宗地地价评估课件

2.1 2.1 宗地地价评估概述宗地地价评估概述2.2 2.2 建筑物的估价建筑物的估价 2.3 2.3 成本逼近法成本逼近法 2.4 2.4 收益还原法收益还原法 2.5 2.5 剩余法剩余法2.6 2.6 市场比较法市场比较法2.7 2.7 基准地价系数修正法基准地价系数修正法 2.8 2.8 路线价修订法路线价修订法 2 宗地地价评估方法 第1页/共33页2.1宗地地价评估概述2宗地地价评估方法第1页/共1 2.3 2.3 成本逼近法成本逼近法一、成本逼近法概述一、成本逼近法概述 二、地价构成二、地价构成三、成本逼近法适用范围三、成本逼近法适用范围四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式五、成本逼近法步骤五、成本逼近法步骤六、成本逼近法应用六、成本逼近法应用第2页/共33页2.3成本逼近法一、成本逼近法概述第2页/共33页2一、成本逼近法概述一、成本逼近法概述 （一）成本逼近法定义（一）成本逼近法定义（一）成本逼近法定义（一）成本逼近法定义 成本逼近法（Cost Approach），又称原价法，合同法（Contractors Method）、重置成本法。成本逼近法是以土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。基本计算公式：土地价格=土地取得费土地开发费 利 息 利 润 +土地增值 税 费（二）成本逼近法基本原理：（二）成本逼近法基本原理：（二）成本逼近法基本原理：（二）成本逼近法基本原理：卖方角度 生产费用价值论（价格不低于花费代价）买方角度 替代理论（价格不高于同类地产的价格）平衡点 正常成本（费用加上正常利润、税金）基本成本基本成本基本成本基本成本等量资金应获等量收益等量资金应获等量收益等量资金应获等量收益等量资金应获等量收益所有权应得收益所有权应得收益所有权应得收益所有权应得收益 第3页/共33页一、成本逼近法概述（一）成本逼近法定义基本成本等量资金应获3二、地价构成分析二、地价构成分析（一）地租、土地投资与土地价格关系（一）地租、土地投资与土地价格关系（一）地租、土地投资与土地价格关系（一）地租、土地投资与土地价格关系 土地构成土地构成=土地物质土地物质 +土地资本土地资本地租构成地租构成=真正地租真正地租 +土地投资的折旧及利息土地投资的折旧及利息（依附土地靠地租回收）改良后地租改良后地租=原土地地租原土地地租+土地开发投资年收益土地开发投资年收益+增值地租（级差地租）增值地租（级差地租）改良后地价改良后地价=原地租资本化原地租资本化+土地开发投资现值土地开发投资现值+增值地租资本化（级差地价）增值地租资本化（级差地价）土地价格土地价格土地价格土地价格=投入成本（原土地地租资本化或购买价格投入成本（原土地地租资本化或购买价格+土地开发投资现值）土地开发投资现值）+利润（投资的资金回报）利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租资本化）土地增值收益（增值地租资本化）按地产经营者的角度变形转换按地产经营者的角度变形转换按地产经营者的角度变形转换按地产经营者的角度变形转换 土地投资增值与地租地价土地投资增值与地租地价土地投资增值与地租地价土地投资增值与地租地价 土地与地租构成土地与地租构成土地与地租构成土地与地租构成第4页/共33页二、地价构成分析（一）地租、土地投资与土地价格关系土地构成4二、地价构成分析二、地价构成分析（二）土地取得费（二）土地取得费（二）土地取得费（二）土地取得费1.1.1.1.国家征用农村集体土地国家征用农村集体土地国家征用农村集体土地国家征用农村集体土地 土土地地取取得得费费就就是是征征征征地地地地费费费费用用用用，是是国国家家征征用用集集体体土土地地而而支支付付给给集集体体经经济济组组织织的的费费用用，包包括括土土地地补补偿偿费费、地地上上附附着着物物和和青青苗苗补补偿偿费费以及安置补助费等。以及安置补助费等。征征地地中中的的各各项项费费用用以以待待估估宗宗地地所所在在区区域域政政府府规规定定的的标标准准，或或土地管理法土地管理法规定的应当支付的客观标准来确定。规定的应当支付的客观标准来确定。征征地地行行为为是是国国家家依依法法采采取取的的限限制制性性行行政政手手段段，不不是是土土地地买买卖卖活活动动，征征地地费费用用因因而而不不能能是是土土地地购购买买价价格格，我我国国征征地地费费用用可可以以称为称为转换用途土地的非市场购买价格转换用途土地的非市场购买价格。用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各项客观费用。项客观费用。第5页/共33页二、地价构成分析（二）土地取得费1.