商业及写字楼市场回顾分析

2013年西安商业及写字楼市场回顾分析目 录第一章 2013年西安土地市场分析总结第二章 2013年西安商业地产市场分析总结第三章 2014年西安写字楼市场分析总结第一章 西安土地市场分析总结从供应端来看，西安土地市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看2013年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。从成交端来看，本年度土地市场成交量跌破1000万大关，成交量下跌主要基于以下两点：（1）其一，新一届政府对于土改力度的加大以及楼市调控对于市场需求的挤压使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地渐趋理性。（2）其二：持续火热的楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺，而新兴区域产业聚集处于前期导入期，楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。据最新数据显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为人民币(下同)31304.5亿元，同比增加50%。共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米，同比增加7%;共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。在成交的土地出让金总盘子中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元，同比增加57%;商办类用地7508亿元，同比增加57%;工业用地2224.6亿元，同比增加6%;其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点，商办类用地出让金占比为24%，与去年同期基本持平。2013年中国土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升，年底更迎来“抢地潮”。一2013全国土地市场运行概述省省市市合计合计商服用地商服用地工矿仓储工矿仓储用地用地住房用地住房用地公共管理公共管理与服务用与服务用地地交通运输交通运输用地用地水域及水水域及水利设施用利设施用地地特殊特殊用地用地小计小计保障性安保障性安居工程用居工程用地地商品住房商品住房用地用地陕陕西西省省西安市2598.74 438.64 794.76 977.48 308.11 669.38 387.86 0.00 0.00 0.00 铜川市1154.37 94.66 307.00 218.54 179.68 38.86 241.92 226.42 65.83 0.00 宝鸡市2517.20 182.55 823.48 515.24 299.66 215.58 611.02 244.75 118.13 22.02 咸阳市7744.48 633.53 2470.90 1581.88 370.30 1211.58 706.97 2152.21 161.78 37.21 渭南市1672.90 267.44 527.27 382.81 253.08 129.72 241.14 214.54 0.00 39.71 延安市2533.02 147.80 970.43 250.27 214.47 35.81 663.70 467.80 22.03 10.98 汉中市2413.56 231.94 829.09 463.52 201.38 262.14 637.90 235.45 11.67 4.00 榆林市6441.57 623.05 2768.03 987.12 461.81 525.31 389.07 1619.58 12.39 42.33 安康市1820.21 213.69 532.57 307.40 209.91 97.49 238.53 493.06 34.07 0.90 商洛市1463.08 169.59 253.99 216.82 146.08 70.74 258.77 554.29 5.62 4.00 小计30359.13 3002.89 10277.52 5901.10 2644.49 3256.62 4376.87 6208.10 431.51 161.14 合计合计30359.13 3002.89 10277.52 5901.10 2644.49 3256.62 4376.87 6208.10 431.51 161.14 注：保障性安居工程用地=保障性住房用地中的廉租房和经济适用房+各类棚户区改造用地的总量+公共租赁房中的划拨和出让+限价商品房n 2012年陕西省国有建设用地供应计划回顾二2012/2013年陕西土地市场运行概述市商服用地商品住房用地合计商服用地占比商品住房用地占比西安市438.64 669.38 1108.02 39.59%60.41%铜川市94.66 38.86 133.52 70.89%29.11%宝鸡市182.55 215.58 398.13 45.85%54.15%咸阳市633.53 1211.58 1845.11 34.34%65.66%渭南市267.44 129.72 397.16 67.34%32.66%延安市147.80 35.81 183.60 80.50%19.50%汉中市231.94 262.14 494.08 46.94%53.06%榆林市623.05 525.31 1148.36 54.26%45.74%安康市213.69 97.49 311.18 68.67%31.33%商洛市169.59 70.74 240.33 70.57%29.43%小计3002.89 3256.62 6259.50 47.97%52.03%n2012年陕西省国有建设用地商服务、商住供地比例统计 