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房地产开发项目索赔与反索赔 管理探讨 2012北京 PART 1 地产行业合同管理问题与解析 签约方选择风险 -供应商管理 合同条款很“霸王” 咨询公司招标案例（威宁榭） 总包合同包死案例 合同条款很“严谨” 某造价合同招标案例 合同条款丌“与业” 某费率总包合同失败案例 某销售代理合同案例 地产企业合同管理风险案例 合同中有违法条 款吗 ? 地产企业合同管理风险案例 合同看了吗？ 武汉某总包合同纠纷案例（ yh) 合同执行了吗？ 某园林合同结算案例 -总价与清单 合同为什么迟迟签丌了？ 上海两个总包案例 合同为什么执行丌了？ 上海某总包清单包死案例 合同标准化带来了什么？ 总包合同标准化失误案例 甲供材料条款 地产企业合同管理常见问题解析 技术不经济条款关系 案例 : 防火防盗门 铝合金门窗 万科技术标准化 技术标准过度化 高尔夫项目 地产企业合同管理常见问题解析 施工总包合同管理乊解析 造价管理篇 不同计价方式的选择与利弊 -费率、清单、模拟清单 不同结算方式的风险分析 -单价包死 -总价包死 -清单内包死 -图纸内包死 -按实结算 (重计量重计价 ) 费率核价 (wh) 清单案例 普洱案例 清单不图纸的 风险 地产企业合同管理常见问题解析 施工总包合同管理乊解析 造价管理篇 不同支付方式风险与利弊 -月度 -关键节点 支付条件选择 -质量、进度 -发票、财务证明 合同约定 支付不供应商评 估节点结合 ! 地产企业合同管理常见问题解析 施工总包合同管理乊解析 变更管理篇 定义梳理 -签证 (合同约定 内部流程 ) -设计变更 (下达途径唯一性 ) -洽商 -工程指令 -技术核定单 -索赔 -合同变更 设计变更流程 3000 万 关于签证管理的 探讨 地产企业合同管理常见问题解析 施工总包合同管理乊解析 变更管理篇 变更对合同影响分析 -质量 -工期 -造价 -合同内、外 -以签证代替“索赔”现象 案例：挖孔桩如 何结算？ 地产企业合同管理常见问题解析 施工总包合同管理乊解析 时效管理篇 不同版本时效约束分析 不同的时效责任带来的风险分析 如何合理有效控制工期 -工期确定 -工期考核表 -工期延期管理 甲方对工期的 详细约定 ! 万科 yh凯 德案例 采购供货合同风险控制 变更风险控制 违约风险控制 合同争议风险 集中采购之风险管理 -范围 -供应商选择 -供货半径 -责任界定 地产企业合同管理常见问题解析 定标 进货时 效问题 集中采购 的 探 讨 PART 2 地产开发项目索赔与反索赔 一、基本概念 关于索赔： 定义 - 索赔一词来源不英语“ claim”，其原意表示“有 权要求”，法律上叫“权利主张”，并没有赔偿 的意思。 工程建设索赔通常是指在合同履行过程中，对于 并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况 造成的实际损失，向对方提出经济补偿和（或） 工期顺延的要求。 一、基本概念 关于索赔分类： 按索赔的目的分类 : 1、工期索赔 ：工期索赔是承包商向业主要求延长施工的时 间，是原定的工程竣工日期顺延一段合理时间。 2、经济索赔：经济索赔就是承包商想业主要求补偿不应该 由承包商自己承担的经济损失或额外开支，也就是取得合理的 经济补偿。 按索赔的处理方式分类： 1、单项索赔：单项索赔就是采取一事一索赔的方式，即在 每一件索赔事项发生后，报送索赔通知书，编报索赔报告书， 要求单项解决支付，不与其他的索赔事项混在一起。 2、综合索赔：综合索赔又称总索赔，俗称一揽子索赔。即 对整个工程（或某项工程）中所发生的数起索赔事项，综合在 一起进行索赔。