物业项目的接管

物业项目的接管一、接管前的准备工作 房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。 从理论上讲，早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制订的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准和(1993)814号文城市住宅小区竣工综合验收管理办法。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。唯此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及物业使用公约、住户手册等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(详见国家建设部城市住宅小区管理办法)。二、从房地产开发企业接管 建设部第33号令明确规定：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区的物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理，因此，参与物业开发全过程的物业管理公司最有可能成为接受物业管理委托的公司。 三、从管理委员会接管 物业管理作为一种经营服务型企业，是受物业产权人及使用人委托实施管理。也就是说，产权人及使用人有权选择管理者，这种权利集中体现在“产权人及使用人代表大会”上。“产权人及使用人代表大会”按召开的时间与形式可分为三种，即首届“产权人及使用人代表大会”、“产权人及使用人代表大会年度会议”、“产权人及使用人代表大会特别会议”。管理委员会由首届“产权人及使用人代表大会”选举产生。 建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业管理公司的权利。首次选聘物业管理公司的工作一般由开发企业完成。管委会组成之后应对所选聘的物业管理公司进行考察，同时对物业管理公司的服务质量进行监督。管理水平低下的物业管理公司将会被管委会解聘。物业管理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时，管委会可选聘其他物业管理公司接管物业管理工作。 物业管理公司在接管使用过程中的物业时，应做好如下工作：(一)收集资料 在接管物业时，应收集以下资料： 1.物业规划图。 2.竣工总平面图。3.单体建筑及结构设备竣工图。 4.地下管网竣工图。5.建筑施工图。 6.隐蔽工程验收签证。 7.沉降观察记录。 8.竣工验收证明。(二)接管验收 1.接管验收应具备的条件。 2.接管验收应验交的资料。 3.房屋接管验收。 4.质量与使用功能的检验。 5.危险和损坏问题的处理。 (三)用户基本情况调查 可采用入户调查和调查表形式全面了解住户的基本情况。 (四)资料归类、存档物业管理资料对管理工作的实际操作具有指导作用，应采取妥善的方式保存、管理。 四、接管验收与竣工验收的区别接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于： 1.验收的目的不同 接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。 2.验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。 3.交接对象不同 接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。 五、接管验收中应注意的事项 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。 L )!Ez H? 4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。 6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 六、接管验收的内容 接管验收的主要内容是： (1)主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。(2)屋面与楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。 (3)装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。 (4)电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。 (5)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。(6)附属工程及其他。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。 七、接管验收的作用 按管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业。 物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在： 1.明确交接双方的责、权、利关系通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。 3.为日后管理创造条件通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。八、接管验收的有关要求与标准物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的房屋接管验收标准，主要内容有： _(一)接管验收应提交的资料 1.新建房屋接管验收应提交资料 (1)产权资料： 项目批准文件； 用地批准文件；建筑执照； 拆迁资料。 (2)技术资料：(1)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸； (2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣工报告；(4)工程预决算； (5)图纸会审记录； (6)工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)； (7)隐蔽工程验收签证； (8)沉降观测记录； (9)竣工验收证明书； (10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书； (11)新材料、构配件和鉴定合格证书；(12)水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； (13)砂闪、混凝土试块试压报告；(14)供水、供暖、管道煤气的试压报告。2.原有房屋接管验收应验交的资料： (1)产权资料：房屋所有权证； 土地使用权证； 有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册； 房屋设备及其固定附着物清册。 (2)技术资料： 房地产平面图；房屋分间平面图； 房屋及设备技术资料。 (二)接管验收的标准主体结构?地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 ?钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。?木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。 ?砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 ?凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 外墙不得渗水 屋面?各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 ?平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 ?阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。 楼地面 ?面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。?卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 ?木楼地面应平整牢固，接缝密合。 装修 ?钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。 ?进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 ?木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 ?抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 ?饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。 ?油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 2.水电设备设施的现场验收(1)供配电系统的现场验收。主要有如下内容： 检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧停车功能，应急自动发电功能，能否正常起动等，必保供电线路是否正常供电。低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧千伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。 (2)中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下内容： 检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水，管路最高点和最远点压力是否在0.15兆帕(满负荷情况下)。 检查制冷或制热情况能否满足设计要求。 检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。 (3)消防系统的现场验收。主要有如下内容： 检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。 检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。 检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。 检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。 (4)运输设备的现场验收。主要有如下内容： 直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过BJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备。自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。电梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能安全动作。(5)管道煤气系统的现场验收。主要检查管道煤气是否按国家标准及地区规范安装，管道安装是否良好，有无漏气现象，煤气表安装的高度是否符合要求等。 (6)电信系统的现场验收。要求电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设应符合国家标准。(7)有线电视网的现场验收。要求有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。(8)闭路监控系统等的现场验收。主要有如下内容：闭路监控系统应图像清晰、稳定、无变形失真；防盗对讲设备应对讲良好，声音清晰，无杂音，呼叫反应快灵敏，开锁功能迅速、有效。 (9)给排水系统的现场验收。主要以如下内容：检查自来水公司进水表阀是否好、启闭灵活，高、低蓄水池是否洁净卫生，同时是否采取封闭措施，是否便于检修、清洗，同时是否采取封闭措施，进水管是否有安全保障措施，水泵电机是否安装稳固，运行时应无振动。压力表等是否指示正常，自动控制系统是否运行正常，有无必要的缺水、溢水故障，管路是否安装牢固，无路冒滴漏现象。 压力供水设备安装、使用是否符合国家标准及地区标准，压力是否在正常控制范围内，安全保护是否完善，能否及时动作。排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无路冒滴漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接口、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，集水井、沙井、化粪池应畅能，潜水泵应无堵塞，自动控制正常。3.小区市政验收 小区的市政包括小区内的道路、排水涵道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以下项目验收时，除检验质量外，应注意：(1)道路：有否积水(路面排水反坡)。(2)砂井：沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾。 (3)供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数是否相符。(4)化粪池有无透气管(不能完全密闭)。(5)小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够。 (6)小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。