《契税政策解读》PPT课件

契 税 政 策 解 读尹 茂 春2011.06 简 要 概 述n 契 税 暂 行 条 例 自 1997年 10月 1日 开 始 执行 ， 属 农 业 “ 四 税 ” 之 一 ， 归 属 于 财 产 税 范 畴 ，是 财 产 动 态 变 动 环 节 资 产 价 值 的 有 机 组 成 部 分 。n 契 税 是 我 局 第 一 大 税 种 ， 2010年 入 库 1.2亿 ，占 总 收 入 35%， 占 三 分 之 一 强 。n 由 购 买 方 纳 税 ： 车 辆 购 置 税 、 契 税 、 投 资 方 向调 节 税 等 ； 行 为 税 ： 印 花 税 、 城 市 维 护 建 设 税 、屠 宰 税 等 纳 税 义 务 人n 在 中 华 人 民 共 和 国 境 内 转 移 土 地 、 房 屋权 属 ， 承 受 的 单 位 和 个 人 为 契 税 的 纳 税义 务 人 。n 通 俗 讲 契 税 是 指 在 土 地 使 用 权 、 房 屋 所用 权 的 权 属 转 移 过 程 中 ， 向 取 得 土 地 使用 权 和 房 屋 所 有 权 的 单 位 和 个 人 征 收 的一 种 税 。n 承 受 是 指 出 让 、 购 买 、 受 赠 、 交 换 等 方式 。 征 税 对 象n 契 税 的 征 税 对 象 为 转 移 土 地 、 房 屋 权 属 。n 权 属 是 指 土 地 使 用 权 、 房 屋 所 有 权 。 征 税 范 围n 1、 国 有 土 地 使 用 权 出 让n 国 有 土 地 使 用 权 出 让 是 指 土 地 使 用 者 向国 家 交 付 土 地 使 用 权 出 让 费 用 ， 国 家 将国 有 土 地 使 用 权 在 一 定 年 限 内 让 与 土 地使 用 者 的 行 为 。n 出 让 期 限 ： 工 业 30-50年 ； 商 业 40年 ；房 地 产 开 发 70年 。n 地 价 ： 工 业 每 亩 11.2万 元 ； 房 地 产 每 亩70万 元 。 征 税 范 围n 2、 土 地 使 用 权 的 转 让n 土 地 使 用 权 的 转 让 是 指 土 地 使 用 者 以 出售 、 赠 与 、 交 换 或 者 其 他 方 式 将 土 地 使用 权 转 移 给 其 他 单 位 和 个 人 的 行 为 。 土地 使 用 权 的 转 让 不 包 括 农 村 集 体 土 地 承包 经 营 权 的 转 移 。n 土 地 流 转 的 概 念 ： 集 体 土 地 使 用 证 、 集体 建 设 用 地 （ 流 转 ） 土 地 使 用 证 、 国 有土 地 使 用 权 证 、 海 域 使 用 权 证 等 。 征 税 范 围n 3、 房 屋 买 卖n 房 屋 买 卖 是 指 房 屋 所 有 者 将 其 房 屋 出 售由 承 受 者 交 付 一 定 货 币 、 实 物 、 无 形 资产 或 者 其 他 经 济 利 益 的 行 为 。 征 税 范 围n 4、 房 屋 赠 与n 房 屋 赠 与 是 指 房 屋 所 有 者 将 其 房 屋 无 偿转 让 给 受 赠 者 的 行 为 ；n 以 获 奖 方 式 取 得 的 房 屋 ， 实 质 是 接 受 赠与 房 产 ， 应 缴 纳 契 税 。 征 税 范 围5、 房 屋 交 换n 房 屋 交 换 是 指 房 屋 所 有 者 之 间 互 相 交 换房 屋 的 使 用 权 或 所 有 权 的 行 为 。 征 税 范 围n 6、 以 下 几 种 特 殊 情 况 ， 视 同 土 地 使 用 权转 让 、 房 屋 买 卖 ：n （ 1） 以 土 地 、 房 屋 权 属 作 价 投 资 、 入 股 ；n （ 2） 以 土 地 、 房 屋 权 属 抵 债 ；n （ 3） 以 获 奖 的 方 式 承 受 土 地 、 房 屋 权 属 ；n （ 4） 以 预 购 方 式 或 者 预 付 集 资 建 房 款 方式 承 受 土 地 、 房 屋 权 属 ； 征 税 范 围n 7、 其 他 相 关 规 定n （ 1） 买 房 拆 料 或 翻 建 新 房 ， 应 照 章 征 收契 税 。