远卓-竞争对手调研分析及中远房地产SWOT分析

机密 2021年5月6日竞 争 对 手 调 研 分 析 中 远 房 地 产 SWO T分 析中 远 房 地 产 管 理 咨 询 项 目 2 重 要 说 明 本 文 件 为 中 远 房 地 产 管 理 咨 询 项 目 行 业 分 析 报 告 的 补 充 说 明 文 件 ， 主 要 目的 是 说 明 中 远 房 地 产 现 阶 段 在 北 京 市 房 地 产 开 发 市 场 所 处 的 竞 争 地 位 ， 并 尽 可能 的 分 析 预 见 未 来 面 临 的 竞 争 格 局 。 本 文 件 由 远 卓 管 理 顾 问 以 行 业 资 料 调 研 、 行 业 专 家 及 外 部 竞 争 对 手 访 谈 中所 获 取 的 信 息 、 资 料 为 基 础 作 出 分 析 判 断 。 资 料 、 数 据 收 集 过 程 中 可 能 存 在 统计 时 间 、 统 计 口 径 等 差 异 ， 顾 问 组 结 合 访 谈 及 经 验 判 断 进 行 了 初 步 修 正 。 此 外 有 一 些 数 据 在 相 关 数 据 报 道 及 访 谈 过 程 中 获 取 为 一 定 范 围 区 间 ， 项 目 组 取 中 间 值 进 行 比 较 分 析 。 3 对 选 取 竞 争 对 手 及 比 较 指 标 的 解 释 竞 争 对 手 选 取 原 则 ：1. 北 京 老 牌 国 营 房 地 产 开 发 公 司 城 建 开 发 总 、 天 鸿 集 团 ；2. 房 地 产 开 发 集 团 及 其 北 京 地 区 开 发 公 司 万 科 、 中 海 、 珠 江 ；3. 房 地 产 国 内 主 板 上 市 公 司 万 科 、 金 地 ；4. 北 京 新 兴 民 营 房 地 产 开 发 公 司 万 通 、 红 石 （ 中 鸿 天 ） ；5. 深 圳 、 广 州 等 南 方 北 上 进 京 的 房 地 产 开 发 公 司 金 地 、 珠 江 ；6. 必 须 在 北 京 已 有 较 大 开 发 量 或 准 备 大 举 进 入 （ 潜 在 竞 争 对 手 ） 北 京 房 地 产 开 发 市 场 ；7. 香 港 房 地 产 开 发 商 进 京 开 发 竞 争 行 为 单 独 分 析 长 江 集 团 、 新 世 界 、 新 鸿 基 ； 对 比 分 析 指 标 、 内 容 选 取 ： 根 据 房 地 产 企 业 开 发 经 营 特 点 ， 选 取 总 资 产 规 模 、 净 资 产 规 模 、 资 产 负 债 率 、年 销 售 收 入 、 净 资 产 收 益 率 、 历 史 开 发 量 、 土 地 （ 项 目 ） 储 备 等 七 项 量 化 数据 指 标 ； 战 略 取 向 、 组 织 结 构 、 部 分 公 司 的 薪 酬 体 系 分 析 比 较 ； 选 取 竞 争 对 手 简 要 介 绍 、 典 型 项 目 介 绍 作 为 附 件 供 参 考 。 4 目 录 主 要 竞 争 对 手 基 本 数 据 比 较 港 资 房 地 产 开 发 商 分 析 主 要 竞 争 对 手 战 略 取 向 比 较 竞 争 对 手 项 目 组 织 管 理 模 式 比 较 典 型 企 业 人 力 资 源 管 理 体 系 及 薪 酬 比 较 中 远 房 地 产 SWOT分 析 及 发 展 建 议 附 件 ： 竞 争 对 手 公 司 及 项 目 基 本 情 况 介 绍 5 总 资 产 规 模 比 较 2001年 底 数 据 131 120 80 65 140.47 23.25 25 35 20 39 0 20 40 60 80 100 120 140 160 城 市 开 发 总 天 鸿 集 团 华 润 置 地 万 科 集 团 中 国 海 外 万 通 红 石 珠 江 （ 北 京 ） 金 地 集 团 中 远 房 地 产 总 资 产 规 模 （ 亿 元 ） 说 明 ：房 地 产 开 发 业 务 的 特 点 决 定 房 地 产 公 司 的 总 资 产 会 受 开 发 项 目 影 响 的 产 生 较 大 波 动 。该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 在 京 有 大 量 开 发 业 务 的 集 团 公 司 ， 以 反 映 中 远 竞 争 地 位 。 中 远 房 地 产 从 目 前 总资 产 规 模 看 仍 属 于 房 地产 开 发 企 业 中 等 规 模 。与 老 牌 国 有 房 地 产 开 发建 筑 公 司 而 言 资 产 规 模上 有 较 大 差 距 ， 但 与 新兴 房 地 产 开 发 企 业 而 言 ，资 产 规 模 上 有 一 定 竞 争优 势 。*红 石 数 据 难 以 获 取 ， 以 访谈 中 获 取 数 值 估 计 。中 国 海 外 中 国 建 筑 工 程 总 公 司 下 属 ；城 市 开 发 总 原 北 京 城建 总 公 司 ；天 鸿 集 团 隶 属 北 京 城乡 建 设 委 员 会 ；华 润 置 地 起 源 于 北 京西 城 区 政 府 ； 6 净 资 产 规 模 比 较 2001年 底 74.81 31 30 40 31 2.4 8.07 3 12 12 7.32 0 10 20 30 40 50 60 70 80 中 国 海 外 城 市 开 发 总 天 鸿 集 团 华 润 置 地 万 科 集 团 中 海 北 京 万 通 红 石 珠 江 （ 北 京 ） 金 地 集 团 中 远 房 地 产 净 资 产 规 模 （ 亿 元 ） 说 明 ：房 地 产 开 发 企 业 的 净 资 产 规 模 反 映 了 公 司 自 有 资 金 规 模 ， 一 定 程 度 上 确 定 了 房 地 产 开 发 的 规模 和 抗 风 险 能 力 。该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 北 京 房 地 产 开 发 公 司 的 规 模 ， 以 反 映 中 远 房 地 产 在 京 竞 争 地 位 。 