商业地产基础知识课件

目录序：基础概念普及序：基础概念普及1 1：零售业：零售业态的分类及态的分类及定义定义2 2：商业发展规律：商业发展规律3 3：商业运营的专业术语商业运营的专业术语目录序：基础概念普及1 1商商业生意、生意、买卖Business广义的商业广义的商业：“生意生意”，指所有指所有以营利为目的的事业以营利为目的的事业u 特征：以获取利润为目的特征：以获取利润为目的u 一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏赚钱的游戏”u 咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴Commerce狭义的商业：狭义的商业：“买卖买卖”，指专门，指专门从事商品交换活动的营利性事业从事商品交换活动的营利性事业u 特征：以商品交换为手段特征：以商品交换为手段u 包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等序：基础概念普及商业生意、买卖Business序：基础概念普及2 2零售零售业有关商品有关商品销售售终端的行端的行业零售业零售业：u 美国商务部的定义：零售贸易业美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体公众的实体u 营销学定义：零售业是任何一个营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者接销售给消费者u 零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社社会消费品会消费品环节u 零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等 沃尔沃尔玛玛总裁总裁李李斯科特斯科特张近东张近东苏宁苏宁董事长董事长 黄光裕黄光裕国美前总裁国美前总裁零售业有关商品销售终端的行业零售业：沃尔玛总裁张近东黄光3 34业态面向某面向某类目目标顾客的商店客的商店营业形形态业态业态：零售店向确定的顾客群提零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态供确定的商品和服务的具体形态u 特征：特征：“怎么卖怎么卖”u 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服形态、价格政策、销售方式、销售服务务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态u 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种u 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣折扣店、店、自动售货机、邮购店、无店铺销自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物售形式（电子购物B2CB2C，C2CC2C）等 店店4业态面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的5特点特点购买购买频率频率价位价位购买习惯购买习惯外部作用外部作用更换周期更换周期地位地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小业种种面向面向顾客某客某类用途的商店用途的商店营业种种类业种：依商品的功能、业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所款式及适合的年龄所做的分类做的分类u 特征：特征：“卖什么卖什么”u 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（1111万万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数 u 从使用目的上分为消消费品费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种特点业种特点货货5特点购买价位购买习惯外部作用更换周期地位日常高低冲动短不大6商商业地地产用于用于经营用途的房地用途的房地产形式形式泛商业地产：除住宅以外的泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，房地产形式，主体特征以租主体特征以租赁回报为目的赁回报为目的，包括商场、，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等集贸市场等狭义商业地产：就是指用于狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目商业经营的地产开发项目u 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭开放、封闭）u 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力6商业地产用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外7品牌品牌标识、区、区别企企业及其所提供的商品或服及其所提供的商品或服务的的综合合标识品牌：包括品牌：包括品牌名品牌名（可以读（可以读出的部分）、出的部分）、品牌标志品牌标志（不（不可以发声的部分）、可以发声的部分）、品牌角品牌角色色（人或拟人化的标识）（人或拟人化的标识）品牌的意义：品牌的意义：u 方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程u 享有较高的利润空间u 无形资产，可以超越产品的生命周期7品牌标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识品8商家品牌商家品牌8商家品牌9商品品牌商品品牌9商品品牌10餐餐饮品牌品牌10餐饮品牌1、零售业态的定义及分类零售业零售业Retail industryRetail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。零售业态零售业态 Retail FormatsRetail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。1、零售业态的定义及分类零售业Retailindustry1111零售业零售业态的定义及分类态的定义及分类分类原则：分类原则：零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分类：分类：食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类零售业态的定义及分类分类原则：零售业态从总体上可以分为有店铺1213概念概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 特点特点u 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式u 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主u 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全u 选址在城市繁华区、交通要道u 商圈范围大商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象u 商店规模大，在5000平方米以上u 商店设施豪华，店堂典雅、明快u 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人百百货店店 DEPARTMENTDEPARTMENT STORESTORE(D(DEPTEPT)13概念百货店departmentstore(Dept14概念概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态特点特点u 采取自选销售方式和连锁经营方式u 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发u 设有与商店营业面积相适应的停车场u 目标顾客为购物频率高的居民u 商圈范围较大商圈范围较大u 商店营业面积一般在2500平方米以上u 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道大型综合商场大型综合商场 generalmerchandise store(Ggeneralmerchandise store(GM MS)S)14概念大型综合商场generalmerchandise15概念概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态特点特点u 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行u 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主u 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地u 选址在居民区、交通要道、商业区u 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象以居民为主要销售对象u 商店营业面积在500平方米以上u 目标顾客以居民为主超级市场超级市场 super market(Ssuper market(SM)M)15概念超级市场supermarket(SM)16概念概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态特点特点u 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式u 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日u 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地u 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物居民徒步购物5 57min7min到达的范围内到达的范围内u 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买u 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格便利店便利店(方便店方便店)convenience