n （ 2） 对 无 权 属 证 明 的 集 体 房 屋 ， 已 发 生 权 属转 移 行 为 但 未 办 理 权 属 转 移 证 明 的 ， 房 屋 权 属承 受 方 应 缴 纳 契 税 。 n （ 3） 对 农 村 集 体 土 地 新 建 住 宅 ， 出 售 给 本 集体 以 外 的 单 位 或 个 人 ， 承 受 者 同 样 应 缴 纳 契 税 。 计 税 依 据n 计 税 依 据 的 确 定 则 分 以 下 三 种 情 况 ：n 土 地 出 让 、 转 让 、 房 屋 买 卖 ： 计 税 依 据为 成 交 价 格 。n 土 地 、 房 屋 赠 与 ： 计 税 依 据 由 征 收 机 关参 照 房 屋 买 卖 的 市 场 价 格 确 定 。n 土 地 、 房 屋 交 换 ： 计 税 依 据 为 所 交 换 房屋 的 价 格 的 差 额 。 计 税 依 据n 成 交 价 格 是 指 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 合 同 确 定 的 价 格 。n 对 成 交 价 格 明 显 低 于 市 场 价 格 并 且 无 正 当 理 由 的 ， 或者 所 交 换 土 地 使 用 权 、 房 屋 的 价 格 的 差 额 明 显 不 合 理并 且 无 正 当 理 由 的 ， 其 计 税 依 据 由 征 收 机 关 参 照 当 地市 场 价 格 确 定 。n 没 有 成 交 价 格 或 者 成 交 价 格 明 显 偏 低 的 ， 征 收 机 关 可依 次 按 下 列 两 种 方 式 确 定 ：n 评 估 价 格 ： 由 政 府 批 准 设 立 的 房 地 产 评 估 机 构 根 据相 同 地 段 、 同 类 房 地 产 进 行 综 合 评 定 ， 并 经 当 地 税 务机 关 确 认 的 价 格 。 n 土 地 基 准 地 价 ： 由 县 以 上 人 民 政 府 公 示 的 土 地 基 准地 价 。 计 税 依 据n 出 让 国 有 土 地 使 用 权 的 ， 其 契 税 计 税 价 格 为 承 受 人 为 取 得 该 土 地使 用 权 而 支 付 的 全 部 经 济 利 益 。n （ 1） 以 协 议 方 式 出 让 的 ， 其 契 税 计 税 价 格 为 成 交 价 格 。 成 交 价格 包 括 土 地 出 让 金 、 土 地 补 偿 费 、 安 置 补 助 费 、 地 上 附 着 物 和 青苗 补 偿 费 、 拆 迁 补 偿 费 、 市 政 建 设 配 套 费 等 承 受 者 应 支 付 的 货 币 、实 物 、 无 形 资 产 及 其 他 经 济 利 益 。 n 土 地 管 理 法 规 定 ： 征 收 耕 地 必 须 支 付 补 偿 费 用 ， 包 括 土 地 补 偿 费 、 安 置 补 偿 费 、地 上 附 作 物 和 青 苗 的 补 偿 费 。n （ 2） 以 竞 价 方 式 出 让 的 ， 其 契 税 计 税 价 格 ， 一 般 应 确 定 为 竞 价的 成 交 价 格 ， 土 地 出 让 金 、 市 政 建 设 配 套 费 以 及 各 种 补 偿 费 用 应包 括 在 内 。n （ 3） 先 以 划 拨 方 式 取 得 土 地 使 用 权 ， 后 经 批 准 改 为 出 让 方 式 取得 该 土 地 使 用 权 的 ， 应 依 法 缴 纳 契 税 ， 其 计 税 依 据 为 应 补 缴 的 土地 出 让 金 和 其 他 出 让 费 用 。n （ 4） 已 购 公 有 住 房 经 补 缴 土 地 出 让 金 和 其 他 出 让 费 用 成 为 完 全产 权 住 房 的 ， 免 征 土 地 权 属 转 移 的 契 税 。 计 税 依 据n 大 连 市 局 要 求 ， 对 国 有 土 地 的 住 宅 ，利 用 房 地 产 评 税 技 术 核 定 房 地 产 交易 计 税 价 格 。n 评 估 系 统 评 估 价 格 与 房 屋 转 让 价 格比 较 ， 规 定 比 例 ， 比 例 内 按 实 际 转让 价 ， 超 比 例 ， 按 评 估 价 调 整 确 定 。 