物业的接管验收与撤管

物业的接管验收与撤管物业接管验收的准备（一）人员准备（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为58人。（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。（二）接管验收的资料准备（1）验收支出国家有关技术标准及规范。（2）图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（三）进行现场初步勘察根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。新建物业接管验收的程序（1）身机单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设按照接管验收的主要内容及标准进行验收。（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。原有物业的接管验收程序（1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料”（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位合同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和党附着物，“核实房屋的被用众况。（6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。物业接管验收的主要内容和技术标准新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）1、主体结构（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。2、外墙不得渗水3、屋面（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。4、楼地面（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。5、装修（1）钢木门窗应安装乎正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。6、电气（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMKV。（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（7）除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求。7、水、问声、消防（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压 sin，并不应使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。并且有消防部门检验合格签证。8采暖（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩像且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。9、附属工程及其他（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，一但不应超过两个弯。（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。原有物业接管验收的主要内容和标准质量与使用功能的检验（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查检房屋使用情况（包括建筑年代、用速变迁、拆改添建、装修和设备等情况），评估房屋现有价值、建立资料档案。2危险和损坏问题的处理（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危，才得接管。（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。物业接管验收中质量问题的处理处理质量问题的方法1、发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负重进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。2、发现影响相邻房屋的安全问题，由经给基胡狩理。因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。3、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。4、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计。施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。处理质量问题应把握的两条原则原则性与灵活性相结合所谓原则性：就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性：就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出鹏尽。意之。，接管。收人员不蛐泥于哪，飘对不雅规嘴。措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。细致入微与整体把握相结合工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何7点疏忽都有可能统日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线客的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的物业土地使用情况、市政公用设施、名共配套设施等综合做项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握；而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。物业接管验收与竣工验收的区别物业的接管验收是：物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。物业的接管验收与竣工验收的区别是：1验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求：接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。