写字楼定位思考与开发问题课件

Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1写字楼定位写字楼定位思考思考及及开开发发关关注注问问题题研究研究 Copyright Centaline Group,21卷首卷首语语商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐 步成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信 息化技术的飞速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作 为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可 缺少的组成部分。卷首语商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是2写字写字楼楼发发展背景展背景123写字写字楼定楼定位位思考思考写字写字楼开楼开发发需要需要关关注的注的问问题题写字楼发展背景1写字楼定位思考3写字楼发展背景Part 1写字楼发展背景Part 14一、一、经济经济环环境活境活跃跃，市，市场场需求需求旺旺盛盛近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金的挤出、经济结构的调整和投资回报的优良，写字楼建设也在如火如荼的进行。二、二、投投资资回回报报率率更更高高，企企业业融融资资渠渠道道更更广广从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写 字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写 字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为 资产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT 等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金，实现持续开发。写写字字楼楼市市场发场发展展现现状状一、经济环境活跃，市场需求旺盛二、投资回报率更高，企业融资渠5按照按照城市城市的的影响影响现现代代服服务务业业，尤，尤包括包括对对外外交交通通设设高素高素质质人人才才是写是写范范围围，城，城市市可以可以其是其是金融金融业业、专专施条施条件、件、城城市交市交字楼字楼的主的主要要就就业业分分为为全全球球型城型城市市、业业服服务业务业、企企业业通通设设施、施、电电力、力、人口人口，同，同时时也是也是地区地区型城型城市市、区、区总总部部机构机构是是写字写字电电信基信基础础设设施施等等。吸引吸引金融金融业业、企、企域型域型城市城市和和本地本地楼市楼市场场的的主主要需要需完善完善的基的基础础设设施施业总业总部、部、专专业业服服型城型城市。市。城城市等市等求来求来源，源，一一个城个城是城是城市写市写字字楼市楼市务业务业的的重重要条要条件件。级级越越高，高，其其写字写字市市现现代服代服务务业业的的场发场发展的展的基基础础。城市城市高素高素质质人口人口楼市楼市场场的的规规模越模越发发达达程度程度直直接影接影规规模模及及对对高高素素质质大，大，本地本地型型城市城市响了响了对对写写字字楼的楼的人才人才的吸的吸引引力是力是对对高高端写端写字字楼的楼的需求。需求。影响影响写字写字楼楼市市场场需求需求不高。不高。的重的重要因要因素素。商商务务环环境境包包括括现现有有及未及未来来的供的供政策政策的透的透明明度、度、应应代代表了表了现现有市有市政府政府的服的服务务意意识识场场的的容量容量及及未来未来和服和服务务效效率率。良。