省市合计商服用地工矿仓储用地住房用地公共管理与服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地小计保障性安居工程用地商品住房用地陕西省西安市2333.79 225.00 700.86 870.18 264.74 605.44 537.75 0.00 0.00 0.00 铜川市598.24 42.48 287.45 87.73 66.42 21.31 83.39 54.66 0.00 42.54 宝鸡市1943.36 285.00 882.30 384.58 194.34 190.24 179.01 175.97 36.50 0.00 咸阳市4337.83 418.33 1343.86 907.38 361.94 545.44 349.91 1286.95 11.38 20.00 渭南市1374.33 185.28 391.48 281.07 151.07 129.99 193.34 315.49 0.00 7.67 延安市2943.64 187.83 605.41 520.87 476.31 44.56 364.07 1202.24 59.22 4.00 汉中市2122.28 254.22 798.83 316.05 198.58 117.47 358.35 338.96 9.99 45.87 榆林市7069.48 548.65 4608.86 497.88 223.30 274.58 390.14 936.09 70.36 17.50 安康市1202.13 178.33 446.77 234.92 143.93 91.00 200.84 114.51 25.85 0.90 商洛市1113.24 134.47 430.14 126.33 77.71 48.62 261.62 147.07 6.80 6.82 杨凌示范区345.00 25.00 200.00 45.00 33.00 12.00 20.00 45.00 10.00 0.00 小计25383.31 2484.60 10695.98 4272.02191.35 2080.65 2938.42 4616.93 230.11 145.29 合计25383.31 2484.60 10695.98 4272.02191.35 2080.65 2938.42 4616.93 230.11 145.29 注：保障性安居工程用地=保障性住房用地中的廉租房和经济适用房+各类棚户区改造用地的总量+公共租赁房中的划拨和出让+限价商品房n2013年陕西省国有建设用地供应计划汇总表省市商服用地商品住房用地合计商服用地占比商品住房用地占比陕西省西安市225.00 605.44 830.44 27.09%72.91%铜川市42.48 21.31 63.79 66.59%33.41%宝鸡市285.00 190.24 475.24 59.97%40.03%咸阳市418.33 545.44 963.78 43.41%56.59%渭南市185.28 129.99 315.27 58.77%41.23%延安市187.83 44.56 232.39 80.82%19.18%汉中市254.22 117.47 371.69 68.40%31.60%榆林市548.65 274.58 823.23 66.65%33.35%安康市178.33 91.00 269.33 66.21%33.79%商洛市134.47 48.62 183.09 73.45%26.55%杨凌示范区25.00 12.00 37.00 67.57%32.43%合计小计2484.60 2080.65 4565.24 54.42%45.58%n2013年陕西省国有建设用地商服务、商住供地比例统计三2013年西安土地市场运行概述从供应端来看，西安土地市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看2013年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。从成交端来看，本年度土地市场成交量跌破1000万大关，成交量下跌主要基于以下两点：（1）其一，新一届政府对于土改力度的加大以及楼市调控对于市场需求的挤压使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地渐趋理性。（2）其二：持续火热的楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺，而新兴区域产业聚集处于前期导入期，楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。3.1 2013年西安土地市场供应分析 2013年西安市土地供应总面积为1260.94万方，与去年相比下跌17.03%。从2012年各月土地供应情况来看：市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看本年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。3.1 土地市场供应分项分析从全年度各区域供应占比图可以看出：区域占比最大不超过20%，整体来看较为均衡。本年度城西区、经开区、浐灞区、高新区及曲江区较占上风。其中城西区供应占比达到20%，供应占比领先各区域，该区域沣东新城板块及大兴新区板块土地供应量最为活跃。随着西咸新区通过国家审批，三桥至世纪大道区域地块后期供应量或将进一步加大。1.区域供应整体均衡 城西区土地供应最活跃2.商服用地占主导 商住综合类及纯住宅占比共计39%从年度土地供应地块用途来商服用地占到35%占比居首位其次为商住类综合用地所占比例为22%纯住宅类用地供应占比为22%工业类用地供应占比为12%。3.小面积地块供应比重最大 从全年供应地块面积来看主要是以小面积地块供应为主，3万平米以下地块供应占到62%，供应地块量为208宗，其中1万平米以下有82宗、1-2万平米地块有75宗、2-3万平米地块有49宗。