房地产评估基准地价课件

第七节基准地价修正法的应用 基准地价修正法，本质上是市场法，只基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。是参照物价格采用的是基准地价。第七节基准地价修正法的应用 基准地价修正法，本质上是市场法一、基准地价的含义一、基准地价的含义 1.基准地价基准地价:按照城市土地级别或均质地域按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。和综合土地级别的土地使用权的平均价格。2.标定地价（宗地地价）标定地价（宗地地价）:市、县政府根据市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。在一定使用年限内的价格。一、基准地价的含义 二、基准地价的特点 1.基准地价是土地使用权价格；基准地价是土地使用权价格；2.基准地价是区域性价格；基准地价是区域性价格；3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；4.基准地价必定是平均价格；基准地价必定是平均价格；5.基准地价是单位土地面积的地价；基准地价是单位土地面积的地价；6.基准地价具有现实性，是评估出的一定基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。时期内的价格。二、基准地价的特点 1.基准地价是土地使用权价格；三、基准地价的作用 1.政府公告作用；政府公告作用；2.政府参与土地有偿使用收益分配的依据；政府参与土地有偿使用收益分配的依据；3.宏观调控地价水平的依据；宏观调控地价水平的依据；4.征收城镇土地税收的依据；征收城镇土地税收的依据；5.进一步评估宗地地价的基础；进一步评估宗地地价的基础；6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。引导土地资源在行业部门间的合理配置。三、基准地价的作用 1.政府公告作用；四、基准地价修正系数法的适用范围 1.适用于完成基准地价评估的城镇土地估价；适用于完成基准地价评估的城镇土地估价；2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估；可在短时间内大批量进行宗地地价评估；3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。方法，而作为一种辅助方法。四、基准地价修正系数法的适用范围 1.适用于完成基准地价评估五、基准地价修正系数法估价的程序 被估宗地地价待估宗地所处地段的基准地价被估宗地地价待估宗地所处地段的基准地价 年期修正系数年期修正系数 期日修正系数期日修正系数 容积率修正系数容积率修正系数 其他因素修正系数其他因素修正系数 五、基准地价修正系数法估价的程序 被估宗地地价待估宗地所处房地产评估基准地价课件第八节第八节 房地产评估的路线价法房地产评估的路线价法第八节 房地产评估的路线价法1)1)路路线线价价估估价价法法的的基基本本思思路路及及运运用用范范围围路路线线价价估估价价法法是是对对面面临临特特定定街街道道、接接近近性性相相等等的的城城镇镇土土地地,设设定定标标准准深深度度,求求取取在在该该深深度度上上数数宗宗地地块块的的平平均均单单价价并并附附设设于于该该特特定定街街道道上上,此此单单价价称称为为路路线线价价,然然后后据据此此路路线线价价,再再配配合合深深度度指指数数表表,用用数数学学方方法法求求算算出出临临街街该该街街道道的的其其他他各各宗宗土土地地价价格格的的一种估价方法。一种估价方法。1)路线价估价法的基本思路及运用范围路线价估价法的基本数学表达式为：路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格宗地价格=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积 (5-(5-5)5)采用此方法估价时采用此方法估价时,如果街道两边的土如果街道两边的土地另有特殊条件存在地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街如街角地、两面临街地、不规则形地等地、不规则形地等,则还要进行因素的加减则还要进行因素的加减修正修正,数学表达式为：数学表达式为：宗地价格宗地价格=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积修修正额正额(5-6)(5-6)路线价估价法的基本数学表达式为：2)2)路线价估价法的估价步骤路线价估价法的估价步骤(1)(1)划分路线价区段划分路线价区段(2)(2)设定标准深度设定标准深度(3)(3)确定路线价确定路线价(4)(4)制定深度指数表和其他修正率表制定深度指数表和其他修正率表(5)(5)计算各地块的价格计算各地块的价格2)路线价估价法的估价步骤3)3)路线价估价法举例路线价估价法举例 例例5-25-2某某路路线线价价区区段段,标标准准深深度度为为1818米米,路路线线价价为为10001000元元/平平方方米米,待待估估临临街街各各宗宗地地块块情情况况见见图图5 53,3,临临街街深深度度指指数数表表见见表表5 54 4。假假设设各各宗宗地地的的宽宽度度都都为为6 6米米,计算各宗地的评估价值。计算各宗地的评估价值。3)路线价估价法举例表表5 53 3 待估各宗地块情况表待估各宗地块情况表A AB BC CD DE E10001000元元(路线价路线价)注：超过标准深度注：超过标准深度1818米以后的地块为里地。米以后的地块为里地。表53 待估各宗地块情况表AB表表5 54 4 临街深度指数表临街深度指数表深度深度(M)(M)指数指数(%)(%)4 4以下以下 4 48 8 8 812 12 121216 16 161618181818以上以上 1301301251251201201101101001004040表54 临街深度指数表深度(M(1)(1)宗宗地地A A为为临临街街地地,临临街街深深度度为为17.517.5米米,查查临临街街深深度度指指数数表表得得其其深深度度指指数数为为100,100,则则宗宗地的价格为：地的价格为：100010001 1(17.5(17.56)=105000(6)=105000(元元)(2)(2)宗宗地地B B为为临临街街地地,临临街街深深度度为为13.513.5米米,查查临临街街深深度度指指数数表表得得其其深深度度指指数数为为110,110,则则宗宗地的价格为：地的价格为：100010001.101.10(13.5(13.56)=89100(6)=89100(元元)(1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数(3)(3)宗宗地地C C为为临临街街地地,临临街街深深度度为为3 3米米,查查临临街街深深度度指指数数表表得得其其深深度度指指数数为为130,130,则则宗宗地地的价格为：的价格为：100010001.301.30(3(36)=23400(6)=23400(元元)(4)(4)宗宗地地D D为为临临街街地地,临临街街深深度度为为7 7米米,查查临临街街深深度度指指数数表表得得其其深深度度指指数数为为125,125,则则宗宗地地的价格为：的价格为：100010001.251.25(7(76)=52500(6)=52500(元元)(5)(5)宗宗地地E E为为临临街街地地,临临街街深深度度为为1111米米,查查临临街街深深度度指指数数表表得得其其深深度度指指数数为为120,120,则则宗宗地的价格为：地的价格为：10001.20(116)=79200(10001.20(116)=79200(元元)(3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其