杭州市房地产市场分析(标准版本)

杭州市房地产市场分析杭州市房地产市场分析 (标准参考版本）2015.3.10 综合概况综合概况地理位置浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端市区中心地理坐标为北纬3016、东经12012总面积16596平方公里，总人口928.5万杭州市下辖8区，2县，代管3县级市城市等级：副省级 浙江省省会，浙江省第一大城市及华东地区中心城市之一，是长三角副中心城市，杭州都市圈核心城市，长三角南翼金融中心，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。地理位置地理位置 杭州市地处长三角南翼，浙江省政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。城市规划城市规划城市总体规划目标经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的整治、经济、文化、科教中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，逐步把杭州建设成为经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有地方特色的现代化城市。国际风景旅游城市，国家历史文化名城，长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心。主要规划指标：规划期限人口城镇化水平(%)中心城区用地规模占规划区总面积比重(%)市域人口 市区常住人口2001-2010 (近期)715570约70305平方千米9.94%2011-2020 (远期)820650约84370平方千米12.06%城市规划布局城市规划城市规划杭州市将最终形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式，杭州市城市的发展由“西湖时代”走向“钱塘江时代”。“一主三幅一主三幅”一一“中心城区中心城区”三三“副城副城”中心城区：主城区副城：江南城、临平城、下沙城“六大组团六大组团”北片：塘西组团、良渚组团、余杭组团南片：义蓬组团、瓜沥组团、临浦组团“六条生态带六条生态带”灵山、龙坞、午潮山风景区径山风景区超山风景区石牛山风景区青化山风景区东部钱塘江滨海湿地保护区“双双心双心双轴轴”双心：即湖滨、武林广场地区-旅游商业文化服务中心；临江地区-由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。双轴：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴。以 临 港 工 业、轻 纺工 业、服 装 加 工 为主 的 综 合 性 工 业 区和 区 域 性 物 流 中 心；北 部 为 工 业、物 流区，南 部 为 居 住 生活 区大 型 综 合 性 工 业 发展 基 地。东 部 和 东南 部 为 工 业 区，西部 和 西 南 部 为 居 住生 活 区，北 部 和 东部 临 江 地 区 为 生 态旅 游 区未 来 高 新 技 术 产 业发 展 的 主 要 基 地。北 部 为 居 住 生 活 区，南 部 为 高 新 科 技 园区省 级 历 史 文 化 保 护 区，城 市 北 部 的 休 闲 旅 游观 光 基 地 和 余 杭 经 济开 发 区(临 平 工 业 区)、钱 江 经 济 开 发 区 的配 套 服 务 基 地。东 部为 居 住 生 活 区，西 部为 工 业 区以 良 渚 文 化 和 生 态 农业 为 主 题 的 文 化 休 闲旅 游 基 地。北 部 为 良渚 遗 址 保 护 区，西 部、东 南 部 为 居 住 生 活 区，西 南 为 生 态 农 业 旅 游区近 郊 住 宅 区 和 高 教科 研 基 地。西 部 为居 住 生 活 区，南 部为 休 闲 度 假 区，东部 为 教 育 科 研 区。城市规划城市规划城市规划布局城市交通规划城市规划城市规划地铁建设，缩短城市居住距离，减少市民居住成本，为房地产市场由主城区向郊区扩展提供硬件设施。2050年8条地铁近期目标2007年3月开工建设轨道交通一期工程，2011年底之前成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线，形成连接杭州主城至江南、临平、下沙三个副城的轨道交通骨干线路。中期目标（20112020年）建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络体系。远期目标（20202050年）建成6号线、7号线、8号线，形成国内一流、国际先进的较为完善的轨道交通网络体系，成为杭州城市公共交通的骨干网络。城市规划城市规划公路公路一环三纵五横一环三纵五横一环即绕城公路，全长123千米；三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横。铁路铁路一一主一辅一一主一辅乔司编组为主要编组站，按二级四场进行建设，预留三级四场型规模，办理枢纽各方向的改编作业；预留萧山辅助编组站，一级二场站型。形成以杭州东站、杭州站为客运主站，杭州南站（萧山站）为辅助客运站的客运枢纽。