都江堰住宅市场报告课件

住宅市住宅市场产品承品承载力力u都江堰房地产市场政策分析都江堰房地产市场政策分析u都江堰高层市场研究都江堰高层市场研究u都江堰洋房市场研究都江堰洋房市场研究u都江堰别墅市场研究都江堰别墅市场研究住宅市场产品承载力都江堰房地产市场政策分析【市市场监管政策管政策】成都成都2016年年10月出台月出台限价限价政策，之后市政策，之后市场出出现了了“全款全款优先先”、“捆捆绑销售售”等不正当的等不正当的销售售行行为，2017年年11月出台月出台摇号政策，号政策，维护市市场秩序。秩序。2016年年9月月价格价格监管：管：新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。开发商预售价格申报，将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。2017年年11月月摇号政策：号政策：引入“公证摇号”排序选房，“全款支付”不得被“额外对待”，开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证。限价政策出台后，由于市限价政策出台后，由于市场供不供不应求，各求，各项目目为了快速回了快速回现、实现更高的溢价，出更高的溢价，出现了了“全款全款优先先”、“捆捆绑销售售”、“与中介合作价外收与中介合作价外收费”等不公平、不正当的等不公平、不正当的销售行售行为【住宅市住宅市场政策政策】市市场监管再次加管再次加剧，现都江堰房地都江堰房地产销售同售同样采取采取摇号政策。号政策。【市场监管政策】成都2016年10月出台限价政策，之后市场出【市市场政策政策】成都成都2018年年5月月15日出台日出台限限购政策，都江堰被划入限政策，都江堰被划入限购范范围内，再都江堰新内，再都江堰新购买商品住房或二手住房商品住房或二手住房的，的，应当同当同时符合以下条件：符合以下条件：大成都限购区域户口大成都限购区域户口/1/1年社保；新落户未满年社保；新落户未满2 2年需购买满年需购买满1 1年社保。年社保。限购区域变化限购区域变化限购对象变化限购对象变化限购条件变化限购条件变化限购区限购区5.155.15前前5.155.15后后5.155.15前前5.155.15后后5.155.15前前5.155.15后（同时符合后（同时符合1 1、2 2）天府新区限购限购个人家庭本区2年社保/户籍1、本区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口2且房产1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；高新南区限购限购个人本区2年社保/户籍1、本区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口2且房产1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；原11限购区（高新西区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都）限购限购个人成都原13限购区2年社保/户籍1、成都原13个限购区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口2且房产1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；远郊区域（青白江、简阳、都江堰都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、新津、大邑、蒲江）不限购限购无限制无限制1 1、限购区户口、限购区户口/1/1年社保；年社保；2 2、新落户未满、新落户未满2 2年需年需1 1年社保。年社保。【市场政策】成都2018年5月15日出台限购政策，都江堰被划【高层市场整体供销】都江堰市高层物业近几年价格稳步上升，成交均价为6174元/，目前存量为23.5万，去化周期达10个月。38.088.425.119.315.528.058.268.960.29.956.296.353.318.123.550494944523257236174供应面积销售面积存量面积成交均价2014年2015年2016年2017年2018年0.020.040.060.080.0100.0120.00100020003000400050006000700050494944523257236174都江堰市近五年高层供销存量价备注：统计时间截止于2018年4月高层物业包含小高层供供应端：端：都江堰市2015年供应面积高达88.4万方，主要为万达城入市，15年后供小于求，主要以去库存为主，目前市场房源较为稀少。销售端：售端：自2015年万达城入市，年均销售面积高达60万，是2014年年销售量的2倍，其中万达城占比较大。存量端：存量端：2016年后都江堰市主要以去库存为主，截止2018年4月，高层存量为23.5万，去化周期为10个月。成交价格：成交价格：都江堰市高层物业价格稳步上升，目前成交均价为6174元/。【高层市场整体供销】都江堰市高层物业近几年价格稳步上升，成刚需60-7010%70-8080-9017%17%10%14%17%刚改、改善90-10015%13%16%12%13%100-11024%20%14%13%16%110-12015%16%11%18%21%120-13013%18%130-150150以上2015年年2016年年2017年年2014年年2018年年【高层市场产品变化趋势】都江堰高层物业成交主力为100-120改善型，90-100刚改为次主；刚需型主要成交面积段为80-90，注重产品功能性。