成本分摊的原则及一些特殊事项的处理课件

关于成本分摊的原则及一关于成本分摊的原则及一些特殊事项的处理建议些特殊事项的处理建议 1关于成本分摊的原则及一些特殊事项的处理建议 目录l成本分摊的原则 开发成本分摊的原则 期间费用分摊的原则l成本分摊中特殊事项的处理 土地成本分摊的特殊事项说明及例析 建安成本分摊的特殊事项说明及例析 成本分摊中面积的处理办法及例析2目录成本分摊的原则2开发成本分摊的基本原则开发成本分摊的基本原则XXXX项目项目XXXX期开发成本分摊表期开发成本分摊表销售部分销售部分小计小计分摊原则分摊原则建筑类型建筑类型高层高层车库车库土地成本分摊按地上可租售建筑面积占比分摊按地上可租售建筑面积占比分摊土地单方土地单方前期工程费按可租售建筑面积占比分摊按可租售建筑面积占比分摊前期工程费前期工程费配套设施费按地上可租售建筑面积占比分摊按地上可租售建筑面积占比分摊配套设施费单方配套设施费单方基础设施费按可租售建筑面积占比分摊按可租售建筑面积占比分摊基础设施费单方基础设施费单方景观成本按地上可租售建筑面积占比分摊按地上可租售建筑面积占比分摊景观单方景观单方建安成本按测算的实际成本进行填列按测算的实际成本进行填列建安单方建安单方其他相关费按可租售建筑面积占比分摊按可租售建筑面积占比分摊其他相关费单方其他相关费单方3开发成本分摊的基本原则XX项目XX期开发成本分摊表销售部分小开发成本分摊的基本原则说明开发成本分摊的基本原则说明开发成本分摊的基本依据有三项：可租售面积的占比、地上可租售面积的占比和实际测算成本；土地成本、环境景观成本及配套设施费是按各业态地上可租售面积的占比进行分摊；前期工程费、基础设施费和工程相关费是按可租售面积的占比进行分摊；建安成本是按该业态测算的实际建安成本进行填列；4开发成本分摊的基本原则说明开发成本分摊的基本依据有三项：可租可租售面积的占比可租售面积的占比 销售部分销售部分小计小计分摊原则分摊原则建筑类型建筑类型高层高层地下车库地下车库可租售面积占比可租售面积占比100,00025,000125,000可租售面积的占比 80.0%20.0%100.0%案例说明：案例说明：上述表格中，高层的可租售建筑面积是100,000平米，地下车库可租售建筑面积是25,000平米，项目的总可租售面积为125,000平米。高层的可租售面积占比为：100,000/(100,000+25,000)=80%车库的可租售面积占比为：25,000/（100,000+25,000)=20%5可租售面积的占比 销售部分小计分摊原则建筑类型高层地下地上可租售面积的占比地上可租售面积的占比销售部分销售部分小计小计分摊原则分摊原则建筑类型建筑类型高层高层地下车库地下车库可租售地上面积占比可租售地上面积占比100,00025,000125,000可租售地上面积的占比 100.0%0.0%100.0%案例说明：案例说明：上述表格中，高层的可租售建筑面积是100,000平米，地下车库可租售建筑面积是25,000平米，项目的地上总可租售面积为100,000平米。n高层的地上可租售面积占比为：100,000/100,000=100%n因地下车库的可租售面积在地下，所以占比为。6地上可租售面积的占比销售部分小计分摊原则建筑类型高层地 在取得预售许可面积之前以研发设计面积为准；在取得预售许可面积但没有取得产权实测面积以预售许可面积为准；在取得产权实测面积后以产权实测面积为准；可租售面积填写的标准如下：可租售面积填写的标准如下：7 在取得预售许可面积之前以研发设计面积为准；可租售面积填模型内期间费用的分摊：模型内期间费用的分摊：n模型内的期间费用包括：管理费、销售费、财务费n管理费、财务费按可租售建筑面积分摊n销售费按签约收入进行分摊8模型内期间费用的分摊：模型内的期间费用包括：管理费、销售费、开发间接费的分摊原则开发间接费的分摊原则开发间接费用在各项目之间是以各项目开发成本的资金占用情况进行分摊；开发间接费用在项目各期之间是以各项目开发成本的资金占用情况进行分摊；开发间接费用在同一期内的各业态间是以业态的可租售的建筑面积占比进行分摊；9开发间接费的分摊原则开发间接费用在各项目之间是以各项目开发资本化利息的分摊方式资本化利息的分摊方式n分摊方式：全集团内统一分摊，每半年一次n分摊基础：国内所有利息成本、融资费用+(用于项目建设)Pre-IPO借款产生的利息成本（减汇兑收益）n分摊系数：本期XX项目PUD新增额/本期全集团PUD新增额之和10资本化利息的分摊方式分摊方式：全集团内统一分摊，每半年一次1除资本化利息外的期间费用分摊方式除资本化利息外的期间费用分摊方式除资本化利息外的期间费用的分摊不需要在集团层面上统一分摊，而在区域公司层面