宏观经济宏观经济 GDP市 区 萧山区 余杭区 桐庐县 淳安县 建德市 富阳市 临安市010000000200000003000000040000000500000006000000070000000020000400006000080000100000120000621324861614471783492742581256159725124772685418339381345898697105985705266318147040570547501566891 杭州市分杭州市分县（市）生（市）生产总值 生产总值总 计人均生产总值（元）（按常住）2007年至今，杭州市平稳增长，GDP由2007年41040117万元至2012年达到78020058万元，平均增长率18%。人均GDP平均增军长速度约15%，由2007年的614162012年人均GDP88962元。200720082009201020112012010000000200000003000000040000000500000006000000070000000800000009000000001000020000300004000050000600007000080000900001000004104011747889748508755295949168770190579780200585141658862615336982880478889622007-2012年杭州市年杭州市GDP及人均及人均GDP全市生产总值（万元）人均生产总值（元）（按常住）从横向来看，杭州市各县市中，杭州市区的GDP总值大于其余各市县的生产总值的总和，达到62132486万元，然后依次是萧山区、余杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市、淳安县。人均GDP则是萧山区最高，突破10万，达到105985元，市区排第二。城镇居民收支水平城镇居民收支水平200720082009201020112012050001000015000200002500030000350004000045000254892786330480343303883742493 07-12年杭州市区在年杭州市区在岗职工平均工工平均工资 单位：元位：元 200720082009201020112012050001000015000200002500030000350004000021689241042686430035340653751114896167191859520219226422280007-12年杭州市城年杭州市城镇居民人均收入支出居民人均收入支出年人均可支配收入(元)年人均消费性支出(元)杭州市城镇居民人均收入在2012年达到37511，与2007年相比，增长了约73%。相比人均收入，人均消费支出的增长速度较为缓慢，2012年，人均消费支出22800元。杭州市市区在岗职工平均工资呈近乎直线增长方式增加，由2007年的平均工资25490元，至2012年增长至42493元，平均增长率约13.4%房地产开发投资房地产开发投资年份施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）合计住宅合计住宅20077942.074040.541849.24858.9920089471.424160.272057.86846.34200910308.454441.842009.9700.63201012971.815534.12695.9902.57201115982.646442.523108.57991.72201217329.236938.292952.061048.95住宅办公楼商业营业用房其他010000002000000300000040000005000000600000070000008000000900000002040608010012014016084119281353102118402828003546784838125207113048442067813124108.190.7135.4 2012年杭州市房地年杭州市房地产投投资额及增及增长 单位：万元位：万元2012年2011年增长率（%）2007-2012年杭州市区建筑面积情况年杭州市区建筑面积情况2012年，杭州市房地产投资额13749412万元，其中住宅投资额占主要地位，共8411928万元。相比2011年，杭州市在住宅、办公楼方面的投资额有所下降，但是商业方面的投资有了一定的增长。从横向来看，杭州市各县市中，杭州市区的GDP总值大于其余各市县的生产总值的总和，达到62132486万元，然后依次是萧山区、余杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市、淳安县。人均GDP则是萧山区最高，突破10万，达到105985元，市区排第二。土地市场土地市场 成交量成交量2009年2010年2011年2012年2013年02004006008001000120014002009-2013年杭州年杭州市区土地市区土地成交金成交金额对比比单位：亿元出让面积（公顷）成交金额（亿元）535.81008.7278.7318.22013年杭州市区住宅、商年杭州市区住宅、商业用地成交情况用地成交情况住宅商业杭州市区共出让土地12217亩，总可建面积2156万平方米，总成交额1327亿元，刷新历史最高纪录。其中宅地成交面积8037亩，占比2/3，成交额1009亿元占比3/4。杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万方，总成交额1326.9亿元，是2012年全年土地成交额的2.2倍，创历史新高。宅地（含商住用地）共成交113宗，总面积535.8公顷（折合8036.7亩），在土地总成交面积中占比66%，总可建面积1409.4万方，总成交额1008.7亿元，在土地总成交额中占比76%；商地共成交112宗，总面积278.7公顷（折合4180.2亩），占比34%，总可建面积746.2万方，总成交额318.2亿元，占比24%。成交量成交量 城区宗数出让面积（公顷）建筑面积 （万平方米）成交金额（亿元）主城区102320.5882.1841.6余杭区86329.6873.9266.4萧山区37164.4399.7219小计225814.52155.61326.92013年，杭州主城区卖地841.6亿元，在杭州市区主城、余杭、萧山三区中独挑大梁，在总成交额中占比63%。余杭、萧山的卖地额平分秋色，分别为266.4亿元和219.0亿元。在土地成交面积方面，余杭区则以319.6公顷超越主城区，在市区中占比41%；主城区卖地320.5公顷，占比39%；萧山区卖地164.4公顷，仅占20%。39%40%20%2013年杭州市区土地成交面年杭州市区土地成交面积占比占比主城区余杭区萧山区63%20%17%2013年杭州市区土地成交金年杭州市区土地成交金额占比占比主城区余杭区萧山区杭州市区2013年土地成交情况 成交成交价格价格城区板块竞得人成交日期 楼面价 （元/平方米）主城丁桥龙湖2013-2-258886滨江奥体莱蒙国际2013-5-2113505城东新城淮矿2013-5-2814711钱江新城金隅2013-6-2525803牛田招商2013-8-2712137三墩宝嘉2013-12-1312044余杭崇贤新城旭辉2013-5-214135北部新城越秀2013-5-289600未来科技城富力2013-10-1012331绿地华家池地块刷新杭州总价地王 金隅南星地块刷新杭州单价地王 市区九板块宅地价格创新高 2013年杭州市区宅地全年平均溢价率高达30%，多个板块楼面地价纪录被刷新。其中，主城区共有6个板块宅地楼面价创新高，分别是龙湖2月25日以8886元/平方米创丁桥板块宅地楼面价新高，莱蒙国际5月21日以13505元/平方米创滨江奥体板块宅地楼面价新高，淮矿地产5月28日以14711元/平方米创城东新城宅地价格新高，金隅房产6月25日以25803元/平方米创钱江新城宅地楼面价新高（同时也刷新了杭州主城区宅地楼面地价纪录），宝嘉12月13日以12044元/平方米创三墩板块宅地楼面价新高。余杭区共有三个板块宅地楼面价创新高，分别是崇贤新城、北部新城和未来科技城。萧山区尽管2013年土地成交热度较高，但各板块宅地价格均未创新高。杭州单宗地块成交总价在2013年9月5日被绿地华家池壹号地块刷新，该地块成交总价为56.2亿元。杭州市区土地成交均价6156元/平方米同比涨26%宅地成交均价7429元/平方米同比涨20%2013年，杭州市区土地成交楼面均价为6156元/平方米，较2012年土地成交楼面均价4872元/平方米上涨了26.4%。杭州市区宅地成交楼面均价7429元/平方米，较2012年宅地成交楼面均价6198元/平方米上涨了19.9%。杭州市区2013年创新高板块 成交成交价格价格2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年0200040006000800010000120001400050835814933010777892010719118232007-2013年主城区宅地楼面均价走年主城区宅地楼面均价走势宅地均价（元/平方米）中心城区钱江新城申花桥西西溪城东新城地铁九堡滨江三墩祥符运河新城丁桥田园之江新城下沙新城0500010000150002000025000216182001515157130131256211588112831059972286998620858572013年主城区各板年主城区各板块宅地楼面地价宅地楼面地价对比比楼面价（元/平方米）主城区宅地成交楼面均价11823元/平方米 创历史新高 2013年杭州主城区宅地成交楼面均价约为11823元/平方米，创历史新高。值得注意的是，这一数值并没有剔除商住地块中商业部分的影响以及配建保障房所增加的实际拿地成本的影响，主城区宅地的实际楼面均价还应更高。中心城区、钱江新城、申花桥西为主城区宅地价格最高的三大板块 中心城区、钱江新城和申花桥西板块为杭州主城区宅地成交均价排名前三的板块。据透明售房市场研究院统计，中心城区板块以21618元/平方米的宅地成交楼面均价成为主城区最贵板块。钱江新城宅地楼面均价20015元/平方米，位列第二。第二梯队楼面价约在10000-15000元/平方米之间，其中的六大板块依次是申花桥西、西溪板块、城东新城、地铁九堡、滨江板块以及三墩祥符。丁桥田园、运河新城、之江新城、下沙新城四个板块的楼面价最低，约在6000-7000元/平方米。主城区主城区2007-2013年主城区土地成交数据年主城区土地成交数据对比表比表年份出让宗数出让面积（万）住宅用地（万）成交金额（亿元）宅地楼面均价（元/）2007年89409.36332.14531.4555502008年44159.41111.83245.359842009年116357.73286.29784.4294412010年64217.33134.77493.42107792011年56147.0679.51316.789192012年77202.24108.57424.76107202013年102320.51184.98841.5511823全年土地成交金额842亿元，创历史新高2013年杭州主城区共计成交土地102宗，成交总面积320.51万平方米，约合4808亩，成交总金额841.55亿元。