广西某项目3期营销策略报告课件

16 六月 2024同致行顾问广西北海银同致行顾问广西北海银滩万泉城项目滩万泉城项目3期营销策期营销策略报告略报告134页页28 七月 2023同致行顾问广西北海银滩万泉城项目3期营销1谨呈：万泉房产谨呈：万泉房产同致行（中国）地产顾问同致行（中国）地产顾问 银滩银滩 万泉城万泉城3 3期营销策略报告期营销策略报告谨呈：万泉房产同致行（中国）地产顾问 银滩万泉城3期营销策23住宅集团住宅集团北海万泉房产北海万泉房产品牌延续与提升品牌延续与提升开开 发发 目目 标标目目 标标延续延续1 1、2 2期的势头，实现期的势头，实现形象超越与价值升级形象超越与价值升级项项 目目 目目 标标3住宅集团北海万泉房产品牌延续与提升开 发 目 标目 标延34目标及问题目标及问题u品牌的延续与提升，形象超越与价值升级品牌的延续与提升，形象超越与价值升级Q1.Q1.如何挖掘如何挖掘3 3期价值、实现延续与超越？期价值、实现延续与超越？Q2.Q2.如何差异化营销吸引目标客户上门？如何差异化营销吸引目标客户上门？Q3.Q3.如何快速优化、提升项目销售体系？如何快速优化、提升项目销售体系？4目标及问题品牌的延续与提升，形象超越与价值升级Q1.如何挖45解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析备注：详见附件北海市场分析销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略5解决问题目标与问题营销策略定位实现目标报告思路市场分析客户56宏观北部湾经济区背景下的北海外部机遇外部机遇1 1：通过“对接东盟，谋求海上合作”，北海将成为中国通向东盟的海上桥头堡，成为泛北部湾经济合作区核心城市之一，城市价值将得极大提升。6宏观北部湾经济区背景下的北海外部机遇1：通过“对接东盟677宏观旅游度假发展趋势下的北海外部机遇外部机遇2 2：北海具有极佳的休闲旅游度假资源和气候条件，而且以休闲度假为目的的第二居所模式成为一种趋势。结合本项目的地理位置及海景资源优势，价值认可度高。77宏观旅游度假发展趋势下的北海外部机遇2：北海具有极佳788宏观城市空间发展背景下的北海外部机遇外部机遇3 3：经济快速发展和北部湾经济区的确定，北海市城市空间快速外拓，城市向南扩展，本项目所处的银海区将会成为未来的中央居住区，区域价值突显。88宏观城市空间发展背景下的北海外部机遇3：经济快速发展8宏观房地产发展形势下的北海9 99外部机遇外部机遇4 4：区域发展政策及规划是北海地产的风向标，09年以来市场呈现两大亮点，一海景房价格的稳步上升、供求两旺，二是异地购房客户比例持续增长。宏观房地产发展形势下的北海999外部机遇4：区域发展政策9中观四纵四横板块地产大格局中观四纵四横板块地产大格局1011板块板块典型楼盘典型楼盘产品构成产品构成价格价格客户构成客户构成板块特征板块特征北部湾大道北部湾大道香槟郡安盛东海岸东盛美景等由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积60120不等，户型1-3房均有。均价在3800元/左右部分外地人与不少本地人的购买。作为北海的老城区，该区域人口多、商业氛围浓厚、基础建设设施较为完善云南路云南路碧桂华庭以一梯两户的多层为主均价为3300元/。外地为主路散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍，尽管具备一些先天条件，至今仍难引领风骚,前景看好四川路四川路白金瀚宫黄金海岸蔚蓝家园等别墅持续升温，楼盘新贵光彩夺目外沙海鲜岛的繁荣给四川路注入了更多的活力和色彩政府推出的政务区带动了整个地块的升温。城市格局迁移,承接老城区压力金海岸大道金海岸大道蓝色海岸国际森海豪庭枫林蓝湾本项目部分别墅、观海高层3400-8000元外地投资客重点关注的区域此地段靠近银滩风景区有较好的景观资源 板块特点：板块特点：铁路以北板块铁路以北板块处于老城区，背靠廉洲湾，市政配套和海景是其楼盘的主要卖点；铁路以南板块铁路以南板块处于银海区，临近国家4A风景区银滩，旅游资源、海景、未来发展潜力是其楼盘的主要卖点。中观板块特征对比分析11板块典型楼盘产品构成价格客户构成板块特征北部湾大道香槟郡11中观项目所处银海区综合特征4、外地客户首选区域外地客户首选区域 银海区凭借海景丰富资源，以别墅等高尚住宅为主，主打投资及度假型客户,据统计，购房客户中外地客户高达65%以上。1、海景是本区域地产永不落幕的亮点海景是本区域地产永不落幕的亮点.片区楼盘成功开发的两大条件,首要条件海景资源为卖点,其二、是以交通主干道为依托，本项目完全具有以上优越条件。2、高尚居住板块崛起高尚居住板块崛起.广东路和金海岸大道板块是目前地产开发热点和重点，金海岸大道是北海海景最丰富区域，本项目和森海豪庭前期大规划开发,“银滩大会战”已经拉开帷幕，金海岸大道一带形成高尚居住区。3、高层观海房下半放量大增、高层观海房下半放量大增,有望成为投资热点有望成为投资热点.由于开发节奏同步，片区内下半年高层物业规划推向市场，土地资源和海景资源稀缺性，观海物业有望成为片区投资热点。中观项目所处银海区综合特征4、外地客户首选区域1、海景是12区域内竞争项目目标客户争夺激烈31 蓝色海岸2.同和水岸香堤3.森海豪庭4.银州海岸5,圣美阳光万泉城周边楼盘比较多，而且大多数都以小户型为主，品质一般都较高，除了银州海岸，区域内项目目标客户争夺性强。