计 税 依 据n 根 据 国 家 土 地 管 理 相 关 法 律 法 规 和 中华 人 民 共 和 国 契 税 暂 行 条 例 及 其 实 施细 则 的 规 定 ， 土 地 使 用 者 将 土 地 使 用 权及 所 附 建 筑 物 、 构 筑 物 等 (包 括 在 建 的 房屋 、 其 他 建 筑 物 、 构 筑 物 和 其 他 附 着 物 )转 让 给 他 人 的 ， 应 按 照 转 让 的 总 价 款 计征 契 税 。 计 税 依 据n 减 免 土 地 出 让 金 ， 不 得 减 免 契 税 。n 买 卖 装 修 的 房 屋 ， 装 修 费 用 应 包 括 在 契 税 的 计 税 价 格当 中 。n 房 屋 附 属 设 施 有 关 契 税 政 策 规 定n （ 1） 对 于 承 受 与 房 屋 相 关 的 附 属 设 施 （ 包 括 停 车 位 、汽 车 库 、 自 行 车 库 、 顶 层 阁 楼 以 及 储 藏 室 ， 下 同 ） 所有 权 或 土 地 使 用 权 的 行 为 ， 按 照 契 税 法 律 、 法 规 的 规定 征 收 契 税 ； 对 于 不 涉 及 土 地 使 用 权 和 房 屋 所 有 权 转移 变 动 的 ， 不 征 收 契 税 。 n （ 2） 采 取 分 期 付 款 方 式 购 买 房 屋 附 属 设 施 土 地 使 用 权 、房 屋 所 有 权 的 ， 应 按 合 同 规 定 的 总 价 款 计 征 契 税 。n （ 3） 承 受 的 房 屋 附 属 设 施 权 属 单 独 计 价 的 ， 按 照 当 在确 定 的 适 用 税 率 征 收 契 税 ； 与 房 屋 统 一 计 价 的 ， 适 用与 房 屋 相 同 的 契 税 税 率 。 税 率n 根 据 辽 宁 省 契 税 暂 行 实 施 办 法 的 规 定 ，非 住 房 和 非 普 通 住 房 ， 契 税 税 率 为 4 ； 个 人购 买 普 通 住 宅 的 暂 减 按 3 征 收 ；n 唯 一 普 通 住 房 ， 实 行 减 半 征 收 1.5%， 对 个 人首 次 购 买 90平 方 米 以 下 普 通 住 房 的 ， 契 税 税 率1%。n 概 念 ： 普 通 住 房 P35、 唯 一 住 房 。 全 国 基 本 上3%或 4%， 税 法 规 定 3%-5%。 应 纳 税 额 的 计 算n 土 地 出 让 、 转 让 ， 房 屋 买 卖 应 纳 税 额 成 交 价 格 税 率n 土 地 、 房 屋 赠 与 应 纳 税 额 该 房 屋 的 市 场 价 格 税 率n 土 地 、 房 屋 交 换 应 纳 税 额 所 交 换 房 屋 的 价 格 的 差 额 税 率 纳 税 义 务 发 生 时 间n 纳 税 人 签 订 房 屋 权 属 转 移 合 同 的 当 天 ， 或 纳 税人 取 得 其 他 具 有 房 屋 权 属 转 移 合 同 性 质 凭 证 的当 天 。n 具 有 房 屋 权 属 转 移 合 同 性 质 凭 证 ： 指 具 有 合 同效 力 的 契 约 、 协 议 、 合 约 、 单 据 、 确 认 书 等 省 、自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 确 定 的 其 他 凭 证 。n 纳 税 人 因 改 变 土 地 、 房 屋 用 途 应 当 补 缴 已 经 减征 、 免 征 契 税 的 ， 其 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 改 变有 关 土 地 、 房 屋 用 途 的 当 天 。 纳 税 义 务 发 生 时 间n 2010年 汇 算 清 缴 会 议 ， 有 关 契 税 政 策 ：n 大 连 市 地 方 税 务 局 关 于 调 整 土 地 权 属 转 移 契 税 申 报缴 纳 相 关 事 宜 的 通 知 （ 大 地 税 函 2009 145号 ）是 对 土 地 权 属 转 移 契 税 申 报 缴 纳 相 关 事 宜 做 出 的 相 关规 定 ， 目 前 房 屋 买 卖 、 土 地 使 用 权 转 让 行 为 的 申 报 暂按 原 有 政 策 执 行 。