谢家瑾课件市场讲座

1 1房地产市场调控与房地产市场调控与市场发展走势分析市场发展走势分析谢家瑾谢家瑾20102010年年9 9月月2 2 一、一、20082008年房产新政出台的背景以及政策要点年房产新政出台的背景以及政策要点二、二、20092009年市场运行状况、出现的问题与原因分析年市场运行状况、出现的问题与原因分析三、三、20102010年出台的政策措施与市场反映年出台的政策措施与市场反映四、四、对对20042004年以来房地产市场调控的反思年以来房地产市场调控的反思*五、五、关于开征物业税关于开征物业税六、六、关于日本房地产泡沫破灭关于日本房地产泡沫破灭七、七、关于我国当前的住房政策关于我国当前的住房政策八、八、关于房地产业与经济社会的联系关于房地产业与经济社会的联系3 3一、一、20082008年房产新政出台的背景年房产新政出台的背景以及政策要点以及政策要点4 4 一）一）20082008年房地产市场运行基本情况年房地产市场运行基本情况 2008 2008年房地产市场持续调整。年房地产市场持续调整。上半年，上半年，一些在一些在20072007年房价非正常上涨的城市，在年房价非正常上涨的城市，在调控政策和自身规律作用下，调控政策和自身规律作用下，房地产市场逐渐由过热房地产市场逐渐由过热转向理性回调，转向理性回调，销售速度明显放慢，房价快速上涨势销售速度明显放慢，房价快速上涨势头得到遏制。头得到遏制。下半年以来下半年以来，受国际金融危机快速蔓延和我国经济，受国际金融危机快速蔓延和我国经济增长趋缓的影响，增长趋缓的影响，商品住房销售量普遍下滑，投资增商品住房销售量普遍下滑，投资增幅下降，房地产市场出现了新变化。幅下降，房地产市场出现了新变化。5 5 1.1.房地产开发投资增幅上半年高位运行，下半年逐房地产开发投资增幅上半年高位运行，下半年逐月快速回落月快速回落 据国家统计局数据，据国家统计局数据，20082008年全国房地产开发投资年全国房地产开发投资3.063.06万亿元，同比增长万亿元，同比增长20.9%20.9%，增幅比增幅比20072007年年回落回落9.39.3个百分点。个百分点。其中，住宅开发投资其中，住宅开发投资2208122081亿元，同比增长亿元，同比增长 22.6%22.6%，增幅比增幅比20072007年年回落回落9.59.5个百分点，比个百分点，比20062006年年低低22.722.7个个百分点。百分点。6 6 2.2.商品住房成交量明显下降，年底略有回升商品住房成交量明显下降，年底略有回升 据国家统计局数据，据国家统计局数据，20082008年年 全国商品房全国商品房 销售额销售额2407124071亿元，亿元，同比下降同比下降19.5%19.5%；成交面积成交面积6.216.21亿平方米，亿平方米，同比下降同比下降19.7%19.7%。其中其中商品住房商品住房 销售额销售额2042420424亿元，亿元，同比下降同比下降20.1%20.1%；成交面积成交面积5.595.59亿平方米，亿平方米，同比下降同比下降20.3%20.3%，7 7 据住房和城乡建设部建设部据住房和城乡建设部建设部对对4040个重点城市的个重点城市的监测，监测，新建商品住房新建商品住房成交面积成交面积1.731.73亿平方米，同比亿平方米，同比下降下降34.7%34.7%。成交量同比下降的城市达到成交量同比下降的城市达到3636个，个，其中其中厦门、福厦门、福州、武汉、南昌、温州、石家庄、南京州、武汉、南昌、温州、石家庄、南京等城市下降等城市下降幅度在幅度在50%50%以上。以上。二手住房成交面积同比下降二手住房成交面积同比下降35.2%35.2%，成交量下降成交量下降的城市达到的城市达到3636个，个，其中其中深圳、厦门、苏州、南昌深圳、厦门、苏州、南昌等等城市下降幅度在城市下降幅度在50%50%以上。以上。8 840个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积9 9 3.3.商品房供应增幅快速回落，土地供应出现负商品房供应增幅快速回落，土地供应出现负增长增长 据国家统计局数据，据国家统计局数据，20082008年商品房年商品房 新开工新开工9.769.76亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长2.3%2.3%；施工施工27.427.4亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长16%16%；竣工竣工5.855.85亿平方米，同比下降亿平方米，同比下降3.5%3.5%。从各月情况看，商品房新开工、施工、竣工同从各月情况看，商品房新开工、施工、竣工同比增幅均持续快速回落。比增幅均持续快速回落。1010 全国全国房地产开发用地购置房地产开发用地购置3678536785万平方米，同比下万平方米，同比下降降8.6%8.6%；完成土地开发完成土地开发2603326033万平方米，同比下降万平方米，同比下降5.6%5.6%。增幅分别比增幅分别比20072007年回落年回落19.619.6个和个和6.36.3个百分点。个百分点。从各月情况看，从各月情况看，房地产开发用地购置面积、完成房地产开发用地购置面积、完成土地开发面积土地开发面积同比增幅从同比增幅从1 1月开始连续下降，月开始连续下降，9 9月后均月后均出现负增长。出现负增长。1111 据易居研究院统计，据易居研究院统计，20082008年年广州、武汉、南京、广州、武汉、南京、长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降53.6%53.6%、83.4%83.4%、57%57%、52.8%52.8%。20082008年年1-101-10月，月，全国全国6060个大中城市住宅用地流标个大中城市住宅用地流标流拍约流拍约13001300宗，宗，土地面积约土地面积约60006000万平方米，其规划万平方米，其规划面积超过面积超过1 1亿平方米。亿平方米。1212 4.4.商品房待销面积增长较快商品房待销面积增长较快 据国家统计局数据，据国家统计局数据，商品房空置面积达到商品房空置面积达到1.641.64亿平方米，同比上升亿平方米，同比上升21.8%21.8%。