历史数据显示，2007-2012年，杭州主城区分别成交土地6140亩、2391亩、5366亩、3260亩、2206亩和3034亩。也就是说，2013年主城区土地成交量，位居近7年来的第三位。相比2012年，成交总面积上涨58%；土地出让金上涨98%；宅地成交楼面价上涨10%。其中，成交总金额和宅地成交楼面价，均创造历史新高。主城区主城区板块出让宗数出让面积（）建筑面积（）成交金额（亿元）中心城区1435049897.8173桥西申花14313216101118.4滨江板块10344309122.7110.9钱江新城912739853.179城东新城1134047495.278.5三墩祥符72571177060.1城北新城93823788357.7地铁九堡631209882.849.7之江新城735244675.441.3西溪板块921195348.135.9运河新城415329541.729下沙新城259909148合计1023205091882.1841.552013年，杭州主城区各板块土地成交量出炉。市中心城区板块，因三塘、长睦、翠苑和华家池等多宗地块的成交，以14宗35.0万平方米的土地成交量位居榜首；申花板块则因为蓝孔雀、庆隆等单元的多宗宅地成交，位居次席；排名第三的是滨江板块，奥体、滨江一桥等区域，均有土地成交贡献。2013年杭州市主城区各板块地块成交情况 余杭区余杭区年份出让宗数出让面积（万）成交金额（亿元）2009年82264.9161.572010年95316.1183.982011年83215.9135.32012年53196.6119.332013年86329.6266.362013年，余杭区共计成交86宗地块，成交总面积329.6万平方米（约4944.0亩），可建筑面积872.3万平方米，成交额达266.36亿元。其中，住宅类用地成交49宗，成交面积242.9万平方米(约3643.5亩)，成交金额达236.0亿元，占总成交近9成。2009-2013年主城区土地成交数据全年土地成交金额266亿元，创历史新高；近主城板块受房企追捧。回顾余杭区土地市场一年的表现，可谓精彩纷呈：最长拉锯战3小时、最高书面竞价轮次112轮、最高溢价238.3%。随着城市发展的需求及交通脉络的延伸，余杭区土地市场魅力倍增，成为众多大鳄的入杭的首选。但在板块选择上，大鳄显然偏好“近主城”区域：勾庄、五常、未来科技城、崇贤新城以及乔司翁梅板块，都是今年余杭土地市场上的热点。萧山萧山区区年份出让宗数出让面积（万）成交金额（亿元）2010年63181.38133.022011年63187.44125.272012年2869.9867.232013年37164.4218.96和往年相比，2013年萧山土地市场一改往日封闭的态度，频繁以优质宅地向大鳄抛出橄榄枝，最终亮出一张骄人的成绩单。2013年全年，萧山共成交地块37宗，出让面积164.4万平方米，可建面积399.7万平方米，成交额达218.96亿元，将2009年所创134亿的卖地纪录远远甩在身后。2009-2013年主城区土地成交数据全年土地成交金额219亿元，创新高；地产大鳄贡献五成出让金。2013年上半年，萧山土地市场表现平平。真正引起业界关注，始于本土大鳄滨江的入驻：滨江2013年6月23.8亿钱江世纪城和闻堰板块各下一城，拿地七天定案名为金色江南和东方海岸。随后，“屏蔽门”仿佛一下子被打开了，萧山土地市场热潮一浪高过一浪。2013年9月，恒大、农工商45.3亿高价入驻南部卧城；2013年12月，九龙仓携手绿城25.8亿立项萧山城区。此外，宝龙、华润等商业地产大鳄也先后入驻萧山。外来大鳄总计贡献116.5亿元出让金，占比超五成。开发商情开发商情况况排名房企名称拿地数土地成交额备注1滨江367.6华家池项目义乌小商品城持股49%，东方海岸项目盛元持股50%2绿地366.43世茂362.7之西湖项目持股49%4旭辉346.9旭辉府项目恒基持股51%，旭辉城项目绿地持股50%5万科336.36融信234.67招商326.4蓝孔雀项目九龙仓持股50%8恒大1269九龙仓125.8萧山北干项目绿城持股50%10港中旅224.7杭州市区外来开发商拿宅地总金额778亿元 占比高达77%2013年外来开发商在杭州市区宅地拿地总量共计72宗，总面积379.7公顷，总可建面积1013.1万方，总成交额777.5亿元，在杭州市区2013年宅地总成交额中占比77%。15家外来大鳄首次在杭州市区拿地 2013年首次在杭州拿地的外来大鳄共有15家。分别是：港中旅、首开、万达、融科、景瑞、宜家、旭辉、淮矿、雅居乐、新城、招商、恒大、农工商、合景泰富、阳光城。滨江绿地世茂居杭州市区拿地金额前三 前十榜单外来开发商占九席 2013年在杭州市区拿地金额最多的房企是滨江房产，共拿地3宗，总成交额67.6亿元；绿地排名第二，拿地3宗，总成交额66.4亿元；世茂排名第三，拿地3宗，总成交额62.7亿元。排名前十的房企中，外来开发商占了九席。杭州市区2013年拿地前十房企 房地产市场房地产市场 成交量成交量2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约87015套，刷新历史次新高纪录。