上进行；以区域公司账面当年支付的除资本化利息外的开发间接费用总额作为分摊的总额；以项目资金占用占比乘以除资本化利息外的期间费用总额，就得到该项目应分摊的金额；11除资本化利息外的期间费用分摊方式除资本化利息外的期间费用的分土地成本分摊的特殊事项说明及例析土地成本分摊的特殊事项说明及例析对于分期开发的大项目，土地成本存在二次分摊的问题：第一次分摊：在项目的各期之间进行分摊；分摊原则：根据各期的用地面积进行分摊；第二次分摊：在同一期内各业态之间进行分摊；分摊原则：根据该期内各业态地上可租售建面占比进行分摊；根据各业态实际占地面积进行分摊（占地面积必须有支持的图纸等资料）注：总的用地面积必须和国土证面积一致，各期划分的用地面积如果有国土注：总的用地面积必须和国土证面积一致，各期划分的用地面积如果有国土证以国土证面积为准，如果没有国土证以规划设计图纸中的占地面积为准；证以国土证面积为准，如果没有国土证以规划设计图纸中的占地面积为准；12土地成本分摊的特殊事项说明及例析对于分期开发的大项目，土地成建安成本分摊的特殊事项说明及例析建安成本分摊的特殊事项说明及例析赠送面积对应的建安成本的处理，我们按照谁销售受益谁分摊的原则。例：蓝湖郡四期地下车库的建安成本直接分摊到联排别墅中，具体如右边表格。销售部分销售部分小计小计建筑类型建筑类型联排别墅联排别墅商业商业可租售面积及比例可租售面积及比例99%1%100%地上可租售面积占比地上可租售面积占比99%1%100%土地成本分摊 4,229 41 4,270 土地单方土地单方 746 746 746 前期工程费 1,966 19 1,985 前期单方前期单方 347 347 347 配套设施费 275 3 278 配套单方配套单方 48 48 49 基础设施费 2,159 21 2,180 基础设施单方基础设施单方 381 381 381 景观成本 2,018 19 2,038 景观单方景观单方 356 356 356 建安成本 13,002 74 13,076 建安单方建安单方 2,294 1,350 2,285 其他相关费 127 1 128 其他相关单方其他相关单方 22 22 22 单方成本（元单方成本（元/平米）平米）4,195 3,251 4,186 联排别墅建联排别墅建安成本安成本1164111641万元，万元，车库成本车库成本13611361万元。万元。13建安成本分摊的特殊事项说明及例析赠送面积对应的建安成本的处建安成本分摊的特殊事项说明及例析建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于同一种业态，如果既有精装修又有清水房，需要按两种业态分别进行分摊；例：观山水项目高层清水房和高层精装修房的成本分摊，详见右边分摊表格。销售部分销售部分小计小计建筑类型建筑类型B B类高层类高层2 2号楼号楼小商铺小商铺地下车库地下车库可租售建筑面积占比可租售建筑面积占比82%7%1%10%100%地上可租售面积占比地上可租售面积占比91%7%1%100%土地成本分摊 15,528 1,261 207 -16,997 土地单方土地单方 627 627 627 627 627 627 -627 627 前期工程费 2,889 235 39 362 3,525 3,525 前期单方前期单方 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 配套设施费 757 62 10 829 829 配套单方配套单方 31 31 31 31 31 31 -27 27 基础设施费 3,148 256 42 395 3,840 3,840 基础设施单方基础设施单方 127 127 127 127 127 127 127 127 127 127 景观成本 1,450 118 19 1,587 景观单方景观单方 59 59 59 59 59 59 -59 59 建安成本 31,774 4,062 427 4,010 40,272 建安单方建安单方 1,283 1,283 2,020 2,020 1,290 1,290 1,292 1,292 1,333 1,333 工程相关费 284 23 4 36 347 工程相关单方工程相关单方 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 单方成本（元单方成本（元/平米）平米）2,255 2,255 2,992 2,992 2,262 2,262 1,547 1,547 2,231 2,231 2 2号楼也是号楼也是B B类类高层，但由于高层，但由于是精装修必须是精装修必须单列单列14建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于同一种业态，如果既有精建安成本分摊的特殊事项说明及例析建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于建安成本尾差的处理，放在建安最大的产品上；例：观山水项目建安成本的尾差处理。