地块勘察及市场调研报告

除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。恒通地产房地产事业部2015.4.23勘察及市场调研报告除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。目录CONTENTSPART3项目本体条件分析及财务测算PART2江阴房地产市场分析整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART1项目概况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.1目项介绍江阴地理位置介绍江阴市项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。人口：122万（户籍）交通：常州北站、无锡东站苏南硕放国际机场G2京沪高速经济：2014年GDP-2905亿元2014全国百强县与昆山并列第一近两年人口迈入老龄化，加工产业开始工人减少，外贸出口产业也趋弱。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.2项目概况地块一地块二地块一、地块二位于江阴市东北方向。地块一一期255亩，二期355亩；地块二一期300亩。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。PART2江阴房地产市场分析整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴整体楼市成交去化分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.1江阴市场近年整体成交数据江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。R可以看到，价格在09年大幅提升之后，从2011年开始维持稳定，保持在6900元./平；R2013年年度去化水平为170万方，整体供大于求；R2014年以来，受到年初市场波动等影响，均价大幅下降，总体在6300-6600元（全业态）。2006年年1月月-2014年年12月江阴商品住宅成交情况月江阴商品住宅成交情况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.2江阴市场2014年住宅供销走势整体供大于求现象严重，近一年有过半月份供应量是去化量的2倍，按年均去化计算需3年才能去化库存R存量：已累计到548.99万方，按近五年年均去化165.4万方计，约40个月才能全部去化；R成交：2014年整体较去年成交略有下降，整体市场萎缩，其中3月份下降最多，达31.03%。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。R江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右；除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年住宅（别墅）近一年价格走势2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右；R江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右；除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴市场2014年1-12月成交面积分布从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。R江阴市场上90m以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般；R改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m的成交比例最高，占到总体成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。2014年全市住宅成交面积分布面积段（m）成交套数比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合计12299100%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.3商业办公楼供求分析月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供应面积 13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面积 143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均价951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847从2013年1月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的1.7倍。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。从2014年1月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的2.1倍，写字楼成交均价7823元/。2.3写字楼供求成交分析月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月 2014.112014.122015.12015.22015.3供应面积520950000000591312620039023000成交面积624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交户均面积20751528754775253636267474863280成交均价8582748273621265265777992605159738197702385586143472768078138除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴地产大品牌开发商经营状况万达地产、碧桂园、恒大地产、佳兆业、世贸地产等全国性大开发商已进入江阴市场、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加；目前各大开发商开发效果与预期有较大差距。随着前几年各大品牌开发商楼盘先期推出，吸纳了大量的本地客源促销，刚需市场进入疲软状态。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴土地出让价格情况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴总体楼市小节1、江阴本地供求关系失衡，供大于求现象严重，库存压力较大，按近五年平均去化量计算，去化周期约40个月；2014年全国房价统计数据，江阴房价降幅居全国第三；2、江阴本地刚需高层客户中改善型为主，改善面积需求偏大，主力成交面积段集中在120-140平；3、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加；4、江阴本地刚需市场相对较小，随着前几年各大品牌开发商的吸纳客源促销，刚需市场进入疲软状态。