国家征用农村集体土地5二、地价构成分析二、地价构成分析（二）土地取得费（二）土地取得费（二）土地取得费（二）土地取得费（2 2 2 2）城镇国有土地的土地取得费）城镇国有土地的土地取得费）城镇国有土地的土地取得费）城镇国有土地的土地取得费 城城镇镇国国有有土土地地的的土土地地取取得得费费可可按按拆拆迁迁安安置置费费或或土土地地的的购购买买价价格格计算。计算。拆拆迁迁安安置置费费主主要要包包括括拆拆除除房房屋屋和和构构筑筑物物的的补补偿偿费费及及拆拆迁迁安安置置补补助助费费。城城镇镇拆拆迁迁安安置置补补助助费费应应根根据据当当地地政政府府规规定定的标准，或应当支付的客观标准来确定。的标准，或应当支付的客观标准来确定。从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格。从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格。第6页/共33页二、地价构成分析（二）土地取得费（2）城镇国有土地的土地取得6二、地价构成分析二、地价构成分析（三）土地开发费（三）土地开发费（三）土地开发费（三）土地开发费 土土土土地地地地开开开开发发发发费费费费：土土地地开开发发费费是是为为使使土土地地达达到到一一定定的的建建设设条条件件而而投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外的开发费。投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外的开发费。计计算算按按照照该该区区域域土土地地平平均均开开发发程程度度下下需需要要投投入入的的各各项项客客观观费用来计算。费用来计算。（1 1）宗地红线外的土地开发费宗地红线外的土地开发费宗地红线外的土地开发费宗地红线外的土地开发费：道道路路费费、基基础础设设施施配配套套费费、公公用用设设施施配配套套费费和和小小区区开开发发费费；（三通、五通、七通）（三通、五通、七通）（2 2）宗地红线内的土地开发费宗地红线内的土地开发费宗地红线内的土地开发费宗地红线内的土地开发费：一般有土地平整费和小设施配套费。（一平）一般有土地平整费和小设施配套费。（一平）（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）第7页/共33页二、地价构成分析（三）土地开发费土地开发费：土地开发费是为使7二、地价构成分析二、地价构成分析（四）税费（四）税费（四）税费（四）税费1 1 1 1、征地过程中发生的税费一般有：、征地过程中发生的税费一般有：、征地过程中发生的税费一般有：、征地过程中发生的税费一般有：占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地开垦费；占用耕地的耕地开垦费；占用耕地的新菜地开发建设基金；占用耕地的新菜地开发建设基金；征地管理费；征地管理费；政府规定的教育基金及其它有关税费。政府规定的教育基金及其它有关税费。2 2 2 2、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；政府规定的其它有关税费。政府规定的其它有关税费。第8页/共33页二、地价构成分析（四）税费1、征地过程中发生的税费一般有：第8二、地价构成分析二、地价构成分析（五）土地开发投资利润和投资利息（五）土地开发投资利润和投资利息（五）土地开发投资利润和投资利息（五）土地开发投资利润和投资利息 1 1 1 1土地开发投资利息土地开发投资利息土地开发投资利息土地开发投资利息 按按照照界界定定土土地地开开发发的的正正常常开开开开发发发发周周周周期期期期、各各项项费费用用的的投投投投入入入入期期期期限限限限和和资本利息率资本利息率资本利息率资本利息率，分别估计各期投入应该支付的利息。，分别估计各期投入应该支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按照土地开发周期超过一年，利息按照复利复利复利复利计算。计算。2 2 2 2土地开发投资利润土地开发投资利润土地开发投资利润土地开发投资利润 土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润。土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润。计算公式为：计算公式为：投投资资利利润润（土土地地取取得得费费土土地地开开发发费费税税费费）投投资资回回报报率（各项投资的正常回报率率（各项投资的正常回报率）第9页/共33页二、地价构成分析（五）土地开发投资利润和投资利息1土地9二、地价构成分析二、地价构成分析（六）土地增值收益与土地开发投资现值（六）土地增值收益与土地开发投资现值（六）土地增值收益与土地开发投资现值（六）土地增值收益与土地开发投资现值 1 1 1 1土地增值收益分类土地增值收益分类土地增值收益分类土地增值收益分类 生生地地状状况况：用用途途改改变变，如如农农用用地地转转变变为为其其他他建建设设用用地地所所增增加的土地收益加的土地收益国家权利行使，收益归国家所有，对应国家权利行使，收益归国家所有，对应绝对地租绝对地租 熟熟地地状状况况：在在已已经经征征用用的的土土地地上上，投投资资开开发发导导致致土土地地性性能能改改变变，提高经济价值，增加的收益。