2008 2008年年4040个重点城市个重点城市新建商品住房上市新建商品住房上市2.452.45亿亿平方米、平方米、236236万套，万套，同比增长同比增长1.7%1.7%、4.4%4.4%。受成交量减少的影响，市场上可供销售的新建受成交量减少的影响，市场上可供销售的新建商品住房面积继续增加。商品住房面积继续增加。1313 12 12月末，月末，4040个重点城市新建个重点城市新建商品住房累计可售面积已达到商品住房累计可售面积已达到2.262.26亿平方米、亿平方米、209209万套，同比万套，同比增长增长55.3%55.3%、61.8%61.8%。1414 5.5.商品住房价格涨幅逐月回落，商品住房价格涨幅逐月回落，1212月房价同比下降月房价同比下降 据国家统计局和发改委数据，据国家统计局和发改委数据，20082008年年1212月，月，7070个个大中城市大中城市新建商品住房和二手住房价格指数与新建商品住房和二手住房价格指数与1111月相月相比，比，环比涨幅环比涨幅分别为分别为-0.7%-0.7%和和-0.3%-0.3%。新建商品住房和二手住房价格新建商品住房和二手住房价格同比涨幅同比涨幅在在20072007年年底达到峰值后，底达到峰值后，已连续已连续1212个月回落。个月回落。12 12月份，房价同比开始出现负增长，同比涨幅分月份，房价同比开始出现负增长，同比涨幅分别为别为-0.8%-0.8%和和-0.7%-0.7%，比去年同期分别回落，比去年同期分别回落12.212.2个和个和11.511.5个百分点。个百分点。151570个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月环比增幅价格指数各月环比增幅1616 70个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月同比增幅价格指数各月同比增幅1717 6.6.房地产贷款余额增幅回落较多房地产贷款余额增幅回落较多 据人民银行数据，据人民银行数据，20082008年房地产贷款余额年房地产贷款余额5281852818亿亿元，同比增长元，同比增长9.8%9.8%。其中其中:房地产开发贷款余额房地产开发贷款余额1931219312亿元，同比增长亿元，同比增长9.1%9.1%；个人购房贷款余额个人购房贷款余额3296332963亿元，同比增长亿元，同比增长9.4%9.4%。1818 二）二）20082008年房地产市场运行状况分析年房地产市场运行状况分析 房地产市场房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足下行趋势加快，市场信心明显不足,市市场仍然处在调整的动荡期。场仍然处在调整的动荡期。主要原因：主要原因：一是一是部分城市部分城市20072007年房价阶段性非正常上涨后的理年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；性回落；二是二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是三是有关专家对市场出现有关专家对市场出现“拐点拐点”以及房价将大跌以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；普遍；四是四是年初以来较为紧缩的金融政策；年初以来较为紧缩的金融政策；五是五是全球金融危机的影响。全球金融危机的影响。1919 2007 2007年四季度以来，年四季度以来，深圳、广州等珠三角部分城市深圳、广州等珠三角部分城市率先开始房地产率先开始房地产市场调整，市场调整，随后随后长三角、环渤海等地区长三角、环渤海等地区也相继开始调整，也相继开始调整，进而进而带动全国带动全国房地产市场总体进入调整期。房地产市场总体进入调整期。2020三）市场下行过程中被关注的几个问题三）市场下行过程中被关注的几个问题 1.1.开发商资金链趋紧，其走向需引起关注。开发商资金链趋紧，其走向需引起关注。货币信贷政策不断收紧，市场成交量持续降低货币信贷政策不断收紧，市场成交量持续降低情况下，开发企业资金普遍紧张。情况下，开发企业资金普遍紧张。个别城市的个别楼盘因资金链断裂、开发商外个别城市的个别楼盘因资金链断裂、开发商外逃而出现烂尾现象，并引发群体上访事件。逃而出现烂尾现象，并引发群体上访事件。2121 *不少开发商通过不少开发商通过降价打折、垫首付、送首付降价打折、垫首付、送首付等方式等方式促销；促销；*有的开发商有的开发商以个人房产典当，以个人房产典当，取得资金偿还银行贷取得资金偿还银行贷款利息。款利息。*也有一些企业开始采取也有一些企业开始采取低价转让项目、股权，降低低价转让项目、股权，降低发行规模和价格到海外上市、高成本借贷发行规模和价格到海外上市、高成本借贷等方式寻求等方式寻求其他融资渠道。其他融资渠道。2222 宁波大红鹰公司公告称，宁波大红鹰公司公告称，公司公司以以1818的贷款年利率，借款给广源房的贷款年利率，借款给广源房地产，地产，这一利率远远高于银行一年这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率。期贷款基准年利率。据了解，据了解，有的企业融资利率高达有的企业融资利率高达20203030。2323 销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧，对行业运行影响是多方面的紧，对行业运行影响是多方面的，对市场影响是两，对市场影响是两方面的：方面的：*可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归有积极作用。有积极作用。*但市场往往出现但市场往往出现越跌越不买，越跌越不买，一旦造成成交量一旦造成成交量大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售资金回笼，继而影响到开发企业资金链。资金回笼，继而影响到开发企业资金链。2424 不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象。