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2-2典型性项目分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴市 楼市板块划分一览n城中板块n传统城区，已发展成熟，在江阴属于售价较高区域，运河与京沪高速之间的区域为房价高峰，往东西逐降n城东板块n主要指城东街道，供给量较大，供过于求较大n郚山湾新城板块n依托定山等风景资源而建立的住宅片区n城南板块(含镇区)n偏离主城区，毗邻无锡惠山区，房价受到惠山区制约n城西板块n江阴城市向西发展过程中形成的新兴区域，具备一定发展潜力n房价越往西越低江阴市区大致分为五个板块，我司地块位于城东，地块1.靠近市区，地块2.在东郊，与传统城区城中板块有一定距离，但江阴城市向东发展，本地块有一定的发展前景空间。地块1地块2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。在售典型项目分布图本案和院碧桂园白鹭湾世茂御龙湾本案长江御园长江万悦城云巢中心海澜财富蟠龙湾恒大御景除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型项目长江万悦城占地面积9万方绿化率20%业态高层最早开盘2014年08月13日建筑面积25万方容积率2.8开发商永盛置业(长江房产)车位配比1:1当前售价均价7200元-7450元（95m、123m户型调整到6900元）去化：目前一期757套已售出315套，其中12月售出36套。面面积段（段（m）总数数已售已售可售可售去化率去化率952246016427%118、1232749418034%132、1422111337863%13948282058%总计 75731544242%万悦城位于万达广场边上，配套交通较好，去年8月开盘卖得还不错，后续降价促销。去年报价都在8600元。近期销售以价换量，调整价格到6900元。一期综合去化率42%二期还未开发，预计供应量大于一期。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。长江万悦城销售情况及成交走势R整体来看，大面积的户型相对去化较好，改善型客户占据了主体；R95、118、123户型相对去化惨淡，12月份调整价格至均价6900元，去化率略有回升；月份成交套数成交均价8月20175409月32749010月23748511月23730012月367200合计3157475典型项目长江万悦城该项目在市场上属于卖得很好的项目，但目前采取以价换量策略。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。占地面积12万方绿化率50%业态20-32层，精装修最早开盘2014年6月22日建筑面积30万方总户数2003开发商恒大当前售价8400-8500(宣传1500-2000元精装标准)R815套已成交618套，去化率76%。其中12月售出29套，均价约8400元/。在售典型项目恒大.御景u近期动态：p一期清盘阶段，对外宣传首付10%，最低5.8万起；p大户型基本售罄，现阶段主要推售110、120小户型；面面积段段供供给销售售去化率去化率82m363597%110m26915558%120m23318780%130m18715181%140m4646100%150m4444100%合合计81561876%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。29月份成交套数成交均价6月36385407月5084908月4484809月47845010月46845011月37840012月318400合计6188500恒大项目为江阴市场销售冠军，一期推盘815套，去化618套，去化率76%，是市场上唯一一个年内去化率超过50%的项目。在售典型项目恒大.御景恒大.御景销售去化走势除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。物业类型毛坯建筑形态一期120-220别墅、花园洋房占地面积2799.45亩楼面价3009容积率1.1最早开盘时间2014年07月27日交房时间2015年9月30日建筑面积一期3万方在售均价洋房5980元总户数3996户，截至2014.12.11已取得预售证720套典型项目世茂.御龙湾面积供给销售去化率80622032%116221464%140801418%1601383626%1801361813%合计43810223%面积供给销售去化率180922426%2001172521%3003938%合计2485221%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。12月洋房成交均价下降至月洋房成交均价下降至5140元元/m 世茂御龙湾销售情况及成交走势月份成交套数成交均价8月159399月38629510月29611511月17588812月175140合计102598038202916179177截止到12月底，336套洋房去化102套，去化率30.4%。12月月别墅成交均价下降至墅成交均价下降至10500元元/m 月份别墅成交套数成交均价9月201148610月161181511月91061612月710500合计5211304截止到12月底，248套别墅去化52套，去化率21%。典型项目世茂.御龙湾除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。规划户数900绿化率50%业态高层、洋房、别墅最早开盘2010年10月建筑面积32万方容积率1.7开发商泓佳置业车位配比1:1当前售价高层6388，小高层6338u近期动态：p和院二期高层峰景进入尾盘阶段，现基本处于滞销状态，挂靠在下属中介销售，对外一口价6388元/m，有谈价空间；p现主推三期小高层，一口价6338元/m，不限楼层。R2014年全年成交120套，其中12月份成交34套，绝大多数为三期小高层，一口价6338元/m；典型项目和院面面积段段供供给销售售去化率去化率二期二期26F高高层1051169985%154624979%16811610994%188545194%合合计34830889%三期三期15F小高小高层127m902022%159m601017%165m3027%合合计1803218%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。和院销售情况时间节点及成交走势68886388高高层滞销，挂在下属中介在卖小高小高层75006338以团购的形式包装，每周推特价房月份套数（套）面积（M2）1月2313.72月6967.793月91327.84月101876.65月41025.76月101510.397月122127.188月2327.079月203346.4210月101679.611月1185.5312月348214.17合计12022901.95高层：和院二期高层峰景现基本处于滞销状态，三期6338元/m一口价倾销R2014年成交6套（剔除工抵房），均价约11500元/m；R2010年10月-2014年12月底，220套别墅去化129套，去化率59%，其中相当大比例为工抵房与法尔胜内部定房。面积供给销售去化率200-270745676%350944548%420372157%60015747%合计22012959%洋房和联排别墅产品：去化率约59%，其中相当多为工抵房，售价12500元/。典型项目和院除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型项目长江御园规划户数996（洋房216）户绿化率35%业态高层、洋房最早开盘2012.09.23建筑面积12.85万方容积率2.5开发商江阴市长江房地产开发公司车位配比1:1当前售价约9500元/mu近期动态：p周周特卖会，年底特惠；p年底热销，洋房130-180m，一次性付款享95折，办理按揭享96折，底层和顶楼可特价。