德思勤城市广场商详解课件

德思勤城市广场商业定位和发展战略二、二、本项目发展战略及整体定位本项目发展战略及整体定位2.1 定位模式确定2.2 定位思路及发展战略2.3 项目定位2.4 项目发展方向及价值系统建立2.1 2.1、定位模式确立定位模式确立市场层面地块价值城市发展层面规划理念规划理念 主题设定主题设定 概念概念本地消费习性着眼未来长株潭一体化的发展着眼未来长株潭一体化的发展把握城市新兴商圈的转移方向把握城市新兴商圈的转移方向分析长株潭的消费特征和趋势分析长株潭的消费特征和趋势突出休闲娱乐主题突出休闲娱乐主题建立大长沙门户生活方式中心建立大长沙门户生活方式中心2.2 2.2、定位思路定位思路-城市发展层面思考城市发展层面思考2.2 2.2、定位思路定位思路-市场层面的市场层面的机会和空白点机会和空白点会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓楼等。楼等。现有的物业品质不高，档次较低现有的物业品质不高，档次较低,提升区域形象的物业目提升区域形象的物业目前相对缺乏。前相对缺乏。农博中心农博中心S3S3湘湘府府路路韶韶山山路路S1S1S2连通湘潭连通湘潭,株株州的必经之地州的必经之地,城市入口城市入口 连通长沙市区连通长沙市区政府办公区域政府办公区域的迁移促成周的迁移促成周边大量高档次边大量高档次住宅楼盘兴起住宅楼盘兴起本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！具备发展成为本具备发展成为本经济圈灵魂与核心的潜质！经济圈灵魂与核心的潜质！2.2 2.2、定位思路定位思路-地块价值地块价值2.2 2.2、定位思路定位思路-长沙消费模式对定位的影响长沙消费模式对定位的影响据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人 均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4降至32.6。统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，居住消费增幅居8大类之首。2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3，是五年以来首次下降。汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家 庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5。2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了广阔的市场空间。广阔的市场空间。2.22.2、定位思路结论、定位思路结论1 1、市场宏观条件、市场宏观条件 未来市场省府板块存在巨大的升值潜力2 2、城市发展研判、城市发展研判 长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合3 3、享受消费建立、享受消费建立 市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务4 4、项目自身条件、项目自身条件 足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补5 5、国际团队与本土结合、国际团队与本土结合 红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土担城市运营担城市运营借融城东风借融城东风搭消费顺风搭消费顺风托项目综合规模优势托项目综合规模优势塑区域形象塑区域形象2.22.2、项目开发战略、项目开发战略S W O TS W O T利用机会避免或减轻面临的威胁和挑战 O T 战战 略略利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等多种物业的完美组合，以最大程度弱化地块分散和噪声所带来的不良影响。弱化劣势以应对外来的威胁和挑战W T 战战 略略建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市综合体的综合开发，形成规模效应，建立项目品牌。发挥优势，转化威胁S T 战战 略略充分借助政府对城南新都的完善规划，以及本项目作为长沙最大都市综合体的高度突破区域限制。利用机会强化优势S O战战 略略利用优越的地理位置和便利的交通，以及都市综合体的强大带动力，为项目带来巨大的增值空间。2.22.2、项目开发总战略、项目开发总战略 站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道和昭示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、的产品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文化双重地标建筑结合体。文化双重地标建筑结合体。