物权法司法解释一梅占威常州

物权法司法解释一 梅占威LOREM IPSU M DOLOR 四大制度 f1-6条 ： 登 记 制 度f7-8条 ： 文 书 物 权 制 度f9-14条 ： 按 份 共 有 人 优 先 购 买 权 制 度f15-21条 ： 善 意 取 得 制 度 第一条 f 该 解 释 出 现 的 原 因 是 ： 实 务 中 有 的 法 院 认 为 ： 当 已 经 登 记 的 不 动 产 产 生 权 属 争 议 的 ，应 当 先 提 起 行 政 诉 讼 来 撤 销 或 者 变 更 不 动 产 登 记 。f 防 止 一 个 误 区 ： 防 止 “把 不 动 产 登 记 簿 当 做 物 权 归 属 和 内 容 的 根 据 ”作 为 金 科 玉 律 物权 法 第 十 六 条 。 其 原 因 在 于 没 能 正 确 理 解 “权 利 与 登 记 的 关 系 ”“真 实 权 利 状 态 决 定登 记 而 非 登 记 决 定 真 实 权 利 状 态 ”。f 回 答 了 “想 改 房 产 证 上 的 名 字 ， 该 先 打 哪 种 官 司 的 问 题 。 不 动 产 物 权 的 归 属 争 议 、不 动 产 登 记 的 基 础 关 系 的 争 议 都 可 纳 入 民 事 诉 讼 。f 该 司 法 解 释 的 后 半 部 分 “当 事 人 已 经 除 外 ”， 即 上 述 争 议 已 经 在 行 政 诉 讼 中 申 请解 决 的 ， 不 再 由 民 庭 审 理 。 f 结 论 ： 最 高 院 关 于 审 理 房 屋 登 记 案 件 若 干 问 题 的 规 定 第 八 条 规 定 ： “当 事 人 以 作为 房 屋 登 记 行 为 基 础 的 买 卖 、 共 有 、 赠 与 、 抵 押 、 婚 姻 、 继 承 等 民 事 法 律 关 系 无 效或 者 应 当 撤 销 为 由 ， 对 房 屋 登 记 行 为 提 起 行 政 诉 讼 的 ， 人 民 法 院 应 当 告 知 当 事 人 先行 解 决 民 事 争 议 ， 民 事 争 议 处 理 期 间 不 计 算 在 行 政 诉 讼 起 诉 期 限 内 ； 已 经 受 理 的 ，裁 定 中 止 诉 讼 。 ” 该 第 一 条 ： - 得 出 结 论 ： 如 当 事 人 对 房 屋 登 记 的 基 础 法 律 关系 效 力 存 在 争 议 的 ， 仍 然 应 当 “先 民 后 行 ”。 第二条 I 第三条 f 对 外 ： 在 涉 及 第 三 人 的 交 易 之 时 ， 登 记 具 有 公 信 力 ， 不 以 实 际 权 利 状 态 为 准 而 以 登记 为 准 。f 对 内 ： 在 处 理 不 涉 及 第 三 人 的 内 部 关 系 时 ， 登 记 的 公 信 力 不 发 生 作 用 ， 实 事 求 是 ，要 用 证 据 说 话 。f f 异 议 登 记 ：f 法 条 链 接 ： 物 权 法 19条 第 2款 ， 不 动 产 登 记 簿 记 载 的 权 利 人 不 同 意 更 正 的 ， 利 害 关系 人 可 以 申 请 异 议 登 记 。 登 记 机 构 予 以 异 议 登 记 的 ， 申 请 人 在 异 议 登 记 之 日 起 十 五日 内 不 起 诉 ， 异 议 登 记 失 效 。 异 议 登 记 不 当 ， 造 成 权 利 人 损 害 的 ， 权 利 人 可 以 向 申请 人 请 求 损 害 赔 偿 。 解 释 第 三 条 的 最 后 一 句 “异 议 登 记 失 效 不 影 响 人 民 法 院 对 案 件 的 实 体 审 理 ”。 意 思 是 ，十 五 天 之 后 ， 仍 然 可 以 去 告 。 只 是 可 能 会 “赢 了 官 司 损 失 了 一 些 钱 ”。 15天 后 去 告 ， 如果 怕 房 子 没 了 ， 还 得 申 请 财 产 保 全 ， 提 供 不 了 担 保 财 产 就 要 去 找 担 保 公 司 交 担 保 费 。 