华侨城案例2.9.8

案例分析案例分析深圳华侨城1项目概况项目概况u地理位置地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。u规模规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。u城区功能：城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。2 功能分区功能分区居住区居住区商业区商业区居住区居住区旅游区旅游区文教文教体育体育居住区居住区u以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；u居住区围绕核心区分布；u商业区集中布置于社区中心；3华侨城发展历程华侨城发展历程中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸价格变化75008000900015000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年2000年2000年2004年配套建设环境营造及4通过区域增值的片区开发模式达到成功通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标开发的目标华侨城成功开发标志：物业持续增值住宅价格维持高端水平供需保持平稳，消化量大于同类型单个项目消化量消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平u开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值；u土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造；u最终成为城市高端居住区的中心。5配套与住宅关系配套与住宅关系燕栖湖天鹅湖燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校社区会所二期会所别墅区高档住宅区高尔夫6华侨城的商业形式分析华侨城的商业形式分析商业类型商业类型社区商业街食街、酒吧街（OCT广场）以沃尔玛为中心的区域商业中心波托菲诺特色街功能功能满足住宅区基本生活配套要求生活方式具像表现的营造城市生活配套功能社区型商业档次档次低档次高档次符合区域消费群体档次高档形成动因形成动因必须存在的主动经营（不是必须的）居住消费群体带来的商业利益驱动主动修建对区域增值对区域增值的贡献的贡献对区域价值增值不明显与华侨城的优势资源OCT广场结合在一起，产生复合效应。消费者预期价值提升明显。对区域住宅价值提升不明显。但明显带动周边商业街增值对区域增值贡献明显与城市的关系与城市的关系封闭的成为城市主题中心城市商业组成部分，成为区域中心成为城市特色消费的中心商业街属性商业街属性邻里商业街专业街Street Mall休闲街7商业对区域价值影响商业对区域价值影响以沃尔玛超市、铜锣湾百货为核心的购物中心区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值对周边住宅影响度不大食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提 升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次特色餐厅、酒吧沃尔玛超市、铜锣湾百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值 区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；商业业态服务性质作用8配套与区域关系分析配套与区域关系分析世界之窗中国民俗文化村锦绣中华高尔夫球场欢乐谷9华侨城配套形成过程华侨城配套形成过程 中海中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸医院与学校都不是知名品牌，只为社区提供服务；主题公园的存在，建立了与城市的联系，但没有给住宅带来直接价值；艺术中心和美术馆建立了区域形象，但没有给住宅带来直接价值；绿化环境和独特的道路设计，提升区域价值。表现在：a、开放式街区，成为城市意象；b、道路弯曲和富有坡度；c、道路绿化成形；d、车和人处于同等地位；e、华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；f、公共空间共享；配套与住宅的关系分析OCT广场进一步把环境与人文结合；引入沃尔玛，进一步提高生活便利性；区域标识更加清晰；威尼斯酒店与欢乐谷处于建造期，进一步提高区域在城市中的地位；国外生活方式的借鉴；走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使资源效应放大；商业街档次上与区域形象接轨；对客户进行筛选，对人群进行组合；阶段1996年以前1996年2000年2000年2004年代表楼盘10华侨城配套问题与区域价值的关系华侨城配套问题与区域价值的关系主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施u以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；u配套设施同时面向社区和城市，满足需求；u教育和医疗设施对住宅的影响度大；u文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；区域价值住宅价值11波托菲诺启动模式波托菲诺启动模式纯水岸一期2002.7天一期2001.7天二期I2003.12天二期II2004.6待定2005.6纯水岸二期2004.10天二期III2005.112波托菲诺波托菲诺.纯水岸的启动模式纯水岸的启动模式u引进意大利生活方式，向国际化接轨；u大量营造自然资源和休闲空间，社区价值以挖掘资源为中心；u休闲商业街位于社区中心，档次上与区域形象匹配，反映了一种生活方式；u建立区域价值标杆，提升区域整体形象；休闲商业街居住区居住区社区会所燕栖湖湖边休闲广场13华侨城的成功关键要素华侨城的成功关键要素大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；独特的道路设计和道路绿化环境；商业层次多样，业态丰富。141516