20072007年年前前三三季季度度，部部分分城城市市出出现现土土地地拍拍卖卖楼楼面面地价地价高于高于周边在售商品周边在售商品住房价格住房价格的情况；的情况；但但四四季季度度以以后后，北北京京、南南京京、广广州州、深深圳圳、杭杭州州等城市都出现等城市都出现土地流拍现象。土地流拍现象。2525主要原因：主要原因：*一是开发商对市场前景处一是开发商对市场前景处于观望，于观望，*二是资金普遍趋紧。二是资金普遍趋紧。2626 一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土土地退回地退回的现象，在社会上引起较大反响。的现象，在社会上引起较大反响。上海上海普陀区普陀区20072007年招标成交的地王，年招标成交的地王，是被上海是被上海志成企业志成企业以以11.0411.04亿元的天价拿下的普陀长风生态亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区商务区4C4C南地块，南地块，20082008年被开发商退回了土地管理年被开发商退回了土地管理部门。部门。2727 这个这个4C4C南地块占地近南地块占地近2700027000平方米，平方米，20072007年年9 9月挂牌月挂牌转让，经过转让，经过440440轮叫价，轮叫价，底价为底价为3.143.14亿元被炒到了亿元被炒到了11.0411.04亿元，亿元，成为成为“普陀地王普陀地王”。上海志成企业上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。2828 然而在然而在3 3个月的规定期内，上海志成并没有交个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。经过延期后，土地款依旧没有踪影。而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，成企业退地后，将被扣除占合同金额将被扣除占合同金额10%10%的定金，的定金，也也就是说，上海志成企业可能就是说，上海志成企业可能遭受遭受1.11.1亿元的巨额损失。亿元的巨额损失。2929 上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：启春说：“志成企业表示主动放弃这个地块，志成企业表示主动放弃这个地块，显显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。”志成退回的地块，通过走程序，准备重新推志成退回的地块，通过走程序，准备重新推出上市，出上市，但地价很可能会低于当初的价格。但地价很可能会低于当初的价格。3030 易居中国易居中国上海克而瑞信息技术有限公司战略规上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师殷冬明划总监，清华大学客座教师殷冬明在撰写的在撰写的“退地退地”背后的风险背后的风险中指出：中指出：对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。至多是价格问题。但是但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的幅度圈地开发的二三线城市来说，二三线城市来说，那一块块即将被开那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定的而这几乎是一定的)，那才是一场真正深刻的地方金，那才是一场真正深刻的地方金融危机。融危机。3131他指出：他指出：地方政府在中国的行政财政收入体系里面地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。处于一个非常尴尬的位置。19941994年分税制以后我国财权的集中度不断提高，年分税制以后我国财权的集中度不断提高，中央财政收入中央财政收入占全国财政收入的比重从占全国财政收入的比重从19931993年的年的22%22%大幅提高到大幅提高到20022002年的年的54.9%54.9%。省级政府的财力省级政府的财力也从也从19941994年的年的16.8%16.8%提高的提高的20002000年的年的28.8%28.8%。省级以下地方政府的财权省级以下地方政府的财权只有余下不到只有余下不到20%20%的水平。的水平。可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。事。如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%10%。3232 *政府花钱开发，开发商埋单；政府花钱开发，开发商埋单；*开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。*当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，人们都愉快地说，开发商要不行了。人们都愉快地说，开发商要不行了。可是开发商还可以退货。可是开发商还可以退货。当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？办呢？他指出：他指出：一个行业的调整，受伤最重的是那个不能一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。退货的环节。333320082008年年8 8月底，这块土地月底，这块土地重新上市，挂牌价格重新上市，挂牌价格7.647.64亿元，比上年价格降了接近三分之一。亿元，比上年价格降了接近三分之一。到到1010月月1616日，土地出让结果产生，低迷市场中不再日，土地出让结果产生，低迷市场中不再有竞争对手，有竞争对手，上海赢华以底价拿地。上海赢华以底价拿地。拿地的拿地的上海赢华的法人正是上海赢华的法人正是4 4个月前退地的志成企个月前退地的志成企业股东之一的郑建友，业股东之一的郑建友，而而志成的董事长郑建禄则是赢志成的董事长郑建禄则是赢华公司实际控制人。华公司实际控制人。