2验收性质不同竣工验收是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主（包括现有业主和未来业主）根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。3、验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是按正验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4、移交对象不同竣工验收是建设单位移交物业的过程；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程。5验收阶段不同竣工验收合格后7由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业管理企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。物业接管验收应提交的资料根据2003年国务院第379号令物业管理条例第二十九条规定和1991年建设部公布的房屋接管验收标准（ZBP30001-90）建设单位应向接管单位移交有关资料。新建物业接管验收应提交的资料1、产权资料（l）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2、竣工验收资料（1）竣工图一包括总平面、建筑、结构、”设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘察报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（l0）砂浆、混凝土试块试压报告。（1l）竣工验收证明书。3、技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。牧业质量保修文件和物业使用说明书。原有物业接管验收应提交的资料1、产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物清册。2、技术资料（1）房地产平面图。（2）房屋分间平面图。（3）房屋及设备技术资料。三、物业接管验收交接双方的责任建设单位的责任（1）提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。（3）房屋接管交付使用，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。（4）按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。（5）新建房屋接管后，应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。接管单位的责任（1）对建设单位提出的验收申请，应杂一15日内审核完毕、及时签发接管验收文件。（2）经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管验收文件。（3）接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设。设计。施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。（5）根据协议，可负责代修、保修。接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。物业管理企业的解聘（一）解聘的形式1、自然解聘自然解聘是物业服务委托合们期满后物业管理企业不再被续聘。为了确保亚全和物业管理企业双方权益，物业B除委托合同中对委托管理时期限都有明确的规定。2提前解聘提前解聘，是指在合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响。因此，双方都要十分谨慎。当业主、业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商；协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解；调解革成时二当事人可采取仲裁或提交法院给予裁决，jAN决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。（二）解聘的程序1、自然解聘的程序（1）双方提出书面意见。一般在物业管理委托合同期满前（如6个月），业主委员会和触一后轭贿问题向邓提出书限见，表明态度。（2）征求业主意见。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主反映良好就可以续聘；如果有23的业主对物业管理工作不满，可以不再续聘，进行自然解聘。（3）物业管理企业进行选择。2、提前解聘的程序（1）正确解决双方的争议 （2）尽快选聘新的物业管理企业 （3）做好移交的准备、撤管工作的程序（1）物业管理企业接受业主大会和业主委员会大撤管通知（2）进入撤管准备阶段（3）正式实施撤管在撤管过程中物业管理企业应做好的工作（1）要善始善终做好管理工作（2）要尽量减少遗留问题（3）要做好交接工作物业管理企业的选聘条件物业管理企业的解聘有两种情况：一是且然邂聘。其条件就是合同期满，双方协商不再续聘；二是提前解聘。其条件是双方无法继续履行合同a其原因是多方面的，可能广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；孩物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中载明的义务场或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至于无法继续履行合同。但不管是什么原因，都应该有个正当的理由。物业管理企业撤管时应移交的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套拉施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（3）物业质量保修和物业使用说明文件。（4）物业管理所必须的其他盗料n物业服务费构成的确定物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。收益性物业服务费的测算物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，常常按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取。物业管理企业也可以采用前述居住性物业服务费的测算方法来测算收益性物业服务费。