其中主城区签约43386套，余杭区签约30832套，萧山区签约12797套。杭州市区新建商品房签约套数较2012年85436套增加1579套，同比上升1.85%。其中，主城区签约套数较2012年47399套减少4013套，同比下降8.47%。主城区签约套数位列近六年来第三位，仅次于2009年和2012年。2008年2009年2010年2011年2012年2013年0200004000060000800001000001200003847811128061135425778543687051235676637235828234414739943386 2008-2013年杭州市新建商品房年杭州市新建商品房签约量量对比比图 单位：套位：套市区主城区2008年2009年2010年2011年2012年2013年0100002000030000400005000060000700008000090000100000307779514048286296067024970899180955440325415128153623732202 2008-2013年杭州市区新建商品住宅年杭州市区新建商品住宅签约量量对比比 单位：套位：套市区主城区杭州市区新建商品住宅签约70899套，刷新历史次新高纪录。其中主城区签约32202套，余杭区签约29290套，萧山区签约9407套。杭州市区新建商品住宅签约套数较2012年70249套增加650套，同比上升0.93%。其中，主城区签约套数较2012年36237套减少4035套，同比下降11.14%。主城区住宅签约套数位列近六年来第三位，仅次于2009年和2012年。2013年，杭州市区商品房成交量创历史新高，余杭、萧山两区商品房成交量超过主城区，住宅成交量与主城区相当 成交成交量量2013年杭州市区十个区域中，余杭的成交量仍旧遥遥领先其它区域，其成交量占杭州市区成交总量的36%。余杭因其地域面积大、房源供应量大、房价相对较低，使其连续几年都是杭州商品房成交量贡献最大的区域；成交量第二的区域是萧山，具体为12627套，成交面积为140.67万平方米，成交量占总量的15%；成交量位居第三的区域是江干区，2013年城东新城不少新盘放量，是江干区成交量的主要贡献板块，1-12月，江干区累计成交商品房9972套，成交面积为112.67万平方米。与2012年相比，十个区域中成交量出现涨跌幅的区域是五五分成，上城区以120.23%领先，余杭涨幅最小，仅12.46%，跌幅方面，各区域的跌幅相差相对较小，跌幅最大的区域是滨江区，为22.35%，拱墅区的跌幅最小为12.59%。成交量成交量2013年1-12月，杭州市区各区域中，成交套数破万的区域仅余杭，当年成交29294套，合计324.74万平方米，成交均价仅11203元/平方米，也是价格最低的区域。先看各区域的成交量。2013年，除余杭是成交量最大的区域外，成交套数在4000套以上的区域依次是萧山、江干区、拱墅区、下沙开发区、滨江开发区和西湖区，而成交套数在2000套以下的区域依次是下城区、之江开发区和上城区。同比2012年，余杭、萧山、西湖区、之江开发区和上城区是成交量涨幅的区域，反之，江干区、拱墅区、下沙开发区、滨江区和下城区为跌幅 成交金额成交金额市区商品房成交金额超越2009年，创历史新高；主城区总成交金额占比超六成，但较2012年占比份额下降2008年2009年2010年2011年2012年2013年020040060080010001200140016001800541.21515.41212.3789.41361.61615.9415.11048.9861.5520.8899.51022.3市区主城区2008年2009年2010年2011年2012年2013年0200400600800100012001400420.41325.5972537.51111.61323.1308.3896654302.4691.9790.3市区主城区2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约金额为1615.9亿元，超越2009年的1515.4亿元，创历史新高。其中主城区签约金额为1022.3亿元，余杭区签约金额为379.6亿元，萧山区签约金额为214亿元。杭州市区新建商品房签约金额较2012年1361.6亿元同比上升18.68%。其中，主城区签约金额较2012年899.5亿元同比上升13.65%。主城区签约金额创下历史次新高，仅次于2009年。2008-2013年杭州新建商品房签约金额对比 单位：亿元2008-2013年杭州新建商品住宅签约金额对比 单位：亿元杭州市区新建商品住宅签约金额为1323.1亿元，刷新历史次新高纪录，与2009年历史最高纪录1325.5亿元仅差2.4亿元。其中主城区住宅签约金额为790.3亿元，余杭区住宅签约金额为364.4亿元，萧山区住宅签约金额为168.4亿元。杭州市区新建商品住宅签约金额较2012年1111.6亿元同比上升19.03%。其中，主城区签约金额较2012年691.9亿元同比上升14.22%。主城区签约金额同样创下历史次新高，仅次于2009年。63%23%13%2013年杭州主城区、余杭区和年杭州主城区、余杭区和萧山区新建山区新建商品房商品房签约金金额占占比比主城区余杭区萧山区60%27%13%2013年杭州主城区、余杭区和年杭州主城区、余杭区和萧山区新建商品住宅山区新建商品住宅签约金金额占占比比主城区余杭区萧山区从市区新建商品房签约金额城区结构分析，主城区占据绝对优势。