n 对 纳 税 人 按 规 定 时 间 申 报 和 缴 纳 契 税 后 ， 又 陆 续 发 生的 拆 迁 补 偿 等 费 用 ， 其 支 付 时 间 与 入 账 时 间 不 一 致 的 ，按 照 “ 孰 先 ” 的 原 则 确 定 纳 税 义 务 发 生 时 间 。 n 城 市 基 础 设 施 配 套 费 的 契 税 纳 税 义 务 发 生 时 间 从 属 于国 有 土 地 使 用 权 契 税 纳 税 义 务 发 生 时 间 ， 纳 税 人 按 规定 时 间 申 报 和 缴 纳 契 税 时 ， 不 论 城 市 基 础 设 施 配 套 费是 否 缴 纳 ， 均 应 计 入 计 税 依 据 一 并 申 报 缴 纳 契 税 。 纳 税 地 点 n 契 税 的 纳 税 地 点 为 土 地 、 房 屋 所 在 地 的地 方 税 务 机 关 。n 市 内 四 区 ： 由 地 税 局 直 属 局 统 一 征 收 。n 各 县 （ 市 ） 区 ： 由 各 县 （ 市 ） 区 地 方 税务 局 负 责 征 收 。 纳 税 期 限 n 纳 税 人 应 自 纳 税 义 务 发 生 之 日 起 10日 内 向 土 地 、 房 屋所 在 地 的 契 税 征 收 机 关 办 理 纳 税 申 报 。n 在 契 税 征 收 机 关 核 定 的 期 限 内 交 纳 税 款 。n 房 屋 、 土 地 转 让 ： 目 前 是 在 办 理 房 屋 所 有 权 证 、 土 地使 用 权 证 前 缴 纳 契 税 。n 土 地 出 让 ： 自 2009年 11月 1日 起 ， 凡 通 过 招 标 、 拍 卖 、挂 牌 、 协 议 等 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 单 位 和 个 人 ， 应当 自 签 订 土 地 权 属 转 移 合 同 或 取 得 具 有 土 地 权 属 转 移合 同 性 质 的 契 约 、 协 议 、 合 约 、 单 据 、 确 认 书 等 凭 证之 日 起 10日 内 ， 到 主 管 契 税 征 收 的 地 税 机 关 办 理 纳 税申 报 ， 缴 税 期 限 为 纳 税 义 务 发 生 90日 后 的 次 月 前 15日内 。 征 收 管 理n 纳 税 人 按 照 征 收 机 关 核 定 的 税 额 及 规 定的 期 限 缴 纳 契 税 。n 纳 税 人 办 理 纳 税 事 宜 后 ， 征 收 机 关 向 纳税 人 开 具 契 税 完 税 凭 证 。n 对 纳 税 人 未 出 具 契 税 完 税 凭 证 的 ， 土 地管 理 部 门 、 房 产 管 理 部 门 不 予 办 理 有 关土 地 、 房 屋 的 权 属 转 移 变 更 登 记 手 续 。 减 税 免 税n 1、 国 家 机 关 、 事 业 单 位 、 社 会 团 体 、 军 事 单位 承 受 土 地 、 房 屋 用 于 办 公 、 教 学 、 医 疗 、 科研 和 军 事 设 施 的 免 征 契 税 ；n 2、 城 镇 职 工 按 规 定 第 一 次 购 买 公 有 住 房 的 ，免 征 契 税 ； 此 项 规 定 是 指 公 有 制 单 位 为 解 决 职 工 住 房 ， 以 集 资 建 房 和 单位 购 买 普 通 住 房 的 方 式 ， 经 县 以 上 人 民 政 府 房 改 部 门 批 准 ， 按 房 改 政 策 出 售 给 本单 位 职 工 的 ， 且 仅 限 于 第 一 次 ， 在 国 家 规 定 标 准 面 积 以 内 购 买 的 公 有 住 房 。 