中 远 房 地 产 从 目 前 净资 产 规 模 看 属 于 北 京 房地 产 开 发 企 业 中 等 规 模 。中 国 海 外 地 产 开 发 主 要 集中 于 海 外 ， 近 年 逐 渐 调 整经 营 重 心 在 广 州 、 上 海 、北 京 、 成 都 设 立 分 公 司 。北 京 注 册 时 间 较 晚 ， 目 前开 发 3个 楼 盘 。红 石 数 据 难 以 获 取 ， 以 访谈 中 获 取 数 值 估 计 。 7 资 产 负 债 率 比 较 76% 75% 50% 52% 47% 65% 66% 40% 78% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 城 市 开 发 天 鸿 集 团 华 润 置 地 万 科 集 团 中 海 集 团 万 通 珠 江 （ 北 京 ） 金 地 集 团 中 远 房 地 产 资 产 负 债 率 （ ） 说 明 ：房 地 产 开 发 企 业 一 般 均 运 用 较 好 的 借 贷 资 金 杠 杆 进 行 房 地 产 开 发 。该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 北 京 房 地 产 开 发 公 司 的 规 模 。 中 远 房 地 产 2001年 底对 比 一 些 优 秀 中 大 型 房地 产 开 发 企 业 资 产 负 债率 较 高 ， 需 要 注 意 。可 考 虑 调 整 方 式 ： 1、进 一 步 注 资 ； 2、 调 整一 些 存 量 资 产 质 量 ； 3、经 过 长 期 经 营 改 善 。房 地 产 全 行 业 资 产 负 债率 平 均 值 为 79.7 ， 优秀 值 47.8 。 8 历 史 开 发 规 模 比 较 截 至 2001年 底 1500 800 200 320 1000 75 50 500 100 20.7 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 城 市 开 发 总 天 鸿 集 团 华 润 置 地 万 科 集 团 中 国 海 外 万 通 红 石 珠 江 金 地 集 团 中 远 房 地 产 历 史 开 发 量 （ 万 平 米 ） 说 明 ：历 史 开 发 规 模 一 定 意 义 上 可 以 代 表 开 发 公 司 的 开 发 经 验 ， 内 部 项 目 管 理 的 程 度 ， 也 能 反 映 出其 房 地 产 开 发 品 牌 价 值 ；该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 在 京 有 大 量 开 发 业 务 的 集 团 公 司 。 中 远 房 地 产 从 历 史 开发 量 上 属 于 新 兴 的 房 地产 开 发 公 司 。 与 其 他 北京 房 地 产 开 发 公 司 而 言历 史 开 发 规 模 上 有 较 大差 距 。 9 年 销 售 收 入 比 较 以 2000、 2001年 平 均 计 算 41 6.6 13.4 19.3 30.8 7 7.5 8 6 5.4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 万 科 集 团 金 地 集 团 城 市 开 发 天 鸿 集 团 华 润 北 京 置 地 万 科 北 京 中 海 北 京 万 通 北 京 珠 江 中 远 房 地 产 年 销 售 规 模 （ 亿 元 ） 说 明 ：2000、 2001是 北 京 市 房 地 产 销 售 增 长 较 快 的 年 份 ， 也 是 外 地 房 地 产 公 司 涌 入 的 期 间 。该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 房 地 产 开 发 公 司 在 北 京 的 销 售 业 绩 ， 2年 平 均 可 以 较 好 反 映 其投 入 资 源 ， 业 绩 表 现 。 中 远 房 地 产 从 年 销 售额 看 面 对 的 是 竞 争 最 激烈 的 第 二 梯 队 。万 科 集 团 及 金 地 集 团 以 集团 收 入 列 示 （ 斜 线 柱 ） ，北 京 万 科 作 为 进 入 很 早 进入 北 京 的 房 地 产 开 发 公 司其 销 售 业 绩 并 不 算 理 想 。金 地 集 团 初 步 进 入 北 京 ，但 目 前 实 力 仍 然 不 足 。珠 江 地 产 立 足 广 州 ， 与 合生 创 展 联 手 ， 并 将 北 京 市 场 作 为 下 一 步 重 点 市 场 ，值 得 关 注 。 10 净 资 产 收 益 率 比 较 收 益 以 00、 01两 年 平 均 计 算净 资 产 收 益 率 （ ） 说 明 ：净 资 产 收 益 率 受 到 公 司 利 用 借 贷 资 金 杠 杆 的 能 力 ， 其 表 现 有 较 大差 异 ， 对 红 石 （ 中 鸿 天 ） 访 谈 中 了 解 到 其 净 资 产 收 益 率 超 过 20 ；该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 主 要 为 北 京 房 地 产 开 发 公 司 。 中 远 房 地 产 以 近 两 年收 益 平 均 与 增 资 前（ 3.75亿 ） 净 资 产 计 算 ，收 益 水 平 适 中 。公 司 2001年 底 增 资 扩 股后 ， 收 益 被 摊 薄 ， 经 营压 力 较 大 。万 通 15 属 于 访 谈 得 到的 结 论 ， 而 且 万 通 2001年 同 时 有 多 个 楼 盘 进 入销 售 期 ， 收 入 、 利 润 状况 较 突 出 。 城 市 开 发 、 天 鸿 集 团 由于 开 发 一 些 政 府 项 目 影响 以 及 净 资 产 规 模 较 大 、质 量 不 高 ， 收 益 率 较 低 。万 科 、 金 地 作 为 上 市 公司 收 益 率 可 代 表 行 业 较领 先 水 平 。