3434 一退一进之间，这家来自浙江金华的公司一年一退一进之间，这家来自浙江金华的公司一年时间内省下了近三分之一的土地款。时间内省下了近三分之一的土地款。一年之内，一年之内，志成进退间直接降低土地成本达志成进退间直接降低土地成本达3.43.4亿元。亿元。有评论指出：有评论指出：虽然虽然土地出让合同有规定违约公土地出让合同有规定违约公司一定时间内将无法继续参与土地竞买，司一定时间内将无法继续参与土地竞买，但由于房但由于房地产企业一向采取项目公司形式运作，这种规定往地产企业一向采取项目公司形式运作，这种规定往往变得更接近一纸空文。往变得更接近一纸空文。3535 2 2、部分城市土地成交量减少，直接影响后续住房市、部分城市土地成交量减少，直接影响后续住房市场的有效供应。场的有效供应。从从20082008年上半年的情况看：年上半年的情况看：*南京南京土地出让面积土地出让面积同比下降同比下降54%54%；*厦门厦门自自0808年年1212月以来月以来推出推出3232幅土地，仅成交幅土地，仅成交1414幅幅；*深圳深圳上半年推出上半年推出1616幅土地，成交幅土地，成交8 8幅，其中政策性住幅，其中政策性住房用地房用地4 4幅；幅；*杭州杭州上半年仅推出上半年仅推出6 6幅居住用地。幅居住用地。3636 从这几年的调控情况看，由于土地从这几年的调控情况看，由于土地供应的滞后效应，供应的滞后效应，如果不能及时对土如果不能及时对土地供应作出合理安排，地供应作出合理安排，将影响未来几将影响未来几年住房供应的有效性和持续性，加大年住房供应的有效性和持续性，加大后期房价上涨的压力。后期房价上涨的压力。3737 3.3.部分城市出现部分城市出现“断供断供”和退房问题，值得高度关和退房问题，值得高度关注。注。20082008年年深圳房价回跌深圳房价回跌后，后，一些按揭购房者因房子成一些按揭购房者因房子成了负资产而选择断供：了负资产而选择断供：把房子扔给银行不再还贷。把房子扔给银行不再还贷。此外，此外，20082008年年万科万科为促进销售对部分城市的在售项为促进销售对部分城市的在售项目以较目以较大折扣降价销售商品住房大折扣降价销售商品住房，引发先期购房者退，引发先期购房者退房风潮。房风潮。以上问题对金融安全和社会稳定都有一定的影响。以上问题对金融安全和社会稳定都有一定的影响。3838 2008 2008年二季度，年二季度，深圳深圳出现了购房按揭贷款还款出现了购房按揭贷款还款的的断供现象，断供现象，经媒体渲染后，在全国引起较大影响。经媒体渲染后，在全国引起较大影响。随着随着20072007年四季度以来深圳年四季度以来深圳房价持续下跌，房价持续下跌，许许多人发现他们过去买的多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，现在能卖出的市场价，也就是说，也就是说，这些房子已经成这些房子已经成了负资产。了负资产。一些房主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿一些房主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还银行的贷款还银行的贷款断供。断供。3939 深圳市国土资源和房产管理局公布的深圳市国土资源和房产管理局公布的深圳房地产深圳房地产市场价格运行与调控分析（市场价格运行与调控分析（20002000年年-2007-2007年）年）报告披露报告披露了了20072007年年商品住宅销售均价商品住宅销售均价 从从1 1月月1087210872元元/平方米，平方米，升到升到1010月月1735017350元元/平方米。平方米。4040 1010月份以后月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由市场由“有价无市有价无市”向向“量价齐跌量价齐跌”转折；转折；4141 2008 2008年以来，房价总体上年以来，房价总体上呈现较大的下降态势。呈现较大的下降态势。4 4月份月份全市新房成交均价全市新房成交均价1196211962元元/平方米平方米；5 5月份月份全市新房成交均价全市新房成交均价11254.311254.3元元/平方米平方米，比，比4 4月月份环比再下降份环比再下降5.9%5.9%。4242 在房价持续下降的背景下，出现了在房价持续下降的背景下，出现了“断供断供”问题。问题。例如：李小姐购买英郡年华原来每平方米单价是例如：李小姐购买英郡年华原来每平方米单价是1100011000多元多元，很多业主在早一点购买的价格更高，最，很多业主在早一点购买的价格更高，最高的是高的是1300013000多元多元，但新开的三期楼盘售价只有，但新开的三期楼盘售价只有68886888元，元，跌幅超过了跌幅超过了40%40%。同时同时68886888的新房不仅送精装修，送全套家电，还的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。有一系列的优惠。4343 李小姐说，李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，这套房子已经是实实在在的负资产，因为因为这套房子如果上市，连这套房子如果上市，连3030万都卖不到，但是现万都卖不到，但是现在她还欠了银行在她还欠了银行4040多万元的贷款。多万元的贷款。如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行银行100100万元左右。万元左右。4444 李小姐对媒体说李小姐对媒体说“我宁愿这套房子不要了，什么我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”李小姐认为李小姐认为“损失最大的就是我个人，损失最大的就是我个人，开发商开发商他他是拿到钱了，是拿到钱了，银行银行也是拿到了我的首付，或者是拍也是拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，以以后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相当麻烦。当麻烦。”