n 3、 因 不 可 抗 力 灭 失 住 房 而 重 新 购 买 住 房 的 ，酌 情 准 予 减 征 或 者 免 征 契 税 ； n 4、 承 受 荒 山 、 荒 沟 、 荒 丘 、 荒 滩 土 地 使 用 权 ，并 用 于 农 、 林 、 牧 、 渔 业 生 产 的 ， 免 征 契 税 ； 减 税 免 税n 1、 对 拆 迁 居 民 因 拆 迁 重 新 购 置 住 房 的 ， 对 购房 成 交 价 格 中 相 当 于 拆 迁 补 偿 款 的 部 分 免 征 契税 ， 成 交 价 格 超 过 拆 迁 补 偿 款 的 ， 对 超 过 部 分征 收 契 税 ；n 2、 土 地 、 房 屋 被 县 级 以 上 人 民 政 府 征 用 、 占用 后 ， 纳 税 人 重 新 承 受 土 地 、 房 屋 权 属 的 ， 对成 交 价 格 中 相 当 于 政 府 补 偿 价 款 的 部 分 免 征 契税 ， 超 过 部 分 按 规 定 征 税 。 减 税 免 税n 1、 对 个 人 购 买 自 用 普 通 住 宅 ， 暂 减 半 征收 契 税 。n 2、 个 人 购 买 经 济 适 用 住 房 ， 减 半 征 收 契税 ； 减 税 免 税n 1、 对 廉 租 住 房 经 营 管 理 单 位 购 买 住 房 作为 廉 租 住 房 、 经 济 适 用 住 房 ， 经 营 管 理单 位 回 购 经 济 适 用 住 房 继 续 作 为 经 济 适用 住 房 房 源 的 ， 免 征 契 税 。n 2、 对 公 租 房 经 营 管 理 单 位 购 买 住 房 作 为公 租 房 ， 免 征 契 税 。 n 公 租 房 房 源 有 建 设 的 、 购 买 的 、 受 赠 的 。 涉 及 到 契 税 、 营 业 税 、 房 产 税 、城 镇 土 地 使 用 税 、 印 花 税 、 土 地 增 值 税 、 企 业 所 得 税 等 税 种 ， 均 有 优 惠规 定 。 税 收 优 惠 就 是 一 个 字 “ 免 ” 。 减 税 免 税n 1、 非 公 司 制 企 业 ， 整 体 改 建 后 ， 对 改 建后 的 公 司 承 受 原 企 业 土 地 、 房 屋 权 属 ，免 征 契 税 。 n 上 述 所 称 整 体 改 建 是 指 不 改 变 原 企 业 的 投 资 主 体 ， 并 承 继 原 企 业 权 利 、 义 务 的 行为 。 只 适 用 于 非 公 司 制 企 业 整 体 改 建 为 有 限 责 任 公 司 或 股 份 有 限 公 司 、 有 限 责 任公 司 整 体 改 建 为 股 份 有 限 公 司 。 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 企 业 改 制 重 组 若 干 契 税 政 策 的 通 知 (财 税 2008 175号 ) 减 税 免 税n 2、 企 业 改 制 重 组 过 程 中 ， 同 一 投 资 主 体内 部 所 属 企 业 之 间 土 地 、 房 屋 权 属 的 无偿 划 转 ， 包 括 母 公 司 与 其 全 资 子 公 司 之间 ， 同 一 公 司 所 属 全 资 子 公 司 之 间 ， 同一 自 然 人 与 其 设 立 的 个 人 独 资 企 业 、 一人 有 限 责 任 公 司 之 间 土 地 、 房 屋 权 属 的无 偿 划 转 ， 不 征 收 契 税 。 减 税 免 税 3、 企 业 改 制 其 他 有 关 契 税 政 策 ： （ 1） 企 业 合 并 ， 且 原 投 资 主 体 存 续 的 ， 合 并 后 企 业 承 受 原 企 业 土 地 、 房 屋权 属 的 ， 不 征 契 税 。 （ 2） 企 业 分 立 ， 且 投 资 主 体 相 同 ， 对 派 生 主 、 新 设 方 承 受 原 企 业 土 地 、 房 屋 权属 的 ， 不 征 契 税 。n （ 3） 在 股 权 转 让 中 ， 单 位 、 个 人 承 受 企 业 股 权 ， 企 业 的 土 地 、 房 屋 权 属 不 属 于 转移 ， 不 征 契 税 。 但 新 设 企 业 承 受 原 企 业 的 土 地 、 房 屋 权 属 应 征 收 契 税 。（ 4） 非 国 有 独 资 企 业 或 国 有 独 资 有 限 责 任 公 司 ， 占 新 设 公 司 50%以 上 股 份 的 ， 新设 方 承 受 该 国 有 企 业 土 地 、 房 屋 权 属 的 ， 免 征 契 税 。 