12345区域内竞争项目目标客户争夺激烈31 蓝色海岸万泉城周边楼1314物业类型物业类型多层、小高层公寓、别墅开开 发发 商商北海市金昌房地产开发有限公司位位 置置北海银滩国家旅游度假区（银滩大桥旁）规规 模模640亩、总建筑面积达45万平方米容容 积积 率率1.15绿绿 化化 率率52%建筑风格建筑风格现代，色彩鲜艳园林风格园林风格欧陆风情户户 型型高层以一房二房公寓为主，部分拼合户型价价 格格别墅起价4800 元/，最高8600 元/开盘日期开盘日期2008年10月客客 源源外地客户为主广告媒体广告媒体DM直邮/项目围墙/分众传媒销售状况销售状况别墅销售完毕，小高层目前价格还没出台主题卖点主题卖点欧陆别墅，观海公寓；碧海银滩，上层温泉社区。区域内竞争项目森海豪庭14物业类型多层、小高层公寓、别墅开 发 商北海市金昌房1415拼合户型拼合户型建筑面积：约建筑面积：约88/51m2森海豪庭森海豪庭简评：简评：拥有一线海景，高层户型硬伤不少，没有可圈可点之处。拼合户型的设计降低了拥有一线海景，高层户型硬伤不少，没有可圈可点之处。拼合户型的设计降低了物业开发的风险，为销售带来更多的弹性。因为两个项目相距太近物业开发的风险，为销售带来更多的弹性。因为两个项目相距太近,客源争夺性强客源争夺性强.15拼合户型森海豪庭简评：1516物业类型物业类型两栋高层,三栋多层开开 发发 商商北海商都房地产开发有限公司位位 置置银滩万泉城东侧规规 模模建筑面积41135.23m2容容 积积 率率3.0绿绿 化化 率率39.52%建筑风格建筑风格欧陆园林风格园林风格一般园林户户 型型主力户型一房两房价价 格格2685元/平米起开盘日期开盘日期客客 源源投资客60%主题卖点主题卖点天下第一滩旅游地产原始股，精装修高层海景度假公寓区域内竞争项目银州海岸16物业类型两栋高层,三栋多层开 发 商北海商都房地产开发有1617外立面和与户型图外立面和与户型图银州海岸高层也是以小户型为主,与万泉城的比较优势是价格特别便宜,争夺了部分低端客户.17外立面和与户型图银州海岸高层也是以小户型为主,与万泉城的1718物业类型物业类型普通住宅、普通商品房 开开 发发 商商北海圣美房地产开发有限公司位位 置置北海市城市干道广东南路西侧 规规 模模建筑用地面积72914m2,建筑占地面积17505m2,总建筑面积143921m2,住宅建筑面积134817m2,商业建筑面积4683m2，总户数为1634户。容容 积积 率率1.97建筑风格建筑风格现代风格园林风格园林风格自然园林户户 型型90m2以下户型建筑面积98866m2；90m2以上户型建筑面积21888m2。一期基本上推出的为85-90m2的两房。价价 格格3020元/m2起价。3300元/m2均价开盘日期开盘日期2008年6月28日客客 源源主力客户：东北客户广告媒体广告媒体销售状况销售状况在售量有限,一期处于尾盘清理期主题卖点主题卖点大型亲海休闲社区 圣美阳光圣美阳光简评：简评：目前只有少量小户型在售目前只有少量小户型在售,构成直接威胁的是等待开发的新入市场供应量构成直接威胁的是等待开发的新入市场供应量区域内竞争项目圣美阳光18物业类型普通住宅、普通商品房 开 发 商北海圣美房地1819物业类型物业类型多层、小高层公寓、商铺开开 发发 商商 北海同和房地产开发有限责任公司位位 置置广东路213号（公务员小区对面）规规 模模规划用地面积115163m2，总建筑面积248128m2，其中住宅面积164368m2，商铺建筑面积40058.13m2容容 积积 率率1.793绿绿 化化 率率40.05%建筑风格建筑风格地中海风情园林风格园林风格地中海风情户户 型型一期推出多层，90米以下的户型占70，二房建面约80m2，三房建面约85-90m2。楼中楼建筑面积150-160m2。价价 格格3600元/平方米均价广告媒体广告媒体互联网、电视、户外销售状况销售状况目前8月开盘房源已经完,10月开盘房源也预约中主题卖点主题卖点25万平方米地中海风情住区区域内竞争项目同和水岸香堤19物业类型多层、小高层公寓、商铺开 发 商 北海同和房1920202021两房两厅两卫入户花园双阳台两房两厅两卫入户花园双阳台两房两厅一卫双阳台双飘窗两房两厅一卫双阳台双飘窗21两房两厅两卫入户花园双阳台两房两厅一卫双阳台双飘2122两房两厅观景阳台双飘窗两房两厅观景阳台双飘窗 1 1、虽与本项目不在同一板块、虽与本项目不在同一板块,但其品质也与本项目构成一种竞争但其品质也与本项目构成一种竞争,也是小户型也是小户型为主为主;2 2、其户型设计亮点较多，双阳台、双飘窗、入户花园，这些户型配置在北海、其户型设计亮点较多，双阳台、双飘窗、入户花园，这些户型配置在北海较为少见。较为少见。3 3、其广告设计相对于北海其他楼盘，水平较高，尤其是其楼盘网站设计、其广告设计相对于北海其他楼盘，水平较高，尤其是其楼盘网站设计,在网在网络推广方面值得学习络推广方面值得学习;22两房两厅观景阳台双飘窗 1、虽与本项目不在2223解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略23解决问题目标与问题营销策略定位实现目标报告思路市场分析客2324通过全国滨海旅游度假城市客户分布规律的梳理，主要客通过全国滨海旅游度假城市客户分布规律的梳理，主要客户分类特征如下：户分类特征如下：第二居所投第二居所投资者资者分时度假购分时度假购买者买者第二居所使第二居所使用者用者待退休待退休退休退休第一居所使用第一居所使用者者定定 义义投资/度假双重目的分割产权酒店度假专用，季节性居住现在用于投资/度假，为将来退休备用长期或季节性居所长期居住特特 征征持有优良资产酒店不出租，自住家庭代表即将退休家庭代表退休家庭代表仍然工作年年 龄龄35-5535-5540-5550-6060+35-55本本 城城 市市5%0%0%10%10%50%本本 地地 区区30%40%40%40%40%20%全全 