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。这种测算方法比较适合代理收益性物业租赁的物业管理企业。物业服务的定价形式物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的。物业服务费的价格形式物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价：具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（1）实行政府指导价物业服务收费，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。（2）实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。双方商定收费标准时，可由双方委托具有资质的价格事务所、会计事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。测算物业服务费的原则严格控制成本的原则、业主满意的原则、区别对待的原则、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则四、明码标价的规定根据物业服务收费管理办法的规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理公共区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及受费项目收费标准等情况公示。明码标价要求经营者所表示的价格必须真实明示商品或服务各项指标的价格。明码标价必须是在出售商品或在提供服务之前明示，而不是事后告知，其目的是让消费者对商品或服务在事前有个基本了解。物业服务费的收缴管理1根据中华人民共和国价格法和物业管理条例制定的物业服务收费管理办法，规范了物业服务收费行为，保障了业主和物业管理企业的合法权益。2国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。3实行物业服务费用酬金制的，由于其核算方法也称实报实销制加酬金制，因此预收的物业服务支出是属上已创制如L物业服务费属于交纳的业主所有的，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定性生明白b物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。4物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。5、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。6、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、优点电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额费用。物业服务费的追缴1、送达物业服务费通知单根据物业服务费收取时间间隔的约定（每月、双月或一季度），物业管理企业应将收费通知单定期及时地送达到业主或使用人的手中，应由业主或使用人签收。一般情况下，业主接到通知单后，能按时交纳物业服务费。2、加强立法，追讨拖欠费用如果业主（使用人）不能如期交纳物业服务费，物业管理企业财务部门应进行催款。业主的权利和义务由法律和业主公约及物业管理委托合同保障维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。业主有享受物业管理企业提供物业服务的权利，同时也有承担物业服务费用、交纳物业服务费用的义务。依据物业服务收费管理办法，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。3、针对不同对象，采取不同的追讨方法（1）一般性追缴（2）针对性追缴（3）区别性追缴追缴物业服务费的原则l、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，物业管理企业违反价格法律，法规和固定，由政府价格主管部门依据中华人民共和价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。解决物业服务收费难的对策1、完善物业管理法律市场经济是法制经济，物业管理是一种市场行为，物业管理企业通过市场竞争参与招投标并中标后，与物业所有人签订物业管理委托合同，对物业项目的建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养，为房屋所有人、使用人提供综合服务的市场行为。和其他市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。物业管理行业系统、规范的法规制度正在健全，物业管理的发展需美一个既有竞争秩序又有市场运行规则的推进机制，相关法律和法规的完善，即市场规则的完善是物业管理健康发展的保证。1994年4月五日，建设部颁发了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当初步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为物业管理的体制改革指明了方向，提供了法规依据。2003年9月1日物业管理条例对物业服务收费作了原则性规定，规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人。使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈进了一大步；1999年10月14日，建设部发布了关于印发份期物业管理协议）的通知，要求新建住宅小区在签订商品销售合同时，要签订前期物业管理服务协议，从而解决了房屋出售后到业主委员会成立前物业管理的问题，并有协议的示范文本；1999年10月30日，建设部颁布了物业管理企业资质管理试行办法，对物业管理专业机构加强管理，鼓励物业管理机构规模经营。特别是物业管理条例和物业服务收费管理办法的出台，进一步规范了物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的生活、工作环境，促进和保障物业管理行业的健康发展。经过多年努力，从国家到地方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策、各项管理制度与办法，为搞好物业管理打下了基础。然而，这些离完善的物业管理法规体系还相差很远，需继续健全以适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。