X写字楼和商业项目市场定位报告

开阳里写字楼和商业项目开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告初步市场定位报告 本项目的产品定位方向本项目的产品定位方向目标客户群定位目标客户群定位概要概要开阳里周开阳里周边办公环边办公环境分析境分析开阳里周开阳里周边商业环边商业环境分析境分析产品自身分析及产品自身分析及项目周边情况项目周边情况价格预期价格预期May 242-目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格预期（五）价格预期May 243-（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况n2005年北京写字楼市场总体情况年北京写字楼市场总体情况2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积年上半年，北京新增写字楼面积179万平方万平方米，已经超过去年全年的新增供应量；米，已经超过去年全年的新增供应量；但写字楼主要供应的区域仍是中关村、但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供、金融街三大区域，其他区域供应量较少；应量较少；写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。May 244-n开阳里区域写字楼市场总体情况开阳里区域写字楼市场总体情况迦南大厦迦南大厦右外大厦右外大厦燕南大厦燕南大厦百合大厦百合大厦华商科技大厦华商科技大厦2区区3写字楼写字楼2区区3写字楼写字楼8区区2底商底商8区区7底商底商May 245-开阳里区域写字楼调查表开阳里区域写字楼调查表名称名称级别级别位置位置规模（平规模（平方米）方米）层层数数标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）租金（元租金（元/平平方米方米天）天）车位车位公司类型公司类型备注备注出租率出租率华商科技华商科技大厦大厦丙级丰台区右安门外大街99号18000112.3无固定车位，车位紧张三菱电梯两部90%百合大厦百合大厦丰台区右安门外大街6000415003无固定车位在谈幼儿员、办事处、超市无空调、无电梯；可商业可办公0%右外大厦右外大厦丙级丰台区右安门外大街16000820004.1无固定车位，车位紧张餐饮、俱乐部、办事处、旅游、房管所、投资公司富士通电梯两部95%燕南大厦燕南大厦低档开阳里二街9000910001.3无固定车位办事处、贸易公司、俱乐部、超市、药店电梯90%迦南大厦迦南大厦商住楼丰台右安门外2号60000241.6190个投资、律师、办事处、杂志三菱电梯三部90%合计合计109000109000平均租金平均租金2.462.46n开阳里区域已供应写字楼市场总体情况开阳里区域已供应写字楼市场总体情况备注：以下写字楼规模和标准层面积备注：以下写字楼规模和标准层面积数据为估算值数据为估算值May 246-n开阳里区域写字楼市场总体情况小结开阳里区域写字楼市场总体情况小结区域写字楼数量较少，目前供应量为区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；规模体量较小，纯写字楼体量均未超过规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米；万平方米；区域写字楼档次低，写字楼配套差；区域写字楼档次低，写字楼配套差；已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；区域写字楼租金较低（平均区域写字楼租金较低（平均2.46元元/平方米平方米天）；天）；写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）；社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）；写字楼入住率高，普遍达到写字楼入住率高，普遍达到90%。May 247-小结小结n此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低；档次低；n随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。May 248-目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位May 249-n开阳里区域商业情况开阳里区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为估算值备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里区域商业调查表开阳里区域商业调查表名称名称规模（平方米）规模（平方米）类型类型备注备注租用形式租用形式太熟悉饭庄太熟悉饭庄6000餐馆租写字楼底商草上肥羊草上肥羊1000餐饮租住宅底商蜀山蜀水蜀山蜀水1800餐饮租独立商业瀛台宫酒楼瀛台宫酒楼2000餐饮租独立商业翔羽骨头庄翔羽骨头庄餐饮租独立商业物美物美3400超市租独立商业华强超市华强超市800超市租住宅底商天客隆天客隆超市租住宅底商华联华联超市租住宅底商好利来好利来70糕点店租住宅底商扎龙俱乐部扎龙俱乐部4000俱乐部租写字楼底商双环娱乐城双环娱乐城俱乐部租独立商业麦当劳麦当劳400快餐店租住宅底商肯德基肯德基400快餐店租住宅底商大中电器大中电器3000连锁电器租住宅底商稻香村稻香村300食品店租独立商业工商银行工商银行400银行租住宅底商建设银行建设银行400银行租住宅底商嘉祥综合市场嘉祥综合市场6000综合市场租独立商业May 2410-n开阳里区域商业租金情况开阳里区域商业租金情况备注：以下商业面积规模数据为估算值备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里商业调查表开阳里商业调查表名称名称类型类型面积（平方米）面积（平方米）租金（元租金（元/平平方米方米天）天）价格价格嘉祥综合市场嘉祥综合市场百货类103.31000元/月美容美发美容美发美容美发1602.414万/年中介公司中介公司小型公司502.133200元/月服装店服装店服装店252.743万/年饰品店饰品店饰品店302.82400元/月烟酒店烟酒店烟酒店302.52300元/月平均平均2.65May 