国国65%60%60%50%50%30%资料来源：同致行数据库本项目目标客户是谁滨海度假客户分析24通过全国滨海旅游度假城市客户分布规律的梳理，主要客户分类2425第二居所投资者第二居所投资者分时度假购分时度假购买者买者第二居所使第二居所使用者用者待退休待退休退休退休第一居所使第一居所使用者用者心理因素心理因素自然愉悦的环境,控制成本，度假价值提升购物机会餐饮,娱乐、度假设施（度假）满足情感需要的生活方式（养老度假）满足情感需要的生活方式（养老度假）满足居住或者升级功能购买决定购买决定因素因素多样化体验，使用，现金流，总价不高，增值，便于接近自然愉快的环境，景观多样化体验，使用，便于接近自然愉快的环境使用，品质和质量，靠近水，便于接近自然愉快的环境，便于有权拥有和管理，便于体验增值，社区，社会结构，自然愉快的环境，医疗设施，便利店，便于服务，便于接近海医疗设施，便利店，便利服务，便于接近海，自然愉快的环境，安全，持久，私密学校，工作地点，便利店，便于服务物业需要物业需要公寓别墅公寓公寓别墅单亲住宅土地土地单亲住宅家庭住宅土地单亲住宅家庭住宅单亲住宅家庭住宅土地本项目目标客户是谁滨海度假客户分析25第二居所投资者分时度假购买者第二居所使用者待退休退休第一2526第二居所投资者第二居所投资者分时度假购分时度假购买者买者第二居所使用第二居所使用者者待退休待退休退休退休第一居所使第一居所使用者用者来源来源大型或超大型都市区域将来潜在的第二居所购买者来源地广泛，大部分为多套（3-4）物业拥有者物业所有者正在工作，距退休有5-7年时间已经退休本地诉求诉求希望社区内有积极的度假活动内容，不能负担或接受非理性的投资决定，希望高质量物业管理和出租营销能力，特别希望获得跟平时紧张生活截然不同的生活环境，关注出租市场，选择物业时强烈关注未来前景 希望社区内有积极的度假活动内容，关注度假产品而不单是物业，关注度假计划灵活性，这一群体增长迅速，特别希望获得跟平时紧张生活截然不同的生活环境希望社区内有积极的度假活动内容，具有非常强的财务自主能力，物业选择自由度大，强调交通便利，避免一年中原居住地的特定季节和气候，特别希望获得跟平时紧张生活截然不同的生活环境，第二居所生活方式环境以及生活行为同第一居所住地有非常大的区别关注于度假产品而不单是物业，喜欢购买正在完善的社区，在退休前使用物业有多重目的考虑生活成本，希望马上入住，强烈 参与住宅创作的意识本地生活工作本项目目标客户是谁滨海度假客户分析26第二居所投资者分时度假购买者第二居所使用者待退休退休第一2627第二居所投资第二居所投资者者分时度假购买分时度假购买者者第二居所使第二居所使用者用者待退休待退休退休退休第一居所使用第一居所使用者者购买决定因购买决定因素素多样化体验，使用，现金流，增值，便于接近自然愉快的环境，便于所有权拥有和管理，景观多样化体验，使用，便于接近自然愉快的环境使用，品质和质量，靠近江海湖，便于接近自然愉快的环境，便于有权拥有和管理，便于体验增值，社区，社会结构，自然愉快的环境，医疗设施，便利店，便于服务，便于接近水医疗设施，便利店，便利服务，便于接近水，自然愉快的环境，安全，持久，私密学校，工作地点，便利店，便于服务本项目资源本项目资源片区价格不高，有上升空间，一线海景靠近国家4A风景区银滩一线海景，品质好位于城市主干道，离中心城区近便利，私密城市居住开发发展方向拟合度拟合度本项目目标客户是谁滨海度假客户分析27第二居所投资者分时度假购买者第二居所使用者待退休退休第一2728北方季节性客户北方季节性客户v特征：非常喜欢北海的气候，尤其是空气质量，经常在北海过冬追求品质感、内外环境好追求享受、个性，喜欢炫耀有优越感，有特有的生活圈子，具有排他性v购房特征：需求的住房面积大重视居住的舒适性和体验性对总价不敏感相信自己的判断力 高端品质，资源好高端品质，资源好高端品质，资源好高端品质，资源好v特征：喜欢北海的气候，准备在北海购房度假追求居住的舒适感、注重品味选择两房为今后度假和季节性居住对社区内外环境和品质要求比较高希望能看见海景v购房特征：一次性付款对楼盘单价不够敏感北京度假客户北京度假客户内在品质，舒适感内在品质，舒适感内在品质，舒适感内在品质，舒适感v特征：在上海已经拥有两处房产非常喜欢北海的气候和环境喜欢面积小一点的户型希望小区内环境做好关注买入价格和持有价值看好北部湾及北海的发展前景作为度假和未来养老的居所v购房特征：对楼盘单价较敏感对楼盘品质有要求上海投资度假客户上海投资度假客户持有价值，投资持有价值，投资持有价值，投资持有价值，投资本项目目标客户是谁意向客户访谈根据同致行在北海前期操作项目根据同致行在北海前期操作项目2 2区及广东路智弘项目的客户摸底，意向性区及广东路智弘项目的客户摸底，意向性客户基本特征描述如下：客户基本特征描述如下：28北方季节性客户特征：高端品质，资源好特征：北京度假客户内2829本地人客户本地人客户v特征：不喜欢海边的房子，住着不舒服追求房子的实用性希望面积大一些，120平米左右对小区内外环境有比较高要求希望离市区近，交通便利，配套齐全v购房特征：理性购买，不要求海边一线海景重视居住的舒适性和实用性对总价和单价都敏感可以被引导 v特征：喜欢北海的气候，尤其是生活节奏不紧张，很舒适选择70-80平米的房子对社区内外度假环境要求比较高希望能体验滨海风情v购房特征：被北海的环境吸引，但是财力有限看好北部湾发展前景容易被引导西安养老客户西安养老客户外在环境，养老外在环境，养老v特征：40多岁，有些积蓄但是不太多希望总价不要超过50万作为以后度假养老的居所年轻时辛苦工作，现在希望可以享受生活，追求健康对北海气候和环境很满意v购房特征：对楼盘总价较敏感对生活品质有要求希望过一种和现在完全不同的生活方式南宁国企中层南宁国企中层享受生活，度假享受生活，度假社区环境，实用性社区环境，实用性本项目目标客户是谁意向客户访谈29本地人客户特征：特征：西安养老客户外在环境，养老特征：南2930森海豪庭森海豪庭客户构成外部特征描述基础客户本地客户本地客户（约占25%）本地生意人，彰显身份；本地公务员阶层核心客户东北季节性客户东北季节性客户（约占40）有私家车，成功人士老家有私房，市区拥有1至2套物业彰显身份追求生活的舒适与享受北海周边