3-5万平米挂牌量占到14%，5-8万平米所占比例为13%，8-10万平米供应地块占比为6%，10万平米以上地块占到了5%。3.2 2013年土地市场成交分析 2013年西安土地市场共成交土地253宗，成交面积为904.39万方，与2012年相比下跌31.98%。本年度楼面价除4月超过2000元/平米，其他月份均在1000月/平米左右。本年度土地市场成交量跌破1000万大关，成交量下跌主要基于以下两点：l其一，新一届政府对于土改力度的加大及楼市调控对于市场需求的挤压使得房企年度后半段拿地力度低于去年同期，房企拿地渐趋理性。l其二：楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺，而目前新兴区域产业聚集处于前期导入期，楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。3.3 土地市场成交分项分析 1.浐灞、城西、经开及曲江成交占比达45%从年度成交地块区域分布来看：浐灞、城西、经开及曲江去土地成交占据45%占比其中城西区成交占比15%浐灞区成交占比14%经开曲江各占8%此外长安、户县等区域土地成交也在8%左右。2.纯住宅类用地成交占比30%从年度成交土地用途来看商服用地所占比例最大达到了总成交的35%其次为纯住宅用地所占比例为30%而商住类综合用地成交占比为13%此外本年度工业用地占比15%。3.房企拿地以小地块占主 从全年成交地块面积来看小面积地块成交比重最为明显：3万平米以下地块有155块，其中1万平米以下有73块、1-2万平米地块有49块、2-3万平米地块有33块。3-5万平米成交34块5-8万平米成交33块8-10万平米共成交3宗10万平米以上地块今年共成交18宗用地。2013年西安土地市场总结年西安土地市场总结 20132013年下半年国土部年下半年国土部20132013中国土地政策蓝皮书中明确指出要严中国土地政策蓝皮书中明确指出要严控增量，盘活存量，预计后期土地市场供应端或保持稳定态势，盘活控增量，盘活存量，预计后期土地市场供应端或保持稳定态势，盘活存量或成为其主策略，在政策预期影响之下，存量或成为其主策略，在政策预期影响之下，20142014年西安土地市场供年西安土地市场供应端或将以稳为主。应端或将以稳为主。成交方面，面对后期国家对于土地改革措施的逐步实施以及楼市调成交方面，面对后期国家对于土地改革措施的逐步实施以及楼市调控对于市场需求的挤压，部分房企拿地或将愈加谨慎，但不排除部分控对于市场需求的挤压，部分房企拿地或将愈加谨慎，但不排除部分品牌房企为完成自身在西安进一步开发目标而加大拿地力度品牌房企为完成自身在西安进一步开发目标而加大拿地力度因此可以判断，因此可以判断，20142014年西安土地供应端以稳为主，成交端整体平稳，年西安土地供应端以稳为主，成交端整体平稳，局部活跃。局部活跃。第二章 西安商业市场分析总结2013年的全国商业地产似乎是持续高潮，一些住宅开发商仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而随着今年商业消费市场受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎，新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，商铺的租金影响较大。而相对二线城市的西安，走势基本与全国保持一致，且本年度的销量相对去年呈现大涨之势。1、经济现状1.1全国经济现状n全国GDP超预期目标 总体表现平稳据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。n产业分类分析从产业类型来看，第三产业的持续扩张是2013年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使2013年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。一2013年全国商业地产运营的市场政策经济现状 1.2西安经济现状n固定资产投资较快增长1至11月，全市固定资产投资(不含农户)4444.52亿元，同比增长24.2%，比1至10月回落0.1个百分点。分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%;第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%;第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。n 消费市场需求稳定增长1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%;餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。随着2013年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。这为后期2014年商业房产市场提供了发展空间，也为2014年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部商务部关于促进电子商务应用的实施意见的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。政策发布时间政策发布时间发布方发布方政策细则摘要政策细则摘要2013年1月住建部中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。2013年4月国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局日前，国务院办公厅发布关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知，明确要求在2014年6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门，颁布不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月商务部出台商务部关于促进电子商务应用的实施意见，为进一步促进各地电子商务应用，推动我国电子商务均衡发展，针对当前电子商务发展面临的突出问题，结合电子商务应用促进工作的实际需求，促进我国电子商务在区域和行业领域的均衡发展。