新建商品房签约金额占到市区的63.27%，住宅签约金额占到市区的59.73%。不过，主城区新建商品房和商品住宅签约金额与2012年相比占比份额均有所下降。其中，新建商品房签约金额占比下降2.8个百分点，新建商品住宅签约金额占比下降2.51个百分点。成交金额成交金额 成交均价成交均价2008年2009年2010年2011年2012年2013年0500010000150002000025000120021217917395170571502917121146431444921279207771806522091市区主城区杭州市区商品房价格近4年基本平稳，但仍低于2010年；2013年下半年有所下滑，较年初下跌5.44%。2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为17121元/平方米。其中，主城区签约均价为22091元/平方米，余杭区签约均价为11245元/平方米，萧山区签约均价为14919元/平方米。杭州市区新建商品房签约均价较2012年有较大幅度上涨，是因为2012年年初商品房价格大幅跳水降价，诸多板块众多楼盘降价幅度达到25%-30%。因此，2013年仍属于恢复性上涨。从2010年至2013年近四年新建商品房签约均价走势分析，除2012年有较大幅度下跌外，2010年、2011年和2013年新建商品房签约均价基本平稳，2013年杭州市区新建商品房均价仍低于2010年。2008-2013年杭州新建商品房签约均价对比 单位：元/M2 成交成交均价均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0500010000150002000025000182131698317104183691848817079174531662017218145411596417223220032027820728227882314621705227842144622001213792111623127市区主城区2013年12个月杭州市区新建商品房签约均价走势图 单位：元/M22013年杭州市区新建商品房签约均价整体走势基本平稳，波动不大。其中，市区新建商品房签约均价在3月和4月小幅上涨之后，6月开始有所下滑，特别是10月降幅明显。12月签约均价较1月下跌5.44%。主城区12月签约均价较1月略有上涨，涨幅为5.11%。成交均价成交均价余杭、下沙和萧山是杭州市区中成交均价最低的三个区域，也是成交均价低于15000元/平方米的区域，2013年1-12月，这三个区域的成交均价为，余杭11242元/平方米，下沙13554元/平方米，萧山14989元/平方米；除这三个区域外，杭州另外七区的成交均价都在每平方米两万元以上，其中上城区是唯一成交均价突破35000元/平方米的。同比2012年各区域成交均价，2013年各区域的成交均价全部上涨，涨幅超过20%的区域是拱墅区和江干区，萧山和拱墅区涨幅相对较小，在5%上下。成交金额成交金额杭城各区域中，住宅成交均价在15000元/平方米以下的区域仅余杭和下沙开发区，成交均价在15000-20000元/平方米的区域是萧山和江干区，而成交均价在20000-30000元/平方米区间段的区域是之江开发区、西湖区、滨江开发区、拱墅区和下城区，上城区是唯一一个成交均价在50000元/平方米以上的区域。从各区域同比2012的价格涨幅来看，全部为上涨，除萧山、下沙开发区的价格涨幅在个位数外，其余各区的价格涨幅都是两位数，其中下城区涨幅最高，达33.48%、拱墅区次之，为24.4%。供应量供应量2010年2011年2012年2013年同比2012年增长率新增供应套数6117158636703598677323.33%新增供应面积（万平方米）699.82679.2814.96994.4122.02%年末可售套数2764257313578537669032.56%年末可售面积（万平方米）361.75718.78761.02999.0731.28%2010-2013年杭州市区供应量一览2013年，杭州市区新增住宅86773套，合计994.41万平方米，创近四年新高，同比2012年分别上涨23.33%、22.02%。从存量房源来看，2013年的存量也是再创四年来新高，存量面积接近千万平方米。2013年余杭、萧山和江干区无论是新增供应量还是存量房源都是位居前列，这个顺序跟2012年一致，其中余杭以新增供应住宅房源38008套，合计428.96万平方米，可售房源32571套、合计412.9万平方米位居第一。库存量库存量2008年底2009年底2010年底2011年底2012年底2013年底0200004000060000800001000001200004946622204403277881383859113187321321103924966447464251453137 2008-2013年杭州市区新建商品房可售套数年杭州市区新建商品房可售套数 单位：套位：套市区主城区2008年底2009年底2010年底2011年底2012年底2013年底010000200003000040000500006000070000800009000035104111942497355067578307668921093493713609277922567531441 2008-2013年杭州市区新建商品住宅可售套数年杭州市区新建商品住宅可售套数 单位位：套：套市区主城区杭州市区商品房存量超11万套 历史纪录不断被刷新；主城区和余杭区库存量占比超8成；余杭住宅库存量超过主城区。