投资客北海周边投资客（约占25%）中产阶级，老家拥有至少一两处房产善于投资，家族式或团体形式购买投资精明，比较优柔寡断边缘客户全国旅游度假的散客全国旅游度假的散客(约占10%)因工作需要经常到北海，具有投资意识本项目目标客户是谁对比区域内项目30森海豪庭客户构成外部特征描述基础客户本地客户本地生意人，3031蓝色海岸蓝色海岸客户构成外部特征描述核心客户大都市的具有投资意大都市的具有投资意识的视野广阔的识的视野广阔的中高端客户中高端客户（约占50%）职业：职业：私营企业主，知识分子，国企管理高层，成功人士，待退休房产与交通：房产与交通：拥有多处房产，一般有私家车家庭结构：家庭结构：孩子已经独立生活：生活：目前住在大都市，方便生活、子女独立、工作重要客户北方季节性度假客北方季节性度假客（约占35%）有度假需求，追求生活质量，高收入人群；财力能力雄厚；季节性度假，避免北方寒冬恶性气候；边缘客户分时度假游客分时度假游客(约占15%)时间自主能力较弱；利用长假出游。本项目目标客户是谁对比区域内项目31蓝色海岸客户构成外部特征描述核心客户大都市的具有投资意识3132核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户上海、江浙、福建、广东等地中产阶级投资客上海、江浙、福建、广东等地中产阶级投资客东北及北京等三北地区季节性客户东北及北京等三北地区季节性客户休闲度假游客、准备退休或者已退休的养老客休闲度假游客、准备退休或者已退休的养老客本地考虑改善居住条件的本地居民本地考虑改善居住条件的本地居民全国各地的旅游度假散客全国各地的旅游度假散客客户重度关系客户重度关系项目目标客户定位32核心客户重要客户边缘客户上海、江浙、福建、广东等地中产阶3233沉稳、有稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵的生活方式、喜欢清净思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在高舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、追求身份与地位的象征标志物怀旧内敛、道德感强、有自己的精神信仰、对生活质量有一定要求、追求自然丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感财富财富层面层面价值层面价值层面旧式转型新式高中低项目吸引点：北部湾的、海景的、标杆的项目吸引点：北部湾的、海景的、标杆的项目吸引点：北部湾的、海景的、标杆的项目吸引点：北部湾的、海景的、标杆的项目目标客户定位33沉稳、有稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊33341 1、客户多元性：、客户多元性：本项目主力客户群体以三北地区中小户型物业投资和季节性度假及部分本地换房客户为主；全国其他地区旅游投资散客为辅。4 4、客户关注点之三，功能的实用性、客户关注点之三，功能的实用性+居住的舒适性居住的舒适性+配套的完善性，配套的完善性，除区域市政配套外，注重产品的实用率和产品品质，注重住宅产品的细节设计，还比较重视小区配套，如小区内的会所功能等。3 3、客户关注点之二，本地客户与外地客户的差异性：、客户关注点之二，本地客户与外地客户的差异性：由于置业动机和居住习惯的不同，本地客户与外地客户的置业需求存在着一定的差异性。东北客户及本地客户的主力需求为三房两厅，面积在120M2左右。而除东北地区的外地季节性度假客户的主力需求为二房二厅，面积在81-100M2之间。2 2、客户关注点之一，外地客户购买动机的双重性：、客户关注点之一，外地客户购买动机的双重性：大部分外地客户在北海置业动机具有双重性，一是滨海季节性度假，二是投资升值。在双重动机的驱使下，使得大量外地客户来北海投资置业。因此，外地客户投资首要关注楼盘的资源品质及升值潜力。客户分析总结341、客户多元性：本项目主力客户群体以三北地区中小户型物业3435解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略35解决问题目标与问题营销策略定位实现目标报告思路市场分析客3536 银滩万泉城项目由1区和2区组成总占地约440亩，总建筑面积五十万平方米，现在开发的是1区，其占地面积是1346000平方米，总建筑面积297888平方米，规划尺度严谨大气，别墅与高尚公寓相映成趣，多元风情水景贯穿其中，四大园林体系贯穿始末;银滩万泉城一区工程位于北海市金海岸大道8号，其中一、二期工程约计90000M2已经开发建成，现拟进行三期工程建设。三期工程包括6幢高层住宅建筑楼（9#、10#、11#、13#、15#、16#）和一幢多层商住楼（21#），共计建筑面积约为71856.18 M2。三期的商业与高层相互独立,商业在目前社区相对成熟区域3期指标界定36 银滩万泉城项目由1区和2区组成总占地约4403637建筑名称建筑名称属性属性层数层数户数户数占地面积占地面积建筑面积建筑面积9 9号楼号楼高层高层1919119119484.78 M484.78 M2 29338.70 M9338.70 M2 21010号楼号楼高层高层1919102102438.10 M438.10 M2 28197.72M8197.72M2 21111号楼号楼高层高层19196868450.60 M450.60 M2 28228.90 M8228.90 M2 21313号楼号楼高层高层19198585392.15 M392.15 M2 27351.71 M7351.71 M2 21515号楼号楼高层高层3030174174546M546M2 215829.13 M15829.13 M2 21616号楼号楼高层高层3030174174546M546M2 215829.13 M15829.13 M2 22121号楼号楼商住商住4 440402767.23 M2767.23 M2 27080.89 M7080.89 M2 2合计合计7627626398639886 M86 M2 271856.18 M71856.18 M2 2产品特征:1.