4545 记者了解到，记者了解到，采取断供的采取断供的不仅有像李小姐这样不仅有像李小姐这样买房自住的人，买房自住的人，还有很多是炒楼客还有很多是炒楼客.张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他告诉记者，他们公司经手的就有两位炒楼客，前他们公司经手的就有两位炒楼客，前年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，去年这几套房产都已经断供。房产，去年这几套房产都已经断供。4646 新华网深圳新华网深圳20082008年年7 7月月2525日电：针对媒体纷纷热日电：针对媒体纷纷热炒炒“深圳千亿房贷断供深圳千亿房贷断供”的说法，的说法，深圳银监局回深圳银监局回应：应：截至截至6 6月末，月末，深圳全市房贷余额深圳全市房贷余额22002200多亿元，多亿元，深圳中资商业银行个人住房贷款深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为不良余额为13.8513.85亿元亿元人民币，风险处于可控状态，而购房者断供是人民币，风险处于可控状态，而购房者断供是极少数现象。极少数现象。对于正常的购房行为，银行有一套完整的体系对于正常的购房行为，银行有一套完整的体系来规避房价下滑的风险，据知情人士估计，来规避房价下滑的风险，据知情人士估计，房价下房价下滑幅度在滑幅度在30%30%以内，银行的房贷风险就不会爆发。以内，银行的房贷风险就不会爆发。4747 房地产高级经济师房地产高级经济师章林晓章林晓在接受中国经济时报在接受中国经济时报记者采访时认为：记者采访时认为：现在许多金融界人士认为，只要现在许多金融界人士认为，只要房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不会构成威胁。会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。危险的。4848 他指出，他指出，在投机力量占主导地位的房地产市场，在投机力量占主导地位的房地产市场，如果没有非常强有力的调控措施，如果没有非常强有力的调控措施，房价一旦开始下房价一旦开始下跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。“不跌则已，跌则崩溃，不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从破灭后，房价从19991999年最高峰开始持续下跌，年最高峰开始持续下跌，6 6年年来跌幅累计高达来跌幅累计高达65%65%的根本原因。历史上这样的例的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。子并不鲜见。”4949 2008 2008年，年，万科在上海和杭州的楼盘频频打折促万科在上海和杭州的楼盘频频打折促销使其面临前期业主的退房纠纷。销使其面临前期业主的退房纠纷。8 8月底，万科月底，万科上海上海以迎中秋的名义对在售的以迎中秋的名义对在售的8 8个楼个楼盘展开集中促销，给出约盘展开集中促销，给出约8 8至至9.59.5折不等的价格优惠。折不等的价格优惠。随后，万科在浙江随后，万科在浙江杭州杭州也很快投入价格战，对也很快投入价格战，对4 4个楼盘的剩余个楼盘的剩余436436套房源进行打折促销。套房源进行打折促销。“魅力之城魅力之城”也位于杭州郊区。此次促销面积也位于杭州郊区。此次促销面积85-8985-89平方米的二期装修房价格为平方米的二期装修房价格为8500-95008500-9500元元/平平方米，此前的销售价格为方米，此前的销售价格为11000-1200011000-12000元元/平方米，平方米，大约打了大约打了7.37.3折。折。5050 此次降价风潮的一个结果，就是让之前购房的业主此次降价风潮的一个结果，就是让之前购房的业主尚未到手的房子（尚未到手的房子（20092009年年4 4月才能交付的期房）月才能交付的期房）缩水缩水10102020万元，万元，伴随而来的则是伴随而来的则是“退房退房”风潮。风潮。8 8月底万科在月底万科在上海上海的楼盘金色雅筑首现退房事件，的楼盘金色雅筑首现退房事件，5050多位一期业主一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求多位一期业主一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求退房。退房。随后随后杭州杭州的万科售楼处，也发生了前期购房业主要求的万科售楼处，也发生了前期购房业主要求退房赔款的事件。退房赔款的事件。51519 9月月2 2日下午，日下午，杭州万科业主通过杭州万科业主通过QQQQ聚集起来，聚集起来，要要求退房，或者补差价。求退房，或者补差价。9 9月月5 5日，日，8080多名购房者在浙江省世界贸易中心举多名购房者在浙江省世界贸易中心举行了抗议，行了抗议，浙江万科南都房地产有限公司副总经理饶浙江万科南都房地产有限公司副总经理饶永生第一次与万科业主永生第一次与万科业主“面对面面对面”，并承诺第二天上，并承诺第二天上午公司总经理傅明磊与业主恳谈。午公司总经理傅明磊与业主恳谈。照片和视频传到网络，照片和视频传到网络，网民反映不一，网民反映不一，一部分人一部分人认为房价回调是正常的，愿赌服输；另一部分人则表认为房价回调是正常的，愿赌服输；另一部分人则表示同情购房者。示同情购房者。5252对万科上海调价风波新浪网上调查对万科上海调价风波新浪网上调查共有共有179844人参加人参加你认为万科是否应该退房给购房者？你认为万科是否应该退房给购房者？选项比例票数1 不应该不应该1353662 应该应该379053 不好说不好说657375.27%21.08%3.65%5353你认为万科降房价对已购房者是否公平？你认为万科降房价对已购房者是否公平？选项比例票数1 公平公平1282102 不公平不公平391653 不好说不好说1246971.29%21.78%6.93%54549 9月月6 6月月周六，也是打折后的第四天。周六，也是打折后的第四天。