10% 9% 4.71% 3.46% 3.86%7.70%15.00% 7% 8.05% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 万 科 集 团 金 地 集 团 中 海 外 城 市 开 发 天 鸿 集 团 华 润 北 京 置 地 万 通 北 京 珠 江 中 远 房 地 产 11 土 地 储 备 比 较 分 析 截 至 2001年 底 871 100 700 1300 1000 470 39 150 144 0 230 120 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 万 科 集 团 金 地 集 团 中 国 海 外 城 市 开 发 天 鸿 集 团 华 润 北 京 置 地 万 科 北 京 中 海 北 京 万 通 红 石 （ 中 鸿 天 ） 北 京 珠 江 中 远 房 地 产 土 地 储 备 （ 万 平 米 ） 说 明 ：土 地 作 为 稀 缺 资 源 对 房 地 产 开 发 商 意 义 重 大 。 土 地 储 备 反 映 了 一 些 大 型 房 地 产 开 发 公 司 的 长 期 开 发 思 路 ，也 反 映 出 其 开 发 实 力 ；该 指 标 选 取 的 标 杆 企 业 包 括 万 科 、 中 海 外 等 大 型 集 团 公 司 土 地 储 备 （ 以 斜 线 柱 表 示 ） ， 也 比 较 了 8家 房 地产 开 发 商 在 北 京 的 土 地 储 备 状 况 。 中 远 房 地 产 按 照 目 前项 目 储 备 计 算 有 一 定 的土 地 储 备 ， 但 相 对 大 型房 地 产 开 发 商 ， 储 备 规模 偏 小 。城 市 开 发 、 天 鸿 集 团 、 华润 （ 北 京 ） 置 地 有 历 史 政府 批 地 因 素 的 影 响 ；万 科 集 团 、 金 地 集 团 、 中国 海 外 其 土 地 储 备 为 集 团整 体 。 包 含 其 北 京 分 支 机构 的 北 京 土 地 储 备 量 。 其 余 房 地 产 开 发 公 司 主 要为 在 北 京 的 土 地 储 备 。红 石 目 前 仍 坚 持 项 目 式 运作 ， 依 靠 公 司 高 层 个 人 能力 的 发 展 模 式 ， 公 司 以 土地 可 以 获 取 为 假 设 ， 操 作上 以 项 目 驱 动 。 12 典 型 竞 争 对 手 均 具 有 较 明 确 的 市 场 定 位 和 客 户 群 ， 部 分 房 地 产 公 司进 一 步 明 确 定 位 ， 部 分 房 地 产 公 司 采 取 客 户 /产 品 多 层 次 组 合 发 展高 端中 端 低 端 万 通万 科 项 目公 司各 类 企 业 的 市 场 定 位 比 较城 市 开 发 、 天 鸿 、 华 润 依 靠 强 大 的 政 府 背 景 及 土 地 储 备 ， 在 产 品 定 位 上 灵 活 选 择 ；万 科 ： 具 有 稳 定 收 入 ， 对 生 活 品 质 有 一 定 要 求 的 中 等 收 入 阶 层 ；中 海 （ 北 京 ） 、 珠 海 地 产 、 金 地 依 据 其 强 有 力 的 开 发 经 验 、 开 发 品 质 ， 锁 定 中 高 端 市 场 ；华 润 置 地 将 调 整 其 目 前 庞 杂 的 产 品 线 ， 锁 定 中 端 市 场 ；万 通 ： 事 业 有 一 定 成 就 ， 具 有 稳 定 的 高 收 入 ， 注 重 家 庭 生 活 和 居 住 环 境 的 富 裕 人 群 ；红 石 ： 中 国 正 在 迅 速 成 长 的 5 的 最 富 裕 人 群 ， 最 求 时 尚 和 前 卫 的 生 活 方 式 ；其 他 北 京 房 地 产 小 型 项 目 公 司 ， 以 地 域 特 点 有 针 对 性 的 选 择 客 户 群 体 ， 分 布 于 高 、 中 、 低 市 场城 市开 发 天 鸿集 团 华 润置 地 中 海(北 京 ） 红 石 （ 中 鸿 天 ） 珠 海 金 地5000元 /平 米8000元 /平 米 中 远 房 地 产概 念 图 13 房 地 产 开 发 过 程 当 中 的 竞 争 要 素 比 较投资决策工程建造营销推广物业管理成本管理设计规划资金管理概 念 图中 远 房 地 产 按 照 历 史 房地 产 开 发 过 程 中 关 键 控 制要 素 看 ， 在 工 程 质 量 控 制管 理 、 物 业 管 理 、 成 本 控制 、 资 金 管 理 控 制 等 方 面能 力 较 为 薄 弱 。投 资 决 策 的 管 理 是 房 地 产开 发 关 键 成 功 要 素 ， 营 销 推 广 是 公 司 准 确 定 位 产 品及 收 益 实 现 的 保 证 ， 随 中远 房 地 产 下 阶 段 开 发 规 模的 扩 张 ， 其 风 险 将 会 扩 大 ，其 管 理 控 制 是 需 要 进 一 步加 强 的 另 一 个 关 键 点 。品牌员工素质天 鸿珠 江中 远金 地万 科万 通红 石中 海饼 图 示 例 解 释 ： 市 场 最 佳 市 场 领 先 市 场 平 均 水 平 市 场 较 差 市 场 最 差 14 目 录 主 要 竞 争 对 手 基 本 数 据 比 较 港 资 房 地 产 开 发 商 分 析 主 要 竞 争 对 手 战 略 取 向 比 较 竞 争 对 手 项 目 组 织 管 理 模 式 比 较 典 型 企 业 人 力 资 源 管 理 体 系 及 薪 酬 比 较 中 远 房 地 产 SWOT分 析 及 发 展 建 议 附 件 ： 竞 争 对 手 公 司 及 项 目 基 本 情 况 介 绍 15 亚 洲 金融 风 暴 银 行 利 息 不 断升 高 ， 房 地 产开 发 成 本 加 大 ，资 金 抽 逃 房 地 产 泡 沫 开 始破 灭 ， 截 止 去 年 月 ， 香 港 楼 价下 挫 四 到 五 成 ， 万 投 资 房 地产 的 中 产 阶 层 因为 银 行 债 台 高 筑 一 夜 之 间 成 为“ 负 资 产 ” 业 主 香 港 地 产 商 和 整 个 地区 经 济 受 到 沉 重 打 击 ，香 港 地 产 开 发 丰 厚 的利 润 不 再 。 