戴德梁行-房地产金融与物业评估

房地产金融与物业评估胡峰DTZ戴德梁行估价及参谋部董事DTZDTZPage 1一、一、房地产企业融资渠道房地产企业融资渠道二、物业评估二、物业评估三、案例三、案例四、公司介绍四、公司介绍主要议题主要议题国内房地产企业的融资渠道国内房地产企业的融资渠道房地产业是我国国民经济的支柱产业，作房地产业是我国国民经济的支柱产业，作为典型的资本密集型产业，房地产业对金为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有高度的依赖，而开展滞后的房融市场具有高度的依赖，而开展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康地产融资市场必然会危及房地产业的健康开展。开展。资金是房地产开发企业的生命线，房地产资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。后一个时期房地产业的主旋律。Page 3 直接投资直接投资 银行贷款银行贷款 合作开发合作开发 居民住房按揭居民住房按揭 工程公司收购工程公司收购 国内上市国内上市 传统融资方式传统融资方式 海外上市海外上市(IPO(IPO或借壳或借壳)房地产信托基金房地产信托基金(REIT)(REIT)房地产金融租赁房地产金融租赁 可换股债券可换股债券 信托产品信托产品 海外及国内私募海外及国内私募 保险资金保险资金 非传统融资非传统融资房地产企业融资渠道房地产企业融资渠道Page 4国内上市国内上市海外上市及私募海外上市及私募(IPO&REIT)(IPO&REIT)融资渠道优势比照融资渠道优势比照受国家宏观调控政策影响较大受国家宏观调控政策影响较大国内上市条件限制较多国内上市条件限制较多市场化程度不够市场化程度不够投资者认可度不高投资者认可度不高受国家宏观调控政策影响小受国家宏观调控政策影响小融资规模大融资规模大市场认可度高市场认可度高企业知名度高提升企业知名度高提升后续融资渠道方式广泛后续融资渠道方式广泛Page 5上市利与弊上市利与弊利利利利 弊弊弊弊创造公司的市场价值创造公司的市场价值加强公司的声誉和财务信誉加强公司的声誉和财务信誉增加公众对公司及其产品的关注增加公众对公司及其产品的关注股票期权方案股票期权方案再融资能力强再融资能力强利用公司的股票进行收购活动利用公司的股票进行收购活动增加股票流动性增加股票流动性吸引高素质人才吸引高素质人才对公众股东的负责度更高对公众股东的负责度更高需要保持股息和利润的增长势头需要保持股息和利润的增长势头需要严格遵守监管机构管理条规需要严格遵守监管机构管理条规提升业绩标准而造成本钱升高提升业绩标准而造成本钱升高媒体的关注造成隐私的损失媒体的关注造成隐私的损失在上市后对公司控制力有所下降在上市后对公司控制力有所下降需支付上市及上市后维护本钱需支付上市及上市后维护本钱與與Page 6选择适宜的上市平台选择适宜的上市平台Page 7香港上市的财务要求香港上市的财务要求将上市的公司需要具备以下三项财务准那么其中一项将上市的公司需要具备以下三项财务准那么其中一项:1.溢利测试溢利测试 2.市值市值/收入测试收入测试 3.市值市值/收入收入/现金流量现金流量测试测试 股东应占股东应占溢利溢利 过去三个财政年度至少过去三个财政年度至少5,000万港万港元元(最近一年溢利至少最近一年溢利至少2,000万港万港元，及前两年累计溢利至少元，及前两年累计溢利至少3,000万港元万港元)-市值市值上市时至少上市时至少2亿港元亿港元上市时至少上市时至少40亿港元亿港元 上市时最少上市时最少20亿港元亿港元 收入收入-最近一个经审计财政最近一个经审计财政年度至少年度至少5亿港元亿港元最近一个经审计财政最近一个经审计财政年度至少年度至少5亿港元亿港元现金流量现金流量-前前3个财政年度来自营个财政年度来自营运业务的现金流入合运业务的现金流入合计至少计至少1亿港元亿港元 Page 