store(Cv)convenience store(CvS)S)16概念便利店(方便店)conveniencestore17概念概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润高利润u 从业人员需具备丰富的专业知识专业知识，可以退货u 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 营业面积根据主营商品特点而定u 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求专业店专业店 speciatity store(Sspeciatity store(SS)S)17概念专业店speciatitystore(SS)18概念概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利u 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务u 选址在繁华商业区繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究专卖店专卖店 exclusive shop(Eexclusive shop(ES)S)18概念专卖店exclusiveshop(ES)19概念概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体特点特点u 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理实行统一管理u 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成u 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场u 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道u 商圈根据不同经营规模、经营商品而定u 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主购物中心购物中心 shopping center(Sshopping center(SC)C)19概念购物中心shoppingcenter(SC)20概念概念以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在城乡结合部、公路边、交通要道城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区u 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等u 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势u 提供一站式购足和一条龙服务u 可采取连锁经营方式u 有一定的停车场家居中心家居中心 home center(Hhome center(HC)C)20概念家居中心homecenter(HC)概念概念在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上u 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务u 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品u 商店设施简单化商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营u 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场 仓储商店仓储商店 warehouse store(Wwarehouse store(WS)S)概念仓储商店warehousestore(WS)21212、商业发展规律商业发展的实质是城市的发展，城市的发展与拓张对商业产生了广泛而集中的需求，为商业的发展创造了产业规模的市场基础任何一项事物的成长发展都有既定的轨迹，它受到市场需求的催发，潜在欲望的刺激与客观规律的制约2、商业发展规律商业发展的实质是城市的发展，城市的发展与拓张2222商商业发展展趋势国国际经验u零售业市场高度集中化、规模化u 传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展u 大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加u 跨国企业的拓展迅速超大超大超全超全超值超值商业发展趋势国际经验零售业市场高度集中化、规模化超大超2323国内零售国内零售业态所所处的生命周期位置的生命周期位置国内零售业态所处的生命周期位置242425居民消费结构和消费水平发展阶段居民消费结构和消费水平发展阶段必需必需起步起步发展发展享受享受第一阶段第一阶段以满足生活基本需要的必需型必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段第二阶段较好地解决基本生活后的起步起步型型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段第三阶段以体现个性特点的发展型发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段第四阶段以追求生活质量的享受型享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶阶段段阶阶段段描描述述基基本本特特征征驻马店目前驻马店目前人均人均GDP已经已经超过超过$3000，已经进入讲究品牌消费的快速发展阶已经进入讲究品牌消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京$300$1000$3000$5000及以上GDPGDP25居民消费结构和消费水平发展阶段第一阶段以满足生活基本需要百货大楼大型超市大型超市供销社城市生活休闲中心商业商业模式模式国外国外模式模式发展发展特征特征国内国内模式模式发展发展特征特征第一代商业第一代商业第三代商业第三代商业第二代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域城市中心区域社区中心社区中心/临近市区临近市区 城市中心城市中心/副中心副中心/交通枢纽交通枢纽 第四代商业第四代商业商商业模式模式发展展规律律以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国国内内汽汽车车保保有有量量低低难难以以支支撑撑真真 正正意意义义的的郊郊 区区mall我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精精神神和和文文化化需求，国内目前出现的并不多，惠惠商商项项目目率率先先将将城城市市休休闲生活带到常州闲生活带到常州购物中心购物中心城市核心城市核心百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业国外模式发展特征第262627商圈分析基本概念商圈分析基本概念边圈边圈次圈次圈 主圈主圈商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围辐射范围u 简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围u 主圈：65%65%顾客来自主要商圈。顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟u 次圈：25%25%顾客来自次要商圈。顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟u 边圈：10%10%顾客来自边缘商圈。顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点人口数量及特点交通状况交通状况商业发展潜力商业发展潜力人文、公共配套人文、公共配套商业规模商业规模影影 响响 商商 圈圈 大大 小小 因因 素素27商圈分析基本概念边圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地28发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营经营模式模式标志标志节点节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散散铺铺向向集集中中、规规模模化商业形式演变化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由由街街铺铺、步步行行街街向向集集中中商商业业发发展展，新新商业出现商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商商铺铺市市场场化化，销销售售成为核心赢利手段成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入销售收入+租金租金收入收入销售收入+租金收入百货等购物百货等购物市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场城市商圈形成城市商圈形成规律律赢利赢利模式模式百货为主专业市场餐饮、休闲餐饮、休闲休闲、娱乐经营经营业态业态 市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈 28发展市场经营模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发以商以商业饱和指数推和指数推导商商业潜在潜在规模模IRS（商圈饱和指数）（商圈饱和指数）C（潜在客户）（潜在客户）RE（人均零售支出）（人均零售支出）/RF（商业面积）（商业面积）RF（某市可支撑商业面积）（某市可支撑商业面积）CRE/IRS 401600/4000 =16万万例例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/，取接近中值的40004000元元/C（潜在客户）：4040万万人人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万）RE（年平均购物额）：2019元/年人0.8=16001600元元/年年 人人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）例例2 2：假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为IRSCRERF=100000251440001736商圈饱和这一指数数字越大数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低饱和度越低；该数字越小数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店应选择零售饱和指数较高的商圈开店 以商业饱和指数推导商业潜在规模IRS（商圈饱和指数）RF（29293、商业运营的专业术语商业运营的专业术语在地产与商业结合的过程中，为了保证项目持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的主导作用，是商业地产以及周围地产能否保值升值的关键，把握住运营管理就可以把握住商业地产生存和发展的基础，运营管理是项目成功的生命线。