提高经济价值，增加的收益。归国家所有归国家所有级差地租级差地租2 2 2 2土地增值收益计算土地增值收益计算土地增值收益计算土地增值收益计算 生生地地中中的的土土地地增增值值收收益益：一一般般是是在在成成本本价价格格的的基基础础上上利利用用增增值值收益率（收益率（%）进行修正。）进行修正。熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化第10页/共33页二、地价构成分析（六）土地增值收益与土地开发投资现值110三、成本逼近法适用范三、成本逼近法适用范围（一）特点：（一）特点：（一）特点：（一）特点：（1）成本不能反映土地效用和土地价值（2）未加考虑市场有效供需情况（3）能评估用地价格的基本部分，增值地租无法估算（4）弥补收益法、市场比较法在房地产市场不发达，缺乏交易实例时的不足。（二）适用范围（二）适用范围（二）适用范围（二）适用范围（1）适用于新开发的居住用地、工业用地的地价评估，不适于建成区域已开发的商业及住宅用地估价（2）对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的大面积土地估价也比较适用。（3）可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析估算土地成本价格的一种的重要方法。（4）实践中用于工业用地基准地价或其他用地基准地价评估的最低界限第11页/共33页三、成本逼近法适用范围（一）特点：第11页/共33页11四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式（一）成本法的基本公式：（一）成本法的基本公式：（一）成本法的基本公式：（一）成本法的基本公式：新开发土地价格新开发土地价格新开发土地价格新开发土地价格=土地取得费土地开发费正常利税 新建房地价格新建房地价格新建房地价格新建房地价格=土地取得费建筑物建造价格正常利税 旧有房地价格旧有房地价格旧有房地价格旧有房地价格=土地重新取得价格建筑物价格（现值）（二）成本逼近法模式（二）成本逼近法模式（二）成本逼近法模式（二）成本逼近法模式 1.1.1.1.标准地价模式标准地价模式标准地价模式标准地价模式 标准地价模式完全按照成本法的公式套算地价标准地价 土地价格=土地取得费土地开发费利息利润+土地增值税费 2.2.2.2.调整系数模式调整系数模式调整系数模式调整系数模式 以成本地价为基础，根据开发各种因素的影响条件制定不同的调整系数综合确定地价。以征地费用、平整土地费用和基础配套费用为基础，同时考虑区域级差、地价的影响，然后根据土地计划用途、固定资金投入规模、土地费用的缴付期限、投资的先后等内容确定不同的调整系数。第12页/共33页四、成本逼近法公式（一）成本法的基本公式：第12页/共33页12四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式 3.3.3.3.生地累加模式生地累加模式生地累加模式生地累加模式 生生地地：开开发发前前的的土土地地，也也就就是是形形成成建建设设用用地地前前的的土土地地。生生地地累累加加方方法法是是有有关关部部门门提提出出的的计计算算生生地地近近似似价价格格的的方方法法。其其公公式为：式为：生地价生地价=征地费用征地费用（1+r1+r1 1）n n+nr+nr2 2 +出让年期内场地使用费折现总和出让年期内场地使用费折现总和 熟地价熟地价=生地价生地价（1+r1+r1 1）n n+nr+nr2 2 +基础设施投资及相应的利息、利润基础设施投资及相应的利息、利润 r r1 1 借款年利率；借款年利率；r r2 2 投资年利润率；投资年利润率；n n 征地年期数征地年期数特点特点（1 1）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；（2 2）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价 （3 3）将外资企业的）将外资企业的“场地费用场地费用”近似代替地租一种投资近似代替地租一种投资 第13页/共33页四、成本逼近法公式3.生地累加模式第13页/共33页13四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式 4.4.4.4.