良新增新增的的供供应应。好的好的商商务务环环境将境将能能够够吸引吸引企企业进业进入，入，从而从而带带动动写写字楼市字楼市场场的的发发展展。城市等城市等级级产业结产业结构构基基础设础设施条件施条件高素高素质质人才人才商商务环务环境境现现有及有及未来供未来供应应影响写影响写字楼市字楼市场发场发展的主要因素展的主要因素按照城市的影响现代服务业，尤包括对外交通设高素质人才是写范围6起始起始阶阶段段过过渡渡阶阶段段CBD形成形成阶阶段段办办公多核心公多核心形成形成2005年至今年至今90年代年代20002005年年发发 80年年代代，办办公公类类项项目目以以国国贸贸为为 展展 主主要要代代表表，此此阶阶段段纯纯办办公公楼楼项项 轨轨 目目分分布布零零散散。90年年代代，以以罗罗湖湖 迹迹 地地王王大大厦厦为为主主要要代代表表，配配套套逐逐 特特 步步完完善善，酒酒店店、商商业业等等业业态态受受 征征 到到客客户户认认可可。自自2000年年开开始，始，福福田田CBD商商 务务中中心区心区发发展，展，以以赛赛格格广广场为场为 代代表表的的一一批批5A级级写写字字楼楼入入市市，打造打造全新全新的的商商务务区区域。域。深深圳商圳商 务务中中心呈心呈带带状向状向西西侧发侧发展展，形，形 成两成两个中个中心心。2005年至年至今今，深，深圳圳市形市形成成以中以中 心城心城区区为为核核心，心，西西、中、中、东东三三 条条发发展展轴轴和和南、南、北北两条两条发发展展带带 为为基本基本骨骨架的架的多核多核心心办办公公模模式。式。城市城市功能功能进进一步一步细细化，化，商商业业、商商务务圈圈逐逐渐渐开开始始分分离。离。仅满足基本使用功能 案例：国贸中心高智能生态化个性化 案例：安联大厦5A级智能化，体现生态 案例：赛格广场初步体现智能化 案例：电子科技大厦以以 80年代年代深深 圳圳 为为一一线线城城市：写字市：写字楼市楼市场场的的发发展展轨轨迹迹例例起始阶段过渡阶段CBD形成阶段办公多核心形成2005年至今97深圳商务物业市场由罗湖起步，发力于福田中心，由罗湖、福田 中心区沿深南大道一路向西发展，扩展出华侨城片区、南山及前海 中心区等，代表着深圳商务物业 市场的未来发展趋势，引领深圳 商务物业的发展方向。目前整体市场“多点开花、区域细分升级”的格局表现明显，逐 步形成蔡屋围、福田中心区、福 田中心西区、前海中心等多个商 务中心，总体呈带状发展。罗湖蔡屋围片区老金融中心板块 华强片区电子商务板块福田中西区政治核心商务板块 中心区高科技企业孵化基地华侨城生态办公板块南山中心区人文办公板块前海宝安中心区西部定向产业办公板块一一线线城城市：深市：深圳圳高品高品质质写写字楼区字楼区域域市市场场分布分布以深圳为例深圳商务物业市场由罗湖起步，发力于福田中心，由罗湖、福田8动动 因因办公需要改善环境追求形象需求多样化表表现现形式形式住宅改办公住宅立项、商务办公纯商务形象多样化入入驻驻公司公司特特征征草创型企业成长型中小企业迅速发展的中小企业各种类型企业产产品品特征特征住宅第一代商务公寓初具规模的企业纯写字楼开始出现写字楼与新一代商务公寓及其他商业配套并存客客户户关注点关注点无位置价格交通使用成本位置配套硬件商务氛围地段服务软环境健康、风景萌芽萌芽阶阶段段启启动阶动阶段段发发展展阶阶段段成熟成熟阶阶段段二、三二、三线线城市城市：写字写字楼楼发发展状况展状况动 因办公需要改善环境追求形象 需求多样化表现形式住宅改办9写字楼定位思考Part 2写字楼定位思考Part 210随着社会经济的发展，人们对公共场所质量的要求越来越高，于是在各类住宅商品房销售如火如荼 进行中的同时，商业地产项目里写字楼建设也呈现繁荣之势，那么写字楼的准确市场定位为创造租 售的至高点起到了决定性的作用。