截至12月31日24时，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源为113187套，可售总面积1473.4万方。其中：主城区53137套，可售总面积 694.9万方；余杭区38504套，可售总面积478.5万方；萧山区21546套，可售总面积300万方。2013年年底市区新建商品房可售房源比2012年年底83859套增加了29328套，同比上升34.97%。其中，主城区可售房源比2012年年底42514套增加10623套，同比上升24.99%。市区新建商品住宅可售房源76689套，可售总面积999.1万方。其中，主城区31441套，可售总面积423.8万方，余杭区32570套，可售总面积412.9万方，萧山区12678套，可售总面积162.4万方。2013年年底市区新建商品住宅可售房源比2012年底57830套增加了18859套，同比上升32.61%。其中，主城区住宅可售房源比2012年年底25678套增加5766套，同比上升22.46%。库存量库存量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0200004000060000800001000001200008031282321840898650389931922979513795108101313104964108011113187454454258744283442054537845342452934507945578496085122853137 2013年年1-12月杭州市区新建商品房月杭州市区新建商品房库存量存量对比比 单位：套位：套市区主城区市区新建商品房库存量历史纪录不断被刷新，整体呈现快速上涨趋势。库存量库存量47%34%19%2013年杭州主城区、余杭区和年杭州主城区、余杭区和萧山区新建商品房山区新建商品房库存量占比存量占比主城区余杭区萧山区41%42%17%2013年杭州主城区、余杭区和年杭州主城区、余杭区和萧山区新建商品住宅山区新建商品住宅库存量占比存量占比主城区余杭区萧山区68%11%19%2%2013年杭州市区新建商品房可售房源房屋年杭州市区新建商品房可售房源房屋类别套数占比套数占比图住宅商铺写字楼其他从市区新建商品房库存量城区结构分析，主城区和余杭区占据绝大部分，占比在8成以上。其中，主城区占比最大，达46.94%，余杭区占比为34.02%，萧山区占比为19.04%。从市区新建商品住宅库存量城区结构分析，依然是主城区和余杭区占据绝大部分，占比在8成以上。其中，余杭区占比最大，达42.47%，主城区占比为41%，萧山区占比为16.53%。从市区新建商品房库存量房屋类别分析，住宅可售房源占市区近7成，占比为67.75%；其次是写字楼，占比为19.11%；商铺占比为11.13%。供求关系供求关系虽然2013年的成交面积为近四年新高，但其存量面积同时也创下新高，存销缺口越发加大，市场去化压力不容小觑。由于2013年新入市住宅房源量都比较大，十二个月里仅有三个月的供销比值是在1以下，其余九个月的比值都在1以上，而其中9月、12月的供销比值都分别高达2.23、1.79，总的来说，2013年虽然楼市成交量创下近四年新高，但同时其新增供应量也居高不下，市场显得“景气”的同时，其实去化压力也是相当大的 成交结构成交结构81%6%12%1%2013年市区新建商品房房屋年市区新建商品房房屋类别签约套数套数住宅商铺写字楼其他78%9%11%88%5%7%79%7%13%71%9%19%84%5%10%84%5%10%120%100%80%60%40%20%0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2008-2013年市区新建商品房房屋年市区新建商品房房屋类别签约类别签约面面积积占比占比住宅商业写字楼其他从市区（含萧山、余杭）新建商品房签约房源房屋类别分析，仍然是商品住宅占主要份额，套数占比达81%；其次是写字楼，占比为12%；商铺占比为6%2013年，杭州市区商品住宅成交70899套，共793.5万平方米，面积占比达84%，该比例基本与2012年持平。住宅签约仍占主要份额，占比超过8成；刚需仍是市场绝对主导，改善仍受到抑制 成交成交结构结构1%3%55%5%6%18%6%6%2013年市区先建商品住宅年市区先建商品住宅户户型型签约签约套数套数18043%11%16%8%7%7%4%5%2013年市区先建商品住宅各年市区先建商品住宅各单单价区价区间签约间签约套数占比套数占比图图331%25%19%9%4%4%8%2013年市区新建商品住宅各年市区新建商品住宅各总总价区价区间签约间签约套数占比套数占比图图350从户型结构分析，80-90平方米的房源签约套数最多，占比达54.79%；120-144平方米的房源签约套数排名第二，占比为18.15%；大于180平方米的房源签约套数排名第三，占比为6.15%。从单价结构分析，签约单价小于等于1.2万元/平方米的房源签约套数最多，占比达42.95%；签约单价在 1.5-1.8万元/平方米的房源签约套数排名第二，占比15.61%；签约单价在1.2-1.5万元/平方米的房源签约套数排名第三，占比10.95%。