“实物地租模式实物地租模式实物地租模式实物地租模式”由由政政府府将将土土地地划划拨拨给给公公司司开开发发经经营营，并并向向开开发发公公司司收收取取实实物物地地租租，包包括括由由开开发发公公司司负负责责兴兴建建的的城城市市基基础础配配套套设设施施，或或上上交交一一定定数数目目的的房房屋屋或或承承担担一一些建设项目任务等。些建设项目任务等。5.5.5.5.城市土地使用价值模式城市土地使用价值模式城市土地使用价值模式城市土地使用价值模式 认认为为土土地地价价格格是是由由城城市市土土地地使使用用价价值值所所体体现现的的价价值值所所决决定定的的，城城市市土土地地使使用用价价值值的的形形成成过过程程就就是是对对形形成成城城市市土土地地的的社社会会劳劳动动的的投投入入过过程程，其其中中大大部部分可以直接计算。分可以直接计算。地地地地价价价价=土土地地建建设设成成本本+开开发发单单位位上上缴缴税税金金+开开发发公公式式正正常常收收益益+级级差差收收益益+垄断收益垄断收益 土土土土地地地地建建建建设设设设成成成成本本本本=土土地地征征地地拆拆迁迁费费用用+开开发发成成本本+城城市市基基础础设设施施分分摊摊配配套费用套费用 开开开开发发发发单单单单位位位位正正正正常常常常收收收收益益益益=投投入入资资金金的的正正常常利利润润（20%20%）+开开发发建建设设贷贷款款利利息息 级级级级差差差差收收收收益益益益：根根据据宗宗地地所所处处的的城城市市土土地地等等级级，以以最最高高等等级级的的中中心心商商业业区的级差收益为基础，乘以相应的等级折扣系数和用途折减系数。区的级差收益为基础，乘以相应的等级折扣系数和用途折减系数。第14页/共33页四、成本逼近法公式4.“实物地租模式”第14页/共33页14四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式6.6.6.6.新开发土地成本逼近法公式新开发土地成本逼近法公式新开发土地成本逼近法公式新开发土地成本逼近法公式 日日本本的的原原价价法法计计算算公公式式，所所谓谓的的新新开开发发土土地地指指近近期期待待开开发发或或正正开开发发的的土土地地，新新开开发发土土地地价价格格是是以以土土地地取取得得费费（征征地地拆拆迁迁费费）和和开开发发土土地地所所需需投投入入的的资资金金（土土地地开开发发费费、税税收收、其其他他）作为土地重新建造的原价，再加上有关利税求取。计算公式：作为土地重新建造的原价，再加上有关利税求取。计算公式：开发后的土地销售价格开发后的土地销售价格 =土地开发前价格土地开发前价格土地开发前价格土地开发前价格*（1+1+1+1+土地成本利息负担月土地成本利息负担月土地成本利息负担月土地成本利息负担月*投资收益率）投资收益率）投资收益率）投资收益率）+开发工程造价开发工程造价开发工程造价开发工程造价*（1+1+1+1+开发工程利息负担月开发工程利息负担月开发工程利息负担月开发工程利息负担月*投资收益率）投资收益率）投资收益率）投资收益率）1/1/1/1/建蔽率建蔽率建蔽率建蔽率 1/(1-1/(1-1/(1-1/(1-销售及管理费销售及管理费销售及管理费销售及管理费)建蔽率建蔽率建蔽率建蔽率=可供建筑面积可供建筑面积可供建筑面积可供建筑面积/全部开发区面积全部开发区面积全部开发区面积全部开发区面积第15页/共33页四、成本逼近法公式6.新开发土地成本逼近法公式第15页/共315五、成本逼近法步五、成本逼近法步骤（一）判定待估土地是否适用成本逼近法（一）判定待估土地是否适用成本逼近法 （二二）收收集集与与土土地地估估价价有有关关的的成成本本费费用用、利利息息、利利润润及增值收益等资料；及增值收益等资料；（三三）通通过过直直接接或或间间接接的的方方式式求求取取待待估估土土地地的的土土地地取取得费，土地开发费及相关的税费、利息、利润；得费，土地开发费及相关的税费、利息、利润；（四）确定土地较开发前的价值增加额；（四）确定土地较开发前的价值增加额；（五）按地价公式求取待估土地的土地价格；（五）按地价公式求取待估土地的土地价格；（六）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。（六）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。第16页/共33页五、成本逼近法步骤（一）判定待估土地是否适用成本逼近法第116六、成本逼近法六、成本逼近法应用用（一）成本逼近法应用注意事项（一）成本逼近法应用注意事项（一）成本逼近法应用注意事项（一）成本逼近法应用注意事项 1.1.