将写字将写字楼市楼市场场细细分分为为写字写字楼楼产产品打造品打造竞竞争性争性卖卖点点写字楼写字楼定定位位模式呈模式呈动态发动态发展展市市场场定定位位现现状状负负面效面效应应产产品定品定位位不不明晰明晰重重视创视创品牌而忽品牌而忽视视前瞻性前瞻性定位的定位的全全过过程管理不程管理不严严市市场场定定位存在的位存在的问题问题缺乏缺乏战战略略规规划划写字楼写字楼市市场场定定位位现现状状随着社会经济的发展，人们对公共场所质量的要求越来越高，于是在11客客户户群差群差别别决策决策模式模式差差别别物物业业形形态态差差别别营销营销技巧技巧差差别别营销营销控制控制差差别别营销营销手法手法差差别别产权产权及使用及使用 权权分分离差离差别别管理管理方式方式差差别别写字楼物业有别于传统住宅物业，差异化策略，清晰落位实现产品价值。写字楼写字楼和和传统传统住住宅宅物物业业区区别别客户群差别决策模式差别物业形态差别营销技巧差别营销控制差别营12从地块性质研判从客户角度研判从客户所属行业研判从未来竞争格局研判从写字楼等级衡量标 准研判最基本的定位出发点写字楼项目定位发掘并满足现有客户需求的基础上，超越客户的需求，进行创新定位不同行业对于写字楼质素的注意因素侧重点不同，通 过对目标客户行业的分析，进行精准的市场地位通过对未来的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从 而完成差别化的市场定位对标项目开发商的专业资质、开发经验；物业管理水 平及项目规模等等，可为项目定位匹配合理等级的写 字楼写字楼写字楼市市场场定定位位和和应应用用从地块性质研判从客户角度研判从客户所属行业研判从未来竞争格局13宏观环境总体规划区域环境项目分析区域写字楼市场房地产市场需求写字楼写字楼地地块块性性质质宏观环境写字楼地块性质14地地块块性性质质研究研究项目宏观环境分析所在城市经济发展状况及趋势分析所在城市写字楼市场情况分析项目所在市场分析城市总体规划描述项目所在地区环境分析项目经营条件分析区域写字楼项目 对比分析房地产市场需求分析宏观环境评价所在城市规划及战略目标项目经营规划环境评价区域定义区域现状及规划区域供应量分析地块概况及规划分析项目周边交通及周边环境分析项目swot分析所在区域及其他区域写字楼市场分析区域写字楼项目评价基础数据分析及结论市场未来走向写字楼写字楼地地块块性性质质研究内容研究内容项目宏观环境分析所在城市经济发展状况及趋势分析所在城市写字楼15以客户实际需求为出发 点，区别于传统分类，对写字楼产品细分为以 下六种常见类别，专业 化视角，精准落位写字楼产品。AB甲甲级级写字楼写字楼C乙乙级级写字楼写字楼DELOFT写字楼写字楼F创创意意产业办产业办公园区公园区写字楼写字楼产产品品 全系列全系列一一 二二 线线城城市市超甲超甲级级写字楼写字楼开开 发发 产产 品品二二 三三 线线 城城 市市开开园区写字园区写字楼楼发发产产 品品产业产业化化订单订单式开式开发产发产品品写字楼写字楼客客户户角角度度类别细类别细分分以客户实际需求为出发 点，区别于传统分类，对写字楼产品细分16区域区域现现有有产产业业链链区域内区域内现现有有写写字楼字楼客客户户周周边边区区域域规规划、划、产业链产业链及写字及写字楼客楼客户户现现状状区域内区域内交通圈交通圈层层 区域内区域内未来未来规规划划关注第关注第一批一批进驻进驻企企业业的行的行业类别业类别、产产品关品关注点注点（核心价（核心价值值）关注第关注第一批一批进驻进驻的企的企业业和本和本产产品可品可 改改进进空空间间（价（价值值提升）提升）关注周关注周边边区域写字楼客区域写字楼客户户的外溢方的外溢方 向向（竞竞争流向）争流向）关关注注未未来来可可能能形形成成的的客客户户级级别别和和他他 们们的的产产品品需需求求（潜潜在在客客户户、产产品品需需 求）求）1234写字写字楼楼客客户户角度研判角度研判区域现有产业链区域内现有写字楼客户周边区域规划、产业链区域内17写字楼写字楼客客户户关关注注点集合点集合自用：自用：提高生提高生产产力力投投资资：保保值值、增、增值值经营经营效效率率区位、配套资源（如上游企业、相关办事部门、交通节点是否更近）？