n （ 5） 对 国 有 控 股 公 司 以 部 分 资 产 投 资 组 建 新 公 司 ， 且 该 国 有 控 股 公 司 占 新 公 司 股份 85%以 上 的 ， 对 新 公 司 承 受 该 国 有 控 股 公 司 的 土 地 、 房 屋 权 属 ， 免 征 契 税 ；n （ 6） 国 有 、 集 体 企 业 出 售 ， 安 置 30%以 上 职 工 ， 服 务 合 同 3年 以 上 ， 对 承 受 所 购企 业 的 土 地 、 房 屋 权 属 ， 减 半 征 收 契 税 ； 全 部 安 置 ， 免 征 契 税 。 事 业 单 位 改 制 类同 此 政 策 。n （ 7） 企 业 实 施 注 销 、 破 产 后 ， 债 权 人 （ 包 括 注 销 、 破 产 企 业 职 工 ） 承 受 注 销 、 破产 企 业 土 地 、 房 屋 权 属 以 抵 偿 债 务 的 ， 免 征 契 税 ； 对 非 债 权 人 承 受 注 销 、 破 产 企业 土 地 、 房 屋 ， 按 出 售 政 策 对 待 ， 否 则 征 收 契 税 。n （ 8） 债 转 股 ， 承 受 原 企 业 土 地 、 房 屋 权 属 ， 免 征 契 税 。n （ 9） 对 国 有 资 产 进 行 行 政 性 调 整 和 划 转 ， 发 生 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 ， 不 征 收 契 税 ，是 指 县 级 以 上 人 民 政 府 或 国 有 资 产 管 理 部 门 批 准 的 资 产 划 转 。 退 税 规 定n 按 照 现 行 契 税 政 策 规 定 ， 对 经 法 院 判 决的 无 效 产 权 转 移 行 为 不 征 收 契 税 。 法 院判 决 撤 销 房 屋 所 有 权 证 后 ， 已 纳 契 税 款应 予 退 还 。n 对 已 缴 纳 契 税 的 购 房 单 位 和 个 人 ， 在 未办 理 房 屋 权 属 变 更 登 记 前 退 房 的 ， 退 还已 纳 契 税 ； 在 办 理 房 屋 权 属 变 更 登 记 后退 房 的 ， 不 予 退 还 已 纳 契 税 。 有 关 房 屋 出 租n 1、 .对 廉 租 住 房 经 营 管 理 单 位 按 照 政 府 规 定 价 格 向 规 定 保 障 对 象出 租 廉 租 住 房 的 租 金 收 入 ， 免 征 营 业 税 、 房 产 税 。n 2、 对 个 人 出 租 住 房 取 得 的 所 得 减 按 10 的 税 率 征 收 个 人 所 得 税 。n 3、 对 个 人 出 租 、 承 租 住 房 签 订 的 租 赁 合 同 ， 免 征 印 花 税 。n 4、 对 个 人 出 租 住 房 ， 不 区 分 用 途 ， 在 3 税 率 的 基 础 上 减 半 征 收营 业 税 ， 按 4 的 税 率 征 收 房 产 税 ， 免 征 城 镇 土 地 使 用 税 。n 5、 对 企 事 业 单 位 、 社 会 团 体 以 及 其 他 组 织 按 市 场 价 格 向 个 人 出租 用 于 居 住 的 住 房 ， 减 按 4 的 税 率 征 收 房 产 税 。 n 6、 对 个 人 转 让 自 用 5年 以 上 ， 并 且 是 家 庭 唯 一 生 活 用 房 的 ， 免 征个 人 所 得 税 。 目 前 大 连 市 普 通 住 房 标 准 是 如 何 规 定的 ？ n 目 前 ， 大 连 市 市 内 四 区 （ 包 括 高 新 园 区 ） 普 通住 房 标 准 如 下 ： 小 区 容 积 率 1.0以 上 ； 房 屋 建 筑 面 积 144平 方 米 以 下 ; 房 屋 价 格 每 平 方 米 10， 000元 以 下 。 上 述 三 个 标 准 必 须 同 时 具 备 。 n 除 市 内 四 区 （ 包 括 高 新 园 区 ） 外 ， 其 他 县 （ 市 ）区 自 定 普 通 住 房 标 准 。 原 庄 河 市 标 准 为 5000元 。 花 园 口 别 墅 问 题 。 