2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位物业定位长沙长沙长沙长沙首席首席国际化都市综合体国际化都市综合体国际化都市综合体国际化都市综合体2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位释义物业定位释义长沙长沙首席首席国际化都市综合体国际化都市综合体长沙融城计划，使大盘云起，然，视野放在国际标准上却不多新兴区域需要名片效应，项目以国际化标准带动区域发展长珠潭都市群的中心地带，其壮志也是国际化2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-总体示意总体示意各地块产品构成及经济指标各地块产品构成及经济指标2.3 2.3、项目整体定位项目整体定位-项目产品构成（总用地项目产品构成（总用地450450亩）亩）地块地块用地面积用地面积（平方米）（平方米）物业类型物业类型容积率容积率备注备注S1358亩，约238428平方米高档住宅4.0商业商务公寓五星级酒店临韶山路S212亩，约7992平方米商业4.0深圳百安居形象店S380亩，约53280平方米商业4.0好百年家居形象店住宅小户型公寓2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-项目产品构成项目产品构成地块地块名称名称地块面积地块面积()定位建议定位建议定位理由定位理由S1358亩，约238428平方米时尚、名流、高档生活街区（含高档住宅、shopping mall、五星级商务酒店、商务公寓）周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高为周边商务人群提供休闲、居住配套地处红星商业中心，商务活动频繁周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商圈升级发展提供配套支持会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态提供客源支持产业升级，区域形象提升的需要S212亩，约7992平方米百安居树立商圈企业品牌形象标竿满足周边不断聚集的居住人群的消费需要提升经营档次，与批发市场形成差异依托现有市场基础，商圈实现产业升级的需要S380亩，约53280平方米好百年家居、宜家家居，小户型公寓2.3 2.3、项目整体定位项目整体定位项目产品构成项目产品构成S1S1S1S2S2S3S3S2S3时尚、名流、高档生活街区时尚、名流、高档生活街区百安居百安居好百年家居、宜家家居，小户型公寓好百年家居、宜家家居，小户型公寓2.3 2.3、项目整体定位的意义项目整体定位的意义 融城行动、消费需求空间革命融城行动、消费需求空间革命都市综合体势动都市综合体势动区域形象提升区域形象提升消费推动消费推动城市价值提升城市价值提升新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向,正如深圳80年代的国贸90年代帝王21世纪的中心区之于深圳长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有相匹配的消费场所及一站式服务长珠潭一体要求是国内乃至是国际上城市地位和经济融合,都市综合性有利城市现代化迈进2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位释义及表现物业定位释义及表现 全球风行的综合体商业模式全球风行的综合体商业模式 集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-产品融合方式产品融合方式商务商业居住写字楼SHOPPING MALLSHOPPING MALL商务公寓时尚主题商城酒店住宅酒店公寓休闲娱乐中心户外演播中心项目发展方向：都市综合体项目发展方向：都市综合体+生活方式中心生活方式中心自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。全新价值平台。2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合物业功能融合 项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。部价值让渡系统。2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织人流链组织五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-运营核心点运营核心点 写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。商业商业写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓单体单体单体单体1 1 1 1单体单体单体单体2 2 2 2单体单体单体单体3 3 3 33.1 3.1 整体定位与分物业类型定位衔接说明整体定位与分物业类型定位衔接说明 n整体定位指导各物业类型定位n各物业类型定位服务整体定位n整体定位着眼于国际化标准n各物业类型定位对准国际化潮流3.23.2、商业整体定位商业整体定位 3.2.13.2.1、商业物业定位商业物业定位 湖南一流湖南一流湖南一流湖南一流 长沙首席长沙首席长沙首席长沙首席综合体验综合体验中心中心中心中心四大商业板块构成高中低全方位四大商业板块构成高中低全方位商业空间：商业空间：长沙生活方式中心-S1地块SHOPPING国际主题建材中心-S2地块建材市场国际主题家居广场-S3地块家居广场娱乐绚彩空间-地下空间及世界风情街 湖南商业之都湖南商业之都 国际娱乐休闲星城国际娱乐休闲星城3.2.23.2.2、商业主题定位、商业主题定位 设置原则：建筑空间互动与交流主题店的互动与交流娱乐空间互动与交流产品设置互动与交流红星魅力城红星魅力城红星魅力城红星魅力城 720720720720度度度度Mix HallMix HallMix HallMix Hall -寻找门户寻找门户寻找门户寻找门户,商业合成空间竞争商业合成空间竞争商业合成空间竞争商业合成空间竞争力力力力主题确定因素：大商业“闹市”，但较为独立，联系度不够；裙楼商业“静市”，但较为凌乱，影响度不够。