实实用用节省运营成本形形象象（面面子子）是否比原来 或其他写字楼更适合公司的形 象要求？有有发发展展规划定位、产业导 入，客群基础持有期短，持有期短，交易交易成成本低本低竞竞争争力力、保保值值增增值值档次品 质，产品、环境等硬件、软件 配置品品质质空调、电梯、网络等速度与运行方式 等，物业服务；环环境境空中花园、生态办公等必必备备指指标标：广场立面大堂（含物业管 理公司）电梯间电梯品牌公共走 道洗手间；可可选选指指标标：会议室、俱乐部、商务会所写字楼客户关注点集合自用：提高生产力投资：保值、增值经营效率18写字写字楼客楼客户户所属所属行行业业分析分析四四线线三三线线二二线线进驻进驻企企业说业说明：明：区域性知名企业地方性支柱产业进驻进驻企企业说业说明：明：国内知名企业 区域性知名企业 地方支柱企业进驻进驻企企业业说说明：明：国际知名企业 国内知名企业 区域性知名企业一一线线进驻进驻企企业说业说明：明：世界500强企业 国际知名企业 国内知名企业 创意文化产业需求面需求面积积行行业类业类型型公司公司规规模模资资金金实实力力使用性使用性质质100-300设计、装饰、电子加工处于创业期的中小 规模公司，人员较 少大多选择按揭付款，资金实力较弱作为公司对外形象展示窗口300-500贸易、律师行、物流处于发展期的企业，规模扩张急需置业资金实力一般，大多 选择按揭方式自用兼投资，注重 投资回报500-1000实业、物流、科技、服装展 示处于成熟期，企业 规模较大资金实力较强提升公司形象，置 业保值1000以上投资、基金、实业投资、基金、实业资金实力强，对价格 敏感度相对较弱自用兼投资写字楼客户所属行业分析四线三线二线进驻企业说明：区域性知名19衡量衡量标标准准甲甲级级写字楼写字楼超甲超甲级级写写字字楼楼发展商背景具备良好的市场声誉的专业开发商具备良好声誉的专业开发商，有丰富的商业 地产开发经验以及在目标客户群的口碑位置核心商业区域，与公共交通系统直接连 接核心商业区域，与公共交通系统及地铁口接 驳物业管理国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管 理经验，丰富的服务国际企业的经验，了解 跨国企业客户对物业管理的要求标准体量30000以上50000以上目目前，前，一一二二线线城城市市仍是仍是写写字楼字楼发发展展主要主要区区域，配域，配套套完完备备的的甲甲级级、超超甲甲级级写写字楼字楼为为主主要要趋趋势势，其其评级评级衡量衡量标标准准如如下：下：对标项目开发商的专业资质、开发经验；物业管理水平及项目所处的位置、未来开发体量，可为项目定 位匹配合理等级的写字楼。备注：以一二线城市写字楼主要趋势的甲级、超甲级为例写字楼写字楼等等级级衡衡量量标标准准衡量标准甲级写字楼超甲级写字楼发展商背景具备良好的市场声誉的20写字楼开发需要关注的问题Part 3写字楼开发需要关注的问题Part 321地段客户租售产品服务写字楼写字楼开开发发需需关关注的核注的核心心问题问题地段写字楼开发需关注的核心问题22产业链产业链规规 模模交交 通通区区 位位政政 策策目前中国整体投资环境呈良性发展，地方政府未来35年规划 中涉及招商引资等加快经济增长的信息，为商务物业选址讯号；城市中心区、城市副中心区、未来政府规划新区核心区域等都是商务物业选址的重要考虑因素；与公共交通系统直接连接的商业区域或地铁口接驳、人流货流 路线通畅、步行路线组织合理；商务物业多为地标性建筑面积在3000050000左右，高端 物业面积在50000以上；同类行业高度聚集，催生商务物业新区域的崛起。