销售部分销售部分小计小计建筑类型建筑类型B B类高层类高层2 2号楼号楼小商铺小商铺地下车库地下车库可租售建筑面积占比可租售建筑面积占比82%7%1%10%100%地上可租售面积占比地上可租售面积占比91%7%1%100%土地成本分摊 15,528 1,261 207 -16,997 土地单方土地单方 627 627 627 627 627 627 -627 627 前期工程费 2,889 235 39 362 3,525 3,525 前期单方前期单方 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 配套设施费 757 62 10 829 829 配套单方配套单方 31 31 31 31 31 31 -27 27 基础设施费 3,148 256 42 395 3,840 3,840 基础设施单方基础设施单方 127 127 127 127 127 127 127 127 127 127 景观成本 1,450 118 19 1,587 景观单方景观单方 59 59 59 59 59 59 -59 59 建安成本 31,774 4,062 427 4,010 40,272 建安单方建安单方 1,283 1,283 2,020 2,020 1,290 1,290 1,292 1,292 1,333 1,333 工程相关费 284 23 4 36 347 工程相关单方工程相关单方 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 单方成本（元单方成本（元/平米）平米）2,255 2,255 2,992 2,992 2,262 2,262 1,547 1,547 2,231 2,231 测算的建安总成本是测算的建安总成本是4027240272万元，万元，B B类高层类高层的建安成本的建安成本=40272-=40272-4062427-40104062427-40103177431774万元万元15建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于建安成本尾差的处理，放建安成本分摊的特殊事项说明及例析建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于车库建安成本的考虑：车库的成本应提前有所设计，以避免超过扣除营业税后的售价而计提跌价准备。应对措施：对于建在地下车库中能够区分清楚的地下人防、设备房（配电、水泵房等）、地下的物业用房的成本等成本在成本归集时作为配套设施费处理，在地上可销售面积中进行分摊；16建安成本分摊的特殊事项说明及例析对于车库建安成本的考虑：16成本分摊中面积的处理办法及例析成本分摊中面积的处理办法及例析同一种业态既有地上又有地下的情况，如果精确处理应该严格把建筑物分为地上和地下分别进行处理，但一般情况下我们按大数主导原则进行分摊，即一种业态如果绝大占比的面积是在地上我们把该业态都作为地上面积处理，如果一种业态如果绝大占比的面积是在地下我们把该业态都作为地下面积处理。例：一栋高层建筑地上9000平米，地下1000平米，在分摊时，高层的10000平米全部视同地上面积进行分摊即可，不再把这栋高层业态既分地上9000平米又分地下1000平米分别按照不同的分摊原则进行分摊。17成本分摊中面积的处理办法及例析同一种业态既有地上又有地下的成本分摊中面积的处理办法及例析成本分摊中面积的处理办法及例析同一建筑划分为不同业态的情况，先按建筑后按业态的原则进行分摊；例：紫都城三期soho约63000平米（其中首二层约1000平米为小商业），同时紫都城有约25000平米独立小商业，那么在首次分摊的时候按soho63000平米,小商业25000平米分摊得出soho和小商业的单方成本，然后再对小商业的单方进行修正如下：.小商业总成本小商业总成本10001000平米平米sohosoho单方单方2500025000平米平米小商业单方小商业单方 .修正后的小商业单方小商铺总成本修正后的小商业单方小商铺总成本/（2500025000平米平米+1000+1000平米）平米）18成本分摊中面积的处理办法及例析同一建筑划分为不同业态的情况欢迎指正！谢谢！19欢迎指正！19