2、制定切实可行的物业服务收费标准3、转变业主和使用人的消费观念在计划经济体制下，我国住房制度采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。居民习惯的是“只享受，不（少）付费”。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住宅的方式发生了改变，使得产权结构也发生了变化，物业管理也随之出现，而人们对物业服务不认识、不理解。因此，就产生了如何转变消费观念、认识和实践物业管理的问题。根据市场经济的要求，人们在得到住房成为业主后，要与物业管理公司签订物业服务合同，明确各种交纳的物业服务费用。业主对于支付了大笔房款后，还要按期交纳物业服务费不理解，有的业主甚至不清楚应交物业服务费，更不会想到应主动去交物业服务费。物业管理条例明确阐明，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。4严格物业管理企业财务管理制度物业管理企业的财务收支情况应定期向用户公开，接受用户的监督，使用户明白自己交出的钱具体都用在了什么地方，从而使用户明白交纳服务费的必要性和重要性，进而使他们从被动交费转向主动交纳各项服务费用。总之，解决好物业收费难的问题，有利于物业管理工作的正常进行，有利于人们生产和工作环境的改善，也有利于业主的根本利益。房屋租赁市场调查的准备组织调查人员1、确定总负责人。一般总负责人应为公司营销部门经理或公司主管副总经理。2、选拔调查人员。3、组织调查小组。根据调查业务的类型、调查量的多少以及房屋调查紧急程度的高低，可一组。跳由23组成。4确定每组的负责人。根据每组的任务，选拔适当人选担任。5、进行培训。有关调查人员就需要做好以下几项工作：1、收集、整理公司现有的资料、信息或情报，包括相关文字、图片、音像等。2、对上述资料进行初步分析，寻找关于房屋租赁方面有用的调查线索和相关信息；3、在分析的基础上，根据已有的经验提出假设并对多个假设进行推断，从而缩小正式现查范围，更加明确房屋租赁调查的边界和具体内容，以把握房屋租赁调查的方向，提高细查的效率。设计调查表调查表是整个调查工作的核心。房屋租赁市场调查表一般由两个分表组成：1、出租房屋供给情况表其内容主要有：出租房屋名称、所在地区、建成年月、出租面积、出租时间、租金水平及变化情况、。出租房屋的类型和等级（档次）、配套设备设施状况、空置率、出租策略、影响房屋出租的最大因素、具体房东的记录、出租单位的资料、新建出租房屋、在建出租房屋以及调查日期等项目。2、出租房屋需求情况表其内容主要有：税户的类型一规模。粗户所从事前行业或职业j租户承租的房屋面积大小、是否有扩租的穆萨；。”租夕对乔租房屋的满意程度。租户对房屋的位置、面积、开间。档次、配套设备以及物业管哪B务的要求，租户对租金的要求等等。编制调查计划调查方案也称调查计划，它是调查小组进行调查的行动纲领，其主要内容包括：确定调查目的、调查方式和方法、信息收集和范围、调查进度、调查经费预算、人员组织极其调查资料的统计与分析等。房屋租赁市场调查的实施进行房屋租赁市场调查与分析所谓房屋租赁市场的调查与分析，是指调查人员按照调查方案规定的目的、方法、时间、范围、内容、步骤等进行房屋租赁市场信息资料的收集并进行分析工作的过程。具体包括两个方面：1、房屋租赁市场的调查2、调查资料的整理与分析进行经济论证提供房屋租赁服务的经济论证是房屋租赁调查报告的一个必要的组成部分。进行房屋租赁经济论证就是通过技术分析，论证提供房屋租赁服务在经济上是否值得，或者能否取得必要的利润。进行房屋租赁经济论证的简要做法是：（1）一根据调查结果得到的房屋租金水平，判断公司代理出租房屋的租金水平，从而得到待田租房屋的月租金价格，进而求出房屋业主的平均月租金收入，最终得到房屋业主应该付给公司的房屋租赁代理费。租赁代理费通常是一个月的房屋租金收入，或者是年租金收入的定比例。这就是物业管理公司提供房屋租赁服务的收入。（2）根据实际情况，求出公司为提供租赁服务所付出的代价或支出，包括调查经费支出、租赁服务管理人员支出、相关税收支出等等。（3）用收入减去支出，得到的就是公司提供房屋租赁服务业务的利润。如果利润为正值，则该项服务在经济上就是可行的。正值越大，利润越高，该业务越值得进行。否则，利润为负值，提供房屋租赁服务在经济上就是不可行的。撰写市场调查报告房屋租赁市场调查报告是物业管理企业提供房屋租赁服务决策的重要参考。在完成以上工作后，调查小组负责人要积极负责并组织调查组成员分工合作共同编写调查报告。房屋租赁市场调查报告通常包括以下主要内容：前言、摘要、目录、正文、有关建议、附件市场调查的基本方法询问法、观察法、实验法观察法（1）调查人员育接观察。调查者在现场观察和统计，耳闻目睹客户对市场的反应和公开的言行。（2）利用设备间接观察。调查者利用录音机、录像机、照相机、监测器、测、器等现代化器械间展东施消对门的行为进行观察，以收集资料。观察法所得的资料深入详细，真实性大，较为客观。但是，该法所需时间长、费用大，易受时间和空间条件限制，只能观察到正在发生的现象和一些表面情况，难以探知被调查者的动机、偏好等内在心理活动。市场调查的技术1调查表的设计依仗完整的调查表，通常有5个构成要素：（l）被调查者的自然情况。如姓名、单位、收入等。（2）调查的具体项目。（3）填表说明。讲清调查意图、填表要求、注意事项等。（4）编号。某些调查表须编号，便于分类归档或由计算机处理。（5）调查者。如调查人姓名、单位和日期等。依据调查问题要求不同，调查表上询问的问题类型和内容设计也就不同。主要有如下（1）二项选择型。又称是非式、赞否式。它只要求被调查者在两项相互对立的答案中选答一个。（2）多项选择型。由调查者事先列出许多答案，让被调查人员选择适合自己的答案的方法。（3）顺位型。对所询问的问题列出几个答案，清被调查者依自己喜欢的程度对各答案列出先局顺序的方法。（4移度评等型。调查人员对询问的问题列出程度不同的几个答案，并对答案事先按（5）自由回答型。设计调查表应注意以下事项：（1）问题要短。较长的问题容易被调查者混淆。（2）每一个问题只能包含一项内容。（3）问题中不要使用专门术语，如容积率。（4）问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可。（5）要注意问问题的方式。根据具体情况选择直接询问或间接询问方式。抽样调查：是指从调查对象的总提中抽取有代表性的若干样本进行调查，并从熟练上推断总体的专门调查方法。市场预测方法定性预测又称为经验判断法、外推法，它是根据已掌握的历史资料和现实资料，凭借个人经验、知识和分析判断能力，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。常见的定性预测方法有： （1）经理人员评判预测法。请相关部门的主管人员及J些专家对市场发展趋势提供详尽资料，充分地发表自己的看法，并相互交叉、取长补短，最后汇总出预测意见。（2）客户需要直接调查法。即调查客户的意见，分析客户的需求，参照市场的变化趋势，预测未来某一时期的市场情况。