从房源总价结构分析，签约总价小于等于100万元的房源签约套数最多，占比达31.41%；签约总价在100-150万元的房源签约套数排名第二，占比24.88%；签约总价在150-200万元的房源签约套数排名第三，占比18.82%。谢谢 谢！谢！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。9月-239月-23Monday,September 25,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。06:49:0906:49:0906:499/25/2023 6:49:09 AM11、以我独沈久，愧君相见频。9月-2306:49:0906:49Sep-2325-Sep-2312、故人江海别，几度隔山川。06:49:0906:49:0906:49Monday,September 25,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。9月-239月-2306:49:0906:49:09September 25,202314、他乡生白发，旧国见青山。25 九月 20236:49:09 上午06:49:099月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 236:49 上午9月-2306:49September 25,202316、行动出成果，工作出财富。2023/9/25 6:49:0906:49:0925 September 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。6:49:09 上午6:49 上午06:49:099月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。9月-239月-23Monday,September 25,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。06:49:0906:49:0906:499/25/2023 6:49:09 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。9月-2306:49:0906:49Sep-2325-Sep-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。06:49:0906:49:0906:49Monday,September 25,202313、不知香积寺，数里入云峰。9月-239月-2306:49:0906:49:09September 25,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 九月 20236:49:09 上午06:49:099月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 236:49 上午9月-2306:49September 25,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/9/25 6:49:0906:49:0925 September 202317、空山新雨后，天气晚来秋。6:49:09 上午6:49 上午06:49:099月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。9月-239月-23Monday,September 25,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。06:49:0906:49:0906:499/25/2023 6:49:09 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。9月-2306:49:0906:49Sep-2325-Sep-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。06:49:0906:49:0906:49Monday,September 25,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。9月-239月-2306:49:0906:49:09September 25,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 九月 20236:49:09 上午06:49:099月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 236:49 上午9月-2306:49September 25,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/9/25 6:49:0906:49:0925 September 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。6:49:09 上午6:49 上午06:49:099月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