写字楼写字楼选选址要素址要素产业链规 模交 通区 位政 策目前中国整体投资环境呈良性发展23确定项目用地性质、本体条件、自然环境明确项目用地所在区域的近期、中期、长期发展规划明确项目用地与城市中心区域的关系及与周边环境的关系明确项目用地的地址条件：土质、地耐力、断层等明确项目用地周边环境：如噪音、煤气、电波干扰、污染等确定项目用地的主要规划指标：总高度、地上总建筑面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿 化率、停车位、干道口开口位置等适应城市规划要求：综合利用地上、地面、地下的土地资源；合理组织交通，对机动车、非机 动车、人流货流及步行路线进行组织；贺李实际城市公共空间；并与周围建筑物保持和谐统一 等。写字楼写字楼选选址要址要素素具体具体规规划指划指标标确定项目用地性质、本体条件、自然环境写字楼选址要素具体规24行行业业特定特定 需求关注需求关注 点点行行业业划分划分关注点关注点物流类和电子通讯类公 司比较关注行业的聚集金融类和服务类公司比较关注行业客户群的进 驻情况服务类关注舒适的办公环境实业类是否经济实用不同行业对物业的关注点也不同，其中普遍需求有：关注点细分现现 代代 服服 务务 业业高高 科科 技技贸贸 易易市市 场场金金 融融 业业管管 理理CBD制制 造造 业业物物 流流 业业物物业业形象及形象及档次档次对对网网络络、空、空调调等等设设置具有行置具有行业业要要求求标标准准是否是否满满足足 日后公司日后公司经营经营写字楼写字楼客客户进户进驻驻需求需求行业划分关注点物流类和电子通讯类公 司比较关注行业的聚集比较25硬件价硬件价值值保保证证写写字字楼品楼品质质硬件硬件配置配置视觉视觉感知感知体体验验感知感知外立面外立面大大 堂堂 候候梯梯厅厅 层层 高高走走 廊廊高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大 尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）建议做挑高大堂采用高档大理石+不锈钢材质打造，与大堂风格统一，开间不小 于3米3.2米3.2米4米，舒适度高，体现商务品质正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上电电 梯梯写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装空空 调调中央空调，VRV分户计量系统，24小时独立网络调控洗手洗手间间尽量预留在核心筒内，设备品牌数量完备；装修色调一致智能智能化化5A级标准（楼宇、消防、保安、通讯、办公）核核心心筒筒 标标准准层层 停停车场车场结结构构感知感知核心筒面积占总建筑面积的28%左右，提高得房率面积区间在12002000满足车辆使用要求，配备充足停车位写字楼写字楼品品质产质产品品打打造造KPI体系体系硬件价值保证写字楼品质硬件配置视觉感知体验感知外立面高品质的26软软件配置件配置软软件指件指标标外延指外延指标标交通便利度交通便利度商商务务、政、政务务办办公公环环境境商商务务配套配套物物业业管理管理已入已入驻驻企企业业情况情况自身或周自身或周边边文化文化内内涵涵依托项目具体情况，提供专业化服务多功能综合会议厅、员工食堂、茶水间等区域行业聚集氛围营造片区交通高通达性，地铁接驳物业更优根据项目实际情况落位软软件价件价值值提提升写升写字字楼内楼内涵涵，树树立立优质优质产产品形象品形象写字楼写字楼品品质质产产品打品打造造KPI体系体系软件配置软件指标外延指标交通便利度商务、政务办公环境商务配套27作为商务类产品，写字楼的功能逐步完善，建筑高度也随之提高。目前，各大城市中心区土地供应 紧张，这就催生涵盖办公、酒店、公寓、展览、会议、娱乐、商业于一体的多物业类型并存的写字楼。在设计方面，应着重考虑以下几个要点：公寓公寓及酒店及酒店商商业业会会议议及展及展览览除去公司自用的会议室，公共会议厅及展览安排在 地面层上下为宜。