chap基准地价修正系数法实用

基准地价的概念 基准地价是政府对各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权平均价格，对应的使用年期为各类用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果需经政府认可。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。第1节 基准地价评估的基本原理第1页/共24页基准地价的特点1、基准地价是一种区域性的价格；2、基准地价是一种分用途的价格；3、基准地价是一种平均价格；4、基准地价是有限年期的价格；5、基准地价具有时效性；6、基准地价是一种控制性价格。第2页/共24页基准地价评估的原理1、土地收益是基准地价评估的基础；2、各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础；3、各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位；4、土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。第3页/共24页基准地价评估的原则1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则；2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则；3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则；4、与社会经济水平相适合、相协调的原则；5、选择合适的估价技术路线原则。第4页/共24页第2节 建设用地基准地价评估 建设用地基准地价评估的步骤建设用地基准地价评估的步骤1、基准地价评估区域的确定；、基准地价评估区域的确定；2、基准地价评估资料的调查；、基准地价评估资料的调查；3、资料整理；、资料整理；4、样点数据检验；、样点数据检验；5、基准地价评估；、基准地价评估；6、基准地价的确定与公布。、基准地价的确定与公布。第5页/共24页(一一)基准地价评估区域的确定基准地价评估区域的确定1、划分基准地价评估区域的作用、划分基准地价评估区域的作用(1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求(2)划定区域是基准地价评估的基础划定区域是基准地价评估的基础(3)突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度(4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算(5)有助于分析地价与影响因素的关系有助于分析地价与影响因素的关系2、划分基准地价评估区域的方法、划分基准地价评估区域的方法 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。不同的均质区域。第6页/共24页3、划分基准地价评估区域的步骤、划分基准地价评估区域的步骤(1)选择划分区域的因素；选择划分区域的因素；(2)确定区域划分标准；确定区域划分标准；(3)调查有关资料；调查有关资料；(4)初步划分区域；初步划分区域；(5)实地校核调整；实地校核调整；(6)确定区域边界。确定区域边界。第7页/共24页(二二)基准地价评估资料的调查基准地价评估资料的调查(三三)资料整理资料整理 1、市场交易资料整理、市场交易资料整理(1)样样点点地地价价计计算算（分分别别根根据据土土地地使使用用权权出出让让或或转转让让资资料料、土土地地出出租租资资料料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）；房屋买卖资料、房屋出租资料等）；(2)样样点点地地价价修修正正（年年期期修修正正、交交易易期期日日修修正正、容容积积率率修修正正、样样点点地地价价其其他他修正）；修正）；(3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。2、土地利用效益资料整理、土地利用效益资料整理(1)土地利用类型的划分；土地利用类型的划分；(2)单元土地质量指数的计算；单元土地质量指数的计算；(3)企业标准资本额的计算；企业标准资本额的计算；(4)企业合理工资量的计算。企业合理工资量的计算。第8页/共24页(四四)样点数据检查样点数据检查1、样点资料归类、样点资料归类2、样本总体分布类型检验、样本总体分布类型检验3、剔除异常样本数据、剔除异常样本数据(五五)基准地价评估基准地价评估 1、利利用用样样点点地地价价资资料料评评估估基基准准地地价价（利利用用指指数模型、利用算术平均数模型）数模型、利用算术平均数模型）2、利利用用用用地地效效益益资资料料评评估估基基准准地地价价（常常数数模模型、多元线性模型、多元非线性模型）型、多元线性模型、多元非线性模型）(六六)基准地价的确定与公布基准地价的确定与公布1、基准地价确定的原则、基准地价确定的原则2、基准地价确定、基准地价确定3、基准地价的公布、基准地价的公布第9页/共24页概念概念 利用基准地价评估成果，利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。格的方法。第3节 基准地价系数修正法第10页/共24页理论基础理论基础 基准地价系数修正法的理论依据是基准地价系数修正法的理论依据是替代原理替代原理，即在正常的市场条件下，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。上应当具有相似的价格。适用范围适用范围 基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。地价格评估。