近近200200名购名购房者再次来到杭州世界贸易中心，房者再次来到杭州世界贸易中心，在在1212楼偌大的礼堂，楼偌大的礼堂，近近2020个圆桌坐得满满的，个圆桌坐得满满的，大家打出横幅，并不时呼喊大家打出横幅，并不时呼喊口号。口号。直至下午直至下午5 5点，业主们才渐渐散去。点，业主们才渐渐散去。当日上午，在位于世界贸易中心当日上午，在位于世界贸易中心C C座座1212层的浙江层的浙江万科南都房地产有限公司，万科南都房地产有限公司，退房团选出的退房团选出的6 6名代表与名代表与杭州万科公司总经理傅明磊进行谈判。杭州万科公司总经理傅明磊进行谈判。5555 对业主提出的要求是退房或全额补偿，对业主提出的要求是退房或全额补偿，傅明磊傅明磊称补偿是绝对不可能的，万科会在小区的基本设施称补偿是绝对不可能的，万科会在小区的基本设施上或小区环境上进行改进。上或小区环境上进行改进。”谈判陷入僵局，谈判陷入僵局，部分退房团成员气愤地对万科部分退房团成员气愤地对万科杭州公司进行打砸，一些玻璃等物品被破坏，多台杭州公司进行打砸，一些玻璃等物品被破坏，多台电脑被移位。电脑被移位。楼下停着五六辆警车，数位民警严阵以待。楼下停着五六辆警车，数位民警严阵以待。5656 在在9 9月月4 4日万科举办的公司债券发行网上交流会上，日万科举办的公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉万科执行副总裁肖莉表示：表示：万科体谅客户的心情并表示深切的理解，万科体谅客户的心情并表示深切的理解，但是作为但是作为一家经营实体和上市公司，一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负万科要对投资者和股东负责，责，其一切企业行为必须遵循其一切企业行为必须遵循契约原则。契约原则。5757 中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，是否接是否接受退房或补偿差价受退房或补偿差价取决于取决于万科对该项目价格的评定万科对该项目价格的评定及事件对其他楼盘影响等的综合评定。及事件对其他楼盘影响等的综合评定。“购房人应当为其购买行为负责。购房人应当为其购买行为负责。从法理上讲，从法理上讲，如果万科在销售环节上符合法律规定，而且没有其如果万科在销售环节上符合法律规定，而且没有其他退房约定的，那么万科没有什么退房的法律义务。他退房约定的，那么万科没有什么退房的法律义务。”5858 4 4房地产市场的变化对宏观经济和金融的影响。房地产市场的变化对宏观经济和金融的影响。房地产市场交易减少、市场观望气氛较浓，房地产市场交易减少、市场观望气氛较浓，是表是表现较为突出问题。现较为突出问题。如果房地产市场持续萧条并出现扩大化趋势，如果房地产市场持续萧条并出现扩大化趋势，将将带来房地产开发投资增速明显下降，会影响到相关产带来房地产开发投资增速明显下降，会影响到相关产业（钢铁、水泥等）发展以及业（钢铁、水泥等）发展以及GDPGDP增长和财政收入。增长和财政收入。引发企业倒闭、职工下岗，将影响国家实体经济的健引发企业倒闭、职工下岗，将影响国家实体经济的健康发展和社会的稳定。康发展和社会的稳定。如果对房地产调整不当而导致泡沫破灭，如果对房地产调整不当而导致泡沫破灭，将影响将影响国家国家经济和金融安全，经济和金融安全，不利于宏观经济的稳定。不利于宏观经济的稳定。5959由于目前开发资金的由于目前开发资金的5555来源于银行，会由来源于银行，会由此此影响到金融安全，影响到金融安全，9494年海南出现大量烂尾楼带年海南出现大量烂尾楼带来商业银行大量呆、坏帐的教训值得我们高度重来商业银行大量呆、坏帐的教训值得我们高度重视。视。此外，前两年，美国因房地产市场不景气、此外，前两年，美国因房地产市场不景气、房价下跌而带来的房价下跌而带来的次级债危机也给我们敲响警钟。次级债危机也给我们敲响警钟。6060四）世界金融危机带来房产新政的出台四）世界金融危机带来房产新政的出台6161 政策出台的背景政策出台的背景 世界金融危机给中国经济带来的影响在世界金融危机给中国经济带来的影响在20082008年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较快发展。快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引导要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引导资本市场、资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。展的预期。6262 为阻止国内房地产市场下行趋势，为阻止国内房地产市场下行趋势，20082008年下年下半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化，在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化，根据中央统一部署，根据中央统一部署，20082008年四季度国家出台一系年四季度国家出台一系列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于于扩大内需保经济增长。扩大内需保经济增长。6363 多个城市相继推出刺激楼市政策，多个城市相继推出刺激楼市政策，引起了社会各界引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论。的广泛关注和激烈讨论。同时，有同时，有部分媒体质疑，一些城市的措施已经触及部分媒体质疑，一些城市的措施已经触及中央的中央的“政策红线政策红线”。鉴于以上原因，政府高层的态度也成为各界关注的鉴于以上原因，政府高层的态度也成为各界关注的焦点。焦点。6464 在国务院新闻发布会上，在国务院新闻发布会上，国家发改委副主任杜国家发改委副主任杜鹰对多省市提出的鹰对多省市提出的“救楼市救楼市”举措给予积极肯定，举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。他透露，他透露，国家将根据经济发展的情况和房地产国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳目的是保持房地产市场的平稳发展。