2、政策方面2.1 全国房地产调控政策2.2西安房地产调控政策 政策发布时政策发布时间间发布方发布方政策细则摘要政策细则摘要2013年1月西安市人民政府办公厅1月11日，市政府办公厅出台西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见，为深入贯彻落实关中-天水经济区发展规划和西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，全面推进我市国家服务业综合改革试点，实现全市服务业“发展提速、总量扩大、结构优化、品质提升”，特制定若干政策意见。在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了西在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见，这为安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见，这为20132013年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多的优惠政策，为企业入驻西安提供了方便。的优惠政策，为企业入驻西安提供了方便。3、城市规划方面 时间核心内容1.10世界500强企业新华联集团、南翔集团、金花投资控股入驻西咸新区2.16西北首个5S级奥特莱斯城市集群签约悦美国际4.4西安国际港务区12个项目总投资103.8亿7.26西咸新区与万通集团签订立体城市落定8.15莲湖区将按照一站式消费理念，全面实施土门商圈改造工程9.159月15日地铁一号线开通运营9.29曲江投2000亿打造中央文化商务区，20个项目已开工建设10.8宜家将落户西安城西1.9亿竞得沣东新城90亩地10.1910月19日城东客运站搬迁运营11.27西安领事馆周边城市设计方案敲定，明年开建开20条跨国航线11.21北客站南广场建大型公交枢纽，轻轨直达咸阳机场11.22西北最大万达广场盛大开业在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放。2013年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方招商引资政策优惠的利好因素影响下，更多国内外企业投资意愿加强，其中不乏商业地产的开发商。西安的房地产市场起步相对较晚，商业发展更有所滞后。而随着住宅市场政策的从紧，住宅投资得到遏制，市场观望浓烈，商业类物业却逆势上涨，成为投资者的投资热点产品。在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放，尤其在西咸新区、曲江二期、新寺商圈、太华路、国际港务区等区域板块集中入市。4、全国及西安商业地产发展特征n全国商业地产发展特征在限购限贷政策下，商业和写字楼地产迎来了转机，许多住宅开发商纷纷转战商业和写字楼的开发。在过去两年里，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。这是由于部分城市的商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，房企重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急需行业规则和发展机制的建立和完善。同时加上商业自身开发模式的复制而出现的同质化、电商的不断加压使得商业房地产发展道路上出现多重危机。n西安商业地产发展特征二线城市的西安也不例外的成为商业地产扩张的区域。由于商业地产的集中入市、大体量项目的不断在建、商业模式的复制以及商业运营的不完善等因素，使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题。此外，随着西安国际化大都市发展的需要，以及城镇化建设的需求，商业地产市场逐渐呈现出城市边缘化发展。1、商业用房市场供给情况1.1市场供应量情况时间时间投资额投资额（亿元）（亿元）施工面积施工面积（）（）竣工面积竣工面积（）（）新开工面积（）新开工面积（）市场供应量（万市场供应量（万）2012年592258135699013368341423742210.912013年733610137162316582701490470279.02变动23.87%1.08%24.04%4.69%32.29%西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2013年，西安商业用房市场整体相对于去年各项指标均有所上涨，其中新开工面积为149.047万平方米，同比去年同期上涨4.69%;投资额与去年同期上涨了23.87%，成为本年度涨幅最大的指标。此外，2013年西安市有多个商业地产项目集中入市，为全市带来279.02万平方米的供应量。本年度市场供应量与去年同比上涨了32.29%。二2013年西安商业用房市场发展概况 1.2供应市场结构变化情况 从区域上看，在2013年，商业地产最为活跃的区域也莫过于城北区和城南区，本年度两城区商业地产成交面积达86.8万平方米，占2013年西安市商业地产成交总面积的70.26%，成为商业地产市场的绝对热点区域。更具体的是，以大雁塔旅游文化商圈、曲江商圈、大明宫商圈、浐灞商圈等为代表的新兴商圈发展迅猛，从而扩大了西安商圈的规模。从商业类型的变化来看，随着西部城市经济的逐渐繁荣和城市化深度发展，国家化大都市进程的逐步推进，西安的商业地产发展也如火如荼，迅猛增长。