f异 议 登 记f法 条 链 接 ： 不 动 产 登 记 条 例 实 施 细 则 84条 ： 异 议 登 记 期 间 ， 不 动 产 登 记 簿 上 记 载的 权 利 人 以 及 第 三 人 因 处 分 权 利 申 请 登 记 的 ， 不 动 产 登 记 机 构 应 当 书 面 告 知 申 请 人该 权 利 已 经 存 在 异 议 登 记 的 有 关 事 项 。 申 请 人 申 请 继 续 办 理 的 ， 应 当 予 以 办 理 ， 但申 请 人 应 当 提 供 知 悉 异 议 登 记 存 在 并 自 担 风 险 的 书 面 承 诺 。f归 纳 总 结 ： 登 记 机 关 “三 不 ”-不 审 查 、 不 确 认 、 不 赔 偿 。 第四条 第五条 f预 告 登 记f法 条 链 接 ： 物 权 法 20条 第 1款 ， 当 事 人 签 订 买 卖 房 屋 或 者 其 他 不 动产 物 权 的 协 议 ， 为 保 障 将 来 实 现 物 权 ， 按 照 约 定 可 以 向 登 记 机 构 申请 预 告 登 记 。 预 告 登 记 后 ， 未 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 不 发 生 物 权 效 力f第 四 条 对 于 “处 分 ”二 字 进 行 了 “限 缩 解 释 ”。 明 确 排 除 了 “租 赁 ”， 即 如果 当 事 人 在 预 告 登 记 后 将 房 屋 出 租 的 ， 租 赁 合 同 的 效 力 不 受 影 响 。f法 条 链 接 ： 物 权 法 第 20条 第 2款 ， 预 告 登 记 后 ， 债 权 消 灭 或 者 自 能够 进 行 不 动 产 登 记 之 日 起 三 个 月 内 未 申 请 登 记 的 ， 预 告 登 记 无 效 。 f结 合 该 解 释 第 五 条 中 的 “买 卖 不 动 产 物 权 的 协 议 ”， 可 以 得 知 ，上 述 的 “债 权 ”仅 仅 指 的 是 “过 户 房 屋 的 债 权 ”， 即 解 释 中 所 说 的 协 议 。 第六条 f特 殊 动 产 的 登 记 对 抗 主 义 ： 法 条 链 接 ： 物 权 法 第 24条 ， 船舶 、 航 空 器 和 机 动 车 等 物 权 的 设 立 、 变 更 、 转 让 和 消 灭 ， 未经 登 记 ， 不 得 对 抗 善 意 第 三 人 。 第 23条 ， 动 产 物 权 的 设 立和 转 让 ， 自 交 付 时 发 生 效 力 ， 但 法 律 另 有 规 定 的 除 外 。f该 解 释 第 六 条 中 ， “转 让 人 的 债 权 人 ”， 最 高 法 在 答 记 者 问 时 ，正 面 说 明 ， 其 包 括 破 产 债 权 人 、 人 身 损 害 债 权 人 、 强 制 执 行债 权 人 、 参 与 分 配 债 权 人 ， 都 应 当 排 除 于 物 权 法 24条 的 善意 第 三 人 的 范 畴 之 外 。 当 然 ， 这 里 不 包 括 对 该 标 的 物 享 有 担保 物 权 的 债 权 人 。 f遗 留 问 题 ： 已 经 支 付 对 价 ， 是 否 必 须 全 款 。 实 践 中 可 采 取 稍高 的 标 准 。 f第 六 条 的 总 结 ：f受 领 交 付 的 机 动 车 的 买 受 人 可 以 对 抗 仅 完 成 变 更 登 记 的 机 动 车 买 受 人 ， 也 可 以 对 抗没 有 完 成 抵 押 登 记 的 机 动 车 抵 押 权 人 ，f但 是 ， 不 能 对 抗 已 经 完 成 抵 押 登 记 的 抵 押 权 人 。f付 款 且 受 领 交 付 的 机 动 车 买 受 人 可 以 对 抗 转 让 人 的 一 般 债 权 人 。 第七条 第八条 f公 法 行 为 导 致 物 权 变 动f法 条 链 接 ： 物 权 法 28条 ， 因 人 民 法 院 、 仲 裁 委 员 会 的 法 律 文 书 或 者 人民 政 府 的 征 收 决 定 等 ， 导 致 物 权 设 立 、 变 更 、 转 让 或 者 消 灭 的 ， 自 法律 文 书 或 者 人 民 政 府 的 征 收 决 定 等 生 效 时 发 生 效 力f该 解 释 第 七 条 ： 人 民 法 院 、 仲 裁 委 在 分 割 共 有 不 动 产 或 者 动 产 等 案 件中 作 出 并 依 法 生 效 的 改 变 原 有 物 权 关 系 的 判 决 书 、 裁 决 书 、 调 解 书 ，以 及 人 民 法 院 在 执 行 程 序 中 作 出 的 拍 卖 成 交 裁 定 书 、 以 物 抵 债 裁 定 书 ，应 当 认 定 为 物 权 法 第 二 十 八 条 所 称 导 致 物 权 设 立 、 变 更 、 转 让 或 者 消灭 的 人 民 法 院 、 仲 裁 委 员 会 的 法 律 文 书 。