2411-n右安门区域商业情况小结右安门区域商业情况小结目前区域商业供给仅有目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万万人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好；有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好；区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好；区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好；商业多为租用形式；商业多为租用形式；底商形式多；底商形式多；区域商业租金平均达到区域商业租金平均达到2.65元元/平方米平方米天。天。May 2412-小结小结n此区域商业氛围浓，市场氛围好；此区域商业氛围浓，市场氛围好；n该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；n社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。买。May 2413-目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位May 2414-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析May 2415-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析地理位置地理位置n所属区域：所属区域：写字楼部分：南二环右安门外写字楼部分：南二环右安门外大街大街商业部分：南二环外马家堡西商业部分：南二环外马家堡西路路n具体位置：具体位置：写字楼：写字楼：2区区3#写字楼位于右写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交安门外大街与开阳里二街交汇处东南角；汇处东南角；3区区1#写字楼写字楼位于右安门外大街与开阳里位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角三街交汇处东南角开阳里商业：位于开阳里八区开阳里商业：位于开阳里八区本项目写字楼本项目写字楼本项目写字楼本项目写字楼本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业地理位置优越，距市中心近地理位置优越，距市中心近May 2416-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析May 2417-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析交通环境交通环境n区域道路网主要由四条区域道路网主要由四条主干道组成（南二环、主干道组成（南二环、南三环、右安门外大街、南三环、右安门外大街、马家堡西路）；马家堡西路）；n道路通行能力较强，路道路通行能力较强，路况较好；况较好；n公交系统发达。公交系统发达。右安门外大街南二环马家堡西路南三环交通环境良好交通环境良好未来开阳里三街将会向东打通直接与北京南站相连，交通会更加便利。May 2418-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析May 2419-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析周边配套周边配套n此区域有大规模居住区，此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生项目周边也存在大量生活配套设施；活配套设施；n商务配套略显不足。商务配套略显不足。May 2420-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析May 2421-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析建筑产品分析n总平面图总平面图二区3#三区1#八区底商May 2422-n2区区3#写字楼经济技术指标写字楼经济技术指标用地面积：用地面积：2295.53平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：9817.4平方米平方米地上建筑面积：地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积平方米，办公面积4548.82平方米平方米结构：框架剪力墙结构：框架剪力墙容积率：容积率：2.95车位：车位：51辆（地上辆（地上9辆，地下辆，地下42辆）辆）层数：地上层数：地上8层，地下层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库层均为车库层高：地下层高：地下3.4米，商业部分米，商业部分4.5米，办公部分米，办公部分3.3米米May 2423-n2区区3#写字楼总平面图写字楼总平面图n位置临街，黄金角，标志明显May 2424-面宽面宽35.6米，进深米，进深21.85米；米；无电梯，有两个楼梯；无电梯，有两个楼梯；两个商业出入口；两个商业出入口；柱距柱距8米，利于办公和商业面积米，利于办公和商业面积分割；分割；一层：面积约一层：面积约423平方米，有独平方米，有独立的商业出入口，出入口面向立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。查找便利以及人流的流动。首层商业部分楼梯楼梯出入口出入口柱距8米n商业部分（一层至三层）商业部分（一层至三层）May 2425-二层：面积约二层：面积约704平平方米，有卫生间以方米，有卫生间以及厨房；及厨房；三层：面积约三层：面积约780平平方米，有卫生间，方米，有卫生间，西侧立面、南侧立西侧立面、南侧立面以及东侧立面有面以及东侧立面有挑出。挑出。