传统模式的商业受到新兴的商业模式冲击，市场商业类型也逐渐由单一的购物模式转向城市综合体、地铁商业等现代化多功能综合体模式的转变。从成交具体项目来看，华南城项目以独揽从成交具体项目来看，华南城项目以独揽31.3431.34万平米、万平米、36.11%36.11%的绝对占比成为商业地产市的绝对占比成为商业地产市场的王者。与去年相比，本年度销量大涨了场的王者。与去年相比，本年度销量大涨了134.64%134.64%，可见华南城销量不断地大增与陕西和西，可见华南城销量不断地大增与陕西和西安政府的大力支持、国际港务区大环境的影响密切联系。这也正符合政府大力支持区域商业中安政府的大力支持、国际港务区大环境的影响密切联系。这也正符合政府大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，投资者看好未来发展的市场现状。心和环线商业带的发展，投资者看好未来发展的市场现状。2、商业用房市场销售情况 近年来，西安的城市化进程迅猛，为商业地产提供了快速发展的机遇，集多种功能于一体的城市商业综合体，已成为西安商业地产发展重要的新坐标。如关注度极高的华润二十四城项目，是华润置地继成都、重庆之后，第三座二十四城，项目以打造城市中心的姿态，继承成都、重庆二十四城的成功经验，在西安树立起国际化生活中心。项目引进成熟的“万象城城市综合体系列”，其中涵盖华润商业中心、西安站首座项目STREET MALL、3万方的华润万家西部旗舰店、170米摩天甲级标准商务中心、都市精英公寓等产品类型，带来全新的消费概念和生活体验，实现“一站式消费”“体验式消费”的消费中心，满足现代人需求，成为当下西安商业市场发展的主流。商服用房销售面积月度情况 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2013年全年，西安楼市商业物业共销售123.54万平方米，与2012年全年相比，增长了39.2%。其中，7月达到了全年商业销量的峰值16.53万平方米。3、商业用房市场销售价格情况 与2012年相比，2013年商业地产成交均价波动较小，各月全市商服用房成交均价基本维持在13000元/平米左右。其中3月，受海荣.翡翠国际城、文景小区底商等项目火热销售的影响，该月市场成交均价跌至年度最低值;而在11月，诸如海璟时代项目、金地湖城大境等住宅底商的集中成交，致本月商业成交均价达到2013年度最高值，达到16463元/平米。商服用房成交均价及变动比率走势图 4、商业用房市场去化周期情况 西安市商品住房去化周期表西安市商品住房去化周期表 物业类别物业类别住宅住宅办公楼办公楼商业商业2013.12月末结转可售量（万）1728.42180.63533.38月均销化量（万/月）99.137.1210.15存量去化周期（月）17.4425.3752.55西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，去化周期远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力巨大，竞争也将更加激烈。城区楼盘名称成交套数成交面积（）城东五金机电B区（华南城）1776229348.3城西大明宫建材家居西咸店107778816.96城东综合交易展示中心一号馆（华南城）262272943.36城南西安曲江芙蓉新天地项目148502.38城北盐东村城改项目536701.02城西丰和坊（太奥广场）5236254.72城南佳和商务大厦12128299.52城北荣华北经城5423482.18城南曲江国际大厦项目5018385.9城东东城新一家1417103.72从成交排行榜前十强的城区分布中可以看出，2013年城南区和城东区入榜项目较多，分别占据三席;城北区和城西区分别占据两席。从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如以大雁塔商圈、曲江商圈等新兴商圈正逐步成为区域型商业中心的典型代表。而政府的大力支持规划的区域商业中心和环线商业带的得以发展，以土门、北二环、张家堡、国际港务区、浐灞金融区等为代表的一批区域商业中心，未来发展趋势良好。随着传统商业区影响力相对下降，区域商业中心和环线商业带加速发展，各种力量此消彼长，未来将会形?筛嘈滦松桃抵行摹?从销售榜单中可见，除大明宫建材市场西咸店和华南城等作为专业市场类商铺外，榜单中其余项目基本上均是多业态式的商业模式。此外，目前西安市场上像西安国际中心、西安华润二十四城的万象城、金旅城的四海唐人街项目、西安赛格国际购物中心、华东万和城等正在销售的商业项目也都是多业态式商业模式。从而可知，西安目前的商业模式已经由原来单一的综合体式商业转向多元化商业形态，几乎每个商业项目体量都很大，自成体系，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。从后期升值潜力来看，榜单中各楼盘均处于成熟与半成熟的区域之间，升值潜力可期，这也是购买者选购商服用房的标准之一。三2013年西安商业区域发展现状 1、明年的经济、政策、区域环境规划的走向在经济方面，2014年，我国经济发展具有基本面趋于良好、外部环境进一步改善、市场预期回暖好转等有利条件。在全国经济转好的情况下，西安经济也将有平稳的增长。一方面，从消费方面看，消费者对商贸、文化、教育、医疗、旅游等服务类需求旺盛，住房、汽车等消费还将持续增长，而电商网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。另一方面，随着国际化大都市的发展，保障房建设、城市轨道交通、环境治理、旧城改造等方面存在大量的需求空间。在政策方面，后期不动产统一登记制度、房产税的扩容以及“限购、限贷”等调控政策的持续对住宅市场的投资的压抑，更多投资金或将向商业地产市场的有一定的增加。此外，土地供应量的增加，“二胎“政策在中长期内会形成另一波人口红利等其他相关政策，也将影响到商业地产市场乃至整个房地产市场。在区域规划方面，近期召开的西安“两会”为后期城市规划提出“南优、北拓、东延、西联”的发展战略，使主城区的城市空间布局更加合理、更加优化。