分面分面积段成交分析：段成交分析：刚需型：需型：都江堰近近五年高层物业刚需型主要成交面积段为80-90，注重产品功能性。刚改、改善型：改、改善型：2014-2015年主力成交面积段为100-110，2017-2018年主力成交面积为100-120，改善需求较为明显。：刚需型产品段：刚改、改善型产品段刚需60-7010%70-80【高层市场项目量价分析】高层物业项目共7个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米，存量共计1810套，按照整体月均去化约540套，去化周期为4个月。本板块区域内房源缺乏。区域区域项目项目状态状态建筑建筑形态形态装修装修套数套数已推套已推套数数去化套去化套数数存量套存量套数数月均月均去化去化套数套数去化去化周期周期（月）（月）均价均价（元（元/）幸福镇板块正成源筑待推高层、小高层清水98966066032910835800-6500南峰水岸华府新盘待开高层新盘待开枫尚锦逸待2期入市高层清水423423423329（二期）7366500-7000蒲阳镇板块懿府待推小高层清水2160021600预计6500玉堂新区板块万达城排号小高层精装490（当批次）4900490008600-9000（含3000精装）翡翠积家待开盘高层清水3020030200预计6500高铁板块百商绿优城待推高层清水4473033031449525700u高层物业在售项目有正成源筑、万达城、百商绿优城等6个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米。u本板块目前仅百商绿优城单个项目在售，已售3、5号楼，仅300余套房源，排号2000余人，市场火爆。目前待推4号楼，共144套房源。老城区蒲阳镇板块高铁站板块幸福镇板块玉堂新区板块【高层市场项目量价分析】高层物业项目共7个，单盘月均走量约【高层市场项目产品分析】市场高层主力面积段为80-120，其中以100-110套三双卫为主，2T4户、10-18层区域区域项目项目状态状态建筑建筑形态形态精装精装/清清水水梯户比梯户比楼高楼高层高层高面积区间面积区间（）主力面积主力面积（）主力户型主力户型幸福镇板块正成源筑待新推 高层、小高层清水2T32T418、14、16、15、17380-118105、114套三双卫枫尚锦逸待2期入市高层清水2T417689-177111、112套三双卫南峰水岸华府待新开盘高层清水2T22T418、19368-110102、110套三双卫蒲阳镇板块懿府待推小高层清水1T49380-117105、106、108套三双卫玉堂新区板块万达城排号小高层精装2T42T610、18377-12397、11297：套三单卫112：套三双卫翡翠积家待开盘高层清水2T413、24478-150高铁板块百商绿优城待推高层清水2T418575-13194、13194：套三单卫131：套四双卫产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共7个，普遍为清水，梯户比主要以2T3户为主，层高为10-18层。面积段分析：主力面积段为80-120，其中以100-110套三双卫为主，追求居住舒适度及功能性。【高层市场项目产品分析】市场高层主力面积段为80-120【洋房市场整体供销】都江堰市洋房物业整体以去库存为主，价格稳定，成交均价为8336元/，目前存量为23.5万，去化周期达10个月。7.635.203.791.482.072.417.078.716.712.8915.4013.408.854.944.81101958642804985278336供应面积(万)销售面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)2014年2015年2016年2017年2018年0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000200040006000800010000120001019586428049852783362014年-2018年都江堰洋房供销存量供供应端：端：都江堰市2015年后洋房物业供小于求，整体以去库存为主。销售端：售端：都江堰市近五年年均销售面积为5.5万，自万达城2015年入市，洋房销量明显上升，最高年销售量达8.71万。存量端：存量端：洋房物业主要以去库存为主，2015-2017年去库存明显截止2018年4月，洋房存量为4.81万，去化周期为7个月。成交价格：成交价格：洋房物业价格整体呈下降趋势，2014年价格较高，目前成交均价为8336元/。备注：统计时间截止于2018年4月洋房物业仅包含7F及以下物业2014年主要成交为青城山片区高端洋房物业。宝信青城：13247元/置信芙蓉青城：12071元/价格稳定期【洋房市场整体供销】都江堰市洋房物业整体以去库存为主，价格【洋房市场产品变化趋势】都江堰洋房物业成交主力为110-120，120-130刚为次主力；注重产品舒适性。分面积段分析70-8080-9018%19%13%16%20%90-10016%14%18%12%16%100-11024%22%17%14%20%110-12016%17%13%19%25%120-13013%13%15%18%8%130-150150以上2015年年2016年年2017年年2014年年2018年年分面分面积段成交分析：段成交分析：远期：2014-2015年洋房物业主力成交面积段为100-110，2016年主力为90-110近期：2017-2018年主力成交面积为110-120，次主力买诺记为120-130，客户追求产品舒适度。