项目招商策划案

谨呈：xx房地产有限公司招商策划方案目录招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议一二三四五七六九八招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商目标梳理招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商目标梳理从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：根本目标：根本目标：根本目标：基础目标：基础目标：基础目标：xxxxxx项目品牌落地项目品牌落地项目品牌落地 重要目标：重要目标：重要目标：项目整体良性运营项目整体良性运营项目整体良性运营二层实现尽快招租，整体统一招商、统一管理、二层实现尽快招租，整体统一招商、统一管理、二层实现尽快招租，整体统一招商、统一管理、统一运营，项目走上战略轨道统一运营，项目走上战略轨道统一运营，项目走上战略轨道 长远目标：长远目标：长远目标：一一一期商铺顺利招租的同时，实现二期商铺的顺利面市期商铺顺利招租的同时，实现二期商铺的顺利面市期商铺顺利招租的同时，实现二期商铺的顺利面市招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议目标梳理从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：本项目进入市场已有两、三年时间，但前期招商方案离理想效果有一定距离，需扭转项目在xx市场中的形象，让项目品牌顺利落地。xxxx项目项目品牌落地招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议目标梳理从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：红城天街项目整体红城天街项目整体良性运营招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议目标梳理从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：二期产品二期产品顺利面试招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议目标梳理从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：本案作为xx第一个商业综合体，需尽快启动招商，让整体项目运营走上战略轨道，抢占xx市场。二层启动招商，整体运营走上二层启动招商，整体运营走上战略轨道招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议核心问题解读招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议核心问题解读面临的困难是l扭转前期市场中童装等品牌经营不善给项目带来的负面影响。lxx整体商业有“西转”的趋势，如何应对？l外来知名开发商对我们产生的冲击lxxx市场商业综合体在建项目合计约10万，如何抵抗竞品带来的冲击。从实现从实现从实现xxxxxx项目品牌落地的目标来看项目品牌落地的目标来看项目品牌落地的目标来看招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议核心问题解读l一层处于已售状态，如何纳入整体规划中？l一期业态定位后，如何为二期奠定商业氛围？l如何让广场主入口及广场与商场有机结合，带动人气？l如何把项目的配套优势最大程度发挥？从实现项目整体良性运营的目标来看从实现项目整体良性运营的目标来看从实现项目整体良性运营的目标来看我们的问题是招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议核心问题解读l谨慎规划一期招商、运营方案，确保“开门红”！l严格执行招商策略，确保一、二期联动不断层！l周密计划后期策略，确保长远目标顺利实现！从实从实从实现二期产品顺利面世的现二期产品顺利面世的现二期产品顺利面世的目标来看目标来看目标来看我们要强调招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议核心问题解读从整体运营走上战略轨道的目标来看从整体运营走上战略轨道的目标来看从整体运营走上战略轨道的目标来看l尽快实现招商，抢占习水市场。l实现项目整体的有机规划并且统一管理。l持续不断的暖场活动集聚人气。l项目整体统一招商，统一管理，统一运营。我们要做到诸多问题，接下来为您一一揭晓招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议xx县概况xx县规划xx县经济状况宏观市场分析小结xx为xx交通枢纽，区位优势明显，人口基数大，未来发展空间巨大。xx县规划提出“一心两翼三流域多园区”布局合理，发展迅速。xx县经济状况良好，近年保持高速增长。小结招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议商圈分布老城区业态分布新城区业态分布商业市场分析商业市场现状小结小结l老城人口密度集中，商业氛围良好，环境相对较差，商业较为成熟，l业态较为混杂，商业运营高峰期时间为早10：00至凌晨01：00。新城区人口密度小，商业处于发展初期，业态较稀缺，商业运营高峰期时间为下午17：00至凌晨01：00旧城改造品质逐步提升繁华品质商业整个过程周期较长；但由于是老城区，从人体心理角度分析，更倾向选择于长期居住和熟悉的地方居住，并且以目前西城区的发展状况，在分流上不会存在太大影响。推动新城改善性选择繁华品质新区整个过程周期较长。老城区西城区招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议项目本体分析项目基本情况现有产品分析SWOT分析核心价值梳理小结项目四至招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析物业管理建议招商前置条件项目基本情况lxxx位于xxx县老城区核心区域）。l由xxx房地产开发有限责任公司开发。l住宅、商铺、写字楼为一体，打造xx城市标杆。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析物业管理建议招商前置条件SWOT分析strength：优势1、占据xx区核心位置，人流量大。2、配套齐全，交通便利。3、现铺招商，能够让客户马上入驻。weakness：劣势1、品牌知名度不高，需要加强宣传。2、商场出入口昭示性较差。3、消防通道设置标准问题。opportunity：机会1、经济高速发展，人民购买力快速提升。2、xx县房地产处于高速发展阶段，并且市场前景好。3、占据天时，目前与之竞争楼盘较少。threat：威胁1、市场供应逐渐增多、竞争激烈。2、西城区开发，分流客户群体。SWOT招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析物业管理建议招商前置条件核心价值梳理几间店铺一种购物方式全新商业理念xx项目核心价值 从此住进我们的脑海招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析物业管理建议招商前置条件核心价值梳理本案交通区位优势明显，人流丰富，未来发展空间巨大。