商业服务业易放置在低层 及地下一、二层的范围来 安排，人流量较大。而且 大量的货物装卸，易放在 首层或在地下解决。如果外部景观资源较好且 范围广，酒店及公寓建议 设置在高层，溢价能力更 强。酒店、公寓的人数比 写字楼的人数要少，如果 将电梯用的少的部分放在 上部，可节约核心筒的面 积，在人流的安排方面也 较合理。写字楼写字楼多物多物业业类类型排布型排布要要点点作为商务类产品，写字楼的功能逐步完善，建筑高度也随之提高。目283.5米层高主楼（8 24层）“金 中环1号”酒店式商务 公寓-15层品牌 商业区主楼（25-48层）“金 中环空中 office”高 层写字楼附楼（7 15层）“金 中环王座”酒店式公寓写字楼写字楼多物多物业业类类型排型排布布案例案例金中金中环环大厦大厦3.5米层高主楼（8 24层）“金 中环1号”酒店式29开发企业在不同时期对收益模式的选择也有所不同，根据项目综合条件，选择最佳的组合 方式，进而实现短期盈利及未来物业溢价。混合混合经营经营持有持有经营经营出售出售经营经营收益模式收益模式持有持有经经营营模式：模式：开发集团物业自持，整体以租赁收益方式进行经营，获取长期收益回报。出售出售经经营营模式：模式：早期商务物业选择的主要收益模式，即将项目进行预售回现，其中包含整体出售和拆分出售两种。混混合合经经营营模模式式：部分进行租赁收益，部分销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部销售。代表：嘉里建设广场荣超经贸中心代表：卓越时代广场金中环商务大厦代表：NEO企业大道中国凤凰大厦写字楼写字楼租售模式租售模式开发企业在不同时期对收益模式的选择也有所不同，根据项目综合条30写字楼出售经营一般划分为四个阶段，其中第三阶段为重中之重。寻寻找大型客找大型客户实户实现现整售整售（项项目目导导入入期期）重要重要工工作作：确定大客 户名单，尽量满足大 客户对于企业冠名、工程构造等方面需求，迅速成交，降低开发 企业资金压力。寻寻找客找客户订户订单单式式出出产产（项项目目导导入入期）期）重重要要工工作作：项目前期 公关人员主动接洽大 客户，寻找适合进驻 企业，定制产品，精 准落位。重重要要工工作作：已取得预 售证，项目以准现楼 姿态推向市场。高密 度广告宣传提升品牌 形象，形成速销。散售散售为为主、主、租租赁赁 为辅为辅、消化、消化尾房尾房（连续连续期期、收尾、收尾期期）重要重要工作工作：项目内外 装修基本完成，此阶段主要做租赁业务及 后续尾盘消化业务。全面全面销销售售阶阶段段（开（开盘盘期、期、强强销销期期）写字楼写字楼租售管租售管理理（1/3）写字楼出售经营一般划分为四个阶段，其中第三阶段为重中之重。寻31优优势势产权的统一与完整性得到保持，有利于日 后写字楼统一管理与维护，使物业形象得 到良好的维护与提升。物业具备一定的面积调配弹性，能够以迎 合客户业务发展需求而对办公面积的扩充 要求，有效避免企业因无法在原有楼层或 邻近楼层扩租带来的办理现象。避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此 恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的 参差不齐。与售价在市场调整期的大幅变 化相比，租金变化相对较小，收益稳定。通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。劣劣势势持有经营初期可能会出现空置率较高的现 象。经营初期物业管理费等收益无法完全收回 物业维护成本，则整体运营成本较高。相对销售型项目，资金流动速度慢。写字楼持有经营比例增加，揭示了开发企业综合能力及资金平衡水平的逐步成熟。这种只租不售的物业多为高端写字楼，未来，单一业权物业将逐渐发展成为商务物业市场的主流模式，且优势突出。