【洋房市场产品变化趋势】都江堰洋房物业成交主力为110-1【洋房市场项目量价分析】洋房物业在售项目5个，仅万达城新推，预计价格9500-10500元/平方米（含3000元/精装），其余项目待推。本板块区域内无洋房项目在售。区域区域项目项目状态状态建筑建筑形态形态装修装修套数套数已推已推套数套数去化套去化套数数存量套存量套数数月均月均去化去化套数套数去化去化周期周期（月）（月）均价均价（元（元/）幸福镇板块正成源筑待推洋房清水4201681682523677000-7300蒲阳镇板块宁江大院待推四期洋房清水项目早已售罄，无参考意义堰山和畔待推1、5期洋房清水项目早已售罄，无参考意义懿府待推洋房精装1400014000玉堂新区板块万达城排号洋房精装170（当批次）1700170009500-10500（含3000精装）u洋房物业在售项目有正成源筑、万达城等5个，仅万达城新推，预计价格9500-10500元/平方米（含3000元/精装）。u本板块目前无洋房物业项目在售。老城区蒲阳镇板块高铁站板块幸福镇板块玉堂新区板块【洋房市场项目量价分析】洋房物业在售项目5个，仅万达城新推【洋房市场项目产品分析】市场洋房主力面积段为93-130，其中以105-120套三双卫为主，1T2户、5-7层，追求居住舒适度。区域项目状态建筑类型精装/清水梯户比楼层层高户型面积区间（）主力面积（）主力户型幸福镇正成源筑待推洋房清水1T27+1、3125-17898、105套三双卫蒲阳镇堰山和畔待推1、5期洋房清水1T26+1370-150118套三双卫宁江大院待推4期洋房清水1T2、1T36+1385-140120、130套四双卫懿府待推洋房精装1T2、1T46、7385-125123、125套三双卫玉堂镇万达城排号洋房精装1T25、7390-130 93套二单卫产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共5个，普遍为清水，梯户比主要以1T2户为主，层高为5-7层。面积段分析：主力面积段为93-130，其中以105-120套三双卫为主，追求居住舒适度。【洋房市场项目产品分析】市场洋房主力面积段为93-130玉堂玉堂镇板板块青城山板青城山板块6KM【别墅市场在售项目属性】玉堂板块依托万达和城市规划发展，青城山板块新增项目稀缺，主城区宁江大院目前待推，后期规划不明确。所属所属区域区域序号序号项目名称目名称首推首推时间产品品类型型容容积率率占地面占地面积（亩）总建面建面积（万（万方）方）青城青城山板山板块1龙湖小院青城2010年5月 叠院、合院 0.531510.532海航中国集锦润青城2010年5月 联排、独栋0.65200070玉堂玉堂镇板板块3明宇豪雅青城2011年7月 联排、独栋0.5646623.84成都万达城2015年9月独栋、联排、双拼、合院1.66(一期)3000423主城主城板板块5宁江大院2011年8月叠拼、洋房、高层1.617120.66主城板主城板块玉堂镇板块青城山板块6KM【别墅市场在售项目属性】玉堂板块【别墅市场整体供销】都江堰市别墅物业整体以去库存为主，联排别墅走量明显，目前整体成交均价为12183元/，目前存量为26.98万，去化周期达22个月。10.467.8514.306.553.273.736.9416.2813.195.0133.9736.3831.0525.3826.981431210926113511204712182供应面积(万)销售面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)2014年2015年2016年2017年2018年0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0002000400060008000100001200014000160001431210926113511204712182都江堰市近五年别墅供销存量价845413794698281222758872457386445220081265135770964428336736806934512619220194142112939独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅2014年2015年2016年2017年2018年020000400006000080000100000120000都江堰近五年别墅物业销售情况供供应端：端：都江堰市2014-2015年别墅物业供大于求，2016年以后整体以去库存为主。销售端：售端：都江堰市近五年年均销售面积为9万，自万达城2015年入市，别墅销量明显上升，最高年销售量达16.28万。存量端：存量端：别墅物业主要以去库存为主，截止2018年4月，别墅存量为26.98万，去化周期为22个月，近两年。成交价格：成交价格：别墅物业价格2014年前为青城山区域传统别墅物业，价格较高，2015年万达入驻，以新产品，小面积，低价格走量，拉低区域价格。目前整体成交均价为12183元/。分物分物业分析：分析：近五年，都江堰市联排别墅走量增长明显，主要为万达城90小联排别墅拉动，2015-2017年叠拼别墅走量逐步上升。备注：统计时间截止于2018年4月别墅物业包含独栋、联排、双拼、叠拼别墅备注：统计时间截止于2018年4月【别墅市场整体供销】都江堰市别墅物业整体以去库存为主，联排【别墅市场量价分析】性价比（联排+叠拼），120以内，1.1-1.4万元/；轻奢类产品（联排+合院），130-160，1.4-1.6万元/。