f限 于 “形 成 诉 权 ”， 也 包 括 “行 使 债 权 人 撤 销 权 所 形 成 的 生 效 判 决 ” f该 解 释 是 对 28条 进 行 的 “目 的 性 限 缩 解 释 ”f第 八 条 只 是 宣 示 性 规 定 ， 因 为 本 来 就 需 要 保 护 。 第九条 善意取得 f善 意 取 得 的 相 关 总 结 ：f1、 善 意 取 得 中 的 善 意 为 “不 知 情 且 无 重 大 过 失 ”， 否 认 这 一 消 极 事 实 的 原 权 利 人 须承 担 举 证 责 任 。f2、 该 解 释 第 3条 和 第 16条 ， 得 知f 15日 的 异 议 登 记 期 限 并 非 当 事 人 的 起 诉 期 限 ， 但 仅 仅 未 过 该 期 限 的 有 效 异议 登 记 就 可 以 阻 挡 不 动 产 的 善 意 取 得 。f3、 占 有 改 定 不 能 发 生 善 意 取 得 ， 简 易 交 付 和 指 示 交 付 发 生 善 意 取 得 的 时 间 点 为 “合意 ”时 （ 简 易 交 付 中 的 转 让 协 议 生 效 时 ， 指 示 交 付 中 的 返 还 请 求 权 让 与 合 意 达 成时 ） 。 善意取得 f法 条 链 接 ： 物 权 法 ： “第 一 百 零 六 条 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让给 受 让 人 的 ， 所 有 权 人 有 权 追 回 ； 除 法 律 另 有 规 定 外 ， 符 合 下 列 情 形的 ， 受 让 人 取 得 该 不 动 产 或 者 动 产 的 所 有 权 ：f （ 一 ） 受 让 人 受 让 该 不 动 产 或 者 动 产 时 是 善 意 的 ；f （ 二 ） 以 合 理 的 价 格 转 让 ；f （ 三 ） 转 让 的 不 动 产 或 者 动 产 依 照 法 律 规 定 应 当 登 记 的 已 经 登 记 ，不 需 要 登 记 的 已 经 交 付 给 受 让 人 。f 受 让 人 依 照 前 款 规 定 取 得 不 动 产 或 者 动 产 的 所 有 权 的 ， 原 所 有 权人 有 权 向 无 处 分 权 人 请 求 赔 偿 损 失 。 f 当 事 人 善 意 取 得 其 他 物 权 的 ， 参 照 前 两 款 规 定 。 ” 善意取得 f 法 条 链 接 ： 合 同 法 第 五 十 二 条 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 合 同 无 效 ：f （ 一 ） 一 方 以 欺 诈 、 胁 迫 的 手 段 订 立 合 同 ， 损 害 国 家 利 益 ；f （ 二 ） 恶 意 串 通 ， 损 害 国 家 、 集 体 或 者 第 三 人 利 益 ；f （ 三 ） 以 合 法 形 式 掩 盖 非 法 目 的 ；f （ 四 ） 损 害 社 会 公 共 利 益 ；f （ 五 ） 违 反 法 律 、 行 政 法 规 的 强 制 性 规 定 。f 第 五 十 四 条 下 列 合 同 ， 当 事 人 一 方 有 权 请 求 人 民 法 院 或 者 仲 裁 机 构 变 更 或者 撤 销 ： f （ 一 ） 因 重 大 误 解 订 立 的 ；f （ 二 ） 在 订 立 合 同 时 显 失 公 平 的 。f 一 方 以 欺 诈 、 胁 迫 的 手 段 或 者 乘 人 之 危 ， 使 对 方 在 违 背 真 实 意 思 的 情 况下 订 立 的 合 同 ， 受 损 害 方 有 权 请 求 人 民 法 院 或 者 仲 裁 机 构 变 更 或 者 撤 销 。