8美国上市的财务要求美国上市的财务要求纽约证券交易所纽约证券交易所纳斯达克全国市场纳斯达克全国市场准则一（市场准则一（市场规则规则4420(a)）准则二（市场规准则二（市场规则则4420(b)）准则三（市场规准则三（市场规则则4420(c)）公众股份的总市值公众股份的总市值1亿美元（全球）亿美元（全球）800万美元万美元1,800万美元万美元2,000万美元万美元营运历史营运历史不适用不适用不适用不适用2年年不适用不适用资产状况资产状况不适用不适用股东权益达股东权益达1,500万美元万美元股东权益达股东权益达3,000万美元万美元总资产与总收入总资产与总收入分别达分别达7,500万美万美元或市值达元或市值达7,500万美元万美元税前盈利税前盈利1亿美元（过去亿美元（过去3个财政年度累积个财政年度累积计算），而最近计算），而最近两个财政年度每两个财政年度每年不少于年不少于2,500万万美元。美元。*100万美元万美元不适用不适用不适用不适用Page 9英国上市的财务要求英国上市的财务要求业务记录要求业务记录要求至少具有三年的营业和收入记录，但英国上市管理局拥有酌情权，可在某些情况下至少具有三年的营业和收入记录，但英国上市管理局拥有酌情权，可在某些情况下容许较短的业绩期容许较短的业绩期上市发行人必须申报在上市之前三年内进行的重大兼并收购活动上市发行人必须申报在上市之前三年内进行的重大兼并收购活动大部份公司包括业务多元化公司如符适宜合上市之规定，都可以申请在伦敦上大部份公司包括业务多元化公司如符适宜合上市之规定，都可以申请在伦敦上市市最低公众持股量及市值最低公众持股量及市值在上市时的最低市值为在上市时的最低市值为700,000英镑英镑公众所持有的股份比率不少于公众所持有的股份比率不少于25%未来展望未来展望公司必须证明在目前及未来至少十二个月内拥有足够的营运资金公司必须证明在目前及未来至少十二个月内拥有足够的营运资金公司必须能够于不受拥有控股权股东影响下，独立地经营业务，并以市场的公平价公司必须能够于不受拥有控股权股东影响下，独立地经营业务，并以市场的公平价格进行交易格进行交易须简述对未来的方案和前景须简述对未来的方案和前景假设公司选择在上市文件中提供盈利预测或已经公开其盈利预测，那么必须有保荐假设公司选择在上市文件中提供盈利预测或已经公开其盈利预测，那么必须有保荐人和会计师的报告人和会计师的报告Page 10条件条件1条件条件2条件条件3收入收入过去三年的累计综合税前纯利过去三年的累计综合税前纯利不少于不少于750万新加坡元；而该万新加坡元；而该三年内每年的税前纯利亦不少三年内每年的税前纯利亦不少于于100万新加坡元万新加坡元过去一年或两年的累过去一年或两年的累计综合税前纯利不少计综合税前纯利不少于于1,000万新加坡元万新加坡元不适用不适用市值市值不适用不适用不适用不适用根据发行价及已发行根据发行价及已发行股本计算，首次公开股本计算，首次公开上市时的市值不少于上市时的市值不少于8,000万新加坡元万新加坡元将上市的公司需要具备以下三项财务准那么其中一项将上市的公司需要具备以下三项财务准那么其中一项:新加坡新加坡上市的财务要求上市的财务要求Page 11韩国上市的财务要求韩国上市的财务要求要要求求营业年期营业年期自成立以来，三年以上自成立以来，三年以上股本股本韩圜一百亿（美元一千万）韩圜一百亿（美元一千万）销售销售最近一年：韩圜三百亿（美元三千万）最近一年：韩圜三百亿（美元三千万）三年的平均值：韩圜二百亿（美元二千万）三年的平均值：韩圜二百亿（美元二千万）营运表现营运表现需要符合以下的其中一项要求：需要符合以下的其中一项要求：股本回报率：最近一年及过去三年的平均每年回报率为股本回报率：最近一年及过去三年的平均每年回报率为盈利：最近一年韩圜二十五亿（美元二百五十万）及过去三年的总盈盈利：最近一年韩圜二十五亿（美元二百五十万）及过去三年的总盈利韩圜五十亿（美元五百万）利韩圜五十亿（美元五百万）如公司的市值超过韩圜一千亿（美元一亿），股本回报率可以为如公司的市值超过韩圜一千亿（美元一亿），股本回报率可以为或盈利为韩圜五十亿（美元五百万）及拥有正现金流或盈利为韩圜五十亿（美元五百万）及拥有正现金流Page 12究竟到那一个境外地方上市比较好？