣工决算加快推进项目的竣工决算感谢您的聆听