如 何 认 定 是 否 为 家 庭 唯 一 住 房 ？ n 唯 一 住 房 认 定 以 家 庭 为 单 位 ， 成 员 范 围包 括 购 房 人 、 配 偶 以 及 未 成 年 子 女 ， 在办 理 住 房 产 权 登 记 手 续 前 ， 家 庭 成 员 名下 都 没 有 住 房 （ 包 括 ： 房 改 房 、 解 困 房 、拆 迁 安 置 房 和 赠 与 、 继 承 房 等 ） 即 为 唯一 。 -转 发 辽 宁 省 财 政 厅 辽 宁 省 地 方 税 务 局 辽 宁 省 住 房 和 城 乡 建 筑 厅 （ 大 财 法 2010 1083号 ） 购 房 人 无 契 税 纳 税 记 录 时 ， 应 如 何 开 具 家庭 住 房 情 况 书 面 证 明 ？ n 在 大 连 市 行 政 区 域 内 申 报 购 买 家 庭 唯 一 普 通 住房 的 纳 税 人 ， 经 地 税 部 门 查 询 无 纳 税 记 录 的 ，由 房 地 产 交 易 管 理 部 门 开 具 家 庭 住 房 情 况 书 面证 明 。 对 跨 行 政 区 域 购 买 家 庭 唯 一 普 通 住 房 的纳 税 人 ， 应 同 时 提 供 其 户 籍 所 在 地 和 住 房 购 买地 房 地 产 交 易 管 理 部 门 开 具 的 家 庭 住 房 情 况 书面 证 明 ， 以 确 认 纳 税 人 购 买 的 普 通 住 房 是 否 为家 庭 唯 一 住 房 。 n 不 属 于 家 庭 唯 一 普 通 住 房 的 纳 税 人 ， 申 报 缴 纳契 税 前 不 需 要 到 房 地 产 交 易 管 理 部 门 开 具 家 庭住 房 情 况 书 面 证 明 。 户 籍 所 在 地 无 法 开 具 家 庭 住 房 情 况 书面 证 明 怎 么 办 ？ n 如 因 当 地 暂 不 具 备 查 询 条 件 而 不 能 提 供家 庭 住 房 登 记 查 询 结 果 的 ， 纳 税 人 应 向征 收 机 关 提 交 家 庭 住 房 实 有 套 数 书 面 诚信 保 证 。n 诚 信 保 证 不 实 的 ， 属 于 虚 假 纳 税 申 报 ，按 照 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理 法 的 有 关 规 定 处 理 。 - 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 关 于 调 整 房 地 产交 易 环 节 契 税 个 人 所 得 税 优 惠 政 策 的 通 知 （ 财 税 2010 94 号 ） 关 于 新 契 税 政 策 执 行 时 间n 大 连 市 契 税 政 策 是 从 2011年 1月 17日 调 整 的 ，此 前 办 理 缴 纳 契 税 的 ， 契 税 税 率 仍 按 原 标 准 执行 ， 即 个 人 购 买 普 遍 住 房 的 ， 契 税 税 率 为 3%，减 半 征 收 。 此 后 办 理 缴 纳 契 税 的 ， 契 税 税 率 按 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 关 于调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 个 人 所 得 税 优 惠 政策 的 通 知 （ 财 税 2010 94号 ） 规 定 执 行 ，个 人 购 买 普 通 住 房 ， 符 合 家 庭 唯 一 住 房 条 件 的 ，才 能 按 1.5%的 税 率 缴 纳 契 税 ， 不 属 于 家 庭 唯 一普 通 住 房 的 ， 按 3%的 税 率 缴 纳 契 税 。 现 行 常 用 政 策n 关 于 继 承n 法 定 继 承 人 继 承 房 屋 产 权 ， 不 征 收 契 税 。n 非 法 定 继 承 人 继 承 房 屋 产 权 ， 按 照 赠 与 征 收 契 税 。