“南优”依托秦岭北麓和曲江新区、航天基地、常宁新城等主要板块打造生态宜居宜业的新城南，打通城市中轴线南段，实现长安大道与南长安街无阻碍贯通。“北拓”全面提升绕城高速以北至渭河区域的城市化水平，加快北客站周边区域开发，支持草滩生态产业园发展，推进西安至阎良城际铁路建设。“东延”，就是以国际港务区、纺织城综合发展区、临潼国家旅游度假区为龙头，加快城市公共基础设施向东辐射延伸，力争秦汉大道年内建成通车。“西联”，就是借助西咸新区成为国家创新城市发展方式试验区的重大机遇，加快推进西咸一体化步伐，推动城西区域设施共建共享、产业互联互融。支持沣东新城加快昆明池、国际车城等四大板块建设，加快三桥商圈、六村堡片区改造步伐。争取启动1号线咸阳延伸段建设，推进西咸公交无缝对接。此外，“丝绸之路经济带建设”、“中亚长安产业园”“交通体系的改善”“发放贷款13亿”等利好因素也将为西安国际化大都市的快速发展提供夯实的基础，也为后期商业地产发展提供空间。四后市预警 2、市场供应走势西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，从数据可见，随着商业市场开发商集中入市，以及大体量商业综合体的开发，库存量的增加，市场已呈现出明显供大于求的态势。3、市场销量走势市场虽然受到一些商铺的关门、电商的冲击等因素，对商业地产供应和销售有所影响。不过随着西安市城镇化的发展加速，市场的需求量将有所增加，以及商业模式结构的顺应转型，从而也提高了去化库存的速度。4、市场价格走势市场库存量的增加，也将带来各个商业地产之间的竞争，价格空间将逐渐趋窄。再者，西安政府推出的许多招商引资的优惠政策，以及政府的调控政策的平稳，后期商业地产市场的价格将趋于稳定。5、未来商业地产发展特征 5.1高标准、多业态式商业模式成为一种趋势从目前市场上正在销售的商业项目来看，西安的业态结构仍以购物零售为主，休闲娱乐业态整体发展较不完善。但西安的百货店和大卖场也正在由原来单一的综合体式商业转向多元化、体验式的商业形态，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。5.2新兴商业地产体量大招商压力增加从目前西安在建商业项目来看，普遍体量较大，招商压力有所增加。如：已经开业的雁塔文化新天地、华南城、骡马市的兴正元广场，目前仍有商铺空置。由于现在还有一些大体量购物中心及商业街在建，后期将在近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能将进一步上升。5.3本土零售业仍占市场主导从目前本土和外资零售企业所占市场份额来看，本土零售企业暂时领先，外资零售企业处于相对弱势地位。相比于初来的外资零售企业，西安本土零售企业仍拥有大批忠诚消费者，如老品牌的民生、开元等百货商场仍占据市场的主导地位，而外来零售企业则相去甚远。5.4购物中心成为开发“新宠”目前，购物中心建设已经不再局限于以层为单位固定分布业态，而出现在各个楼层进行业态混搭。大量体验式业态;如咖啡书吧、文化主题展、3D魔幻、溜冰场等业态广泛布局在各个楼层，从而提高购物者在各个区域的到达率和激发到店者的消费欲望。此外，新兴的商业购物中心引进众多吸睛休闲功能，吸引人气，带动人群对商品的消费。如新开业的西安赛格国际购物中心，项目融入了世界最大室内瀑布、西北最大空中花园停车场、1层直达6层的心跳飞天梯、西安最大体量的儿童娱乐中心、西安最大的美食街区等等世界、西北、西安之最，更多体验和休闲功能业态。5.5“地铁+商业“业态成后起之秀随着西安地铁1、2号线的开通运营，拉动了西安地铁+商业“的新兴商业地产模式出现。如：新寺商圈的中泰广场，华东万和城、华东万悦城、朝阳国际广场以及西安赛格国际购物中心等。5.6实体与电商联营购物 O2O开启商业新时代O2O也已成为行业最热门的词汇，如今西安百货零售业正逐渐开始“试水”这种模式，以加快企业升级转型。如国美、苏宁两大电器电子零售商在网上开通的国美在线、苏宁易购，让购房者在线上线下均可享受到购物的乐趣。此外，2013年，银泰百货积极自建网站银泰网，整合与共享线下客户资源，推出覆盖更广消费人群的手机客户端，更好发挥在体验、服务上的差异化优势。据悉，以开元商城、民生百货为代表的传统百货零售企业也开始搭建微信和微博的公共平台，向客户推送商场折扣与促销活动信息，以吸引更多消费者关注和即时消费。20112011年年“三限三限”政策的影响下，从全国至西安由政策的影响下，从全国至西安由“住转商住转商”的房地产开发转型渐成潮流，在经历了先期的一拥而上之后，至的房地产开发转型渐成潮流，在经历了先期的一拥而上之后，至20132013年基于商业地产年基于商业地产“供大于求供大于求”问题的逐步显示，以及商业地问题的逐步显示，以及商业地产后续运营压力、资金链等问题，至产后续运营压力、资金链等问题，至20132013年商业地产开发热度趋年商业地产开发热度趋低，在此背景下，写字楼业态的开发再度成为年度房地产市场开低，在此背景下，写字楼业态的开发再度成为年度房地产市场开发新的亮点。而之于西安房地产市场而言，发新的亮点。而之于西安房地产市场而言，20132013年也成为写字楼年也成为写字楼市场新的爆发增长年。市场新的爆发增长年。第三章 西安写字楼市场成交分析总结 写字楼物业的发展外部受房企转型影响推动，而于更深层次，作为经营型业态受宏观经济发展、城市规划建设等影响推动尤为显著。从西安写字楼运营环境来看，去年至今西安已入市或即将入市的写字楼产品达到近20余个，如今随着越来越多的世界500强企业、大型央企、国企等纷纷入驻，他们对于办公环境的要求越来越高，为了适应时代的发展和为越来越多的知名企业提供办公场所，西安写字楼市正慢慢走向国际化和正规化。1、经济环境据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，办公楼销售面积增长27.9%，。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。