李 嘉 诚 旗下 的 长 实 集 团 2000年税 后 盈 利 比 年 下 跌 ； 联 营公 司 和 记 黄 埔 2000年税 后 盈 利 比 年 下 跌 。 港 资 开 发商 纷 纷 转战 内 地香 港 地 产 泡 沫 造 就 万 “ 负 资 产 ” 阶 层 ， 开 发 商 利 润 下 滑 遭 受 重创 ， 导 致 港 资 开 发 商 纷 纷 转 战 内 地 16 港 资 地 产 进 军 内 地 房 地 产 市 场 主 要 以 广 东 海 南 与 四 大 直 辖 市 为 主 广 东 地 区 是 港 资 最 多 的 区 域 ， 香 港 新世 界 集 团 主 要 在 广 东 与 海 口 发 展 ， 只有 少 量 项 目 进 入 其 他 地 区上 海 地 区 近 两 年 特 别 吸 引 港 资的 目 光 ， 和 记 黄 埔 、 新 鸿 基 地产 在 上 海 均 有 大 型 项 目北 京 近 两 年 吸 引 港 资 的 力 度不 大 ， 李 嘉 诚 的 东 方 广 场 与东 坝 举 措 是 少 有 的 惊 人 之 笔 17 香 港 长 江 集 团 在 北 京 投 资 以 大 型 项 目 为 主公 司 情 况开 发 动 作 长 江 集 团 由 以 下 四 家 上 市 公 司 组 成 ： 长 江 实 业 （ 集 团 ） 有 限 公 司 （ “ 长 江 实 业 ” ）和 记 黄 埔 有 限 公 司 （ “ 和 记 黄 埔 ” ） 长 江 基 建 集 团 有 限 公 司 （ “ 长 江 基 建 ” ） 香港 奠 定 集 团 有 限 公 司 （ “ 香 港 电 灯 ” ） ， 总 市 值 5490亿 港 元 （ 截 至 2002年 3月 15日 ） 。北 京 东 方 广 场 座 落 于 东 长 安 街 一 号 的 东 方 广 场 ， 总 建 筑 面 积 达 80万 平 方 米 ， 为 亚 洲 最 大的 建 筑 群 。北 京 丽 都 广 场 丽 都 广 场 毗 邻 北 京 市 四 环 路 的 交 通 枢 纽 地 段 ； 广 场 内 的 设 施 包 括 提 供 726间客 房 的 北 京 丽 都 假 日 饭 店 、 12家 餐 厅 及 酒 吧 、 364间 公 寓 式 住 宅 单 位 、 21万 平 方 尺 的 甲 级 现 代 化 写 字 楼 、 综 合 购 物 娱 乐 商 场 、 乡 村 俱 乐 部 、 国 家 学 校 及园 林 公 园 。北 京 丽 来 花 园 位 于 北 京 市 顺 义 县 天 竺 镇 薛 大 人 庄 村 的 丽 来 花 园 ， 面 积 约 1400万 平 方 尺 ，将 分 四 期 建 成 单 栋 式 及 半 独 立 之 花 园 洋 房 ， 娱 乐 设 施 包 括 高 尔 夫 球 场 、 会 所、 购 物 商 场 等 ， 预 计 2008年 完 成 。北 京 东 坝 和 黄 对 北 京 东 坝 公 顷 项 目 亿 元 的 投 资 ， 东 坝 边 缘 地 区 是 北 京市 规 划 建 设 的 十 大 边 缘 集 团 之 一 ， 规 划 占 地 3626公 顷 ， 其 中 建 设 用 地 大 约1767公 顷 ， 现 有 住 户 10885。 东 坝 边 缘 集 团 以 东 坝 乡 为 中 心 ， 开 发 后 将 变 成低 密 度 中 高 档 住 宅 区 ， 可 居 住 人 口 15万 。 18 新 鸿 基 地 产 进 入 北 京 较 早 ， 以 商 场 为 主 要 投 资 方 向 国 内 土 地 储 备 （ 截 至 2001年 6月 ） 所 占 楼 面 面 积 以 百 万 平 方 尺 计 住 宅 商 場 写 字 樓 总 面 积发 展 中 的 物 业上 海 0.1 - - 0.1 广 州 及 珠 江 三 角 洲 0.4 0.1 - 0.5合 计 0.5 0.1 - 0.6已 完 成 投 资 物 业北 京 - 0.8 0.2 1.0上 海 0.4 0.1 0.3 0.8合 計 0.4 0.9 0.5 1.8总 面 积 0.9 1.0 0.5 2.4 香 港 特 区 最 大 的 地 产 开 发 公 司 之 一 ， 以 兴 建 优 质 楼 宇 见 称 。 一 九 七 二 年 於 香 港 证 券 交 易所 上 市 。 雇 员 一 万 八 千 名 。 拥 有 全 国 最 大 的 土 地 储 备 的 公 司 之 一 ， 土 地 储 备 达 5200万 平 方 尺 （ 截 至 2001年 12月 31日 ） ， 其 中 包 括 三 千 二 百 七 十 万 平 方 尺 土 地 发 展 储 备 及 一 千 九 百 三 十 万 平 方 尺 投 资 物 业 组 合 。租 金 总 收 益 为 29亿 八 千 八 百 万 港 元 （ 截 至 2001年 12月 31日 ） 。 主 力 在 各 区 发 展 具 指 标 地 位 的楼 盘 ， 为 楼 宇 素 质 定 下 新 水 平 。公 司 情 况开 发 动 作 新 东 安 市 场王 府 井 大 街 138 号 (佔 50%) 新 东 安 市 场 位 于 北 京 最 繁 华 的 商 业 及 零 售 区 王 府 井 ， 占 地 二 十 二 万 平 方 尺 ， 为 综 合 性 商 业物 业 ， 总 楼 面 积 二 百 一 十 万 平 方 尺 ， 包 括 一 百 三 十 万 平 方 尺 的 商 场 和 四 十 三 万 平 方 尺 的 写字 楼 。 该 物 业 地 契 年 期 达 五 十 年 ， 有 效 期 至 二 零 四 三 年 ， 新 东 安 市 场 为 北 京 市 内 标 志 性 物业 ， 并 获 由 北 京 市 民 投 票 选 为 九 十 年 代 北 京 十 大 建 筑 建 筑 物 之 一 。