三层商业部分挑出部分挑出部分挑出部分二层商业部分厨房n商业部分（一层至三层）商业部分（一层至三层）May 2426-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析建筑产品分析n写字楼部分（四层至八层）写字楼部分（四层至八层）面宽面宽35.6米，进深米，进深24.25米；米；办公出入口独立设计；办公出入口独立设计；两部电梯及两个楼梯；两部电梯及两个楼梯；单层建筑面积约单层建筑面积约857平方米；平方米；柱距柱距8米；米；单层使用率较高，约单层使用率较高，约75%；四至七层办公部分公共部分公共部分May 2427-n3区区1#写字楼经济技术指标写字楼经济技术指标用地面积：用地面积：4664.1平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：17433.7平方米平方米地上建筑面积：地上建筑面积：12860.33平方米，其中商场面积平方米，其中商场面积3905.8平方米，办公面积平方米，办公面积8917.36平平方米方米地下建筑面积：地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积平方米，其中商业面积927.9平方米平方米结构：框架剪力墙结构：框架剪力墙容积率：容积率：2.8车位：车位：83辆（地上辆（地上38辆，地下辆，地下45辆）辆）层数：地上层数：地上8层，地下层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公至八层为办公层高：地下一层层高：地下一层4.2米，地下二层米，地下二层3.4米，首层至三层米，首层至三层3.4米，四至七层米，四至七层3.6米，八层米，八层3.9米米绿化率：绿化率：30%May 2428-n3区区1#写字楼总平面图写字楼总平面图n位置临街，黄金角，标志明显n形状狭长May 2429-面宽面宽72.7米，进深米，进深21.7米；米；无客用电梯，有一部货用无客用电梯，有一部货用电梯；电梯；有三个楼梯，分布在东西有三个楼梯，分布在东西两侧；两侧；一个商业主入口，一个商一个商业主入口，一个商业副出入口；业副出入口；柱距柱距8米；米；地下一层商业面积地下一层商业面积927平平方米；方米；一层：有独立的商业出入口，一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干主出入口朝西，面向主干道道首层商业部分出入口楼梯出入口楼梯楼梯n商业部分（地下一层至三层）商业部分（地下一层至三层）NMay 2430-面宽面宽74.8米，进深米，进深23.2米；米；办公出入口独立设计，北部一层有办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口；的办公楼出入口；三部电梯，分布在楼的南北两侧；三部电梯，分布在楼的南北两侧；两个楼梯；两个楼梯；单层建筑面积约单层建筑面积约1783平方米；平方米；柱距柱距8米；米；单层使用率较高，约单层使用率较高，约80%；四至七层办公部分公共部分公共部分n写字楼部分（四层至八层）写字楼部分（四层至八层）May 2431-n区区#楼底商经济技术指标楼底商经济技术指标总建筑面积：总建筑面积：937.79平方米平方米地上一层建筑面积：地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米平方米n户型分析户型分析n周边商铺较多，商业环境较好；周边商铺较多，商业环境较好；n整体面积较大，地下面积也较大；整体面积较大，地下面积也较大；n面积不好分割利用。面积不好分割利用。May 2432-n区区#楼底商经济技术指标楼底商经济技术指标总建筑面积：总建筑面积：1249.97平方米平方米地上一层建筑面积：地上一层建筑面积：684.06平方米，地下一层建筑面积平方米，地下一层建筑面积565.91平方米平方米n户型分析户型分析n整体面积较大，地下面积也较大；整体面积较大，地下面积也较大；n面积不好分割利用；面积不好分割利用；n地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。May 2433-（二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析May 2434-本项目办公部分现状本项目办公部分现状SWOT分析分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻右安右安门外大街外大街区位交通方便，到二区位交通方便，到二环和三和三环方便方便十字路口黄金角，地十字路口黄金角，地标性建筑性建筑规模均不大，单层面积较小，方便规模均不大，单层面积较小，方便面积分割面积分割并且有独立的出入口，避免了与商并且有独立的出入口，避免了与商业的互相干扰业的互相干扰办公区域进深短、采光好办公区域进深短、采光好非非办公公热点区域点区域 车位位较少少机遇（Opportunity）威胁（Threat）20052005年上半年写字楼市年上半年写字楼市场供需两旺供需两旺区域写字楼市区域写字楼市场环境境较好，有一定好，有一定的的办公气氛公气氛区域区域办公公环境正在逐境正在逐渐改善改善l20052005年写字楼市年写字楼市场租金下降，空租金下降，空置率上升置率上升l周周边写字楼的威写字楼的威胁注：由于开阳里八区注：由于开阳里八区2、7楼楼底商为现房，且规模小，在此不做底商为现房，且规模小，在此不做swot分析。分析。May 2435-本项目商业部分现状本项目商业部分现状SWOT分析分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻右安右安门外大街外大街区位交通方便，到二区位交通方便，到二环和三和三环方方便便十字路口黄金角，地十字路口黄金角，地标性建筑性建筑商商业面面积形状形状较为规整整车位位较少少存在多存在多层商商业，不易分割，不易分割无电梯无电梯不方便经营业态的分割不方便经营业态的分割机遇（Opportunity）威胁（Threat）区域商区域商业氛氛围较浓，有大量的人，有大量的人口口规模支持模支持区域商区域商业市市场已已经基本形成，有基本形成，有较稳定的客群定的客群l周周边商商业的威的威胁l周周边同等同等业态的威的威胁May 2436-小结小结n通过通过SWOT分析本项目写字楼周边环境较好，办分析本项目写字楼周边环境较好，办公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是能弱化劣势。