（3）销售人员意见法。即主要集中市场销售人员的意见，据此做出未来市场的预测。（4）综合判断法。该法是将经理人员意见法和销售人员意见法结合起来而进行的市场预测。（5）专家预测法。即根据专家的经验和判断进行预测的一种预测方法。2、定量预测法：时间序列预测法、回归预测法影响房屋租赁市场预测的主要因素城市宏观经济环境、房屋出售市场情况、房屋租赁政策法规环境房屋出售市场情况尽屋些坚页场痘退包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量、类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户；反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。所以，在分析和预测房屋出租市场时，一定要注意分析房屋出售市场，并努力把两者结合起来。这样才有可能准确地把握房屋出租市场的现况与未来发展趋势。（三）房屋租赁政策法规环境制定房屋租赁方案的程序（一）确认租赁房屋的类型、档次和租户的来源（l）按租赁房屋的用途不同，可分为住宅用房和经营性用房。后者按具体用途又可以分为办公用房和商业用房等。住宅用房租赁是最为常见的。随着市场经济的发展，一这些年城市的办公用房和商业用房租赁也日益趋多，并已形成专业化管理。（2）租赁房屋的档次不同，住宅用房可以大致划分为花园别墅、高档公寓和普通住房3种类型；办公、商业用房可大致划分为高档和中、一低档用房几种类型。如写字楼可以划分为高档写字楼和中、低档写字楼等类型。不同类型和档次的租赁房屋，其租户来源通常也是不同的：（1）住宅用房的租户一般是单个家庭或个人（2）办公用房的租户通常是各行各业的一些单位。（3）商业用房的租户是从事各种商品买卖的单位甚至个体户。掌握争取租户的措施和了解租户情况的方法物业管理企业争取租户的措施发布广告、“免费”或优惠、引导参观、建立租售中心、与独立的房地产代理商、经纪人合作物业管理企业了解租户情况的方法（1）开展潜在租户的登记；（2）核对潜在的租户的身份证明（3）调查租户的租赁经历和资信状况制定房屋租赁管理的各项制度1、房屋租赁租金管理制度2、房屋使用与维修管理制度3、房屋转租与退租管理制度明确房屋租赁纠纷处理的方法房屋租赁纠纷处理的方式解决房屋阻租赁的方式主要有协商、调解、仲裁和诉讼协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法潮解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的、达成共识部裁，是国家规定的合同管理仲裁机关对房屋租赁纠纷谁是谁非做出的裁决。当发生物业租赁纠纷的当事人不接受调解或经调解无效时，物业租赁关系的任何一方都可以向国家规定的合同管理仲裁机关申请仲裁嘟讼，是物业租赁纠纷的一方当事人向人民法院提出物业租赁纠纷诉讼状，请求人民法院根据物业租赁纠纷的事实做出调解或依法做出判决。诉讼，可以在物业租赁纠纷调解不成时直接向人民法院提出，也可以在国家合同管理仲裁机关做出“仲裁决定书”后的15天内向人民法院提出。房屋租赁纠纷主要有以下几种情况（1）租金纠纷（2）租赁期间因使用、修缮、改建等引起的纠纷（3）租赁期间因互换房屋使用权引起的纠纷（4）租赁合同解除的纠纷房屋租赁租金的构成的8个因素折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税租金基数的核定主要有以下3种方法：1、等级计算法2、项目基分计算法3、结合计算法调剂因素主要有以下3种：（1）主要是体现房屋价值的因素，如房屋的保暖隔热性能，墙体结构的质量，附属设施，包括水、电、卫生、煤气等是否完备，以及地面、门窗。室高的情况。（2）主要是体现使用价值的因素，如楼层、朝向、环境、采光等因素。（3）体现供求关系的因素，如房屋所处位置（或地段）和环境等。在确定租金基数和调剂因素后，就可以计算月租金额了，计算方法一般如下：月租金额=（租金基数调剂因素）X计租面积+附属房单位租金X计租面积+设备租金房屋租赁管理的一般程序房屋租赁实行登记备案制度（1）房屋租赁合同当事人向房地产管理部门提出申请。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请时，应提交有关资料，并填写房地产租赁申请审批表。（2）申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：房屋租赁申请书、书面房屋租赁合同、房屋所有权证书或证明其产权的其他有效证件，当事人各方的合法身份证明文件或其他合法资格证明，城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明，出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。（3）房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合祛有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为公安部门办理户口登记的凭证之一。（4）出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费（房屋租赁管理费）。当事人双方向税务部门缴纳印花税等税款，至此，租赁登记完成并受到法律保护。出租房屋的交接与备案完成登记后，房屋产权人或代理出租者可以将房屋钥匙、信箱钥匙、大堂防盗大门钥匙（密码）移交给税户，物业管理企业则将有关资料送管理处备案，并根据双方所签订的租赁合同的承租日期，将日期前所发生的所有费用（管理费、水电费、电话费、煤气费等）与产权人结算清楚，从承租日开始，根据房屋租赁合同的约定问贡仕人收取所与柏天资用。物业管理处或管理部门将收到的有关资料输入电脑存档备案，并更改事前的产权人档案、客户档案，建立新的税户档案。至此，整个租赁工作宣告完成。房屋租赁的条件（1）未依法取得房屋所有权证的。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。（3）共有房屋未取得共有人同意的。（4）权属有争议的。（5）属于违法建筑的。（6）不符合安全标准的。（7）已抵押，未经抵押权人同意的。（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁的有关政策（1）房屋租赁期限届满租赁合同终止后，承组人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（2）租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受人人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住2年以上家庭成员可以继续承租。