典 型 物 业 19 新 鸿 基 地 产 是 香 港 土 地 储 备 量 最 大 的 公 司 之 一 ， 其 在 国 内 的 土 地 储备 不 可 小 视 20 新 世 界 地 产 是 在 北 京 发 展 较 好 的 地 产 商 之 一 ， 住 宅 是 其 在 北 京 发 展 的重 点 新 世 界 发 展 有 限 公 司 为 基 于 香 港 的 大 型 企 业 集 团 。 本 集 团 於 一 九 九 零 年 成 立 ，并 於 一 九 九 二 年 在 香 港 联 交 所 有 限 公 司 上 市 ， 现 为 恒 生 指 数 成 份 股 之 一 ， 资产 总 值 超 过 港 币 一 千 二 百 八 十 亿 元 。 集 团 以 地 产 业 务 为 基 石 ， 经 过 二 十 多 年的 经 营 和 发 展 ， 业 务 遍 及 中 港 两 地 ， 核 心 业 务 经 营 范 围 已 扩 展 至 ： 物 业 、 基建 、 服 务 及 电 讯 科 技 。目 前 在 北 京 有 ：8项 传 统 式 发 展 项 目 ， 总 建 筑 面 积 1170766平 方 米4项 大 型 住 宅 发 展 项 目 ， 总 建 筑 面 积 2105191平 方 米1项 旧 城 改 造 项 目 ， 地 盘 面 积 223952平 方 米典 型 传 统 项 目 （ 酒 店 、 商 场 、 综 合 楼 ） ： 北 京 新 世 界 中 心北 京 新 世 界 万 怡 酒 店北 京 京 广 新 世 界 酒 店 典 型 住 宅 项 目 ：北 京 新 景 家 园北 京 新 康 家 园北 京 太 华 公 寓 公 司 情 况开 发 动 作典 型 物 业 21 公 司 情 况开 发 动 作 香 港 昌 盛 集 团 是 一 家 以 地 产 为 支 柱 的 大 型 企 业 集 团 ， 上 世 纪 90年 代 初 首 先在 广 东 汕 头 成 功 地 开 发 了 龙 津 花 园 ， 之 后 又 在 广 州 先 后 开 发 了 天 秀 大 厦 、云 秀 花 园 、 中 华 广 场 等 房 地 产 项 目 。 香 港 昌 盛 集 团 的 董 事 长 邹 锡 良 亦 因 此而 成 为 广 州 市 的 荣 誉 市 民 。 “ 使 馆 新 城 ” 是 昌 盛 集 团 在 北 京 的 第 一 个 房 地 产 项 目 ， 总 建 筑 面 积29万 平 方 米 ， 在 尚 未 破 土 动 工 的 情 况 下 ， 就 已 被 10月 份 在 京 举 行 的 国 际建 筑 联 盟 （ UICB） 2001年 大 会 评 为 “ 未 来 住 宅 精 品 楼 盘 ” 。 该 项 目 位 于东 直 门 外 大 街 以 南 ， 春 秀 路 以 西 ， 新 中 街 以 东 ， 地 块 闹 中 取 静 。 “ 使 馆 新 城 ” 共 有 27栋 住 宅 建 筑 ， 一 期 13栋 、 二 期 9栋 、 三 期 5栋 ，套 内 建 筑 面 积 由 98平 方 米 至 424平 方 米 ， 住 宅 楼 的 高 度 由 12层 至 22层 不 等 ，全 部 为 板 楼 ， 共 有 20多 种 户 型 ， 计 划 在 2003年 入 住 。 “ 使 馆 新 城 ” 的 会 所 含 有 5个 子 会 所 ： 男 士 会 馆 、 女 士 会 馆 、 儿 童 会馆 、 康 体 会 馆 、 家 庭 会 馆 。 在 “ 使 馆 新 城 ” 的 园 区 和 会 所 内 ， 共 设 有 50项 休 闲 和 运 动 设 施 ， 这 在 目 前 北 京 的 住 宅 社 区 内 称 得 上 是 绝 无 仅 有 。 在 广 东 发 展 迅 猛 的 香 港 昌 盛 集 团 于 近 期 打 入 北 京 22 港 资 开 发 商 虽 然 目 前 在 北 京 投 入 力 度 尚 不 大 ， 但 其 自 身 实 力 决 定 其 未来 在 北 京 取 向 将 极 大 影 响 北 京 房 地 产 开 发 商 的 竞 争 地 位港 资 北 京 房 地 产 开 发 商 转 战 内 地 已 成 为 事 实 ， 但 目 前 在 国 内 ， 更 多 的 是 在 北 京 上 海 等直 辖 市 开 发 高 档 商 用 楼 宇 及 高 档 写 字 楼 ， 对 于 巨 大 的 住 宅 市 场 投 入 并 不 大 。但 港 资 房 地 产 拥 有 ：雄 厚 的 资 金 实 力 ： 1000 5000亿 的 市 制 ， 为 国 内 房 地 产 开 发 商 的 最 大 型 开 发 商 的 1020倍 ；较 强 的 政 府 关 系 ： 港 资 房 地 产 开 发 商 作 为 香 港 特 区 的 富 豪 与 国 家 政 治 高 层 保 持 良 好 的关 系 ； 已 经 储 备 的 土 地 资 源 ： 资 金 实 力 、 政 府 关 系 保 证 下 的 港 资 房 地 产 开 发 商 在 北 京 近 期 均由 大 量 的 购 置 土 地 的 行 动 ；大 规 模 高 品 质 的 开 发 能 力 ： 在 香 港 多 年 规 范 运 作 的 历 史 经 验 以 及 优 秀 的 人 员 素 质 ；确 保 其 迅 速 作 大 的 可 能 性 ， 对 北 京 市 房 地 产 开 发 商 而 言 有 较 大 威 胁 ， 因 此 港 资 联 盟 互相 借 鉴 优 势 也 成 为 一 些 国 内 房 地 产 开 发 商 的 选 择 ； 23 目 录 主 要 竞 争 对 手 基 本 数 据 比 较 港 资 房 地 产 开 发 商 分 析 主 要 竞 争 对 手 战 略 取 向 比 较 竞 争 对 手 项 目 组 织 管 理 模 式 比 较 典 型 企 业 人 力 资 源 管 理 体 系 及 薪 酬 比 较 中 远 房 地 产 SWOT分 析 及 发 展 建 议 附 件 ： 竞 争 对 手 公 司 及 项 目 基 本 情 况 介 绍 24 北 京 原 有 的 房 地 产 开 发 企 业 进 一 步 巩 固 实 力 ， 外 地 、 外 资 企 业纷 纷 进 京 ， 将 引 发 北 京 房 地 产 市 场 竞 争 新 格 局本 地 大 鳄 继续 