项目规划因素：通过地下商业衔接各裙楼“点式商业”，达到一个和谐统一的商业合成体。720720720720度度度度 Mix HallMix HallMix HallMix Hall展示三大空间结构：立体纬度空间展示三大空间结构：立体纬度空间展示三大空间结构：立体纬度空间展示三大空间结构：立体纬度空间/平面衔接空间平面衔接空间平面衔接空间平面衔接空间/整体合成空间整体合成空间整体合成空间整体合成空间Mix HallMix HallMix HallMix Hall释放一种城市商业空间，倡导释放一种城市商业空间，倡导释放一种城市商业空间，倡导释放一种城市商业空间，倡导OpenningOpenningOpenningOpenning,一种开放的，互动的紧密协调空间体统。一种开放的，互动的紧密协调空间体统。一种开放的，互动的紧密协调空间体统。一种开放的，互动的紧密协调空间体统。3.2.33.2.3、商业形象定位、商业形象定位 3.2.43.2.4、商业客户定位、商业客户定位 重要客户重要客户核心客户核心客户私营企业主、个体户、企业私营企业主、个体户、企业高管，周边居民及商务客户高管，周边居民及商务客户政府要员、金融人士、专业政府要员、金融人士、专业人员，人员，项目周边有富余钱的家庭和外项目周边有富余钱的家庭和外地投资及消费者地投资及消费者游离客户游离客户3.2.4 3.2.4、项目业态定位、项目业态定位3.2.4.13.2.4.1、商业业态定位原则、商业业态定位原则城市配套及观光服务会展中心商务配套消费需求高档次起点体现创新业态注重首次性与差异性综合提升、全方位定位互补原则定位因素：1.商业人流导向引导2.配合商务人流需求3.业态定位：长沙生活方式中心4.（高档品牌专卖街+大型百货MALL+娱乐中心）3.2.4 3.2.4、项目业态定位、项目业态定位3.2.4.23.2.4.2、S1S1地块业态定位地块业态定位3.2.4 3.2.4、项目业态定位、项目业态定位3.2.4.23.2.4.2、S1S1地块业态定位地块业态定位八大主力商业业态八大主力商业业态一、百货主力店二、国际影院三、真冰溜冰场四、卫视演艺直播中心五、儿童娱乐中心六、国际高级俱乐部七、国际美食城八、品牌旗舰店一、百货主力店一、百货主力店百货主力店二、国际影院Warner Brothers三、真冰溜冰场四、卫视演艺直播中心入口处的标志可欣赏艺术家戏剧表演的餐厅独特设计的果汁咖啡吧五、儿童娱乐中心多功能时尚会所：多功能时尚会所：商务、休闲、康体、商务、休闲、康体、SPASPA、水疗、养生等功能一应俱全，满足各层次各区域需求水疗、养生等功能一应俱全，满足各层次各区域需求豪华车队俱乐部豪华车队俱乐部馆藏艺术品俱乐部馆藏艺术品俱乐部六、国际高级俱乐部健康美体俱乐部健康美体俱乐部美食俱乐部美食俱乐部红酒雪茄俱乐部红酒雪茄俱乐部视听俱乐部视听俱乐部片区国际化特质片区国际化特质-酒吧文化、咖啡文酒吧文化、咖啡文化化七、国际美食城其他商业业态书城珠宝城数码广场3.2.4 3.2.4、项目业态定位、项目业态定位3.2.4.23.2.4.2、S1S1地块业态定位地块业态定位商场业态布局示意图商场业态布局示意图1F：世界珠宝、名表及高级保养品（含品牌旗舰店）2F：世界名品女装馆（含品牌旗舰店）3F：世界名品男装馆（含品牌旗舰店）4F：世界名品皮革馆 运动休闲类 （含品牌旗舰店）5F：儿童娱乐中心（含模型区）书城、,数码广场、真冰溜冰场6F：国际高级俱乐部、卫视演艺直播中心 国际美食广场S1定位因素：1.较好的昭示性2.地块人群流动较少。业态定位国际主题家居广场3.2.4.23.2.4.2、S3S3地块业态定位地块业态定位 HOBA好百年家居、宜家家居好百年家居、宜家家居S33.2.4.33.2.4.3、S2S2地块业态定位地块业态定位 定位因素：1.三大地块中离会展最近，充分发挥会展商业配套；2.商业形象展示面大；3.地块规模较小。4.业态定位国际主题建材中心S23.2.4.43.2.4.4、其他商业业态定位、其他商业业态定位 定位因素：定位因素：定位因素：定位因素：中产阶层需求；避免与项目其它直接商业竞争；聚集人气，营造商业经营氛围。主题定位：主题定位：主题定位：主题定位：国际风情街区国际风情街区分区定位：分区定位：分区定位：分区定位：纽约街区巴黎街区米兰街区3.2.4.43.2.4.4、其他商业业态定位、其他商业业态定位 国际街区采用内街式走廊，两旁是商铺店面，层高国际街区采用内街式走廊，两旁是商铺店面，层高5.5-6.55.5-6.5米。走廊上米。走廊上空采用钢架玻璃体结构，保障室内的采光与通风。空采用钢架玻璃体结构，保障室内的采光与通风。米兰区：国际品牌服装专卖,高级意式餐厅巴黎区：国际品牌时尚用品专卖，高级法式风情餐厅纽约区：文化广场（乐器、音响制品专卖、小型剧场餐厅、咖啡 吧，特色概念饮食店）Le Goter Bernardaud Zentro(Bar&Eatery)mix juice for life Pret A Manger 定位因素：定位因素：定位因素：定位因素：中产阶层需求；差异化需求；聚集人气，营造商业经营氛围。业态定位业态定位业态定位业态定位CitySuperCitySuperCitySuperCitySuper超市超市超市超市,商业街商业街商业街商业街,地下酒吧街地下酒吧街地下酒吧街地下酒吧街3.2.4.43.2.4.4、地下商业业态定位、地下商业业态定位3.2.4.43.2.4.4、地下商业业态定位、地下商业业态定位-下沉广场下沉广场连结四个地块的商业交通枢纽为地下商业通道，共同围绕核心城市标示景观 定位因素：1.公共部分与商业部分结合部业态过渡2.利于露天环境制造逸趣格调3.业态定位露天酒吧、咖啡店3.2.4.43.2.4.4、地下商业业态定位、地下商业业态定位-下沉广场下沉广场