究竟到那一个境外地方上市比较好？除财务要求或上市所需的费用外，还有以下其中一些地方需要注意：除财务要求或上市所需的费用外，还有以下其中一些地方需要注意：成功上市个案成功上市个案拟上市公司的股票是否为该地点的投资者所欢送；拟上市公司的股票是否为该地点的投资者所欢送；该上市地点能否提供便捷的再融资渠道；该上市地点能否提供便捷的再融资渠道；拟上市公司在哪个地点上市能争取到较高的发行价格；拟上市公司在哪个地点上市能争取到较高的发行价格；市场平均市盈率市场平均市盈率上市后每年所需要的费用，如在美国上市，除审计外，还需要每年内部审计上市后每年所需要的费用，如在美国上市，除审计外，还需要每年内部审计上市需要时间上市需要时间Page 13上市后的维护上市后的维护除了一般各个地方上市的要求外，例如公司需要发布年报、重大的关除了一般各个地方上市的要求外，例如公司需要发布年报、重大的关联交易等。公司上市后还需要做一些维护工作，令公司的透明度增加联交易等。公司上市后还需要做一些维护工作，令公司的透明度增加及投资者对公司的动向更为了解，维护工作范围可包括：及投资者对公司的动向更为了解，维护工作范围可包括：解释集团主要策略及业务目标；解释集团主要策略及业务目标；确保公司信息发放遵从上市公司守那么；确保公司信息发放遵从上市公司守那么；有系统地监察杂志文稿，定期与媒体沟通，建立良好关系有系统地监察杂志文稿，定期与媒体沟通，建立良好关系；舆基金经理沟通从而影响传媒对公司正面认受性；舆基金经理沟通从而影响传媒对公司正面认受性；对管理层进行如何面对传媒的培训对管理层进行如何面对传媒的培训.Page 14为什么要物业评估为什么要物业评估一、法律法规的要求香港证券市场的监管架构香港法律第32章公司条例公司股份公开上市的监管要求证券及期货事务监察委员会(证监会)负责执行监管香港证券期货市场的法例根据公司条例规定所提出的豁免 监管权力赋予香港联合交易所香港交易及结算所为上市过程的监管人Page 15二、会计准那么二、会计准那么根据美国会计准那么、香港会计准那么及国际会计准那么根据美国会计准那么、香港会计准那么及国际会计准那么需要对固定资产作公允值的评估。需要对固定资产作公允值的评估。根据美国会计准那么、香港会计准那么及国际会计准那么，根据美国会计准那么、香港会计准那么及国际会计准那么，公司需要对所有有关的投资性物业作估值。公司需要对所有有关的投资性物业作估值。为什么要物业评估为什么要物业评估Page 16三、企业、投资者的融资需要三、企业、投资者的融资需要资产买资产买/卖协议卖协议内部参考内部参考合作合作并购并购/收购收购私募私募对物业尽职调查、企业融资及物业工程对价要求，需对物业尽职调查、企业融资及物业工程对价要求，需要独立的第三方评估机构要独立的第三方评估机构为什么要物业评估为什么要物业评估Page 17在香港联合交易所的上市规那么中，对评估的要求表达在其总那么中在香港联合交易所的上市规那么中，对评估的要求表达在其总那么中的第五章的第五章,其中清楚地列明了对所有新上市公司拥有或租赁的房地产其中清楚地列明了对所有新上市公司拥有或租赁的房地产都必须评估的要求和细那么。主要对象是重组上市范围内资产中所有都必须评估的要求和细那么。主要对象是重组上市范围内资产中所有物业资产评估包括长期投资公司的物业资产，包括房屋建筑物物业资产评估包括长期投资公司的物业资产，包括房屋建筑物(拥有及租赁拥有及租赁)、土地使用权、土地使用权(拥有及租赁拥有及租赁)、构筑物、在建工程。、构筑物、在建工程。香港特别行政区的评估机构测计师行的工作范围主要注重房屋和香港特别行政区的评估机构测计师行的工作范围主要注重房屋和土地，同时也可承担机械设备和商业土地，同时也可承担机械设备和商业(无形资产无形资产)评估。在上市过程中评估。