第11页/共24页基准地价系数修正法的估价步骤(一)确定级别或区域基准地价(二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例)1、确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素）2、确定各因素的权重（特尔斐法、层次分析法）3、样点地价整理第12页/共24页商业用地地价因素修正系数表 优劣程度影响因素优 修正系数（）较优 修正系数（）一般 修正系数（）较劣 修正系数（）劣 修正系数（）区域因素商业繁华状况15880008-415临路情况8440002-24交通便捷度11660003-36人流量7440002-24个别因素形状4220002-24地形3220002-23地质3110001-13第13页/共24页式中：F1各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度；F2各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度；Ilb某类用地的某一级别的基准地价；Inb该类用途、该级别内最高的正常样点地价；Ini该类用途、该级别内最低的正常样点地价。Inb-Ilb IlbF1=X 100%Ilb-Ini IlbF2=X 100%4、计算各级各类用地的最大修正幅度第14页/共24页5、计算各因素影响地价的修正系数 F1i =F1 X Wi F2i =F2 X Wi式中：F1i某因素影响地价的最大上调幅度；F2i某因素影响地价的最大下调幅度；Wi某因素影响地价的权重值。6、编制宗地价格修正系数表（按优、较优、一般、较劣、劣）第15页/共24页(三)确定估价对象宗地的价格修正系数(四)计算宗地价格（以级别宗地价格修正系数表为例）式中：Pi估价对象宗地的价格；P估价对象宗地所对应的级别基准地价；Ki估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；Y年期修正系数；T交易时间修正系数 第16页/共24页概念概念 补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益。件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益。需要补地价的情形主要有以下需要补地价的情形主要有以下3类类:土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件；地使用条件；土地使用者延长土地使用期限土地使用者延长土地使用期限(包括土地使用权期间届满后的续期包括土地使用权期间届满后的续期)；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。第4节 补地价的测算第17页/共24页测算公式 对于改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件的,补地价的数额在理论上为批准变更时新旧土地使用条件下的土地市场价格之差额，即：补地价=新土地使用条件下的土地市场价格-旧土地使用条件下的土地市场价格 其中：对于单纯提高容积率或者增加建筑面积以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价(单价)=新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率 补地价(总价)=补地价(单价)土地总面积 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价(单价)=楼面地价(新容积率-旧容积率)或者 补地价(单价)=（旧容积率下的土地单价/旧容积率）(新容积率-旧容积率)或者 补地价(单价)=（新容积率下的土地单价/新容积率）(新容积率-旧容积率)第18页/共24页 例1：某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。答案：30万元 例2：某宗面积为 3000 m2 的工业用地,容积率为 0.8,楼面地价为 700 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为 5.0,楼面地价为 960 元/m2。试计算应补地价的数额。答案：1272万元第19页/共24页高层建筑地价分摊的意义高层建筑地价分摊的意义 通过高层建筑地价分摊是为了解决：通过高层建筑地价分摊是为了解决：(1)各部分占有的土地份额；各部分占有的土地份额；(2)各部分享有的土地面积；各部分享有的土地面积；(3)各部分享有的地价数额。各部分享有的地价数额。第4节 高层建筑地价分摊第20页/共24页高层建筑地价分摊的方法1、按建筑面积进行地价分摊的方法优点是简便、可操作性强；缺点是它主要适用于各层用途相同，且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。第21页/共24页高层建筑地价分摊的方法2、按房地价值进行地价分摊优点是克服了按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，却分摊了等量的地价，它主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异，但差异不是特别大的建筑物；缺点各层分摊的建筑物价值不相等。第22页/共24页高层建筑地价分摊的方法3、按土地价值进行地价分摊优点是较简单，只要知道了建筑物占用的土地价值，知道了建筑物各部分的房地价值，就可以进行；缺点是在实际中不可行。因为进行分摊的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。第23页/共24页感谢您的欣赏！第24页/共24页