小户型(50-90)占70.22%,90 M2以上户型占29.78%;2.空间使用率高,层高比二期高10到20厘米3.户型更加丰富,分段比较完整;产品设计更加合理，提升了产品的综合竞争力3期户型分布37建筑名称属性层数户数占地面积建筑面积9号楼高层191193738银滩片区银滩片区城南新区城南新区p 项目处于新城区重点开发区域，毗邻银滩休闲度假区。p 项目距离银滩仅1公里，依借银滩，享有良好的海景资源。p 项目同处两大板块交汇处,共享双面优势项目所处区域项目所处区域3期区域属性38银滩片区城南新区 项目处于新城区重点开发区域，毗邻银滩休3839海景的最大化利用海景的最大化利用p生活配套不完善；p交通欠发达；p周边的农民房影响了项目整体形象；p地块处于城乡结合部，目前缺乏人气；p商业部分运作有一定难度；p市场潜在供应量较大，本地承接能力有限；p本项目同类竞争楼盘蓄势待发；p市场过热,导致后期楼市不明;p金海岸大道沿线市场竞争激烈。p北部湾这一机遇为本项目带来区域外客户；p北海政府重点发展区域，配套将日趋成熟；p区域内高档住宅大量推出，可提高区域认知度，吸引高端客户关注；p银滩景区规划的建设的发展和完善，有利于市场对项目的接受与追捧；p产品设计突出,宜居性强p临近银滩国家旅游度假区，前景好；p开发商品牌度高；p规模优势，项目可塑性强；p高层有较好的海景景观资源；p地块临交通干线，易吸引外地客户。S S W WO OT T项目SWOT分析39海景的最大化利用生活配套不完善；市场潜在供应量较大，本地3940发挥项目优势，抢占市场机会发挥项目优势，抢占市场机会Action1区域内推广和区域外推广相结合Action2打造高附加值产品，制造差异化产品利用项目机会，克服自身劣势利用项目机会，克服自身劣势Action1预支远景与未来，形象先行Action2充分整合合作单位的优势和资源，创造项目差异化优势发挥项目优势，转化市场威胁发挥项目优势，转化市场威胁Action1高姿态强势入市，展示领跑Action2营销整合推广减小项目劣势，避免市场威胁减小项目劣势，避免市场威胁Action1全新社区概念Action2提前宣传项目，抢占市场份额扬长避短，充分挖掘潜力扬长避短，充分挖掘潜力项目SWOT分析发展对策及目标40发挥项目优势，抢占市场机会利用项目机会，克服自身劣势4041解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略41解决问题目标与问题营销策略定位实现目标报告思路市场分析客4142项目核心价值支撑梳理区域形象区域形象资源条件资源条件竞争优势竞争优势银滩一线海景成熟大盘、创新户型项目属性项目属性大盘3期过渡性开发银海区、中央居住区42项目核心价值支撑梳理区域形象资源条件竞争优势银滩一线海景4243对银滩对银滩 万泉城万泉城3 3期蕴涵精神的思考期蕴涵精神的思考43对银滩万泉城3期蕴涵精神的思考4344 21世纪是海洋的时代。海洋，被世界公认为“蓝色国土”，综合开发利用海洋资源也被称为发展“蓝色经济”。事实上，从美国、加拿大到日本世界各国均瞄准海洋资源，抓紧蓝色资源，蓝色经济新纪元已经到来。在这样的国际背景下，中国也加紧对海洋的综合利用与开发。中国的海岸线长达1.8万公里，居世界第四，但可居住海岸线只有1800公里，大陆人均占有更只有0.14厘米。经济规律决定新财富将流向具有战略竞争的生产部门，流经济规律决定新财富将流向具有战略竞争的生产部门，流向能够产生更大溢出价值的部门。海洋资源，作为向能够产生更大溢出价值的部门。海洋资源，作为2121世纪战略经济主要发展方世纪战略经济主要发展方向之一，将成为国家乃至个人抢占的要地。向之一，将成为国家乃至个人抢占的要地。从居住角度考虑，人类对海洋的向往，是其诞生起便自然产生的联系。考虑到中国可居住海岸线的极度匮乏，世界高端湾区居住的数量稀少性，提前占据高品质的海岸居住生活，将成为未来若干年中国财富移民的主要动向。关于蓝色居住模式探索思考44 21世纪是海洋的时代。海洋，被世界公认为“蓝色国4445p比弗利山庄：比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区，这里方圆十多公里的居住区，是美国顶级知名人物居住的地方，别墅的平均价格在600万美元左右，拥有完善的生活配套及包括私人飞机在内豪华、便捷的交通工具，也是世界闻名的景点之一。p霍克湾区：霍克湾区：新西兰霍克湾面临浩瀚的太平洋，土地肥沃、风光明媚，散布着许多历史悠久的葡萄园，尤其以独特建筑风格闻名世界：这里有“双子城”之称的内皮尔和哈斯丁斯，现代ARTDECO建筑风格享誉全球，又有主题式的城市生活方式之称。pNoosa湾区：湾区：澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅游小镇，意思为“天堂”，这里的海除了可以像黄金海岸一般远观、冲浪之外，还可以让人以休闲的姿态进行亲密接触。可以说Noosa湾区代表了世界真正意义的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低价格为每套200万澳元。p东京湾：东京湾：20世纪80年代起，日本政府大手笔规划出来的世界著名的富人区。这是世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区，提高了各国政府注重对湾区资源保护、利用的意识，并证明了“社会自然”的文明共生关系。