发展。6565 住房与城乡建设部副部长仇保兴住房与城乡建设部副部长仇保兴在在去年去年1010月月1 1日深圳召开的有全国各地日深圳召开的有全国各地6969位市位市长参加长参加“中国市长论坛上表示中国市长论坛上表示:“应该给各城市政府一定的自由度，应该给各城市政府一定的自由度，各各地的政府应该说有能力、也有责任，作出地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。一些政策上的选择。”6666 国家陆续出台的相关政策国家陆续出台的相关政策 6767 1 1财政部、国家税务总局联合下发关于调整财政部、国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知房地产交易环节税收政策的通知。从从20082008年年1111月月1 1日起，日起，*对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到契税税率暂统一下调到1%1%；*对个人销售或购买住房对个人销售或购买住房暂免征收印花税；暂免征收印花税；*对个人销售住房对个人销售住房暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。6868 2 2中国人民银行下发关于扩大商业性个人住中国人民银行下发关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发银发20082008302302号号)。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的利率的0.70.7倍，最低首付款比例调整为倍，最低首付款比例调整为20%20%。个人住房公积金贷款利率个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调各档次利率分别下调0.270.27个百分点。个百分点。6969 财政部财政科学研究所副所长白景明财政部财政科学研究所副所长白景明在接受媒体在接受媒体采访时表示，采访时表示，不能简单地将财政部此次颁布的政策视不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施，为针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调而是一种积极主动调节宏观经济的策略。节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度，楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度，调调整楼市可以达到四两拨千斤的作用，整楼市可以达到四两拨千斤的作用，同时规范房地产同时规范房地产交易亦可加快建设房地产市场制度交易亦可加快建设房地产市场制度”。70707171 2008 2008年年1111月月2020日上午日上午9 9点，点，温家宝总理在国务温家宝总理在国务院第一会议室召开了经济形势专家座谈会，院第一会议室召开了经济形势专家座谈会，回良回良玉、王岐山、李克强、张德江副总理和国务委员玉、王岐山、李克强、张德江副总理和国务委员马凯出席会议。马凯出席会议。7272 会议开始时，总理讲话：会议开始时，总理讲话：今天召开专家座谈会，今天召开专家座谈会，今年的经济碰到前所未有今年的经济碰到前所未有的复杂形势，的复杂形势，百年一遇的金融和经济危机，严重地震百年一遇的金融和经济危机，严重地震等自然灾害，还有国际上一些原材料和产品价格的大等自然灾害，还有国际上一些原材料和产品价格的大起大落，这些都给我们的经济发展与调控带来很多困起大落，这些都给我们的经济发展与调控带来很多困难。难。年初我说，今年经济难，难在不确定因素，年初我说，今年经济难，难在不确定因素，但老但老实说，那时候还没有想到这么难。实说，那时候还没有想到这么难。但现在看，不仅难，不利因素非常多。但现在看，不仅难，不利因素非常多。7373 因此，因此，当前面临两项工作：当前面临两项工作：一项按出手快、出拳重、措施准、工作稳，积极一项按出手快、出拳重、措施准、工作稳，积极应对国际经济金融危机的影响，应对国际经济金融危机的影响，客服困难，使我们的客服困难，使我们的经济能继续保持平稳较快发展；经济能继续保持平稳较快发展；二是筹划未来，起码明年，二是筹划未来，起码明年，采取什么方针？中央采取什么方针？中央为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政策出台，就是时不我待，一天一秒都不能耽误。策出台，就是时不我待，一天一秒都不能耽误。到明年人代会（三、四月份）各项工作考虑细致，到明年人代会（三、四月份）各项工作考虑细致，为明年经济的健康、平稳发展奠定好的基础。为明年经济的健康、平稳发展奠定好的基础。7474 他说：要让所有政策措施叫老百姓知道，最他说：要让所有政策措施叫老百姓知道，最重重要的坚定群众信心，首先是领导信心。要的坚定群众信心，首先是领导信心。要把真实情况告诉群众，根本目的是群众要把真实情况告诉群众，根本目的是群众了解了解当前遇到的困难与采取的政策措施，能团结在党当前遇到的困难与采取的政策措施，能团结在党中央周围，同心同德攻克时艰。中央周围，同心同德攻克时艰。7575 我作为这次会议被邀请的专家在发言中首先对我作为这次会议被邀请的专家在发言中首先对我国当前的我国当前的房地产市场需求房地产市场需求进行了分析，进行了分析，引用了中国引用了中国指数研究院分析师指数研究院分析师5 5月月1 1日日在上海展览中心举行在上海展览中心举行“假日假日楼市楼市”房展现场采用房展现场采用问卷方式问卷方式展开的展开的商品住宅市场的商品住宅市场的需求特征随机抽样调查分析需求特征随机抽样调查分析与与上海房协进行的两次市上海房协进行的两次市场调查结果基本相近。场调查结果基本相近。调查显示：调查显示：7676 买买 房房 目目 的的 分分 布布7777 2.2.购房次数分布：购房次数分布：首次购房占首次购房占67.467.4,二次购房二次购房占占30.2%30.2%。