立 足 北 京 天 鸿 集 团 以 北 京 回 龙 观 文 化 小 区 为 主 在 北 京 力 推 品 牌 战 略城 市 开 发 集 团 以 华 鼎 施 加 为 先 锋 向 中 高 端 市 场 进 行 战 略 调 整华 润 置 地 以 北 京 为 发 展 重 心 ， 逐 步 进 军 上 海 、 成 都本 地 民 营 新星 迅 速 发 展 万 通 慎 言 跨 地 域 发 展 ， 依 然 锁 定 北 京 市 场红 石 以 零 土 地 储 备 战 略 ， 巩 固 开 发 领 先 优 势 并 引 入 资 本 力 量 迅 速 发 展太 合 房 地 产 将 立 足 北 京 ， 发 展 从 别 墅 、 低 密 度 住 宅 到 普 通 住 宅 的 产 品 线外 地 企 业 进京 ， 珠 江 合 生 势 头 最 猛 中 海 、 万 科 等 全 国 布 局 的 成 熟 房 地 产 公 司 97年 即 进 入 北 京2000年 金 源 、 万 达 、 珠 江 、 金 地 等 领 先 企 业 纷 纷 挥 师 进 京珠 江 2001年 同 时 推 出 5个 楼 盘 ， 力 争 3 5年 进 入 北 京 前 三 甲港 资 企 业 实力 雄 厚 新 恒 基 、 和 记 黄 埔 、 新 世 界 等 颇 具 实 力 的 港 资 房 地 产 开 发 商 进 入 北京 ， 前 期 以 高 档 写 字 楼 和 商 场 为 主 ， 开 发 了 新 东 安 广 场 、 东 方 新 世界 和 新 世 界 中 心 等 成 功 物 业 ， 目 前 在 住 宅 市 场 也 有 大 动 作 25 以 重 点 区 域 和 重 点 城 市 为 主 ， 逐 步 向 其 他 区 域 和 省 市 梯 级 滚 动 是大 型 房 地 产 开 发 商 在 区 域 拓 展 时 的 共 同 战 略 以 上 海 为中 心 的 长江 三 角 洲拓 展 区 域以 北 京 为中 心 的 环渤 海 地 区以 深 圳 、 广州 为 中 心 的珠 江 三 角 洲拓 展 区 域万 科 的 区 域 拓 展 思 路 三 大 城 市 圈 ， 百 万 人 口 城 市 华 润 置 地 ：以 北 京 为 业 务 中 心 ， 逐 步 进 军 其 他 重 要 城市 ， 在 全 国 形 成 北 京 、 上 海 、 成 都 等 几 个中 心 区 域 ， 完 成 区 域 发 展 战 略珠 江 合 生 ：稳 守 南 方 市 场 ， 积 极 进 军 北 拓 ： 无 论 是 项目 还 是 企 业 ， 都 力 争 进 入 北 京 房 地 产 市 场第 一 阵 营 ， 三 至 五 年 内 问 鼎 京 城 发 展 商 前三 甲 。大 连 万 达 ：1998年 开 始 实 施 房 地 产 开 发 的 跨 地 区 、 规模 化 发 展 ， 在 大 连 、 北 京 、 长 春 、 成 都 和贵 阳 等 城 市 成 立 房 地 产 公 司 ， 计 划 三 年 内销 售 额 超 百 亿 。中 国 海 外 ：成 立 北 京 、 上 海 、 广 州 和 深 圳 、 成 都 五 大分 公 司 ， 以 重 点 区 域 为 主 ， 逐 步 带 动 周 边地 区 。 26 土 地 储 备 和 存 量 经 营 日 益 成 为 大 型 房 地 产 企 业 的 战 略 选 择 ， 物业 服 务 和 置 业 服 务 成 为 业 务 组 合 中 的 重 要 方 面土 地 开 发/储 备 深 度 物 业服 务综 合 置 业咨 询 太 合 地 产 认 为 土 地 储 备 将 成 为 未 来 房 地 产 公 司 的 核 心 资 源 和 关 键 竞 争能 力 ， 因 此 专 门 成 立 “ 太 合 置 地 ” 进 行 长 期 土 地 储 备万 通 成 立 专 门 的 子 公 司 从 事 土 地 开 发 业 务华 润 置 业 在 京 开 十 家 连 锁 店 ， 提 供 房 屋 升 级 服 务万 通 成 立 万 通 筑 屋 ， 通 过 网 上 渠 道 提 供 住 宅 定 制 服 务红 石 在 网 上 推 出 “ 猪 八 戒 家 政 网 ” ， 为 现 代 城 的 客 户 提 供 多 种 深 度物 业 服 务万 科 在 上 海 部 分 小 区 开 始 提 供 收 费 物 业 服 务存 量 租 赁经 营 万 通 计 划 在 将 来 的 房 屋 开 发 业 务 中 ， 留 出 三 分 之 一 的 比 例 用 于 租 赁太 合 地 产 将 在 今 后 的 高 档 物 业 方 面 由 出 售 转 为 租 赁 经 营示 例 27 目 录 主 要 竞 争 对 手 基 本 数 据 比 较 港 资 房 地 产 开 发 商 分 析 主 要 竞 争 对 手 战 略 取 向 比 较 竞 争 对 手 项 目 组 织 管 理 模 式 比 较 典 型 企 业 人 力 资 源 管 理 体 系 及 薪 酬 比 较 中 远 房 地 产 SWOT分 析 及 发 展 建 议 附 件 ： 竞 争 对 手 公 司 及 项 目 基 本 情 况 介 绍 28 项 目 公 司开发 设计 工程 销售类 型职能管理型矩阵式管理型项 目 运 作 模 式 的 核 心 区 别 在 于 汇 报 关 系 和 组 织 职 责 权 力 的 不 同开发 设计 工程 销售职 责 分 工 开发 设计 工程 销售项 目 部项目部只负责施工现场管理部门项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优 点 对项目环境的反应较慢； 需要高层协调工作多，容易形成决策堆积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实 施 条 件 项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求 项目管理型项 目 公 司 或 项 目 部开发 设计 工程 销售项目公司成为开发工作的全权负责主体 项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度资 