在上市过程中如有特殊行业和因上市过程中的特殊用途招股前期的路演等所需，如有特殊行业和因上市过程中的特殊用途招股前期的路演等所需，香港测计师行可对机械设备、库存资产、商标和特定收费权或其它无香港测计师行可对机械设备、库存资产、商标和特定收费权或其它无形资产的权益进行评估。形资产的权益进行评估。香港的物业评估机构工作范围：香港的物业评估机构工作范围：Page 18物业评估的方法物业评估的方法比较法比较法 比较法考虑到近期类似物业在市场上的转手价，再作适合调比较法考虑到近期类似物业在市场上的转手价，再作适合调整，以反映被估值物业与可资比较物业在地点、面积、楼龄、整，以反映被估值物业与可资比较物业在地点、面积、楼龄、现况及其它相关条件的不同处。在成熟物业市场犹为适宜。现况及其它相关条件的不同处。在成熟物业市场犹为适宜。收益法收益法收益法适用于有收益收益法适用于有收益/潜在收益的房地产潜在收益的房地产,预计待估物业未来预计待估物业未来的正常凈收益，选用适当资本化率将其折现到估值日后累加，的正常凈收益，选用适当资本化率将其折现到估值日后累加，以估算物业的客观合理价格以估算物业的客观合理价格/价值。价值。本钱法本钱法本钱法求取待估物业在估值日的重新构建价格扣除折旧的客本钱法求取待估物业在估值日的重新构建价格扣除折旧的客观合理价格观合理价格/价值价值,一般用于既无收益及一般用于既无收益及/或很少市场交易，或很少市场交易，及有独特设计或只针对个别用户的特殊用途而建的房地产。及有独特设计或只针对个别用户的特殊用途而建的房地产。另外，本钱法也适用于市场不完善或细小市场上无法适用市另外，本钱法也适用于市场不完善或细小市场上无法适用市场比较法进行估价的房地产。场比较法进行估价的房地产。余值法余值法余值法是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常余值法是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造本钱、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格。建造本钱、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格。Page 192021/2021年大年大陆陆房地房地产产企企业业在港股在港股IPO列表列表12支支单位：港币元单位：港币元股票代码公司名称上市日期募资基金认购价2009北京金隅股份郵箱公司2009-7-292,977,335,460.00 6.3800 1668华南城控股有限公司2009-9-30945,000,000.00 2.1000 845恒盛地产控股有限公司2009-10-22,722,500,000.00 4.4000 1238宝龙地产控股有限公司2009-10-1479,312,750.00 2.7500 1628禹州地产股份有限公司2009-11-2324,000,000.00 2.7000 3333恒大地产极端有限公司 2009-11-51,695,680,000.00 3.5000 846明发集团（国际）有限公司2009-11-13175,951,800.00 2.3900 960龙湖地产公司2009-11-192,828,000,000.00 7.0700 1777花样年控股集团有限公司2009-11-251,589,220,000.00 2.1800 1638佳兆业集团控股有限公司 2009-12-9345,000,000.00 3.4500 331中国春天百货集团有限公司2009-12-15877,500,000.00 1.9500 1966中骏置业控股有限公司2010-2-5156,000,000.00 2.6000 Page 20禹洲地产股份禹洲地产股份禹洲地产股份禹洲地产股份公司简介：隶属于禹洲集团，集合投资规划、开发建设、商业管理和物业服务，拥有逾20个处于不同开发阶段的地产项目和超过400万的土地储备。