国际八大蓝色居住典范国际八大蓝色居住典范45比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区，这里方圆十4546pBurauBurau湾：湾：马来西亚Burau湾，以天成海湾与富人运动Detai海湾高尔夫俱乐部，举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂，而且Burau湾风姿卓绝的自然美景亦是举世无双。p双水湾：双水湾：澳大利亚悉尼双水湾由Keltie海湾和Black Burn海湾组成，豪宅散布在沿途海岸，充满了浓郁的地中海情调。这里是蓝色海洋城市中的现代都市，是一个风光迤逦海滨城市，标志着世界城市文明下的海滨生活魅力。p浅水湾：浅水湾：香港最高尚的住宅区之一，同时也是香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩。浅水湾四周都是建筑华丽的豪宅，浪漫的茶座，高级餐厅，泳滩水清沙幼，沿岸海堤是幽静的小径，居住环境一流。p长岛：长岛：位于美国纽约州，主要有两类住宅：一类是60万100万美元的普通房子，另一类是100万美元以上的豪宅，但不管是哪一种，都让大部分美国人望而却步。近几年来长岛的房价不断上涨，平均每年要上涨15左右。而现在长岛的平均房价已经是20年前的4.5倍了。46Burau湾：马来西亚Burau湾，以天成海湾与富人运动4647世界级的居住潮流世界级的居住潮流国际化生活典范国际化生活典范CEOCEO们反思中的向往们反思中的向往自由与独立的生活方式自由与独立的生活方式有闲阶层的特权有闲阶层的特权尊贵的全新演绎尊贵的全新演绎最佳休闲度假生活最佳休闲度假生活蓝色居住是什么？蓝色居住是什么？47世界级的居住潮流蓝色居住是什么？4748阐述上面三点阐述上面三点蓝色居住方式四大内在价值点蓝色居住方式四大内在价值点:1 1、海景资源的稀缺性、海景资源的稀缺性2 2、人们对康居生活的追求、人们对康居生活的追求3 3、临海而居是身份的象征、临海而居是身份的象征4 4、投资价值、投资价值48阐述上面三点蓝色居住方式四大内在价值点:1、海景资源的稀483 3期期印象巴厘印象巴厘世界级滨海世界级滨海成熟大盘成熟大盘尚尚HOUSEHOUSE3期印象巴厘49解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析解决问题目标与问题营销策略定位实现目标销售体系推广布局展示攻5051项目展示价值攻略停车场停车场+营销中心营销中心示范园林示范园林住户大堂住户大堂样板房样板房接待区介绍接待区介绍海景、大海景、大盘生活的盘生活的极大体验极大体验电梯1234567导示柱导示柱+形象墙形象墙+楼体广告楼体广告架空园林架空园林影像区感受影像区感受展示区感知展示区感知多维体验室多维体验室8360CS360CS服务理念服务理念51项目展示价值攻略停车场+营销中心示范园林住户大堂样板房511.围墙包装，设置看房专用通道内部施工现场隔离核心价值展示路线1.围墙包装，设置看房专用通道内部施工现场隔离5253树立路边导示牌树立路边导示牌2.前广场与导视系统前广场前广场53树立路边导示牌2.前广场与导视系统前广场5354与示范园林部分的共通与过渡与示范园林部分的共通与过渡绿意与生机。绿意与生机。3.架空园林体验54与示范园林部分的共通与过渡绿意与生机。3.架空园林体5455u全部墙面和地面砌平u墙面刷白u日光灯全天打开u少量的桌椅点缀u屋内、露台做植物盆栽、壁挂油画点缀4.精品清水样板房554.精品清水样板房5556360360销售服务理念销售服务理念同致行同致行CSCS美学美学5.360度销售服务理念同致行CS56360销售服务理念同致行CS美学5.360度销售服5657解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析57解决问题目标与问题营销策略定位实现目标销售体系推广布局展5758物料准备物料准备价值实现价值实现推广布局推广布局项目价值载体项目价值载体项目阶段推广计划项目阶段推广计划3 3期价格初步判断期价格初步判断物料准备物料准备总体推广策略58物料准备价值实现推广布局项目价值载体项目阶段推广计划3期5859滨海假日说明书滨海假日说明书1假假日日人人生生1 1、再现、再现:印象巴厘印象巴厘关于山野的假日人生观；关于山野的假日人生观；2 2、创见：万泉房产、创见：万泉房产滨海物业大变身；滨海物业大变身；3 3、扣问：世界级滨海生活方式解析；、扣问：世界级滨海生活方式解析；4 4、杰作：成熟大盘新生代悠然人生；、杰作：成熟大盘新生代悠然人生；世界级滨海生活解析世界级滨海生活解析1.物料准备说明书59滨海假日说明书1假日人生1、再现:印象巴厘关于山野5960产品使用手册产品使用手册2户型解析，每一种户型空间元素对生命的回归和理解，每一种户户型解析，每一种户型空间元素对生命的回归和理解，每一种户型完成的人生的使命，世界级滨海生活方式的召唤与提升。型完成的人生的使命，世界级滨海生活方式的召唤与提升。生活，在印象巴厘生活，在印象巴厘9090二房：二房：时间：时间：20092009年年*月月*日，晴日，晴地点：万泉城会所地点：万泉城会所场景：欣赏了这个地方的海后场景：欣赏了这个地方的海后 今天今天 第一次这么平静、从容第一次这么平静、从容的与美丽的银滩对话的与美丽的银滩对话 一次惬意的海景交流一次惬意的海景交流1.物料准备产品使用手册60产品使用手册2户型解析，每一种户型空间元素对生命的回6061影视片影视片3售楼中心背景气氛烘托售楼中心背景气氛烘托,客户体验真实生活场景；客户体验真实生活场景；完善配套、山海清泉、落日余辉、渔舟唱晚完善配套、山海清泉、落日余辉、渔舟唱晚“世界级滨海生活世界级滨海生活”，风格上尽量少语音，强调音乐与画面的配合。，风格上尽量少语音，强调音乐与画面的配合。世界级滨海世界级滨海 尚尚HOUSEHOUSE印象巴厘印象巴厘万泉房产万泉房产1.