料 来 源 ： 专 家 访 谈 、 远 卓 分 析 项 目 部缺 点 职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意 29 万 科 房 地 产 总 部 对 区 域 公 司 采 用 区 域 管 理 模 式 运 营 ， 而 万 科 区 域 公 司采 用 的 是 职 能 管 理 型 的 项 目 管 理 方 式 （ 举 例 ）总经理各副总万科全国总部职能部门 资 料 来 源 ： 万 科 集 团 调 研 与 访 谈 北京公司上海公司天津公司其它区域公司项 目 执 行专 业 化 积 累 、 标 准 制 定 、 实 施 监 督开发部技术部市场部工程管理部招标采购部销售部万科区域性公司的项目组织方式（北京、天津）万 科 有 明 确 的 客 户 群 体 定 位 及 产 品 定 位 ，其 要 求 较 一 致 ， 容 易 标 准 化 多 项 目 并 行 运作 ；人 员 素 质 较 高 ， 企 业 文 化 较 强 ， 部 门 间 配合 意 识 很 强 ；项 目 一项 目 二 30 采 用 矩 阵 式 管 理 型 项 目 运 作 模 式 的 华 润 置 地 公 司 ， 由 于 项 目 协 调 工 作 很 多 ， 经营 决 策 层 副 总 较 多 ， 出 现 了 决 策 效 率 慢 的 问 题研究发展部开发部技术部市场部总经理工程管理部招标采购部副总副总副总副总副总副总副总8-9个总经理助理副总销售公司物业公司 项目部项目部（华润组织结构示意图）项 目 管 理 模 式 华 润 2年 前 开 始 试 行 项 目 经 理 制 度 ， 目 前 是 大 职 能 部 门 ， 弱 项 目 经 理 的 状 况 ， 属 于 矩 阵 式 管 理 型的 项 目 管 理 模 式实 施 表 现 项 目 经 理 的 权 限 过 小 ， 目 前 只 是 执 行 部 门 ， 对 于 项 目 变 更 、 合 同 签 订 等 没 有 任 何 决 策 权 ， 也 不能 直 接 和 职 能 部 门 协 调 ， 项 目 上 的 协 调 通 过 项 目 经 理 向 总 部 的 工 程 管 理 部 汇 报 ， 再 由 其 和 总 部其 他 部 门 协 调 ， 解 决 问 题 效 率 过 慢 加 之 高 层 层 设 置 过 多 ， 决 策 效 率 进 一 步 降 低 ， 对 项 目 问 题 、 客 户 问 题 的 反 响 不 及 时资 料 来 源 ： 华 润 置 地 公 司 调 研 与 访 谈 31 采 用 项 目 主 导 型 项 目 运 作 模 式 的 万 通 房 地 产 公 司 ， 存 在 着 较 大 的 项 目 执 行 风 险总经理各副总万通组织结构示意图项 目 管 理 模 式 项 目 主 导 型 项 目 管 理 模 式 总 部 的 经 营 部 负 责 项 目 前 期 的 策 划 工 作 ， 当 项 目 决 策后 公 司 任 命 项 目 经 理 组 建 项 目 公 司 ， 项 目 经 理 作 为 项目 与 公 司 之 间 的 接 口 ， 全 权 负 责 项 目 管 理 工 作实 施 条 件 项 目 决 策 期 公 司 必 须 全 面 把 握 客 户 的 需 求 和 为 产 品 的特 性 对 项 目 经 理 的 要 求 很 高 ， 既 要 能 够 把 握 客 户 需 求 又 要能 够 领 导 项 目 公 司 实 现 产 品 的 要 求总部职能部门项目经理项目公司开发部技术部市场部工程管理部 资 料 来 源 ： 万 通 集 团 调 研 与 访 谈 实 施 风 险 虽 然 这 种 项 目 管 理 模 式 ， 能 够 适 应 不 断 变 化 的 环 境 ，及 时 决 策 ， 但 项 目 执 行 的 风 险 很 高 ， 一 旦 项 目 经 理 的能 力 不 足 ， 将 很 可 能 导 致 项 目 的 失 败未 来 发 展 方 向 在 与 冯 伦 董 事 长 的 访 谈 中 他 提 到 ： 万 通 未 来 的 项 目 管理 模 式 将 是 目 前 万 科 的 矩 阵 式 管 理 模 式 。 32 目 录 主 要 竞 争 对 手 基 本 数 据 比 较 港 资 房 地 产 开 发 商 分 析 主 要 竞 争 对 手 战 略 取 向 比 较 竞 争 对 手 项 目 组 织 管 理 模 式 比 较 典 型 企 业 人 力 资 源 管 理 体 系 及 薪 酬 比 较 中 远 房 地 产 SWOT分 析 及 发 展 建 议 附 件 ： 竞 争 对 手 公 司 及 项 目 基 本 情 况 介 绍 33 调 研 公 司 以 社 会 招 聘 为 主 要 渠 道 获 得 企 业 发 展 所 需 的 专 业 人 才万 科 万 通 红 石万 科 从 2000年 以 后 才 开始 从 高 等 院 校 招 聘 毕 业生 ， 且 偏 重 于 营 销 、 人力 资 源 等 非 工 程 专 业万 科 进 行 校 园 招 聘 的 前提 条 件 是 公 司 经 过 十 几年 发 展 ， 已 建 立 了 从 内部 培 养 人 才 的 能 力2000年 为 加 强 万 科 工 程 建 造 环 节 的 管 理 能 力 ，万 科 开 展 “ 海 盗 行 动 ” ，从 中 海 大 量 挖 掘 具 有 丰富 经 验 的 人 才 ， 万 通 招 聘 的 人 员 一 般都 具 有 较 丰 富 的 行 业经 验 ， 在 熟 悉 项 目 后即 可 承 担 负 责 工 作万 通 也 少 量 吸 收 有 潜力 的 高 等 院 校 毕 业 生 ，进 入 业 务 发 展 部 ， 通过 与 有 经 验 的 员 工 的日 常 工 作 交 流 ， 迅 速获 得 能 力 公 司 的 员 工 基 本 上 从社 会 招 聘 ， 将 来 可 能会 考 虑 从 各 校 中 招 聘有 潜 力 的 大 学 生红 石 在 全 球 范 围 内 招聘 ， 目 前 的 CFO是 美籍 香 港 人在 ChinaHR和 52Job上 常 年 设 有 专 栏 招 聘广 告 ， 并 聘 请 香 港 猎头 公 司 获 得 高 级 人 才 34 调 研 公 司 都 设 置 了 专 业 职 位 序 列 ， 以 满 足 不 同 人 员 职 业 发 展 的 需 要 万 通 从 96年 就 设 置 了 针 对 专 业 人 员 的 技 术 职 位 序 列 ， 红 石 、 金 地 同 样 也 是 两 个 序 列万 科 从 分 公 司 规 模 达 到 70人 以 后 开 始 在 管 理 序 列 之 外 设 置 专 业 序 列 万 科 的 职 位 序 列 万 科 在 各 分 公 司 都 设 有 管 理 和 专 业 两 大 序列 ， 以 保 障 员 工 有 充 分 的 职 业 发 展 空 间 。