土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费均均应应是是评评估估期期日日的的重重置置费费用用，即即应应是是按按照照评评估估期期日日的的有有关关规规定定和和物物价价水水平平确确定定土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费的的计计费费项项目目和和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时的实际投入计算，取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时的实际投入计算，2.2.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。各各地地政政府府在在不不同同时时期期均均根根据据当当地地当当时时的的情情况况制制定定征征地地费费用用的的项项目目和和标标准准，应应首首先先依依据据这这些些规规定定标标准准进进行行评评估估计计算算；对对于于实实行行征征地地费费用用包包干干地地区区，可可通通过过全全面面调调查查各各类类征征地地费费用用案案例例，采采用用比比较较的的方方式式确确定定。而而且且不不管管采采用用什么方式确定，均要进行充分的分析。什么方式确定，均要进行充分的分析。3.3.成成本本逼逼近近法法评评估估结结果果一一般般作作为为投投入入成成本本价价格格分分析析，用用于于作作为为市市场场交交易易价格应慎重。价格应慎重。在在市市场场经经济济条条件件下下，决决定定商商品品价价格格的的重重要要因因素素是是商商品品的的效效用用和和供供求求关关系系，不不是是商商品品的的成成本本，如如果果商商品品成成本本受受到到不不合合理理增增加加，会会由由于于其其投投入入成成本本过过大大而而失失去去市市场场竞竞争争力力，导导致致其其价价格格下下跌跌。因因此此，利利用用成成本本逼逼近近法法评评估估出出土土地地价价格格可可作作为为分分析析企企业业在在开开发发和和取取得得土土地地过过程程中中的的成成本本支支出出，核核定定土土地地资资产产和和进进行行帐帐务务处处理理，如如果果直直接接用用其其作作为为市市场场交交易易的的成成交交价价格格，则则补补充充市市场分析，采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。场分析，采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。第17页/共33页六、成本逼近法应用（一）成本逼近法应用注意事项1.土地取17六、成本逼近法六、成本逼近法应用用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用案例案例案例案例1 1 1 1 【例1】估估价价对对象象概概况况：某某地地征征地地、安安置置、拆拆迁迁及及青青苗苗补补偿偿费费用用每每每每亩亩亩亩为为为为6 6 6 6万万万万元元元元，征征地地过过程程中中发发生生的的其其他他费费用用平平均均每每亩亩为为2 2万万元元，土土地地开开发发费费平平均均每每平平方方公公里里米米为为2 2亿亿元元，当当地地银银行行贷贷款款年年利利率率一一般般为为12%12%，每每亩亩地地征征地地完完成成后后，土土地地开开发发周周期期平平均均为为2 2年年，且且第第一一年年开开发发投投资资额额一一般般占占全全部部开开发发费费用用的的30%30%（计计息息期期1.51.5年年，另另外外70%70%计计息息期期0.50.5年年），开开发发商商要要求求的的投投资资回回报报率率一一般般为为15%15%，当当地地土土地地出出让让增增值值收收益益率率为为10%10%。试试采采用用成成本本逼逼近近法法估估算算上上述述土土地地单单位位价价格格。采采用用成成本本逼逼近近法法估估算算上述土地价格上述土地价格（单位：元（单位：元/每平方米）每平方米）第18页/共33页六、成本逼近法应用（二）成本逼近法应用案例1【例1】18六、成本逼近法六、成本逼近法应用用（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例1 1 1 1 估价过程：估价过程：（1 1 1 1）计算土地取得费）计算土地取得费）计算土地取得费）计算土地取得费土地取得费土地取得费=（60000+2000060000+20000）/667=120/667=120（2 2 2 2）计算土地开发费：）计算土地开发费：）计算土地开发费：）计算土地开发费：200000000/1000000=200200000000/1000000=200（3 3）计算投资利息：）计算投资利息：120120（1+12%1+12%）2 211 +20030%+20030%（1+12%1+12%）1.51.51 1 20070%20070%（1+12%1+12%）0.50.51 1）（4 4）计算开发利润：）计算开发利润：（120+200120+200）15%15%（5 