是能弱化劣势。n八区八区2、7楼底商劣势较为明显，需要通过营楼底商劣势较为明显，需要通过营销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。May 2437-目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位May 2438-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位周边写字楼、商业市场情况本项目产品分析本项目区域环境本项目SWOT分析寻找市场机会市场定位May 2439-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向May 2440-n写字楼基本客观因素的支持度写字楼基本客观因素的支持度写字楼档次区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施楼宇智能化物业管理高档一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持中档很支持支持很支持一般支持一般支持低档支持支持支持支持支持支持支持本项目各方面符合中、低档写字楼的客观因素支持度May 2441-写字楼档次定位写字楼档次定位高 档 定 位低 档 定 位中中 档档 定定 位位市场风险高区域不具备相应的很好的办公市场环境以及硬件条件经济效益难以实现无法形成与其他写字楼的差异化区域中档写字楼少，大多区域中档写字楼少，大多为低档写字楼为低档写字楼租金较低，出租率较高，租金较低，出租率较高，有市场需求有市场需求可选May 2442-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑到项目的收益，到项目的收益，本案适合做中档写字楼本案适合做中档写字楼。区别于周边低档写字楼；区别于周边低档写字楼；低档写字楼无法满足一些迅速成长的中小型企业低档写字楼无法满足一些迅速成长的中小型企业要求；要求；公司发展壮大，对办公环境的升级公司发展壮大，对办公环境的升级May 2443-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向May 2444-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位通过对目前市场情况及竞争项目的客户情况的分析通过对目前市场情况及竞争项目的客户情况的分析本案的客户定位为本案的客户定位为政府机关相关事业单位、办事处、旅游、投资公司、律师行、中小型企业、医疗器械公司、研发及贸易、事务所类型客户为主。May 2445-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向May 2446-n2区区3#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向周边缺少邮局、银行、电信营业厅等服务配套居住人口规模大，消费潜力大商业氛围已经形成本项目车位少相关生活服务配套中档餐饮娱乐May 2447-一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空作为一层的配套办公空间。间。一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅；二、局、电信营业厅；二、三层整体做餐饮。三层整体做餐饮。n2区区3#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向方案一：一层单独销方案一：一层单独销售，二层、三层整体售，二层、三层整体销售。销售。须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织以及一层尽量能线组织以及一层尽量能给楼上餐饮留出门脸。给楼上餐饮留出门脸。一层无卫生间问题。一层无卫生间问题。方案二：一层、二层方案二：一层、二层整体销售，三层按办整体销售，三层按办公空间分割销售。公空间分割销售。须注意二层厨房的处理须注意二层厨房的处理。方案三：一、二、三方案三：一、二、三层整体销售。层整体销售。整体考虑餐饮。整体考虑餐饮。May 2448-n3区区1#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向周边缺少邮局、银行、电信营业厅等服务配套居住人口规模大，消费潜力大商业氛围已经形成写字楼相关配套（咖啡厅、茶餐厅等）相关生活服务配套餐饮娱乐综合商业市场大型电器商城健身俱乐部大型超市茶艺May 2449-方案三：一层、二层、方案三：一层、二层、地下一层整体销售，地下一层整体销售，三层按办公空间分割三层按办公空间分割销售销售一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层做为一层的配套办公空做为一层的配套办公空间；一层、二层整体做间；一层、二层整体做为餐饮；地下一层做超为餐饮；地下一层做超市或健身俱乐部。市或健身俱乐部。一层和地下一层可以考一层和地下一层可以考虑超市、虑超市、KTV；二、三；二、三层整体做餐饮。层整体做餐饮。n3区区1#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向方案一：一层和地下方案一：一层和地下一层整体销售；二层、一层整体销售；二层、三层整体销售。三层整体销售。须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织；二、三层考虑线组织；二、三层考虑增加厨房。增加厨房。方案二：一层、二层方案二：一层、二层整体销售，地下一层整体销售，地下一层单独整体销售，三层单独整体销售，三层按办公空间分割销售按办公空间分割销售须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织以及一层、二层线组织以及一层、二层做餐饮时的厨房处理做餐饮时的厨房处理。整体考虑餐饮或大型电整体考虑餐饮或大型电器商城。器商城。