f 当 事 人 请 求 变 更 的 ， 人 民 法 院 或 者 仲 裁 机 构 不 得 撤 销 。 天同码60 ：最高法院抵押物善意取得裁判规则 6 条 f01 . 第 三 人 善 意 有 偿 取 得 抵 押 物 ， 可 认 定 其 取 得 所 有 权f第 三 人 善 意 、 有 偿 取 得 抵 押 物 ， 在 已 办 过 户 登 记 或 经 生 效 判 决 确 认 买卖 合 同 有 效 情 况 下 ， 应 认 定 取 得 抵 押 物 所 有 权 。f此 时 ， “善 意 ”存 在 的 前 提 是 ， 房 产 部 门 未 告 知 权 利 负 担 。 原 因 在 于 ：在 规 范 的 已 登 记 抵 押 权 的 房 屋 转 让 过 程 中 ， 在 抵 押 权 未 消 灭 时 ， 受 让人 所 取 得 的 房 屋 所 有 权 凭 证 上 应 有 抵 押 权 的 记 载 。 房 地 产 管 理 部 门 应以 此 种 方 式 告 知 受 让 人 取 得 的 房 产 上 的 他 项 权 利 负 担 。f02 . 签 约 付 款 购 房 入 住 多 年 ， 亦 不 能 对 抗 善 意 抵 押 权 人 f在 未 办 理 不 动 产 登 记 公 示 前 ， 不 动 产 买 卖 双 方 之 间 的 法 律 关 系 不 具 有公 信 力 ， 不 具 有 对 抗 善 意 第 三 人 的 法 律 效 力 。 f03. 购 买 已 设 定 抵 押 房 未 尽 注 意 义 务 ， 不 构 成 善 意 取 得f设 定 抵 押 的 在 建 房 屋 在 竣 工 后 被 转 让 给 第 三 人 的 ， 第 三 人 对 购 买 的 标 的 物 是 否 存 在他 项 权 状 况 未 尽 足 够 的 注 意 义 务 的 ， 不 构 成 善 意 取 得 ， 抵 押 人 未 经 抵 押 权 人 同 意 转让 抵 押 物 的 应 认 定 无 效 。f04. 抵 押 权 人 不 负 有 对 抵 押 物 产 权 证 进 行 实 质 审 查 义 务f债 权 人 对 不 动 产 登 记 的 信 赖 适 用 “ 善 意 推 定 ” ， 已 进 行 不 动 产 抵 押 权 登 记 的 ， 则 抵押 权 人 善 意 取 得 不 动 产 抵 押 权 。f该 条 裁 判 规 则 与 物 权 法 解 释 一 第 15条 第 二 款 相 联 系 ： 真 实 权 利 人 主 张 受 让 人 不构 成 善 意 的 ， 应 当 承 担 举 证 证 明 责 任 。 f05. 抵 押 权 人 可 依 善 意 取 得 抵 押 人 以 欺 骗 手 段 所 得 房 产f以 欺 骗 手 段 取 得 不 动 产 登 记 手 续 ， 并 以 之 设 定 抵 押 的 ， 抵 押 权 人 依 物 权 公 示 公 信 原则 及 善 意 取 得 的 抵 押 权 应 有 效 。f案 情 简 介 ： 孙 某 将 离 婚 时 判 归 夫 妻 共 有 的 房 产 登 记 在 朋 友 路 某 名 下 ， 并 为 孙 某 向 信用 社 贷 款 提 供 抵 押 担 保 。f法 院 认 为 ： 案 涉 房 屋 产 权 证 虽 系 孙 某 、 路 某 用 欺 骗 手 段 取 得 ， 但 并 无 证 据 证 明 信 用社 在 办 理 抵 押 登 记 时 与 孙 某 、 路 某 恶 意 串 通 。 根 据 物 权 公 示 原 则 和 公 信 原 则 ， 信 用社 与 孙 某 、 路 某 签 订 的 最 高 额 抵 押 担 保 借 款 合 同 有 效 ， 信 用 社 对 案 涉 房 屋 享 有 优 先受 偿 权 。 “恶 意 串 通 ”， 与 物 权 法 解 释 一 第 二 十 条 所 涉 及 的 合 同 法 第 五 十 二 条 的 合同 无 效 的 原 因 相 呼 应 。 f06. 未 经 共 同 共 有 人 同 意 设 定 抵 押 ， 适 用 善 意 取 得 规 则f共 同 共 有 人 之 一 未 经 其 他 共 有 人 同 意 以 共 有 财 产 设 定 的 抵 押 无 效 ， 但 第 三 人 善 意 、有 偿 取 得 抵 押 权 的 ， 应 为 有 效 。 End Thankyou