作为西部大开发的重点城市的西安在房地产投资占比稳中有升，市场发展稳健高走，这无疑对写字楼市场带来了巨大的前景。一2013年西安写字楼市场运营环境20132013年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方招商引资政策优惠的利好因素，如二大招商引资政策优惠的利好因素，如二大500500强企业西门子和三星分别强企业西门子和三星分别落户高新，这将给西安的办公市场带来更大的机遇和投资热潮。落户高新，这将给西安的办公市场带来更大的机遇和投资热潮。时间时间核心内容核心内容1.10世界500强企业新华联集团、南翔集团、金花投资控股入驻西咸新区1.23世界500强企业西门子落户高新区2.16西北首个5S级奥特莱斯城市集群签约悦美国际4.4西安国际港务区12个项目总投资103.8亿4.10三星签约高新区预期销售达660亿元7.8沣东新城获批建设省级统筹科技改革示范区8.15莲湖区将按照一站式消费理念，全面实施土门商圈改造工程9.29曲江投2000亿打造中央文化商务区，20个项目已开工建设12.4微软落户西咸新区沣西新城2、规划建设在城市性质上，规划将大西安定位为国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，将逐步建设成为世界城市之文化之都。30南门下穿隧道主体昨封顶环南路明年4月底通车我市重点建设项目南门与环城南路交通综合治理工程西起西北大学北门口，东至安东街，全长3978米，工程总投资7.8亿元。全线共设置三处分离式隧道，分别为含光门朱雀门下穿隧道、南门下穿隧道、文昌门和平门下穿隧道。该项目的建设，将进一步完善城市路网功能，有效缓解区域内交通压力，对提高中心路网的集散能力、提升南门区域城市形象有着十分重要的意义。12.20西安到2018年将开通6条地铁我市近期将建设地铁4号线工程、5号线一期工程、6号线一期工程，全长约78.9千米。其中，4号线工程自航天东路至北客站，线路长33.3千米，全部为地下线，设站28座，规划建设期为2013年至2017年;5号线一期工程自和平村至纺织城火车站，线路长25.7千米，其中地下线24.3千米，设站20座，规划建设期为2014年至2018年;6号线一期工程自南客站至劳动南路，线路长19.9千米，全部为地下线，设站15座，规划建设期为2013年至2017年。到2018年，我市将形成6条运营线路、总长176.5千米的轨道交通网络。3、全国写字楼市整体运行状况从全国范围来看，2013年我国写字楼销售面积达到1,120.92万平方米，增长31.70%。全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3,400万平方米，平均空置率为11%。其中，北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。同时写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。随着西安国际化进程的加快，写字楼物业受市场关注度越来越高。如近年来，城北行政中心板块、城北大明宫板块、城西大兴新区板块的崛起，其办公氛围愈发浓厚，另外地铁1号线、2号线的开通，全市三环内时间空间距离得到明显改善，使得全市写字楼市场有了快速发展的沃土。当然发展状况最好的仍旧是高新区，凭借着区域内的经济辐射引力，入驻的世界级企业等、经济地位等;优秀的办公氛围。交通、商业、酒店、购物、景观等对企业运营的便利及形象提升方面的多重支撑。二2013年西安写字楼发展状况及特征1、写字楼市场供应量充沛对持续垒高的库存量，如何提高去化率依旧是当前的最大难题。截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，与去年相比基本持平;写字楼方面，结转可售面积为180.63万平米，相比去年上涨43.81%，去化周期为25.37个月，较去年增加了近4个月。随着西安国际化进程的加快，写字楼物业受市场关注度越来越高。如近年来，城北行政中心板块、城北大明宫板块、城西大兴新区板块的崛起，其办公氛围愈发浓厚，另外地铁1号线、2号线的开通，全市三环内时间空间距离得到明显改善，使得全市写字楼市场有了快速发展的沃土。时间时间投资额（亿元）投资额（亿元）施工面积（）施工面积（）竣工面积（）竣工面积（）新开工面积（）新开工面积（）2012年3213089356699126678617112013年4770889839878555691109228变动48.48%5.16%-6.26%28.72%去化率去化率办公楼办公楼商业商业2013.12月末结转可售量（万）180.63533.38月均销化量（万/月）7.1210.15存量去化周期（月）25.3752.55伴随着12月商办物业的持续旺销，该物业市场存量去化周期有所缩减。但就目前来看，西安该类物业市场供应量将持续放大，鉴于该类物业投资金额较大，同时在理性市场背景下，整个投资市场预期不佳，尤其是办公物业供销严重失衡，以目前的去化情况来看，写字楼市场前景不容乐观，销售压力仍然十分巨大。2、五大城区高新、城北、城南占比最高 西安市写字楼市场区域性强，主要办公物业集中在高新、城南、城北、城内和曲江这五个区域。其中以高新和城北为办公物业的主战场。城南和城内是较早有办公物业的区域，但近年来新开发项目较少，而曲江区域办公物业则呈现迅速发展的态势。预计未来将成为和高新与城北竞争的另一办公物业增长极。通过分析高新和城北在售项目最多，是目前写字楼出售的主力战场。城南和城内通过分析高新和城北在售项目最多，是目前写字楼出售的主力战场。城南和城内以租赁市场为主，市场占比逐年走低。曲江区域在省高院周围形成高密度的办公圈，以租赁市场为主，市场占比逐年走低。曲江区域在省高院周围形成高密度的办公圈，发展潜力大，市场占比有上升趋势。发展潜力大，市场占比有上升趋势。