现xx市场并未出现类似竞品，可尽快入市，抢占市场。小结招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议形象定位产品定位项目市场定位招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议形象定位定位依据招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议形象定位-案例参考招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议形象定位开发主题拥有老城新功能和多重商业的综合型城市商圈核心理念xx县核心区黄金宝地老城生活新花样综合形象定位招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品定位xxu面积段自由分割u老城区核心区位u专业运营公司管理u业态丰富u城市发展核心资源u利润最大化集购物、休闲、生活、娱乐、配套于一体的综合型城市商业招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议项目规划建议产品建议规划建议价格建议主入口设计招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议主入口设计:需加强昭示性，可增加昭示牌等等。实景建议走道设计招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议走道设计:从人体功能学角度本项目室内走道宽度建议设置在4-6米之间，购物中心内部走道2.43.6米之间。走道当中设置部分休息椅、绿色植物或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。实景建议促销空间招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议建议在项目异形过道或者类中庭过道处设置品牌促销区域，增加临时租用面积，提升整体收益实景建议招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议n本区域未分割，但考虑面积不大，可在招商启动后再另行考虑，增加招商灵活性。一层n本区域已分割，可按既定方案执行，因黄色标注内墙线并不承重，所以也可灵活分割。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议n因本案柱间距大，所以商铺分割不能严格按照柱子作为参照（会有面积浪费），所以考虑大致分为蓝色和黄色两种区域，蓝色区域分割为商铺，黄色区域分割为柜台。具体分割待招商启动后再另行提案。分割为商铺分割为柜台二层招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议产品建议n本层目标业态较为特殊，消化面积都很大，所以可暂不考虑分割，待招商启动后再另行建议三、四层招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议规划建议思考：我们该如何应对l本案北面部分进入市场较早，但商业氛围不强、效果不好，已经留下不好的口碑，如何“改头换面”？l若本案无餐饮、娱乐（酒吧或KTV）类似业态，那整体规划必然单一，不利于商场整体发展。l从之前的市调可看出，xx县商业综合体有遍地开花的趋势，我们的差异化在那里？l本案主出入口昭示性不强，该怎么办？l如何增加项目商业氛围？l本案一层全部出售，并未返租，会不会对整体规划造成影响？l广场能否充分利用？l招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议l针对“口碑”较差的问题。需重新制定推广方案，以崭新的面貌高调、强势进入市场。规划建议文案建议：VI建议：招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议l针对“差异化”的问题。本案优势在于两点。第一，处于核心地域。第二，全现铺，占时间优势，可抢占市场，随着西城区的发展，第一点人群会被分流，所以必须充分发挥“时间优势”，尽快入市！l针对餐饮业需要排污和排烟，l娱乐业对消防有特殊要求的问题。招商启动前，制定解决方案，以应对可能出现的餐饮业排污及娱乐业消防通道问题。规划建议招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议l针对“增加商业氛围”的问题。在广场布置情景小品，并充分利用建筑外立面空白，增加品牌展示，建立商业氛围。规划建议实景参考招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议业态方案组合招商方式招商优惠政策招商策略剖析招商目标业态分析招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议业态方案组合 pxx商业单类业态占比最大的是女装，达到20.40%，“其他”类中包涵广泛，主要是家居、娱乐业态。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方案组合 根据宏观商业市场分析和项目本体、定位、规划情况，方案建议招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议业态方案组合 定位理由：根据市场调查及其他商场成功案例，将业态调整为一站式混搭业态模式。专业性商场模式针对购物目的性较强，在大城市中较为普遍，因为人口基数大，足以支撑市场，针对习水县的人口比例，一站式混搭更有利。传统的专业性商场，在大城市中已经逐步的开始被混搭式商场取代。人们更倾向于一站式休闲购物一体的购物模式。经过xx县市场调查分析，目前尚未有此类商场进驻，但目前在建同类商业老城区已有3座，所以我们必须抢占先机，树立品牌价值，占据市场的优势，避免在今后的竞争中所带来的不利。一站式混搭购物模式有着多元化、便捷、轻松、刺激性消费的好处。一站式休闲购物广场综合定位招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议业态方案组合 一层业态定位：主力业态：中高端品牌女装。辅助业态：包、鞋品、精品、化妆品、美甲、饰品、内衣、定位理由：一层是否吸引人气在整体比重中占据了60%的决定权重，据市场调查，女性消费占据极大比重，所以将一层主要业态定位为女性品牌服饰，为了避免专业性过强，提升多元化，所以混搭穿插入一些其他业态来让整体达到协调和多元化的效果。主力业态辅助业态招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议业态方案组合 四层业态定位：KTV、足疗保健、休闲会所。定位理由：多元化购物、放松两不误、轻松愉快又开心。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 结合多种招商方式，利用资源优势、，通过招商会、座谈会、陌生拜访、现场活动、签约仪式促进招商工作有效推进。