n 关 于 法 定 继 承 人 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 祖 父 母 、 外 祖 父母 、 孙 子 女 、 外 孙 子 女 、 兄 弟 姐 妹 以 及 对 转 让 人 承 担直 接 抚 养 或 者 赡 养 义 务 的 抚 养 人 或 者 赡 养 人 ； n 关 于 非 法 定 继 承 人 现 行 常 用 政 策 n 关 于 离 婚 后 产 权 证 办 至 一 方n 离 婚 后 将 产 权 证 办 至 一 方 ， 属 于 房 屋 共有 权 的 分 析 ， 无 论 产 权 证 办 到 谁 的 名 下 ，都 不 征 收 契 税 。n 前 提 ： 房 屋 所 有 权 共 有 土 地 成 交 价 格 的 契 税 规 定 n 企 业 从 政 府 购 买 土 地 ， 最 初 的 成 交 价 是 每 平方 米 168元 ， 支 付 金 额 后 ， 政 府 又 退 回 一 部 分变 成 每 平 方 米 68元 ， 请 问 在 缴 纳 契 税 时 应 以 哪个 价 格 作 为 计 税 依 据 ？ 以 企 业 与 政 府 签 订 的 土 地 出 让 权 使 用 合 同和 政 府 土 地 批 件 上 的 价 格 作 为 契 税 的 计 税 依 据 。 加 收 滞 纳 金n 问 土 地 出 让 缴 纳 契 税 时 ， 滞 纳 金 应 从 何 日 起 开 始 加征 ？ 按 照 大 地 税 函 【 2009】 145号 文 件 规 定 ： 对 2009年 11月 1日 前 取 得 土 地 使 用 权 的 单 位 和 个 人 ， 自 大 连市 地 方 税 务 局 关 于 土 地 权 属 转 移 契 税 申 报 缴 纳 相 关 事宜 的 通 告 发 布 之 日 起 ， 至 2009年 11月 10日 前 ， 由 各主 管 契 税 征 收 的 地 税 机 关 集 中 办 理 纳 税 申 报 ， 具 体 缴税 期 限 由 主 管 征 收 机 关 根 据 实 际 情 况 确 定 ， 最 长 不 得超 过 3个 月 。 纳 税 人 未 按 照 上 述 规 定 时 间 办 理 契 税 纳 税 申 报 并缴 纳 税 款 的 ， 从 2009年 11月 11日 起 加 收 滞 纳 金 。 具 有 土 地 权 属 转 移 合 同 性 质 的 凭 证 大 连 市 地 方 税 务 局 关 于 调 整 土 地 权 属 转 移 契 税 申 报 缴 纳 相 关事 宜 的 通 知 （ 大 地 税 函 2009 145号 ） 文 件 规 定 的 ： 自 2009年 11月 1日 起 ， 凡 通 过 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 、 协 议 等 方 式 取 得 土 地使 用 权 的 单 位 和 个 人 ， 应 当 自 签 订 土 地 权 属 转 移 合 同 或 取 得 具 有土 地 权 属 转 移 合 同 性 质 的 契 约 、 协 议 、 合 约 、 单 据 、 确 认 书 等 凭证 之 日 起 10日 内 ， 到 主 管 契 税 征 收 的 地 税 机 关 办 理 纳 税 申 报 ， 缴税 期 限 为 纳 税 义 务 发 生 90日 后 的 次 月 前 15日 内 。 请 问 “ 具 有 土 地权 属 转 移 合 同 性 质 的 契 约 、 协 议 、 合 约 、 单 据 、 确 认 书 ” 指 的 是什 么 ？ 中 标 通 知 书 是 否 属 于 具 有 土 地 权 属 转 移 合 同 性 质 的 契 约 ？ 大 连 市 地 方 税 务 局 关 于 调 整 土 地 权 属 转 移 契 税 申 报 缴 纳 相关 事 宜 的 通 知 （ 大 地 税 函 2009 145号 ） 中 ： “ 具 有 土 地 权属 转 移 合 同 性 质 的 契 约 、 协 议 、 合 约 、 单 据 、 确 认 书 ” ， 主 要 指企 业 通 过 “ 招 拍 挂 ” 等 方 式 取 得 土 地 使 用 权 过 程 中 ， 与 相 关 部 门签 订 的 中 标 通 知 书 、 成 交 确 认 书 、 土 地 出 让 金 缴 款 收 据 等 系 列 相关 凭 证 。