5）计算土地价格：）计算土地价格：（）（1+10%1+10%）地价一次性付款地价一次性付款地价一次性付款地价一次性付款30%30%开发费用利息开发费用利息70%70%开发费开发费用利息用利息第19页/共33页六、成本逼近法应用（二）成本逼近法应用计算案例1估价过程19六、成本逼近法六、成本逼近法应用用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用（二）成本逼近法应用案例案例案例案例2 2 2 2 【例例2 2】某某开开发发区区土土地地总总面面积积为为5km5km2 2,现现已已完完成成了了“七七通通一一平平”开开发发建建设设，开开发发区区内内道道路路、绿绿地地、水水面面及及其其他他公公共共和和基基础础设设施施占占地地1.5 1.5 kmkm2 2。该该开开发发区区现现拟拟出出让让一一宗宗工工业业用用地地，出出让让年年限限为为5050年年，土土地地面面积积1000010000。根根据据测测算算，该该开开发发区区每每亩亩征征地地费费平平均均为为5 5万万元元，完完成成一一平平方方公公里里的的开开发发需需投投入入2 2亿亿元元。一一般般征征地地完完成成后后，“七七通通一一平平”的的开开发发周周期期为为2 2年年，且且第第一一年年的的投投资资额额占占总总开开发发投投资资的的4040，全全部部土土地地投投资资回回报报率率为为2020,土土地地出出让让增增值值收收益益率率为为2020，当当年年银银行行年年贷贷款款利利息息率率为为1010，土土地地还还原原率率确确定定为为7 7。试试估估算算出出让让该该宗宗土土地的单位面积价格和总价格。地的单位面积价格和总价格。第20页/共33页六、成本逼近法应用（二）成本逼近法应用案例2【例2】20六、成本逼近法六、成本逼近法应用用（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例（二）成本逼近法应用计算案例2 2 2 2 估价过程：估价过程：1.1.1.1.土地取得费计算土地取得费计算土地取得费计算土地取得费计算征地费征地费5 5万元万元/亩亩=75=75元元/2.2.2.2.土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费 2 2亿元亿元/km2 =200/km2 =200元元/3.3.3.3.开发利息开发利息开发利息开发利息 =75(1+0.1)2=75(1+0.1)211 20040%(1+0.1)1.520040%(1+0.1)1.511 20060%(1+0.1)0.520060%(1+0.1)0.511 15.7515.7512.312.35.865.8633.9133.91元元/4 4 4 4、开发利润、开发利润、开发利润、开发利润 =（7575200200）20205555元元/5 5 5 5、土地增值收益、土地增值收益、土地增值收益、土地增值收益 （757520020033.9133.915555）0.20.272.7872.78元元/第21页/共33页六、成本逼近法应用（二）成本逼近法应用计算案例2估价过程21六、成本逼近法六、成本逼近法应用用6 6 6 6、计算土地价格计算土地价格计算土地价格计算土地价格 757520020033.9133.91555572.7872.78436.69436.69元元/7 7 7 7、进行可出让土地比率修正进行可出让土地比率修正进行可出让土地比率修正进行可出让土地比率修正 由由于于土土地地开开发发区区内内道道路路、绿绿地地、水水面面及及其其他他公公共共和和基基础础设设施施占占地地是是无无法法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算公式为：出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算公式为：开开发发区区可可出出让让土土地地比比率率（开开发发区区总总面面积积不不可可出出让让土土地地面面积积）/开开发发区土地总面积（区土地总面积（5 51.51.5）/5100/51007070 可出让土地的平均单价可出让土地的平均单价436.69/70436.69/70623.84623.84元元/8 8 8 8、进行土地使用权年期修正进行土地使用权年期修正进行土地使用权年期修正进行土地使用权年期修正5050年土地使用权价格年土地使用权价格623.841623.8411/(1+0.07)50 1/(1+0.07)50 602.66602.66元元/9 9 9 9、计算土地总价格计算土地总价格计算土地总价格计算土地总价格土地总价格土地总价格602.6610000602.661000060266006026600元元第22页/共33页六、成本逼近法应用6、计算土地价格第22页/共33页222.1 2.1 宗地地价评估概述宗地地价评估概述2.2 2.2 建筑物的估价建筑物的估价 2.3 2.3 