资源招商招商会座谈会陌生拜访现场招商招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 根本前提推广费用利润最大化，同时快速实现招商任务招商总体策略线上：项目整体统一招商、统一管理、统一运营，加大影响力线下：依托精准租户定位，高效出击释放适当优惠政策，刺激招商下定招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 事件营销，营造项目前景事件一：签约仪式l活动时间：招商启动后l活动地点：项目中庭广场l活动目的：扩大项目在市场上的声音，增强影响力，吸纳商家资源l活动内容：商家进行签约仪式并配套小型推介活动l目标客群：首批签约商家或者较知名商家招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 事件营销，营造项目前景事件二：联合商家开展现场体验l活动时间：招商期中段l活动地点：项目中庭广场l活动目的：在商业中心内制造一些新的元素，让客户在体验游戏的过程中感受商业品质。l活动内容：3D地画展示等等招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商步骤招商推广制定品牌筛选启动推广制定主力商家合作洽谈签订合同意向性商家考察评估进场装修营业人员培训招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 客户资源库其他资源各业态目标客户出现有效目标筛选招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 邀请当地各类业态商家共同筹建购物中心邀请当地商家结盟筹建一卡通折扣服务组织资源商家举行座谈会招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 各业态目标客户知名商家带动协同商家影响追随商家招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商方式 招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议招商优惠政策 l商业前期人气不足，需要一定时间培育，为尽快吸引商家进驻经营，第一年租金势必要做出让步，为保证项目总体收益，可通过逐年提高租金的方式得以保障。l商家签约建议一次性签五年以上（租金分期缴纳），有利于项目整体稳定和管理。l一次性缴纳不同年限的租金，可享受不同程度的免租优惠。l根据商家的种类、品牌、大小以及需求面积的不同，可享受不同程度的免租优惠。l免租期不在合同期内享受，在合同期外享受。l免租期不在一年内免完，而是分摊到每年具体免租优惠政策后期另行提案。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议运营管理建议主要职能组织架构经营模式工作内容工作范围界定招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议房开成立商管公司的必要性：便于统筹商业广场及其他房开所有的资源；并能方便使用广场举行各类活动；商管公司由开发商成立利于经营商和投资商的信任；促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发。招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能市场市场招商招商销售销售管理管理招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能市场职能：1、项目商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能招商职能：1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；2、项目开业后的补位招商；3、商家的储备工作；4、对入驻商家进行评估工作；招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能管理职能：物业管理运营管理1、经营行为管理2、消费行为管理招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能管理职能：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；1、经营行为管理主要内容招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议主要职能管理职能：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；“本项目”会员的管理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；2、经营行为管理主要内容招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议组织架构总经理保安技术部运营部后勤部办公室保洁招商组客服组策划组招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理盈利模式：主要盈利渠道分析1、管理费2、广告位发布费（外立面广告位）3、场地使用费（项目内外公共场地部分）4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费）5、活动赞助费用6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等培训）8、自营项目收入（自营商铺的收入）9、代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理管理模式：招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理风险和保障措施：招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议工作内容前期介入阶段正常管理阶段跟进控制阶段商管工作三个阶段招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理前期介入阶段：商业经营管理调查（销售促进和项目提升）商铺交验参与商业业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）人员组织控制等各项事宜主要工作内容招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理正常管理阶段：项目区域市场的升级管理项目区域市场的分析、评估项目区域市场的商家管理、调整项目区域市场的日常管理主要工作内容招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议经营管理跟进控制阶段：管理工作质量的监控管理品质的评估及创新主要工作内容招商目标梳理核心问题解读宏观市场分析商业市场分析项目市场定位项目规划建议招商策略剖析项目本体分析运营管理建议工作范围界定1、招商方面：由招商公司负责，商管公司参与部分工作交流。并大力配合和辅助前期招商公司的招商工作，可参与主力店客户洽谈、招商推介会等；2、销售方面：由销售公司为主，商管公司辅助和配合，可参与项目推介会、区域市场商业调查、商户座谈等；3、项目宣传推广工作：由招商公司为主展开工作，商管公司辅助和配合，重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4、商业运营方面：由商管公司主导，负责交房、装修审图、商场活动策划等，前期招商公司提供指导和支持。