物料准备影视片61影视片3售楼中心背景气氛烘托,客户体验真实生活场景；世界616209年8月工程节点主线辅线推售策略9月10月11月12月10年1月3期形象筹备期第一批开建中心园林、清水艺术样板房住宅集团万泉地产品牌延续、销售团队组建、产品细节调整、各个阶段营销推广总纲客户梳理、销售现场持续性培训提升开盘盛典商业部分前期招商工作开展一批推售二批推出2.推广布局阶段推广计划3月第二批开建预售证封顶开盘销售持续阶段老带新、业主答谢、自架游、现场热场活动等节点性活动组合6209年8月工程节点主线辅线推售策略9月10月11月12月62632.推广布局活动策略国庆假期期间，举办一到两次老业主活动，国庆假期期间，举办一到两次老业主活动，为后期为后期“老带新老带新”蓄势蓄势632.推广布局活动策略国庆假期期间，举办一到两次老业6364安排一定线路图和时间安排售楼处接待,楼盘参观,发放小礼品负责游客午餐,展开一次茶话会似的滨海居住讨论2.推广布局活动策略与旅游公司或网络公司等合作与旅游公司或网络公司等合作,定期组织自定期组织自驾游活动驾游活动,吸引外地客户到现场吸引外地客户到现场64安排一定线路图和时间安排2.推广布局活动策略与旅6465售楼处周末客户活动：吃、娱乐、玩，通过音乐，游戏等手段营造气氛，在周末现场造势吸引售楼处客户邀请当周所有进线及上门客户参加周末活动为售楼部暖场的同时，有效吸引中海的客户上门2.推广布局活动策略定期在售楼部组织活动活跃气氛，提升形象，定期在售楼部组织活动活跃气氛，提升形象，促成上门客户落单促成上门客户落单65售楼处周末客户活动：吃、娱乐、玩，通过音乐，游戏等手段营65662.推广布局同致行全国服务资源整合662.推广布局同致行全国服务资源整合66673.价值实现项目价格初步判断城市673.价值实现项目价格初步判断城市67683.价值实现项目价格初步判断683.价值实现项目价格初步判断68693.价值实现项目价格初步判断同致行定价决策模型基于对北海房地产市场价格的研究，同致行认为本项目有实现三基于对北海房地产市场价格的研究，同致行认为本项目有实现三种价格的可能：种价格的可能：完全利好的策动下，住宅均价有望达到完全利好的策动下，住宅均价有望达到4100-4300元/；市场正常情况下市场正常情况下,住宅均价亦有望实现住宅均价亦有望实现3900-4100元/全部利空前提下，住宅均价亦有望实现全部利空前提下，住宅均价亦有望实现3700元/以上 ；备注：商业部分因周边无参考性物业，价格及租金需根据招商及客户调查另行判断，此处不做解析。693.价值实现项目价格初步判断同致行定价决策模型基于对6970解决问题解决问题目标与问题目标与问题营销策略营销策略定位定位实现目标实现目标销售体系销售体系推广布局推广布局展示攻略展示攻略报告思路报告思路市场分析市场分析客户分析客户分析项目分析项目分析70解决问题目标与问题营销策略定位实现目标销售体系推广布局展7071同致行CCEMS销售管理体系运用71同致行CCEMS销售管理体系运用7172同致行销售现场管理运用72同致行销售现场管理运用7273同致行销售现场管理运用73同致行销售现场管理运用7374同致行销售现场管理运用74同致行销售现场管理运用7475同致行销售现场管理运用75同致行销售现场管理运用7576同致行客户管理与维护76同致行客户管理与维护7677同致行客户管理与维护77同致行客户管理与维护7778 同致行专业服务观同致行专业服务观同致行专业服务观同致行专业服务观THE PROJECT SERVICETHE PROJECT SERVICE78 同致行专业服务观THE PROJECT SERVI7879副总经理副总经理副总经理副总经理销售经理（销售经理（销售经理（销售经理（1 1 1 1）策划执行（策划执行（策划执行（策划执行（2 2 2 2）策划总监策划总监策划总监策划总监销售代表（销售代表（销售代表（销售代表（8 8 8 8）策划经理（策划经理（策划经理（策划经理（1 1 1 1）信心之一：团队阵营体系信心之一：团队阵营体系队长队长队长队长总经理总经理总经理总经理总裁总裁总裁总裁/技术委员会技术委员会技术委员会技术委员会总参部总参部总参部总参部勤务（勤务（2 2）战略战略战略战略技术技术技术技术兵阵兵阵兵阵兵阵后勤后勤后勤后勤同致行操作本项目的信心同致行操作本项目的信心79副总经理销售经理（1）策划执行（2）策划总监销售代表（87980Our csOur cs信心之二：精锐的执行团队信心之二：精锐的执行团队同致行同致行CSCS美学美学80Our cs信心之二：精锐的执行团队同致行CS美学8081副总经理副总经理副总经理副总经理/总经办（三审）总经办（三审）总经办（三审）总经办（三审）副总经理副总经理副总经理副总经理策划执行自审策划执行自审策划执行自审策划执行自审策划经理初审策划经理初审策划经理初审策划经理初审销售经理销售经理销售经理销售经理策划代理部二审策划代理部二审策划代理部二审策划代理部二审质量体系维护质量体系维护质量体系维护质量体系维护技术委员会（终审）技术委员会（终审）技术委员会（终审）技术委员会（终审）质量监控质量监控质量监控质量监控体系核心体系核心体系核心体系核心销售管理销售管理销售管理销售管理销售管理销售管理销售管理销售管理销售主任销售主任销售主任销售主任四点四级审核四点四级审核四点四级审核四点四级审核信心之三：质量监控体系信心之三：质量监控体系同致行操作本项目的信心同致行操作本项目的信心81副总经理/总经办（三审）副总经理策划执行自审策划经理初审8182信心之四：全国著名地产品牌机构、十五年项目运营经验信心之四：全国著名地产品牌机构、十五年项目运营经验策划代理滨海物业的经验策划代理滨海物业的经验策划代理高端项目的经验策划代理高端项目的经验建筑规划方面的深入研究建筑规划方面的深入研究定期定向的市场动态研究定期定向的市场动态研究深圳瑞河耶纳、听海深圳菲诗艾伦、翡翠湾 技术委员会/王波董事长 集团研发中心严格周密的营销顾问组织严格周密的营销顾问组织万泉城项目组同致行操作本项目的信心同致行操作本项目的信心82信心之四：全国著名地产品牌机构、十五年项目运营经验策划8283同致行用心钜献ProfessionalProfessionalService With HeartService With Heart诚祝：万泉城项目圆满成功！