成本逼近法成本逼近法 2.4 2.4 收益还原法收益还原法 2.5 2.5 剩余法剩余法2.6 2.6 市场比较法市场比较法2.7 2.7 基准地价系数修正法基准地价系数修正法 2.8 2.8 路线价修订法路线价修订法 2 宗地地价评估方法 第23页/共33页2.1宗地地价评估概述2宗地地价评估方法第23页/23 2.4 2.4 收益收益还原法原法 一、收益还原法概述一、收益还原法概述二、收益还原法计算公式二、收益还原法计算公式三、三、收益还原法估价的步骤收益还原法估价的步骤 四、收益还原法的方法应用四、收益还原法的方法应用 五、收益还原法实例五、收益还原法实例第24页/共33页2.4收益还原法一、收益还原法概述第24页/共33页24一、收益一、收益还原法概述原法概述（一）收益还原法定义（一）收益还原法定义（一）收益还原法定义（一）收益还原法定义 收收益益还还原原法法（Income Income Capitalization Capitalization ApproachApproach），又又称称收收益益资资本本化化法法（Income Income MethodMethod），投投资资法法（Investment Investment MethodMethod）、收收益益法法、资资本本化化法法，它它是是将将待待估估土土地地的的未未来来正正常常的的年年纯纯收收益益（地地租租），以以一一定定的的土土地地还还原原利利率率还还原原，以以此此估估算算土土地价格的方法。地价格的方法。（二）收益还原法原理（二）收益还原法原理（二）收益还原法原理（二）收益还原法原理 1 1效用价值论效用价值论土地效用衡量价值土地效用衡量价值 2 2地租理论地租理论阐明土地收益与地租、地价关系阐明土地收益与地租、地价关系 3 3。生生产产要要素素分分配配理理论论收收益益在在土土地地、劳劳动动、资资本本和和经经营营四大生产要素之间的比例分配四大生产要素之间的比例分配 4 4预预期期收收益益原原理理阐阐述述地地价价是是不不动动产产未未来来收收益益权权利利在在现现在的价值，是土地收益的时间区间确定的基础。在的价值，是土地收益的时间区间确定的基础。第25页/共33页一、收益还原法概述（一）收益还原法定义第25页/共33页25一、收益一、收益还原法概述原法概述（三）收益还原法特点（三）收益还原法特点（三）收益还原法特点（三）收益还原法特点 1 1具有理论基础具有理论基础 2 2所求价格为收益价格所求价格为收益价格 3 3还原结果取决于纯收益和还原利率还原结果取决于纯收益和还原利率 （四）收益还原法的适用范围（四）收益还原法的适用范围（四）收益还原法的适用范围（四）收益还原法的适用范围 1 1 1 1收益为目的估价收益为目的估价收益为目的估价收益为目的估价 由由于于收收益益还还原原法法以以求求得得不不动动产产纯纯收收益益为为前前提提条条件件的的估估价价方方法法，因因此此该该方方法法最最适适合合于于获获取取收收益益为为目目的的的的不不动动产产估估价价。它它对对于于商商业业性性的的土土地、房屋等不动产的经营或有潜在收益的不动产估价最为合适。地、房屋等不动产的经营或有潜在收益的不动产估价最为合适。对对那那些些没没有有收收益益的的不不动动产产如如机机关关、学学校校、公公园园等等公公益益性性不不动动产产评评估估不不太适用。太适用。2 2 2 2具备经常的、稳定的收益具备经常的、稳定的收益具备经常的、稳定的收益具备经常的、稳定的收益 不不动动产产收收益益应应该该是是经经常常的的、稳稳定定的的收收益益，对对现现实实收收益益不不正正常常的的不不动产，应以客观收益来计算收益价格。动产，应以客观收益来计算收益价格。第26页/共33页一、收益还原法概述（三）收益还原法特点第26页/共33页26二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（一）纯收益和还原利率每年都不同（一）纯收益和还原利率每年都不同（一）纯收益和还原利率每年都不同（一）纯收益和还原利率每年都不同根据现值公式，则有根据现值公式，则有P P P P1 1 1 1=a=a=a=a1 1 1 1（1+r1+r1+r1+r1 1 1 1）P P P P2 2 2 2=a=a=a=a2 2 2 2（1+r1+r1+r1+r2 2 2 2）（1+r1+r1+r1+r1 1 1 1）P P P P3 3 3 3=a=a=a=a3 3 3 3（1+r1+r1+r1+r3 3 3 3）（1+r1+r1+r1+r2 2 2 2）（1+r1+r1+r1+r1 1 1 1）P P P Pn n n n=a=a=a=an n n n（1+r1+r1+r1+rn n n n）（1+r1+r1+r1+rn-1n-1n-1n-1）（1+r1+r1+r1+rn-2n-2n-2n-2）（1+r1+r1+r1+r2 2 2 2）（1+r1+r1+r1+r1 