从从2004年至今调控逐渐进入深水区，普通住宅受到巨大冲击，而这一政策也给年至今调控逐渐进入深水区，普通住宅受到巨大冲击，而这一政策也给不限购的商业地产以快速发展的历史机遇，随着西安国际化大都市建设的进程加不限购的商业地产以快速发展的历史机遇，随着西安国际化大都市建设的进程加快，开发商和投资群体都对西安的写字楼市场非常看好，加之写字楼市场不受调快，开发商和投资群体都对西安的写字楼市场非常看好，加之写字楼市场不受调控限制，目前处于自由开放迅速的发展态势，这也导致西安写字楼市场快速发展。控限制，目前处于自由开放迅速的发展态势，这也导致西安写字楼市场快速发展。自2012年至今国家坚持住宅市场限购政策，写字楼市场开发再度呈现大幅上扬，2013年西安写字楼供应面积高达152.53万平方米，同比2012年增长92%，居历史高位。同时本年度新推的西安环球贸易中心、摩尔中心、华东万和城以5A级和甲级写字间的身份亮相也为西安的写字楼市场提供有力保障。3、写字楼楼盘供应市场一路走高3.1 写字楼销量同比峰涨10.81万平米伴随着西安第三产业，未来无论是经济总量还是就业人口，都已远超第一、第伴随着西安第三产业，未来无论是经济总量还是就业人口，都已远超第一、第二产业，而第三产业正是写字楼和商业地产需求的主力军。从区域来看，高新、二产业，而第三产业正是写字楼和商业地产需求的主力军。从区域来看，高新、曲江、经开依旧是写字楼市场供应的主力军。西安写字楼迎来了曲江、经开依旧是写字楼市场供应的主力军。西安写字楼迎来了“三足鼎立三足鼎立”时时代。代。2013年，西安市写字楼市场成交面积为81.65万平米，相比去年同期上涨17.15%，呈现出良好的上涨态势其中，今年10月，在大明宫中央广场奋力成交的带动下，写字楼该物业销量达到了今年的峰值，为10.81万平米。从2012年开始，西安超高层写字楼、城市综合体商务办公、纯正的标准写字楼项目不断上市，国际时尚商务会所等硬件、软件设施，西安的写字楼物业配套都在不断升级。这些标志着西安高端写字楼开发进入了二次喷发期，西安规划和在建的超高层高端写字楼、综合体已达30余座，在产品设计上，多以甲级、5A级为主，而这些全新亮相的高端写字楼，则以项目所在的区位、超大体量的办公区总面积、阔绰舒适的标准层面、国际标准的大堂面积以及较大的层净高，以及充足、快捷的电梯配置而成为其区别于其他层级写字楼，成交区域高新、城南、城北瓜分大半个市场3.2 产品的多元化带动写字楼高速发展3、销售排行公寓型写字间最受欢迎楼盘名称楼盘名称成交套数成交套数成交面积成交面积龙湖MOCO国际106444176.63大明宫中央广场92589807.34西安首创国际城73046112.01高科尚都摩卡68951812.04逸翠园-西安(二期)68842000.04丰和坊（太奥广场）54344077.78西安大明宫万达广场39149387.24海荣名城二期29516013.48海荣.翡翠国际城22813763.89金石柏朗10817887.05限购之后，西安写字楼市场的投资者逐渐增多，加上宏观经济发展良限购之后，西安写字楼市场的投资者逐渐增多，加上宏观经济发展良好，政策的扶持以及各大经济开发区的飞速发展，写字楼供给和需求双好，政策的扶持以及各大经济开发区的飞速发展，写字楼供给和需求双双上涨。产品高端化、智能化。截止目前，部分热点版块的竞争已趋于双上涨。产品高端化、智能化。截止目前，部分热点版块的竞争已趋于白炽化。白炽化。从类型来看，有的楼盘兼具纯写字楼、公寓式写字楼和住宅三种功能为一体，可谓“三合一”。公寓式写字楼没有纯写字楼那样地域差异非常明显，而表现得比较平衡。同时从全年写字楼前十楼盘可以看出，高性价比的产品受到中小企业的热捧。良好的公寓式写字楼，龙湖、太奥广场城等，虽然不在黄金地段，但却都处在人口密集、交通便利的区域。从地域环境分析，地处高新区和南郊文化区，是西安市未来发展的重点区域，高校林立、科研院所众多，高科技公司密集，区域内人口密度大，人口素质和受教育程度高，同时，高收入者数量远高于其他区域，此外，城北区交通便利、可发展空间大，因此备受发展商和购房者、投资者青睐。楼盘类型楼盘类型东东南南西西北北高新高新合计合计写字楼1624720公寓式写字楼2436318合计31051010384、写字楼成交均价8684元/平米同比下滑1.01%2012年以来，在城南万众广场集中备案的影响下，2月市场均价突破1.2万元/平米，其余各月写字楼市场整体成交均价呈走稳之势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2013年，写字楼物业成交均价为8684元/平米，较去年下滑1.01%。西安写字楼出售市场城北、高新、城南火热三2013年西安写字楼销售市场分析西安市的写字楼开发呈现比较集中的现象，全市的在售与待售产品主要聚集在高新区、经开区和曲江区域。开发热点版块包括唐延路版块，锦业路版块，会展中心版块，市府版块，未央路版块和大明宫版块。这些热点版块的项目占到西安市写字楼在售市场的90%以上，尤其是高新区锦业路版块和经开区市府版块，是最热的写字楼开发版块。唐延路沿线两侧分布着西安最多的写字楼物业，是西安最重要的商务办公聚集区，有“西部第一形象大道”之称。未来将发展成重要的总部经济聚集区之一。近年来，唐延路写字楼逐渐由线状分布向带状发展转变，加大了纵身覆盖，新出项目主要聚集在沣惠南路、团结南路等地带，打造商务产业聚集带。尤其是分布于沣惠南路西边的科技产业园正逐步改造为现代商务办公区，规划为未来的创意产业聚集区。名称名称 基础信息基础信息 规模规模 配套配套 交房时间交房时间 售价售价（万元（万元/）级别级别建面建面（万）（万）写字楼写字楼栋数栋数层高层高（米）（米）车位数车位数（个）（个）大堂挑高大堂挑高（米）（米）电梯电梯（部）（部）取暖制取暖制冷冷科技运用科技运用金石柏朗甲级313.32006.14分体空调地辐热户式新风系统，无负压供水2013年底1.3-1.6财富中心三期5A级4.523.5109中央空调地辐热2015年底1.3昆城国际乙级2131304.83分体空调2013年10月1.2cross万象汇甲级2013.890063地辐热2013年9月1.2都市之窗5A级1543.514005.910中央空调地辐热地源热泵、