板板块项目名称目名称主力主力产品品主力面主力面积（）（）成交均价成交均价（元（元/）主力主力总价价（万元（万元/套）套）月均走量月均走量玉堂镇万达城小联排90-13014000100-15020大联排160-22014000220-30015合院120-13013500160-18020明宇豪雅青城叠拼（前期）61-86917770-11015-20叠拼（近期）145-1589500130-17048合院145/14816000210-26018联排97-10810673110-17010独栋18115074250-2803-5青城山龙湖小院青城叠拼85、9816500（精装）140-1605联排20213500（精装）170-2805海航中国集独栋228、306、34818500400-7003-5联排138、17712000160-2205-8洋房90-140800075-10010叠拼：叠拼：在售叠拼物业项目为龙湖小院青城，面积为85-98，成交均价16500元/（精装）。联排：排：别墅市场主力物业，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的140-200大联排，成交均价12000-14000元/；以万达城为主的90-108的小联排，成交均价14000元/，面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。合院：合院：合院产品主力面积为120150，成交均价14000-16000元/，为都江堰别墅市场近年新型产品，客户接受度较高。独独栋：主力面积200-300，成交均价15000-19000元/，面积大，赠送大，赠送率高达100-150%。【别墅市场量价分析】性价比（联排+叠拼），120以内，1【别墅市场产品分析】联排（主力物业）：分为140-200大联排，90-108的小联排；叠拼：85-98，合院（近年新型物业）：主力面积为140-160；独栋：200-300大面积为主。板板块驱动类型型 项目名称目名称主力主力产品品层数数层高高主力面主力面积（）（）庭院庭院赠送送（）（）庭院庭院赠送比例送比例建筑建筑风格格是否精装是否精装玉堂玉堂镇品牌+内部配套万达城小联排33-3.2米90-1305050%中式清水大联排3160-22060-9050%合院3120-1303025%配套+生态资源明宇豪雅青城叠拼（前期）53-3.2米部分5米+坡顶61-8630-10050%-100%东南亚风格清水叠拼（当期）5145-15850-10030%-80%合院2145/14850-15030%-100%联排397-108150120%-130%独栋3181200100%青城山青城山品牌+项目品质龙湖小院青城叠拼 4（地下1层）部分挑高6米85、9840-5050%中式风格是5000元/联排4（地下2层）20270-8045%生态资源海航中国集独栋3独栋3.2米其余3米228、306、348150-60050%-150%欧式风格独栋清水联排、洋房有地暖联排3138、17750-17035%-100%叠拼：叠拼：目前市场在售叠拼物业项目主要为青城山板块的龙湖小院青城，面积为85-98，赠送面积大，精装修。联排：排：别墅市场联排为主力物业，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的140-200大联排，赠送大，总价高；以万达城、明宇豪雅青城为主的90-108的小联排，面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。合院：合院：合院产品主力面积为140-160，为都江堰别墅市场近年新型产品，客户接受度较高。独独栋：面积大，赠送大，赠送率高达100-150%。【别墅市场产品分析】联排（主力物业）：分为140-200【住宅市场项目端存量（高层洋房类）】18年以前成交地块新推项目15个，其中12个位于蒲阳-幸福板块，均为高层、小高层产品，高铁站板块2个。总存量面积达56.4万。序号序号分分类板板块项目目占地面占地面积 容容积率率住宅形住宅形态项目状目状态产品面品面积段（）段（）预计新增入市新增入市面面积（）（）预计入市入市套数套数1已推未售高铁站百商绿优城403.418F高层二批次待售75-131130001442天府国际凤凰城2773.3821/26F高层地块打围70-120300003003幸福镇枫尚锦逸二批次542.37小高层二批次待供应89-175400004004正成源筑二期96.22.48小高层、洋房一期售罄，二期蓄客等待摇号开盘80-175680005675蒲阳镇堰山和畔新推9801.75小高层前期售罄，新推待定400004006未推未售幸福镇优品道31211/17F小高层、高层地块打围100-140383013287南峰水岸华府100316-22F高层地块打围88-109800008008蜀堰雅居1071.28/9F小高层地块打围90-150300003009翡翠积家153地块打围3000030010枫尚云锦511.8210-13F小高层地块打围100-1443000030011天府明珠1312.477多层，小高层地块打围69-1283000030012蒲阳镇百伦山水居432（待定）地块打围3000030013都江逸府341.86/7/9F小高层地块打围86-1272000020014美林上都951.1地块打围3000030015金堤学苑42地块打围54632.06346合计5639335285因长期囤地，2018年都江堰预计入市货量约56万万（除万达城），5285套套住宅入市，容容积率控制在率控制在3.5以以下，以小高小高层为主，但随着城市化进程加剧，高高层产品有增加品有增加趋势。【住宅市场项目端存量（高层洋房类）】18年以前成交地块新