1 1 1）地价公式：地价公式：地价公式：地价公式：P Pa a1 1a a2 2a a3 3a an-1n-1a an n0 01 12 233n-1n-1nn第27页/共33页二、收益还原法计算公式（一）纯收益和还原利率每年都不同根据现27二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（二）纯收益和还原利率每年都相同（二）纯收益和还原利率每年都相同（二）纯收益和还原利率每年都相同（二）纯收益和还原利率每年都相同根据公式原型有：根据公式原型有：P=aP=a（1 1r r）aa（1 1r r）2 2aa（1 1r r）3 3aa（1+r1+r）n n(1)(1)将上式两边同时乘以将上式两边同时乘以1/1/（1 1r r）有：）有：P/P/（1 1r r）=a=a（1 1r r）2 2aa（1 1r r）3 3aa（1+r1+r）n+1 n+1 (2)(2)由（由（1 1）（）（2 2）得到：）得到：1 1 1 1、收益还原法的有限期基本公式：、收益还原法的有限期基本公式：、收益还原法的有限期基本公式：、收益还原法的有限期基本公式：2 2 2 2、收益还原法的无限期基本公式（、收益还原法的无限期基本公式（、收益还原法的无限期基本公式（、收益还原法的无限期基本公式（nnnn）：第28页/共33页二、收益还原法计算公式（二）纯收益和还原利率每年都相同根据公28二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（三）纯收益在前若干（三）纯收益在前若干（三）纯收益在前若干（三）纯收益在前若干t t t t年有变化，后若干年年有变化，后若干年年有变化，后若干年年有变化，后若干年n-tn-tn-tn-t不变，还原利率不不变，还原利率不不变，还原利率不不变，还原利率不变变变变 当当t t年年以以前前（含含t t年年）纯纯收收益益有有变变化化，其其值值为为a ai i；t t年年以以后后纯纯收收益益无无变变化化，其其值值为为a a；r r每每年年不不变变且且大大于于零零，使使用用期期无无限限时时，土地价格的计算公式为土地价格的计算公式为：1 1 1 1土地使用年期无限基本公式：土地使用年期无限基本公式：土地使用年期无限基本公式：土地使用年期无限基本公式：2 2 2 2土地使用年期有限土地使用年期有限土地使用年期有限土地使用年期有限 第29页/共33页二、收益还原法计算公式（三）纯收益在前若干t年有变化，后若干29二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（四）未来若干年后不动产价格已知（四）未来若干年后不动产价格已知（四）未来若干年后不动产价格已知（四）未来若干年后不动产价格已知 当当未未来来某某年年的的土土地地价价格格已已知知，而而已已知知土土地地价价格格的的年年份份以以前前的的纯纯收收益益有有变变化化，r r每每年年不不变变且且大大于于零零时时，土土地地价价格格的的计计算算公公式式如下：如下：若若a a1 1=a a2 2=a at t=a a第30页/共33页二、收益还原法计算公式（四）未来若干年后不动产价格已知30二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（五）（五）（五）（五）纯收益按纯收益按纯收益按纯收益按差差比级数增减，还原利率不变比级数增减，还原利率不变比级数增减，还原利率不变比级数增减，还原利率不变 1 1纯收益按等差级数增纯收益按等差级数增（1 1）土地使用年期有限：）土地使用年期有限：（2 2）无限期基本公式）无限期基本公式 2 2纯收益按等差级数增纯收益按等差级数增（1 1）土地使用年期有限：）土地使用年期有限：（2 2）无限期基本公式）无限期基本公式 第31页/共33页二、收益还原法计算公式（五）纯收益按差比级数增减，还原利率不31二、收益二、收益还原法原法计算公式算公式（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变 1 1纯收益按等比级数增纯收益按等比级数增 （1 1）有限期基本公式：）有限期基本公式：（2 2）无限期基本公式：）无限期基本公式：2 2纯收益按等比级数减纯收益按等比级数减（1 1）有限期基本公式：）有限期基本公式：（2 2）无限期基本公式：）无限期基本公式：第32页/共33页二、收益还原法计算公式（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不32作业三作业三从理论基础和方法原理方面从理论基础和方法原理方面分析分析成本逼近法与收益还原法的区别、优成本逼近法与收益还原法的区别、优缺点以及适用范围缺点以及适用范围第33页/共33页作业三从理论基础和方法原理方面分析成本逼近法33