（3）承租人应当爱护并合理使用所承担的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。（4）出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。（）（）（）（5）承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿，将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让，转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计6个月以上的；公有住宅用房无证当理由闲置6个月以上的，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，法律、法规其他可以收回的。（6）以赢利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用的国有土地上简称的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家（7）承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。（8）房屋转租，应当订立转租合同。与客户沟通的技巧1耐心倾听2反馈信息3、协调矛盾4解决疑难制定客户关系管理的年度计划客户关系管理主要内容（1）宣传有关物业管理的知识和相关的政策法规。（2）物业管理区域中一些重要事情及时向客户告知。（3）上征询客户对物业管理服务的意见或建议。（4）了解客户目前对物业管理服务的新要求。（5）客户报修、投诉后的回访。（6）对特殊客户的特别关注（如残疾人、孤寡老人、特殊贡献者等）。（7）议定期公布物业管理费及住房专项资金使用与管理情况。客户关系管理实施方式（1）通讯（2）海报（3）全文（4）住户手册（5）电子邮箱（6）投诉热线（7）星（8）家庭拜访（9）客户调查（l0）座谈会（11）节日聚会（12）上门服务（13）推广活动（14）设立邻里守望小组（15）主办消防日与客户沟通的心理过程：注意、理解、接受、行动与客户非语言性的沟通沟通可以是语言的、文字的，也可是非语言性的，如眼神、微笑、皱眉、人体动作等又传递信息。说话者的语气、声调、面部表情，甚至说话者与听话者之间的自然距离彭响沟通的效果。熟悉社区服务的范围（）配套设施（二）娱乐休闲（三）咨询服务（四）会所服务组织社区专题活动：立顶、调研、策划、论证、决策专题活动的实施分3步：制定实施方案、筹备工作、活动进行。策划和实施社区专题活动的过程中，特别要做以下5方面的工作：（一）确定社区活动的主题（二）设计社区专题活动的具体内容（三）编写专题活动宣传资料应注意了解客户的心理和需求（1）应以照片或画面为主。（2）文字部分力求简洁扼要。（3）文字内容应包括企业介绍、企业经营特色、举办本次活动的目的、时间安排、参加人员要求等。（4）在醒目的地方写些亲切问候或祝福的话。（5）不要忘记注明企业的联系电话，以便公众随时能询问。（四）做好专题活动的开幕式（五）进行专题活动的总结社区服务的主要内容（1）叫车服务。（2）代订出租车服务。（3）代为联系家教服务。（4）酒店预订服务。（5）求助热线服务。（6）代收洗涤衣物。（7）代联系快速服务。（8）代报刊杂志订阅服务。（9）代机票、火车票、轮船票预计服务。（l0）提供小型车辆打气服务（1l）洗车、打错服务。（l2）泊车服务。（l3）代为联系外卖服务。（l4）提供室内植物租赁服务。（15）提供有信誉的劳务公司服务。（16）公共事业费代收代缴服务。（17）单元内日常保养及维修服务。（l8）陪护老人服务。（l9）照看宠物服务。（20）房屋中介和租赁以及代办其他事项服务。社区活动的主要类型（1）固定节日活动。如新春联欢会、中秋节赏月舞会（晚会）、客户入住周年庆等。（2）主题性活动。如踏青活动、棋牌类比赛、歌唱比赛等。（3）室外活动。烧烤活动、纳凉晚会等。（4）利用网络组织社区活动。网络游戏比赛、小区网站聊天室等。结构平面图（1）基础平面图，工业建筑还有设备基础布置图（2）楼层结构布置平面图，工业建筑还包括柱网、吊车梁、柱间支撑、连系梁布置图等。（3）屋面结构平面图，包括屋面板、天沟板、屋架、天窗架及支撑系统布置图等。制定危房鉴定检查制度施后，尚能短期使用，但须继续观察的房屋；爱工L妙理使用。适用于采取适当安全技术措施后，可解危的房屋；第三，停止使用。适用于已无修缮价值，暂无条件拆除，又不危时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。房屋安全检查的方法1直观法、2、刺探、敲击听声法房屋完损等级的评定标准完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房、房屋完损等级的评定方法1钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（1）房屋的结构、装修，设备的等组成各项程度符合同一个完损标准，则房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。（2）房屋的结构部分各项完损程度符合一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。（3）房屋结构部分中非承重或楼面分项完损程度下降一个等级完损标准。（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个万损标准。其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。其他结构房屋的完损等级评定方法（1）房屋的结构、装修、设备等部分各项程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损的等级就是分项的完损程度。（2）房屋的结构、装修、设备部分等级大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损成服来确定。3、基本做法评定房屋等级的做法一般分为定期和不定期两种：（1）定期平定房屋完损等级 每隔一定时期（13年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐栋完损等级评定，包括组织准备、实施查勘、统计汇总3个阶段。（2）不定期评定房屋完损等级根据气候特征，如雨季、台风、暴风雪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，评定完损等级房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级。接管验收新建房屋后，要进行评定房屋完损的等级。