股票代码：1628上市日期：2009年11月2日募集资金（港币元）：324,000,000认购价（港币元）：2.7000Page 21明发集团国际明发集团国际明发集团国际明发集团国际公司简介：创始于1994年，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企业。股票代码：846上市日期：2009年11月13日募集资金（港币元）：175,951,800认购价（港币元）：2.3900Page 22中国春天百货集团中国春天百货集团中国春天百货集团中国春天百货集团公司简介：拥有国际资本背景和经营国际一流品牌经验，在北京、长春、贵阳、青岛、南宁、太原、西安、厦门等城市建立起百货连锁网络股票代码：331上市日期：2009年12月15日募集资金（港币元）：877,500,000认购价（港币元）：1.9500Page 23中骏置业控股中骏置业控股中骏置业控股中骏置业控股公司简介：成立于1996年，总部设在厦门，主要业务包括房地产开发、商业运营和物业服务等股票代码：1966上市日期：2010年2月5日募集资金（港币元）：156,000,000认购价（港币元）：2.6000Page 24?阳光房地产基金阳光房地产基金阳光房地产基金阳光房地产基金?工程工程工程工程项目位置：香港核心(非核心)商业区及区域性交通枢纽、新市镇以及人口稠密的其他市镇地区占地面积：N/A平方米建筑面积：N/A平方米物业类型：写字楼及商业物业项目特点：20项写字楼及零售物业组成之多元化投资组合Page 25睿富房地产投资信托基金工程睿富房地产投资信托基金工程睿富房地产投资信托基金工程睿富房地产投资信托基金工程 项目位置：北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场占地面积：17,690平方米建筑面积：130,488平方米物业类型：办公/商业项目特点：位于北京朝阳区燕莎商圈的甲级办公楼Page 26?雅诗阁公寓信托雅诗阁公寓信托雅诗阁公寓信托雅诗阁公寓信托?工程工程工程工程项目位置：位于越南的2个项目、位于菲律宾的2个项目以及位于中国的3个项目 占地面积：54,019.6平方米建筑面积：150,955.3平方米物业类型：写字楼、公寓及商业物业项目特点：物业组成之多元化投资组合Page 27?富邦一号富邦一号?、?富邦二号富邦二号?项目位置：台湾第一个公开上市之不动产投资信托基金占地面积：N/A平方米建筑面积：N/A平方米物业类型：办公室及商务住宅项目特点：多元化投资组合，亦是第一个以复合型不动产组合为投资标的之不动产投资信托基金。Page 28?新光一号新光一号?、?骏马一号骏马一号?项目位置：台南占地面积：N/A平方米建筑面积：N/A平方米物业类型：资产组合分散至商务出租住宅、百货公司及办公大楼三大类型项目特点：新光天母杰仕堡、国际商业大楼、台证金融大楼、台南三越百货大楼骏马一号涵盖三栋大楼，其中国产实业大楼及中鼎大楼皆为企业总部大楼。国产实业大楼邻近五铁共构之站前商圈，高铁通车、机场捷运及双子星大楼开发方案等，中鼎大楼位于敦南精华商业区，地理区位优越，商业气息浓厚，汉伟信息大楼那么位于厂办群聚之中和工业区，北二高及东西向快速道路大为提高其交通可及性。Page 291784年成立，DTZ英国控股公司于1987年于英国伦敦交易所上市 欧洲最大的房地产参谋公司管理层稳定、财务健全 组成策略伙伴以迎合全球营商环境一体公司稳步持续开展 戴德梁行简介戴德梁行简介Page 30业务普及全球业务普及全球43个国家，共个国家，共148个城市，超过个城市，超过10,000名员工为顾客效劳名员工为顾客效劳全球网络全球网络 欧洲、中东及非洲欧洲、中东及非洲 亚太亚太 美洲美洲Page 31亚太区域亚太区域网络网络Page 32u北京北京u重庆重庆u大连大连u广州广州u杭州杭州u香港香港u武汉武汉u西安西安u沈阳沈阳u南京南京u天津天津u成都成都u青岛青岛u深圳深圳u上海上海u西安西安u厦门厦门u台北台北大中华网络大中华网络大中华网络大中华网络 Page 33Thankyou！