职 位 序 列 的 底 层 是 基 层 员 工 ， 管 理 序 列 从下 至 上 设 有 经 理 助 理 、 经 理 和 副 总 三 个 层级 ， 专 业 序 列 从 下 至 上 设 有 专 业 经 理 、 高级 专 业 经 理 和 总 监 三 个 层 级 ， 与 管 理 序 列一 一 对 应 。 公 司 最 高 职 位 是 总 经 理 。员 工 从 基 层 提 拔 上 来 可 以 进 入 任 意 一 个 序列 ， 两 个 序 列 之 间 的 人 员 也 可 以 经 过 主 动申 请 变 更 工 作 岗 位 而 调 整 序 列 。专 业 序 列 的 薪 资 水 平 比 管 理 序 列 同 等 级 稍 低 。 专 业 经 理高 级专 业 经 理总 监 专业序列管理序列 经 理 助 理部 门 经 理副 总 经 理 总 经 理基 层 员 工 35 三 家 公 司 的 薪 资 结 构 中 都 包 含 有 绩 效 工 资 的 部 分 ， 并 采 用 多 种 激 励 措施 万科万通 红石 基 本 工 资 +绩 效工 资 +总 经 理 基金年 功 序 列基 本 工 资 +绩 效工 资 +股 权基 本 工 资 +绩 效工 资 +“ 赛 季 ”奖 金 30 左 右销 售 人 员 并 不 采用 高 提 成 的 做 法普 通 员 20部 门 经 理 以 上25-30普 通 员 工 20管 理 人 员 比 例 更高 公 司 正 在 申 请 发 放 期 权长 期 员 工 有 金 牌 奖 励多 种 手 段 树 立 员 工 荣 誉感 ， 多 种 非 物 质 激 励灵 活 的 职 业 发 展 路 径员 工 持 股 会福 利 购 房 计 划家 庭 福 利 政 策公 司 高 速 发 展 带 来 员 工的 发 展 空 间任 人 唯 能 的 人 才 使 用 机制 和 竞 争 机 制优 惠 购 房 计 划 薪 资 结 构 浮 动 部 分 比 例 其 他 激 励 措 施 36 房 地 产 行 业 薪 金 比 较 总 经 理 、 副 总 经 理 、 部 门 经 理 （ 北 京 地 区 ） 资 料 来 源 ： 竞 争 对 手 访 谈 6 10绩 效 工 资 13基 本 工 资部门经理 副总经理总经理 车 补 （ 6万 /年 ） 买 房 优惠隐 性 收 入 38基 本 工 资 15绩 效 工 资 车 补 （ 6万 ） 买 房优 惠隐 性 收 入 车 补 （ 4万 /年 ） 房 补（ 3万 /年 ）隐 性 收 入 18绩 效 工 资 45基 本 工 资 红 石 （ 中 鸿 天 ）万 科 （ 北 京 分 公 司 ）对 比 公 司 （ 万 /年 ） 8 1015 2045万 优 惠 买 房 车 补 5万30 4012 20公 司 购 买 住 房 、 公 关 费用 不 限 、 配 车 给 个 人20万 优 惠 买 房 车 补 3万不 明潘 世 屹 （ 董 事 长 ）年 薪 80万8123518不 明不 明指 标 超 额 有 奖 励60-70中 海 北 京不 明 税 前 工 资 ， 万 元 /年 37 房 地 产 行 业 薪 金 比 较 总 经 理 、 副 总 经 理 、 部 门 经 理 （ 北 京 地 区 ） 资 料 来 源 ： 竞 争 对 手 访 谈 2 5绩 效 工 资 6基 本 工 资部门经理 副总经理总经理 3 左 右 的 股 权 ， 其 他 不明隐 性 收 入 12基 本 工 资 6绩 效 工 资 20 股 权隐 性 收 入 车 补 （ 4万 /年 ） 房 补（ 3万 /年 ）隐 性 收 入 12绩 效 工 资 25基 本 工 资 华 润 置 地万 通对 比 公 司 （ 万 /年 ） 8 1020车 补 买 房 优 惠50车 补 买 房 优 惠车 补 房 补500 税 前 工 资 ， 万 元 /年不 明 38 采 用 年 度 或 季 度 对 业 绩 进 行 考 核 ， 而 不 是 采 用 月 度 绩 效 考 核万科万通 红石 年 度年 度季 度 -“ 赛 季 ” 根 据 公 司 的 年 度 工 作 计划 分 解 确 定 *， 年 中 修 正年 初 由 公 司 分 解 部 门 目 标 ，各 部 门 制 定 相 应 目 标 责 任书 并 分 解 到 员 工指 标 包 括 工 作 态 度 、 工 作能 力 和 工 作 绩 效 三 大 部 分项 目 公 司 指 标 主 要 是 销 售收 入 、 利 润 和 重 要 进 度根 据 每 季 的 工 作 计 划 分解 确 定 不 明部 门 经 理 考 核 员工主 管 副 总 总 经 理考 核 部 门 经 理部 门 长 考 核 员 工主 管 副 总 考 核 部门 经 理最 优 和 最 差 者 交叉 考 评 考 核 频 度 考 核 指 标 确 定 考 核 关 系 绩 效 工 资晋 升末 位 淘 汰 *绩 效 工 资晋 升 和 淘 汰培 训绩 效 工 资 晋 升 和 淘 汰特 别 辅 导 和 培 训“ 赛 季 ” 奖 金 和表 彰 考 核 的 影 响 *万 科 没 有 岗 位 职 责 说 明 书*万 科 最 近 开 始 有 主 动 淘 汰 39 以 万 科 为 代 表 的 成 熟 型 企 业 已 建 立 了 系 统 的 高 质 量 的 培 训 体