任何一个领域都有其既定的规则和标准，这种规则和标准直接鲜明的表现在专业术语上3、商业运营的专业术语在地产与商业结合的过程中，为了保证项目3030房地产与商业地产 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。商业地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业商业地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。经营用途的并可出租或出售的房地产形式。包括：购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等等。注：从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅房地产等类别。房地产与商业地产房地产具体是指土地、建筑物及其地313132按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业按物业户权分类：产权物业、非产权物业商业地产分类32按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺商业地产分类销售销售商业地产开发流程销售商业地产开发流程建筑规划及设计规范术语规划术语规划术语建筑面积建筑面积密度：密度：建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积 建筑用地面积)（m2/hm）容积率：容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。建筑密度：建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例,是反映建筑用地经济性的主要指标之一。公式为：建筑密度=建筑基底总面积建筑用地总面积道路红道路红线：线：规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线：建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。建筑间距：建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑规划及设计规范术语规划术语3434建筑规划及设计规范术语绿地率：绿地率：城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。总建筑面积总建筑面积：建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。城市基础城市基础设施设施:城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。建筑规划及设计规范术语绿地率：3535建筑建筑规划及设计规范术语规划及设计规范术语设计规范设计规范术语术语建筑面积建筑面积 房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积使用面积 指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚度计入使用面积。公用面积公用面积 是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积实用面积 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。计租面积计租面积 作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。建筑规划及设计规范术语设计规范术语3636建筑建筑规划及设计规范术语规划及设计规范术语套内面积套内面积 它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。共有共有建筑面积建筑面积 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。层高层高 通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。实用率实用率 实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积建筑规划及设计规范术语套内面积3737建筑建筑规划及设计规范术语规划及设计规范术语一次商装：一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明等方面。二次商装：二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。垂直交通：垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。划分防火分区：划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。划分防烟分区：划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。购物空间购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。交通空间：交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。建筑规划及设计规范术语一次商装：指商场为其所经营的各种业态提3838建筑建筑规划及设计规范术语规划及设计规范术语商品展示空间商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。服务空间：服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。休闲空间：休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。柜台：柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。货架：货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。租赁商铺：租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。转租商铺：转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。建筑规划及设计规范术语商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面3939招商专业术语商圈：商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。消费消费市场调查市场调查：对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。商业业态商业业态定位定位：根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。楼层楼层定位定位：根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。动线动线设计设计：对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。招商专业术语商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的4040招商招商专业术语专业术语加盟加盟商商 加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.代理商代理商 代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。意向书意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。租赁合同租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。招商专业术语加盟商4141招商招商专业术语专业术语协议书协议书 协议书是契约文书的一种，当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式。根据我国法律规定，定金以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。违约金违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。招商专业术语协议书4242百货专有名词百货专有名词商场商场 众多商家聚集并进行商品贩卖的室内场所。卖场卖场 众多商品进行贩卖的场地。动线动线 商场内引导顾客流动的路线叫做动线,动线分主动线、次动线及区内(柜内)动线。客数客数 交易成交的笔数。客单价客单价 平均每笔交易的金额。提袋率提袋率 购物人数与来客数的比率。排设量排设量 专柜柜内排设陈列的商品的数量。百货专有名词商场4343百货专有名词百货专有名词回转率：回转率：专柜营业额与专柜排设金额的比率。排设金额：排设金额：专柜柜内排设陈列的商品的总金额。主力价位：主力价位：专柜主力商品的平均价格。中心价位：中心价位：专柜商品的平均单价。POPPOP：英文Point of Purchase的缩写形式，意为购买点广告。DMDM：英文Direct mail的缩写,意为快讯商品广告。DPDP点：点：重点陈列、宣传的地方。LOGOLOGO：商品的标识、徽标。SIGNSIGN系统：系统：标识、指示系统。百货专有名词回转率：专柜营业额与专柜排设金额的比率。4444好的开始是成功的一半！好的开始是成功的一半！基础的深度决定未来的高度！基础的深度决定未来的高度！好的开始是成功的一半！4545Thanks！讨论Thanks！4646商业地产基础知识课件商业地产基础知识课件