83同致行用心钜献ProfessionalService8384北部湾视角北部湾视角北部湾经济区背景下北海城市地位分析北部湾经济区背景下北海城市地位分析旅游度假趋势下北海城市地位分析旅游度假趋势下北海城市地位分析项目区域视角项目区域视角城市空间发展背景下项目区域价值分析城市空间发展背景下项目区域价值分析大视角下的项目价值发现大视角下的项目价值发现房地产市场视角房地产市场视角房地产市场概况回顾房地产市场概况回顾银海区房地产市场分析银海区房地产市场分析附件：北海市场市场分析84北部湾视角北部湾经济区背景下北海城市地位分析旅游度假趋势8485胡锦涛：广西沿海发展应形成新的一极胡锦涛：广西沿海发展应形成新的一极 2008年年2月月21日，自治区政府在南宁举行广西北部湾经济区发展规划日，自治区政府在南宁举行广西北部湾经济区发展规划新闻发布会。自治区主席马飚向媒体正式宣布，新闻发布会。自治区主席马飚向媒体正式宣布，国家批准实施广西北部湾经济区国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略，广西北部湾经济发展规划，广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略，广西北部湾经济区将建设成为重要国际区域经济合作区区将建设成为重要国际区域经济合作区。2006年8月，胡锦涛强调指出，广西要把发展放在第一位；要进一步扩大开放，发挥沿海优势；广西沿海发展应形成新的一极。泛北部湾合作前景广阔。推动合作，要从推动交通等基础设施开始，基础设施条件好了，才能更好地做别的事，如产业合作等。85胡锦涛：广西沿海发展应形成新的一极 8586国家战略引擎：广西北部湾经济区风生水起国家战略引擎：广西北部湾经济区风生水起北部湾经济区成立的影响：北部湾经济区成立的影响：经济层面经济层面 临海经济强势崛起，促使北海“前港后厂”模式 向“港区和物流园区一体化”模式过渡；社会层面社会层面 促使北海城市发展将会进入快车道，城市建设和社会事业等将有很大发展空间；区域层面区域层面 海上大动脉的形成使得“交通末梢”的北海成为中国与东盟“海上旅游黄金线”始发点。北部湾经济区的成立将成为广西发展的北部湾经济区的成立将成为广西发展的“弹跳点弹跳点”，促使广西尤其是北，促使广西尤其是北部湾地区跨越式发展。部湾地区跨越式发展。北部湾经济区的成立及相关优惠政策利好，将会吸引大北部湾经济区的成立及相关优惠政策利好，将会吸引大量的投资，为经济发展注入了源源不断的活力。量的投资，为经济发展注入了源源不断的活力。86国家战略引擎：广西北部湾经济区风生水起北部湾经济区成立的8687环渤海经济圈环渤海经济圈 长三角经济圈长三角经济圈 珠三角经济圈珠三角经济圈 北部湾经济圈北部湾经济圈 中国经济中国经济“出海口出海口”VSVS西部大开发突破口西部大开发突破口 北部湾经济区规划的出台，将进一步完善了我们沿海经济带的发展，成为中国中国经济增长的第四极。经济增长的第四极。同时，凭借其优越的区位，北部湾将成为中国大西南的出海口，支撑西部大开发推进。北部湾经济区北部湾经济区中国经济发展第四极中国经济发展第四极环渤海环渤海经济圈经济圈大大西西南南的的出出海海口口87环渤海经济圈 长三角经济圈 珠三角经济圈 北部湾经济圈 8788区域经济合作下的北部湾区域经济合作下的北部湾 北部湾经济区功能定位是：北部湾经济区功能定位是：立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。大西南区域经济合作区大西南区域经济合作区中国东盟区域经济合作区中国东盟区域经济合作区泛珠三角区域经济合作区泛珠三角区域经济合作区88区域经济合作下的北部湾 北部湾经济区功能定位是：8889南宁市南宁市 南宁南宁，中国广西壮族自治区首府，它是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是沟通中国和东盟的前沿城市。钦州市钦州市钦州市钦州市位于广西南部沿海，全市陆地总面积1.084万平方公里，2005年末总人口341.1万。1994年6月撤销钦州地区，设立地级钦州市。钦州市区位独特，资源丰富，开发潜力大。北海市北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。北海市北海市防城港市防城港市是1993年5月23日经国务院批准设立的地级沿海开放城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，南涉北部湾，西南与越南交界。全市海岸线584公里，陆地边境线230多公里。防城港市防城港市北海北海中国通向东盟的海上中国通向东盟的海上“桥头堡桥头堡”89南宁市 南宁，中国广西壮族自治区首府，它是中国西部各省区8990五大功能组团北海独占其二五大功能组团北海独占其二北海组团：北海组团：主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，其功能定位为:发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。铁山港（龙潭）组团：铁山港（龙潭）组团：主要包括北海市铁山港区、玉林市龙潭镇，充分发挥深水岸线和紧靠广东的区位优势，重点建设铁山港大能力泊位和深水航道，承接产业转移，发展临港型产业，建设海峡两岸（玉林）农业