7878 3.3.购房时间分布。购房时间分布。准备在一年内和准备在一年内和1 12 2年内购房的年内购房的占占75.6%75.6%。7979 4.4.购房支付能力分布。购房支付能力分布。准备出资准备出资50508080万万占占32.6%32.6%，80-15080-150万元万元占占5050，总价低于总价低于120120万元的房子显然更受市场欢迎。万元的房子显然更受市场欢迎。8080将将目标户型定位目标户型定位在在 90 90平米以下占平米以下占47.147.1，90 90100100平方米的占平方米的占27.6%27.6%。8181 5.5.购房年龄分布。购房年龄分布。4545岁以上占岁以上占44%44%25 253535岁占岁占45.2%45.2%8282 6.6.家庭收入分布。家庭收入分布。收入收入5 51010万占万占54.4%,10-2054.4%,10-20万占万占17.7%,20-3017.7%,20-30万占万占8.9%8.9%。8383 由此可见：由此可见：一是一是我国目前的住房市场我国目前的住房市场不是不是以投机和投资占主导以投机和投资占主导的市场，的市场，而是而是以真实需求为支撑的市场。以真实需求为支撑的市场。尤其是经过几年的宏观调控，尤其是经过几年的宏观调控，投资性购房所占的比重投资性购房所占的比重减少，首次购房的比重正不断加大。减少，首次购房的比重正不断加大。二是住房潜在需求很大，有一定的支付能力支撑。二是住房潜在需求很大，有一定的支付能力支撑。改善居住条件、结婚和拆迁安置改善居住条件、结婚和拆迁安置构成了当前市场需求构成了当前市场需求的主体。的主体。8484 在分析了在分析了1 11010月市场情况后，我指出：月市场情况后，我指出：20082008年年以来，以来，房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足。足。主要原因：主要原因：一是一是部分城市部分城市去年房价阶段性非正常上涨后的去年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；理性回落；二是二是被媒体渲染后被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；对其他城市带来的传导效应；三是三是有关专家对市场出现有关专家对市场出现“拐点拐点”以及房价将以及房价将大跌的判断和宣传大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；购现象普遍；四是四是年初以来年初以来较为紧缩的金融政策。较为紧缩的金融政策。8585提出：提出：要启动正常的住房消费，要启动正常的住房消费，关键在以下几点：关键在以下几点：首先是首先是市场信心的恢复，预期的改变；市场信心的恢复，预期的改变；其次是其次是政策的适度调整；政策的适度调整；三是三是对不同地区的分类指导；对不同地区的分类指导；四是四是舆论的正确导向。舆论的正确导向。8686 对调控市场供需关系提出的政策建议对调控市场供需关系提出的政策建议8787 1.1.要坚定不移地采取鼓励住房消费的政策。要坚定不移地采取鼓励住房消费的政策。我我国国正正处处在在全全面面建建设设小小康康社社会会的的关关键键时时期期，住住房房消消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，坚坚定定不不移移地地采采取取鼓鼓励励住住房房消消费费的的政政策策要要从从扩扩大大内内需需和和促促进进消消费费需需求求结结构构升升级级的的长长期期战战略略高高度度来来认认识识和和坚坚持。持。8888 2.2.要围绕要围绕“市场供求基本平衡，结构基本合理，价市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定格基本稳定”来加强和改善对房地产市场宏观调控。来加强和改善对房地产市场宏观调控。鉴于房地产市场与保持鉴于房地产市场与保持 经济稳定经济稳定 金融稳定金融稳定 资本市场稳定资本市场稳定 社会大局稳定社会大局稳定 的密切关系的密切关系以及对实体经济运行的重要影响，以及对实体经济运行的重要影响，当前的当前的关键是稳定市场，改善市场预期。关键是稳定市场，改善市场预期。8989 应采取有效措施，应采取有效措施，消除影响居民住房消费的体制消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，适当调整政策，稳定市场预期，性和政策性障碍，适当调整政策，稳定市场预期，促进市场成交量稳定并逐步回升，促进市场成交量稳定并逐步回升，发挥住房消费对扩大国内需求、促进经济可持续发挥住房消费对扩大国内需求、促进经济可持续发展的作用。发展的作用。9090 1)1)金融政策。金融政策。针针对对房房地地产产企企业业资资金金紧紧张张的的情情况况，建建议议对对市市场场前前景景看看好好的的开开发发项项目目，适适当当增增加加房房地地产产贷贷款款，加加大大信信贷贷支支持持力力度度，以以满满足足房房地地产产开开发发企企业业正正常常、合合理理的的开开发发贷款需求。贷款需求。同同时时，扩扩宽宽房房地地产产开开发发企企业业融融资资渠渠道道，积积极极探探索索住房贷款风险分散机制。住房贷款风险分散机制。9191 2)2)税收政策。税收政策。对对20062006年年9 9部部委委文文件件规规定定的的“住住房房不不足足5 5年年转转手手交交易易的的，销销售售时时按按其其取取得得的的售售房房收收入入全全额额征征收收营营业业税税”作出调整作出调整（制约了二级市场，拖累了一级市场）（制约了二级市场，拖累了一级市场）回回到到20052005年年的的文文件件规规定定的的“对对个个人人购购买买普普通通住住房房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税”上，上，打击投机不能放松！打击投机不能放松！但但鼓鼓励励居居民民通通过过二二级级市市场场适适度度改改善善住住房房条条件件，对对扩扩大大住住房房需需求求见见效效快快，也也符符合合现现阶阶段段居居民民住住房房消消费费的的主要需求。主要需求。9292 3)3)土地政策。土地政策。允许地方