R2014年，洋房成交约6套，均价约9500元/m；R现剩余房源多为1F（带约40m花园及约80m地下室）、2F（无赠送）、6F（送53m露台）；面面积供供给销售售去化率去化率130242083%145201680%155242188%165361336%175402255%合合计1449264%11000105009500价格走势：除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型竞品：碧桂园白鹭湾规划户数一期绿化率业态高层、洋房、别墅最早开盘尚未开盘建筑面积32万方容积率2.2开发商江阴高新区碧桂园置业有限公司当前售价高层预计6300-6800（含精装，对外宣传1000元/平米）u近期动态：p9月28日大型品牌发布会；p11月15日，售楼处正式公开；p1月1日，对外首次公布价格区间，高层预计6300-6800元/m（含精装)面积段供给占比去化套数 去化率88298%0/985816%0/12511731.5%0/14011731.5%0/220-2705013%3978%合计321100%3912%高层6300-6800元/m（含精装，对外宣传1000元/m）洋房7600-7800元/m（含精装，对外宣传1000元/m）别墅真石漆外立面12000-14000元/m别墅干挂石材外立面14000-16000元/m除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。产品类型项目名称开盘时间总计已售套数去化率现均价月均去化高层万悦城2014.8.1375731542%7200-740023恒大御景2014.6.2281561876%8400-8500（含精装）43和院2010.152834064%633810碧桂园白鹭湾预计2015年5月321006300-6800（含精装）洋房长江御园2013年1449263.90%9500元全年6套世茂御龙湾2014.7.2743810223%5980元25套/月碧桂园预计2015年5月35007600-7800元（含1000元精装)）别墅和院2010.122012958.60%12500全年6套世茂御龙湾2014.7.272485221%1050010套/月碧桂园白鹭湾2015年1月50397812000-1600013套/月市场上销量较好的多为120-140m的大三房产品为主，此部分客群多为首改客群；针对去化较差的小户型（如悦城95m、123m）降价抛售。江阴本地洋房供应量不多，区域内直接竞品少；但本地洋房去化较慢，部分需求被城中大户型二手房分流；高层产品降价现象严重，洋房市场也起到了一定的价格干扰；本地市场别墅存量较大，且相对去化缓慢；别墅客群多为城中改善型需求，受周边二手房别墅影响较大，市场典型项目分析小结市场高层产品较多，同质化严重降价销售售价在6300-7400元/之间，洋房产品相对较少，售价在7800-9000元/，别墅产品供应量较多，均价在11000元/左右。市场去化较慢，高层月均去化在43套以下。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。PART3PART3项目本体条件分析及财务测算除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目板块所属敔山湾板块城东板块城南板块城区板块城西板块临港板块地块二地块一江阴房地产市场分为城区板块、城西板块、城东板块、城南板块、敔山湾板块和临港板块。当地市场最认可的是城区板块，偏好向东发展。在市场疲弱的情况下，城区板块尚能坚挺，城西、城东板块稍好，敔山湾、临港板块处于“死盘“状态。项目地块二位于城东板块范围内，江阴未来“CBD”核心区内，地块一临近敔山湾板块。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块一：项目四至二期355亩一期255亩项目北至澄张线（S338），东至通博路，南至地块内沟渠，西至创新大道。项目地块一的一期土地平整，无地上物，便于施工；二期地块尚存有当地村民种植的树林，在调研时，经与村民了解，树林的赔偿尚未开始。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块一：项目现场情况一期255亩除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块一（一期）项目测算：经济技术指标技术经济指标：地块1用地面积255亩，170000.85平米总建筑面积452542.26平米地上建筑面积374001.87平米地下建筑面积78540.39平米车位3740地上车位1496地下车位2244容积率2.2绿化率30%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块1开发成本及期间费用164019万元财务费用12607万元税费31506万元销售费用9694万元总投资217826万元销售收入242353万元税前利润24527万元利润率8.4%投资测算地块一（一期）项目测算：投资测算除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目一开发建议项目一开发建议江阴目前商品房库存52500套(其中2014年入市21355套)，2014年成交13527套，整体库存压力偏大。项目所在地区较为偏僻，周边项目多为2012-2013开盘，去化水平整体保持在30%左右，且今年新开项目体量较大，项目回款能力预期较低。项目周边市政条件较为完备，环境优美，具备立即进场施工条件。但土地交易条件不明确，根据华创印总介绍预估为200万元/亩，容积率2.5，以此计算楼面价为1200元，与周边项目5500元左右均价相比无竞争力。综上考虑，建议暂缓取得土地，但如土地价格有较大弹性空间，则可考虑摘牌，但考虑该项目对开发团队的成本控制和营销能力要求较高，建议以合作方式运作。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块二：项目四至地块一期北至滨江东路，东至定山路，南至澄江中路、要塞路，西至秦望山路及海澜财富中心。地块二一期范围内，土地平整，无明显地上物，周边为较成熟地区，市政配套方面不存在明显问题。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块二：地块现状除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块二（一期）经济技术指标用地面积约421.5亩，281000平米总建筑面积1105032.5平米地上建筑面积913250平米地下建筑面积191782.5平米车位9132地上车位3652地下车位5480容积率居住2.5，商业4.0绿化率30%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地块二（一期）投资测算开发成本及期间费用405299万元财务费用39941万元税费104787万元销售费用32242万元总投资582270万元销售收入806053万元税前利润223783万元利润率28.8%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目二开发建议项目周边市政条件较为完备，部分地块具备立即进场施工条件。但周围汇聚了大量的商业办公类项目，前有新中心、华府天地已经消化了很大一部分的购买力，近邻项目用地又有近期入市的海澜财富中心、云巢广场、东方广场等商业项目，同质化严重，再加上目前江阴商业地产运营现状低迷，未来前景难以看好。根据华创印总介绍该地块交易价格预估为约600万元/亩，一期用地300亩，全部为商业办公用地，资金占用率过高，而项目回款能力预期很低。综上考虑，建议暂缓取得土地，但可同政府部门保持联系，不排除在找到可靠合作方的情况下以合作方式运作。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。THANGKS！谢谢！