也是总成本索赔，它是对整个工程（或某项目 工程）的实际总成本与原预算成本之差额提出索赔。 一、基本概念 关于索赔分类： 按合同的依据分类 : 可分为合同内索赔、合同外索赔和道义索赔。 合同内索赔。此种索赔是以合同条款为依据，在合 同中有明文规定的索赔，如工程延误、工程变更、工程师 给出错误数据导致放线的差错、业主不按合同规定支付进 度款等等。这种索赔，由于在合同中明文规定往往容易得 到。 合同外索赔。此种索赔一般是难于直接从合同的某 条款中找到依据，但可以从对合同条件的合理推断或同其 他的有关条款联系起来论证该索赔是属合同规定的索赔。 例如，因天气的影响给承包商造成的损失一般应由承包商 自己负责，如果承包商能证明是特殊反常的气候条件（如 百年一遇的洪水、五十年一遇的暴雨等），就可利用合同 条款中规定的“一个有经验的承包商无法合理预见的不利 条件”而得到工期的延长 一、基本概念 关于索赔分类： 按合同的依据分类 : (3)道义索赔。承包商索赔没有合同理由，例如对 于干扰事件业主没有违约，业主不应承担责任。 可能由于承包商的失误 (如报价失误、环境调查 失误等 )，或发生承包商应负责风险而造成承包 商重大的损失，这将极大地影响承包商的财务能 力、履约积极性、履约能力甚至危及承包企业的 生存。承包商提出要求，希望业主从道义，或从 工程整体利益的角度给予一定的补偿。 一、基本概念 关于索赔分类： 按索赔的对象分类： 1、索赔是指承包商向业主提出的索赔。 2、反索赔是指业主向承包商提出的索赔。 一、基本概念 关于索赔： 原因归类 - 延期索赔。延期索赔主要表现在由于业主的原因 不能按原定计划的时间进行施工所引起的索赔。 工程变更索赔。工程变更索赔是指对合同中规定 工作范围的变化而引起的索赔。 施工加速索赔。施工加速索赔经常是延期或工程 变更索赔的结果，有时也被称为“赶工索赔”，而施 工加速索赔与劳动生产率的降低关系极大，因此又称 为劳动生产率损失索赔。 不利现场条件索赔。不利的现场条件是指合同的 图纸和技术规范中所描述的条件与实际情况有实质性 的不同或虽合同中未作描述，是一个有经验的承包商 无法预料的。 一、基本概念 关于索赔： 原因分析： 业主原因 - 1、没有按施工合同规定的时间和要求提供施工场地 2、未按合同规定的时间及时交付设计图纸和设计资料 3、业主未按约定的时间提供材料设备 4、业主在规定的时间内任意拖延支付工程款。 5、应由业主负责解决的问题久拖不定 6、业主所指定分包商违约。 7、未能在规定时间内发出有关指令或指令错误 一、基本概念 关于索赔： 原因分析 - 合同调整： 1、设计变更（错误纠正、甲方要求。） 2、施工组织设计变更（批准后。） 3、工期（加快与减速） 4、工程指令（标准提高、内容增加。） 合同缺陷： 1、漏洞 2、矛盾 3、显失公平 4、违法 不可遇见因素： 1、自然环境 2、政策环境（政治、金融 、环保、进出口。） 一、基本概念 关于索赔： 索赔依据 - 提出索赔的依据主要有以下几方面 : 1.招标文件、 施工合同文本及附件 、补充协议、 施工现场的各类签认记录 ,经认可的施工进度计划书 , 工程图纸及技术规范等 . 2.双方往来的信件及各种会议 ,会谈纪要 . 3.施工进度计划和实际施工进度记录、施工现场 的有关文件 (施工记录 备忘录 施工月报 施工日志等 ) 及工程照片 . 4.气象资料 、工程检查验收报告和各种技术鉴定 报告、工程中送停电、送停水、道路开通和封闭的记 录和证明 . 5.国家有关法律法令政策性文件 . 一、基本概念 如何看待索赔： 国际惯例 - 工程建设索赔在国际建筑市场上是承包商保护自 身正当权益、弥补工程损失、提高经济效益的重 要手段。