May 2450-（三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向May 2451-n居住区底商定位方向居住区底商定位方向8区2楼商业考虑小型超市、茶艺馆8区7楼商业考虑为周边商业做为仓储空间开阳里区域居住人口规模大周边商业配套仍存在缺口居住区底商要定位为与居居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态民生活息息相关的业态产品自身特点及周边情况产品自身特点及周边情况May 2452-小结小结 针对区域整体市场环境以及目前已经形成的办公、商针对区域整体市场环境以及目前已经形成的办公、商业氛围，本项目的办公以及商业均定位为业氛围，本项目的办公以及商业均定位为中等档次中等档次，这样，这样既能满足市场空缺，又能与其他竞争项目形成差异化，弱既能满足市场空缺，又能与其他竞争项目形成差异化，弱化劣势，规避风险。化劣势，规避风险。商业定位的核心是定位为商业定位的核心是定位为社区生活配套商业社区生活配套商业，此类商，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅及写字楼的风险业优势在于投资社区商业相对于投资住宅及写字楼的风险小，这些商铺均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客小，这些商铺均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。May 2453-目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位May 2454-n2区区3#、3区区1#写字楼办公部分价格预期写字楼办公部分价格预期周边写字楼租金价格平周边写字楼租金价格平均为均为2.46元元/m天天目前市场一般投资目前市场一般投资回报率在回报率在10左右左右2.46元元/m天天330天天 0.098118元元/平方米平方米南部二环外写字楼目前价格区间南部二环外写字楼目前价格区间为为8000-10000元元/m注：租期按免一个月租期计算May 2455-n2区区3#写字楼商业部分价格预期写字楼商业部分价格预期开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域二层商业租金价格约为2元/平方米天开阳里区域三层商业租金价格约为1.6元/平方米天目前市场一般投资回报率在910左右一层商业价格：一层商业价格：2.6元元/m天天330天天 0.1=8500元元/平方米平方米元元/平方米平方米二层商业价格：二层商业价格：2元元/m天天330天天 0.1=6600元元/平方米平方米三层商业价格三层商业价格1.6元元/m天天330天天 0.9=5867元元/平方米平方米注：租期按免一个月租期计算；地上三层及地下一层投资回报率较低，按9计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。May 2456-n3区区1#写字楼商业部分价格预期写字楼商业部分价格预期开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域二层商业租金价格约为2元/平方米天开阳里区域三层商业租金价格约为1.6元/平方米天开阳里区域地下一层商业租金价格约为1.4元/平方米天目前市场一般投资回报率在910左右一层商业价格：一层商业价格：2.6元元/m天天330天天 0.1=8500元元/平方米平方米二层商业价格：二层商业价格：2元元/m天天330天天 0.1=6600元元/平方米平方米三层商业价格三层商业价格1.6元元/m天天330天天 0.9=5867元元/平方米平方米地下一层商业价格地下一层商业价格1.4元元/m天天330天天 0.9=5133元元/平方米平方米注：租期按免一个月租期计算；地上三层及地下一层投资回报率较低，按9计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。May 2457-n8区区2#底商价格预期底商价格预期目前市场一般投资回报率在910左右一层商铺价格：一层商铺价格：2.3元元/m天天330天天 0.1=7590元元/平方米平方米地下一层商铺价格：地下一层商铺价格：1.2元元/m天天330天天 0.1=3960元元/平方米平方米开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域地下一层商业租金价格约为1.4元/平方米天商铺面积较大，尤其地下面积较大；周边多为小型商铺；本商铺所在楼栋的底商租金水平低于区域平均水平：一层商业租金价格约为2.3元/平方米天地下一层商业租金价格约为1.2元/平方米天注：租期按免一个月租期计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。May 2458-n8区区7#底商价格预期底商价格预期商铺面积较大，尤其地下面积较过大大面积不好分割受物业用房的影响位置较差，紧邻快速路，难以形成人流滞留人流量少建议先采用租赁形式，以免房屋长期空置，然后可采取带租约的方式销售，降低销售难度。销售难度较大May 2459-谢谢 谢！谢！May 2460-开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月61第 61 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月62第 62 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月63第 63 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月64第 64 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月65第 65 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月66第 66 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月67第 67 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5/4/20242005年10月68第 68 页地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！