写字楼写字楼租售管租售管理理（2/3）优势劣势写字楼持有经营比例增加，揭示了开发企业综合能力及32租赁比例大有利于物业未来实现转型，提 升物业持续增长空间，是长期利益增长体 现。抗压能力强，适用于市场低迷期。销售比例大有利于快速回笼资金，通过营 销方式快速回笼资金，保证后续工作开展。抗压能力弱，适用于市场繁荣期。保证资金链平衡写字楼混合经营的租售比确定，可根据不同市场环境进行多种组合，无固定比例，租售 联动，虚实结合，扩大客户群，有利于实现产品溢价。在组合两种经营方式的同时，寻找机会点，于不同开发时 段，通过调整租售比等方式 保证稳定运营及收益。写字楼写字楼租售管租售管理理（3/3）租赁比例大有利于物业未来实现转型，提 升物业持续增长空间，是33物管公物管公司司选择选择考考虑虑因素因素在选择物业管理公司方面，需考虑以下因素：同区域内服务内容，物业管理公司的同区域内服务面积将对管理成本产生直 接影响，从而对物业收费产生影响；公司资质及品牌是考核物业管理公司水平的重要指标；可提供的服务内容齐全及选择性灵活运用；管理方案的可操作性；人员安排及资历；费用报价；以往管理项目及客户评价。写字写字楼楼物物业业管理管理（1/2）物管公司选择考虑因素写字楼物业管理（1/2）34引引进进知名知名物物业业管理管理 公司公司全城全城托托管管降降低低发发展展商商前前期期工工 作作量量及及后后期期工工作作难难 度，度，保保证证项项目形象目形象可可作作为为销销售售卖卖点点增增 强强客客户户对对项项目目的的信信 心，心，提升提升项项目价目价值值自有自有物管物管，降低成降低成 本，本，实现实现盈盈利利聘聘请请知名知名物物管管顾问顾问 可增可增强强客客户户信心，信心，提升提升项项目目价价值值发发展展商物商物管管公司公司自管自管物物业业管理管理方方式分析式分析写字写字楼楼物物业业管理管理（2/2）引进知名物业管理 公司全城托管降低发展商前期工 作量及后期工35小小结结随着随着中中国国产产业业结结构构的逐的逐步步优优化，化，第第三三产产业业成成为为国国民民经济经济的的支柱，支柱，知知识识化化、全球化、全球化、信息化的渗信息化的渗透，透，使使产业产业对对办办公公环环境的境的要要求不求不断断提升提升，办办公公楼楼除去除去原原有的有的交交通地通地理理要要 求求之外，之外，还还要求要求行行政配政配套套齐齐全全、建筑建筑设设计风计风格格鲜鲜明明、通信通信设设备备先先进进、内、内部部基基础础设设施施 人性人性化以及化以及拥拥有有具具备备相相关关经验经验的的物物业业管管理公理公司司等，等，也也由于由于这这种高种高标标准的准的需需求，求，使使高高 标标准的准的办办公公楼价楼价格格不菲不菲，成成为为房房地地产产类类别别中中极极具投具投资资价价值值项项目。目。总总部部经经济济趋势趋势，总总部的部的聚聚集无疑集无疑是是撬撬动动未未来写字来写字楼楼市市场场的的强强力杠力杠杆杆。“总总部部经济经济”一般聚集在一般聚集在大城大城市市的的CBD区区域，域，需需要要“总总部物部物业业”来来支支撑，撑，需需要具要具备备世界世界先先进进水平水平 的的办办公商公商务务环环境境。不同不同行行业业、领领域的域的企企业总业总部部，对对写写字楼字楼的的需求需求是是不同不同的的。开。开发发商商可以根据企可以根据企业业的的不不同要同要求求，在，在硬硬件、件、软软件方件方面面提供提供个个性化性化的的服服务务，甚至甚至可可以根以根据据客客 户户的个性要的个性要求度求度身身订订造造。只有只有把把握了握了新新趋势趋势，才能才能把把握写握写字字楼真楼真正正的未的未来来，从，从而而促促进进写字楼市写字楼市场场健健康康发发展。展。小结随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，36Thanks for your attentionWish you a good day!Thanks for your attention37