许多工程项目通过成功地索赔，能使工 程收入的改善达到工程造价的 10%20%，有些工 程的索赔甚至超过了工程合同额本身 索赔与反索赔是一种正当的权利要求，它是业主、 监理工程师和承包商之间一项正常的、大量发生 而普遍存在的合同管理业务，是一种以法律和合 同为依据、合情合理的行为。 一、基本概念 如何看待索赔： 国内市场 - 在国内，索赔及其管理还是工程建设管理中一个 相对薄弱的环节。 1、观念不接受：变相索赔 2、缺乏契约精神，索赔不能以合同为依据 3、社会与法律环境：社会关系协调 二、丌同版本合同对索赔管理的约定： 1、 FIDIC 版本 2、国家标准版本 3、国际咨询公司版本（利比、威宁榭） 4、标杆企业版本（央企、民企） -分析、对比结论 三、地产开发项目典型索赔案例分析： 1、某标杆企业历时七年的总包索赔诉讼 法院判决书 2、上海、东莞两个项目农民工索赔成功案例 政府签署的意见 3、 广东某项目总包反索赔阶段性成功 法院判决书 -先于执行 4、某浙商“垫资利息索赔与反索赔”案例 庭外合解结果 5、销售代理公司 7000万索赔成功案例 四、索赔判决的背后 -相关法律依据 中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑 法、中华人民共和国招标投标法、最高人民 法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问 题的解释（以下简称解释）、关于适用中 华人民共和国合同法若干问题的解释（二）、国 务院建设工程质量管理条例 原则： 法律适用的基本理念或价值取向 -保障工程质量。这是首要的价值取向。 -推进招投标秩序和规范企业行为。 -保护农民工工资利益。 四、索赔判决的背后 -相关法律依据 相关法律规定提炼： 1、关于签字效力 2、关于挂靠、转包、分包、劳务 3、关于价格、结算 价格、结算 固定总价合同下发生设计变更的处理 固定价合同下材料价格发生变化的处理 结算协议的效力 固定总价合同下“半截子工程”的结算 “黑白合同”的结算依据 “实质性内容变更”的认定 无效施工合同的处理 违法分转包的“实际施工人”主张权利的处理 以总包合同的结算价款为依据的效力 工程未验收的工程款纠纷的处理 结合案例讲 四、索赔判决的背后 -相关法律依据 相关法律规定提炼： 4、关于工期 开竣工时间的认定 工期顺延的认定 结算协议签订后发包人提出异议的处理 5、质量、保修 发包人提出质量异议的处理 质量缺陷修复费用的承担 承包人对质量缺陷存在过错的认定 保修条款的认定和处理 合同约定“罚款”性质的认定 结合案例讲 五、地产项目总包合同中容易引起索赔的条款 （一）违法条款举例 关于质量验收标准 关于适用法规 关于签证时效 关于图纸责任 关于甲供材料责任 关于设计院责任 关于设计变更 关于清单责任 。 相关索赔案例介绍 五、地产项目总包合同中容易引起索赔的条款 （二）专业不到位的条款举例 1）关于施工组织设计与施工方 案 -凯德置地案例 -河南某项目地基处理案例 -深圳某项目挖孔桩案例 2）关于造价、结算条款 -北京某别墅总价包死被索赔 2000万 -云南某项目单价包死合同结算纠纷（ #） -上海清单包死合同索赔案例（ #） -关于材料价格索赔分析 相关索赔案例介绍 五、地产项目总包合同中容易引起索赔的条款 （二）合同履行监管不到位带来的索赔 1、上海某项目弱电施工案例 -如何反索赔？ 2、某项目境外设计合同索赔案例 -谁带来的索赔 3、北京某高层项目履约失败案例 -已经不是钱能解决的问题了 相关索赔案例介绍 互动探讨分析 不提问
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